notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Toulouse, POLE CIVIL - Fil 1, 7 septembre 2026, n° 24/03556

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiqueCopropriété (I): organisation et administration
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits

Au mois de février 2021, des infiltrations d'eau sont survenues au niveau du porche de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 1], soumis au statut de la copropriété.

Après réalisation d'une recherche de fuites, leur origine a été identifiée dans la salle d'eau de l'appartement n° 26.

Un affaissement des planchers des appartements n° 25 et 26 a également été constaté. Un diagnostic-structure réalisé par la société J. Buffo Ingénierie a conclu en mai 2021, à la nécessité de renforcer les planchers des appartements n° 24, 25 et 26 et du couloir d'accès à ces appartements, préconisant également l'évacuation des occupants des appartements n° 25 et 26.

Suivant ordonnance du 11 février 2022, le juge des référés, saisi par assignations de la société Gan assurances, assureur du syndicat des copropriétaires, délivrées les 5, 6 et 10 janvier 2022 notamment au syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic, la société Agence régionale de gestion immobilière, a ordonné une mesure d'expertise judiciaire et désigné pour y procéder M. [M] [I], lequel a déposé son rapport définitif le 19 décembre 2022.

Lors de l'assemblée générale du 22 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a rejeté une résolution prévoyant le paiement à Mme [P] [V], propriétaire de l'appartement n° 25, d'une indemnité de 9 750 euros TTC, en réparation de son préjudice locatif, au titre de l'impossibilité de louer son appartement dans l'attente de la réalisation des travaux de réfection du plancher.


Procédure

Par acte du 24 juillet 2024, Mme [P] [V] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] à Toulouse devant le tribunal judiciaire de Toulouse, lui demandant (i) d'annuler la résolution n° 28 votée par l'assemblée générale le 22 avril 2024 et (ii) de le condamner à lui payer une indemnité de 10 530 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024.

Par acte du 4 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a appelé en cause son assureur la société Gan assurances.

Par ordonnance du 5 décembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures.

L'ordonnance de clôture de la mise en état, avec fixation de l'affaire à l'audience du 1er juin 2026 tenue à juge unique, est intervenue le 29 mai 2026.

Prétentions

Selon ses dernières conclusions notifiées le 18 mars 2026, Mme [P] [V] demande au tribunal de :
Vu les articles 14 et 42 de la loi du 10 juillet 1965
- Annuler la décision n° 28 votée par l'assemblée générale du 22 avril 2024 ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer, sous la garantie de la SA Gan assurances, une indemnité de 10 530 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024 ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires et la société Gan assurances à lui payer une indemnité de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires et la société Gan assurances aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Me Jérôme Francès-Lagarrigue.

Au soutien de ses demandes, Mme [P] [V] fait valoir que les solives et la dalle, sous-dimensionnées, formant le plancher qui s'est affaissé, constituent le gros-œuvre du bâtiment et, ainsi, une partie commune, selon le règlement de copropriété. Elle rappelle que le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité de plein droit pour tout dommage causé aux copropriétaires, ayant son origine dans les parties communes. Elle développe qu'en raison de l'affaissement du plancher, elle n'a pas pu louer son appartement pendant plus de 3 ans, ce qui lui a occasionné un préjudice locatif, caractérisé par la perte de 39 mois de loyers, à déduire l’indemnité de garantie de 12 mois de pertes de loyers versée par son assureur. En tout état de cause, elle estime avoir subi une perte de chance de pouvoir louer son logement, de 100 %.

Mme [P] [V] estime par ailleurs que les garanties de la société Gan assurances sont mobilisables, qui s'appliquent à la responsabilité du syndicat des copropriétaires, lorsque les dommages proviennent d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien des parties communes. Elle souligne que le fait dommageable est caractérisé par sa réclamation et qu'il ne s'agit pas de tenir compte de la cause du sinistre (vice de construction), qui est effectivement antérieure à la souscription du contrat. Elle précise que dès lors que sa réclamation, formulée postérieurement à l'évacuation de son appartement, est survenue entre la prise d'effet initiale de la garantie (en 2009) et sa date d'expiration, les garanties de la société Gan assurances doivent être mobilisées. Elle expose en outre que selon les stipulations des conditions générales en matière de garantie de responsabilité civile, les dommages immatériels sont ceux qui, autres que corporels et matériels, sont la conséquence directe et immédiate de dommages corporels ou matériels assurés, la partie commune atteinte d'un vice de construction étant, au cas présent, assurée.

Enfin, elle demande que la résolution n° 28, adoptée par l'assemblée générale du 22 avril 2024, soit annulée, dès lors que copropriétaire opposante, elle a formé sa demande dans le délai prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et que la décision de l'assemblée générale constitue un abus de majorité, puisqu'elle a été prise en violation des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

En réponse, suivant dernières conclusions du 10 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à Toulouse demande au tribunal de :
Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 1103 du code civil,
- A titre principal :
- Débouter Mme [P] [V] de ses demandes ;
- A titre subsidiaire :
- Condamner la SA Gan assurances à le garantir de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre ;
- En tout état de cause :
- Condamner tout succombant au paiement d'une indemnité de 3 000 euros au bénéfice du syndicat des copropriétaires ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Le syndicat des copropriétaires estime tout d'abord que Mme [P] [V], qui ne produit qu'un bail du 25 février 2019, expirant le 25 février 2022, c'est-à-dire pendant la période de garantie de son propre assureur habitation, ne démontre pas qu'elle n'a pas pu louer son appartement entre les 1er mai 2021 et 30 juillet 2024. Il ajoute que le loyer stipulé au bail n'est, qui plus est, pas de 390 euros par mois, mais de 372 euros par mois, alors que, par ailleurs, Mme [P] [V] ne démontre pas qu'elle a effectivement perçu des loyers antérieurement et postérieurement à la période au titre de laquelle elle demande le paiement d'indemnités.

Subsidiairement, il fait valoir que, s'il devait être tenu pour responsable des préjudices subis par Mme [P] [V] au titre de l'affaissement des planchers, il devrait être garanti par son assureur, la société Gan assurances, dès lors qu'il est assuré au titre de la responsabilité civile du fait de l'immeuble.

Le syndicat des copropriétaires rappelle à cet effet que le sous-dimensionnement structurel du plancher de l'immeuble affecte bien une partie commune.

Il souligne par ailleurs que la société Gan assurances, qui soulève que le syndicat est assuré en base " fait dommageable " et non " réclamation ", ne démontre pas que les conditions générales dont elle se prévaut, lui sont opposables dès lors qu'elles ne sont pas signées. En tout état de cause, il estime que l'expert judiciaire n'a pas précisément daté le sous-dimensionnement du plancher, pas plus que l'affaissement, ce dernier n'étant pas forcément concomitant au sous-dimensionnement. Il rappelle que la société Gan assurances est l'assureur de l'immeuble depuis 2009 et que, quoi qu'il en soit, le fait générateur de la garantie ne peut être que la survenance du dommage et non pas le vice constructif lui-même.

Le syndicat des copropriétaires soutient enfin qu'à aucun moment, l'expert judiciaire n'a retenu que l'affaissement du plancher relevait d'un défaut d'entretien, de sorte que la société Gan assurances n'est pas fondée à se prévaloir de ce que l'affaissement du plancher n'est pas accidentel.

