Tribunal judiciaire de Rennes, 1re chambre civile, 7 septembre 2026, n° 24/00818

Exposé du litige

DÉBATS

A l’audience publique du 27 Avril 2026
Léo GAUTRON assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties




JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,
prononcé par Louise MIEL, Vice présidente ,
par sa mise à disposition au greffe le 7 Septembre 2026
après prorogation du délibéré.

Jugement rédigé par Léo GAUTRON.




-2-

ENTRE : 


DEMANDEURS :

Monsieur [E] [A] [Z] [D]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Me Antoine CHEVALIER, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

Madame [I] [W] [J]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Antoine CHEVALIER, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant


ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [C]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Maître Etienne GROLEAU de la SELARL GROLEAU, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant




Faits et procédure

Par acte authentique en date du 1er août 2017, M. [E] [D] et Mme [I] [J] (« les consorts [D]-[J] ») ont acquis auprès de M. [Y] [C] une maison d’habitation située à [Adresse 2], au prix de 400 000 euros. 

L’acte de vente précisait que le vendeur avait réalisé lui-même des travaux de restauration des bâtiments en habitation de 2008 à 2010 ainsi que des travaux d’extension d’un bâtiment et de création d’un garage ayant donné lieu à un permis de construire délivré le 16 avril 2014, et déclarés achevés le 14 avril 2017. 

Les consorts [D]-[J] ont signalé différents désordres à M. [C] dans les mois qui ont suivi leur acquisition ; ce dernier est intervenu à plusieurs reprises pour tenter de les reprendre.

Ils ont fait constater ces désordres par deux procès-verbaux d’huissier en date du 15 mai 2020 et du 11 juin 2020.

Ils ont ensuite déclaré un sinistre auprès de leur assurance et une réunion d’expertise amiable a été organisée en présence de M. [C]. 

A la demande de M. [D] et de Mme [J], par ordonnance du 26 mars 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes a ordonné une mesure d’expertise judiciaire confiée à M. [M] [Q], au contradictoire de M. [C]. 




Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 2 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 31 janvier 2024, les consorts [D]-[J] ont assigné M. [C] devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins d’indemnisation de leurs préjudices. 

Dans leurs conclusions, notifiées le 20 février 2025, M. [E] [D] et Mme [I] [J] demandent au tribunal de : 

Condamner Monsieur [C] à leur payer les sommes suivantes :451 438,24 euros TTC au titre des travaux de reconstruction,2 500 euros TTC au titre des travaux d’aménagement du réseau d’évacuation des eaux de pluie,23 865,38 euros du chef des frais de relogement qu’ils devront exposer,7 172,40 euros TTC du chef du devis de déménagement aller,6 932,40 euros TTC du chef du devis de déménagement retour,Soit un montant total de 491 908,42 euros au titre de la reprise des désordres constatés ;

Condamner Monsieur [C] à leur payer la somme de 40 000 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice moral et de leur préjudice de jouissance ;
Débouter Monsieur [C] de l’ensemble de ses demandes ;
Condamner Monsieur [C] aux dépens, lesquels comprendront les frais de constats d’huissiers réalisés les 15 mai 2020 et 11 juin 2020 ainsi que les frais d’expertise judiciaire ;
Condamner Monsieur [C] à leur payer la somme de 15 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Ils concluent au rejet de la demande de désignation d’un médiateur formulée par M. [C], faisant valoir qu’elle constitue une manœuvre dilatoire sans rapport avec les développements figurant dans ses écritures, aux termes desquelles il critique expressément le rapport d’expertise judiciaire.
Au soutien de leurs demandes, se fondant sur les articles 1792 et suivants, 1641, 1647, et 1147 du code civil, l’article L. 124-3 du code des assurances, l’article 809 du code de procédure civile, ainsi que sur la jurisprudence, ils rappellent que tout vendeur d’un bien immobilier après achèvement, dès lors qu’il a construit ou fait construire le bien, est redevable envers son acquéreur tant de la garantie décennale que de la garantie contre les vices cachés de droit commun. Ils ajoutent que le vendeur, après achèvement, est en outre responsable des dommages intermédiaires au titre des fautes qu’il a pu commettre. Ils exposent que celui qui construit sa propre maison, autrement dénommé « castor » par la doctrine, est par ailleurs réputé avoir connaissance de tous les vices susceptibles d’affecter la construction en sa qualité de sachant. 
Ils font valoir qu’en l’espèce M. [C] revêt une telle qualité, dans la mesure où il a construit lui-même l’extension de l’immeuble vendu sur lequel les désordres ont majoritairement été constatés et est par ailleurs le dirigeant d’une société intervenant dans le bâtiment. Ils soutiennent que les désordres constatés par l’expert judiciaire sont de nature décennale et que le non-respect des règles des DTU applicables permet par ailleurs de retenir l’entière responsabilité de M. [C].



Ils indiquent que leur demande se fonde sur le rapport d’expertise judiciaire qui a conclu à la nécessité de travaux d’ampleur afin de mettre fin à des désordres importants – en indiquant que la solution de démolition/reconstruction retenue par l’expert résulte clairement des constatations faites par ce dernier – et a fourni une estimation du coût de ces travaux fondée sur un devis fourni par les requérants auquel il a apporté ses propres modifications. Ils réfutent les assertions adverses concernant le caractère prétendument inexploitable du rapport d’expertise judiciaire, affirmant que les insuffisances alléguées par M. [C] sont soit infondées (telles que l’absence d’analyse du champignon mérule, laquelle n’était pas indispensable puisque la présence de ce champignon a été constatée tant par l’expert que par la société TSH), soit sont à mettre en relation avec un défaut de communication des pièces, d’observations et de contre-propositions pourtant demandées par l’expert au défendeur. Ils contestent en outre que la solution de démolition/reconstruction proposée par l’expert soit disproportionnée au regard de l’ampleur des désordres, qualifiés par ce dernier « d’irrévocablement non réparables ».
Ils soutiennent que l’importance des dégradations a eu un impact sur leur jouissance du bien, ainsi que sur l’état de santé de leurs enfants. 
Ils reprochent enfin à M. [C] un comportement confinant au dol, en tant qu’il aurait cherché à dissimuler l’identité des entreprises susceptibles d’être intervenues sur les travaux afin d’empêcher les demandeurs de bénéficier de leur couverture d’assurance. 

Dans ses conclusions, notifiées le 17 mars 2025, M. [Y] [C] demande au tribunal de :

A titre principal :
Enjoindre les parties, assistées de leur conseil, à rencontrer un médiateur ;
A titre subsidiaire :
Débouter les consorts [D]-[C] de l’ensemble de leurs demandes ;Condamner in solidum les consorts [D]-[C] aux dépens ;Condamner in solidum les consorts [D]-[C] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
A l’appui de sa demande de médiation, sur le fondement de l’article 127-1 du code civil, il indique que la spécificité de sa situation en tant que vendeur-acquéreur justifie d’avoir recours à un mode amiable de règlement du litige, en l’absence d’une compagnie d’assurance susceptible de garantir les malfaçons. Il précise que cette mesure est dans l’intérêt de l’ensemble des parties puisqu’en cas de condamnation au paiement des sommes réclamées par les demandeurs, il serait susceptible de faire l’objet d’une procédure de surendettement.
S’il ne nie pas l’existence des désordres, il conclut au rejet des prétentions adverses, faisant valoir, au visa de l’article 238 du code civil et de la jurisprudence, que le rapport d’expertise judiciaire est inexploitable. Il reproche à l’expert d’être allé au-delà de la mission qui lui avait été confiée en analysant les désordres sur la base des déclarations des demandeurs au lieu de se référer aux seuls désordres recensés par le constat d’huissier du 15 mai 2020, fondant les opérations d’expertise, et en se prononçant sur une question d’ordre juridique. Il soutient en outre que le rapport d’expertise est incomplet et insuffisant, en ce qu’il n’a pas permis d’identifier précisément les désordres et leurs causes (l’expert n’ayant notamment procédé à aucune analyse de nature à confirmer que le bois de la terrasse de l’extension est infesté par un champignon de type mérule), ni de proposer une solution réparatoire pour chaque désordre identifié, pas plus que, de manière générale, une solution alternative à la démolition. Il reproche également à l’expert judiciaire de ne pas avoir motivé la solution de travaux de démolition/reconstruction qu’il a retenue, arguant que celle-ci est disproportionnée, l’expert s’étant fondé sur le seul estimatif de travaux produit par les demandeurs, réalisé par un maître d’œuvre sans qu’il n’y soit annexé aucun devis d’entreprise ni plan détaillé permettant de justifier le chiffrage retenu. Il ajoute que la somme retenue est disproportionnée au regard de la surface à démolir et reconstruire et des ratios usuels. Il souligne notamment que, s’agissant d’une extension de 60 m², le coût de 451 438,24 euros retenu par l’expert représente un coût de plus de 7 500 euros le m², alors que le coût moyen de la construction s’établissait en 2025 aux alentours de 1 800 euros le m².
Il soutient que M. [Q] préconise régulièrement des solutions de démolition/reconstruction disproportionnées, versant aux débats un arrêt rendu par la Cour de cassation le 6 juillet 2023, ayant cassé un arrêt de la cour d’appel de Rennes s’étant fondé sur un rapport établi par cet expert, pour n’avoir pas recherché si la solution réparatoire correspondant à la démolition/reconstruction du complet ouvrage n’était pas manifestement disproportionnée au regard des conséquences dommageables des non-conformités retenues.
Il indique avoir missionné un économiste de la construction, à savoir le cabinet B2M, afin de produire un contre-chiffrage.
Il affirme que s’il était fait droit à la demande des consorts [D]-[J], il en résulterait pour ces derniers un enrichissement se heurtant au principe de réparation intégrale des préjudices, les travaux prévus par l’estimatif constituant en réalité une amélioration de l’ouvrage initial au profit des acquéreurs, notamment en ce que le chiffrage établi par le cabinet Batimoë intègre une conformité à la réglementation RE2020 alors que la construction initiale était soumise à la réglementation RT2012. 
Il relève en outre que les demandeurs ont été informés dès l’acte de vente de ce qu’il avait réalisé les travaux lui-même sans avoir souscrit d’assurance dommage-ouvrage en tant que propriétaire ni d’assurance couvrant sa responsabilité décennale en tant que « constructeur non-réalisateur », ainsi que des conséquences de telles omissions. 
Il ajoute ne pas avoir pu fournir de liste d’entreprises intervenues depuis moins de dix ans sur le chantier aux demandeurs compte tenu du fait qu’il avait réalisé l’ensemble des travaux lui-même, sans qu’il y ait lieu d’y voir une intention dolosive. Il précise n’avoir pas pu pour les mêmes raisons transmettre certains des documents demandés dans le cadre de l’expertise judiciaire (CCTP et DCE notamment).
Il soutient par ailleurs que les demandeurs ne rapportent pas la preuve du préjudice de jouissance qu’ils allèguent, ceux-ci ne produisant aucune photographie de l’intérieur de l’extension susceptible de permettre d’apprécier l’impact des désordres sur la jouissance de leur bien. Il ajoute que les certificats médicaux versés au débat par les demandeurs ne permettent pas d’établir de lien incontestable entre les maladies diagnostiquées et les désordres constatés.

