Tribunal judiciaire de Limoges, JCP, 4 septembre 2026, n° 26/00003

N° Minute : 



N° Rôle: N° RG 26/00003 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GRSK



Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 1] METROPOLE (L IMOGES HABITAT) 

C/

[F] [Z]
Société UNION DEPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES (UDAF 87) ès-qualités de curateur de Monsieur [F] [Z], en la personne de Madame [M] [R], suvant jugement rendu par le Juge des Tutelles de [Localité 1] le 23 mars 2022
































CCC le 

CE le













TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES









Jugement Civil
du 04 Septembre 2026



Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 17 Juin 2026,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 04 Septembre 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fanny HERVÉ 
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN


Entre :

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 1] METROPOLE ([Localité 1] HABITAT) 
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric LONGEAGNE, avocat au barreau de LIMOGES ;
 
DEMANDEUR

Et :

Monsieur [F] [Z]
né le 19 Juillet 1979 à [Localité 1] (87)
demeurant [Adresse 2] [Adresse 3]

Société UNION DEPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES (UDAF 87), ès-qualités de curateur de Monsieur [F] [Z], 
dont le siège social est sis Service des Tutelles - [Adresse 4]

représentés par Maître Amélie WILD-PASTAUD, avocat au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEURS


A l'appel de la cause à l'audience du 17 Juin 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat des défendeurs en ses observations. 

Puis le Tribunal a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 04 Septembre 2026 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.



FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 29 mars 2021 ayant pris effet à la même date, l'Office public de l'habitat de [Localité 1] Métropole (OPH [Localité 1] Habitat) a donné à bail à M. [F] [Z] un logement à usage d'habitation, situé dans une copropriété, et ainsi désigné : appartement n° [Adresse 5] [Adresse 6]. Le loyer mensuel indexé était fixé initialement à 192,98 € hors charges outre le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 192,98 euros. M. [F] [Z] est sous curatelle renforcée depuis 2017, et le bail a été signé par son curateur. 

L'OPH [Localité 1] Habitat a été alerté à de multiples reprises par le voisinage de M. [Z] se plaignant des agissements de ce dernier de nature à troubler leur tranquillité et la jouissance paisible des parties communes de la copropriété et cela dès 2022. Le bailleur en a fait part au locataire et à son curateur afin que ces agissements cessent sous peine de solliciter la résiliation du bail à ses torts. L'OPH [Localité 1] Habitat indique avoir constaté la persistance de troubles graves causés par M. [Z] au préjudice des autres occupant de la résidence, et cela malgré les démarches entreprises et les mises en demeure pour l'inviter à y mettre fin.

Par actes de commissaire de justice en date du 17 décembre 2025 et 18 décembre 2025 l'OPH [Localité 1] Habitat a fait assigner M. [Z] et l'UDAF 87 es qualité de curateur de ce dernier, à comparaitre devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en sollicitant, au visa des articles 1224, 1728 et 1741 du code civil :
- Le prononcé de la résiliation du bail en raison des manquements graves du locataire ;
- L'expulsion de M. [F] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin ;
- La condamnation de M. [F] [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant charges comprises, soit la somme de 263,75 € jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés du logement ; 
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- La condamnation de M. [F] [Z] et en tant que de besoin l'UDAF 87 au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant les frais de l'assignation.
- Juger la décision opposable à l'UDAF 87

L'affaire a été appelée et évoquée à l'audience du 17 juin 2026.

Lors de l'audience susdite, l'OPH [Localité 1] Habitat, représenté par son conseil, soutient ses conclusions transmises par voie électronique le 12 juin 2026, et maintient l'intégralité de ses demandes telles que contenues dans l'acte introductif d'instance. Le bailleur fait valoir que le locataire a gravement manqué à son obligation de jouir paisiblement des lieux loués, notamment en souillant volontairement les parties communes, en compromettant la salubrité de l'immeuble et la sécurité sanitaire du voisinage par se agissements, en provoquant des odeurs nauséabondes et très incommodantes en raison du défaut d'entretien de son logement et l'amas de détritus à l'intérieur. Le bailleur produit une ordonnance du 15 septembre 2025, prononcée par le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] l'ayant autorisé à faire intervenir un commissaire de Justice aux fins de constat de l'état du logement et d'intervention d'une entreprise de nettoyage et de désinsectisation si nécessaire. Cette décision a été signifiée au locataire et à son curateur. Le constat dressé le 03 octobre 2025 par le commissaire de justice ainsi mandaté fait état d'un appartement extrêmement sale et dégradé empêchant en l'état tout intervention efficiente de l'entreprise de désinsectisation. Le bailleur produit également un mail émanant de Mme [V] [K], fille d'un couple de locataires âgés occupant un appartement voisin de celui de M. [Z] et un rapport de l'agence Ouest confirmant la persistance voire l'aggravation des nuisances provoquées par M. [Z] à l'encontre de son voisinage.

