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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nice, Service de proximité, 12 mars 2026, n° 25/01001

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

La SCI VISO REAL ESTATE est propriétaire d'un appartement meublé de T5 situé à [Adresse 3]. 

Selon acte sous seing privé en date du 14 mai 2021, elle a mandaté la SARL BY LOKEYS afin d'assurer la gestion du bien. 

Dans le cadre de ce mandat de gestion, la SARL BY LOKEYS a, selon acte sous seing privé du 17 juin 2022 à effet au 1er septembre 2022, donné ce bien à bail de colocation meublée moyennant un loyer mensuel indexé de 1 500,00 euros et une provision mensuelle sur charges de 200,00 euros, soit un total mensuel de 1 700,00 euros, outre un dépôt de garantie.

Invoquant une mauvaise gestion de la SARL BY LOKEYS, la SCI VISO REAL ESTATE a, par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025, fait assigner cette dernière devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l'audience du 26 juin 2015 à 15 heures, aux fins de, au visa des articles 1992, 2003, 2004 et 2007 du code civil de :
- Déclarer l'action recevable, 
- Condamner la SARL BY LOKEYS au paiement de la somme de 1 600,00 euros au titre du dépôt de garantie sous astreinte de 150,00 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision, 
- Condamner la SARL BY LOKEYS à lui restituer les clés de l'appartement, sous astreinte de 150,00 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à venir, 
- Condamner la SARL BY LOKEYS au paiement de la somme de 4 500,00 euros en réparation de son préjudice, 
- Condamner la SARL BY LOKEYS au paiement de la somme de 2 400,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l'instance, 

Vu les renvois contradictoires de l'affaire dont le dernier à l'audience du 13 janvier 2026 à 14 heures, 

A l'audience du 13 janvier 2026, 

La SCI VISO REAL ESTATE, représentée, se réfère à ses conclusions responsives déposées à l'audience aux termes desquelles elle confirme l'intégralité de ses demandes formulées dans son assignation tout en actualisant sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 2 500,00 euros
La SARL BY LOKEYS, représentée, se réfère à ses conclusions en réponse n°2 déposées à l'audience aux termes desquelles elle demande de : 
A titre liminaire :
- écarter des débats la pièce n°2 de la SCI VISO RELA ESTATE, 
A titre principal : 
- débouter la SCI VISO REAL ESTATE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
- condamner la SCI VISO REAL ESTATE au paiement de la somme de 1 581,00 euros correspondant aux sommes indument perçues, 
- condamner la SCI VISO REAL ESTATE au paiement de la somme de 2 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l'instance. 

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile, 

Le délibéré de l'affaire a été fixé au 12 mars 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION 

A titre liminaire il convient de préciser : 
- qu'en application de l'article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, et qu'il ne suffit pas d'affirmer un fait, même de manière péremptoire, pour le démontrer, - que les "dire et juger", "constater" et "juger" ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les demande, qu'en conséquence le juge ne statuera pas sur celles-ci, 
- qu'en application de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Sur la production d'une note en délibéré non autorisée 

L’article 445 du code de procédure civile dispose qu’après la cloture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444. 

La SCI VISO REAL ESTATE a adressé, après la clôture des débats, une lettre en date du 13 janvier 2026 annexé d'une pièce à la Présidente lequel a été réceptionné par le greffe le 14 janvier 2026. 

Or, la SCI VISO REAL ESTATE n'a pas été autorisée à l'audience à produire de note en délibéré. 

La SARL BY LOKEYS n'a pas été mise en mesure d'en débattre contradictoirement en raison de sa production postérieure à la clôture des débats. 

Le juge, qui doit veiller en toutes circonstances à faire observer et observer lui-même le respect du principe de la contradiction écartera donc des débats cette lettre.

Sur la pièce n°2 produite par la SCI VISO REAL ESTATE 

La SARL BY LOKEYS demande à la juridiction d'écarter des débats la pièce n°2 consistant en un message vocal du gérant de la SARL BY LOKEYS déposé sur une clé USB produite par la SCI VISO REAL ESTATE au soutien de ses conclusions responsives déposées à l'audience du 13 janvier 2026.

Elle soutient que cette pièce, qui lui a été communiquée tardivement le jour de l'audience doit être écartée des débats car non contradictoire. 

La SCI VISEO REAL ESTATE s'oppose à cette demande, faisant valoir que cette pièce n°2 est malgré tout contradictoire car ayant fait l'objet d'une retranscription en pièce n°8.

La défenderesse avance à juste titre que le fait que le contenu du message vocal ait été retranscrit dans la pièce n°8 laquelle lui a été communiquée deux jours avant l'audience importe peu dès lors qu'elle n'a pas été en mesure d'écouter le message vocal avant l'audience pour s'assurer de sa fidélité avec la retranscription en pièce n°8.
 
