Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 3-3, 2 juillet 2026, n° 21/15431

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-3



ARRÊT AU FOND 

DU 02 JUILLET 2026

















Rôle N° RG 21/15431 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIKKF







S.A.R.L. URBAN LINKS





C/



S.A.R.L. PROMEXO

S.A.R.L. LES HORIZONS











Copie exécutoire délivrée le : 02/07/26

à :



Me Julien DESOMBRE 



Me Carine ROGER 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Commerce de MARSEILLE en date du 14 Septembre 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 2021F00886.





APPELANTE



S.A.R.L. URBAN LINKS, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]



représentée par Me Julien DESOMBRE de la SCP MARTINE DESOMBRE & JULIEN DESOMBRE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assistée de Me Orane BERTHELOT, avocat au barreau de PARIS, plaidant, substituant Me Véronique BOLLANI de la SELARL FH AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS





INTIMÉES



S.A.R.L PROMEXO, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, 

dont le siège social est sis [Adresse 2]



représentée et assistée de Me Carine ROGER de la SELARL PACTA JURIS, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant



S.A.R.L. LES HORIZONS, 

dont le siège social est sis [Adresse 3]



représentée et assistée de Me Carine ROGER de la SELARL PACTA JURIS, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant















*-*-*-*-*





























COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Mai 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Wilfrid NOEL, Président, et Mme Magali VINCENT, Conseillère, chargés du rapport.



Monsieur Jean-Wilfrid NOEL, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.





Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Jean-Wilfrid NOEL, Président

Mme Magali VINCENT, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère







Greffier lors des débats : Madame Laure METGE.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2026.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2026



Signé par Monsieur Jean-Wilfrid NOEL, Président et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



* * * *

















































FAITS & PROCÉDURE



Par acte authentique du 16 décembre 2019, la SARL Promexo et la SARL Les Horizons ont consenti à la SARL Urban Links, promoteur immobilier, une promesse unilatérale de vente sur les parcelles cadastrées section EI [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] situées [Adresse 4], pour une superficie totale de 2 535 m² et pour un prix de cession de 872 500 euros HT. L'acte comportait certaines conditions suspensives, en particulier : 

- l'obtention d'un permis de construire concernant la réalisation d'un programme immobilier de 1 649 m², et

- la fourniture d'une caution bancaire garantissant le paiement d'une indemnité de dédit d'un montant de 43 625 euros.



Lors d'une réunion tenue le 9 janvier 2020, le service de l'urbanisme de la commune de [Localité 1] a demandé aux parties d'intégrer dans leur projet : 

- le risque inondation dû au ruissellement des eaux pluviales sur la constructibilité du terrain (le projet immobilier se situant en partie en zone jaune, l'emprise au sol était de 30 % maximum et le premier plancher à 20 centimètres au-dessus de la cote d'inondabilité), et

- une proportion de 25'% de logements sociaux, conformément au plan local d'urbanisme. 



Par avenant du 23 avril 2020, la promesse a été amendée en ce que': 

- la surface à construire a été réduite à 1 300 m²,

- la date d'expiration de la promesse, reportée au 15 juin 2021, 

- le prix de vente du terrain, réduit à la somme de 545 000 euros,

- le montant de l'indemnité d'immobilisation restant fixé en tout état de cause à 43 625 euros.



Par courrier recommandé avec avis de réception du 16 décembre 2020, réitéré le 25 février 2021, le conseil des sociétés Promexo et Les Horizons ont mis en demeure la SARL Urban Links de se conformer à ses engagements contractuels.



Par courrier en réponse du 25 janvier 2021, réitéré le 18 mars 2021, la SARL Urban Links a fait état'de ce que : 

- la surface de plancher de 1 300 m² procédait d'une étude capacitaire erronée et d'une cartographie d'inondabilité imprécise du site, et

- la constructibilité réelle s'établissait péniblement à 1 000 m², ce dont il résultait une absence de viabilité économique du projet au regard du prix demandé. 



Par courrier électronique du 2 mars 2021, le service de l'urbanisme de la commune de [Localité 1] a indiqué que la SARL Urban Links n'avait pas déposé de demande de permis de construire.



Par assignation du 14 juin 2021, la SARL Promexo et la SARL Les Horizons ont saisi le tribunal de commerce de Marseille aux fins de condamnation de la SARL Urban Links à leur payer les sommes de 43 625 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, 5 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral et 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement réputé contradictoire du 14 septembre 2021, le tribunal de commerce de Marseille a':

- condamné la SARL Urban Links à payer à la SARL Promexo et à la SARL Les Horizons la somme de 43 625 euros en principal avec intérêts au taux légal au titre de l'indemnité d'immobilisation,

- condamné la SARL Urban Links à payer à la SARL Promexo et à la SARL Les Horizons la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens,

- débouté la SARL Promexo et la SARL Les Horizons de leur demande de dommages et intérêts,

- rappelé l'exécution provisoire de droit, et

- débouté les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions.