M. [F] [Z] et l'UDAF 87 es qualité de curateur du locataire, représentés par leur conseil, soutiennent leurs dernières conclusions et sollicitent le rejet de toutes les demandes formulées par l'OPH [Localité 1] Habitat et reconventionnellement réclament à l'encontre de ce dernier une indemnité de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre la prise en charge des dépens. A l'appui de leurs demandes, ils indiquent que la faute du locataire à l'origine de la demande de prononcé de la résiliation du bail à ses torts, doit s'apprécier au jour de la décision et qu'en l'espèce la persistance des nuisances ne seraient n'est pas établie dès lors que les éléments produits par le bailleur dateraient d'octobre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 04 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale :

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail :

Conformément aux dispositions de l'article 7 b/ de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Le non-respect de cette obligation constitue un manquement grave aux obligations contractuelles, justifiant la résiliation du bail par application de l'article 1741 du Code civil.

Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat, étant rappelé que l'appréciation de la situation au jour où il est statué constitue une simple faculté.

En l'espèce, il ressort du constat établi le 03 octobre 2025 par le commissaire de justice commis par ordonnance judiciaire, et des photos annexées, que l'appartement occupé par M. [Z] est extrêmement sale et humide et à l'évidence de nature à favoriser la prolifération d'insectes et de bactéries compromettant la santé non seulement de M. [Z] mais aussi des autres occupants de l'immeuble. Au surplus le commissaire de justice relève que le professionnel qui l'accompagnait lors du constat aux fins de prévoir une intervention de désinsectisation a indiqué que le traitement des lieux ne pouvait être engagé au regard de l'état actuel du logement. 

Le courrier adressé au bailleur le 10 juin 2026 par Mme [V] [K] est également édifiant quant à la gravité des nuisances causées par M. [Z] et de l'actualité de la situation. Elle y décrit l'impact de la situation sur l'état de santé de ses parents âgés qui occupent un logement voisin, essuient les injures de M. [Z] qu'ils voient déverser des excréments dans les parties communes et vider les sacs poubelles des occupants pour les répartir à l'entrée de l'immeuble. Il est également joint la copie d'une photographie prise dans la cage d'escalier et montant une poussette renversée au milieu des excrément devant l'entrée d'un appartement et contraignant les usagers de la résidence à vivre dans des conditions insupportables et dangereuses pour leur santé et leur équilibre.

Il est également produit un rapport de l'agence OUEST du 11 juin 2026 qui témoigne de ce que les nuisances olfactives générées par l'insalubrité des conditions de vie de M. [Z] ont débutées peu de temps après son arrivée et se sont aggravées ensuite notamment avec l'arrivée dans les lieux de tiers autorisés par [Z] à occuper son appartement, ce qui a conduit à devoir faire appel aux forces de l'ordre à plusieurs reprises. Il apparait également à la lecture du constat du commissaire de justice que M. [Z] a cassé les sanitaires et rendu inutilisables les toilettes de l'appartement. Cela est confirmé dans le rapport de l'agence Ouest du 11 juin 2026 qui relève " des connaissances du locataire m'ont signalé que les WC sont cassés et les canalisations d'évacuation de la salle de bain sont bouchées. M. [Z] encrasse les parties communes à chaque sortie de son logement ".