Enfin, par conclusions notifiées le 15 mai 2026, la société Gan assurances demande au tribunal de :
- A titre principal :
- Constater que le fait dommageable, à savoir le sous-dimensionnement structurel du plancher des appartements n° 23, 24, 25 et 26 de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 1], remonte à plus de 20 ans avant le dépôt du rapport d'expertise et est, en toute hypothèse, antérieur à la prise d'effet initiale de la garantie souscrite auprès de la société Gan assurances ;
- Juger en conséquence que les conditions de mobilisation de la garantie " base fait dommageable " ne sont pas remplies au sens des dispositions des articles L. 124-1-1 et L. 124-5 du code des assurances ;
- Juger que la définition légale et contractuelle du fait dommageable s'entend exclusivement de la cause génératrice du dommage et non de la réclamation du tiers lésé, conformément à la jurisprudence constante de la Cour de cassation ;
- Juger que les désordres constatés ne présentent aucun caractère accidentel en l'absence d'événement soudain, aléatoire et imprévu, mais résultent d'un défaut d'entretien et d'un vice structurel anciens ;
- Juger que la garantie responsabilité civile n'est pas applicable en l'absence de dommages immatériels consécutifs à des dommages matériels garantis ;
- En conséquence :
- Juger que les garanties souscrites par le syndicat des copropriétaires auprès de la société Gan assurances ne sont pas mobilisables ;
- Débouter Mme [P] [V] de l'intégralité de ses prétentions en ce qu'elles sont dirigées contre la société Gan assurances ;
- Rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires tendant à être relevé et garanti de toute condamnation prononcée à son encontre ;
- A titre subsidiaire, s'il était jugé que les garanties souscrites auprès de la SA Gan assurances sont mobilisables :
- Constater que Mme [P] [V] ne justifie pas de la réalité de son préjudice locatif ;
- Débouter Mme [P] [V] de l'ensemble de ses prétentions ;
- En tout état de cause :
- Juger que le préjudice locatif allégué par Mme [P] [V] ne peut s'analyser que sous l'angle d'une perte de chance ;
- Fixer le taux de perte de chance à un maximum de 25 % sur la base d'un loyer hors charges mensuel de 372 euros et pour une période de 27 mois, soit une indemnisation maximale de 2 511 euros ;
- Condamner tout succombant à lui payer une indemnité de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

A cet effet, la société Gan assurances fait tout d'abord valoir que ses garanties de responsabilité civile ne sont pas applicables, dans la mesure où le fait dommageable, c'est-à-dire la cause génératrice du dommage (et non l'apparition des désordres ou leur révélation), est antérieur à la prise d'effet de ses garanties. Elle précise que les conditions générales sont opposables au syndicat des copropriétaires qui a signé les conditions particulières, lesquelles opèrent un renvoi vers les conditions générales. Elle souligne ensuite que le sous-dimensionnement structurel, ancien, du plancher, est antérieur à la prise d'effet du contrat, ce qu'établit l'expertise judiciaire. Elle développe en outre que la garantie "base dommageable" est distincte de la garantie "base réclamation" et trouve à s'appliquer à la cause génératrice survenue durant la période de garantie et non à celle intervenue antérieurement.

A titre subsidiaire, la société Gan assurances soutient que selon le règlement de copropriété, les lambourdes, le parquet ou tout autre revêtement formant sol, sont exclus des parties communes, de sorte que la dalle OSB, support du revêtement du sol, est une partie privative.

Elle ajoute que le dommage immatériel indemnisable doit être la conséquence directe et immédiate d'un dommage matériel lui-même garanti et observe que l'affaissement n'est pas garanti ; qu'aucune garantie effondrement n'a été souscrite par le syndicat des copropriétaires ; que, par ailleurs, la garantie " dégât des eaux " n'est pas mobilisable alors que le désordre relève d'un défaut d'entretien et d'un vice structurel ancien excluant l'aléa ; que les travaux de remise en état sont des travaux d'entretien, excluant ainsi la notion d'accident garanti.

Enfin, elle développe que le préjudice invoqué s'analyse comme une perte de chance de percevoir le loyer, à un taux de 25 % sur une base de 372 euros mensuels hors charges, Mme [P] [V] ne démontrant pas que son appartement aurait été continuellement loué sur l'intégralité de la période du 1er mai 2021 au 30 juillet 2024, le bail arrivant à échéance au 25 février 2022 et aucune quittance de loyers n'étant produite pour les périodes antérieures et postérieures.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu'il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger’, que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. 



1. Sur les demandes présentées à l'encontre du syndicat des copropriétaires 

1.1. Sur la demande indemnitaire de Mme [P] [V]

Selon l'article 14 dernier alinéa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, en vigueur à compter du 1er juin 2020, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Cet article pose une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires, corollaire de l'obligation pour le syndicat d'entretenir les parties communes et de maintenir les éléments d'équipement collectif en bon état de fonctionnement.

En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise judiciaire du 19 décembre 2022 les éléments suivants :

- P. 16 : le sinistre se situe au 1er étage de l'immeuble, concernant les appartements n° 25 à 27, ainsi que le couloir les desservant ;

- P. 17 : le plancher est constitué de la partie inférieure du rez-de-chaussée jusqu'à sa partie supérieure dans les appartements d'un faux plafond en plaques de plâtre, d'un plénum comprenant les réseaux (canalisations, réseaux électriques), d'un lattis de bois plâtré, d'une solive en bois, d'une dalle OSB, d'un revêtement de sol ;

- P. 19 à 25 : la dégradation de la sous-face du plancher, sous le bac à douche de l'appartement n° 26, a été constatée par l'expert judiciaire ; les solives soutenant le plancher sous le bac à douche sont fortement dégradées par l'eau ; la dégradation des solives en bois affecte le plancher de l'appartement n° 27 ; dans l'appartement n° 25, le bac à douche est surélevé par rapport au sol et sa faïence découpée en suivant la pente du sol ; dans ce même appartement, le plancher présente un " affaissement important avec une pente se dirigeant vers l'entrée et vers la salle d'eau de l'appartement " ; " l'affaissement est davantage prononcé dans l'appartement n° 25 que dans l'appartement n° 26" ; " au niveau de l'entrée de l'appartement n° 25, on constate la dégradation du plancher. La dalle OSB se délite " ; " l'examen des revêtements muraux et des plinthes des deux appartements met en évidence que l'affaissement du plancher est antérieur aux travaux de rénovation. On note l'absence de vide sous plinthe et de fissures en partie haute des cloisons " ; " l'analyse du rapport de septembre 2022 [établi par la SARL J. Buffo Ingénierie] met en évidence […] la nécessité d'évacuer les appartements, […] une dégradation avancée (état de putréfaction) des planchers bois et des solives, un sous-dimensionnement des solives en contrainte et en flèche " ;

- P. 27-28 : " les travaux de rénovation (remplacement du receveur de douche, plinthes), relativement anciens (datant de plus à 10 ans) de l'appartement n° 25, ont été réalisés après l'affaissement du plancher. La déformation du plancher est excessive […]. Ces éléments confirment l'ancienneté de ce désordre sans lien de causalité avec la fuite sur le bac à douche de l'appartement n° 26 (bac à douche qui est situé de l'autre côté du mur de refend et affecte un autre plancher), ni avec les projections d'eau supposées. Suivant nos constatations, l'affaissement du plancher des appartements n° 25 et 26 est donc ancien. Nous estimons que son origine remonte à plus de 20 ans et est consécutives à un sous-dimensionnement structurel du plancher. […] L'intervention de [la société J. Buffo Ingénierie] a permis de vérifier le dimensionnement du plancher et a conclu à un sous-dimensionnement, ce qui confirme notre avis technique. Des constatations effectuées lors des sondages mettent également en évidence que les fuites d'eau ne sont pas à l'origine de l'affaissement. Les multiples et anciennes fuites sur les salles d'eau des appartements ne sont donc pas à l'origine de l'affaissement des planchers des appartements 25 et 26, ni de celui des appartements 23 et 24 " ;

