Tribunal judiciaire de Strasbourg, 3ème Ch. Civile Cab. 2, 3 septembre 2026, n° 25/00272

N° RG 25/00272 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NHRK

3ème Ch. Civile Cab. 2

N° RG 25/00272 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NHRK


Minute n°




Copie exec. à :

Me Pierre-Henry DESFARGES
Me Fabrice JEHEL


Le 
 
Le Greffier 






Me Pierre-henry DESFARGES
Me Fabrice JEHEL


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]


JUGEMENT DU 03 SEPTEMBRE 2026


DEMANDERESSE :

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1]” agissant par son syndic en exercice, la SARL ADMI IMMO, ayant son siège social [Adresse 2] à [Localité 2], inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n° B 791.192.321, agissant par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Pierre-Henry DESFARGES, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 28


DEFENDEURS :

Madame [K] [S] épouse [P], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Fabrice JEHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 59

Monsieur [O] [P], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Fabrice JEHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 59

Madame [E] [P]
née le 29 Juin 1982 à [Localité 3], demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Fabrice JEHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 59




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Célia HOFFSTETTER, Juge, Président,
assistée de Sameh ATEK, Greffier

OBJET : Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d’une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

DÉBATS :

A l'audience publique du 28 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Célia HOFFSTETTER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Septembre 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Célia HOFFSTETTER, Juge et par Sameh ATEK, Greffier





FAITS MOYENS PRETENTIONS DES PARTIES

Madame [K] [P], Monsieur [O] [P] et Madame [E] [P] sont propriétaires des lots n° 2, 10 et 19 au sein de la copropriété [Adresse 6], à savoir un appartement, une cave et un espace vert.

Par assignation remise le 27 décembre 2024 dans les conditions de l’article 656 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] a attrait les consorts [P] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg pour obtenir leur condamnation à restituer les parties communes sur lesquelles un empiètement est dénoncé, ainsi qu’à mettre en conformité l’esquisse d’étage avec la pose de leur garage, à cesser de stationner leurs véhicules sur leur espace vert privatif, et à lui verser une somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts, outre les dépens et frais irrépétibles de la procédure. 
Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 9 avril 2026 et renvoyé l’affaire devant le tribunal statuant à juge unique à l’audience du 7 mai 2026. Le jugement a été mis en délibéré au 3 septembre 2026. 

Par conclusions régulièrement déposées le 7 avril 2026, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : 
Sur demande principale, 
ENJOINDRE aux défendeurs et à l’intervenante volontaire d’avoir à déposer et ôter le portail et la clôture sur le lot numéroté 19
LEUR ENJOINDRE d’avoir à restituer les parties communes en conformité avec l’esquisse produite en pièce numérotée 19
ASSORTIR cette injonction d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir
LES CONDAMNER solidairement au paiement de ladite astreinte
LEUR FAIRE DEFENSE ET INTERDICTION d’avoir à stationner leur véhicule sur les espaces verts situés sur le lot 19
ASSORTIR cette interdiction d’une astreinte de 500 € par infraction constatée par commissaire de justice
DIRE qu’en cas d’infraction constatée par commissaire de justice mandaté par le syndicat demandeur, les frais et honoraires dudit commissaire de justice seront à la charge solidaire des défendeurs et intervenante volontaire
LES CONDAMNER solidairement au paiement de ladite astreinte
LEUR ENJOINDRE d’avoir à procéder à l’enlèvement du garage posé sur leur parcelle d’espace vert
ASSORTIR cette obligation d’une astreinte de 500 € par mois de retard à compter de la signification de la décision à intervenir
LES CONDAMNER solidairement au paiement de cette astreinte
Subsidiairement, si par impossible le tribunal n’entrait pas en voie d’injonction d’enlèvement du garage, 
ENJOINDRE aux défendeurs et à l’intervenante volontaire d’avoir à leurs frais solidaires et exclusifs à mettre en conformité le règlement de copropriété et l’esquisse concernant la pose d’un garage, et ce sous astreinte de 500 e par mois de retard à compter de la signification de la décision à intervenir
RESERVER au demandeur le droit d’exiger toutes charges dues du fait du garage appartenant aux défendeurs et l’intervenante volontaire et non inscrit à ce jour au livre foncier, ni au cadastre, et ce, à compter de la pose dudit garage du 1er décembre 2021
SE RESERVER le droit de liquider toutes astreintes ordonnées par le jugement à intervenir
CONDAMNER d’ores et déjà en tous les frais présents et à venir et ayant trait à la présente instance, y compris les honoraires d’huissier et d’avocat, les frais d’exécution, et dépens de la procédure
Sur demande reconventionnelle, 
DEBOUTER les défendeurs et intervenante volontaire de toutes leurs fins et conclusions
Dans tous les cas, 
DIRE que tout constat d’infraction des interdictions ou obligations faites ou ordonnées aux défendeurs par le jugement à intervenir sera effectué à la diligence d’un commissaire de justice mandaté par le demandeur aux frais solidaires et à la charge solidaire des défendeurs et intervenante volontaire
CONDAMNER solidairement les défendeurs et intervenante volontaire au versement d’une somme de 2 000 € au titre des dommages et intérêts
LES CONDAMNER dans les mêmes termes au versement d’une somme de 2 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile
LES CONDAMNER aux entiers dépens
RAPPELER le caractère exécutoire de plein droit de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires se fonde sur les articles 544 et 545 du code civil pour dénoncer l’existence d’un empiètement de la cour et du portail des consorts [P] sur les parties communes de l’immeuble. Il indique que la réalité de cet empiètement d’une superficie de 4m2 résulte d’un constat de géomètre qui n’est entaché d’aucune erreur matérielle. Il précise qu’en raison de cet empiètement, l’accès au garage du lot n° 29 est impossible. Il ajoute que les consorts [P] ne peuvent valablement prétendre que ce portail existait avant la construction de l’ensemble immobilier litigieux, puisque le portail n’existait pas lors de leur acquisition. Il conteste l’usucapion invoqué par les consorts [P], en l’absence de preuve du point de départ du délai de la prescription acquisitive. 