Ainsi depuis près de 5 ans M. [Z] refuse toute intervention dans son appartement et semble utiliser les parties communes pour y déverser ses excréments et ses détritus ce qui provoque des nuisances devenues légitimement insupportables aux autres locataires outre les risques de contamination bactérienne et parasitaire auxquels ils se trouvent ainsi soumis bien malgré eux. Il est précisé dans le rapport de l'Agence Ouest qu'une locataire voisine qui gardait des enfants a dû renoncer à cette activité compte tenu de l'encrassement des parties communes et des nuisances olfactives émanant de l'appartement occupé par M. [Z]. 

A cela s'ajoute un comportement agressif de M. [Z] à l'encontre du voisinage, déjà dépeint par le commissaire de justice dans son constat et confirmé tant par le rapport de l'Agence Ouest du 11 juin 2026 que par le témoignage de Mme [V] [K]. 

Il est ainsi justifié de la persistance des agissements fautifs commis par M. [Z] malgré les démarches amiable entreprises pour le faire cesser. Ces éléments démontrent de manière incontestable la réalité et la gravité des nuisances anciennes et répétées causées par le comportement de M. [Z] et qui caractérisent une violation grave et répétée par ce dernier des obligations qui lui incombent en sa qualité de locataire. Les comportements fautifs de M. [Z] sont à l'origine d'un trouble anormal du voisinage subis par les autres occupants de l'immeuble, faisant obstacle à la jouissance paisible de leur logement, et de nature au surplus à compromettre leur santé.
L'OPH [Localité 1] Habitat en sa qualité de bailleur, est tenu, en application de l'article 1719-3 3° du code civil d'assurer à ses locataires la jouissance paisible des lieux et par suite se trouve légitimement fondé à solliciter la résiliation du bail signé avec M. [Z] afin de pouvoir satisfaire à ses obligations à l'égard des autres occupants de l'immeuble. 

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail aux torts de M. [F] [Z] à compter du prononcé de la présente décision.

Sur l'expulsion :

En conséquence du prononcé de la résiliation du bail, M. [F] [Z] est occupant sans droit ni titre des lieux objet du bail à compter de ce jour. Il y a lieu d'ordonner qu'à défaut pour lui de libérer volontairement les lieux il soit procédé à son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef selon les modalités précisées dans le dispositif.
Il convient de rappeler que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En conséquence de la résiliation du bail, il convient de fixer à la charge de M. [Z] une indemnité d'occupation équivalent au montant du loyer courant indexé et des charges soit la somme de 263,75 euros (suivant avis d'échéance de novembre 2025).

Sur les demandes accessoires :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [F] [Z] qui succombe supportera les dépens incluant les frais de l'assignation.

Compte tenu de l'équité, de la situation économique des parties, et au regard des démarches entreprises vainement par le bailleur afin d'éviter une issue judiciaire, M. [Z] sera tenu de régler à l'OPH [Localité 1] habitat une somme de 300 € au titre des frais irrépétibles de la procédure.

En revanche il n'apparait pas justifiée que l'UDAF 87 es qualité de curateur, y soit tenu avec le majeur protégé de sorte que l'OPH [Localité 1] Habitat sera déboutée de sa demande à l'encontre du curateur à ce titre.

Les demandes reconventionnelles formulées par M. [Z] sur ces fondements seront en conséquence rejetées.

Sur l'exécution provisoire :

Il sera rappelé l'exécution provisoire de la présente décision. 

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail signé le 29 mars 2021 entre l'Office public de l'habitat de [Localité 1] Métropole (OPH [Localité 1] Habitat) et M. [F] [Z] et portant sur un logement situé appartement n° [Adresse 7], et ce à effet du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l'expiration de ce délai, l'expulsion de M. [F] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, au montant du loyer qui aurait été dus si le bail s'était poursuivi soit 263,75 euros (deux cent soixante-trois euros et soixante-quinze centimes) selon avis d'échéance de novembre 2025), et CONDAMNE M. [F] [Z] à son paiement au bénéfice de l'OPH [Localité 1] Habitat ;

CONDAMNE M. [F] [Z] à payer à l'OPH [Localité 1] Habitat la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [F] [Z] aux dépens de la présente instance incluant le coût de l'assignation ;

DECLARE la décision commune et opposable à l'UDAF 87 es qualité de curateur de Monsieur [Z] ;

REJETTE toute autre demande ; 

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision ;

DIT qu'une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT





Audrey GUÉGAN Fanny HERVÉ