Le 19 octobre 2021, la SARL Promexo et la SARL Les Horizons ont fait procéder à une saisie-attribution sur les comptes bancaires de la SARL Urban Links pour un montant de 46 536,49 euros. Le procès-verbal lui a été dénoncé le 21 octobre 2021.



Par déclaration du 29 octobre 2021 dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la SARL Urban Links a interjeté appel du jugement en visant chacune des mentions de son dispositif.



La clôture a été prononcée le 28 avril 2026. Le dossier a été plaidé le 12 mai 2026 et mis en délibéré au 2 juillet 2026.



L'arrêt rendu sera contradictoire, conformément à l'article 467 du code de procédure civile.





PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 24 avril 2026, la SARL Urban Links demande à la cour de':

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Et, statuant à nouveau,

' À titre principal,

- prononcer la nullité de la SARL Promexo unilatérale de vente du 16 décembre 2019 et de l'avenant du 23 avril 2020,

- condamner la SARL Promexo et la SARL Les Horizons au remboursement de la somme de 43 625 euros,

- condamner in solidum la SARL Promexo et la SARL Les Horizons à lui rembourser la somme de 830,23 euros au titre des frais de saisie exposes en exécution dudit jugement,

' À titre subsidiaire,

- constater la caducité de la promesse unilatérale de vente du 16 décembre 2019 et l'avenant du 23 avril 2020,

- condamner la SARL Promexo et la SARL Les Horizons au remboursement de la somme de 43 625 euros,

- condamner in solidum la SARL Promexo et la SARL Les Horizons à lui rembourser la somme de 830,23 euros au titre des frais de saisie exposés en exécution dudit jugement,

' À titre infiniment subsidiaire,

- modérer et fixer la clause pénale au montant de 27 250 euros,

- condamner in solidum la SARL Promexo et la SARL Les Horizons au remboursement de la somme de 16 375 euros,

' En tout état de cause,

- condamner in solidum la SARL Promexo et la SARL Les Horizons au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum la SARL Promexo et la SARL Les Horizons aux entiers dépens de première instance et d'appel.



* * *



Aux termes de leurs dernières conclusions d'intimées n°2 notifiées par la voie électronique le 27 avril 2026, la SARL Promexo et la SARL Les Horizons demandent à la cour'de :

' Sur l'appel principal de la SARL Urban Links,

- débouter la SARL Urban Links de son appel et rejeter l'intégralité de ses demandes,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SARL Urban Links à leur payer les sommes de 43 625 en principal avec intérêts au taux légal à compter du jugement, et de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

' Sur leur appel incident,

- réformer le jugement sur la demande de dommages et intérêts,

- condamner la SARL Urban Links à leur payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

- condamner la SARL Urban Links à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SARL Urban Links aux entiers dépens d'appel.



* * *

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées pour l'exposé des moyens et prétentions des parties.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la validité de la promesse et de l'avenant :



La SARL Urban Links produit une étude de capacité du 20 août 2020, effectuée par son maître d''uvre, M. [X]. Elle retient une surface habitable de 947 m² bien en-deçà de 1 300 m² et a fortiori de 1 649 m². Elle soutient avoir eu de ce fait une fausse représentation des qualités essentielles du bien et, par voie de conséquence, de la rentabilité attendue de l'opération. 



Avant la vente, les sociétés Promexo et Horizons avaient fait réaliser par leur assistant à maîtrise d'ouvrage technique une étude de faisabilité mentionnant une emprise au sol limitée à 30'%, ce qui démontrerait, selon la SARL Urban Links, qu'elles n'ignoraient rien de l'incidence du ruissellement sur la constructibilité. En qualité de professionnelles de l'immobilier, elles auraient dû lui transmettre cette étude en amont de la conclusion de l'avenant, et non a posteriori le 7 septembre 2020. 



L'appelante soutient qu'au delà d'un manquement évident à l'obligation précontractuelle d'information prévue par l'article 1112-1 du code civil, le silence des intimées constitue une réticence dolosive justifiant l'annulation de la promesse et de l'avenant sur le fondement des articles 1130, 1132 et 1133 du même code. 



La problématique du ruissellement n'ayant jamais été évoquée lors de la négociation de la promesse et de l'avenant, la société Urban Links estime que son erreur ne saurait en aucun cas être être qualifiée d'inexcusable.