Il ajoute que les consorts [P] ont d’ailleurs admis l’existence de cet empiètement puisqu’ils s’étaient engagés à proposer une solution avant le 15 octobre 2021, de sorte que toute éventuelle prescription aurait ainsi été interrompue. Il conteste le bénéfice de la prescription abrégée aux consorts [P] en raison de leur mauvaise foi. Le syndicat des copropriétaires sollicite par conséquent la restitution des parties communes avec dépose et suppression totale du portail et de la clôture et enlèvement du garage, sous astreinte. 

Au soutien de sa demande concernant l’utilisation non conforme des parties privatives, le syndicat des copropriétaires rappelle que le règlement de copropriété a force de loi entre les copropriétaires et que ce règlement précise la destination des parties communes et privatives de la copropriété. Il affirme que les consorts [P] stationnent leurs véhicules sur les espaces verts contrairement aux stipulations du règlement de copropriété. Il ajoute que les consorts [P] se sont d’ailleurs engagés à ne plus stationner leurs véhicules sur cet emplacement. Il demande à ce qu’il leur soit fait interdiction de stationner sur ces espaces, sous astreinte de 500 € par infraction constatée par commissaire de justice. 

Au soutien de sa demande concernant la dépose du garage, le syndicat des copropriétaires rappelle que les consorts [P] ont obtenu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires de procéder à la pose d’un garage, sous réserve que cette pose intervienne avant le 15 octobre 2021 et soit accompagnée par le dépôt d’une déclaration de travaux incluant la pose d’une piscine avec indication de ses dimensions. Il reproche aux consorts [P] de ne pas avoir respecté la date de la pose de leur garage et de ne pas avoir déposé de déclaration de travaux faisant mention de la piscine. A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires sollicite qu’il soit enjoint aux défendeurs, à leurs frais exclusifs, de mettre en conformité le règlement de copropriété et l’esquisse concernant la pose d’un garage, sous astreinte.
 
Le syndicat des copropriétaires considère que les consorts [P] ont ainsi engagé leur responsabilité civile délictuelle et sollicite à ce titre des dommages et intérêts fixés à la somme de 2 000 €. 