*****

La clôture de la mise en état est intervenue le 27 novembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 27 avril 2026.

Motifs

Motifs de la décision

Le présent jugement est contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur la demande de médiation présentée par le défendeur :
Aux termes de l’article 127-1 du code de procédure civile, à défaut d'avoir recueilli l'accord des parties pour une médiation conventionnelle, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un médiateur chargé de les informer de l'objet et du déroulement d'une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d'administration judiciaire.

En l’espèce, si M. [C] indique au soutien de sa demande avoir « fait le choix de faire appel à un économiste de la construction afin de proposer une solution réparatoire différente de celle retenue par l’expert judiciaire », précisant que cette dernière « est en cours de finalisation et sera transmise à la juridiction prochainement », force est de constater que le défendeur, qui conteste le chiffrage réalisé par l’expert judiciaire, n’a transmis aucun dire à ce dernier et n’a diffusé aucune solution réparatoire alternative dans le cadre des opérations d’expertise, malgré l’invitation qui lui avait été faite en ce sens par l’expert aux termes de sa note aux parties n°1 datée du 25 juillet 2021. Il ne justifie par ailleurs aucunement de la réalité des démarches qu’il déclare avoir entreprises, outre le fait qu’il n’apporte aucune explication sur leur caractère tardif.

Au vu de l’ancienneté du litige, de son caractère très conflictuel et du défaut de diligence de M. [C], sa demande tendant à voir enjoindre les parties à rencontre un médiateur présente un caractère dilatoire et ne peut qu’être rejetée. 

Sur la demande en paiement présentée par les demandeurs au titre des travaux réparatoires :
Sur la qualité de constructeur de l’ouvrage assujetti à la garantie décennale de l’article 1792 de M. [C]
En application du premier alinéa de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. 
Cette disposition est d’ordre public.

L'ouvrage s'entend de toute espèce de construction et tout élément concourant à la constitution d'un édifice, par opposition aux éléments d'équipement.
Les travaux de rénovation réalisés par le maître de l’ouvrage qui sont importants sont assimilés à des travaux de construction d'un ouvrage qui engagent la responsabilité légale des constructeurs.

Aux termes de l’article 1792-1 du même code, est notamment réputé constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.

La garantie décennale n'a vocation à s'appliquer que dans l'hypothèse où il y a eu réception et que le dommage s'est révélé postérieurement à celle-ci.
Le caractère apparent ou caché des désordres s'apprécie en la personne du maître de l'ouvrage constructeur et au jour de la réception, qui correspond pour celui-ci à l'achèvement des travaux (Cass., civ. 3e, 10 novembre 2016, n° 15-24.379, publié au bulletin).

En l’espèce, il ressort de l’acte de vente du 1er août 2017 conclu entre les demandeurs et M. [C] (pièce n° 1 des demandeurs) que ce dernier a effectué « [des] travaux consistant en la rénovation complète [des bâtiments en habitation] (…) à partir de l’année 2008 jusqu’en 2010 » d’une part (page 16), et d’autre part « [des] travaux consistant en l’extension d’un bâtiment existant et la création d’un garage » après délivrance d’un permis de construire par la Mairie de [Localité 1], « achevés (…) le 14 avril 2017 » (page 17).





Le rapport d’expertise judiciaire établi par M. [Q] le 2 avril 2023 (pièce n° 14 des demandeurs) précise la nature des travaux effectués, en indiquant qu’« il s’agissait d’une longère à rénover à laquelle Monsieur [C] a ajouté une extension en ossature bois sur soubassement maçonné en 2015 et un garage séparé, également en ossature bois » (page 6).

L’acte de vente du 1er août 2017 stipule en outre que « le VENDEUR [à savoir M. [C]] déclare avoir réalisé l’ensemble des travaux visés (…) lui-même sans recourir à un quelconque professionnel », que « l’ACQUEREUR [soit M. [D] et Mme [J]] déclare avoir été informé dès l’avant-contrat de l’absence de toute garantie décennale du fait de la non-intervention d’artisans professionnels et en faire son affaire personnelle » (page 18), que « l’ACQUEREUR bénéficie de la garantie accordée dans le cadre de la responsabilité décennale prévue par l’article 1792 du Code civil » et que « le VENDEUR (…) déclare ne pas avoir satisfait à l’obligation (…) de souscrire une assurance couvrant sa responsabilité décennale en tant que ‘‘constructeur non réalisateur’’ » (pages 19 et 20).

Or, le fait que M. [C] n’ait pas souscrit d’assurance couvrant sa responsabilité décennale, pourtant obligatoire, dans le cadre des travaux qu’il a lui-même réalisés ne saurait en aucune façon l’exonérer de sa responsabilité au titre de l’article 1792 du code civil, dès lors qu’il s’agit d’une responsabilité de plein droit pesant sur lui en sa qualité de constructeur de l’ouvrage et que, la disposition de l’article 1792 du code civil étant d’ordre public, il ne pouvait y déroger par stipulation contractuelle. 

 Sur l’existence de désordres rendant l’ouvrage impropre à sa destination au sens de l’article 1792 du code civil
Il ressort du premier procès-verbal de constat d’huissier réalisé à la requête des demandeurs le 15 mai 2020 (pièce n° 2 des demandeurs), que l’huissier instrumentaire a constaté, au niveau de la chambre d’enfant située au premier étage et orientée ouest, que « la plinthe bois du mur aspecté Est ne repos[ait] plus totalement sur le revêtement » (page 5). Il a en outre observé notamment, au niveau du bâtiment annexe constituant l’extension, sur le pignon Nord-Est, « qu’une partie de la terrasse et du bardage [avait été] déposée » et qu’« un pourrissement du bois [était] visible », et a relevé « l’existence de plaques blanches adhérentes » et de « filaments » correspondant au développement d’« un champignon d’aspect blanc et cotonneux » (page 11). S’agissant de l’extension côté Ouest, il a également constaté que « la terrasse [avait] été déposée » et qu’« un champignon blanchâtre [était] également repérable sur une pièce en bois » (page 33). S’agissant enfin de la façade Nord, il a relevé « un pourrissement d’un panneau OSB en façade », malgré la pose récente de grilles de ventilation (page 42). 

Le second procès-verbal de constat d’huissier réalisé par la SELARL DELANOË & TOUZÉ le 11 juin 2020 (pièce n° 3 des demandeurs) a quant à lui notamment constaté, sur photographies fournies par M. [D], une infiltration d’eau dans le garage « au niveau des parpaings situés en périphérie côté Ouest » (page 5), tandis que l’huissier a constaté en personne, au niveau de la buanderie, « de l’eau stagn[ant] à l’intérieur du vide sanitaire » (page 7), ainsi que « de l’eau en quantité importante stagn[ant] sur le sol en terre » « sous l’ancienne terrasse qui a été déposée », en remarquant que « la mise en terre baign[ait] dans l’eau » (page 19). 



Le rapport d’expertise judiciaire établi par M. [Q] le 2 avril 2023 (pièce n° 14 des demandeurs) a quant à lui mis en évidence, dans le cadre de « constatations effectuées lors de la visite contradictoire de l’immeuble », les désordres suivants : 

au niveau du mur Nord-Est, une « stagnation d’eau en pied de mur », avec « présence d’un regard de raccordement des trois maisons situées en amont de la maison » et un « départ [de] canalisation de diamètre faible (pour l’usage) traversant le fonds [D] et passant sous la maison » (page 9) ainsi qu’une « absence de protection ou imperméabilisation des murs enterrés » (page 11) ;
sur le mur séparatif du fonds voisin côté Nord-Est, une « fissuration horizontale sur la longueur du mur », « conséquence du couple exercé par la clôture bois sur le support maçonné, insuffisamment ancré dans la maçonnerie, par des fixations superficielles » (page 11) ;
au niveau de la charpente de l’auvent Nord-Est, des « poteaux verticaux supportant la charpente repos[ant] sur de simples blocs ciment posés au sol, sans fondation, appuis en porte-à-faux » (page 11), des « têtes de murs ossature bois (…) sans protection en tête de mur » laissant « l’eau pénétr[er] dans la structure de l’ossature », un « écran sous toiture [non] fixé » et des « écoulements d’eau [non] gérés (…) particip[ant] à l’humidification de la charpente et des poteaux bois », l’expert précisant que « le système de recueillement des eaux par boîte à eau semble sous dimensionné ou mal positionné » (page 12) ;
au niveau de la façade de l’extension côté Est, une « lisse basse contaminée et dégradée par un champignon [de] type mérule », une « ossature bois verticale principalement côté pignon aveugle » et un « jambage de baie vitrée » « également profondément contaminés » (page 13), étant précisé que « la contamination mérule se prolonge dans l’épaisseur de l’ossature bois du pignon aveugle sur une distance qui ne peut être déterminée sans sondage destructif » (page 14) ;
au niveau du bardage pignon côté voisin, « un bardage dépourvu des ventilations prescrites par le DTU 31.2 ainsi que des grilles anti-rongeurs » et « une ventilation du vide sanitaire débouch[ant] dans le fonds mitoyen » (page 16) ;
sur la terrasse Est, des « lambourdes réalisées en Pin de Douglas (…) contaminées et dégradées par un champignon de type mérule », « la terrasse [ayant] été déposée en quasi-totalité ». L’expert a précisé à ce titre que « le pin de Douglas [était] compatible avec un emploi en classe 3-1 ou 3-A, [tandis que] les lambourdes durablement humidifiées car mises en œuvre sans drainage de la face inférieure relevaient d’une classe 4 d’emploi », concluant que « l’essence de bois retenue [était] donc inadaptée » (page 16) ;
au niveau de la descente d’eaux pluviales, des « descentes d’eau [non] raccordées, laissant se déverser les eaux de pluie en pied de murs de la maison, sous le niveau des terrasses » (page 17) ;
dans le garage, une « natte drainante (…) mise en œuvre (…) à l’envers et (…) sans réalisation d’un solin en tête de natte empêchant la pénétration d’eau entre la maçonnerie et la natte », l’expert précisant en outre qu’« en certaines zones, la natte drainante est enfouie sous le niveau du sol fini » (page 17) ;
des « gouttières et descentes d’eau [non] raccordées à un réseau ou à un puisard (…) débouch[ant] directement au-dessus du sol » (page 18) ;
un « bardage (…) dépourvu des ventilations hautes et basses prescrites par les DTU 31.2 » (page 18).
S’agissant plus particulièrement de la chambre d’enfant situé à l’Ouest du bâtiment, l’expert a uniquement relevé un « décollement de la plinthe, sans désordre particulier visible » et un « léger défaut de planéité du sol » (page 9).