Telle n'est pas l'analyse de la SARL Promexo et la SARL Les Horizons, pour qui la SARL Urban Links a fait preuve de la plus grande légèreté en s'abstenant de consulter le plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 1] ' alors même que, par courrier électronique du 23 septembre 2019, M. [G] agissant pour le compte des intimées avait expressément appelé l'attention de M. [I] [W], gérant de la SARL Urban Links, sur la nécessité d'une analyse du PLU par son architecte. La société Urban Links aurait certainement alors été en mesure d'intégrer dans ses calculs de rentabilité l'incidence du quota de 25 % de logements sociaux et l'aléa inondation lié au ruissellement pluvial.



Les sociétés Promexo et Horizons soulignent que la SARL Urban Links n'a jamais clairement formalisé sa décision d'abandonner le projet, préférant en contester la viabilité pour en conclure à l'inutilité d'une demande de permis de construire.



Sur ce,



Il résulte des articles 1112-1, 1130, 1132 et 1178 du code civil que la partie qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre ne doit l'en informer que si l'ignorance de l'autre est légitime. Sous cette réserve, un manquement caractérisé au devoir d'information peut entraîner l'annulation de la promesse pour vice du consentement, sauf à préciser, d'une part, que l'erreur doit porter sur les qualités essentielles de la prestation et, d'autre part, que l'erreur doit être excusable. Il est admis que le caractère excusable de l'erreur doit s'apprécier au regard de la qualité en laquelle le cocontractant intervenait et/ou des diligences qui lui incombaient au regard de la nature du contrat,



Les intimées n'admettent pas avoir dissimulé à la SARL Urban Links l'étude de faisabilité réalisée par leur assistant à maîtrise d'ouvrage technique, mais ne soutiennent pas non plus l'avoir communiquée.



En tout état de cause, le cahier des charges de la vente, édité en avril 2019, mentionne expressément en page 9 la nécessité d'une analyse du PLU': «'le candidat'devra fournir son projet avec un programme qui aura été au préalable validé par un architecte ayant pris connaissance de l'ensemble des données applicables au site (PLU, ')'». 



Or, précisément :

- l'article UD 3 du PLU («'mixité fonctionnelle et sociale'») dispose qu'«'au titre de l'article L.151-15, pour toutes les opérations supérieures à quatre logements, un minimum de 25'% de la surface de plancher sera réservée à la production de logements locatifs sociaux conventionnés'»';

- l'article DG 4 du PLU (« prise en compte de l'aléa inondation lié au ruissellement pluvial'») dispose qu'en cas de travaux sur les zones urbanisées soumises à un aléa modéré ou faible (zone jaune), les surfaces bâties ne doivent pas dépasser 30'% de la surface de la zone inondable.



Au vu des échanges électroniques des 23 et 24 septembre 2019 entre M. [I] [W], gérant de la SARL Urban Links, et M. [J] [E], mandataire des sociétés Promexo et Les Horizons, il était clair pour le premier, dès cette époque, que «'si la collectivité souhaite de la mixité sociale sur le projet, il faudra l'intégrer'». Le risque inondation n'est certes pas évoqué, mais la Ville de [Localité 2] a attiré l'attention des parties en janvier 2020 sur le risque inondation dans les parcelles relevant de la zone jaune. 



La SARL Urban Links ne pouvait donc, en sa qualité de professionnel de la promotion immobilière, méconnaître l'incidence de ces deux paramètres sur la surface habitable future. Elle a disposé de trois mois pour faire réaliser toute étude de faisabilité et/ou de rentabilité de son choix. La décision de signer l'avenant le 23 avril 2020, sans disposer encore du rapport de M. [X] du 22 août 2020, relève de son choix.



La société Urban Links, promoteur avisé, n'avait aucune naïveté quant à l'existence du PLU et quant à l'utilité de le consulter. Son ignorance sur ce point ne peut être qualifiée de légitime au sens de l'article 1112, et son erreur n'est pas excusable au sens de l'article 1130. Le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a écarté la nullité.



Sur la caducité de la promesse de vente':



La SARL Urban Links soutient à titre subsidiaire que la promesse du 16 décembre 2019 serait caduque, sans qu'il y ait lieu de tirer de conséquences particulières du défaut de dépôt d'une demande de permis de construire. L'article IX stipule en effet (page 17) que la réalisation de la vente est subordonnée à la condition «'que les renseignements d'urbanisme et les pièces produites par la commune ne révèlent aucun projet, vices ou servitudes de nature à déprécier de manière significative la valeur du bien ou à nuire à l'affectation à laquelle le bénéficiaire le destine'». Or, les contraintes dues de ruissellement constituent bien une servitude. 