Par conclusions régulièrement déposées le 23 mars 2026, les consorts [P] demandent au tribunal de : 
DECLARER l’intervention volontaire de [E] [P] recevable
Sur la demande de restitution des parties communes de la cour : 
DECLARER la demande irrecevable car prescrite
Subsidiairement, 
DEBOUTER le syndicat de sa demande de restitution des parties communes et de dépose et retrait de la clôture faute de preuve de son droit de propriété sur les parties communes litigieuses, sinon comme constitutives d’un abus de droit
A titre infiniment subsidiaire, 
JUGER que les consorts [P] sont devenus propriétaires des parties communes litigieuses par l’effet de la prescription acquisitive
En tout état de cause, 
DEBOUTER le syndicat de sa demande de restitution des parties communes
Mais à titre reconventionnel, 
ORDONNER que l’esquisse modificative du 16 août 2019, modifiant l’esquisse n° 24, établie par le cabinet [M], soit publiée au livre foncier et ce aux frais de la copropriété en lieu et place de l’esquisse existante
Sur la demande de cessation de l’utilisation de l’espace vert à des fins de stationnement : 
JUGER que le syndicat n’apporte pas la preuve d’un manquement des défendeurs aux modalités de jouissance de leur lot selon le règlement de copropriété
DEBOUTER le syndicat de ses demandes et notamment de sa demande d’astreinte
Sur les demandes de dommages et intérêts et de modification du règlement de copropriété aux frais des consorts [P]
REJETER ces demandes mal fondées
En tout état de cause, 
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à payer aux consorts [P] ensemble une somme de 3 000 € pour procédure abusive
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à régler aux consorts [P] ensemble une somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Au soutien du rejet des demandes formées à leur encontre, les consorts [P] font valoir qu’ils ne sont pas à l’origine de la pose du portail électrique et de la clôture à l’origine de l’empiètement dénoncé par le syndicat des copropriétaires, ces éléments existant déjà lors de leur entrée dans les lieux. Ils ajoutent que l’emplacement de leur portail suit le liseré de pierres de la cour commune, excluant tous travaux postérieurs à la création de l’immeuble puisque la cour n’a jamais été refaite. Ils précisent également que le rétablissement de la situation prévue par l’esquisse annexée au règlement de propriété aurait pour effet de les empêcher d’utiliser leur fenêtre de salon puisque le portail arriverait au milieu de cette ouverture, comme l’a constaté le commissaire de justice dont le constat est versé à la procédure. Ils considèrent par conséquent que l’esquisse d’étage annexée au règlement de copropriété est erronée depuis l’origine de la copropriété puisqu’elle ne prend pas en considération le tracé réel entre la cour commune et leur lot privatif.


Ils estiment également que l’esquisse, même si elle était jugée valable, se heurterait notamment à la prescription puisque les actions fondées sur le règlement de copropriété se prescrivent par dix ans, à la théorie de l’abus de droit compte tenu de la discordance entre l’esquisse et la situation réelle des lieux. Ils concluent au rejet de la demande de restitution formée par le syndicat des copropriétaires.
 
A titre subsidiaire, les consorts [P] invoquent le bénéfice de la prescription acquisitive abrégée. Ils affirment bénéficier d’un juste titre, ayant acquis leur bien le 22 octobre 2007, justifier d’une possession continue, non interrompue, paisible, publique et non-équivoque, ayant duré plus de dix ans. 

Concernant la modification de l’esquisse d’étage, les consorts [P] rappellent qu’une erreur matérielle dans un état descriptif de division peut être rectifiée par le juge et sollicitent la publication aux frais de la copropriété de l’esquisse d’étage établie le 16 août 2019. 

Au soutien du rejet des demandes concernant l’utilisation des espaces privatifs, les consorts [P] indiquent utiliser leur espace vert pour y stationner leur véhicule dans un garage dont la construction a été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires du 21 septembre 2017. Ils contestent être à l’origine de nuisances au détriment des autres copropriétaires. Ils invoquent le principe de libre jouissance des parties privatives. 

Les consorts [P] estiment par conséquent n’avoir commis aucune faute de nature à engager leur responsabilité. Ils contestent tout préjudice causé à la copropriété. Ils indiquent ne pas être tenus de mettre en conformité le règlement de copropriété à leurs frais. Ils sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser une somme de 3 000 € au titre de sa résistance abusive. 

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


MOTIFS

A titre liminaire : 

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « juger », « dire », « constater » ou « donner acte » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs.

Sur l’intervention volontaire :

Aux termes de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. 

L’appréciation de l’intérêt à agir de l’intervenant volontaire et du lien suffisant qui doit exister entre ses demandes et les prétentions originaires relève du pouvoir souverain des juges du fond. 

