Tribunal judiciaire de Limoges, JCP, 4 septembre 2026, n° 25/00737

N° Minute : 



N° Rôle: N° RG 25/00737 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GMWA



Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.C.I. SCI DU GUE

C/

[A] [Y] épouse [Q]
[H] [Q]











































CCC le 

CE le













TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES









Jugement Civil
du 04 Septembre 2026



Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 17 Juin 2026,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 04 Septembre 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fanny HERVÉ 
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN


Entre :

S.C.I. SCI DU GUE
dont le siège social est sis [Adresse 1]


représentée par Maître Etienne DES CHAMPS DE VERNEIX, avocat au barreau de LIMOGES ;
 
DEMANDEUR

Et :

Madame [A] [Y] épouse [Q]
Née le 17 Avril 1980 
demeurant [Adresse 2]

Monsieur [H] [Q]
Né le 26 Novembre 1983 à [Localité 1] (ITALIE)
demeurant [Adresse 2]

assistés par Maître Marie-France GALBRUN, avocat au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEURS



A l'appel de la cause à l'audience du 17 Décembre 2025, l’affaire a été renvoyée aux 20 Mai 2026 et 17 Juin 2026, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat des défendeurs en ses observations. 

Puis le Tribunal a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 04 Septembre 2026 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.


FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 10 avril 2023 ayant pris effet à la même date, la SCI du GUE a donné à bail à M. [H] [Q] et Mme [A] [Y] épouse [Q], un logement à usage d'habitation, situé au 1er étage d'un bâtiment collectif sis [Adresse 2]. Le loyer mensuel indexé était fixé initialement à 520 € outre le versement d'une provision mensuelle sur charges de 30 €, soit des échéances mensuelles de 550 €. Les locataires ont en outre versé un dépôt de garantie d'un montant de 550 €. 

La SCI du GUE indique n'avoir obtenu l'attestation d'assurance locative qu'après avoir dû faire délivrer une sommation interpellative aux locataires.

Par ailleurs et surtout la SCI du GUE indiquait avoir été alertée à de multiples reprises par le voisinage se plaignant des agissements des époux [Q] de nature à troubler leur tranquillité et la jouissance paisible des parties communes. Précisément il était reproché aux époux [Q] d'utiliser la cour commune pour y stationner jusqu'à plus d'une dizaine de véhicules en continu, empêchant ainsi les autres locataires de se garer et de circuler dans la cour. La SCI du GUE précisait que, sur sommation interpellative délivrée par acte de commissaire de justice, M. [Q] avait reconnu qu'il était à l'origine du stationnement de plusieurs véhicules dans la cour et que ceux -ci lui étaient confié dans le cadre d'une activité commerciale pour laquelle il n'avait plus de droit d'exploiter. Il était également fait état des menaces, injures et autres incivilités commis par les époux [Q] à l'encontre du voisinage et des responsables légaux de la bailleresse.

Par actes de commissaire de justice remis à domicile, en date du 02 juillet 2025, la SCI du GUE a fait assigner M. [H] [Q] et Mme [A] [Y] épouse [Q], à comparaitre devant le juge des contentieux de la protection de Limoges en sollicitant, au visa de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et des articles 1728 et 1729 du code civil:
- Le prononcé de la résiliation du bail à la date du jugement à intervenir en raison des manquements commis par les locataires à leur obligation de jouissance paisible ;
- L'expulsion de M. [H] [Q] et Mme [A] [Q] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique si besoin, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux ; 
- La condamnation de M. [H] [Q] et Mme [A] [Q] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant charges comprises, à compter du jugement à intervenir et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ; 
- La condamnation de M. [H] [Q] et Mme [A] [Q] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
- Rappeler l'exécution provisoire de droit ;

L'affaire a été appelée à l'audience du 17 décembre 2025 et après deux renvois à la demande des parties a été évoquée à l'audience du 17 juin 2026.

