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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Dax, 1ère CHAMBRE, 1 juillet 2026, n° 24/01130

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Le 3 avril 2023, Monsieur [M] [S], vendeur, et Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L], acheteurs, ont conclu un compromis de vente portant sur un terrain à bâtir situé [Adresse 3] à [Localité 3] ([Localité 4]) d’une surface de 772 m² cadastré section F n°[Cadastre 1], ainsi qu’1/10ème de la parcelle cadastrée section F n°[Cadastre 2], lieudit [Localité 5].

Suite au compromis, la vente a été ratifiée par acte reçu le 31 octobre 2023 par Maître [Q] [O], Notaire à [Localité 6] (Pyrénées-Atlantiques), pour un prix de 197 000 euros.

Dans le cadre d’un projet de construction d’une maison d’habitation sur ce terrain, Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] ont confié une étude géotechnique du sol de type G2 à [Localité 7].

Dans son rapport daté du 29 novembre 2023, [Localité 7] a conclu notamment à l’existence d’une épaisseur importante de remblais et d’une nappe d’eau rendant impossible la construction de la maison sur fondation classique que ces derniers projetaient de faire édifier sur le terrain acquis.

Par lettre recommandée datée du 12 mars 2024, le conseil de Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] a mis en demeure Monsieur [M] [S] de l’intention de ses clients de se prévaloir des dispositions des articles 1641 et suivants du Code civil afin d’obtenir la résolution de la vente outre l’allocation de dommages et intérêts.

Par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2024, Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] ont assigné Monsieur [M] [S] devant le tribunal judiciaire de Dax afin d’obtenir notamment la résolution ou l’annulation de la vente intervenue le 31 octobre 2023.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 septembre 2025, Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1112-1, 1130, 1131, 1132, 1137, 1139, 1217, 1231 et suivants, 1641, 1644 et 1645 du Code civil, de :
- juger les demandes formées par Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] recevables et bien fondées 
- débouter Monsieur [M] [S] de sa demande de fin de non-recevoir,
à titre principal : 
- prononcer la résolution de la vente intervenue le 31 octobre 2023 concernant un terrain à bâtir situé à [Adresse 4] [Localité 8][Adresse 5] et cadastré section F n°[Cadastre 1] d’une surface de 00 ha 07 a 72 ca et un dixième du terrain cadastré section F n°[Cadastre 2] lieudit [Localité 5] d’une surface de 00 ha 05 a 74 ca,
à titre subsidiaire,
- prononcer la nullité de la vente intervenue le 31 octobre 2023 concernant un terrain à bâtir situé à [Adresse 4] [Localité 9][Adresse 6] et cadastré section F n°[Cadastre 1] d’une surface de 00 ha 07 a 72 ca et un dixième du terrain cadastré section F n°[Cadastre 2] lieudit [Localité 5] d’une surface de 00 ha 05 a 74 ca dans les suites de la réticence dolosive commise par le vendeur,
à titre très subsidiaire,
- juger que Monsieur [M] [S] a manqué à son devoir d’information et engage donc sa responsabilité contractuelle à l’égard de Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L], 
en tout état de cause,
- condamner Monsieur [M] [S] à leur restituer la somme de 197 000 euros correspondant au prix de vente,
- condamner Monsieur [M] [S] à leur régler les sommes suivantes : 
- 15 470,97 euros au titre des frais de notaire et d’enregistrement
- 13 195,24 euros au titre des intérêts du prêt contracté pour financer leur acquisition, réglés de novembre 2023 à septembre 2025,
- 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices moral et de jouissance,
- 2 500 euros au titre des frais d’architecte,
- 2 100 euros au titre de l’étude de sol G2,
- 696 euros au titre de l’étude thermique,
- 550 euros au titre des frais engagés au titre de l’assainissement,
- condamner Monsieur [M] [S] à la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner Monsieur [M] [S] aux entiers dépens de l’instance,
- dire et juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er décembre 2025, Monsieur [M] [S] demande au tribunal de :
- dire irrecevables Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] pour défaut de publication de l’assignation au service de la publicité foncière,
à défaut, 
- les débouter de l’intégralité de leurs demandes,
- les condamner solidairement à payer à Monsieur [M] [S] une indemnité de 10 000 euros au titre du préjudice subi par la saisie conservatoire du 16 octobre 2024 sur le fondement de l’article 1240 du Code civil,
- les condamner solidairement à payer à Monsieur [M] [S] une indemnité de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

La clôture de l’instruction a été fixée au 4 décembre 2025.