- P. 28-29 : S'agissant de la dégradation du plancher sous l'appartement 27 et sous le bac à douche de l'appartement 26, " ce désordre est consécutif à une mauvaise réalisation de la douche. […] Ces défauts sont à l'origine de légères infiltrations d'eau au niveau du receveur de douche qui ont, au fil des années, dégradé le plancher et les solives en bois, aggravant de fait la stabilité du receveur et provoquant des infiltrations plus importantes en sa périphérie, jusqu'à occasionner des infiltrations sous le porche. La dégradation des solives est donc bien antérieure à février 2021. […] " ;

- P. 29-30 : " l'origine des dégradations réside, d'une part, dans l'affaissement ancien (remontant à plus de 20 ans) du plancher des appartements 23, 24, 25 et 26 et, d'autre part, dans une mauvaise réalisation de la douche de la salle d'eau de l'appartement n° 26 […]. Les travaux de remise en état relèvent de l'entretien du bâtiment. Les projections d'eau et les inondations, supposément provoquées par le locataire […] ont entraîné des conséquences uniquement sur le revêtement de sol et le plancher OSB, mais pas, selon nous, sur l'affaissement du plancher. […] En outre, l'affaissement du plancher a également engendré des fuites sur les bacs à douche des salles de bains et dégradé également les planchers OSB et les revêtements de sols. Les investigations menées par le bureau d'études techniques dans le cadre de la mise en sécurité de l'immeuble confirment le sous-dimensionnement structurel des solives supportant le plancher des appartements 23, 24, 25, 26, ce qui est à l'origine des désordres. […] Il est certain que le fléchissement initial du plancher, du fait du sous-dimensionnement des solives, a entraîné des défauts d'étanchéité sur les receveurs de douches des appartements et consécutivement des fuites. […] ".

Ainsi, le rapport d'expertise judiciaire établit que l'affaissement du plancher de l'appartement n° 25 appartenant à Mme [P] [V] trouve son origine dans un sous-dimensionnement du plancher, précisément, " des solives en contrainte et en flèche ", à l'exclusion des multiples fuites d'eau ayant affecté les salles d'eau des appartements, le sous-dimensionnement des solives se trouvant toutefois lui-même à l'origine de défauts d'étanchéité des receveurs, ayant affecté les revêtements de sols et la dalle OSB située juste en-dessous.

L'affaissement pré-existait donc à la réalisation des travaux de rénovation de la salle d'eau (remplacement du receveur, des plinthes), dès lors que la faïence a été découpée en suivant la pente du sol.

Le sous-dimensionnement des solives, à l’origine de l’affaissement du plancher, engage la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires, au titre d'un dommage causé au copropriétaire, trouvant son origine dans les parties communes de l'immeuble.

Mme [P] [V] produit (pièce n°4), quant à elle, un bail conclu le 25 février 2019 pour une durée de 3 ans renouvelable, conclu avec Mme [U] [N], par lequel elle lui donnait à bail studio de 16 mètres carrés, appartement n° 25, en contrepartie du paiement d'un loyer mensuel hors charges de 372 euros, 390 euros charges comprises.

Elle verse également aux débats (pièce n° 5) un courrier de son assureur du 3 mai 2022, selon lequel il lui a été confirmé que son " contrat [prévoyait] une garantie " perte de loyers " limitée à 12 mois " et qu'à ce jour " les douze mois ont été indemnisés et [qu'il ne pourrait] intervenir au-delà ".

Elle produit en outre (pièce n 6) un courriel qui lui a été adressé par le syndic le 14 mai 2021, lui demandant de " faire en sorte que [son] logement n° 25 ne soit plus occupé ", le syndic attestant (pièce n° 7) le 30 juin 2022 que le bien " a fait l'objet d'une demande de non-occupation suite au sinistre […] du 2 février 2021 ", " à ce jour une expertise judiciaire [étant] en cours et [confirmant] pour le moment dans un pré-rapport du 9 juin 2022 l'impossibilité d'occuper [le] logement. "

Le syndic a encore attesté le 10 novembre 2023 (pièce n° 8 de Mme [P] [V]) que " le logement [n'était] toujours pas en état d'occupation à ce jour " et, le 6 février 2024 (pièce n° 9 de Mme [P] [V]) que les travaux de remise en état du plancher allaient être réalisés prochainement, conformément à la décision de l'assemblée générale du 19 décembre 2023, " [l'appartement] ne pouvant être habitable avant la réalisation de ces travaux".

Enfin, un procès-verbal de réception sans réserve des travaux de reprise des planchers de l'appartement n° 25 est produit (pièce n° 10 de Mme [P] [V]), "la date retenue pour l'achèvement partiel des travaux (reste le cuvelage de la fosse et de la machinerie ascenseur", étant fixée au 25 juillet 2024.

Ainsi, Mme [P] [V] prouve qu'un bail de location de l'appartement vide était en cours au moment de la constatation de l'affaissement des planchers, qui a donné lieu au rapport de la société J. Buffo Ingénierie de mai 2021.

Ce bail était reconductible tacitement, selon les dispositions des articles 10 et suivants de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L'assureur Mme [P] [V], quant à lui, l'a indemnisée de pertes de loyers durant 12 mois, correspondant au maximum de sa garantie.

Par conséquent, Mme [P] [V] prouve, par ces éléments, qu'elle a perdu, de manière certaine, entre mai 2021 et février 2022 inclus, 10 mois de loyers, d'un montant hors charges de 372 euros, étant précisé que les charges locatives ne sont pas un profit du bailleur, puisqu'il s'agit uniquement pour le locataire de rembourser au bailleur les coûts liés aux charges du logement, inexistants en son absence.

Ensuite, le bail étant reconductible tacitement sur une durée de 3 ans et, considérant sa nature, il sera retenu que Mme [P] [V] a perdu, jusqu'en juillet 2024 inclus, une somme mensuelle de 372 euros.

Ainsi, Mme [P] [V] a perdu, sur 39 mois, un montant total de loyers hors charges de 14 508 euros (372 × 39), mais obtenu une indemnisation de 4 680 euros de son assureur (390 × 12), soit un préjudice de 9 828 euros, montant au paiement duquel le syndicat des copropriétaires sera condamné.

S’agissant d’une indemnité, les intérêts au taux légal courront à compter du présent jugement.


1.2. Sur la demande d'annulation de la résolution n° 28 votée par l'assemblée générale du 22 avril 2024

En droit, les articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 ne donnent pas à chacun des copropriétaires le droit d'obtenir, par principe, une décision favorable de l'assemblée générale. Ils laissent à cette dernière la latitude de refuser ou d'accepter la demande qui est faite sans avoir à justifier sa position.

Toutefois, est abusive une décision qui est prise pour favoriser certains copropriétaires majoritaires ou qui est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires.

Dès lors, une décision, bien qu'intervenue dans des formes régulières et prise dans la limite des pouvoirs du syndicat, est susceptible d'une action en contestation, au titre d'un abus de majorité.

En l'espèce, la recevabilité de l'action de Mme [P] [V] en annulation de la résolution n° 28 de l'assemblée générale de copropriété du 22 avril 2024 n'est aucunement contestée.

Par le vote de la résolution n° 28 (pièce n° 2 de Mme [P] [V]), l'assemblée générale a refusé d'octroyer une indemnisation de 9 750 euros à Mme [P] [V] au titre de son préjudice de pertes locatives, consécutif à l'affaissement du plancher, dû à son sous-dimensionnement structurel.

Cependant, ainsi que précédemment retenu (point 1.1 du jugement), Mme [P] [V] est fondée à être indemnisée de cette perte de loyers, qui engage la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires.

Il s'ensuit que c'est par un abus de majorité que l'assemblée générale s'est refusée à indemniser Mme [P] [V].

Par conséquent, la décision n° 28 de l'assemblée générale du 22 avril 2024, caractérisant un abus de droit, sera annulée.