Par conséquent, contrairement à ce qu’allègue M. [C], l’expert judiciaire ne s’est pas fondé sur les déclarations des consorts [D]-[J] pour recenser l’étendue des désordres – bien que ces déclarations aient été effectivement reprises dans son rapport – mais a effectué ses propres constatations, qui rejoignent par ailleurs largement celles des deux constats d’huissier des 15 mai 2020 et 11 juin 2020. 

En outre, si M. [C] soutient que l’expert a excédé la mission qui lui a été confiée en constatant des désordres qui n’étaient pas visés dans l’assignation en référé, force est de constater qu’il n’en tire aucune conclusion puisqu’il ne sollicite aucunement son annulation ou qu’il soit écarté des débats.

Il convient encore de rappeler que, si les articles 236 et 238 du code de procédure civile disposent notamment que le juge qui a commis le technicien ou le juge chargé du contrôle peut accroître ou restreindre la mission confiée au technicien, ce dernier ne pouvant donner son avis que sur les points pour l’examen desquels il a été commis et ne pouvant répondre à d’autres questions, sauf accord écrit des parties, sans pouvoir davantage porter d’appréciations d’ordre juridique, il est constant qu’aucune disposition ne sanctionne l’inobservation des obligations posées par ces articles, l’appréciation de la portée d’un rapport d’expertise relevant du pouvoir souverain de la juridiction, laquelle est en mesure de faire sien l’avis d’un expert, même si celui-ci a excédé le champ de sa mission.

Par ailleurs, l’ordonnance de référé du 26 mars 2021 donnait notamment à l’expert pour missions de « vérifier la réalité des désordres, malfaçons, non façons invoqués dans l’assignation et dans ses annexes » et « dans l’affirmative, [de] décrire ces désordres tant dans leur nature que dans leur importance, en précisant les parties de l’ouvrage qu’ils affectent et leurs conséquences » (pièce n° 7 des demandeurs, page 3), tandis que l’assignation en référé se référait notamment, outre aux constats d’huissier sus-évoqués, à l’absence de grilles anti-rongeurs au droit du vide sanitaire situé sous l’arrière-cuisine, à l’absence de raccordement des gouttières de descente d’eaux pluviales à un quelconque réseau d’évacuation ainsi qu’à la présence d’un champignon de probable souche mérule ayant « très largement affecté la structure de l’extension (construction bois), étant encore observé que, par ordonnance de référé rendue le 30 septembre 2022, la mission de l’expert a été étendue « aux possibles désordres pouvant résulter de l’écoulement des eaux pluviales provenant des fonds appartenant aux défendeurs ».

Il en ressort que la quasi-totalité des constatations opérées par l’expert (à l’exception de celle concernant la fissuration horizontale au droit du mur séparatif du fonds voisin côté Nord-Est) sont en lien direct avec les désordres visés dans l’assignation puis dans l’ordonnance étendant les missions de l’expert, à savoir les désordres causés par les écoulements d’eau pluviale ainsi que ceux causés par la présence d’eau stagnante, le pourrissement des bois, la prolifération de champignons, l’absence de protection anti-rongeurs et le défaut de ventilation du bardage.

Il s’ensuit que l’expert judiciaire n’a pas excédé les limites de sa mission, mais s’en est au contraire correctement acquitté, en réalisant ses propres constatations des désordres, indépendamment des constats d’huissier.

En outre, ces désordres sont caractérisés avec précision par les constats rigoureux opérés par l’expert judiciaire, notamment s’agissant de la contamination du bois par un champignon de type mérule qui ressort nettement des photographies prises par l’expert judiciaire (photographies pages 14, 16 et 17), l’ordonnance de référé n’ayant à cet égard pas prescrit la réalisation de prélèvements aux fins d’identification précise de la nature du champignon, mais uniquement de « se prononcer (…) sur la présence ou non de champignons » (pièce n° 7 des demandeurs, page 3) ; l’expert a en outre rappelé en page 9 de son rapport que l’entreprise TSH a « [constaté] la présence de champignon mérule sous la terrasse Est » en mai 2020.

Le rapport d’expertise judiciaire conclut que « les désordres, notamment la contamination large de l’ossature bois par un champignon mérule, rendent l’ouvrage impropre à sa destination et, en l’absence de traitement ou reconstruction, le rendr[ont] rapidement dangereux » (page 19).

Par conséquent, au regard des constatations et des conclusions du rapport d’expertise, très largement corroborées par les observations des deux constats d’huissier, il y a lieu de considérer que les infiltrations d’eau et l’attaque de l’ossature bois de l’extension par un champignon lignivore caractérisent des désordres de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination. 

 Sur l’engagement de la responsabilité décennale de M. [C] au titre de ces désordres :
Considérant que « les règles de base des DTU n’[avaient] pas été respectées » par M. [C] lors de la construction de l’immeuble relativement notamment aux « canalisations », à « l’alimentation en eau de ville de la maison », « aux étanchéités des pièces humides » et « à la ventilation des vides sanitaires », et que, s’agissant de l’ossature bois de l’extension, « toutes les erreurs possibles ont été commises, soit dans la conception soit dans la finition », l’expert judiciaire conclut que « la totalité des désordres et malfaçons sont imputables à la construction de la maison » (page 19), « réalisée pour partie sous la direction de monsieur [C] et pour partie par monsieur [C] lui-même, assisté par des ‘‘amis’’ et par ses employés » et « propose à la juridiction (…) d’imputer la totalité de la responsabilité de l’origine des désordres à Monsieur [Y] [C] » (page 19). 

Ce point n’est pas contesté par le défendeur, qui ne discute que la nature et le coût de la solution réparatoire proposée par l’expert.

Par conséquent, au regard de ces éléments, il y aura lieu d’imputer la responsabilité totale des désordres à M. [C], constructeur de l’ouvrage.

L’expert judiciaire a en outre conclu au fait qu’« il ne peut pas être supposé que le vendeur-constructeur ait délibérément fait fit (sic) des règles de l’Art et des DTU », ajoutant qu’« on ne peut que supposer l’étendue de son ignorance de ces règles et le désire (sic) de réaliser une rénovation à bas coût » . Il y a lieu de considérer que M. [C] ne pouvait avoir connaissance des désordres, dans leur ampleur et leurs conséquences, à la date de la réception des travaux, compte tenu de leur nature évolutive. 

Enfin, M. [C] ne contestant pas le fait que l’action des demandeurs a été entreprise dans un délai de 10 ans à compter de la réception des travaux, correspondant en l’espèce à leur achèvement (intervenu le 14 avril 2017 selon l’acte de vente), les conditions de l’engagement de la responsabilité de plein droit de M. [C] sur le fondement de l’article 1792 du code civil au titre des désordres constatés sont réunies. 

Dès lors que le fondement de la responsabilité décennale de l’article 1792 du code civil est retenu, il n’y a par conséquent pas lieu d’examiner les deux autres fondements soulevés par les demandeurs, à savoir, la garantie contre les vices cachés de l’article 1641 du code civil et la responsabilité pour faute prouvée du vendeur en ce qui concerne les dommages intermédiaires. 



 Sur la solution réparatoire retenue et le coût des travaux afférents :
L’expert judiciaire observe que « les désordres affectant l’extension sont importants et affectent la structure de l’immeuble », de sorte que des travaux réparatoires « nécessitent la dépose de tous les aménagements intérieurs et le remplacement d’une partie des planchers et d’une partie de l’ossature » ; il conclut qu’« une  solution de démolition reconstruction semble être la solution économiquement la plus cohérente » (page 20). 
Il retient pour chiffrage des travaux afférents la somme de 451 438,24 euros TTC, suivant l’étude chiffrée établie par le cabinet Batimoë le 1er février 2023 (comprenant la déconstruction de la maison, les études de sol obligatoires, l’étude béton indispensable, la vérification de l’implantation, les réseaux sous dalle, la reconstruction de la maison dans une configuration comparable à l’existant, l’assurance DO, les honoraires de maîtrise d’œuvre, ainsi que les travaux de raccordement des eaux pluviales du garage, la réfection des terrasses endommages et du revêtement, et la réhabilitation du jardin après travaux).
Il précise qu’il n’est pas possible de corroborer les surfaces bâties et le coût de construction, les plans et le dossier complet du permis de construire ayant été vainement demandés à M. [C]. Il indique enfin que le chiffrage établi par Batimoë en 2023 intègre obligatoirement la conformité à la RE2020 (et non à la RT2012, caduque depuis le 1er janvier 2022).

Si le défendeur indique avoir mandaté un économiste de la construction afin de proposer une solution réparatoire alternative, il ne justifie aucunement des diligences qu’il prétend avoir – tardivement – accomplies en ce sont, pas plus qu’il n’a proposé à l’occasion de l’expertise judiciaire de solution alternative à la démolition/reconstruction malgré l’invitation qui lui avait été faite en ce sens par l’expert.

L’expert relève ainsi dans sa note aux parties n°4 du 10 mai 2022 que si « les demandeurs se doivent de laisser libre accès au défendeur qui souhaite faire établir un chiffrage contradictoire (…) encore aurait-il fallu que Monsieur [C] en exprime le souhait et propose des dates de rendez-vous », précisant qu’« il n’en a rien été ».

En outre, dans la mesure où il ressort aussi bien du rapport d’expertise que des constats d’huissier que le champignon a attaqué l’intégralité des parties boisées de la maison (soit l’extension, le garage et la terrasse), en atteignant l’ossature, une solution alternative telle qu’un traitement du bois ne saurait suffire à corriger les désordres tout en maintenant la solidité de l’édifice. La démolition de l’extension, de ses terrasses et de la structure bois est ainsi proportionnée à la nature des nombreux et graves désordres de l’espèce et apparaît seule de nature à assurer la réparation intégrale du préjudice subi par les consorts [D]-[J], sans qu’il en résulte pour ces derniers un enrichissement sans cause, étant observé que la conformité des travaux à la réglementation RE 2020, prise en compte par le cabinet Batimoë dans son chiffrage, résulte d’une obligation légale à laquelle les demandeurs seront tenus de se conformer dès lors que le permis de construire afférent aux travaux réparatoires sera nécessairement déposé après le 1er janvier 2022.