Madame [E] [P] étant nue-propriétaire de l’appartement de ses parents, elle a un intérêt à intervenir volontairement à la procédure. 

L’intervention volontaire de Madame [E] [P] doit donc être déclarée recevable. 

Sur la prescription : 

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. 

Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s’y opposer. Dans ce cas, le juge de la mise en état renvoie l’affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l’instruction. Il peut également ordonner ce renvoi s’il l’estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d’administration judiciaire. 




Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état. 

Les consorts [P] soulèvent la prescription de la demande de restitution des parties communes formée par le syndicat des copropriétaires à leur encontre, indiquant que les actions fondées sur le règlement de copropriété doivent être exercées dans un délai de dix ans. 

L’article 122 du code de procédure civile précise que la prescription constitue une fin de non-recevoir. 

Or les consorts [P] n’ont pas saisi le juge de la mise en état de leur demande tendant à voir constater l’acquisition de la prescription de la demande de restitution des parties communes par le syndicat des copropriétaires. Cette fin de non-recevoir ne s’est pourtant pas révélée postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état. 

La demande tendant à la constatation de l’acquisition de la prescription de l’action formée par les consorts [P] concernant la restitution des parties communes sollicitée par le syndicat des copropriétaires doit par conséquent être jugée irrecevable. 

Sur la demande principale : 

Sur l’empiètement : 

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements. 

L’article 545 du code civil précise que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. 

En application de ces textes, le propriétaire d'un fonds sur lequel la construction d'un autre propriétaire empiète est, compte tenu du caractère absolu et perpétuel du droit de propriété, fondé à en obtenir la démolition, sans que cette action puisse donner lieu à faute ou à abus ni que puisse lui être opposé le caractère disproportionné de la mesure de remise en état (3ème Civ. 23 novembre 2022, pourvoi n° 22-19.200).

Sans remettre en cause ces principes, lorsque cela s’avère possible, la démolition ne doit être ordonnée que pour la partie de l’ouvrage incriminé qui empiète sur le fonds d’autrui (3ème Civ. 9 juillet 2014, pourvoi n°13.15483 ; 3ème Civ. 9 juillet 2014, pourvoi n° 13-15.483), dans la limite de ce qui est nécessaire pour mettre fin à l’empiétement (3ème Civ., 10 novembre 2016, pourvoi n°15-25.113 ; 3ème Civ. 26 novembre 1975, pourvoi n° 74-12.036; 3eme Civ. 4 juin 2013, pourvoi n°12-15.64 et 3ème Civ. 9 juillet 2014, n° 13-15.48).

En matière d'empiétement la bonne ou mauvaise foi du constructeur qui empiète sur le fonds voisin est indifférente (3ème Civ. 21 novembre 1969, Bull 763 ; 3ème Civ. 5 mars 1970, Bull 176 ; 3ème Civ. 12 juillet 1977, Bull 313 ; 3ème Civ.19 décembre 1983, Bull 229 ; 3ème Civ. 29 février 1984, Bull 57 ; 3ème Civ. 29 juin 1994, pourvoi 92-17.520).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires reproche aux consorts [P] un empiètement de leurs parties privatives sur la cour commune de la copropriété. 

Selon l’esquisse d’étage établie par géomètre expert le 24 octobre 2002, le lot privatif n° 19 appartenant désormais aux consorts [P] était séparé de la cour commune par une ligne présentant un décrochage au niveau des garages pour finir en ligne droite sur la façade de l’immeuble, la superficie de l’ensemble étant de 191 m2. Or les éléments versés à la procédure démontrent que la limite entre le lot 19 et la cour commune est matérialisée par une ligne droite à partir du garage, le décrochage étant observé du côté de la façade et au détriment de la cour commune puisque la superficie du lot ainsi établi est de 195 m2. En outre, la ligne du portail se trouve en avant de celle prévue par l’esquisse d’étage, comme le révèle le procès-verbal de commissaire de justice versé à la procédure.

La disposition du portail et de la clôture des consorts [P] n’est donc pas conforme à l’esquisse d’étage déposée au rang des minutes de l’office notarial, ce dont il résulte un empiètement sur les parties communes d’une superficie de 4m2. 