2. Sur les demandes en garantie formulées à l'encontre de la SA Gan assurances

Selon l'article L. 124-1-1 du code des assurances, au sens du présent chapitre, constitue un sinistre tout dommage ou ensemble de dommages causés à des tiers, engageant la responsabilité de l'assuré, résultant d'un fait dommageable et ayant donné lieu à une ou plusieurs réclamations. Le fait dommageable est celui qui constitue la cause génératrice du dommage. Un ensemble de faits dommageables ayant la même cause technique est assimilé à un fait dommageable unique.

L'article L. 124-5 du même code prévoit que la garantie est, selon le choix des parties, déclenchée soit par le fait dommageable, soit par la réclamation. Toutefois, lorsqu'elle couvre la responsabilité des personnes physiques en dehors de leur activité professionnelle, la garantie est déclenchée par le fait dommageable. Un décret en Conseil d'Etat peut également imposer l'un de ces modes de déclenchement pour d'autres garanties.
Le contrat doit, selon les cas, reproduire le texte du troisième ou du quatrième alinéa du présent article.
La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d'effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d'expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre.
La garantie déclenchée par la réclamation couvre l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d'expiration de la garantie, et que la première réclamation est adressée à l'assuré ou à son assureur entre la prise d'effet initiale de la garantie et l'expiration d'un délai subséquent à sa date de résiliation ou d'expiration mentionné par le contrat, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs des sinistres. Toutefois, la garantie ne couvre les sinistres dont le fait dommageable a été connu de l'assuré postérieurement à la date de résiliation ou d'expiration que si, au moment où l'assuré a eu connaissance de ce fait dommageable, cette garantie n'a pas été resouscrite ou l'a été sur la base du déclenchement par le fait dommageable. L'assureur ne couvre pas l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres s'il établit que l'assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de la souscription de la garantie.
Le délai subséquent des garanties déclenchées par la réclamation ne peut être inférieur à cinq ans. Le plafond de la garantie déclenchée pendant le délai subséquent ne peut être inférieur à celui de la garantie déclenchée pendant l'année précédant la date de la résiliation du contrat. Un délai plus long et un niveau plus élevé de garantie subséquente peuvent être fixés dans les conditions définies par décret.
Lorsqu'un même sinistre est susceptible de mettre en jeu les garanties apportées par plusieurs contrats successifs, la garantie déclenchée par le fait dommageable ayant pris effet postérieurement à la prise d'effet de la loi n° 2003-706 du 1er août 2003 de sécurité financière est appelée en priorité, sans qu'il soit fait application des quatrième et cinquième alinéas de l'article L. 121-4.
Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas aux garanties d'assurance pour lesquelles la loi dispose d'autres conditions d'application de la garantie dans le temps.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit les conditions particulières du contrat n° A13136 091354264 " propriétaire non occupant " qu’il a souscrit, représenté par le cabinet Cimpa en qualité de syndic, à effet au 30 avril 2009 à 00h, conclu le 15 avril 2009 (pièce n° 1), lesquelles stipulent que " les présentes dispositions particulières complètement les dispositions générales A 565. Vous reconnaissez avoir reçu, préalablement à la prise d'effet du présent contrat, un exemplaire de ces documents". Le syndicat des copropriétaires a ainsi reconnu, par sa signature des conditions particulières le 15 avril 2009, avoir reçu connaissance des conditions générales A 565, avant sa signature de ce contrat.

La société Gan assurances est donc fondée à opposer au syndicat des copropriétaires les clauses de ces conditions générales.

La société Gan assurances produit les conditions générales A 565 (06-2008) (pièce n° 2), applicables au contrat.

Si le contrat est souscrit en base fait dommageable, c'est l'assureur qui couvre ou couvrait le risque à la date du fait dommageable qui doit sa garantie et cela, quel que soit le moment de la réclamation.
Le fait dommageable au sens des articles L. 124-1-1 et L. 124-5 du code des assurances est celui qui constitue la cause génératrice du dommage.
Il appartient à l'assureur d'indiquer expressément dans la police si la garantie est déclenchée par la réclamation ou par le fait dommageable. 

Au cas présent, les conditions générales stipulent (article 13, " responsabilité civile du fait de l'immeuble ", p. 17-18) :
" Lorsque le souscripteur agit en tant que syndic des copropriétaires, notre garantie s'applique à la responsabilité que le syndicat peut encourir aux termes de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 pour les dommages provenant d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien des parties communes de l'immeuble […]

Modalités d'application des garanties dans le temps : la garantie est déclenchée par le fait dommageable.
La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d'effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d'expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre […] "

Ainsi, les conditions générales, stipulent que la garantie est déclenchée par le fait dommageable et ce fait dommageable correspond au fait générateur du dommage.

Or, la SARL J. Buffo Ingénierie, dans son rapport de mai 2021 (pièce n° 6 de la SA Gan assurances) ne conclut pas quant à l'origine de l'affaissement du plancher, ne faisant que préconiser le renforcement du plancher.

L'expert judiciaire (p. 29-30) retient quant à lui que l'affaissement du plancher trouve son origine dans un vice structurel de sous-dimensionnement des solives le soutenant, remontant à plus de 20 ans.

Il motive son avis, comme indiqué au point 1.1 du jugement, en expliquant (p. 27) que " les travaux de rénovation (remplacement du receveur de douche, plinthes), relativement anciens (datant de plus à 10 ans) de l'appartement 25, ont été réalisés après l'affaissement du plancher ", ce qu'il déduit notamment de ce que la faïence habillant le receveur de douche, surélevé par rapport au plancher, a été découpée en suivant la pente du sol.

L’expert judiciaire a ainsi déterminé, sans être techniquement contredit que l'affaissement du plancher remonte à plus de 20 ans, ce qu'il motive, qui plus est, factuellement, au vu de la date de réalisation des travaux de rénovation de l'appartement n° 25, effectués alors que le plancher était déjà affaissé.

Le vice structurel de sous-dimensionnement des solives, à l'origine de l'affaissement du plancher, est donc antérieur à la souscription par le syndicat du contrat d'assurance le 15 avril 2009.

Dès lors, la cause génératrice du dommage étant antérieure à la conclusion du contrat, la société Gan assurances ne doit pas sa garantie.

Les demandes dirigées à son encontre par Mme [P] [V] et le syndicat des copropriétaires seront par conséquent rejetées.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de l'instance.

Ainsi qu'il en fait la demande et en application de l'article 699 du code de procédure civile, Me [L] [B] sera autorisé à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provisions.

Partie tenue aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer une indemnité de 3 000 euros à Mme [P] [V] et une indemnité de 1 000 euros à la SA Gan assurances au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision publique par mise à disposition au greffe, en premier ressort, contradictoire, assortie de plein droit de l'exécution provisoire,

Annule la décision n° 28 de l'assemblée générale du 22 avril 2024 des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 1] ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son syndic la société Foncière immobilière transaction, à payer à Mme [P] [V] une indemnité de 9 828 euros en réparation de son préjudice locatif, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Déboute Mme [P] [V] du surplus de sa demande indemnitaire ;

Déboute Mme [P] [V] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son syndic, la société Foncière immobilière transaction, de leurs demandes dirigées à l'encontre de la société Gan assurances ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son syndic la société Foncière immobilière transaction, aux dépens de l'instance ;

Autorise Me Jérôme Francès-Lagarrigue à recouvrer directement contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son syndic la société Foncière immobilière transaction, ceux des dépens dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provisions ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son syndic la société Foncière immobilière transaction, à payer à Mme [P] [V] une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son syndic la société Foncière immobilière transaction, à payer à la société Gan assurances une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 1] de sa demande au titre des frais irrépétibles.