Motifs

MOTIFS

Sur le défaut de publication de l’assignation introductive d’instance au service de la publicité foncière

En vertu de l’article 30-5° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l'article 28-4°, c, et s'il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

Monsieur [M] [S] demande au tribunal de déclarer irrecevables Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] pour défaut de publication de leur assignation au service de la publicité foncière.

Toutefois, Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] justifient de la publication de l’assignation introductive d’instance au service de la publicité foncière des [Localité 4] le 31 octobre 2024 sous les références Volume 4004P01 2024 P N° [Localité 10] (pièce n° 19 du dossier du conseil de Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L]).

Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] sont ainsi recevables en leur action dès lors qu’ils justifient de la publication, même en cours d’instance, de l’assignation introductive d’instance au service de la publicité foncière.

En conséquence, leur action sera déclarée recevable.



Sur le fond

En vertu de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

En vertu de l'article 1132 du même code, l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

En vertu de l'article 1133 du même code, les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

En vertu de l'article 1135 du même code, l'erreur sur un simple motif, étranger aux qualités essentielles de la prestation due ou du cocontractant, n'est pas une cause de nullité, à moins que les parties n'en aient fait expressément un élément déterminant de leur consentement.

En vertu de l’article 1137 du même code, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges et constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] demandent au tribunal de prononcer la résolution de la vente conclue le 31 octobre 2023 sur le fondement de la garantie des vices cachés, à titre subsidiaire, la nullité de la dite vente pour dol et, à titre très subsidiaire, la nullité de la dite vente pour erreur sur les qualités essentielles. A titre infiniment subsidiaire, ils sollicitent la condamnation de Monsieur [M] [S] sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour un manquement à son obligation d’information.

Au soutien de leurs demandes, Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] affirment avoir découvert après la vente, par l’étude géotechnique du sol de type G2 du 29 novembre 2023 qu’ils ont commandé à [Localité 7], que l’épaisseur importante de remblais et l’existence d’une nappe d’eau rendaient impossible la construction d’une maison sur fondation classique et imposait la réalisation coûteuse d’un plancher porté et de fondations profondes de type micropieux. Ils soulignent que Monsieur [M] [S] avait connaissance de manière certaine de l’existence de ces vices affectant le sol du terrain vendu dès lors qu’il avait été contraint de présenter au cours de l’année 2000 un permis de construire modificatif prévoyant une nouvelle implantation d’une construction projetée en raison “d’une étude de sol ayant donné des résultats catastrophiques”. Enfin, ils affirment avoir appris, après la vente, que le terrain vendu serait classé en zone naturelle dans le futur plan local d’urbanisme intercommunal de sorte qu’aucune construction ne pourrait être édifiée sur celui-ci à l’avenir.

Le 3 avril 2023, Monsieur [M] [S], vendeur, et Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L], acheteurs, ont conclu un compromis de vente portant sur un terrain à bâtir situé [Adresse 3] à [Localité 3] ([Localité 4]) d’une surface de 772 m² cadastré section F n°[Cadastre 1], ainsi qu’1/10ème de la parcelle cadastrée section F n°[Cadastre 2], lieudit [Localité 5].

Par acte authentique du 31 octobre 2023, Monsieur [M] [S] a vendu l’immeuble susvisé, pour un prix de 197 000 euros, à Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] à concurrence de la moitié indivise chacun en pleine propriété.


A la suite de la vente, Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] ont confié une étude géotechnique du sol de type G2 à [Localité 7] dans le cadre d’un projet de construction d’une maison d’habitation.

Ils ont déposé une demande de permis de construire d’une maison sur le terrain litigieux.

Dans son rapport daté du 29 novembre 2023 (pièce n° 3 du dossier du conseil de Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L]), [Localité 7] a relevé que « Le projet sera adapté au sol par un plancher porté et des fondations profondes de type micropieux, tels que définis dans la norme NF P 94-262 de l’EUROCODE 7 “Fondations profondes” ».

Il s’avère ainsi que la réalisation d’une construction sur le terrain acheté par Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] imposait la réalisation de fondations profondes de type micropieux.

Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] versent au débat deux devis établis le 13 juin 2024 par l’entreprise CONSTRUCTION CONCEPT 64, le premier sans fondations de type micropieux suivant l’étude de sol G1 pour un montant de 32 925,84 euros et le second avec un plancher porté et des fondations profondes de type micropieux suivant l’étude de sol G2 pour un montant de 72 789,60 euros (pièce n° 3 du dossier du conseil de Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L]).

Le terrain acquis par Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] est ainsi affecté d’un vice en terme de constructibilité dans la mesure où la nature du sol impose notamment la réalisation de travaux de fondations profondes de type micropieux présentant un surcoût important pour l’édification d’une construction.