Certes, les consorts [P] établissent avoir acquis le lot en l’état avec le portail déjà installé. La demande de suppression d’un empiètement peut néanmoins être dirigée contre celui dont la propriété est à l’origine de l’empiètement, sans avoir à rechercher si ce dernier a construit ou fait construire l’immeuble. 
Il doit aussi être relevé que les limitations matérialisées au sol par des pierres disposées en ligne sur le goudron de la cour commune suivent effectivement le tracé du portail et non le tracé prévu par l’esquisse d’étage. 



Le fait que le revêtement du sol ne soit pas en adéquation avec l’esquisse d’étage ne permet cependant pas de légitimer l’empiètement dont la suppression est demandée par le syndicat des copropriétaires. 

Selon le constat établi par le commissaire de justice, le respect du tracé prévu par l’esquisse d’étage aurait pour effet de faire aboutir la clôture et le portail au milieu de la fenêtre du salon des consorts [P]. 
L’auteur d’un empiètement ne peut toutefois se soustraire à sa suppression en invoquant les désordres qui pourraient en résulter pour son propre fonds (3ème Civ. 10 novembre 2009, Bull 248, pourvoi n° 08-17.526).
Les consorts [P] ajoutent encore que la demande de restitution des parties communes formée par le syndicat des copropriétaires est constitutive d’un abus de droit. 

La défense du droit de propriété contre un empiètement ne saurait toutefois dégénérer en abus (Civ. 3è, 7 juin 1990, n° 88-16.277 ; 7 nov. 1990, n° 88-18.601). 

Il n’y a donc pas lieu de considérer que le syndicat des copropriétaires commet un abus de droit en sollicitant la restitution des parties communes sur lesquelles empiète le lot des consorts [P]. 

Les consorts [P] invoquent aussi l’usucapion pour affirmer avoir acquis la portion de partie commune située derrière leur portail. 

Selon l’article 2272 du code civil, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. 

Les consorts [P] indiquent pouvoir bénéficier de la prescription abrégée puisqu’ils disposent d’un juste titre de propriété concernant leur bien. 

Il doit néanmoins être rappelé que le juste titre est celui qui, considéré en soi, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription (Civ. 3è, 29 février 1968). 

Or l’acte authentique de vente invoqué par les consorts [P] renvoie au règlement de copropriété, auquel est annexée l’esquisse d’étage démontrant leur absence de droit de propriété sur la portion de cour commune située derrière leur portail.

Certes, l’acte de vente en l’état futur d’achèvement versé aux débats prévoyait que « l’acquéreur aura la possibilité d’implanter un parking privatif à l’endroit marqué en rouge sur le plan ci-après annexé ; de même, il aura la possibilité de clôturer l’espace vert et d’aménager une porte d’accès au parking, le tout à ses frais. Le vendeur procédera à la mise en place d’une esquisse d’étage modificative prévoyant la création dudit parking ». L’esquisse annexée à cet extrait d’acte de vente ne prévoit cependant pas de modification de la limite séparative entre le lot appartenant désormais aux consorts [P] et la cour commune, de sorte que le tracé de la limite devait être respecté pour l’implantation du portail. 

Les consorts [P] ne disposant pas d’un juste titre concernant la partie de la cour commune dont ils revendiquent l’acquisition par usucapion, ils ne peuvent prétendre au bénéfice de la prescription abrégée. 
Le délai de trente ans applicable à la prescription acquisitive en l’absence de juste titre n’est toutefois pas écoulé puisque la création de la copropriété a eu lieu en 2002. 

Il n’y a donc pas lieu de juger que les consorts [P] aient acquis la portion de cour commune située derrière leur portail par usucapion. 

L’empiètement des consorts [P] sur les parties communes de l’immeuble étant caractérisé, il convient d’en ordonner la suppression. 

Le syndicat des copropriétaires sollicite la restitution des parties communes ainsi que la dépose du portail et de la clôture des consorts [P]. 

Lorsque les juges du fond estiment qu’il est techniquement possible de supprimer l’empiètement, ils ordonnent à bon droit le rétablissement de la construction dans ses limites, sans qu’il y ait lieu de la démolir en entier. 

Il résulte des éléments versés à la procédure que tant le portail que la clôture des consorts [P] sont situés sur les parties communes de la copropriété au regard de l’esquisse d’étage annexée au règlement de copropriété. 

La suppression du portail et de la clôture des consorts [P] doit par conséquent être ordonnée. 
L’exécution provisoire de la présente décision étant de droit, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte. 