Le fait que la même solution ait pu être jugée disproportionnée à l’occasion d’autres litiges est par ailleurs indifférent.

En outre, si le défendeur conteste également le montant des travaux de démolition – reconstruction du bilan estimatif établi par le cabinet Batimoë et retenu par l’expert judiciaire (pièce n° 11 des demandeurs), il ne propose aucun chiffrage alternatif. Si ce bilan mentionne des montants totaux et sous-totaux pour chaque lot, sans précision des sommes chiffrées pour chacun des postes qui y sont mentionnés, et sans production des devis afférents – l’expert relevant à cet égard dans son pré-rapport du 9 mai 2022 qu’« il s’agit d’un chiffrage établi sur la base des prix couramment pratiqués, comme le réalise un économiste de la construction, [engageant] la responsabilité du Maître d’œuvre » – le tribunal considère que M. [C] avait tout loisir de produire d’autres éléments de chiffrage, tant dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire que de la présente instance, ce dont il s’est abstenu sans raison valable.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande en paiement de 451 438,24 euros TTC formulée par les consorts [D]-[J] au titre des travaux réparatoires. 

Sur la demande en paiement au titre des travaux d’aménagement du réseau d’évacuation des eaux de pluie formulée par les demandeurs :
L’expert judiciaire expose que le coût des travaux réparatoires (qu’il retient à hauteur de 451 438,24 euros) ne comprend que les réseaux desservant la maison à reconstruire, sans inclure la remise en conformité du réseau d’évacuation des eaux pluviales des parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] (appartenant aux consorts [F] et [V]) ainsi qu’une partie des eaux pluviales de la parcelle appartenant aux demandeurs. Il indique qu’il convient de déposer le réseau ancien modifié par M. [C] et de reposer un réseau neuf de diamètre adapté, avec regards de raccordements, jusqu’à retrouver l’ancienne canalisation de 250 mm en bas de parcelle.
Il évalue le coût des travaux afférents, à dire d’expert, à la somme de 2 500 euros TTC.

M. [C] ne conteste pas le principe de ces travaux ni le montant ainsi chiffré par l’expert.

La non-conformité du réseau d’évacuation des eaux pluviales participant de l’impropriété à destination de l’ouvrage, en ce qu’elle génère des stagnations d’eau contribuant au pourrissement des bois, M. [C] est tenu à garantie sur le fondement décennal.

En conséquence, il doit être condamné à payer aux consorts [D]-[J] la somme de 2 500 euros TTC qu’ils sollicitent au titre de ces travaux. 

Sur les demandes formées par les demandeurs au titre des différents frais qu’ils devront exposer :
L’expert judiciaire indique que la destruction de l’extension imposera le déménagement des consorts [D]-[J] ainsi leur relogement. 

Le constructeur tenu à garantie en application de l’article 1792 a l’obligation de réparer tous les dommages matériels et immatériels consécutifs aux désordres de l’ouvrage.

 Sur les frais de relogement :
L’expert judiciaire évalue la durée des travaux à 10 mois. Il évalue le coût du relogement des défendeurs à la somme de 2 200 euros par mois, sur la base des devis diffusés, soit 22 000 euros, outre 1 865,38 euros d’honoraires et de frais, soit un coût total de 23 865,38 euros.

Les demandeurs apparaissent fondés à solliciter l’indemnisation de leurs frais de relogement dans un logement de superficie et de valeur locative équivalente.

Ils produisent au soutien de leur demande une annonce concernant la location d’une maison d’architecte de 169,58 m² comprenant quatre chambres sur la commune de [Localité 3], faisant état d’un loyer de 2 200 euros, outre 1 356,64 euros d’honoraires de rédaction de bail et 508,74 euros d’honoraires d’état des lieux.

M. [C] ne conteste pas la durée des travaux réparatoires, ni le montant des frais de location retenus par l’expert.

En conséquence, il convient de le condamner à payer aux consorts [D]-[J] la somme de 23 865,38 euros TTC (soit 10 mois x 2 200 € + 1 356,64 € + 508,74 €) qu’ils sollicitent au titre de ces frais. 

 Sur les frais de déménagement : 
L’expert judiciaire évalue, sur la base des devis diffusés, les frais de déménagement aller à la somme de 7 172,40 euros TTC et les frais de déménagement retour à la somme de 6 932,40 euros TTC.

Les demandeurs justifient des montants de ces frais par la production des devis établis respectivement les 9 mars 2023 et 17 mars 2023 par l’entreprise [X] déménagement.

M. [C] ne conteste pas le principe ni le montant de ces frais.

En conséquence, il convient de le condamner à payer aux consorts [D]-[J] les sommes de 7 172,40 euros TTC et 6 932,40 euros TTC qu’ils sollicitent au titre de ces frais. 

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et du préjudice de jouissance :
Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire ne s’est pas prononcé sur l’existence du préjudice de jouissance et du préjudice moral allégués par les demandeurs.

Toutefois, compte tenu de la multiplicité et de la nature des désordres constatés par l’expert judiciaire, la jouissance paisible par les consorts [D]-[J] de leur logement a nécessairement été impactée, de sorte que le préjudice de jouissance qu’ils allèguent est justifié en son principe. 

 S’agissant du préjudice moral allégué, les consorts [D]-[J] versent aux débats quatre pièces justificatives :
un certificat médical établi le 14 novembre 2024 par le Dr [I] [K], médecin généraliste à [Localité 1], indiquant que, entre le 25 février 2022 et le 8 novembre 2024, Mme [I] [J] a été examiné à 12 reprises pour des pathologies infectieuses ORL et respiratoires (à savoir des sinusites, des angines, un syndrome grippal ainsi qu’une trachéite) ; un certificat médical établi le 2 décembre 2024 par le Dr [S] [O], médecin généraliste à [Localité 1], indiquant que, entre le 17 juillet 2020 et le 2 décembre 2024, M. [E] [D] a été examiné à 4 reprises pour des pathologies respiratoires ou ORL (à savoir des bronchites et des angines virales) ; un certificat médical établi le 3 décembre 2024 par le Dr [I] [K], médecin généraliste à [Localité 1], indiquant que, entre le 11 septembre 2020 et le 4 octobre 2024, [L] [D] (fils des demandeurs, alors âgé de 6 ans) a été examiné à 15 reprises pour des pathologies respiratoires ou ORL (à savoir une virose fébrile, une angine, des bronchites, une rhinobronchite, des rhinites, des otites, une rhinopharyngite et des laryngites) ; un certificat médical établi le 3 décembre 2024 par le Dr [I] [K], médecin généraliste à [Localité 1], indiquant que, entre le 3 mars 2022 et le 20 novembre 2023, [G] [D] (fils des demandeurs, alors âgé de 9 ans) a été examiné à 8 reprises pour diverses pathologies (renouvellement du traitement de l’asthme, bronchites, allergie oculaire, otite).
Il ressort de ces certificats que les membres du foyer des consorts [D]-[J] ont été examinés à de nombreuses reprises pour des pathologies, principalement ORL ou respiratoires, notamment entre 2022 et 2024 ; la fréquence, la nature et la périodicité de ces consultations suffit à établir un lien entre les pathologies présentées par les membres du foyer et les désordres constatés au sein de leur habitation, liés à l’humidité et à la prolifération de champignons.

En conséquence, le préjudice moral allégué par les consorts [D]-[J] est également justifié en son principe, la dégradation de leur état de santé et de celui de leurs enfants leur ayant causé des tracas et une angoisse légitimes.

Compte tenu de leur ampleur, le préjudice moral et le préjudice de jouissance subi par les consorts [D]-[J] doivent être intégralement indemnisés par l’allocation d’une somme de 10 000 euros, au paiement de laquelle M. [C] est condamné.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [C], qui succombe à l’instance, est condamné aux dépens, en ce compris les dépens de l’instance en référé et les frais d’expertise judiciaire. Il n’y a en revanche pas lieu d’y inclure les frais de constats d’huissier, non désignés à cet effet par décision de justice, réalisés les 15 mai et 11 juin 2020, dès lors qu’il est constant que de tels frais ne revêtent pas la nature de dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (Cass. civ. 2e, 12 janvier 2017, n°16-10.123, publié au bulletin).

Il est par ailleurs équitable de condamner M. [C] à payer aux consorts [D]-[J] la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Compte tenu de l’issue du litige, M. [C] est débouté de sa demande de ce même chef.

En vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, 

Déboute M. [Y] [C] de sa demande tendant à voir enjoindre aux parties de rencontre un médiateur ;

Condamne M. [Y] [C] à payer à M. [E] [D] et à Mme [I] [J] les sommes suivantes : 
451 438,24 euros TTC au titre des travaux réparatoires,2 500 euros TTC au titre des travaux d’aménagement du réseau d’évacuation des eaux de pluie,23 865,38 euros TTC au titre de leurs frais de relogement,7 172,40 euros TTC au titre de leurs frais de déménagement aller,6 932,40 euros TTC au titre de leurs frais de déménagement retour,10 000 euros en réparation de leur préjudice moral et de leur préjudice de jouissance ;
Condamne M. [Y] [C] aux entiers dépens, en ce compris les dépens de l’instance en référé et les frais d’expertise judiciaire ; 

Condamne M. [Y] [C] à payer à M. [E] [D] et à Mme [I] [J] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Déboute M. [Y] [C] de sa demande de ce même chef ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.


La greffière La présidente

Cour d'appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES
[Adresse 1] - tél : [XXXXXXXX01]




07 Septembre 2026


1re chambre civile 
54G 

N° RG 24/00818 - N° Portalis DBYC-W-B7I-KYW7





AFFAIRE :


[E] [A] [Z] [D]
[I] [W] [J]


C/

[Y] [C]






copie exécutoire délivrée

le :

à :




PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ



PRESIDENT : Louise MIEL, Vice-présidente

ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge

ASSESSEUR : Léo GAUTRON, Juge


GREFFIER : Karen RICHARD lors des débats et lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.




DÉBATS

A l’audience publique du 27 Avril 2026
Léo GAUTRON assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties




JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,
prononcé par Louise MIEL, Vice présidente ,
par sa mise à disposition au greffe le 7 Septembre 2026
après prorogation du délibéré.