Toutefois, au moment de la vente, Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] disposaient d’une étude G1 en date du 31 mars 2023 réalisée par [Localité 7] (pièce n° 11 du dossier du conseil de Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L]), qui était annexée au compromis de vente du 3 avril 2023 et à l’acte authentique du 31 octobre 2023 comme indiqué dans les paragraphes intitulés “Etude géotechnique” des deux actes.

Cette étude, dite G1, indiquait que la mission confiée avait notamment pour but “de proposer une première identification des risques géotechniques (terrassements, fondation, contraintes liées à l’eau, ouvrages enterrés, améliorations de sols, stabilité générale...)” et qu’elle ne portait pas sur “la conception géotechnique du projet des futurs acquéreurs”.

En conclusion, [Localité 7] mentionnait : “les essais ont noté la présence de remblais. Il semblerait que la cuvette entre les 2 maisons ait été remblayée sans que l’on puisse déterminer précisément à ce stade l’ampleur du remblaiement dans sa superficie et son épaisseur. La poursuite des études géotechniques par l’acquéreur pourrait se diriger vers :
- Un niveau bas sur plancher porté par les fondations.
- Des “Fondations profondes” par micropieux telles que définies dans la norme d’application NF P 94 262 de l’EUROCODE 7, et fichées dans le substratum reconnu par des essais pressiométriques. Leur profondeur, la technique et la portance de l’assise seront définies par des essais géotechniques en relation avec le projet dans le cadre d’une mission G2, par l’intermédiaire de sondages complémentaires”.

[Localité 7] indiquait également : “une mission G2 AVP+PRO nous paraît indispensable pour le futur maître d’ouvrage puisse déterminer précisément le type de fondation/niveau bas de son projet en fonction notamment de l’implantation, du calage altimétrique du projet et des descentes de charges attendues”.


Il ressort de la lecture du rapport établi le 31 mars 2023 par [Localité 7], annexé au compromis de vente et à l’acte authentique, que la nature du sol ne rend pas le terrain inconstructible mais impose la réalisation “un niveau bas sur plancher” porté par des “fondations profondes par micropieux ” et que Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] étaient informés, au moment de la vente, que seules des investigations complémentaires réalisées dans le cadre d’une étude G2 étaient de nature à établir, en fonction de leur projet de construction à venir, la nature et l’ampleur exactes de ces aménagements nécessaires et du coût supplémentaire engendré.

Ils ne peuvent dès lors se prévaloir de la garantie des vices cachés au motif qu’ils ignoraient la nature du terrain litigieux nécessitant les contraintes techniques d’une construction d’une habitation avec “un niveau bas sur plancher” porté par des “fondations profondes par micropieux”.

Toutefois, il était clairement mentionné, en page 5 du compromis de vente, une condition suspensive portant sur l’obtention par Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] d’un permis de construire avant le 30 juillet 2023 (pièce n° 1 du dossier du conseil de Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L]). 

Or, si Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] ont eu connaissance au moment de la vente du rapport établi le 31 mars 2023 des contraintes techniques lièes à la construction d’une maison sur le terrain litigieux, il n’en demeure pas moins qu’ils ignoraient alors le risque de classement du terrain dans le futur plan local d’urbanisme intercommunal du terrain litigieux en Zone N inconstructible en raison des vices l’affectant et qui préexistaient avant la vente (pièces n° 8 et 20 du dossier du conseil de Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L]).

Il n’est nullement établi, ni même soutenu, que Monsieur [M] [S] connaissait au moment de la vente ce risque de classement du terrain litigieux en Zone N inconstructible de sorte qu’il ne peut lui être reproché un dol.

En revanche, il résulte de ces éléments que Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L], pour lesquels la constructibilité du terrain était un élément déterminant de leur consentement, sont bien fondés à solliciter, non la résolution, mais la nullité du contrat de vente conclu avec Monsieur [M] [S] portant sur le terrain litigieux dès lors que leur consentement a été vicié par l’erreur sur les qualités essentielles de la chose vendue.

En conséquence, il convient de prononcer la nullité de la vente intervenue le 31 octobre 2023 entre les parties.


Sur les conséquences de la nullité de la vente

La nullité emporte l'effacement rétroactif du contrat et a pour effet de remettre les parties dans la situation initiale.

En outre, en vertu de l’article 1240 du même code, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, le vendeur ne peut être condamné, au titre des restitutions réciproques consécutives à l'annulation d’une vente, qu'aux sommes qu'il a personnellement perçues, sans préjudice, le cas échéant, d'une éventuelle condamnation à des dommages et intérêts réparant le préjudice causé par sa faute (Cour de cassation, Ch. Civ. 3ème, 8 janvier 2026, n° 23-23.861).


Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] demandent au tribunal de condamner Monsieur [M] [S] à leur restituer la somme de 197 000 euros correspondant au prix de vente.

Ils sollicitent également la condamnation de Monsieur [M] [S] à leur régler les sommes suivantes :
- 15 470,97 euros au titre des frais de notaire et d’enregistrement
- 13 195,24 euros au titre des intérêts du prêt contracté pour financer leur acquisition, réglés de novembre 2023 à septembre 2025,
- 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices moral et de jouissance,
- 2 500 euros au titre des frais d’architecte,
- 2 100 euros au titre de l’étude de sol G2,
- 696 euros au titre de l’étude thermique,
- 550 euros au titre des frais engagés au titre de l’assainissement,

- Sur le prix de vente

Dès lors que la vente a été annulée, il convient de condamner Monsieur [M] [S] à restituer la somme de 197 000 euros qu’il a perçue correspondant au prix de vente.

- Sur les frais de notaire, les frais d’enregistrement, les intérêts du prêt, les frais d’architecte, le coût de l’étude de sol G2 et de l’étude thermique, les frais engagés au titre de l’assainissement, le préjudice moral et le préjudice de jouissance

En l’absence de tout comportement fautif à l’égard de Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L], Monsieur [M] [S] ne peut être tenu qu’à la restitution des sommes qu'il a personnellement perçues au titre des restitutions réciproques consécutives à l'annulation de la vente.

Les différentes sommes dont Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] demandent le paiement n’ont pas été perçues par Monsieur [M] [S].

Ils ne relèvent donc pas des restitutions dues par le vendeur.

En conséquence, Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] seront déboutés de leurs demandes formées au titre des frais de notaire, des frais d’enregistrement, des intérêts du prêt, des frais d’architecte, du coût de l’étude de sol G2 et de l’étude thermique, des frais engagés au titre de l’assainissement, du préjudice moral et du préjudice de jouissance.


Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [M] [S], partie succombant à la présente procédure, sera condamné aux entiers dépens.

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de condamner Monsieur [M] [S] à verser à Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La nature de l'affaire, conduisant à l’annulation de la vente d’un immeuble, impose d’écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant en audience publique par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et rendue en premier ressort,

Déclare recevable l’action formée par Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L],

Déboute Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] de leur demande en résolution de la vente intervenue par acte reçu le 31 octobre 2023 par Maître [Q] [O], Notaire à [Localité 6] (Pyrénées-Atlantiques), entre, d’une part, Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] et, d’autre part, Monsieur [M] [S] concernant un terrain à bâtir situé à [Adresse 7] et cadastré section F n°[Cadastre 1] d’une surface de 00 ha 07 a 72 ca et un dixième du terrain cadastré section F n°[Cadastre 2] lieudit [Localité 5] d’une surface de 00 ha 05 a 74 ca,

Annule la vente intervenue par acte reçu le 31 octobre 2023 par Maître [Q] [O], Notaire à [Localité 6] (Pyrénées-Atlantiques), entre, d’une part, Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] et , d’autre part, Monsieur [M] [S] concernant un terrain à bâtir situé à [Adresse 4] ([Adresse 8] et cadastré section F n°[Cadastre 1] d’une surface de 00 ha 07 a 72 ca et un dixième du terrain cadastré section F n°[Cadastre 2] lieudit [Localité 5] d’une surface de 00 ha 05 a 74 ca,

Condamne Monsieur [M] [S] à restituer à Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] la somme de 197 000 euros qu’il a perçue correspondant au prix de vente,

Déboute Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] de leurs demandes formées au titre des frais de notaire, des frais d’enregistrement, des intérêts du prêt, des frais d’architecte, du coût de l’étude de sol G2 et de l’étude thermique, des frais engagés au titre de l’assainissement, du préjudice moral et du préjudice de jouissance,

Condamne Monsieur [M] [S] à verser à Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur [M] [S] entiers dépens,

Ecarte l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.













LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX
-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=

JUGEMENT DU 01 Juillet 2026


N° RG 24/01130 - N° Portalis DBYL-W-B7I-DDKT


DEMANDEURS

Madame [F] [U] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Maître Mathilde TABARAUD de la SELAS AGN AVOCATS BAYONNE, avocat au barreau de BAYONNE

Monsieur [H] [L]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Maître Mathilde TABARAUD de la SELAS AGN AVOCATS BAYONNE, avocat au barreau de BAYONNE


DEFENDEUR

Monsieur [M] [W] [B] [S]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Rep/assistant : Maître Ghislaine BOUGUE-LACOMBE, avocat au barreau de BAYONNE



COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE


PRÉSIDENT : Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.