Pour rappel, il est constant que les pièces qui n'ont pas été communiquées en temps utile afin de permettre aux parties d'en débattre contradictoirement doivent être écartées des débats. 

Dans ces circonstances, la pièce n°2 n'ayant pas été communiquée en temps utile car produite le jour de l'audience sera écartée des débats.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie et des clés 

L'article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En application de l'article 1353 de ce code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l'article 1376 de ce même code, l'acte sous signature privée par lequel une seule partie s'engage envers une autre à lui payer une somme d'argent ou à lui livrer un bien fongible ne fait preuve que s'il comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, l'acte sous signature privée vaut preuve pour la somme écrite en toutes lettres. 

En l'espèce, en octobre 2022 les colocataires du logement loué objet du mandat de gérance ont fait face à l'impossibilité d'utiliser le sanibroyeur de l'appartement et contacté la SARL BY LOKEYS afin de faire réparer cet appareil.

En l'absence de réparation par la SARL BY LOKEYS et ne possédant pas les coordonnées de la SCI VISO REAL ESTATE, les locataires ont ainsi décidé de cesser totalement le versement des loyers afin de faire intervenir un plombier à leurs frais.

La SARL BY LOKEYS a informé la SCI VISO REAL ESTATE le 4 avril 2023 de la survenance de l'incident. 

Un litige est ainsi né entre le mandant et le mandataire, la SCI VISO REAL ESTATE reprochant à la SARL BY LOKEYS son inertie pour remédier au désordre. 

La SCI VISO REAL ESTATE et la SARL BY LOKEYS ont ainsi convenu de la résiliation du contrat de mandat signé entre elles le 14 mai 2021. La SCI VISO REAL ESTATE a formellement notifié à la SARL BY LOKEYS sa volonté de résilier le contrat par lettre du 19 juin 2023 notifiée par courrier recommandé le 20 juin 2023. 

Le contrat ayant été résilié, la SCI VISO REAL ESTATE demande à la juridiction de condamner la SARL BY LOKEYS à lui restituer le dépôt de garantie d'un montant de 1 600,00 euros ainsi que les clés du logement qui lui ont été remis dans le cadre du bail du 17 juin 2022, sous astreinte de 150,00 euros par jour de retard à compter de la décision. 

La SARL BY LOKEYS énonce que si le bail de colocation qu'elle avait consenti dans le cadre de sa mission de gestion locative prévoyait en effet le versement d'un dépôt de garantie, lequel était par ailleurs de 1 500,00 euros et non de 1 600,00 euros comme l'avance la demanderesse, les locataires n'ont jamais versé ce dépôt de garantie, de sorte que la demande de cette dernière doit être rejetée.

Elle avance au soutien de son affirmation que le protocole d'accord versé en pièce adverse conclu entre la SCI VISO REAL ESTATE et les colocataires en date du 6 juin 2023 n'invoque pas la question de la restitution du dépôt de garantie aux colocataires.
 
La demanderesse lui oppose à juste titre qu'il n'y avait lieu d'évoquer la restitution du dépôt de garantie à cette occasion puisque les colocataires n'ont pas quitté les lieux dès lors qu'elle a conclu un nouveau contrat de bail avec ces derniers. Elle justifie en effet avoir poursuivi la relation contractuelle avec les colocataires selon acte sous seing privé du 7 juin 2024. 

En l'espèce, la SARL BY LOKEYS ne démontre pas ne pas avoir perçu le dépôt de garantie dû par les colocataires au moment de la signature du bail le 17 juin 2022. En effet, le bail dument signé par chaque colocataire et la SARL BY LOKEYS stipule expressément au paragraphe VI GARANTIES que " Pour la garantie de l'exécutions des obligations du locataire, il est prévu un dépôt de garantie d'un montant de 1 500 €* (en toutes lettres : mille six cent euros). ".

Elle ne peut donc s'opposer à la restitution du dépôt de garantie en soutenant ne jamais en avoir reçu le règlement, ce notamment car elle ne justifie pas avoir relancé les colocataires afin d'obtenir le versement de ce dépôt de garantie qui n'aurait pas été réglé. 

Le mandat de gérance du 14 mai 2021 ayant été résilié par la SCI VISO REAL ESTATE le 20 juin 2023 cette dernière est fondée à solliciter la restitution du dépôt de garantie obtenu par la SARL BY LOKEYS dans le cadre de ce mandat. 

En ce qui concerne le montant du dépôt de garantie discuté, il convient de rappeler qu'en cas de différence entre une somme écrite en lettres et une somme écrite en chiffres dans l'acte sous signature privée, la somme écrite en lettres vaut preuve.

Ainsi, la juridiction retiendra la somme de 1 600,00 euros écrite et visée au bail du 17 juin 2022 au titre du dépôt de garantie. 