Lors de l'audience susdite, la SCI du GUE, représentée par son conseil, indique maintenir ses demandes telles que contenues dans l'acte introductif d'instance. La bailleresse fait valoir que les locataires ont gravement manqué à leurs obligations respectives de jouir paisiblement des lieux loués, notamment en stationnant continuellement et sans autorisation plusieurs véhicules dans la cour commune. Elle précise que le nombre des véhicules dépasse ainsi parfois la dizaine, encombrant ainsi toute la cour et privant les autres utilisateurs des lieux, de la possibilité de se garer et même d'accéder à la cour. La SCI du GUE précise qu'elle avait antérieurement consenti à M. [Q] un bail commercial pour une activité de vente de véhicules d'occasion mais que ce bail a pris fin en raison d'impayés. Ainsi les défendeurs ne disposent que d'un droit au bail d'habitation pour l'appartement situé au 1er étage du bâtiment collectif. La bailleresse produit des photographies des véhicules stationnés dans la cour commune, un courrier d'autres locataires se plaignant des agissements des époux [Q] à leur encontre, ainsi que des mains courantes ou plainte déposées par les responsables légaux de la SCI du GUE afin de signaler les nuisances commises par les époux [Q] et notamment des comportements injurieux et menaçants à leur encontre.

M. [H] [Q] et Mme [A] [Q] comparaissent assistés de leur conseil. Ils s'opposent au prononcé de la résiliation du bail et contestent être à l'origine des troubles de jouissance invoqués par la SCI du GUE. Ils produisent des attestations de témoins indiquant ne pas avoir à se plaindre des agissements des époux [Q]. Ils admettent avoir garé plusieurs véhicules dans la cour commune mais contestent encombrer anormalement les lieux et prétendent que les clichés photographiques et les pièces produites par la bailleresse à l'appui de ses réclamations ne sont pas circonstanciées ni datées. Ils indiquent être à jour du règlement des loyers et avoir justifié de la souscription d'une assurance locative. Ils produisent un jugement prononcé par le Tribunal correctionnel de LIMOGES le 17 janvier 2025 au terme duquel M. [H] [Q] a été déclaré coupable du délit de travail dissimulé et condamné à une peine d'interdiction d'exercer une profession commerciale ou industrielle pendant 03 ans et Mme [A] [Q] déclarée coupable des faits de recel de biens provenant d'un délit. Ils produisent également une décision de non restitution en date du 17 mars 2026 prononcée des suites du jugement correctionnel du 17 janvier 2025 et ayant ordonné la non restitution des bien placés sous scellés dans le cadre de la procédure correctionnelle dont des documents relatifs à divers véhicules. Ils reconnaissent que 7 véhicules demeurent garés à proximité du logement et disent ne pouvoir les déplacer en raison de la non restitution par les services judiciaires des documents permettant leur mise en circulation. Sur la base de copies de clichés photographiques des lieux, ils contestent que la cour soit encombrée autant que la bailleresse le prétend et disent avoir stationnés les véhicules face à l'ancien bâtiment commercial mais pas dans la cour commune.

Le diagnostic social et financier a été remis au greffe le 14 octobre 2025 ne fait état d'aucune information obtenue auprès des locataires.

La décision a été mise en délibéré au 04 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale :

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail :

Conformément aux dispositions de l'article 7 b/ de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Le non-respect de cette obligation constitue un manquement grave aux obligations contractuelles, justifiant la résiliation du bail par application de l'article 1741 du Code civil.
Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat, étant rappelé que l'appréciation de la situation au jour où il est statué constitue une simple faculté.

En l'espèce, il est établi et non contesté, que les locataires sont à jour du règlement des loyers et ont justifié d'une couverture d'assurance locative de sorte qu'aucun manquement ne saurait fonder la résiliation du bail de ces chefs.