DÉBATS

L'affaire a été appelée à l'audience publique du 04 Février 2026, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis elle a été mise en délibéré au QUINZE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX, délibéré prorogé au UN JUILLET DEUX MIL VINGT SIX pour la décision être rendue par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.




EXPOSE DU LITIGE

Le 3 avril 2023, Monsieur [M] [S], vendeur, et Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L], acheteurs, ont conclu un compromis de vente portant sur un terrain à bâtir situé [Adresse 3] à [Localité 3] ([Localité 4]) d’une surface de 772 m² cadastré section F n°[Cadastre 1], ainsi qu’1/10ème de la parcelle cadastrée section F n°[Cadastre 2], lieudit [Localité 5].

Suite au compromis, la vente a été ratifiée par acte reçu le 31 octobre 2023 par Maître [Q] [O], Notaire à [Localité 6] (Pyrénées-Atlantiques), pour un prix de 197 000 euros.

Dans le cadre d’un projet de construction d’une maison d’habitation sur ce terrain, Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] ont confié une étude géotechnique du sol de type G2 à [Localité 7].

Dans son rapport daté du 29 novembre 2023, [Localité 7] a conclu notamment à l’existence d’une épaisseur importante de remblais et d’une nappe d’eau rendant impossible la construction de la maison sur fondation classique que ces derniers projetaient de faire édifier sur le terrain acquis.

Par lettre recommandée datée du 12 mars 2024, le conseil de Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] a mis en demeure Monsieur [M] [S] de l’intention de ses clients de se prévaloir des dispositions des articles 1641 et suivants du Code civil afin d’obtenir la résolution de la vente outre l’allocation de dommages et intérêts.

Par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2024, Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] ont assigné Monsieur [M] [S] devant le tribunal judiciaire de Dax afin d’obtenir notamment la résolution ou l’annulation de la vente intervenue le 31 octobre 2023.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 septembre 2025, Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1112-1, 1130, 1131, 1132, 1137, 1139, 1217, 1231 et suivants, 1641, 1644 et 1645 du Code civil, de :
- juger les demandes formées par Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] recevables et bien fondées 
- débouter Monsieur [M] [S] de sa demande de fin de non-recevoir,
à titre principal : 
- prononcer la résolution de la vente intervenue le 31 octobre 2023 concernant un terrain à bâtir situé à [Adresse 4] [Localité 8][Adresse 5] et cadastré section F n°[Cadastre 1] d’une surface de 00 ha 07 a 72 ca et un dixième du terrain cadastré section F n°[Cadastre 2] lieudit [Localité 5] d’une surface de 00 ha 05 a 74 ca,
à titre subsidiaire,
- prononcer la nullité de la vente intervenue le 31 octobre 2023 concernant un terrain à bâtir situé à [Adresse 4] [Localité 9][Adresse 6] et cadastré section F n°[Cadastre 1] d’une surface de 00 ha 07 a 72 ca et un dixième du terrain cadastré section F n°[Cadastre 2] lieudit [Localité 5] d’une surface de 00 ha 05 a 74 ca dans les suites de la réticence dolosive commise par le vendeur,
à titre très subsidiaire,
- juger que Monsieur [M] [S] a manqué à son devoir d’information et engage donc sa responsabilité contractuelle à l’égard de Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L], 
en tout état de cause,
- condamner Monsieur [M] [S] à leur restituer la somme de 197 000 euros correspondant au prix de vente,
- condamner Monsieur [M] [S] à leur régler les sommes suivantes : 
- 15 470,97 euros au titre des frais de notaire et d’enregistrement
- 13 195,24 euros au titre des intérêts du prêt contracté pour financer leur acquisition, réglés de novembre 2023 à septembre 2025,
- 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices moral et de jouissance,
- 2 500 euros au titre des frais d’architecte,
- 2 100 euros au titre de l’étude de sol G2,
- 696 euros au titre de l’étude thermique,
- 550 euros au titre des frais engagés au titre de l’assainissement,
- condamner Monsieur [M] [S] à la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner Monsieur [M] [S] aux entiers dépens de l’instance,
- dire et juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er décembre 2025, Monsieur [M] [S] demande au tribunal de :
- dire irrecevables Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] pour défaut de publication de l’assignation au service de la publicité foncière,
à défaut, 
- les débouter de l’intégralité de leurs demandes,
- les condamner solidairement à payer à Monsieur [M] [S] une indemnité de 10 000 euros au titre du préjudice subi par la saisie conservatoire du 16 octobre 2024 sur le fondement de l’article 1240 du Code civil,
- les condamner solidairement à payer à Monsieur [M] [S] une indemnité de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

La clôture de l’instruction a été fixée au 4 décembre 2025.