Le Greffier, La Présidente,
Texte intégral
MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 07 Septembre 2026
DOSSIER : N° RG 24/03556 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TFR5
NAC : 71F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 1


JUGEMENT DU 07 Septembre 2026



PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé 

Madame CHAOUCH, Greffier 

DEBATS 

à l'audience publique du 01 Juin 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT 

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

Mme [P] [V], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jérôme FRANCES-LAGARRIGUE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 388


DEFENDERESSES

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 2] représenté par son syndic, la SARL FIT GESTION, RCS [Localité 1] 384 327 268, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Matthieu MAUREL-FIORENTINI de la SELARL MAUREL-FIORENTINI AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire :

Compagnie d’assurance GAN ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Guillaume BOYER-FORTANIER, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 324




EXPOSÉ DU LITIGE

Faits

Au mois de février 2021, des infiltrations d'eau sont survenues au niveau du porche de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 1], soumis au statut de la copropriété.

Après réalisation d'une recherche de fuites, leur origine a été identifiée dans la salle d'eau de l'appartement n° 26.

Un affaissement des planchers des appartements n° 25 et 26 a également été constaté. Un diagnostic-structure réalisé par la société J. Buffo Ingénierie a conclu en mai 2021, à la nécessité de renforcer les planchers des appartements n° 24, 25 et 26 et du couloir d'accès à ces appartements, préconisant également l'évacuation des occupants des appartements n° 25 et 26.

Suivant ordonnance du 11 février 2022, le juge des référés, saisi par assignations de la société Gan assurances, assureur du syndicat des copropriétaires, délivrées les 5, 6 et 10 janvier 2022 notamment au syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic, la société Agence régionale de gestion immobilière, a ordonné une mesure d'expertise judiciaire et désigné pour y procéder M. [M] [I], lequel a déposé son rapport définitif le 19 décembre 2022.

Lors de l'assemblée générale du 22 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a rejeté une résolution prévoyant le paiement à Mme [P] [V], propriétaire de l'appartement n° 25, d'une indemnité de 9 750 euros TTC, en réparation de son préjudice locatif, au titre de l'impossibilité de louer son appartement dans l'attente de la réalisation des travaux de réfection du plancher.


Procédure

Par acte du 24 juillet 2024, Mme [P] [V] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] à Toulouse devant le tribunal judiciaire de Toulouse, lui demandant (i) d'annuler la résolution n° 28 votée par l'assemblée générale le 22 avril 2024 et (ii) de le condamner à lui payer une indemnité de 10 530 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024.

Par acte du 4 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a appelé en cause son assureur la société Gan assurances.

Par ordonnance du 5 décembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures.

L'ordonnance de clôture de la mise en état, avec fixation de l'affaire à l'audience du 1er juin 2026 tenue à juge unique, est intervenue le 29 mai 2026.

Prétentions

Selon ses dernières conclusions notifiées le 18 mars 2026, Mme [P] [V] demande au tribunal de :
Vu les articles 14 et 42 de la loi du 10 juillet 1965
- Annuler la décision n° 28 votée par l'assemblée générale du 22 avril 2024 ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer, sous la garantie de la SA Gan assurances, une indemnité de 10 530 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024 ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires et la société Gan assurances à lui payer une indemnité de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires et la société Gan assurances aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Me Jérôme Francès-Lagarrigue.

Au soutien de ses demandes, Mme [P] [V] fait valoir que les solives et la dalle, sous-dimensionnées, formant le plancher qui s'est affaissé, constituent le gros-œuvre du bâtiment et, ainsi, une partie commune, selon le règlement de copropriété. Elle rappelle que le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité de plein droit pour tout dommage causé aux copropriétaires, ayant son origine dans les parties communes. Elle développe qu'en raison de l'affaissement du plancher, elle n'a pas pu louer son appartement pendant plus de 3 ans, ce qui lui a occasionné un préjudice locatif, caractérisé par la perte de 39 mois de loyers, à déduire l’indemnité de garantie de 12 mois de pertes de loyers versée par son assureur. En tout état de cause, elle estime avoir subi une perte de chance de pouvoir louer son logement, de 100 %.

Mme [P] [V] estime par ailleurs que les garanties de la société Gan assurances sont mobilisables, qui s'appliquent à la responsabilité du syndicat des copropriétaires, lorsque les dommages proviennent d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien des parties communes. Elle souligne que le fait dommageable est caractérisé par sa réclamation et qu'il ne s'agit pas de tenir compte de la cause du sinistre (vice de construction), qui est effectivement antérieure à la souscription du contrat. Elle précise que dès lors que sa réclamation, formulée postérieurement à l'évacuation de son appartement, est survenue entre la prise d'effet initiale de la garantie (en 2009) et sa date d'expiration, les garanties de la société Gan assurances doivent être mobilisées. Elle expose en outre que selon les stipulations des conditions générales en matière de garantie de responsabilité civile, les dommages immatériels sont ceux qui, autres que corporels et matériels, sont la conséquence directe et immédiate de dommages corporels ou matériels assurés, la partie commune atteinte d'un vice de construction étant, au cas présent, assurée.

Enfin, elle demande que la résolution n° 28, adoptée par l'assemblée générale du 22 avril 2024, soit annulée, dès lors que copropriétaire opposante, elle a formé sa demande dans le délai prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et que la décision de l'assemblée générale constitue un abus de majorité, puisqu'elle a été prise en violation des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

En réponse, suivant dernières conclusions du 10 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à Toulouse demande au tribunal de :
Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 1103 du code civil,
- A titre principal :
- Débouter Mme [P] [V] de ses demandes ;
- A titre subsidiaire :
- Condamner la SA Gan assurances à le garantir de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre ;
- En tout état de cause :
- Condamner tout succombant au paiement d'une indemnité de 3 000 euros au bénéfice du syndicat des copropriétaires ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Le syndicat des copropriétaires estime tout d'abord que Mme [P] [V], qui ne produit qu'un bail du 25 février 2019, expirant le 25 février 2022, c'est-à-dire pendant la période de garantie de son propre assureur habitation, ne démontre pas qu'elle n'a pas pu louer son appartement entre les 1er mai 2021 et 30 juillet 2024. Il ajoute que le loyer stipulé au bail n'est, qui plus est, pas de 390 euros par mois, mais de 372 euros par mois, alors que, par ailleurs, Mme [P] [V] ne démontre pas qu'elle a effectivement perçu des loyers antérieurement et postérieurement à la période au titre de laquelle elle demande le paiement d'indemnités.

Subsidiairement, il fait valoir que, s'il devait être tenu pour responsable des préjudices subis par Mme [P] [V] au titre de l'affaissement des planchers, il devrait être garanti par son assureur, la société Gan assurances, dès lors qu'il est assuré au titre de la responsabilité civile du fait de l'immeuble.

Le syndicat des copropriétaires rappelle à cet effet que le sous-dimensionnement structurel du plancher de l'immeuble affecte bien une partie commune.

Il souligne par ailleurs que la société Gan assurances, qui soulève que le syndicat est assuré en base " fait dommageable " et non " réclamation ", ne démontre pas que les conditions générales dont elle se prévaut, lui sont opposables dès lors qu'elles ne sont pas signées. En tout état de cause, il estime que l'expert judiciaire n'a pas précisément daté le sous-dimensionnement du plancher, pas plus que l'affaissement, ce dernier n'étant pas forcément concomitant au sous-dimensionnement. Il rappelle que la société Gan assurances est l'assureur de l'immeuble depuis 2009 et que, quoi qu'il en soit, le fait générateur de la garantie ne peut être que la survenance du dommage et non pas le vice constructif lui-même.