S'agissant du moyen tiré du défaut de jouissance paisible des lieux, il n'est pas contesté que les époux [Q] ne disposent que d'un titre d'occupation pour le local d'habitation situé au 1er étage de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2], et que le bail d'habitation ne fait état d'aucune autorisation de stationnement ou place de parking précisément localisée. L'état des lieux d'entrée n'est pas produit mais il ressort de la description des lieux faite par les parties et des photographies produites, que l'immeuble objet du bail donne sur une cour commune qui apparait être à l'usage collectif des locataires. Si M. [Q] est actuellement sous le coup d'une interdiction d'exercer une activité commerciale, il est justifié qu'il a antérieurement exploité une activité de vente de véhicule d'occasion dans un local professionnel situé à proximité immédiate du bâtiment d'habitation, de sorte qu'à la suite de l'arrêt forcé de cette activité, plusieurs véhicules sont restés immobilisés sur place. 

Il ressort de la sommation interpellative délivrée à la requête de la bailleresse le 24 mars 2025, que M. [Q] admettait à cette date avoir 6 véhicules immobilisés sur place et disait les déplacer à la demande pour ne pas entraver la circulation dans la cour. A cette date il faisait déjà l'objet d'une condamnation lui interdisant l'exercice d'une activité commerciale. Ainsi il est établi que 06 véhicules au moins demeuraient stationnés par le fait des locataires le 24 mars 2025, et lors des débats les époux [Q] ont admis qu'il y en avait actuellement 7, ce qui constitue la démonstration d'une occupation anormale et récurrente par les époux [Q], des lieux loués. Des propos recueillis dans le cadre de la sommation interpellative il apparait également que M. [Q] reconnait devoir déplacer les véhicules " à la demande en cas de besoin " des autres usagers ce qui démontre que les agissements des époux [Q] empêchent les autres usagers de circuler et les contraignent à attendre qu'ils aient déplacés leurs véhicules pour accéder ou sortir de la cour commune ce qui matérialise la gêne occasionnée. De même la bailleresse produit un courrier émanant des époux [T], autres occupants des lieux, qui indiquent vouloir quitter les lieux en raison notamment de l'" appropriation de l'espace commun par des véhicules qui encombrent cet espace… " ce qui démontre l'importance de l'emprise des véhicules des époux [Q] sur les espaces communs et la réalité des nuisances causées de ce fait au voisinage. 

Les défendeurs ne peuvent valablement prétendre aujourd'hui ne plus encombrer la cour commune au prétexte qu'ils auraient déplacés les véhicules à coté devant l'ancien local professionnel appartenant également à la SCI du GUE, alors qu'ils ne disposent pas de droit de jouissance sur ce local et que les véhicules qu'ils ont entreposés constituent de par leur nombre et leur présence en dehors d'un lieu de stationnement autorisé, une atteinte à l'obligation de jouissance paisible à laquelle ils sont tenus. Les témoignages produits par les époux [Q] ne contredisent pas la présence de véhicules encombrant la cour commune. En effet ces attestations émanent pour l'essentiel de personnes ne vivant pas à l'emplacement des lieux loués lesquelles en conséquence ne peuvent témoigner de l'impact du comportement des époux [Q] sur leur voisinage. Seul M. [T] [U] indique vivre [Adresse 2] à [Localité 2] et a établi deux attestations équivalentes pour indiquer qu'il n'a pas de reproche à formuler quant au comportement de M. [Q] à son encontre, ce qui n'est pas de nature à contredire la réalité des nuisances commises par la présence de divers véhicules maintenus en dehors de tout emplacement réservé aux défendeurs. Enfin les époux [Q] ne peuvent tirer argument de la condamnation pénale prononcée à leur encontre ni de la décision de non restitution des objets placés sous scellés pour justifier leurs manquements à leurs obligations de locataires et au respect du droit de jouissance des tiers, ces derniers n'ayant pas à subir les conséquences de leurs comportements délictueux. 

Par ailleurs s'agissant des incivilités et des comportements agressifs reprochés aux époux [Q], la bailleresse produit aux débats les mains courantes et par la plainte déposées par ses représentants légaux. 