MOTIFS

Sur le défaut de publication de l’assignation introductive d’instance au service de la publicité foncière

En vertu de l’article 30-5° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l'article 28-4°, c, et s'il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

Monsieur [M] [S] demande au tribunal de déclarer irrecevables Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] pour défaut de publication de leur assignation au service de la publicité foncière.

Toutefois, Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] justifient de la publication de l’assignation introductive d’instance au service de la publicité foncière des [Localité 4] le 31 octobre 2024 sous les références Volume 4004P01 2024 P N° [Localité 10] (pièce n° 19 du dossier du conseil de Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L]).

Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] sont ainsi recevables en leur action dès lors qu’ils justifient de la publication, même en cours d’instance, de l’assignation introductive d’instance au service de la publicité foncière.

En conséquence, leur action sera déclarée recevable.



Sur le fond

En vertu de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

En vertu de l'article 1132 du même code, l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

En vertu de l'article 1133 du même code, les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

En vertu de l'article 1135 du même code, l'erreur sur un simple motif, étranger aux qualités essentielles de la prestation due ou du cocontractant, n'est pas une cause de nullité, à moins que les parties n'en aient fait expressément un élément déterminant de leur consentement.

En vertu de l’article 1137 du même code, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges et constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] demandent au tribunal de prononcer la résolution de la vente conclue le 31 octobre 2023 sur le fondement de la garantie des vices cachés, à titre subsidiaire, la nullité de la dite vente pour dol et, à titre très subsidiaire, la nullité de la dite vente pour erreur sur les qualités essentielles. A titre infiniment subsidiaire, ils sollicitent la condamnation de Monsieur [M] [S] sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour un manquement à son obligation d’information.

Au soutien de leurs demandes, Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] affirment avoir découvert après la vente, par l’étude géotechnique du sol de type G2 du 29 novembre 2023 qu’ils ont commandé à [Localité 7], que l’épaisseur importante de remblais et l’existence d’une nappe d’eau rendaient impossible la construction d’une maison sur fondation classique et imposait la réalisation coûteuse d’un plancher porté et de fondations profondes de type micropieux. Ils soulignent que Monsieur [M] [S] avait connaissance de manière certaine de l’existence de ces vices affectant le sol du terrain vendu dès lors qu’il avait été contraint de présenter au cours de l’année 2000 un permis de construire modificatif prévoyant une nouvelle implantation d’une construction projetée en raison “d’une étude de sol ayant donné des résultats catastrophiques”. Enfin, ils affirment avoir appris, après la vente, que le terrain vendu serait classé en zone naturelle dans le futur plan local d’urbanisme intercommunal de sorte qu’aucune construction ne pourrait être édifiée sur celui-ci à l’avenir.

Le 3 avril 2023, Monsieur [M] [S], vendeur, et Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L], acheteurs, ont conclu un compromis de vente portant sur un terrain à bâtir situé [Adresse 3] à [Localité 3] ([Localité 4]) d’une surface de 772 m² cadastré section F n°[Cadastre 1], ainsi qu’1/10ème de la parcelle cadastrée section F n°[Cadastre 2], lieudit [Localité 5].

Par acte authentique du 31 octobre 2023, Monsieur [M] [S] a vendu l’immeuble susvisé, pour un prix de 197 000 euros, à Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] à concurrence de la moitié indivise chacun en pleine propriété.


A la suite de la vente, Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] ont confié une étude géotechnique du sol de type G2 à [Localité 7] dans le cadre d’un projet de construction d’une maison d’habitation.

Ils ont déposé une demande de permis de construire d’une maison sur le terrain litigieux.

Dans son rapport daté du 29 novembre 2023 (pièce n° 3 du dossier du conseil de Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L]), [Localité 7] a relevé que « Le projet sera adapté au sol par un plancher porté et des fondations profondes de type micropieux, tels que définis dans la norme NF P 94-262 de l’EUROCODE 7 “Fondations profondes” ».

Il s’avère ainsi que la réalisation d’une construction sur le terrain acheté par Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] imposait la réalisation de fondations profondes de type micropieux.

Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] versent au débat deux devis établis le 13 juin 2024 par l’entreprise CONSTRUCTION CONCEPT 64, le premier sans fondations de type micropieux suivant l’étude de sol G1 pour un montant de 32 925,84 euros et le second avec un plancher porté et des fondations profondes de type micropieux suivant l’étude de sol G2 pour un montant de 72 789,60 euros (pièce n° 3 du dossier du conseil de Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L]).