Sur l’utilisation des espaces privatifs : 

Selon l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Aux termes du règlement de copropriété de la [Adresse 8], chacun des propriétaires aura le droit de jouir et d’user comme bon lui semblera des parties privatives lui appartenant à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires. D’une façon générale, il ne devra rien être fait qui puisse porter atteinte à la destination, compromettre l’harmonie, la solidité de l’immeuble, nuire à la sécurité et à la tranquillité des occupants. 

Le syndicat des copropriétaires reproche aux consorts [P] d’utiliser leurs parties privatives comme espace de stationnement pour leurs véhicules contrairement aux dispositions du règlement de copropriété. 
Il ne fait cependant état d’aucune disposition du règlement de copropriété prohibant l’utilisation des parties privatives comme espace de stationnement de véhicules. De plus, l’extrait d’acte de vente en l’état futur d’achèvement versé aux débats démontre que la création d’une place de parking sur la partie privative des consorts [P] était envisagée dès la création de la copropriété. Les consorts [P] ont ensuite été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires à installer un garage sur leur lot n° 19, de sorte qu’il ne peut valablement être soutenu que le stationnement de véhicules sur cet emplacement serait contraire au règlement de copropriété de la résidence. 

La demande formée par le syndicat des copropriétaires aux fins d’interdire aux consorts [P] de stationner leur véhicule sur leur partie privative doit par conséquent être rejetée. 

Sur la dépose du garage :

Selon le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 septembre 2017, les consorts [P] ont été autorisés à installer un garage sur leur lot n° 19, sous réserve de dépôt d’une déclaration préalable en mairie incluant la piscine et avec un délai de réalisation fixé au 31 mars 2018. 

Le syndicat des copropriétaires sollicite la dépose du garage des consorts [P], indiquant que les conditions de son édification n’ont pas été respectées. 

Il n’est cependant pas démontré que l’achèvement de l’ouvrage ait eu lieu après le 31 mars 2018. De plus, le syndicat des copropriétaires admet dans ses dernières conclusions que les consorts [P] ont déclaré ces travaux concernant leur garage. Les consorts [P] versent aussi aux débats une déclaration effectuée en mairie démontrant que leur garage est déclaré aux autorités fiscales. Concernant la déclaration de travaux relative à la piscine, il n’est pas établi que cet ouvrage hors-sol dont les dimensions demeurent inconnues soit soumis à déclaration obligatoire. 

En l’absence d’éléments de nature à démontrer que la déclaration effectuée par les consorts [P] est irrégulière et que le délai de pose du garage n’a pas été respecté, il n’y a pas lieu d’en ordonner la dépose. 

La demande formée par le syndicat des copropriétaires au titre de la dépose du garage des consorts [P] doit par conséquent être rejetée. 

Sur la modification de l’esquisse d’étage et du règlement de copropriété et les charges afférentes au garage :

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des consorts [P] à faire modifier à leurs frais le règlement de copropriété et l’esquisse d’étage concernant la pose de leur garage. 

Il convient toutefois de relever que le garage des consorts [P] a été installé sur leur lot n° 19, ce lot étant une partie privative leur appartenant. La pose de leur garage n’a donc pas pour effet de modifier la nature privative de ce lot de copropriété. En outre, la pose de ce garage a été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires, à laquelle il incombe d’en tirer les conséquences quant à la modification du règlement de copropriété pour mettre en compte des charges afférentes à ce garage. 

Le syndicat des copropriétaires ne démontre donc pas la nécessité de faire procéder à une modification du règlement de copropriété ou de l’esquisse d’étage suite à la pose de leur garage sur leur lot privatif par les consorts [P]. Il n’y a donc pas lieu de condamner les consorts [P] à faire procéder à leurs frais à la modification du règlement de copropriété ou de l’esquisse d’étage, ni de réserver les droits du syndicat des copropriétaires concernant les charges afférentes à ce garage. 

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

L’empiètement sur la propriété d’autrui suffit à caractériser la faute délictuelle. 

En l’occurrence, il a été démontré que les consorts [P] empiètent sur des parties communes de la [Adresse 6] situées dans la cour commune de l’immeuble. Les tentatives de résolution du litige n’ont pas permis d’y mettre fin malgré les engagements pris par les consorts [P]. 