La SARL BY LOKEYS sera donc condamnée à restituer à la SCI VISO REAL ESTATE la somme de 1 600,00 euros au titre du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

La SARL BY LOKEYS sera également condamnée à restituer à la SCI VISO REAL ESTATE les clés du logement. En effet, il ressort des échanges par sms entre les parties produits par la demanderesse que les clés n'ont pas été restituées à cette dernière alors que la SARL BY LOKEYS s'était engagée à déposer les clés dans sa boite à clés. 

La SARL BY LOKEYS sera condamnée à restituer le dépôt de garantie de 1 600,00 euros et les clés du logement à la SCI VISO REAL ESTATE dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision et passé ce délai sous astreinte provisoire de 50,00 euros par jour de retard pendant 60 jours.

Sur la demande en dommages et intérêts 

En vertu de l'article 1991 de ce même code, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L'article 1992 ajoute que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

L'article 2007 prévoit que le mandataire peut renoncer au mandat, en notifiant au mandant sa renonciation. 

L'article 1231-1 du code civil dispose que débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Néanmoins, si cette renonciation préjudicie au mandant il devra en être indemnisé par le mandataire, à moins que celui-ci ne se trouve dans l'impossibilité de continuer le mandat sans en éprouver lui-même un préjudice considérable.

La SCI VISO REAL ESTATE soutient que la SARL BY LOKEYS a commis une faute grave dans le cadre du mandat qui lui a été confié en s'abstenant de procéder immédiatement aux réparations nécessaires du sanibroyeur. 

Elle justifie avoir indemnisé les colocataires du préjudice subi en raison de la casse du sanibroyeur en produisant le protocole d'accord qu'elle a conclu avec ces derniers le 6 juin 2023. 

Il ressort en effet de ce protocole d'accord que la bailleresse a dispensé les colocataires du paiement des loyers d'un montant de 1 700,00 euros aux mois de mars et avril 2023 et réduit les loyers dus aux mois de mai, juin juillet et août 2023 à la somme mensuelle de 1 300,00 euros de sorte que les colocataires ont perçu une indemnisation d'un montant total de 5 000,00 euros. 


Elle estime avoir subi un préjudice en raison de l'inertie de la SARL BY LOKEYS et sollicite à ce titre sa condamnation au paiement de la somme de 4 500,00 euros. 

La défenderesse s'oppose à cette demande, énonçant ne pas avoir commis de faute dès lors qu'elle a tenté de faire intervenir un plombier dans l'appartement et que la bailleresse ne peut lui faire supporter les conséquences du protocole d'accord qu'elle a conclu avec les colocataires le 6 juin 2023 et auquel elle n'a pas participé. Elle avance que la bailleresse n'était en aucun cas fondée en vertu de ce protocole à dispenser les colocataires de deux mois de loyer, seul le caractère inhabitable du logement justifiant l'exception d'inexécution de paiement des loyers. 

Pour rappel en vertu du mandat de gérance du 14 mai 2021 confié à la SARL BY LOKEYS celle-ci avait pour mission d'assurer la gestion des travaux. Dans le cadre de cette mission, il lui appartenait de : 
" - faire exécuter les réparations incombant au mandant dont le montant ne dépasse pas 200 €, 
- celles plus importantes mais [C], en aviser rapidement le mandant ; prendre toutes mesures conservatoires ". 

Or, la défenderesse ne démontre pas avoir exécuté ces obligations. Il ressort des échanges par sms qu'elle produit (à savoir la conversation avec les colocataires le 3 octobre 2022 et deux sms qu'elle a envoyés à ces derniers les 4 et 14 avril 2023), qu'elle s'est rapprochée des colocataires le 3 octobre 2022 pour faire intervenir un plombier. Cependant elle n'établit pas, en s'abstenant de produire les échanges entre le 3 octobre 2022 et le 4 avril 2023, avoir tenté de faire intervenir à nouveau un plombier pour réparer le sanibroyeur pendant cette période de six mois. Il sera par ailleurs relevé qu'elle ne justifie avoir contacté de nouveau les colocataires que le 4 avril 2023 soit le jour où elle a informé la bailleresse de la casse du sanibroyeur.

En tout état de cause, indépendamment de sa vaine tentative de faire intervenir un plombier en octobre 2022, il sera fait observer à la mandataire qu'il lui appartenait de prévenir immédiatement la bailleresse afin de l'informer du problème, or il est établi qu'elle ne l'a informée que le 4 avril 2023. 

Cette attitude a indéniablement causé un préjudice à la bailleresse qui a été contrainte de résilier le mandat de gérance confié pour reprendre la gestion du bien afin de conclure un nouveau contrat de bail avec les colocataires sans l'intermédiaire d'un mandataire le 7 juin 2024. 