Le terrain acquis par Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] est ainsi affecté d’un vice en terme de constructibilité dans la mesure où la nature du sol impose notamment la réalisation de travaux de fondations profondes de type micropieux présentant un surcoût important pour l’édification d’une construction.

Toutefois, au moment de la vente, Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] disposaient d’une étude G1 en date du 31 mars 2023 réalisée par [Localité 7] (pièce n° 11 du dossier du conseil de Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L]), qui était annexée au compromis de vente du 3 avril 2023 et à l’acte authentique du 31 octobre 2023 comme indiqué dans les paragraphes intitulés “Etude géotechnique” des deux actes.

Cette étude, dite G1, indiquait que la mission confiée avait notamment pour but “de proposer une première identification des risques géotechniques (terrassements, fondation, contraintes liées à l’eau, ouvrages enterrés, améliorations de sols, stabilité générale...)” et qu’elle ne portait pas sur “la conception géotechnique du projet des futurs acquéreurs”.

En conclusion, [Localité 7] mentionnait : “les essais ont noté la présence de remblais. Il semblerait que la cuvette entre les 2 maisons ait été remblayée sans que l’on puisse déterminer précisément à ce stade l’ampleur du remblaiement dans sa superficie et son épaisseur. La poursuite des études géotechniques par l’acquéreur pourrait se diriger vers :
- Un niveau bas sur plancher porté par les fondations.
- Des “Fondations profondes” par micropieux telles que définies dans la norme d’application NF P 94 262 de l’EUROCODE 7, et fichées dans le substratum reconnu par des essais pressiométriques. Leur profondeur, la technique et la portance de l’assise seront définies par des essais géotechniques en relation avec le projet dans le cadre d’une mission G2, par l’intermédiaire de sondages complémentaires”.

[Localité 7] indiquait également : “une mission G2 AVP+PRO nous paraît indispensable pour le futur maître d’ouvrage puisse déterminer précisément le type de fondation/niveau bas de son projet en fonction notamment de l’implantation, du calage altimétrique du projet et des descentes de charges attendues”.


Il ressort de la lecture du rapport établi le 31 mars 2023 par [Localité 7], annexé au compromis de vente et à l’acte authentique, que la nature du sol ne rend pas le terrain inconstructible mais impose la réalisation “un niveau bas sur plancher” porté par des “fondations profondes par micropieux ” et que Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] étaient informés, au moment de la vente, que seules des investigations complémentaires réalisées dans le cadre d’une étude G2 étaient de nature à établir, en fonction de leur projet de construction à venir, la nature et l’ampleur exactes de ces aménagements nécessaires et du coût supplémentaire engendré.

Ils ne peuvent dès lors se prévaloir de la garantie des vices cachés au motif qu’ils ignoraient la nature du terrain litigieux nécessitant les contraintes techniques d’une construction d’une habitation avec “un niveau bas sur plancher” porté par des “fondations profondes par micropieux”.

Toutefois, il était clairement mentionné, en page 5 du compromis de vente, une condition suspensive portant sur l’obtention par Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] d’un permis de construire avant le 30 juillet 2023 (pièce n° 1 du dossier du conseil de Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L]). 

Or, si Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] ont eu connaissance au moment de la vente du rapport établi le 31 mars 2023 des contraintes techniques lièes à la construction d’une maison sur le terrain litigieux, il n’en demeure pas moins qu’ils ignoraient alors le risque de classement du terrain dans le futur plan local d’urbanisme intercommunal du terrain litigieux en Zone N inconstructible en raison des vices l’affectant et qui préexistaient avant la vente (pièces n° 8 et 20 du dossier du conseil de Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L]).

Il n’est nullement établi, ni même soutenu, que Monsieur [M] [S] connaissait au moment de la vente ce risque de classement du terrain litigieux en Zone N inconstructible de sorte qu’il ne peut lui être reproché un dol.

En revanche, il résulte de ces éléments que Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L], pour lesquels la constructibilité du terrain était un élément déterminant de leur consentement, sont bien fondés à solliciter, non la résolution, mais la nullité du contrat de vente conclu avec Monsieur [M] [S] portant sur le terrain litigieux dès lors que leur consentement a été vicié par l’erreur sur les qualités essentielles de la chose vendue.

En conséquence, il convient de prononcer la nullité de la vente intervenue le 31 octobre 2023 entre les parties.


Sur les conséquences de la nullité de la vente

La nullité emporte l'effacement rétroactif du contrat et a pour effet de remettre les parties dans la situation initiale.