Jugement rédigé par Léo GAUTRON.




-2-

ENTRE : 


DEMANDEURS :

Monsieur [E] [A] [Z] [D]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Me Antoine CHEVALIER, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

Madame [I] [W] [J]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Antoine CHEVALIER, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant


ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [C]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Maître Etienne GROLEAU de la SELARL GROLEAU, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant




Faits et procédure

Par acte authentique en date du 1er août 2017, M. [E] [D] et Mme [I] [J] (« les consorts [D]-[J] ») ont acquis auprès de M. [Y] [C] une maison d’habitation située à [Adresse 2], au prix de 400 000 euros. 

L’acte de vente précisait que le vendeur avait réalisé lui-même des travaux de restauration des bâtiments en habitation de 2008 à 2010 ainsi que des travaux d’extension d’un bâtiment et de création d’un garage ayant donné lieu à un permis de construire délivré le 16 avril 2014, et déclarés achevés le 14 avril 2017. 

Les consorts [D]-[J] ont signalé différents désordres à M. [C] dans les mois qui ont suivi leur acquisition ; ce dernier est intervenu à plusieurs reprises pour tenter de les reprendre.

Ils ont fait constater ces désordres par deux procès-verbaux d’huissier en date du 15 mai 2020 et du 11 juin 2020.

Ils ont ensuite déclaré un sinistre auprès de leur assurance et une réunion d’expertise amiable a été organisée en présence de M. [C]. 

A la demande de M. [D] et de Mme [J], par ordonnance du 26 mars 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes a ordonné une mesure d’expertise judiciaire confiée à M. [M] [Q], au contradictoire de M. [C]. 




Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 2 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 31 janvier 2024, les consorts [D]-[J] ont assigné M. [C] devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins d’indemnisation de leurs préjudices. 

Dans leurs conclusions, notifiées le 20 février 2025, M. [E] [D] et Mme [I] [J] demandent au tribunal de : 

Condamner Monsieur [C] à leur payer les sommes suivantes :451 438,24 euros TTC au titre des travaux de reconstruction,2 500 euros TTC au titre des travaux d’aménagement du réseau d’évacuation des eaux de pluie,23 865,38 euros du chef des frais de relogement qu’ils devront exposer,7 172,40 euros TTC du chef du devis de déménagement aller,6 932,40 euros TTC du chef du devis de déménagement retour,Soit un montant total de 491 908,42 euros au titre de la reprise des désordres constatés ;

Condamner Monsieur [C] à leur payer la somme de 40 000 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice moral et de leur préjudice de jouissance ;
Débouter Monsieur [C] de l’ensemble de ses demandes ;
Condamner Monsieur [C] aux dépens, lesquels comprendront les frais de constats d’huissiers réalisés les 15 mai 2020 et 11 juin 2020 ainsi que les frais d’expertise judiciaire ;
Condamner Monsieur [C] à leur payer la somme de 15 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Ils concluent au rejet de la demande de désignation d’un médiateur formulée par M. [C], faisant valoir qu’elle constitue une manœuvre dilatoire sans rapport avec les développements figurant dans ses écritures, aux termes desquelles il critique expressément le rapport d’expertise judiciaire.
Au soutien de leurs demandes, se fondant sur les articles 1792 et suivants, 1641, 1647, et 1147 du code civil, l’article L. 124-3 du code des assurances, l’article 809 du code de procédure civile, ainsi que sur la jurisprudence, ils rappellent que tout vendeur d’un bien immobilier après achèvement, dès lors qu’il a construit ou fait construire le bien, est redevable envers son acquéreur tant de la garantie décennale que de la garantie contre les vices cachés de droit commun. Ils ajoutent que le vendeur, après achèvement, est en outre responsable des dommages intermédiaires au titre des fautes qu’il a pu commettre. Ils exposent que celui qui construit sa propre maison, autrement dénommé « castor » par la doctrine, est par ailleurs réputé avoir connaissance de tous les vices susceptibles d’affecter la construction en sa qualité de sachant. 
Ils font valoir qu’en l’espèce M. [C] revêt une telle qualité, dans la mesure où il a construit lui-même l’extension de l’immeuble vendu sur lequel les désordres ont majoritairement été constatés et est par ailleurs le dirigeant d’une société intervenant dans le bâtiment. Ils soutiennent que les désordres constatés par l’expert judiciaire sont de nature décennale et que le non-respect des règles des DTU applicables permet par ailleurs de retenir l’entière responsabilité de M. [C].



Ils indiquent que leur demande se fonde sur le rapport d’expertise judiciaire qui a conclu à la nécessité de travaux d’ampleur afin de mettre fin à des désordres importants – en indiquant que la solution de démolition/reconstruction retenue par l’expert résulte clairement des constatations faites par ce dernier – et a fourni une estimation du coût de ces travaux fondée sur un devis fourni par les requérants auquel il a apporté ses propres modifications. Ils réfutent les assertions adverses concernant le caractère prétendument inexploitable du rapport d’expertise judiciaire, affirmant que les insuffisances alléguées par M. [C] sont soit infondées (telles que l’absence d’analyse du champignon mérule, laquelle n’était pas indispensable puisque la présence de ce champignon a été constatée tant par l’expert que par la société TSH), soit sont à mettre en relation avec un défaut de communication des pièces, d’observations et de contre-propositions pourtant demandées par l’expert au défendeur. Ils contestent en outre que la solution de démolition/reconstruction proposée par l’expert soit disproportionnée au regard de l’ampleur des désordres, qualifiés par ce dernier « d’irrévocablement non réparables ».
Ils soutiennent que l’importance des dégradations a eu un impact sur leur jouissance du bien, ainsi que sur l’état de santé de leurs enfants. 
Ils reprochent enfin à M. [C] un comportement confinant au dol, en tant qu’il aurait cherché à dissimuler l’identité des entreprises susceptibles d’être intervenues sur les travaux afin d’empêcher les demandeurs de bénéficier de leur couverture d’assurance. 

Dans ses conclusions, notifiées le 17 mars 2025, M. [Y] [C] demande au tribunal de :

A titre principal :
Enjoindre les parties, assistées de leur conseil, à rencontrer un médiateur ;
A titre subsidiaire :
Débouter les consorts [D]-[C] de l’ensemble de leurs demandes ;Condamner in solidum les consorts [D]-[C] aux dépens ;Condamner in solidum les consorts [D]-[C] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
A l’appui de sa demande de médiation, sur le fondement de l’article 127-1 du code civil, il indique que la spécificité de sa situation en tant que vendeur-acquéreur justifie d’avoir recours à un mode amiable de règlement du litige, en l’absence d’une compagnie d’assurance susceptible de garantir les malfaçons. Il précise que cette mesure est dans l’intérêt de l’ensemble des parties puisqu’en cas de condamnation au paiement des sommes réclamées par les demandeurs, il serait susceptible de faire l’objet d’une procédure de surendettement.
S’il ne nie pas l’existence des désordres, il conclut au rejet des prétentions adverses, faisant valoir, au visa de l’article 238 du code civil et de la jurisprudence, que le rapport d’expertise judiciaire est inexploitable. Il reproche à l’expert d’être allé au-delà de la mission qui lui avait été confiée en analysant les désordres sur la base des déclarations des demandeurs au lieu de se référer aux seuls désordres recensés par le constat d’huissier du 15 mai 2020, fondant les opérations d’expertise, et en se prononçant sur une question d’ordre juridique. Il soutient en outre que le rapport d’expertise est incomplet et insuffisant, en ce qu’il n’a pas permis d’identifier précisément les désordres et leurs causes (l’expert n’ayant notamment procédé à aucune analyse de nature à confirmer que le bois de la terrasse de l’extension est infesté par un champignon de type mérule), ni de proposer une solution réparatoire pour chaque désordre identifié, pas plus que, de manière générale, une solution alternative à la démolition. Il reproche également à l’expert judiciaire de ne pas avoir motivé la solution de travaux de démolition/reconstruction qu’il a retenue, arguant que celle-ci est disproportionnée, l’expert s’étant fondé sur le seul estimatif de travaux produit par les demandeurs, réalisé par un maître d’œuvre sans qu’il n’y soit annexé aucun devis d’entreprise ni plan détaillé permettant de justifier le chiffrage retenu. Il ajoute que la somme retenue est disproportionnée au regard de la surface à démolir et reconstruire et des ratios usuels. Il souligne notamment que, s’agissant d’une extension de 60 m², le coût de 451 438,24 euros retenu par l’expert représente un coût de plus de 7 500 euros le m², alors que le coût moyen de la construction s’établissait en 2025 aux alentours de 1 800 euros le m².
Il soutient que M. [Q] préconise régulièrement des solutions de démolition/reconstruction disproportionnées, versant aux débats un arrêt rendu par la Cour de cassation le 6 juillet 2023, ayant cassé un arrêt de la cour d’appel de Rennes s’étant fondé sur un rapport établi par cet expert, pour n’avoir pas recherché si la solution réparatoire correspondant à la démolition/reconstruction du complet ouvrage n’était pas manifestement disproportionnée au regard des conséquences dommageables des non-conformités retenues.
Il indique avoir missionné un économiste de la construction, à savoir le cabinet B2M, afin de produire un contre-chiffrage.
Il affirme que s’il était fait droit à la demande des consorts [D]-[J], il en résulterait pour ces derniers un enrichissement se heurtant au principe de réparation intégrale des préjudices, les travaux prévus par l’estimatif constituant en réalité une amélioration de l’ouvrage initial au profit des acquéreurs, notamment en ce que le chiffrage établi par le cabinet Batimoë intègre une conformité à la réglementation RE2020 alors que la construction initiale était soumise à la réglementation RT2012. 
Il relève en outre que les demandeurs ont été informés dès l’acte de vente de ce qu’il avait réalisé les travaux lui-même sans avoir souscrit d’assurance dommage-ouvrage en tant que propriétaire ni d’assurance couvrant sa responsabilité décennale en tant que « constructeur non-réalisateur », ainsi que des conséquences de telles omissions. 
Il ajoute ne pas avoir pu fournir de liste d’entreprises intervenues depuis moins de dix ans sur le chantier aux demandeurs compte tenu du fait qu’il avait réalisé l’ensemble des travaux lui-même, sans qu’il y ait lieu d’y voir une intention dolosive. Il précise n’avoir pas pu pour les mêmes raisons transmettre certains des documents demandés dans le cadre de l’expertise judiciaire (CCTP et DCE notamment).
Il soutient par ailleurs que les demandeurs ne rapportent pas la preuve du préjudice de jouissance qu’ils allèguent, ceux-ci ne produisant aucune photographie de l’intérieur de l’extension susceptible de permettre d’apprécier l’impact des désordres sur la jouissance de leur bien. Il ajoute que les certificats médicaux versés au débat par les demandeurs ne permettent pas d’établir de lien incontestable entre les maladies diagnostiquées et les désordres constatés.