Elle a été en outre dans l'obligation de faire réaliser les travaux nécessaires et d'indemniser directement ses locataires pour le préjudice subi par ces derniers pendant six mois du 3 octobre 2022 au 4 avril 2023. 

La SARL BY LOKEYS ayant failli à ses obligations contractuelles sera donc condamnée à octroyer des dommages et à intérêts à la SCI VISO REAL ESTATE. 

Il est cependant exact qu'il est constant que l'exception d'inexécution du paiement des loyers n'est justifiée que lorsque le logement est inhabitable, ce qui n'est pas le cas en l'espèce dès lors qu'il ressort du bail du 17 juin 2022 que le logement avait deux salles de bain avec WC et qu'il est établi que seul un WC était inutilisable. 

La SARL BY LOKEYS ne peut donc rembourser à la SCI VISO REAL ESTATE la somme qu'elle a décidé de régler aux colocataires afin de les indemniser, fut-elle ramenée à 4 500,00 euros.

Ainsi, la SARL BY LOKEYS, défaillante dans l’exécution de son mandat de gestion, sera condamnée à régler à la SCI VISO REAL ESTATE la somme de 3 500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par le mandataire, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Sur la demande reconventionnelle en restitution d'un trop-perçu 

En application de l'article 6 du code de procédure civile, A l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder. 

La SARL BY LOKEYS demande à titre reconventionnel, la condamnation de la SCI VISO REAL ESTATE à lui restituer la somme de 1 581,00 euros correspondant à un trop-perçu reçu au début de l'année de 2023 au titre du dépôt de garantie. 

Elle explique qu'elle pensait à l'époque que les locataires lui avaient versé le dépôt de garantie et réglé pour cette raison à la SCI VISO REAL ESTATE la somme de 1 581,00 euros au titre de ce dépôt de garantie, tout en surélevant son montant de 1 500,00 euros prévu en chiffres au bail, à la somme de 1 581,00 euros qu'elle versait chaque mois à la bailleresse au titre du loyer et des charges payés, déduction des frais de gestion. 

La SCI VISO REAL ESTATE conteste ces allégations, énonçant notamment que la somme de 1 581,00 euros correspond non pas au dépôt de garantie mais au règlement d'une mensualité de loyers et charges. 

En l'espèce, la défenderesse produit au soutien de sa demande son extrait de comptes pour la période comprise entre septembre et décembre 2022 inclus ainsi qu'un extrait de son grand livre pour la période de janvier et février 2023. 

Or il ressort des extraits produits pour une période de six mois que la SARL BY LOKEYS a procédé à six versements de 1 581,00 euros à l'ordre de la SCI VISO REAL ESTATE. 

Il n'est pas démontré qu'elle lui aurait versé un trop-perçu au titre du dépôt de garantie.

La SARL BY LOKEYS sera donc déboutée de sa demande reconventionnelle.

Sur les dépens de l'instance et l'article 700 du code de procédure civile

La SARL BY LOKEYS, qui succombe, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance conformément à l'article 696 du code de procédure civile, et à payer à la SCI VISO REAL ESTATE une somme de 1 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement.

En l'espèce, aucun élément ne justifie de l'écarter.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe : 

ECARTE des débats la note en délibéré de la SCI VISO REAL ESTATE non autorisée; 

ECARTE des débats la pièce n°2 versée par la SCI VISO REAL ESTATE ; 

CONDAMNE la SARL BY LOKEYS à restituer à la SCI VISO REAL ESTATE la somme de 1 600,00 euros au titre du dépôt de garantie non encore restitué, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation ; 

CONDAMNE la SARL BY LOKEYS à restituer à la SCI VISO REAL ESTATE les clés du logement ;

ORDONNE à la SARL BY LOKEYS de restituer le dépôt de garantie et les clés du logement dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte provisoire de 50,00 euros par jour de retard pendant 60 jours ; 

DEBOUTE la SCI VISO REAL ESTATE de sa demande reconventionelle en restitution de la somme de 1 581,00 euros au titre d'un trop-perçu ; 

CONDAMNE la SARL BY LOKEYS à payer à la SCI VISO REAL ESTATE la somme de 3 500,00 euros à titre de dommages et intérêts, aux intérêts au taux légal à compter de la décision ; 

CONDAMNE la SARL BY LOKEYS à payer à la SCI VISO REAL ESTATE la somme de 1 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL BY LOKEYS aux entiers dépens en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,
Texte intégral
COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité


MINUTE N°
DU 12 Mars 2026

N° RG 25/01001 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QJVE




 




 






























Grosse délivrée
à Me CHOUMAN

Expédition délivrée
à Me PELLEGRIN

le







DEMANDERESSE:

S.C.I. VISO REAL ESTATE
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Franck CHOUMAN, substitué par Me Fanny JULIEN, avocats au barreau de NICE


DEFENDERESSE:

S.A.R.L. BY LOKEYS
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Bastien PELLEGRIN, avocat au barreau de NICE


COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré : 

Juge des contentieux de la protection : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Nice 
assistée lors des débats par Madame Laura PLANTIER, Greffier et lors du prononcé par Madame Véronique XERRI, greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 13 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Mars 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2026









 EXPOSE DU LITIGE

La SCI VISO REAL ESTATE est propriétaire d'un appartement meublé de T5 situé à [Adresse 3]. 