Ainsi, Mme [I] [D] épouse [X] a déposé une main courante le 31 octobre 2024 avoir été l'objet de menaces de M. [Q] en ces termes " Faites attention à vous que ma femme ne vous sorte pas par les cheveux ou que mes fils ne vous fassent pas passer par le balcon ". M. [L] [X] a quant à lui déposé plainte le 03 novembre 2025 indiquant " M. [Q] a prononcé une nouvelle fois et à plusieurs reprises des menaces de mort à mon encontre et à l'encontre de mon fils. Il m'a déclaré entre autres que s'il était expulsé, il saurait retrouver ma famille pour l'exterminer ". M. [H] [Q] a contesté ces faits et refusé la procédure de classement sous condition proposée par le Procureur de la République.

Par ailleurs, un couple de locataire voisin, M. [P] [T] et Mme [S] [T] ont justifié leur départ invoquant les nuisances causées par les époux [Q] et précisément " nuisances à type de bruit, incivilités.. "

Ainsi l'ensemble de ces éléments démontre la réalité des violations graves et renouvelées commises par les époux [Q] dans l'exercice des obligations qui leurs incombent en leurs qualité de locataires. Leurs comportements fautifs sont à l'origine d'un trouble anormal du voisinage subis par les autres occupants de l'immeuble, faisant obstacle à la jouissance paisible de leur logement et de nature également à porter atteinte au droit de propriété du bailleur.

La SCI du GUE, en sa qualité de bailleur, est tenu, en application de l'article 1719-3 3° du code civil d'assurer à ses locataires la jouissance paisible des lieux et par suite se trouve légitimement fondé à solliciter la résiliation du bail signé avec M. [H] [Q] et Mme [A] [Q] afin de pouvoir satisfaire à ses obligations à l'égard des autres occupants de l'immeuble. 

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail aux torts de M. [H] [Q] et Mme [A] [Q] à compter du prononcé de la présente décision.

Sur l'expulsion :

En conséquence du prononcé de la résiliation du bail, M. [H] [Q] et Mme [A] [Q] sont occupants sans droit ni titre des lieux objet du bail à compter de ce jour. Il y a lieu d'ordonner qu'à défaut pour lui de libérer volontairement les lieux il soit procédé à leur expulsion ainsi que de tous occupants de leur chef selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.


Sur l'indemnité d'occupation :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En conséquence, de la résiliation du bail il convient de fixer à la charge de M. [H] [Q] et Mme [A] [Y] épouse [Q] une indemnité d'occupation équivalent au montant du loyer courant indexé et des charges soit la somme de 550 euros (suivant avis d'échéance d'avril 2026).

Sur les demandes accessoires :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [H] [Q] et Mme [A] [Y] épouse [Q] qui succombent supporteront in solidum les dépens liés à l'instance. 

Compte tenu de l'équité, de la situation économique des parties, et au regard des démarches entreprises par la bailleresse afin de faire respecter ses droits, M. [H] [Q] et Mme [A] [Q] seront tenus de régler in solidum à la SCI du GUE une somme de 800 € au titre des frais irrépétibles de la procédure.

Sur l'exécution provisoire :

Il sera rappelé l'exécution provisoire de la présente décision. 

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail signé le 10 avril 2023 entre la SCI du GUE d'une part et M. [H] [Q] et Mme [A] [Y] épouse [Q] d'autre part et portant sur un logement à usage d'habitation, situé [Adresse 2], et ce à effet du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l'expiration de ce délai, l'expulsion de M. [H] [Q] et de Mme [A] [Y] épouse [Q] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, au montant du loyer qui aurait été dus si le bail s'était poursuivi soit 550 (cinq cent cinquante euros) selon quittance d'avril 2026, et CONDAMNE M. [H] [Q] et Mme [A] [Y] épouse [Q] à son paiement au bénéfice de la SCI du GUE ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [Q] et Mme [A] [Y] épouse [Q] à payer à la SCI du GUE la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [Q] et Mme [A] [Y] épouse [Q] aux dépens de la présente instance ;

REJETTE toute autre demande ; 

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision ;

DIT qu'une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT





Audrey GUÉGAN Fanny HERVÉ