*****

La clôture de la mise en état est intervenue le 27 novembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 27 avril 2026.

Motifs de la décision

Le présent jugement est contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur la demande de médiation présentée par le défendeur :
Aux termes de l’article 127-1 du code de procédure civile, à défaut d'avoir recueilli l'accord des parties pour une médiation conventionnelle, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un médiateur chargé de les informer de l'objet et du déroulement d'une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d'administration judiciaire.

En l’espèce, si M. [C] indique au soutien de sa demande avoir « fait le choix de faire appel à un économiste de la construction afin de proposer une solution réparatoire différente de celle retenue par l’expert judiciaire », précisant que cette dernière « est en cours de finalisation et sera transmise à la juridiction prochainement », force est de constater que le défendeur, qui conteste le chiffrage réalisé par l’expert judiciaire, n’a transmis aucun dire à ce dernier et n’a diffusé aucune solution réparatoire alternative dans le cadre des opérations d’expertise, malgré l’invitation qui lui avait été faite en ce sens par l’expert aux termes de sa note aux parties n°1 datée du 25 juillet 2021. Il ne justifie par ailleurs aucunement de la réalité des démarches qu’il déclare avoir entreprises, outre le fait qu’il n’apporte aucune explication sur leur caractère tardif.

Au vu de l’ancienneté du litige, de son caractère très conflictuel et du défaut de diligence de M. [C], sa demande tendant à voir enjoindre les parties à rencontre un médiateur présente un caractère dilatoire et ne peut qu’être rejetée. 

Sur la demande en paiement présentée par les demandeurs au titre des travaux réparatoires :
Sur la qualité de constructeur de l’ouvrage assujetti à la garantie décennale de l’article 1792 de M. [C]
En application du premier alinéa de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. 
Cette disposition est d’ordre public.

L'ouvrage s'entend de toute espèce de construction et tout élément concourant à la constitution d'un édifice, par opposition aux éléments d'équipement.
Les travaux de rénovation réalisés par le maître de l’ouvrage qui sont importants sont assimilés à des travaux de construction d'un ouvrage qui engagent la responsabilité légale des constructeurs.

Aux termes de l’article 1792-1 du même code, est notamment réputé constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.

La garantie décennale n'a vocation à s'appliquer que dans l'hypothèse où il y a eu réception et que le dommage s'est révélé postérieurement à celle-ci.
Le caractère apparent ou caché des désordres s'apprécie en la personne du maître de l'ouvrage constructeur et au jour de la réception, qui correspond pour celui-ci à l'achèvement des travaux (Cass., civ. 3e, 10 novembre 2016, n° 15-24.379, publié au bulletin).

En l’espèce, il ressort de l’acte de vente du 1er août 2017 conclu entre les demandeurs et M. [C] (pièce n° 1 des demandeurs) que ce dernier a effectué « [des] travaux consistant en la rénovation complète [des bâtiments en habitation] (…) à partir de l’année 2008 jusqu’en 2010 » d’une part (page 16), et d’autre part « [des] travaux consistant en l’extension d’un bâtiment existant et la création d’un garage » après délivrance d’un permis de construire par la Mairie de [Localité 1], « achevés (…) le 14 avril 2017 » (page 17).





Le rapport d’expertise judiciaire établi par M. [Q] le 2 avril 2023 (pièce n° 14 des demandeurs) précise la nature des travaux effectués, en indiquant qu’« il s’agissait d’une longère à rénover à laquelle Monsieur [C] a ajouté une extension en ossature bois sur soubassement maçonné en 2015 et un garage séparé, également en ossature bois » (page 6).

L’acte de vente du 1er août 2017 stipule en outre que « le VENDEUR [à savoir M. [C]] déclare avoir réalisé l’ensemble des travaux visés (…) lui-même sans recourir à un quelconque professionnel », que « l’ACQUEREUR [soit M. [D] et Mme [J]] déclare avoir été informé dès l’avant-contrat de l’absence de toute garantie décennale du fait de la non-intervention d’artisans professionnels et en faire son affaire personnelle » (page 18), que « l’ACQUEREUR bénéficie de la garantie accordée dans le cadre de la responsabilité décennale prévue par l’article 1792 du Code civil » et que « le VENDEUR (…) déclare ne pas avoir satisfait à l’obligation (…) de souscrire une assurance couvrant sa responsabilité décennale en tant que ‘‘constructeur non réalisateur’’ » (pages 19 et 20).

Or, le fait que M. [C] n’ait pas souscrit d’assurance couvrant sa responsabilité décennale, pourtant obligatoire, dans le cadre des travaux qu’il a lui-même réalisés ne saurait en aucune façon l’exonérer de sa responsabilité au titre de l’article 1792 du code civil, dès lors qu’il s’agit d’une responsabilité de plein droit pesant sur lui en sa qualité de constructeur de l’ouvrage et que, la disposition de l’article 1792 du code civil étant d’ordre public, il ne pouvait y déroger par stipulation contractuelle. 

 Sur l’existence de désordres rendant l’ouvrage impropre à sa destination au sens de l’article 1792 du code civil
Il ressort du premier procès-verbal de constat d’huissier réalisé à la requête des demandeurs le 15 mai 2020 (pièce n° 2 des demandeurs), que l’huissier instrumentaire a constaté, au niveau de la chambre d’enfant située au premier étage et orientée ouest, que « la plinthe bois du mur aspecté Est ne repos[ait] plus totalement sur le revêtement » (page 5). Il a en outre observé notamment, au niveau du bâtiment annexe constituant l’extension, sur le pignon Nord-Est, « qu’une partie de la terrasse et du bardage [avait été] déposée » et qu’« un pourrissement du bois [était] visible », et a relevé « l’existence de plaques blanches adhérentes » et de « filaments » correspondant au développement d’« un champignon d’aspect blanc et cotonneux » (page 11). S’agissant de l’extension côté Ouest, il a également constaté que « la terrasse [avait] été déposée » et qu’« un champignon blanchâtre [était] également repérable sur une pièce en bois » (page 33). S’agissant enfin de la façade Nord, il a relevé « un pourrissement d’un panneau OSB en façade », malgré la pose récente de grilles de ventilation (page 42). 

Le second procès-verbal de constat d’huissier réalisé par la SELARL DELANOË & TOUZÉ le 11 juin 2020 (pièce n° 3 des demandeurs) a quant à lui notamment constaté, sur photographies fournies par M. [D], une infiltration d’eau dans le garage « au niveau des parpaings situés en périphérie côté Ouest » (page 5), tandis que l’huissier a constaté en personne, au niveau de la buanderie, « de l’eau stagn[ant] à l’intérieur du vide sanitaire » (page 7), ainsi que « de l’eau en quantité importante stagn[ant] sur le sol en terre » « sous l’ancienne terrasse qui a été déposée », en remarquant que « la mise en terre baign[ait] dans l’eau » (page 19). 



Le rapport d’expertise judiciaire établi par M. [Q] le 2 avril 2023 (pièce n° 14 des demandeurs) a quant à lui mis en évidence, dans le cadre de « constatations effectuées lors de la visite contradictoire de l’immeuble », les désordres suivants : 

au niveau du mur Nord-Est, une « stagnation d’eau en pied de mur », avec « présence d’un regard de raccordement des trois maisons situées en amont de la maison » et un « départ [de] canalisation de diamètre faible (pour l’usage) traversant le fonds [D] et passant sous la maison » (page 9) ainsi qu’une « absence de protection ou imperméabilisation des murs enterrés » (page 11) ;
sur le mur séparatif du fonds voisin côté Nord-Est, une « fissuration horizontale sur la longueur du mur », « conséquence du couple exercé par la clôture bois sur le support maçonné, insuffisamment ancré dans la maçonnerie, par des fixations superficielles » (page 11) ;
au niveau de la charpente de l’auvent Nord-Est, des « poteaux verticaux supportant la charpente repos[ant] sur de simples blocs ciment posés au sol, sans fondation, appuis en porte-à-faux » (page 11), des « têtes de murs ossature bois (…) sans protection en tête de mur » laissant « l’eau pénétr[er] dans la structure de l’ossature », un « écran sous toiture [non] fixé » et des « écoulements d’eau [non] gérés (…) particip[ant] à l’humidification de la charpente et des poteaux bois », l’expert précisant que « le système de recueillement des eaux par boîte à eau semble sous dimensionné ou mal positionné » (page 12) ;
au niveau de la façade de l’extension côté Est, une « lisse basse contaminée et dégradée par un champignon [de] type mérule », une « ossature bois verticale principalement côté pignon aveugle » et un « jambage de baie vitrée » « également profondément contaminés » (page 13), étant précisé que « la contamination mérule se prolonge dans l’épaisseur de l’ossature bois du pignon aveugle sur une distance qui ne peut être déterminée sans sondage destructif » (page 14) ;
au niveau du bardage pignon côté voisin, « un bardage dépourvu des ventilations prescrites par le DTU 31.2 ainsi que des grilles anti-rongeurs » et « une ventilation du vide sanitaire débouch[ant] dans le fonds mitoyen » (page 16) ;
sur la terrasse Est, des « lambourdes réalisées en Pin de Douglas (…) contaminées et dégradées par un champignon de type mérule », « la terrasse [ayant] été déposée en quasi-totalité ». L’expert a précisé à ce titre que « le pin de Douglas [était] compatible avec un emploi en classe 3-1 ou 3-A, [tandis que] les lambourdes durablement humidifiées car mises en œuvre sans drainage de la face inférieure relevaient d’une classe 4 d’emploi », concluant que « l’essence de bois retenue [était] donc inadaptée » (page 16) ;
au niveau de la descente d’eaux pluviales, des « descentes d’eau [non] raccordées, laissant se déverser les eaux de pluie en pied de murs de la maison, sous le niveau des terrasses » (page 17) ;
dans le garage, une « natte drainante (…) mise en œuvre (…) à l’envers et (…) sans réalisation d’un solin en tête de natte empêchant la pénétration d’eau entre la maçonnerie et la natte », l’expert précisant en outre qu’« en certaines zones, la natte drainante est enfouie sous le niveau du sol fini » (page 17) ;
des « gouttières et descentes d’eau [non] raccordées à un réseau ou à un puisard (…) débouch[ant] directement au-dessus du sol » (page 18) ;
un « bardage (…) dépourvu des ventilations hautes et basses prescrites par les DTU 31.2 » (page 18).
S’agissant plus particulièrement de la chambre d’enfant situé à l’Ouest du bâtiment, l’expert a uniquement relevé un « décollement de la plinthe, sans désordre particulier visible » et un « léger défaut de planéité du sol » (page 9).

