Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-7, 3 septembre 2026, n° 22/10728

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT MIXTE

DU 03 SEPTEMBRE 2026



N° 2026/ 307



N° RG 22/10728 



N° Portalis DBVB-V-B7G-BKBMB







S.C.I. LOC. [L]





C/



Syndic. de copro. [Adresse 1]

S.A. REGIE DES SITES TERTIAIRES SOUS LE NOM COMMERCIAL RST BILLON



Société ESSET PROPERTY MANAGEMENT







Copie exécutoire délivrée 

le :





à :



Me Fabrice BATTESTI





Me Philippe HAGE





Me Alain DE ANGELIS



Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de proximité d'AIX-EN-PROVENCE en date du 05 Août 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 11-22-226.



APPELANTE



S.C.I. LOC. [L] SCI 

au capital de 99.750 €, immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le numéro 522 912 468, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualités audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]



représentée par Me Fabrice BATTESTI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



INTIMÉES



Syndic. de copro. [Adresse 3] 

représenté par son Syndic en exercice, la SAS CG IMMOBILIER, au capital de 44.700 Euros, immatriculée au RCS d'[Localité 2] sous le numéro 493 730 634, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège, demeurant [Adresse 5]



représentée par Me Philippe HAGE membre de la SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Clémence LE GUEN GOZLAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



S.A. REGIE DES SITES TERTIAIRES SOUS LE NOM COMMERCIAL RST BILLON SA 

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 339 916 439, dont le siège social est [Adresse 6] à [Localité 4], prise en son établissement secondaire sis [Adresse 7] [Localité 5] [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 9]



représentée par Me Alain DE ANGELIS membre de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE-VITAL, avocat au barreau de MARSEILLE



PARTIE INTERVENANTE



Société ESSET PROPERTY MANAGEMENT, 

venant aux droits de la société REGIE DES SITES TERTIAIRES sous le nom commercial RST BILLON par transmission universelle du patrimoine réalisée le 03.11.2023 et radiée le 08.12.2023, SAS immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 484 882 642, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 10]



représentée par Me Alain DE ANGELIS membre de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE-VITAL, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 06 mai 2026 en audience publique devant la cour composée de : 



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Nadia FAYALA.





ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2026,



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***















































































FAITS ET PROCEDURE



La SCI LOC. [L] est propriétaire d'un local commercial (lot n° 27) au sein d'une copropriété 'le Mercure A'.



Le 18 avril 2017, la SA RST BILLON, syndic, a reçu une lettre de la Régie de l'Eau et de l'Assainissement lui signalant une consommation supérieure à la normale.



Le 12 juillet 2018, la SAS CG IMMOBILIER, nouveau syndic, a réclamé à la SCI LOC.GOIRAND la somme de 6469, 88 euros au titre de sa consommation d'eau.



Par acte d'huissier du 10 juillet 2019, la SCI LOC.[L] a fait assigner le syndicat des copropriétaires, représenté par la société CG IMMOBILIER, et la SA RST BILLON aux fins principalement de les voir condamner in solidum à lui verser la somme de 6469, 88 euros.



Par jugement contradictoire du 05 août 2022, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence (pôle de proximité) a :

-débouté la SCI LOC. [L] de ses demandes, 

-débouté la SA RST BILLON de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, 

-débouté la SAS CG IMMOBILIER de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, 

-condamné la SCI LOC.[L] aux dépens, 

-rappelé que l'exécution provisoire est de droit.



Le premier juge a rejeté la demande de la SCI LOC.[L] en indiquant qu'elle ne justifiait pas du paiement de la somme de 6469, 88 euros. Il a relevé qu'elle ne démontrait pas avoir subi un préjudice. Il a estimé par ailleurs qu'aucun syndic n'avait commis de faute.



Par déclaration du 20 septembre 2022, la SCI LOC.[L] a a relevé appel de cette décision en ce qu'elle a rejeté ses demandes et l'a condamnée aux dépens.

La société RST a constitué avocat.

Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat.



Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 mai 2026 auxquelles il convient de se référer, la SCI.LOC [L] demande à la cour :

 

-d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, 

 

Et statuant à nouveau, 

 

A titre principal :

 

-de déclarer que la SCI LOC [L] n'est pas débitrice de l'appel de charges du 12 juillet 2018 d'un montant de 6.469,88 euros, 



-de condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 11] 

Mercure A » situé [Adresse 12], pris en la personne de son Syndic de copropriété en exercice, la Société CG IMMOBILIER et la Société 

RST BILLON à payer à la SCI LOC [L] la somme de 1.000 euros à titre de préjudice 

moral, 



Subsidiairement , 

 

-de condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 13] » situé [Adresse 14], [Localité 6], pris en la personne de son Syndic de copropriété en exercice, la Société CG IMMOBILIER et la Société RST BILLON à lui payer in solidum la somme de 6.469,88 euros augmentée des intérêts de droit au taux légal à compter de la présente assignation à titre de dommages et intérêts, 

 

-d'ordonner la compensation de cette somme avec la somme de 6.469,88 euros due par la SCI 

LOC. [L], 



-de condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 11] 

Mercure A » situé [Adresse 12], pris en la personne de son Syndic de copropriété en exercice, la Société CG IMMOBILIER et la Société 

RST BILLON à payer à la SCI LOC [L] la somme de 1.000 euros à titre de préjudice 

moral,

 

En tout état de cause : 

 

-de condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [Adresse 13] » situé [Adresse 12], pris en la personne de son Syndic de copropriété en exercice, la Société CG IMMOBILIER et la Société RST BILLON à lui payer in solidum la somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et de les condamner in solidum aux entiers dépens. 





Elle soutient que l'ancien syndic, la société RST BILLON, lui avait demandé, le 12 juillet 2018, de payer une somme de 6469, 88 euros au titre d'une consommation d'eau qu'elle conteste.

Elle conteste être redevable de cette somme. Elle expose que les relevés du lot n° 26 ont été par erreur affectés au lot n° 27 et que la surconsommation d'eau lui a été imputée à tort. Elle fait état d'une inversion de compteur. Elle indique n'être pas en possession des appels de fonds et précise avoir fait une sommation, au syndicat des copropriétaires, d'avoir à communiquer les appels de fonds et reddition de compte depuis l'année 2017. Elle ajoute que cette somme a été prélevée par le syndicat des copropriétaires.

Elle relève avoir subi un préjudice moral.

Subsidiairement, si la cour ne devait pas retenir une erreur d'imputation, elle soulève la responsabilité de l'ancien syndic. Elle lui reproche une violation de son devoir de conseil et d'information. Elle souligne que seul le syndicat des copropriétaires a la qualité d'abonné en raison de la fourniture d'eau. Elle relève n'avoir pas été avisée d'une surconsommation d'eau alors que c'est le syndic qui s'est occupé de procéder aux relevés de consommation. Elle précise que le syndicat n'est pas tenu de régler la part excédant le double de la consommation moyenne.



Elle déclare que son préjudice consiste dans l'augmentation inhabituelle de consommation d'eau. Elle souligne que si le syndic l'avait informée de la surconsommation d'eau et de la possibilité de solliciter un écrêtement, elle n'aurait pas subi une perte de chance d'avoir cet écrètement sur le montant de la facture. Elle précise pouvoir agir contre le syndic et contre le syndicat des copropriétaires, celui-ci devant répondre du comportement de son mandataire.



Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mars 2023 auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 13]', représenté par la SAS CG IMMOBILIER, demande à la cour:

-de confirmer le jugement déféré, 

-de débouter la SCI LOC.GOIRAND des demandes formées à son encontre

-de condamner la SCI LOC.GOIRAND à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



à titre subsidiaire , 

-de condamner la SA RST BILLON à le relever et le garantir de l'ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, 

-de condamner la SA RST BILLON à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

-de condamner tout succombant aux dépens de première instance et d'appel.



Il relève que la SCI LOC.[L] n'articule aucun moyen relatif à sa responsabilité. Il indique que celle-ci évoque uniquement la responsabilité de la SA RST BILLON, ancien syndic.

Il soutient n'avoir commis aucune faute et n'être pas responsable de la surconsommation d'eau, dont l'origine se trouve dans des canalisations privatives.

Subsidiairement, il sollicite la garantie de la SA RST BILLON, alors syndic. Il fait état d'une erreur commise par cette société qui a affecté au lot n° 27 un index de consommation qui n'est pas le bon. Il souligne que son ancien syndic, lors de la reddition des comptes de 2016, a imputé à la SCI LOC.[L] des charges d'eau qui ne semblent pas devoir lui être imputées. Il considère que cette faute lui a causé un préjudice s'il devait être condamné.



Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mars 2023 auxquelles il convient de se référer, la SA RST BILLON demande à la cour :

-de confirmer le jugement déféré, 

-de débouter la SCI LOC.[L] des demandes formées à son encontre, 

-de débouter le syndicat des copropriétaires des demandes formées à son encontre, 

-de condamner tout succombant de verser 'à la SCI LOC.[L]' la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Elle souligne que SCI LOC.[L] n'est pas la propriétaire du lot concerné par la 

surconsommation d'eau litigieuse, comme il en résulte du relevé de l'état de consommation réalisé par la société PROX-HYDRO qu'elle avait mandatée pour vérifier les compteurs divisionnaires de la copropriété. 



Elle déclare que l'appel de fonds litigieux émane de la société CG IMMOBILIER. 





Elle estime que la SCI LOC.[L] ne rapporte pas la preuve d'une faute qu'elle aurait commise, ni d'un lien de causalité avec les préjudices allégués.

 

Elle considère n'avoir commis aucune faute de gestion dans l'exercice de son mandat et soutient qu'aucune perte de chance ne peut être alléguée. Elle précise avoir mandaté un plombier, dès qu'elle a été avisée d'une consommation d'eau inhabituelle et avoir mandaté la société PROX HYDRO pour procéder aux relevés des compteurs. Elle ajoute que celle-ci a fait état d'une 'grosse consommation d'eau' pour le lot n° 26 dont le propriétaire a été avisé par ses soins.

Elle soutient que le dispositif de la loi Warsmann n'a pas vocation à s'appliquer.

Elle relève que la SCI LOC.[L] ne justifie pas de l'origine de la surconsommation d'eau pour laquelle un appel de fonds a été effectué par le nouveau syndic, ni de la date de survenance de cette prétendue surconsommation.

Elle conteste toute faute commise à l'égard du syndicat des copropriétaires. Elle note avoir établi une reddition des comptes sur la base du relevé intermédiaire de la société PROX HYDRO, avant l'intervention du plombier et l'émission du rapport. Elle estime n'être pas responsable de l'erreur et de l'absence de diligence du nouveau syndic qui s'est contenté de reprendre l'index de consommation figurant sur la reddition des comptes sans effectuer les vérifications nécessaires.



Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 avril 2026, la société ESSET PROPERTY MANAGEMENT, disant venir aux droits de la société RST BILLON, demande à la cour :

-de la recevoir en intervention volontaire, 

de confirmer le jugement déféré, 

-de débouter la SCI LOC.[L] des demandes formées à son encontre, 

-de débouter le syndicat des copropriétaires des demandes formées à son encontre, 

-de condamner tout succombant de verser 'à la SCI LOC.[L]' la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Elle reprend les mêmes arguments que ceux développés dans les précédentes conclusions de la société RST BILLON, en évoquant, en substance, l'absence de faute commise par cette dernière. 









MOTIVATION



L'intervention volontaire de la société ESSET doit être déclarée recevable puisque la dissolution de la société RST BILLON est intervenue à la suite de la réunion de toutes les parts sociales ou actions entre les mains de la société ESSET, associé unique, entraînant la transmission universelle du patrimoine de la société RST BILLON à cette dernière.



****



La cour constate que la SCI LOC [L], au sein de ses conclusions, insère une copie d'écran, laissant apparaître un décompte (pages 4 et 5), sans que cette pièce soit produite dans le bordereau des pièces.

****



La SCI LOC.[L] est propriétaire depuis le 31 août 2010 du lot n° 27, situé en rez-de-chaussée, représentant les 773/10000ièmes des parties communes. Le local a une superficie de 180,10 m². Lors de son acquisition, il était loué dans le cadre d'un bail commercial. L'acquisition du lot était financé par un prêt dont il était indiqué, dans l'acte notarié, qu'il s'agissait de financer les murs commerciaux d'une brasserie.





Les parties indiquent que le mandat de la SA RST BILLON a été révoqué par une assemblée générale du 10 janvier 2018.



La consommation d'eau des copropriétaires est établie par le biais d'un relevé de compteurs divisionnaires.



Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que la consommation d'eau pour le lot 27 s'est établie de la manière suivante :

-pour l'exercice du premier janvier 2016 au 31 décembre 2016 : 229 mètres cubes (facturés 799, 21 euros)

*(index début : 21264 ; index fin : 21493), 

-pour l'exercice du premier janvier 2017 au 31 décembre 2017 : 2271 mètres cubes ( facturés 7836, 72 euros)

*(index début : 21493 ; index fin : 23764 )





Le 18 avril 2017, la régie de l'eau et de l'assainissement d'[Localité 1] avisait le syndic de copropriété d'une consommation de plus du double de la consommation habituelle pour les semestres correspondants. 

La société PROX-HYDRO, mandaté par le syndic, établissait un rapport d'intervention reçu le 13 juin 2017 aux terme duquel elle écrivait, après avoir mentionné que la référence était le lot n° 26, occupant '[Adresse 15]' : 'avis de grosse consommation d'eau-compteur 000620. Suite au passage de notre agent ce jour [le 09 juin 2017], pour le relevé des compteurs d'eau, notre agent a constaté une grosse consommation pour le compteur du snack, index : 23514 mètes cubes. Soit une consommation de 1583 mètres cubes sur 6 mois. Nous vous remercions de bien vouloir aviser le propriétaires'.

L'état des consommation effectué par cette société mentionnait :

-lot 26, Snack-bar, rez-de-chaussée; porte 691 : report 07 décembre 2016 : 21731; index 1 au 08 juin 2017 : 23514 

-lot 27 Tabacs, rez-de-chaussée ; porte 851 : report 07 décembre 2016 : index 1 au 08 juin 2017 : 6004.



La société RST BILLON verse au débat un mail adressé à M.[F], l'avisant d'une surconsommation d'eau du lot n° 26 et l'invitant à faire contrôler les installations privatives.





La cour comprend, à la lecture des documents, qu'en réalité, la société PROX-HYDRO a interverti les relevés, à savoir que la consommation excessive d'eau (celle du snack bar), concernait en réalité le lot 27 et non le lot 26 (tabac). En effet, l'index de départ (07 décembre 2026) est sensiblement le même que celui qui avait été évalué lors de la reddition des comptes en 2016 pour le lot n° 27 (pièce 2 du syndicat des copropriétaires) qui ne peut donc avoir pour index le 07 décembre 2016 le relevé de '6004" (pièce 2 de la société RST aux droits de laquelle vient la société ESST PROPERTY MANAGEMENT, relative au relevé de consommation d'eau) , alors même que ce lot n° 27 ne concerne pas un 'tabac' mais un fonds de restauration, comme en témoigne le titre de propriété. La SCI LOC [L] ne rapporte pas la preuve d'une erreur sur le relevé de sa consommation d'eau mais il apparaît que le relevé de la société PROX-HYDRO a interverti les lots 26 et 27.





En conséquence, il est établi que la surconsommation d'eau provenait du lot n° 27.

La SCI LOC.[L] ne démontre pas que cette surconsommation serait en lien avec les parties communes.





La SCI LOC.[L] sera déboutée de sa demande tendant à voir dire qu'elle n'est pas redevable de la somme de 6469, 88 euros, somme qui correspond à une reddition de comptes au titre de l'exercice du premier janvier 2017 au 31 décembre 2017 et qui comprend la somme de 7836, 72 euros, au titre de la consommation d'eau contestée. Le jugement sera confirmé sur ce point.





L'erreur de retranscription du lot effectuée par la société PROX-HYDRO n'a pas été relevée par le syndic de l'époque, la société RST BILLON, qui pouvait facilement, en comparant les index relevés à la fin de l'année 2016, s'apercevoir que le lot concerné n'était pas le lot n° 26 mais le lot n° 27. Cette société s'est contentée d'envoyer un mail au propriétaire du lot n° 26, sans autre vérification.





Ni la société RST BILLON ni le syndicat des copropriétaires ne démontrent avoir averti la SCI LOC.[L] d'un problème de surconsommation d'eau qui provenait en réalité de son local, alors même que l'abonné est le syndicat des copropriétaires et que la répartition de la consommation d'eau s'effectue par le biais d'un compteur divisionnaire.





Selon l'application combinée des articles 1240 du code civil et 1998 du même code, le syndicat des copropriétaires est responsable à l'égard des copropriétaires ou des tiers des fautes commises par le syndic , son mandataire, dans l'exercice de ses missions.