La condition suspensive de l'article IX et celle relative à l'article IX étant indépendantes l'une de l'autre, la société Urban Links s'estime fondée à se prévaloir de la première sans être tenue d'avoir accompli les diligences afférentes à la seconde. Rappelant que la renonciation à une condition suspensive stipulée dans l'intérêt exclusif du bénéficiaire doit résulter d'une manifestation de volonté claire, non équivoque, exempte de toute ambiguïté, et qu'elle ne se présume pas, la société Urban Links considère qu'aucune carence fautive ne peut lui être imputée': l'avenant stipulait en effet que le bénéficiaire de la promesse disposerait d'une autorisation d'urbanisme purgée de tout recours au plus tard le 31 mars 2021.



La SARL Promexo et la SARL Les Horizons font valoir que le risque inondation et la recherche de mixité sociale ne constituent en rien un vice ou une servitude susceptibles de nature à diminuer significativement la valeur du bien ou le cas échéant à nuire à son affectation projetée par le bénéficiaire de la promesse. Par ailleurs, la SARL Urban Links ne saurait leur faire grief d'une situation qui n'est due qu'à sa propre inertie. 



Sur ce,



Le cahier des charges d'avril 2019 faisait obligation aux candidats de consulter le PLU. Le bénéficiaire de la promesse ne peut faire grief au promettant de ce qu'il n'a pris conscience du plafond de 30'% en zone jaune que le 20 août 2020, deux mois après la signature de l'avenant.



La condition suspensive de l'article I est rédigée de façon circonstanciée et développe les obligations incombant au bénéficiaire avant et après la délivrance du permis de construire. L'article I précise in fine, en caractères gras, que «'faute par le bénéficiaire d'avoir rempli les obligations ci-dessus, la présente condition suspensive sera considérée comme réalisée'», et ne mentionne aucune réserve tirée de l'article IX. 



La non-réalisation de la promesse de vente est imputable au bénéficiaire. En l'absence de caution bancaire fournie par la SARL Urban Links, celle-ci est tenue du paiement d'une indemnité d'immobilisation de 43 625 euros, conformément aux stipulations figurant en page 10 de la promesse.



Sur la modération de la clause pénale':



À titre subsidiaire, la SARL Urban Links soutient que l'indemnité d'immobilisation constitue une clause pénale dont le montant excessif justifie la réduction, conformément à l'article 1231-5 du code civil. Elle argue que le montant de 43 625 euros, initialement fixé par référence à un prix de cession de 872 500 euros HT, aurait dû être proratisé lorsque le prix de cession a été réduit à 545 000 euros. En effet, un montant inchangé de 43 625 euros revient à substituer un taux de 8'% au taux initial de 5'%. Il y aurait donc lieu de réduire le montant de l'indemnité à 27 250 euros, et de lui rétrocéder le différentiel, soit une somme de 16 375 euros.



Elle souligne que les intimées ne caractérisent aucun préjudice réel. L'allongement des délais dont les intimées lui font grief doit être apprécié dans le contexte particulier de la pandémie du premier semestre 2020. Le défaut de production d'une caution bancaire ne saurait non plus lui être reproché puisqu'elle contestait la validité de la promesse et de l'avenant.



La SARL Promexo et la SARL Les Horizons entendent s'en tenir aux termes de l'acte': le montant de l'indemnité due est exprimé en euros et non en pourcentage du prix de vente. Elles relèvent que la promesse faisait obligation à la SARL Urban Links de produire une caution bancaire, ce qu'elle n'a jamais fait.



Sur ce,



Les société Promexo et Les Horizons ont immobilisé leur terrain pendant 18 mois, de décembre 2019 à juin 2021, ce qui constitue la contrepartie légitime de l'indemnité de dédit. Celle-ci a été exprimée dans la promesse en valeur absolue, soit 43 625 euros. Les parties n'ont pas souhaité en retraiter le montant dans l'avenant du 23 avril 2020. Celui-ci n'apparaît pas manifestement excessif. Le jugement entrepris est confirmé de ce chef. 



Sur l'appel incident concernant la demande de réparation du préjudice moral':



Le jugement entrepris étant intégralement confirmé, la demande de la société Urban Links tendant à la réparation d'un préjudice moral ne peut qu'être rejetée. Les intimées objectent à juste titre que le seul préjudice indemnisable est le leur, qu'il est lié à l'immobilisation du terrain, et qu'il a été forfaitisé.



Sur les demandes annexes':



Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens doivent être confirmées.



L'équité justifie la condamnation de la SARL Urban Links à payer à la SARL Promexo et à la SARL Les Horizons, ensemble, une somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles qu'elles ont exposés devant la cour.



Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, la SARL Urban Links est condamnée aux dépens de l'appel.





PAR CES MOTIFS



La Cour,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour.



Y ajoutant, 



Déboute la SARL Urban Links de sa demande de réparation du préjudice moral. 



Condamne la SARL Urban Links à payer à la SARL Promexo et à la SARL Les Horizons, ensemble, une somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles qu'elles ont exposés devant la cour.



Condamne la SARL Urban Links aux dépens de l'appel.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT