Tribunal judiciaire de Toulouse, POLE CIVIL - Fil 1, 7 septembre 2026, n° 24/04074

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE 

Faits

La société Icade promotion a fait procéder à la construction d'un bâtiment de type R+5 sur un niveau de sous-sol abritant 38 logements et 36 places de parking sur une parcelle située [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 2]. 
 
La déclaration réglementaire d'ouverture de chantier a été déposée le 22 mai 2014 et le promoteur a souscrit une police dommages-ouvrage ([U]) auprès de la société [I]. 

La réception de l'ouvrage a été prononcée le 29 octobre 2015. 

Le syndicat des copropriétaires a déclaré à l’assureur [U] divers désordres, intéressant le logement A [Cadastre 1], le logement B [Cadastre 2], le logement B [Cadastre 3], le logement B [Cadastre 4], le logement B [Cadastre 5] et le logement B [Cadastre 6].
 

Procédure 

Par acte du 2 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société [I] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir cette juridiction condamner l’assureur [U] à lui verser :
- les sommes suivantes : 
- 2  336,64 euros due au titre d'indemnités des logements B206 et B207, 
- 10 743,58 euros due au titre d'indemnités des logements B05, B105, et B205, 
- 1  500 euros due au titre d'indemnités du logement A301, 
- 1  800 euros due au titre d'indemnités des logements 302 et 505, 
outre intérêts légaux à compter de la première mise en demeure adressée à la société [I] le 8 novembre 2023, 
- la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice collectif subi par la copropriété,
- la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture de la mise en état, avec fixation de l’affaire à l’audience du 1er juin 2026 tenue à juge unique, est intervenue le 18 décembre 2025.


Prétentions des parties 

Au terme de ses dernières conclusions signifiées le 30 avril 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : 
Vu l’article 1231-1 du code civil 
- condamner la société [I] à lui payer les sommes suivantes :
- 2 336,64 euros due au titre d’indemnités des logements B206 et B207,
- 10 743,58 euros due au titre d’indemnités des logements B05, B105, et B205,
- 1 800 euros due au titre d’indemnités des logements 302 et 505,
outre intérêts légaux à compter de la première mise en demeure adressée à la société [I] le 8 novembre 2023,
- condamner la société [I] à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice collectif subi par la copropriété, consécutif aux manquements de la société [I],
- condamner la société [I] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner la société [I] aux entiers dépens de l’instance.

En réponse, suivant conclusions notifiées le 19 février 2025, la société [I] demande au tribunal de : 
Vu les articles L.242-1 et A.243-1 du code des assurances, 
Vu l'article 31 du code de procédure civile, 
Vu l'article 1231-6 du code civil, 
Vu les articles 695 à 700 du code de procédure civile, 
- juger que tous les sinistres revendiqués par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] ont fait l'objet d'une position de garantie et d'offres d'indemnités de la part de la société [I] en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage ; 
- juger qu'il appartenait au syndicat des copropriétaires de retourner à la société [I] les documents nécessaires à la mise en règlement des indemnités ; 
- juger que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] ne dispose d'aucun intérêt pour fonder son action ; 
- juger que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] ne démontre nullement l'existence d'un préjudice collectif ; 
- en tout état de cause, juger que le retard dans le paiement d'une somme d'argent, faute de démontrer une prétendue mauvaise foi de la société [I], ne peut donner qu'à l'allocation d'un intérêt légal à compter de la mise en demeure ; 
- débouter le syndicat des copropriétaires demandeur de sa demande tendant à obtenir la condamnation de la société [I] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du non encaissement des indemnités ; 
- débouter le syndicat des copropriétaires demandeur de sa demande tendant à obtenir la condamnation de la société [I] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et le condamner à verser à la concluante la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles qu'elle a dû exposer et aux entiers dépens, dont le montant pourra être recouvré par Maître Marine Nemr, Avocat au Barreau de Toulouse. 

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS

À titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu'il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger’, que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. 


1. Sur la demande en paiement des indemnités

Au terme de l’article L. 242-1 du code des assurances, toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil.
Toutefois, l'obligation prévue au premier alinéa ci-dessus ne s'applique ni aux personnes morales de droit public, ni aux personnes morales assurant la maîtrise d'ouvrage dans le cadre d'un contrat de partenariat conclu en application de l'article 1er de l'ordonnance n° 2004-559 du 17 juin 2004 sur les contrats de partenariat, ni aux personnes morales exerçant une activité dont l'importance dépasse les seuils mentionnés au dernier alinéa de l'article L. 111-6, lorsque ces personnes font réaliser pour leur compte des travaux de construction pour un usage autre que l'habitation.
L'assureur a un délai maximal de soixante jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, pour notifier à l'assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat.
Lorsqu'il accepte la mise en jeu des garanties prévues au contrat, l'assureur présente, dans un délai maximal de quatre-vingt-dix jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, une offre d'indemnité, revêtant le cas échéant un caractère provisionnel et destinée au paiement des travaux de réparation des dommages. En cas d'acceptation, par l'assuré, de l'offre qui lui a été faite, le règlement de l'indemnité par l'assureur intervient dans un délai de quinze jours.
Lorsque l'assureur ne respecte pas l'un des délais prévus aux deux alinéas ci-dessus ou propose une offre d'indemnité manifestement insuffisante, l'assuré peut, après l'avoir notifié à l'assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages. L'indemnité versée par l'assureur est alors majorée de plein droit d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal.
Dans les cas de difficultés exceptionnelles dues à la nature ou à l'importance du sinistre, l'assureur peut, en même temps qu'il notifie son accord sur le principe de la mise en jeu de la garantie, proposer à l'assuré la fixation d'un délai supplémentaire pour l'établissement de son offre d'indemnité. La proposition doit se fonder exclusivement sur des considérations d'ordre technique et être motivée.
Le délai supplémentaire prévu à l'alinéa qui précède est subordonné à l'acceptation expresse de l'assuré et ne peut excéder cent trente-cinq jours.
L'assurance mentionnée au premier alinéa du présent article prend effet après l'expiration du délai de garantie de parfait achèvement visé à l'article 1792-6 du code civil. Toutefois, elle garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque :
Avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d'ouvrage conclu avec l'entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations ;
Après la réception, après mise en demeure restée infructueuse, l'entrepreneur n'a pas exécuté ses obligations.
Toute entreprise d'assurance agréée dans les conditions fixées par l'article L. 321-1, même si elle ne gère pas les risques régis par les articles L. 241-1 et L. 241-2 ci-dessus, est habilitée à prendre en charge les risques prévus au présent article.

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires ne maintient pas de demande au titre du logement A [Cadastre 1].


* S’agissant du sinistre “lot B206 : Salle de bains: infiltrations depuis le logement B207" : 

Le sinistre a été déclaré le 9 mai 2023 et la réunion d’expertise a eu lieu le 12 juin 2023.

Il ressort du rapport de l’expert [U] la Sas Eurisk (Stelliant) du 20 juin 2023 que la trace d’humidité active constatée sur le mur de la salle de bains B [Cadastre 2] provient d’un défaut de pose du bac à douche du logement B [Cadastre 7] qui, par son mouvement, décolle la périphérie des joints et migre du bac sur le doublage attenant à la paroi de douche.

Le 20 juillet 2023, l’assureur [U] a notifié au syndicat des copropriétaires une position de garantie et a proposé une indemnité de 1 857,58 euros pour les propriétaires du logement B [Cadastre 2], dont il sollicitait l’identité.

Le rapport d’expertise complémentaire n°2 de l’expert [U] du 21 juillet 2023 procède à un nouveau chiffrage de la réparation du sinistre, incluant le remplacement du bac à douche. Les réparations sont évaluées à 2 336,64 euros TTC, montant que la société [I] ne justifie pas avoir proposé au syndicat des copropriétaires, qui le lui a pourtant réclamé par lettres recommandées avec avis de réception du 8 novembre 2023, du 31 janvier 2024 et du 14 juin 2024.

La société [I] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 336,64 euros TTC au titre de la réparation du sinistre “Lot B206: Salle de bains: infiltrations depuis le logement B207".


* S’agissant du sinistre affectant les appartements B 05, B [Cadastre 4] et B [Cadastre 8]

Le syndicat des copropriétaires a déclaré le 28 novembre 2022 le sinistre “Appartement B105 M [M] (propriétaire non-occupant) infiltration plafond et mur au niveau de la salle de bains”.

L’expert [U] a constaté le 19 janvier 2023 des traces d’infiltrations actives et importantes au niveau de la salle de bains et de la chambre à proximité de la chaudière et d’une gaine technique.

Il ressort du rapport complémentaire du 8 mars 2023 que :
- le désordre d’infiltrations affecte les plafonds et murs des salles de bain et chambres attenantes des logements B [Cadastre 9] en rez-de-chaussée, B [Cadastre 4] au premier étage et B [Cadastre 8] au deuxième étage ; 
- les investigations ont mis en évidence un défaut d’étanchéité des bacs à douche des logements B [Cadastre 10], B [Cadastre 8] et B [Cadastre 4] : l’eau migre à la jonction du bac à douche et des parois mettant en évidence l’absence d’étanchéité du joint de compression entre la tranche du bac à douche et les parois. Selon l’expert [U], lors de la prise de douches, l’eau migre en dessous des bacs à douche. La vérification des réseaux encastrés a, en revanche, révélé que ceux-ci sont étanches et non défectueux.

Au terme de son rapport définitif du 17 mai 2023, l’expert [U] a chiffré la reprise des désordres à 10 743,58 euros TTC.

Le syndicat des copropriétaires a mis en demeure l’assureur [U] de lui payer cette somme par lettres recommandées avec avis de réception du 8 novembre 2023, du 31 janvier 2024 et du 14 juin 2024.

Le 10 décembre 2024, soit postérieurement à la délivrance de l’assignation, la société [I] a proposé de régler ladite somme au syndicat des copropriétaires en qualité de mandataire des copropriétaires concernés ([Localité 2] Métropole Habitat : 2 458,30 euros, M. et Mme [M] : 3 844,21 euros et M. [W] : 4 441,07 euros) et a sollicité du syndic la transmission des lettres d’acceptation régularisées. 

Le syndicat des copropriétaires n’a toutefois pas donné suite à cette offre.


* S’agissant du sinistre concernant le logement A [Cadastre 5] et le logement A [Cadastre 6]

La déclaration de sinistre a été faite le 11 décembre 2023 dans les termes suivants :
- "Logement 302: Dégâts des eaux dans la salle de bain provenant d'un défaut d'étanchéité 
du bac à douche et/ou de la faïence du logement au-dessus (logement 402) et rendant l'ouvrage impropre à sa destination”
- “Logement 505: Infiltrations dans le logement par le toit-terrasse rendant l'ouvrage impropre 
à sa destination".

L’expert [U] n’a constaté aucun désordre affectant le logement 505.

En revanche, il ressort de son rapport du 22 janvier 2024 qu’il a constaté dans le logement A [Cadastre 5] diverses traces d’infiltrations au plafond et au mur de la salle de bains et au plafond du placard de la cuisine, dont il attribue l’origine à un défaut d’étanchéité au droit de la collerette de la sortie de la chaudière (l’eau s’infiltre à travers l’ouverture de la collerette et ressort au droit du plafond du logement A [Cadastre 5]).

Le 1er février 2024, la société [I] a reconnu devoir sa garantie et a proposé l’indemnité suivante :
- 1 210 euros pour la reprise des causes
- 590 euros au propriétaire du logement A [Cadastre 5], dont il sollicitait précision de l’identité.

Le syndicat des copropriétaires n’a toutefois pas fait suite à cette offre avant la délivrance de l’assignation.


**

Il résulte de ces éléments que la société [I] ne conteste devoir aucune des indemnités sollicitées par le syndicat des copropriétaires au titre des désordres ci-dessus rappelé dont elle reconnaît le caractère décennal.
 
La société [I] sera donc condamnée à verser au syndicat des copropriétaires :
- la somme de 2 336,64 euros au titre de la réparation du sinistre “Lot B206 : Salle de bains : infiltrations depuis le logement B207", 
- la somme de 10 743,58 euros au titre de la réparation du sinistre affectant les logements B05, B105 et B205,
- la somme de 1 800 euros au titre de la réparation du sinistre affectant le logement A302.

S’agissant des intérêts au taux légal, il convient d’observer que : 
- pour le sinistre concernant les logements B206 et B207 : l’absence d’indemnisation est imputable à l’assureur [U] qui avait proposé une somme de 1 857,58 euros, ne permettant pas de traiter la cause du sinistre ; 
- pour les sinistres intéressant les logements B05, B105, B [Cadastre 8] : il apparaît qu’au jour du présent jugement, l’absence de versement par la société [I] des indemnités au syndicat des copropriétaires réside dans ce que l’assureur [U], qui l’avait pourtant sollicité, n’avait pas reçu transmission avant la délivrance de l’assignation, de la légitime précision de l’identité de l’ensemble des propriétaires des appartements sinistrés ; 
- s’agissant du sinistre A302 : l’assureur [U] a émis le 1er février 2024 une offre que le syndicat des copropriétaires considère nécessairement comme satisfactoire dès lors qu’il poursuit la condamnation de la défenderesse à lui verser une indemnité du même montant ; cependant, le syndicat des copropriétaires ne l’a pas acceptée et a introduit l’instance en s’abstenant toujours de communiquer à l’assureur [U] l’identité du propriétaire de l’appartement A302.

Ces éléments conduisent à opérer la distinction suivante : 
- les intérêts au taux légal courront donc à compter de la mise en demeure du 8 novembre 2023 sur l’indemnité correspondant aux logements B [Cadastre 2] et B [Cadastre 7] ; 
- les intérêts au taux légal courront à compter du présent jugement pour les autres indemnités, le syndicat des copropriétaires devant supporter la charge de l’absence de communication d’éléments d’information ayant été sollicités à bon droit par l’assureur [U]. 


2. Sur la demande indemnitaire
 
Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] ne démontre pas la réalité du préjudice collectif qu’il allègue.

Sa demande à ce titre sera donc rejetée.


3. Sur les frais du procès

La société [I], qui au final succombe, sera condamnée aux dépens.

Il n’apparaît pas équitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer sa défense. En conséquence, la société [I] sera condamnée à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

La société [I] sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, 

Condamne la société [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 2 336,64 euros TTC au titre de la réparation du sinistre “Lot B206 : Salle de bains: infiltrations depuis le logement B207", outre intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2023 ; 

Condamne la société [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] :
- la somme de 10 743,58 euros TTC au titre de la réparation du sinistre affectant les logements B05, B105 et B205,
- la somme de 1 800 euros TTC au titre de la réparation du sinistre affectant le logement A302,
outre, pour chacune de ces deux sommes, intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de sa demande indemnitaire, 

Condamne la société [I] aux dépens, 

Condamne la société [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 

Rejette la demande de la société [I] au titre des frais irrépétibles.