Selon acte sous seing privé en date du 14 mai 2021, elle a mandaté la SARL BY LOKEYS afin d'assurer la gestion du bien. 

Dans le cadre de ce mandat de gestion, la SARL BY LOKEYS a, selon acte sous seing privé du 17 juin 2022 à effet au 1er septembre 2022, donné ce bien à bail de colocation meublée moyennant un loyer mensuel indexé de 1 500,00 euros et une provision mensuelle sur charges de 200,00 euros, soit un total mensuel de 1 700,00 euros, outre un dépôt de garantie.

Invoquant une mauvaise gestion de la SARL BY LOKEYS, la SCI VISO REAL ESTATE a, par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025, fait assigner cette dernière devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l'audience du 26 juin 2015 à 15 heures, aux fins de, au visa des articles 1992, 2003, 2004 et 2007 du code civil de :
- Déclarer l'action recevable, 
- Condamner la SARL BY LOKEYS au paiement de la somme de 1 600,00 euros au titre du dépôt de garantie sous astreinte de 150,00 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision, 
- Condamner la SARL BY LOKEYS à lui restituer les clés de l'appartement, sous astreinte de 150,00 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à venir, 
- Condamner la SARL BY LOKEYS au paiement de la somme de 4 500,00 euros en réparation de son préjudice, 
- Condamner la SARL BY LOKEYS au paiement de la somme de 2 400,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l'instance, 

Vu les renvois contradictoires de l'affaire dont le dernier à l'audience du 13 janvier 2026 à 14 heures, 

A l'audience du 13 janvier 2026, 

La SCI VISO REAL ESTATE, représentée, se réfère à ses conclusions responsives déposées à l'audience aux termes desquelles elle confirme l'intégralité de ses demandes formulées dans son assignation tout en actualisant sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 2 500,00 euros
La SARL BY LOKEYS, représentée, se réfère à ses conclusions en réponse n°2 déposées à l'audience aux termes desquelles elle demande de : 
A titre liminaire :
- écarter des débats la pièce n°2 de la SCI VISO RELA ESTATE, 
A titre principal : 
- débouter la SCI VISO REAL ESTATE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
- condamner la SCI VISO REAL ESTATE au paiement de la somme de 1 581,00 euros correspondant aux sommes indument perçues, 
- condamner la SCI VISO REAL ESTATE au paiement de la somme de 2 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l'instance. 

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile, 

Le délibéré de l'affaire a été fixé au 12 mars 2026. 


MOTIFS DE LA DECISION 

A titre liminaire il convient de préciser : 
- qu'en application de l'article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, et qu'il ne suffit pas d'affirmer un fait, même de manière péremptoire, pour le démontrer, - que les "dire et juger", "constater" et "juger" ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les demande, qu'en conséquence le juge ne statuera pas sur celles-ci, 
- qu'en application de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Sur la production d'une note en délibéré non autorisée 

L’article 445 du code de procédure civile dispose qu’après la cloture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444. 

La SCI VISO REAL ESTATE a adressé, après la clôture des débats, une lettre en date du 13 janvier 2026 annexé d'une pièce à la Présidente lequel a été réceptionné par le greffe le 14 janvier 2026. 

Or, la SCI VISO REAL ESTATE n'a pas été autorisée à l'audience à produire de note en délibéré. 

La SARL BY LOKEYS n'a pas été mise en mesure d'en débattre contradictoirement en raison de sa production postérieure à la clôture des débats. 

Le juge, qui doit veiller en toutes circonstances à faire observer et observer lui-même le respect du principe de la contradiction écartera donc des débats cette lettre.

Sur la pièce n°2 produite par la SCI VISO REAL ESTATE 

La SARL BY LOKEYS demande à la juridiction d'écarter des débats la pièce n°2 consistant en un message vocal du gérant de la SARL BY LOKEYS déposé sur une clé USB produite par la SCI VISO REAL ESTATE au soutien de ses conclusions responsives déposées à l'audience du 13 janvier 2026.

Elle soutient que cette pièce, qui lui a été communiquée tardivement le jour de l'audience doit être écartée des débats car non contradictoire. 

La SCI VISEO REAL ESTATE s'oppose à cette demande, faisant valoir que cette pièce n°2 est malgré tout contradictoire car ayant fait l'objet d'une retranscription en pièce n°8.