Le syndicat des copropriétaires soutient enfin qu'à aucun moment, l'expert judiciaire n'a retenu que l'affaissement du plancher relevait d'un défaut d'entretien, de sorte que la société Gan assurances n'est pas fondée à se prévaloir de ce que l'affaissement du plancher n'est pas accidentel.

Enfin, par conclusions notifiées le 15 mai 2026, la société Gan assurances demande au tribunal de :
- A titre principal :
- Constater que le fait dommageable, à savoir le sous-dimensionnement structurel du plancher des appartements n° 23, 24, 25 et 26 de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 1], remonte à plus de 20 ans avant le dépôt du rapport d'expertise et est, en toute hypothèse, antérieur à la prise d'effet initiale de la garantie souscrite auprès de la société Gan assurances ;
- Juger en conséquence que les conditions de mobilisation de la garantie " base fait dommageable " ne sont pas remplies au sens des dispositions des articles L. 124-1-1 et L. 124-5 du code des assurances ;
- Juger que la définition légale et contractuelle du fait dommageable s'entend exclusivement de la cause génératrice du dommage et non de la réclamation du tiers lésé, conformément à la jurisprudence constante de la Cour de cassation ;
- Juger que les désordres constatés ne présentent aucun caractère accidentel en l'absence d'événement soudain, aléatoire et imprévu, mais résultent d'un défaut d'entretien et d'un vice structurel anciens ;
- Juger que la garantie responsabilité civile n'est pas applicable en l'absence de dommages immatériels consécutifs à des dommages matériels garantis ;
- En conséquence :
- Juger que les garanties souscrites par le syndicat des copropriétaires auprès de la société Gan assurances ne sont pas mobilisables ;
- Débouter Mme [P] [V] de l'intégralité de ses prétentions en ce qu'elles sont dirigées contre la société Gan assurances ;
- Rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires tendant à être relevé et garanti de toute condamnation prononcée à son encontre ;
- A titre subsidiaire, s'il était jugé que les garanties souscrites auprès de la SA Gan assurances sont mobilisables :
- Constater que Mme [P] [V] ne justifie pas de la réalité de son préjudice locatif ;
- Débouter Mme [P] [V] de l'ensemble de ses prétentions ;
- En tout état de cause :
- Juger que le préjudice locatif allégué par Mme [P] [V] ne peut s'analyser que sous l'angle d'une perte de chance ;
- Fixer le taux de perte de chance à un maximum de 25 % sur la base d'un loyer hors charges mensuel de 372 euros et pour une période de 27 mois, soit une indemnisation maximale de 2 511 euros ;
- Condamner tout succombant à lui payer une indemnité de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

A cet effet, la société Gan assurances fait tout d'abord valoir que ses garanties de responsabilité civile ne sont pas applicables, dans la mesure où le fait dommageable, c'est-à-dire la cause génératrice du dommage (et non l'apparition des désordres ou leur révélation), est antérieur à la prise d'effet de ses garanties. Elle précise que les conditions générales sont opposables au syndicat des copropriétaires qui a signé les conditions particulières, lesquelles opèrent un renvoi vers les conditions générales. Elle souligne ensuite que le sous-dimensionnement structurel, ancien, du plancher, est antérieur à la prise d'effet du contrat, ce qu'établit l'expertise judiciaire. Elle développe en outre que la garantie "base dommageable" est distincte de la garantie "base réclamation" et trouve à s'appliquer à la cause génératrice survenue durant la période de garantie et non à celle intervenue antérieurement.

A titre subsidiaire, la société Gan assurances soutient que selon le règlement de copropriété, les lambourdes, le parquet ou tout autre revêtement formant sol, sont exclus des parties communes, de sorte que la dalle OSB, support du revêtement du sol, est une partie privative.

Elle ajoute que le dommage immatériel indemnisable doit être la conséquence directe et immédiate d'un dommage matériel lui-même garanti et observe que l'affaissement n'est pas garanti ; qu'aucune garantie effondrement n'a été souscrite par le syndicat des copropriétaires ; que, par ailleurs, la garantie " dégât des eaux " n'est pas mobilisable alors que le désordre relève d'un défaut d'entretien et d'un vice structurel ancien excluant l'aléa ; que les travaux de remise en état sont des travaux d'entretien, excluant ainsi la notion d'accident garanti.

Enfin, elle développe que le préjudice invoqué s'analyse comme une perte de chance de percevoir le loyer, à un taux de 25 % sur une base de 372 euros mensuels hors charges, Mme [P] [V] ne démontrant pas que son appartement aurait été continuellement loué sur l'intégralité de la période du 1er mai 2021 au 30 juillet 2024, le bail arrivant à échéance au 25 février 2022 et aucune quittance de loyers n'étant produite pour les périodes antérieures et postérieures.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu'il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger’, que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. 



1. Sur les demandes présentées à l'encontre du syndicat des copropriétaires 

1.1. Sur la demande indemnitaire de Mme [P] [V]

Selon l'article 14 dernier alinéa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, en vigueur à compter du 1er juin 2020, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Cet article pose une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires, corollaire de l'obligation pour le syndicat d'entretenir les parties communes et de maintenir les éléments d'équipement collectif en bon état de fonctionnement.

En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise judiciaire du 19 décembre 2022 les éléments suivants :

- P. 16 : le sinistre se situe au 1er étage de l'immeuble, concernant les appartements n° 25 à 27, ainsi que le couloir les desservant ;

- P. 17 : le plancher est constitué de la partie inférieure du rez-de-chaussée jusqu'à sa partie supérieure dans les appartements d'un faux plafond en plaques de plâtre, d'un plénum comprenant les réseaux (canalisations, réseaux électriques), d'un lattis de bois plâtré, d'une solive en bois, d'une dalle OSB, d'un revêtement de sol ;

- P. 19 à 25 : la dégradation de la sous-face du plancher, sous le bac à douche de l'appartement n° 26, a été constatée par l'expert judiciaire ; les solives soutenant le plancher sous le bac à douche sont fortement dégradées par l'eau ; la dégradation des solives en bois affecte le plancher de l'appartement n° 27 ; dans l'appartement n° 25, le bac à douche est surélevé par rapport au sol et sa faïence découpée en suivant la pente du sol ; dans ce même appartement, le plancher présente un " affaissement important avec une pente se dirigeant vers l'entrée et vers la salle d'eau de l'appartement " ; " l'affaissement est davantage prononcé dans l'appartement n° 25 que dans l'appartement n° 26" ; " au niveau de l'entrée de l'appartement n° 25, on constate la dégradation du plancher. La dalle OSB se délite " ; " l'examen des revêtements muraux et des plinthes des deux appartements met en évidence que l'affaissement du plancher est antérieur aux travaux de rénovation. On note l'absence de vide sous plinthe et de fissures en partie haute des cloisons " ; " l'analyse du rapport de septembre 2022 [établi par la SARL J. Buffo Ingénierie] met en évidence […] la nécessité d'évacuer les appartements, […] une dégradation avancée (état de putréfaction) des planchers bois et des solives, un sous-dimensionnement des solives en contrainte et en flèche " ;

- P. 27-28 : " les travaux de rénovation (remplacement du receveur de douche, plinthes), relativement anciens (datant de plus à 10 ans) de l'appartement n° 25, ont été réalisés après l'affaissement du plancher. La déformation du plancher est excessive […]. Ces éléments confirment l'ancienneté de ce désordre sans lien de causalité avec la fuite sur le bac à douche de l'appartement n° 26 (bac à douche qui est situé de l'autre côté du mur de refend et affecte un autre plancher), ni avec les projections d'eau supposées. Suivant nos constatations, l'affaissement du plancher des appartements n° 25 et 26 est donc ancien. Nous estimons que son origine remonte à plus de 20 ans et est consécutives à un sous-dimensionnement structurel du plancher. […] L'intervention de [la société J. Buffo Ingénierie] a permis de vérifier le dimensionnement du plancher et a conclu à un sous-dimensionnement, ce qui confirme notre avis technique. Des constatations effectuées lors des sondages mettent également en évidence que les fuites d'eau ne sont pas à l'origine de l'affaissement. Les multiples et anciennes fuites sur les salles d'eau des appartements ne sont donc pas à l'origine de l'affaissement des planchers des appartements 25 et 26, ni de celui des appartements 23 et 24 " ;