Le Greffier, La Présidente,

MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 07 Septembre 2026
DOSSIER : N° RG 24/04074 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TIH3
NAC : 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 1


JUGEMENT DU 07 Septembre 2026




PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé 

Madame CHAOUCH, Greffier 

DEBATS 

à l'audience publique du 01 Juin 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT 

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société DOMICIA., dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Marie-Victoire CHAZEAU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 400


DEFENDERESSE

S.A. [I], RCS [Localité 1] 429 369 309, ès qualités d’assureur dommages ouvrages (n° police 0300663-0547)., dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Marine NEMR, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 166, et par Maître Samia DIDI MOULAI de la SELAS CHETIVAUX SIMON, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant,



EXPOSE DU LITIGE 

Faits

La société Icade promotion a fait procéder à la construction d'un bâtiment de type R+5 sur un niveau de sous-sol abritant 38 logements et 36 places de parking sur une parcelle située [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 2]. 
 
La déclaration réglementaire d'ouverture de chantier a été déposée le 22 mai 2014 et le promoteur a souscrit une police dommages-ouvrage ([U]) auprès de la société [I]. 

La réception de l'ouvrage a été prononcée le 29 octobre 2015. 

Le syndicat des copropriétaires a déclaré à l’assureur [U] divers désordres, intéressant le logement A [Cadastre 1], le logement B [Cadastre 2], le logement B [Cadastre 3], le logement B [Cadastre 4], le logement B [Cadastre 5] et le logement B [Cadastre 6].
 

Procédure 

Par acte du 2 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société [I] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir cette juridiction condamner l’assureur [U] à lui verser :
- les sommes suivantes : 
- 2  336,64 euros due au titre d'indemnités des logements B206 et B207, 
- 10 743,58 euros due au titre d'indemnités des logements B05, B105, et B205, 
- 1  500 euros due au titre d'indemnités du logement A301, 
- 1  800 euros due au titre d'indemnités des logements 302 et 505, 
outre intérêts légaux à compter de la première mise en demeure adressée à la société [I] le 8 novembre 2023, 
- la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice collectif subi par la copropriété,
- la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture de la mise en état, avec fixation de l’affaire à l’audience du 1er juin 2026 tenue à juge unique, est intervenue le 18 décembre 2025.


Prétentions des parties 

Au terme de ses dernières conclusions signifiées le 30 avril 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : 
Vu l’article 1231-1 du code civil 
- condamner la société [I] à lui payer les sommes suivantes :
- 2 336,64 euros due au titre d’indemnités des logements B206 et B207,
- 10 743,58 euros due au titre d’indemnités des logements B05, B105, et B205,
- 1 800 euros due au titre d’indemnités des logements 302 et 505,
outre intérêts légaux à compter de la première mise en demeure adressée à la société [I] le 8 novembre 2023,
- condamner la société [I] à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice collectif subi par la copropriété, consécutif aux manquements de la société [I],
- condamner la société [I] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner la société [I] aux entiers dépens de l’instance.

En réponse, suivant conclusions notifiées le 19 février 2025, la société [I] demande au tribunal de : 
Vu les articles L.242-1 et A.243-1 du code des assurances, 
Vu l'article 31 du code de procédure civile, 
Vu l'article 1231-6 du code civil, 
Vu les articles 695 à 700 du code de procédure civile, 
- juger que tous les sinistres revendiqués par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] ont fait l'objet d'une position de garantie et d'offres d'indemnités de la part de la société [I] en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage ; 
- juger qu'il appartenait au syndicat des copropriétaires de retourner à la société [I] les documents nécessaires à la mise en règlement des indemnités ; 
- juger que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] ne dispose d'aucun intérêt pour fonder son action ; 
- juger que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] ne démontre nullement l'existence d'un préjudice collectif ; 
- en tout état de cause, juger que le retard dans le paiement d'une somme d'argent, faute de démontrer une prétendue mauvaise foi de la société [I], ne peut donner qu'à l'allocation d'un intérêt légal à compter de la mise en demeure ; 
- débouter le syndicat des copropriétaires demandeur de sa demande tendant à obtenir la condamnation de la société [I] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du non encaissement des indemnités ; 
- débouter le syndicat des copropriétaires demandeur de sa demande tendant à obtenir la condamnation de la société [I] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et le condamner à verser à la concluante la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles qu'elle a dû exposer et aux entiers dépens, dont le montant pourra être recouvré par Maître Marine Nemr, Avocat au Barreau de Toulouse. 