La défenderesse avance à juste titre que le fait que le contenu du message vocal ait été retranscrit dans la pièce n°8 laquelle lui a été communiquée deux jours avant l'audience importe peu dès lors qu'elle n'a pas été en mesure d'écouter le message vocal avant l'audience pour s'assurer de sa fidélité avec la retranscription en pièce n°8.
 
Pour rappel, il est constant que les pièces qui n'ont pas été communiquées en temps utile afin de permettre aux parties d'en débattre contradictoirement doivent être écartées des débats. 

Dans ces circonstances, la pièce n°2 n'ayant pas été communiquée en temps utile car produite le jour de l'audience sera écartée des débats.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie et des clés 

L'article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En application de l'article 1353 de ce code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l'article 1376 de ce même code, l'acte sous signature privée par lequel une seule partie s'engage envers une autre à lui payer une somme d'argent ou à lui livrer un bien fongible ne fait preuve que s'il comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, l'acte sous signature privée vaut preuve pour la somme écrite en toutes lettres. 

En l'espèce, en octobre 2022 les colocataires du logement loué objet du mandat de gérance ont fait face à l'impossibilité d'utiliser le sanibroyeur de l'appartement et contacté la SARL BY LOKEYS afin de faire réparer cet appareil.

En l'absence de réparation par la SARL BY LOKEYS et ne possédant pas les coordonnées de la SCI VISO REAL ESTATE, les locataires ont ainsi décidé de cesser totalement le versement des loyers afin de faire intervenir un plombier à leurs frais.

La SARL BY LOKEYS a informé la SCI VISO REAL ESTATE le 4 avril 2023 de la survenance de l'incident. 

Un litige est ainsi né entre le mandant et le mandataire, la SCI VISO REAL ESTATE reprochant à la SARL BY LOKEYS son inertie pour remédier au désordre. 

La SCI VISO REAL ESTATE et la SARL BY LOKEYS ont ainsi convenu de la résiliation du contrat de mandat signé entre elles le 14 mai 2021. La SCI VISO REAL ESTATE a formellement notifié à la SARL BY LOKEYS sa volonté de résilier le contrat par lettre du 19 juin 2023 notifiée par courrier recommandé le 20 juin 2023. 

Le contrat ayant été résilié, la SCI VISO REAL ESTATE demande à la juridiction de condamner la SARL BY LOKEYS à lui restituer le dépôt de garantie d'un montant de 1 600,00 euros ainsi que les clés du logement qui lui ont été remis dans le cadre du bail du 17 juin 2022, sous astreinte de 150,00 euros par jour de retard à compter de la décision. 

La SARL BY LOKEYS énonce que si le bail de colocation qu'elle avait consenti dans le cadre de sa mission de gestion locative prévoyait en effet le versement d'un dépôt de garantie, lequel était par ailleurs de 1 500,00 euros et non de 1 600,00 euros comme l'avance la demanderesse, les locataires n'ont jamais versé ce dépôt de garantie, de sorte que la demande de cette dernière doit être rejetée.

Elle avance au soutien de son affirmation que le protocole d'accord versé en pièce adverse conclu entre la SCI VISO REAL ESTATE et les colocataires en date du 6 juin 2023 n'invoque pas la question de la restitution du dépôt de garantie aux colocataires.
 
La demanderesse lui oppose à juste titre qu'il n'y avait lieu d'évoquer la restitution du dépôt de garantie à cette occasion puisque les colocataires n'ont pas quitté les lieux dès lors qu'elle a conclu un nouveau contrat de bail avec ces derniers. Elle justifie en effet avoir poursuivi la relation contractuelle avec les colocataires selon acte sous seing privé du 7 juin 2024. 

En l'espèce, la SARL BY LOKEYS ne démontre pas ne pas avoir perçu le dépôt de garantie dû par les colocataires au moment de la signature du bail le 17 juin 2022. En effet, le bail dument signé par chaque colocataire et la SARL BY LOKEYS stipule expressément au paragraphe VI GARANTIES que " Pour la garantie de l'exécutions des obligations du locataire, il est prévu un dépôt de garantie d'un montant de 1 500 €* (en toutes lettres : mille six cent euros). ".

Elle ne peut donc s'opposer à la restitution du dépôt de garantie en soutenant ne jamais en avoir reçu le règlement, ce notamment car elle ne justifie pas avoir relancé les colocataires afin d'obtenir le versement de ce dépôt de garantie qui n'aurait pas été réglé. 

Le mandat de gérance du 14 mai 2021 ayant été résilié par la SCI VISO REAL ESTATE le 20 juin 2023 cette dernière est fondée à solliciter la restitution du dépôt de garantie obtenu par la SARL BY LOKEYS dans le cadre de ce mandat. 