- P. 28-29 : S'agissant de la dégradation du plancher sous l'appartement 27 et sous le bac à douche de l'appartement 26, " ce désordre est consécutif à une mauvaise réalisation de la douche. […] Ces défauts sont à l'origine de légères infiltrations d'eau au niveau du receveur de douche qui ont, au fil des années, dégradé le plancher et les solives en bois, aggravant de fait la stabilité du receveur et provoquant des infiltrations plus importantes en sa périphérie, jusqu'à occasionner des infiltrations sous le porche. La dégradation des solives est donc bien antérieure à février 2021. […] " ;

- P. 29-30 : " l'origine des dégradations réside, d'une part, dans l'affaissement ancien (remontant à plus de 20 ans) du plancher des appartements 23, 24, 25 et 26 et, d'autre part, dans une mauvaise réalisation de la douche de la salle d'eau de l'appartement n° 26 […]. Les travaux de remise en état relèvent de l'entretien du bâtiment. Les projections d'eau et les inondations, supposément provoquées par le locataire […] ont entraîné des conséquences uniquement sur le revêtement de sol et le plancher OSB, mais pas, selon nous, sur l'affaissement du plancher. […] En outre, l'affaissement du plancher a également engendré des fuites sur les bacs à douche des salles de bains et dégradé également les planchers OSB et les revêtements de sols. Les investigations menées par le bureau d'études techniques dans le cadre de la mise en sécurité de l'immeuble confirment le sous-dimensionnement structurel des solives supportant le plancher des appartements 23, 24, 25, 26, ce qui est à l'origine des désordres. […] Il est certain que le fléchissement initial du plancher, du fait du sous-dimensionnement des solives, a entraîné des défauts d'étanchéité sur les receveurs de douches des appartements et consécutivement des fuites. […] ".

Ainsi, le rapport d'expertise judiciaire établit que l'affaissement du plancher de l'appartement n° 25 appartenant à Mme [P] [V] trouve son origine dans un sous-dimensionnement du plancher, précisément, " des solives en contrainte et en flèche ", à l'exclusion des multiples fuites d'eau ayant affecté les salles d'eau des appartements, le sous-dimensionnement des solives se trouvant toutefois lui-même à l'origine de défauts d'étanchéité des receveurs, ayant affecté les revêtements de sols et la dalle OSB située juste en-dessous.

L'affaissement pré-existait donc à la réalisation des travaux de rénovation de la salle d'eau (remplacement du receveur, des plinthes), dès lors que la faïence a été découpée en suivant la pente du sol.

Le sous-dimensionnement des solives, à l’origine de l’affaissement du plancher, engage la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires, au titre d'un dommage causé au copropriétaire, trouvant son origine dans les parties communes de l'immeuble.

Mme [P] [V] produit (pièce n°4), quant à elle, un bail conclu le 25 février 2019 pour une durée de 3 ans renouvelable, conclu avec Mme [U] [N], par lequel elle lui donnait à bail studio de 16 mètres carrés, appartement n° 25, en contrepartie du paiement d'un loyer mensuel hors charges de 372 euros, 390 euros charges comprises.

Elle verse également aux débats (pièce n° 5) un courrier de son assureur du 3 mai 2022, selon lequel il lui a été confirmé que son " contrat [prévoyait] une garantie " perte de loyers " limitée à 12 mois " et qu'à ce jour " les douze mois ont été indemnisés et [qu'il ne pourrait] intervenir au-delà ".

Elle produit en outre (pièce n 6) un courriel qui lui a été adressé par le syndic le 14 mai 2021, lui demandant de " faire en sorte que [son] logement n° 25 ne soit plus occupé ", le syndic attestant (pièce n° 7) le 30 juin 2022 que le bien " a fait l'objet d'une demande de non-occupation suite au sinistre […] du 2 février 2021 ", " à ce jour une expertise judiciaire [étant] en cours et [confirmant] pour le moment dans un pré-rapport du 9 juin 2022 l'impossibilité d'occuper [le] logement. "

Le syndic a encore attesté le 10 novembre 2023 (pièce n° 8 de Mme [P] [V]) que " le logement [n'était] toujours pas en état d'occupation à ce jour " et, le 6 février 2024 (pièce n° 9 de Mme [P] [V]) que les travaux de remise en état du plancher allaient être réalisés prochainement, conformément à la décision de l'assemblée générale du 19 décembre 2023, " [l'appartement] ne pouvant être habitable avant la réalisation de ces travaux".

Enfin, un procès-verbal de réception sans réserve des travaux de reprise des planchers de l'appartement n° 25 est produit (pièce n° 10 de Mme [P] [V]), "la date retenue pour l'achèvement partiel des travaux (reste le cuvelage de la fosse et de la machinerie ascenseur", étant fixée au 25 juillet 2024.

Ainsi, Mme [P] [V] prouve qu'un bail de location de l'appartement vide était en cours au moment de la constatation de l'affaissement des planchers, qui a donné lieu au rapport de la société J. Buffo Ingénierie de mai 2021.

Ce bail était reconductible tacitement, selon les dispositions des articles 10 et suivants de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L'assureur Mme [P] [V], quant à lui, l'a indemnisée de pertes de loyers durant 12 mois, correspondant au maximum de sa garantie.

Par conséquent, Mme [P] [V] prouve, par ces éléments, qu'elle a perdu, de manière certaine, entre mai 2021 et février 2022 inclus, 10 mois de loyers, d'un montant hors charges de 372 euros, étant précisé que les charges locatives ne sont pas un profit du bailleur, puisqu'il s'agit uniquement pour le locataire de rembourser au bailleur les coûts liés aux charges du logement, inexistants en son absence.

Ensuite, le bail étant reconductible tacitement sur une durée de 3 ans et, considérant sa nature, il sera retenu que Mme [P] [V] a perdu, jusqu'en juillet 2024 inclus, une somme mensuelle de 372 euros.

Ainsi, Mme [P] [V] a perdu, sur 39 mois, un montant total de loyers hors charges de 14 508 euros (372 × 39), mais obtenu une indemnisation de 4 680 euros de son assureur (390 × 12), soit un préjudice de 9 828 euros, montant au paiement duquel le syndicat des copropriétaires sera condamné.

S’agissant d’une indemnité, les intérêts au taux légal courront à compter du présent jugement.


1.2. Sur la demande d'annulation de la résolution n° 28 votée par l'assemblée générale du 22 avril 2024

En droit, les articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 ne donnent pas à chacun des copropriétaires le droit d'obtenir, par principe, une décision favorable de l'assemblée générale. Ils laissent à cette dernière la latitude de refuser ou d'accepter la demande qui est faite sans avoir à justifier sa position.

Toutefois, est abusive une décision qui est prise pour favoriser certains copropriétaires majoritaires ou qui est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires.

Dès lors, une décision, bien qu'intervenue dans des formes régulières et prise dans la limite des pouvoirs du syndicat, est susceptible d'une action en contestation, au titre d'un abus de majorité.

En l'espèce, la recevabilité de l'action de Mme [P] [V] en annulation de la résolution n° 28 de l'assemblée générale de copropriété du 22 avril 2024 n'est aucunement contestée.