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 



MOTIFS

À titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu'il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger’, que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. 


1. Sur la demande en paiement des indemnités

Au terme de l’article L. 242-1 du code des assurances, toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil.
Toutefois, l'obligation prévue au premier alinéa ci-dessus ne s'applique ni aux personnes morales de droit public, ni aux personnes morales assurant la maîtrise d'ouvrage dans le cadre d'un contrat de partenariat conclu en application de l'article 1er de l'ordonnance n° 2004-559 du 17 juin 2004 sur les contrats de partenariat, ni aux personnes morales exerçant une activité dont l'importance dépasse les seuils mentionnés au dernier alinéa de l'article L. 111-6, lorsque ces personnes font réaliser pour leur compte des travaux de construction pour un usage autre que l'habitation.
L'assureur a un délai maximal de soixante jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, pour notifier à l'assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat.
Lorsqu'il accepte la mise en jeu des garanties prévues au contrat, l'assureur présente, dans un délai maximal de quatre-vingt-dix jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, une offre d'indemnité, revêtant le cas échéant un caractère provisionnel et destinée au paiement des travaux de réparation des dommages. En cas d'acceptation, par l'assuré, de l'offre qui lui a été faite, le règlement de l'indemnité par l'assureur intervient dans un délai de quinze jours.
Lorsque l'assureur ne respecte pas l'un des délais prévus aux deux alinéas ci-dessus ou propose une offre d'indemnité manifestement insuffisante, l'assuré peut, après l'avoir notifié à l'assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages. L'indemnité versée par l'assureur est alors majorée de plein droit d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal.
Dans les cas de difficultés exceptionnelles dues à la nature ou à l'importance du sinistre, l'assureur peut, en même temps qu'il notifie son accord sur le principe de la mise en jeu de la garantie, proposer à l'assuré la fixation d'un délai supplémentaire pour l'établissement de son offre d'indemnité. La proposition doit se fonder exclusivement sur des considérations d'ordre technique et être motivée.
Le délai supplémentaire prévu à l'alinéa qui précède est subordonné à l'acceptation expresse de l'assuré et ne peut excéder cent trente-cinq jours.
L'assurance mentionnée au premier alinéa du présent article prend effet après l'expiration du délai de garantie de parfait achèvement visé à l'article 1792-6 du code civil. Toutefois, elle garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque :
Avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d'ouvrage conclu avec l'entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations ;
Après la réception, après mise en demeure restée infructueuse, l'entrepreneur n'a pas exécuté ses obligations.
Toute entreprise d'assurance agréée dans les conditions fixées par l'article L. 321-1, même si elle ne gère pas les risques régis par les articles L. 241-1 et L. 241-2 ci-dessus, est habilitée à prendre en charge les risques prévus au présent article.

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires ne maintient pas de demande au titre du logement A [Cadastre 1].


* S’agissant du sinistre “lot B206 : Salle de bains: infiltrations depuis le logement B207" : 

Le sinistre a été déclaré le 9 mai 2023 et la réunion d’expertise a eu lieu le 12 juin 2023.

Il ressort du rapport de l’expert [U] la Sas Eurisk (Stelliant) du 20 juin 2023 que la trace d’humidité active constatée sur le mur de la salle de bains B [Cadastre 2] provient d’un défaut de pose du bac à douche du logement B [Cadastre 7] qui, par son mouvement, décolle la périphérie des joints et migre du bac sur le doublage attenant à la paroi de douche.

Le 20 juillet 2023, l’assureur [U] a notifié au syndicat des copropriétaires une position de garantie et a proposé une indemnité de 1 857,58 euros pour les propriétaires du logement B [Cadastre 2], dont il sollicitait l’identité.