Par conséquent, contrairement à ce qu’allègue M. [C], l’expert judiciaire ne s’est pas fondé sur les déclarations des consorts [D]-[J] pour recenser l’étendue des désordres – bien que ces déclarations aient été effectivement reprises dans son rapport – mais a effectué ses propres constatations, qui rejoignent par ailleurs largement celles des deux constats d’huissier des 15 mai 2020 et 11 juin 2020. 

En outre, si M. [C] soutient que l’expert a excédé la mission qui lui a été confiée en constatant des désordres qui n’étaient pas visés dans l’assignation en référé, force est de constater qu’il n’en tire aucune conclusion puisqu’il ne sollicite aucunement son annulation ou qu’il soit écarté des débats.

Il convient encore de rappeler que, si les articles 236 et 238 du code de procédure civile disposent notamment que le juge qui a commis le technicien ou le juge chargé du contrôle peut accroître ou restreindre la mission confiée au technicien, ce dernier ne pouvant donner son avis que sur les points pour l’examen desquels il a été commis et ne pouvant répondre à d’autres questions, sauf accord écrit des parties, sans pouvoir davantage porter d’appréciations d’ordre juridique, il est constant qu’aucune disposition ne sanctionne l’inobservation des obligations posées par ces articles, l’appréciation de la portée d’un rapport d’expertise relevant du pouvoir souverain de la juridiction, laquelle est en mesure de faire sien l’avis d’un expert, même si celui-ci a excédé le champ de sa mission.

Par ailleurs, l’ordonnance de référé du 26 mars 2021 donnait notamment à l’expert pour missions de « vérifier la réalité des désordres, malfaçons, non façons invoqués dans l’assignation et dans ses annexes » et « dans l’affirmative, [de] décrire ces désordres tant dans leur nature que dans leur importance, en précisant les parties de l’ouvrage qu’ils affectent et leurs conséquences » (pièce n° 7 des demandeurs, page 3), tandis que l’assignation en référé se référait notamment, outre aux constats d’huissier sus-évoqués, à l’absence de grilles anti-rongeurs au droit du vide sanitaire situé sous l’arrière-cuisine, à l’absence de raccordement des gouttières de descente d’eaux pluviales à un quelconque réseau d’évacuation ainsi qu’à la présence d’un champignon de probable souche mérule ayant « très largement affecté la structure de l’extension (construction bois), étant encore observé que, par ordonnance de référé rendue le 30 septembre 2022, la mission de l’expert a été étendue « aux possibles désordres pouvant résulter de l’écoulement des eaux pluviales provenant des fonds appartenant aux défendeurs ».

Il en ressort que la quasi-totalité des constatations opérées par l’expert (à l’exception de celle concernant la fissuration horizontale au droit du mur séparatif du fonds voisin côté Nord-Est) sont en lien direct avec les désordres visés dans l’assignation puis dans l’ordonnance étendant les missions de l’expert, à savoir les désordres causés par les écoulements d’eau pluviale ainsi que ceux causés par la présence d’eau stagnante, le pourrissement des bois, la prolifération de champignons, l’absence de protection anti-rongeurs et le défaut de ventilation du bardage.

Il s’ensuit que l’expert judiciaire n’a pas excédé les limites de sa mission, mais s’en est au contraire correctement acquitté, en réalisant ses propres constatations des désordres, indépendamment des constats d’huissier.

En outre, ces désordres sont caractérisés avec précision par les constats rigoureux opérés par l’expert judiciaire, notamment s’agissant de la contamination du bois par un champignon de type mérule qui ressort nettement des photographies prises par l’expert judiciaire (photographies pages 14, 16 et 17), l’ordonnance de référé n’ayant à cet égard pas prescrit la réalisation de prélèvements aux fins d’identification précise de la nature du champignon, mais uniquement de « se prononcer (…) sur la présence ou non de champignons » (pièce n° 7 des demandeurs, page 3) ; l’expert a en outre rappelé en page 9 de son rapport que l’entreprise TSH a « [constaté] la présence de champignon mérule sous la terrasse Est » en mai 2020.

Le rapport d’expertise judiciaire conclut que « les désordres, notamment la contamination large de l’ossature bois par un champignon mérule, rendent l’ouvrage impropre à sa destination et, en l’absence de traitement ou reconstruction, le rendr[ont] rapidement dangereux » (page 19).

Par conséquent, au regard des constatations et des conclusions du rapport d’expertise, très largement corroborées par les observations des deux constats d’huissier, il y a lieu de considérer que les infiltrations d’eau et l’attaque de l’ossature bois de l’extension par un champignon lignivore caractérisent des désordres de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination. 

 Sur l’engagement de la responsabilité décennale de M. [C] au titre de ces désordres :
Considérant que « les règles de base des DTU n’[avaient] pas été respectées » par M. [C] lors de la construction de l’immeuble relativement notamment aux « canalisations », à « l’alimentation en eau de ville de la maison », « aux étanchéités des pièces humides » et « à la ventilation des vides sanitaires », et que, s’agissant de l’ossature bois de l’extension, « toutes les erreurs possibles ont été commises, soit dans la conception soit dans la finition », l’expert judiciaire conclut que « la totalité des désordres et malfaçons sont imputables à la construction de la maison » (page 19), « réalisée pour partie sous la direction de monsieur [C] et pour partie par monsieur [C] lui-même, assisté par des ‘‘amis’’ et par ses employés » et « propose à la juridiction (…) d’imputer la totalité de la responsabilité de l’origine des désordres à Monsieur [Y] [C] » (page 19). 

Ce point n’est pas contesté par le défendeur, qui ne discute que la nature et le coût de la solution réparatoire proposée par l’expert.

Par conséquent, au regard de ces éléments, il y aura lieu d’imputer la responsabilité totale des désordres à M. [C], constructeur de l’ouvrage.

L’expert judiciaire a en outre conclu au fait qu’« il ne peut pas être supposé que le vendeur-constructeur ait délibérément fait fit (sic) des règles de l’Art et des DTU », ajoutant qu’« on ne peut que supposer l’étendue de son ignorance de ces règles et le désire (sic) de réaliser une rénovation à bas coût » . Il y a lieu de considérer que M. [C] ne pouvait avoir connaissance des désordres, dans leur ampleur et leurs conséquences, à la date de la réception des travaux, compte tenu de leur nature évolutive. 

Enfin, M. [C] ne contestant pas le fait que l’action des demandeurs a été entreprise dans un délai de 10 ans à compter de la réception des travaux, correspondant en l’espèce à leur achèvement (intervenu le 14 avril 2017 selon l’acte de vente), les conditions de l’engagement de la responsabilité de plein droit de M. [C] sur le fondement de l’article 1792 du code civil au titre des désordres constatés sont réunies. 

Dès lors que le fondement de la responsabilité décennale de l’article 1792 du code civil est retenu, il n’y a par conséquent pas lieu d’examiner les deux autres fondements soulevés par les demandeurs, à savoir, la garantie contre les vices cachés de l’article 1641 du code civil et la responsabilité pour faute prouvée du vendeur en ce qui concerne les dommages intermédiaires. 



 Sur la solution réparatoire retenue et le coût des travaux afférents :
L’expert judiciaire observe que « les désordres affectant l’extension sont importants et affectent la structure de l’immeuble », de sorte que des travaux réparatoires « nécessitent la dépose de tous les aménagements intérieurs et le remplacement d’une partie des planchers et d’une partie de l’ossature » ; il conclut qu’« une  solution de démolition reconstruction semble être la solution économiquement la plus cohérente » (page 20). 
Il retient pour chiffrage des travaux afférents la somme de 451 438,24 euros TTC, suivant l’étude chiffrée établie par le cabinet Batimoë le 1er février 2023 (comprenant la déconstruction de la maison, les études de sol obligatoires, l’étude béton indispensable, la vérification de l’implantation, les réseaux sous dalle, la reconstruction de la maison dans une configuration comparable à l’existant, l’assurance DO, les honoraires de maîtrise d’œuvre, ainsi que les travaux de raccordement des eaux pluviales du garage, la réfection des terrasses endommages et du revêtement, et la réhabilitation du jardin après travaux).
Il précise qu’il n’est pas possible de corroborer les surfaces bâties et le coût de construction, les plans et le dossier complet du permis de construire ayant été vainement demandés à M. [C]. Il indique enfin que le chiffrage établi par Batimoë en 2023 intègre obligatoirement la conformité à la RE2020 (et non à la RT2012, caduque depuis le 1er janvier 2022).

Si le défendeur indique avoir mandaté un économiste de la construction afin de proposer une solution réparatoire alternative, il ne justifie aucunement des diligences qu’il prétend avoir – tardivement – accomplies en ce sont, pas plus qu’il n’a proposé à l’occasion de l’expertise judiciaire de solution alternative à la démolition/reconstruction malgré l’invitation qui lui avait été faite en ce sens par l’expert.

L’expert relève ainsi dans sa note aux parties n°4 du 10 mai 2022 que si « les demandeurs se doivent de laisser libre accès au défendeur qui souhaite faire établir un chiffrage contradictoire (…) encore aurait-il fallu que Monsieur [C] en exprime le souhait et propose des dates de rendez-vous », précisant qu’« il n’en a rien été ».

En outre, dans la mesure où il ressort aussi bien du rapport d’expertise que des constats d’huissier que le champignon a attaqué l’intégralité des parties boisées de la maison (soit l’extension, le garage et la terrasse), en atteignant l’ossature, une solution alternative telle qu’un traitement du bois ne saurait suffire à corriger les désordres tout en maintenant la solidité de l’édifice. La démolition de l’extension, de ses terrasses et de la structure bois est ainsi proportionnée à la nature des nombreux et graves désordres de l’espèce et apparaît seule de nature à assurer la réparation intégrale du préjudice subi par les consorts [D]-[J], sans qu’il en résulte pour ces derniers un enrichissement sans cause, étant observé que la conformité des travaux à la réglementation RE 2020, prise en compte par le cabinet Batimoë dans son chiffrage, résulte d’une obligation légale à laquelle les demandeurs seront tenus de se conformer dès lors que le permis de construire afférent aux travaux réparatoires sera nécessairement déposé après le 1er janvier 2022.