En ce qui concerne le montant du dépôt de garantie discuté, il convient de rappeler qu'en cas de différence entre une somme écrite en lettres et une somme écrite en chiffres dans l'acte sous signature privée, la somme écrite en lettres vaut preuve.

Ainsi, la juridiction retiendra la somme de 1 600,00 euros écrite et visée au bail du 17 juin 2022 au titre du dépôt de garantie. 

La SARL BY LOKEYS sera donc condamnée à restituer à la SCI VISO REAL ESTATE la somme de 1 600,00 euros au titre du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

La SARL BY LOKEYS sera également condamnée à restituer à la SCI VISO REAL ESTATE les clés du logement. En effet, il ressort des échanges par sms entre les parties produits par la demanderesse que les clés n'ont pas été restituées à cette dernière alors que la SARL BY LOKEYS s'était engagée à déposer les clés dans sa boite à clés. 

La SARL BY LOKEYS sera condamnée à restituer le dépôt de garantie de 1 600,00 euros et les clés du logement à la SCI VISO REAL ESTATE dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision et passé ce délai sous astreinte provisoire de 50,00 euros par jour de retard pendant 60 jours.

Sur la demande en dommages et intérêts 

En vertu de l'article 1991 de ce même code, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L'article 1992 ajoute que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

L'article 2007 prévoit que le mandataire peut renoncer au mandat, en notifiant au mandant sa renonciation. 

L'article 1231-1 du code civil dispose que débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Néanmoins, si cette renonciation préjudicie au mandant il devra en être indemnisé par le mandataire, à moins que celui-ci ne se trouve dans l'impossibilité de continuer le mandat sans en éprouver lui-même un préjudice considérable.

La SCI VISO REAL ESTATE soutient que la SARL BY LOKEYS a commis une faute grave dans le cadre du mandat qui lui a été confié en s'abstenant de procéder immédiatement aux réparations nécessaires du sanibroyeur. 

Elle justifie avoir indemnisé les colocataires du préjudice subi en raison de la casse du sanibroyeur en produisant le protocole d'accord qu'elle a conclu avec ces derniers le 6 juin 2023. 

Il ressort en effet de ce protocole d'accord que la bailleresse a dispensé les colocataires du paiement des loyers d'un montant de 1 700,00 euros aux mois de mars et avril 2023 et réduit les loyers dus aux mois de mai, juin juillet et août 2023 à la somme mensuelle de 1 300,00 euros de sorte que les colocataires ont perçu une indemnisation d'un montant total de 5 000,00 euros. 


Elle estime avoir subi un préjudice en raison de l'inertie de la SARL BY LOKEYS et sollicite à ce titre sa condamnation au paiement de la somme de 4 500,00 euros. 

La défenderesse s'oppose à cette demande, énonçant ne pas avoir commis de faute dès lors qu'elle a tenté de faire intervenir un plombier dans l'appartement et que la bailleresse ne peut lui faire supporter les conséquences du protocole d'accord qu'elle a conclu avec les colocataires le 6 juin 2023 et auquel elle n'a pas participé. Elle avance que la bailleresse n'était en aucun cas fondée en vertu de ce protocole à dispenser les colocataires de deux mois de loyer, seul le caractère inhabitable du logement justifiant l'exception d'inexécution de paiement des loyers. 

Pour rappel en vertu du mandat de gérance du 14 mai 2021 confié à la SARL BY LOKEYS celle-ci avait pour mission d'assurer la gestion des travaux. Dans le cadre de cette mission, il lui appartenait de : 
" - faire exécuter les réparations incombant au mandant dont le montant ne dépasse pas 200 €, 
- celles plus importantes mais [C], en aviser rapidement le mandant ; prendre toutes mesures conservatoires ". 

Or, la défenderesse ne démontre pas avoir exécuté ces obligations. Il ressort des échanges par sms qu'elle produit (à savoir la conversation avec les colocataires le 3 octobre 2022 et deux sms qu'elle a envoyés à ces derniers les 4 et 14 avril 2023), qu'elle s'est rapprochée des colocataires le 3 octobre 2022 pour faire intervenir un plombier. Cependant elle n'établit pas, en s'abstenant de produire les échanges entre le 3 octobre 2022 et le 4 avril 2023, avoir tenté de faire intervenir à nouveau un plombier pour réparer le sanibroyeur pendant cette période de six mois. Il sera par ailleurs relevé qu'elle ne justifie avoir contacté de nouveau les colocataires que le 4 avril 2023 soit le jour où elle a informé la bailleresse de la casse du sanibroyeur.

En tout état de cause, indépendamment de sa vaine tentative de faire intervenir un plombier en octobre 2022, il sera fait observer à la mandataire qu'il lui appartenait de prévenir immédiatement la bailleresse afin de l'informer du problème, or il est établi qu'elle ne l'a informée que le 4 avril 2023. 