Le rapport d’expertise complémentaire n°2 de l’expert [U] du 21 juillet 2023 procède à un nouveau chiffrage de la réparation du sinistre, incluant le remplacement du bac à douche. Les réparations sont évaluées à 2 336,64 euros TTC, montant que la société [I] ne justifie pas avoir proposé au syndicat des copropriétaires, qui le lui a pourtant réclamé par lettres recommandées avec avis de réception du 8 novembre 2023, du 31 janvier 2024 et du 14 juin 2024.

La société [I] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 336,64 euros TTC au titre de la réparation du sinistre “Lot B206: Salle de bains: infiltrations depuis le logement B207".


* S’agissant du sinistre affectant les appartements B 05, B [Cadastre 4] et B [Cadastre 8]

Le syndicat des copropriétaires a déclaré le 28 novembre 2022 le sinistre “Appartement B105 M [M] (propriétaire non-occupant) infiltration plafond et mur au niveau de la salle de bains”.

L’expert [U] a constaté le 19 janvier 2023 des traces d’infiltrations actives et importantes au niveau de la salle de bains et de la chambre à proximité de la chaudière et d’une gaine technique.

Il ressort du rapport complémentaire du 8 mars 2023 que :
- le désordre d’infiltrations affecte les plafonds et murs des salles de bain et chambres attenantes des logements B [Cadastre 9] en rez-de-chaussée, B [Cadastre 4] au premier étage et B [Cadastre 8] au deuxième étage ; 
- les investigations ont mis en évidence un défaut d’étanchéité des bacs à douche des logements B [Cadastre 10], B [Cadastre 8] et B [Cadastre 4] : l’eau migre à la jonction du bac à douche et des parois mettant en évidence l’absence d’étanchéité du joint de compression entre la tranche du bac à douche et les parois. Selon l’expert [U], lors de la prise de douches, l’eau migre en dessous des bacs à douche. La vérification des réseaux encastrés a, en revanche, révélé que ceux-ci sont étanches et non défectueux.

Au terme de son rapport définitif du 17 mai 2023, l’expert [U] a chiffré la reprise des désordres à 10 743,58 euros TTC.

Le syndicat des copropriétaires a mis en demeure l’assureur [U] de lui payer cette somme par lettres recommandées avec avis de réception du 8 novembre 2023, du 31 janvier 2024 et du 14 juin 2024.

Le 10 décembre 2024, soit postérieurement à la délivrance de l’assignation, la société [I] a proposé de régler ladite somme au syndicat des copropriétaires en qualité de mandataire des copropriétaires concernés ([Localité 2] Métropole Habitat : 2 458,30 euros, M. et Mme [M] : 3 844,21 euros et M. [W] : 4 441,07 euros) et a sollicité du syndic la transmission des lettres d’acceptation régularisées. 

Le syndicat des copropriétaires n’a toutefois pas donné suite à cette offre.


* S’agissant du sinistre concernant le logement A [Cadastre 5] et le logement A [Cadastre 6]

La déclaration de sinistre a été faite le 11 décembre 2023 dans les termes suivants :
- "Logement 302: Dégâts des eaux dans la salle de bain provenant d'un défaut d'étanchéité 
du bac à douche et/ou de la faïence du logement au-dessus (logement 402) et rendant l'ouvrage impropre à sa destination”
- “Logement 505: Infiltrations dans le logement par le toit-terrasse rendant l'ouvrage impropre 
à sa destination".

L’expert [U] n’a constaté aucun désordre affectant le logement 505.

En revanche, il ressort de son rapport du 22 janvier 2024 qu’il a constaté dans le logement A [Cadastre 5] diverses traces d’infiltrations au plafond et au mur de la salle de bains et au plafond du placard de la cuisine, dont il attribue l’origine à un défaut d’étanchéité au droit de la collerette de la sortie de la chaudière (l’eau s’infiltre à travers l’ouverture de la collerette et ressort au droit du plafond du logement A [Cadastre 5]).