Le fait que la même solution ait pu être jugée disproportionnée à l’occasion d’autres litiges est par ailleurs indifférent.

En outre, si le défendeur conteste également le montant des travaux de démolition – reconstruction du bilan estimatif établi par le cabinet Batimoë et retenu par l’expert judiciaire (pièce n° 11 des demandeurs), il ne propose aucun chiffrage alternatif. Si ce bilan mentionne des montants totaux et sous-totaux pour chaque lot, sans précision des sommes chiffrées pour chacun des postes qui y sont mentionnés, et sans production des devis afférents – l’expert relevant à cet égard dans son pré-rapport du 9 mai 2022 qu’« il s’agit d’un chiffrage établi sur la base des prix couramment pratiqués, comme le réalise un économiste de la construction, [engageant] la responsabilité du Maître d’œuvre » – le tribunal considère que M. [C] avait tout loisir de produire d’autres éléments de chiffrage, tant dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire que de la présente instance, ce dont il s’est abstenu sans raison valable.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande en paiement de 451 438,24 euros TTC formulée par les consorts [D]-[J] au titre des travaux réparatoires. 

Sur la demande en paiement au titre des travaux d’aménagement du réseau d’évacuation des eaux de pluie formulée par les demandeurs :
L’expert judiciaire expose que le coût des travaux réparatoires (qu’il retient à hauteur de 451 438,24 euros) ne comprend que les réseaux desservant la maison à reconstruire, sans inclure la remise en conformité du réseau d’évacuation des eaux pluviales des parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] (appartenant aux consorts [F] et [V]) ainsi qu’une partie des eaux pluviales de la parcelle appartenant aux demandeurs. Il indique qu’il convient de déposer le réseau ancien modifié par M. [C] et de reposer un réseau neuf de diamètre adapté, avec regards de raccordements, jusqu’à retrouver l’ancienne canalisation de 250 mm en bas de parcelle.
Il évalue le coût des travaux afférents, à dire d’expert, à la somme de 2 500 euros TTC.

M. [C] ne conteste pas le principe de ces travaux ni le montant ainsi chiffré par l’expert.

La non-conformité du réseau d’évacuation des eaux pluviales participant de l’impropriété à destination de l’ouvrage, en ce qu’elle génère des stagnations d’eau contribuant au pourrissement des bois, M. [C] est tenu à garantie sur le fondement décennal.

En conséquence, il doit être condamné à payer aux consorts [D]-[J] la somme de 2 500 euros TTC qu’ils sollicitent au titre de ces travaux. 

Sur les demandes formées par les demandeurs au titre des différents frais qu’ils devront exposer :
L’expert judiciaire indique que la destruction de l’extension imposera le déménagement des consorts [D]-[J] ainsi leur relogement. 

Le constructeur tenu à garantie en application de l’article 1792 a l’obligation de réparer tous les dommages matériels et immatériels consécutifs aux désordres de l’ouvrage.

 Sur les frais de relogement :
L’expert judiciaire évalue la durée des travaux à 10 mois. Il évalue le coût du relogement des défendeurs à la somme de 2 200 euros par mois, sur la base des devis diffusés, soit 22 000 euros, outre 1 865,38 euros d’honoraires et de frais, soit un coût total de 23 865,38 euros.

Les demandeurs apparaissent fondés à solliciter l’indemnisation de leurs frais de relogement dans un logement de superficie et de valeur locative équivalente.

Ils produisent au soutien de leur demande une annonce concernant la location d’une maison d’architecte de 169,58 m² comprenant quatre chambres sur la commune de [Localité 3], faisant état d’un loyer de 2 200 euros, outre 1 356,64 euros d’honoraires de rédaction de bail et 508,74 euros d’honoraires d’état des lieux.

M. [C] ne conteste pas la durée des travaux réparatoires, ni le montant des frais de location retenus par l’expert.

En conséquence, il convient de le condamner à payer aux consorts [D]-[J] la somme de 23 865,38 euros TTC (soit 10 mois x 2 200 € + 1 356,64 € + 508,74 €) qu’ils sollicitent au titre de ces frais. 

 Sur les frais de déménagement : 
L’expert judiciaire évalue, sur la base des devis diffusés, les frais de déménagement aller à la somme de 7 172,40 euros TTC et les frais de déménagement retour à la somme de 6 932,40 euros TTC.

Les demandeurs justifient des montants de ces frais par la production des devis établis respectivement les 9 mars 2023 et 17 mars 2023 par l’entreprise [X] déménagement.

M. [C] ne conteste pas le principe ni le montant de ces frais.

En conséquence, il convient de le condamner à payer aux consorts [D]-[J] les sommes de 7 172,40 euros TTC et 6 932,40 euros TTC qu’ils sollicitent au titre de ces frais. 

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et du préjudice de jouissance :
Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire ne s’est pas prononcé sur l’existence du préjudice de jouissance et du préjudice moral allégués par les demandeurs.

Toutefois, compte tenu de la multiplicité et de la nature des désordres constatés par l’expert judiciaire, la jouissance paisible par les consorts [D]-[J] de leur logement a nécessairement été impactée, de sorte que le préjudice de jouissance qu’ils allèguent est justifié en son principe. 

 S’agissant du préjudice moral allégué, les consorts [D]-[J] versent aux débats quatre pièces justificatives :
un certificat médical établi le 14 novembre 2024 par le Dr [I] [K], médecin généraliste à [Localité 1], indiquant que, entre le 25 février 2022 et le 8 novembre 2024, Mme [I] [J] a été examiné à 12 reprises pour des pathologies infectieuses ORL et respiratoires (à savoir des sinusites, des angines, un syndrome grippal ainsi qu’une trachéite) ; un certificat médical établi le 2 décembre 2024 par le Dr [S] [O], médecin généraliste à [Localité 1], indiquant que, entre le 17 juillet 2020 et le 2 décembre 2024, M. [E] [D] a été examiné à 4 reprises pour des pathologies respiratoires ou ORL (à savoir des bronchites et des angines virales) ; un certificat médical établi le 3 décembre 2024 par le Dr [I] [K], médecin généraliste à [Localité 1], indiquant que, entre le 11 septembre 2020 et le 4 octobre 2024, [L] [D] (fils des demandeurs, alors âgé de 6 ans) a été examiné à 15 reprises pour des pathologies respiratoires ou ORL (à savoir une virose fébrile, une angine, des bronchites, une rhinobronchite, des rhinites, des otites, une rhinopharyngite et des laryngites) ; un certificat médical établi le 3 décembre 2024 par le Dr [I] [K], médecin généraliste à [Localité 1], indiquant que, entre le 3 mars 2022 et le 20 novembre 2023, [G] [D] (fils des demandeurs, alors âgé de 9 ans) a été examiné à 8 reprises pour diverses pathologies (renouvellement du traitement de l’asthme, bronchites, allergie oculaire, otite).
Il ressort de ces certificats que les membres du foyer des consorts [D]-[J] ont été examinés à de nombreuses reprises pour des pathologies, principalement ORL ou respiratoires, notamment entre 2022 et 2024 ; la fréquence, la nature et la périodicité de ces consultations suffit à établir un lien entre les pathologies présentées par les membres du foyer et les désordres constatés au sein de leur habitation, liés à l’humidité et à la prolifération de champignons.

En conséquence, le préjudice moral allégué par les consorts [D]-[J] est également justifié en son principe, la dégradation de leur état de santé et de celui de leurs enfants leur ayant causé des tracas et une angoisse légitimes.

Compte tenu de leur ampleur, le préjudice moral et le préjudice de jouissance subi par les consorts [D]-[J] doivent être intégralement indemnisés par l’allocation d’une somme de 10 000 euros, au paiement de laquelle M. [C] est condamné.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [C], qui succombe à l’instance, est condamné aux dépens, en ce compris les dépens de l’instance en référé et les frais d’expertise judiciaire. Il n’y a en revanche pas lieu d’y inclure les frais de constats d’huissier, non désignés à cet effet par décision de justice, réalisés les 15 mai et 11 juin 2020, dès lors qu’il est constant que de tels frais ne revêtent pas la nature de dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (Cass. civ. 2e, 12 janvier 2017, n°16-10.123, publié au bulletin).

Il est par ailleurs équitable de condamner M. [C] à payer aux consorts [D]-[J] la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Compte tenu de l’issue du litige, M. [C] est débouté de sa demande de ce même chef.

En vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.








PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, 

Déboute M. [Y] [C] de sa demande tendant à voir enjoindre aux parties de rencontre un médiateur ;

Condamne M. [Y] [C] à payer à M. [E] [D] et à Mme [I] [J] les sommes suivantes : 
451 438,24 euros TTC au titre des travaux réparatoires,2 500 euros TTC au titre des travaux d’aménagement du réseau d’évacuation des eaux de pluie,23 865,38 euros TTC au titre de leurs frais de relogement,7 172,40 euros TTC au titre de leurs frais de déménagement aller,6 932,40 euros TTC au titre de leurs frais de déménagement retour,10 000 euros en réparation de leur préjudice moral et de leur préjudice de jouissance ;
Condamne M. [Y] [C] aux entiers dépens, en ce compris les dépens de l’instance en référé et les frais d’expertise judiciaire ; 

Condamne M. [Y] [C] à payer à M. [E] [D] et à Mme [I] [J] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Déboute M. [Y] [C] de sa demande de ce même chef ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.


La greffière La présidente

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 238, code civil 127-1, code de procedure civile 236, code de procedure civile 127-1, code civil 1792-1, code de procedure civile 809, code civil 1647). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 30 juillet 2025 · Tribunal judiciaire de Nîmes · Injonction de rencontre d'un médiateur · n° 23/00289

  en commun : code civil 127-1

• 4 novembre 2025 · Tribunal judiciaire de Châteauroux · Partages - Désigne un notaire et un juge commis pour conduire et superviser les opérations préalables au partage · n° 25/00650

  en commun : code civil 127-1

• 2 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/00525

  en commun : code civil 127-1

• 16 janvier 2020 · Cour d'appel de Bordeaux · Autre · n° 15/07495

  en commun : code civil 1647

• 7 avril 2015 · Cour d'appel de Lyon · Autre · n° 14/00931

  en commun : code civil 1647

• 18 décembre 2013 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 12/00150

  en commun : code civil 1647

• 13 avril 2012 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 10/14079

  en commun : code civil 1647

• 8 mars 2011 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 07/21766

  en commun : code civil 1647

Mise à jour de la source le 2026-09-07T18:40:45.537Z.