Cette attitude a indéniablement causé un préjudice à la bailleresse qui a été contrainte de résilier le mandat de gérance confié pour reprendre la gestion du bien afin de conclure un nouveau contrat de bail avec les colocataires sans l'intermédiaire d'un mandataire le 7 juin 2024. 

Elle a été en outre dans l'obligation de faire réaliser les travaux nécessaires et d'indemniser directement ses locataires pour le préjudice subi par ces derniers pendant six mois du 3 octobre 2022 au 4 avril 2023. 

La SARL BY LOKEYS ayant failli à ses obligations contractuelles sera donc condamnée à octroyer des dommages et à intérêts à la SCI VISO REAL ESTATE. 

Il est cependant exact qu'il est constant que l'exception d'inexécution du paiement des loyers n'est justifiée que lorsque le logement est inhabitable, ce qui n'est pas le cas en l'espèce dès lors qu'il ressort du bail du 17 juin 2022 que le logement avait deux salles de bain avec WC et qu'il est établi que seul un WC était inutilisable. 

La SARL BY LOKEYS ne peut donc rembourser à la SCI VISO REAL ESTATE la somme qu'elle a décidé de régler aux colocataires afin de les indemniser, fut-elle ramenée à 4 500,00 euros.

Ainsi, la SARL BY LOKEYS, défaillante dans l’exécution de son mandat de gestion, sera condamnée à régler à la SCI VISO REAL ESTATE la somme de 3 500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par le mandataire, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Sur la demande reconventionnelle en restitution d'un trop-perçu 

En application de l'article 6 du code de procédure civile, A l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder. 

La SARL BY LOKEYS demande à titre reconventionnel, la condamnation de la SCI VISO REAL ESTATE à lui restituer la somme de 1 581,00 euros correspondant à un trop-perçu reçu au début de l'année de 2023 au titre du dépôt de garantie. 

Elle explique qu'elle pensait à l'époque que les locataires lui avaient versé le dépôt de garantie et réglé pour cette raison à la SCI VISO REAL ESTATE la somme de 1 581,00 euros au titre de ce dépôt de garantie, tout en surélevant son montant de 1 500,00 euros prévu en chiffres au bail, à la somme de 1 581,00 euros qu'elle versait chaque mois à la bailleresse au titre du loyer et des charges payés, déduction des frais de gestion. 

La SCI VISO REAL ESTATE conteste ces allégations, énonçant notamment que la somme de 1 581,00 euros correspond non pas au dépôt de garantie mais au règlement d'une mensualité de loyers et charges. 

En l'espèce, la défenderesse produit au soutien de sa demande son extrait de comptes pour la période comprise entre septembre et décembre 2022 inclus ainsi qu'un extrait de son grand livre pour la période de janvier et février 2023. 

Or il ressort des extraits produits pour une période de six mois que la SARL BY LOKEYS a procédé à six versements de 1 581,00 euros à l'ordre de la SCI VISO REAL ESTATE. 

Il n'est pas démontré qu'elle lui aurait versé un trop-perçu au titre du dépôt de garantie.

La SARL BY LOKEYS sera donc déboutée de sa demande reconventionnelle.

Sur les dépens de l'instance et l'article 700 du code de procédure civile

La SARL BY LOKEYS, qui succombe, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance conformément à l'article 696 du code de procédure civile, et à payer à la SCI VISO REAL ESTATE une somme de 1 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement.

En l'espèce, aucun élément ne justifie de l'écarter.

 PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe : 

ECARTE des débats la note en délibéré de la SCI VISO REAL ESTATE non autorisée; 

ECARTE des débats la pièce n°2 versée par la SCI VISO REAL ESTATE ; 

CONDAMNE la SARL BY LOKEYS à restituer à la SCI VISO REAL ESTATE la somme de 1 600,00 euros au titre du dépôt de garantie non encore restitué, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation ; 

CONDAMNE la SARL BY LOKEYS à restituer à la SCI VISO REAL ESTATE les clés du logement ;

ORDONNE à la SARL BY LOKEYS de restituer le dépôt de garantie et les clés du logement dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte provisoire de 50,00 euros par jour de retard pendant 60 jours ; 

DEBOUTE la SCI VISO REAL ESTATE de sa demande reconventionelle en restitution de la somme de 1 581,00 euros au titre d'un trop-perçu ; 

CONDAMNE la SARL BY LOKEYS à payer à la SCI VISO REAL ESTATE la somme de 3 500,00 euros à titre de dommages et intérêts, aux intérêts au taux légal à compter de la décision ; 

CONDAMNE la SARL BY LOKEYS à payer à la SCI VISO REAL ESTATE la somme de 1 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL BY LOKEYS aux entiers dépens en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 445, code civil 2003, code civil 2007, code civil 2004, code civil 1992). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-03T19:52:08.717Z.