La société RST BILLON, qui était avisée d'une difficulté liée à une surconsommation d'eau et qui pouvait facilement, après avoir eu le relevé de la société PROX-HYDRO, s'apercevoir de l'erreur commise par cette dernière s'agissant du lot visé, a commis une faute en ne prévenant pas le propriétaire du lot n° 27 de ce qu'une consommation excessive d'eau affectait son lot.





Il convient de constater que la SCI LOC.[L], à compter du premier octobre 2019, s'est vu adresser des appels de fonds concernant les lots n°26 et 27, ce qui laisse supposer qu'elle a donc acquis, après le premier juillet 2019, le lot n° 26.





Durant l'année 2016, la consommation d'eau du lot n° 27 s'élevait à 229 mètres cubes.

A titre informatif, en 2022, les index relevés pour la consommation d'eau froide des deux lots (26 et 27) établissaient une consommation de 533 mètres cubes (ancien index : 25033; nouvel index : 25566) ; en 2023, les index relevés pour la consommation d'eau froide de ces deux lots établissait une consommation de 346 mètres cubes (ancien index : 25566; nouvel index : 25912) ; en 2024, les index relevés pour la consommation d'eau froide de ces lots témoignaient d'une consommation de 459 mètres cubes (ancien index : 25912 ; nouvel index : 26371).



Lorsque la société RST BILLON a été avisée de la difficulté, l'index relevé pour le lot n° 27 (après correction), était de 23514. Il était demandé, sur l'année 2017, une consommation avec un relevé final de 23764 (soit 250 mètres cubes supplémentaires).





Il n'est pas établi par la SCI LOC.[L] qu'elle aurait eu à subir pour la période postérieure au 31 décembre 2017 d'une difficulté liée à une surconsommation d'eau.





Il appartenait à la société RST BILLON, avisée d'une consommation excessive d'eau dès la mi-avril 2017, de prévenir la SCI LOC.[L], après avoir correctement analysé les relevés de la société PROX-HYDRO qui lui ont été transmis le 13 juin 2017, de cette surconsommation, afin que le propriétaire du lot puisse vérifier ses canalisations privatives ou procéder à toutes recherches nécessaires. En ne le faisant pas, elle a commis une faute à l'encontre de ce copropriétaire, faute qui a fait perdre une chance à la SCI LOC.[L], non d'obtenir un écrètement lié à la loi WARSMANN qui ne s'applique pas d'agissant d'un local commercial, mais de prendre toute mesure utile rapidement pour que la surconsommation ne perdure pas. Cette information entre dans les missions du syndic et le syndicat des copropriétaires est responsable de la faute commis par son mandataire, la RST BILLON, dans l'exercice de sa mission.





Il apparaît que la sur-consommation d'eau du lot n° 27 a été essentiellement importante jusqu'en juin 2017. Le syndic, avisée d'une surconsommation en avril 2017, ignorait que la surconsommation provenait du lot n° 27 jusqu'au 13 juin 2017 (date du rapport de la société PROX-HYDRO). La consommation postérieure affectée au lot 27 a été de 250 mètres cubes (soit une facturation de 862,50 euros, le montant du mètre cube facturé étant de 3, 45 euros). Le préjudice subi par la SCI LOC.[L] consiste dans la perte de chance d'avoir pu réduire ce surplus de facturation.



Afin de respecter le principe du contradictoire, il y a lieu d'ordonner la réouverture des débats, afin que les parties s'expliquent uniquement sur la perte de chance de la SCI LOC.[L] d'avoir pu réduire sa facturation d'eau.



Il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes et sur les dépens.





PAR CES MOTIFS, 





La cour, statuant par arrêt mixte contradictoire, par mise à disposition au greffe ; 



DECLARE recevable l'intervention volontaire de la société ESSET, venant aux droits de la société RST BILLON ; 



ORDONNE la réouverture des débats et invite les parties à s'expliquer sur la perte de chance de la SCI LOC.[L] d'avoir pu réduire sa facturation d'eau ; 



CONFIRME le jugement déféré ce qu'il a rejeté la demande de la SCI LOC.[L] tendant à voir dire qu'elle n'est pas redevable de la somme de 6469, 88 euros, au titre d'un appel de charges du 12 juillet 2018, 



SURSOIT à statuer sur les autres demandes ; 



SURSOIT à statuer sur les dépens ; 



RENVOIE l'examen de l'affaire à l'audience du 15 octobre 2026 à 09h00 en salle 5 - Palais MONCLAR









La greffière La présidente