Le 1er février 2024, la société [I] a reconnu devoir sa garantie et a proposé l’indemnité suivante :
- 1 210 euros pour la reprise des causes
- 590 euros au propriétaire du logement A [Cadastre 5], dont il sollicitait précision de l’identité.

Le syndicat des copropriétaires n’a toutefois pas fait suite à cette offre avant la délivrance de l’assignation.


**

Il résulte de ces éléments que la société [I] ne conteste devoir aucune des indemnités sollicitées par le syndicat des copropriétaires au titre des désordres ci-dessus rappelé dont elle reconnaît le caractère décennal.
 
La société [I] sera donc condamnée à verser au syndicat des copropriétaires :
- la somme de 2 336,64 euros au titre de la réparation du sinistre “Lot B206 : Salle de bains : infiltrations depuis le logement B207", 
- la somme de 10 743,58 euros au titre de la réparation du sinistre affectant les logements B05, B105 et B205,
- la somme de 1 800 euros au titre de la réparation du sinistre affectant le logement A302.

S’agissant des intérêts au taux légal, il convient d’observer que : 
- pour le sinistre concernant les logements B206 et B207 : l’absence d’indemnisation est imputable à l’assureur [U] qui avait proposé une somme de 1 857,58 euros, ne permettant pas de traiter la cause du sinistre ; 
- pour les sinistres intéressant les logements B05, B105, B [Cadastre 8] : il apparaît qu’au jour du présent jugement, l’absence de versement par la société [I] des indemnités au syndicat des copropriétaires réside dans ce que l’assureur [U], qui l’avait pourtant sollicité, n’avait pas reçu transmission avant la délivrance de l’assignation, de la légitime précision de l’identité de l’ensemble des propriétaires des appartements sinistrés ; 
- s’agissant du sinistre A302 : l’assureur [U] a émis le 1er février 2024 une offre que le syndicat des copropriétaires considère nécessairement comme satisfactoire dès lors qu’il poursuit la condamnation de la défenderesse à lui verser une indemnité du même montant ; cependant, le syndicat des copropriétaires ne l’a pas acceptée et a introduit l’instance en s’abstenant toujours de communiquer à l’assureur [U] l’identité du propriétaire de l’appartement A302.

Ces éléments conduisent à opérer la distinction suivante : 
- les intérêts au taux légal courront donc à compter de la mise en demeure du 8 novembre 2023 sur l’indemnité correspondant aux logements B [Cadastre 2] et B [Cadastre 7] ; 
- les intérêts au taux légal courront à compter du présent jugement pour les autres indemnités, le syndicat des copropriétaires devant supporter la charge de l’absence de communication d’éléments d’information ayant été sollicités à bon droit par l’assureur [U]. 


2. Sur la demande indemnitaire
 
Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] ne démontre pas la réalité du préjudice collectif qu’il allègue.

Sa demande à ce titre sera donc rejetée.


3. Sur les frais du procès

La société [I], qui au final succombe, sera condamnée aux dépens.

Il n’apparaît pas équitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer sa défense. En conséquence, la société [I] sera condamnée à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

La société [I] sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.



PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, 

Condamne la société [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 2 336,64 euros TTC au titre de la réparation du sinistre “Lot B206 : Salle de bains: infiltrations depuis le logement B207", outre intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2023 ; 

Condamne la société [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] :
- la somme de 10 743,58 euros TTC au titre de la réparation du sinistre affectant les logements B05, B105 et B205,
- la somme de 1 800 euros TTC au titre de la réparation du sinistre affectant le logement A302,
outre, pour chacune de ces deux sommes, intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de sa demande indemnitaire, 

Condamne la société [I] aux dépens, 

Condamne la société [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 

Rejette la demande de la société [I] au titre des frais irrépétibles.

Le Greffier, La Présidente,

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Mise à jour de la source le 2026-09-07T21:39:14.765Z.