En outre, en vertu de l’article 1240 du même code, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, le vendeur ne peut être condamné, au titre des restitutions réciproques consécutives à l'annulation d’une vente, qu'aux sommes qu'il a personnellement perçues, sans préjudice, le cas échéant, d'une éventuelle condamnation à des dommages et intérêts réparant le préjudice causé par sa faute (Cour de cassation, Ch. Civ. 3ème, 8 janvier 2026, n° 23-23.861).


Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] demandent au tribunal de condamner Monsieur [M] [S] à leur restituer la somme de 197 000 euros correspondant au prix de vente.

Ils sollicitent également la condamnation de Monsieur [M] [S] à leur régler les sommes suivantes :
- 15 470,97 euros au titre des frais de notaire et d’enregistrement
- 13 195,24 euros au titre des intérêts du prêt contracté pour financer leur acquisition, réglés de novembre 2023 à septembre 2025,
- 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices moral et de jouissance,
- 2 500 euros au titre des frais d’architecte,
- 2 100 euros au titre de l’étude de sol G2,
- 696 euros au titre de l’étude thermique,
- 550 euros au titre des frais engagés au titre de l’assainissement,

- Sur le prix de vente

Dès lors que la vente a été annulée, il convient de condamner Monsieur [M] [S] à restituer la somme de 197 000 euros qu’il a perçue correspondant au prix de vente.

- Sur les frais de notaire, les frais d’enregistrement, les intérêts du prêt, les frais d’architecte, le coût de l’étude de sol G2 et de l’étude thermique, les frais engagés au titre de l’assainissement, le préjudice moral et le préjudice de jouissance

En l’absence de tout comportement fautif à l’égard de Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L], Monsieur [M] [S] ne peut être tenu qu’à la restitution des sommes qu'il a personnellement perçues au titre des restitutions réciproques consécutives à l'annulation de la vente.

Les différentes sommes dont Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] demandent le paiement n’ont pas été perçues par Monsieur [M] [S].

Ils ne relèvent donc pas des restitutions dues par le vendeur.

En conséquence, Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] seront déboutés de leurs demandes formées au titre des frais de notaire, des frais d’enregistrement, des intérêts du prêt, des frais d’architecte, du coût de l’étude de sol G2 et de l’étude thermique, des frais engagés au titre de l’assainissement, du préjudice moral et du préjudice de jouissance.


Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [M] [S], partie succombant à la présente procédure, sera condamné aux entiers dépens.

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de condamner Monsieur [M] [S] à verser à Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La nature de l'affaire, conduisant à l’annulation de la vente d’un immeuble, impose d’écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant en audience publique par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et rendue en premier ressort,

Déclare recevable l’action formée par Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L],

Déboute Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] de leur demande en résolution de la vente intervenue par acte reçu le 31 octobre 2023 par Maître [Q] [O], Notaire à [Localité 6] (Pyrénées-Atlantiques), entre, d’une part, Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] et, d’autre part, Monsieur [M] [S] concernant un terrain à bâtir situé à [Adresse 7] et cadastré section F n°[Cadastre 1] d’une surface de 00 ha 07 a 72 ca et un dixième du terrain cadastré section F n°[Cadastre 2] lieudit [Localité 5] d’une surface de 00 ha 05 a 74 ca,

Annule la vente intervenue par acte reçu le 31 octobre 2023 par Maître [Q] [O], Notaire à [Localité 6] (Pyrénées-Atlantiques), entre, d’une part, Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] et , d’autre part, Monsieur [M] [S] concernant un terrain à bâtir situé à [Adresse 4] ([Adresse 8] et cadastré section F n°[Cadastre 1] d’une surface de 00 ha 07 a 72 ca et un dixième du terrain cadastré section F n°[Cadastre 2] lieudit [Localité 5] d’une surface de 00 ha 05 a 74 ca,

Condamne Monsieur [M] [S] à restituer à Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] la somme de 197 000 euros qu’il a perçue correspondant au prix de vente,

Déboute Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] de leurs demandes formées au titre des frais de notaire, des frais d’enregistrement, des intérêts du prêt, des frais d’architecte, du coût de l’étude de sol G2 et de l’étude thermique, des frais engagés au titre de l’assainissement, du préjudice moral et du préjudice de jouissance,

Condamne Monsieur [M] [S] à verser à Madame [F] [U] [Y] et Monsieur [H] [L] la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur [M] [S] entiers dépens,

Ecarte l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.



En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.













LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1644, code civil 1139, code civil 1133, code civil 1645, code civil 1112-1, code civil 1132, code civil 1135). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-02T18:33:08.971Z.