Ce faisant, les consorts [P] ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité civile délictuelle. Le syndicat des copropriétaires indique avoir subi un préjudice résultant de leur résistance abusive. Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires a également subi une privation de parties communes inhérente à l’empiètement.

Les consorts [P] devront être condamnés à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts. 


Sur les demandes reconventionnelles :

Sur la demande de modification de l’esquisse d’étage : 

Les consorts [P] indiquent que l’esquisse d’étage de leur copropriété est entachée d’une erreur matérielle et que sa modification doit par conséquent être ordonnée. 

Aucune erreur n’a cependant été démontrée concernant l’esquisse d’étage annexée au règlement de copropriété. Au contraire, le non-respect de cette esquisse par les consorts [P] est à l’origine de l’empiètement de leur lot privatif sur les parties communes. 

En l’absence d’erreur affectant l’esquisse d’étage, il n’y a pas lieu d’ordonner sa modification. 

Sur le caractère abusif de la procédure : 

Les consorts [P] considèrent que la procédure intentée à leur encontre par le syndicat des copropriétaires présente un caractère abusif justifiant qu’une somme de 3 000 € leur soit allouée. 

Il doit néanmoins être rappelé que l’empiètement dénoncé par le syndicat des copropriétaires est caractérisé et que les consorts [P] sont condamnés à restituer les parties communes au syndicat des copropriétaires. 

L’action intentée à l’encontre des consorts [P] par le syndicat des copropriétaires, visant notamment à la suppression de l’empiètement, ne présente donc aucun caractère abusif. 

La demande formée par les consorts [P] au titre d’un abus de procédure doit par conséquent être rejetée. 

 
Sur les demandes accessoires : 

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Les consorts [P], qui succombent, seront condamnés aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, y compris les frais de l’expertise judiciaire. 

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

L’équité commande de condamner les consorts [P], qui succombent, à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort,


CONDAMNE Madame [K] [P], Madame [E] [P] et Monsieur [O] [P] à restituer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] sis [Adresse 9] [Localité 4] la portion des parties communes sur laquelle leur lot est à l’origine d’un empiètement tel que déterminé par l’esquisse d’étage annexée au règlement de copropriété ; 

ORDONNE la suppression de la clôture et du portail de Madame [K] [P], Madame [E] [P] et Monsieur [O] [P] ; 

DIT N’Y AVOIR LIEU à assortir cette condamnation d’une astreinte ; 

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] sis [Adresse 10] [Localité 5] [Adresse 11] tendant à ce qu’il soit fait interdiction à Madame [K] [P], Monsieur [O] [P] et Madame [E] [P] de se stationner sur leur lot privatif ; 

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] sis [Adresse 12] tendant à la dépose du garage situé sur le lot privatif de Madame [K] [P], de Madame [E] [P] et de Monsieur [O] [P] ; 

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] sis [Adresse 12] tendant à la condamnation de Madame [K] [P], de Monsieur [O] [P] et de Madame [E] [P] à faire procéder à leurs frais à la modification de l’esquisse d’étage et du règlement de copropriété pour tenir compte de leur garage ; 

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] sis [Adresse 9] [Localité 4] tendant à la réserve de ses droits concernant d’éventuelles charges de copropriété au titre du garage de Madame [K] [P], de Monsieur [O] [P] et de Madame [E] [P] ; 

CONDAMNE solidairement Madame [E] [P], Monsieur [O] [P] et Madame [K] [P] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] sis [Adresse 9] [Localité 4] une somme de 1 000 € (mille euros) à titre de dommages et intérêts ;
 
REJETTE la demande reconventionnelle formée par Madame [E] [P], Madame [K] [P] et Monsieur [O] [P] au titre de la modification de l’esquisse d’étage ; 

REJETTE la demande reconventionnelle formée par Madame [E] [P], Madame [K] [P] et Monsieur [O] [P] à l’encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] sis [Adresse 9] [Localité 4] au titre d’un abus de procédure ; 

CONDAMNE solidairement Madame [E] [P], Monsieur [O] [P] et Madame [K] [P] aux entiers frais et dépens de la procédure ; 

CONDAMNE solidairement Madame [E] [P], Monsieur [O] [P] et Madame [K] [P] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] sis [Adresse 12] une somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE le caractère exécutoire par provision de la présente décision. 


Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et a été signé par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Président
Sameh ATEK Célia HOFFSTETTER