Par le vote de la résolution n° 28 (pièce n° 2 de Mme [P] [V]), l'assemblée générale a refusé d'octroyer une indemnisation de 9 750 euros à Mme [P] [V] au titre de son préjudice de pertes locatives, consécutif à l'affaissement du plancher, dû à son sous-dimensionnement structurel.

Cependant, ainsi que précédemment retenu (point 1.1 du jugement), Mme [P] [V] est fondée à être indemnisée de cette perte de loyers, qui engage la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires.

Il s'ensuit que c'est par un abus de majorité que l'assemblée générale s'est refusée à indemniser Mme [P] [V].

Par conséquent, la décision n° 28 de l'assemblée générale du 22 avril 2024, caractérisant un abus de droit, sera annulée.


2. Sur les demandes en garantie formulées à l'encontre de la SA Gan assurances

Selon l'article L. 124-1-1 du code des assurances, au sens du présent chapitre, constitue un sinistre tout dommage ou ensemble de dommages causés à des tiers, engageant la responsabilité de l'assuré, résultant d'un fait dommageable et ayant donné lieu à une ou plusieurs réclamations. Le fait dommageable est celui qui constitue la cause génératrice du dommage. Un ensemble de faits dommageables ayant la même cause technique est assimilé à un fait dommageable unique.

L'article L. 124-5 du même code prévoit que la garantie est, selon le choix des parties, déclenchée soit par le fait dommageable, soit par la réclamation. Toutefois, lorsqu'elle couvre la responsabilité des personnes physiques en dehors de leur activité professionnelle, la garantie est déclenchée par le fait dommageable. Un décret en Conseil d'Etat peut également imposer l'un de ces modes de déclenchement pour d'autres garanties.
Le contrat doit, selon les cas, reproduire le texte du troisième ou du quatrième alinéa du présent article.
La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d'effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d'expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre.
La garantie déclenchée par la réclamation couvre l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d'expiration de la garantie, et que la première réclamation est adressée à l'assuré ou à son assureur entre la prise d'effet initiale de la garantie et l'expiration d'un délai subséquent à sa date de résiliation ou d'expiration mentionné par le contrat, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs des sinistres. Toutefois, la garantie ne couvre les sinistres dont le fait dommageable a été connu de l'assuré postérieurement à la date de résiliation ou d'expiration que si, au moment où l'assuré a eu connaissance de ce fait dommageable, cette garantie n'a pas été resouscrite ou l'a été sur la base du déclenchement par le fait dommageable. L'assureur ne couvre pas l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres s'il établit que l'assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de la souscription de la garantie.
Le délai subséquent des garanties déclenchées par la réclamation ne peut être inférieur à cinq ans. Le plafond de la garantie déclenchée pendant le délai subséquent ne peut être inférieur à celui de la garantie déclenchée pendant l'année précédant la date de la résiliation du contrat. Un délai plus long et un niveau plus élevé de garantie subséquente peuvent être fixés dans les conditions définies par décret.
Lorsqu'un même sinistre est susceptible de mettre en jeu les garanties apportées par plusieurs contrats successifs, la garantie déclenchée par le fait dommageable ayant pris effet postérieurement à la prise d'effet de la loi n° 2003-706 du 1er août 2003 de sécurité financière est appelée en priorité, sans qu'il soit fait application des quatrième et cinquième alinéas de l'article L. 121-4.
Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas aux garanties d'assurance pour lesquelles la loi dispose d'autres conditions d'application de la garantie dans le temps.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit les conditions particulières du contrat n° A13136 091354264 " propriétaire non occupant " qu’il a souscrit, représenté par le cabinet Cimpa en qualité de syndic, à effet au 30 avril 2009 à 00h, conclu le 15 avril 2009 (pièce n° 1), lesquelles stipulent que " les présentes dispositions particulières complètement les dispositions générales A 565. Vous reconnaissez avoir reçu, préalablement à la prise d'effet du présent contrat, un exemplaire de ces documents". Le syndicat des copropriétaires a ainsi reconnu, par sa signature des conditions particulières le 15 avril 2009, avoir reçu connaissance des conditions générales A 565, avant sa signature de ce contrat.

La société Gan assurances est donc fondée à opposer au syndicat des copropriétaires les clauses de ces conditions générales.

La société Gan assurances produit les conditions générales A 565 (06-2008) (pièce n° 2), applicables au contrat.

Si le contrat est souscrit en base fait dommageable, c'est l'assureur qui couvre ou couvrait le risque à la date du fait dommageable qui doit sa garantie et cela, quel que soit le moment de la réclamation.
Le fait dommageable au sens des articles L. 124-1-1 et L. 124-5 du code des assurances est celui qui constitue la cause génératrice du dommage.
Il appartient à l'assureur d'indiquer expressément dans la police si la garantie est déclenchée par la réclamation ou par le fait dommageable. 

Au cas présent, les conditions générales stipulent (article 13, " responsabilité civile du fait de l'immeuble ", p. 17-18) :
" Lorsque le souscripteur agit en tant que syndic des copropriétaires, notre garantie s'applique à la responsabilité que le syndicat peut encourir aux termes de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 pour les dommages provenant d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien des parties communes de l'immeuble […]

Modalités d'application des garanties dans le temps : la garantie est déclenchée par le fait dommageable.
La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d'effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d'expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre […] "

Ainsi, les conditions générales, stipulent que la garantie est déclenchée par le fait dommageable et ce fait dommageable correspond au fait générateur du dommage.

Or, la SARL J. Buffo Ingénierie, dans son rapport de mai 2021 (pièce n° 6 de la SA Gan assurances) ne conclut pas quant à l'origine de l'affaissement du plancher, ne faisant que préconiser le renforcement du plancher.

L'expert judiciaire (p. 29-30) retient quant à lui que l'affaissement du plancher trouve son origine dans un vice structurel de sous-dimensionnement des solives le soutenant, remontant à plus de 20 ans.

Il motive son avis, comme indiqué au point 1.1 du jugement, en expliquant (p. 27) que " les travaux de rénovation (remplacement du receveur de douche, plinthes), relativement anciens (datant de plus à 10 ans) de l'appartement 25, ont été réalisés après l'affaissement du plancher ", ce qu'il déduit notamment de ce que la faïence habillant le receveur de douche, surélevé par rapport au plancher, a été découpée en suivant la pente du sol.

L’expert judiciaire a ainsi déterminé, sans être techniquement contredit que l'affaissement du plancher remonte à plus de 20 ans, ce qu'il motive, qui plus est, factuellement, au vu de la date de réalisation des travaux de rénovation de l'appartement n° 25, effectués alors que le plancher était déjà affaissé.

Le vice structurel de sous-dimensionnement des solives, à l'origine de l'affaissement du plancher, est donc antérieur à la souscription par le syndicat du contrat d'assurance le 15 avril 2009.

Dès lors, la cause génératrice du dommage étant antérieure à la conclusion du contrat, la société Gan assurances ne doit pas sa garantie.

Les demandes dirigées à son encontre par Mme [P] [V] et le syndicat des copropriétaires seront par conséquent rejetées.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de l'instance.

Ainsi qu'il en fait la demande et en application de l'article 699 du code de procédure civile, Me [L] [B] sera autorisé à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provisions.

Partie tenue aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer une indemnité de 3 000 euros à Mme [P] [V] et une indemnité de 1 000 euros à la SA Gan assurances au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.
 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision publique par mise à disposition au greffe, en premier ressort, contradictoire, assortie de plein droit de l'exécution provisoire,

Annule la décision n° 28 de l'assemblée générale du 22 avril 2024 des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 1] ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son syndic la société Foncière immobilière transaction, à payer à Mme [P] [V] une indemnité de 9 828 euros en réparation de son préjudice locatif, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Déboute Mme [P] [V] du surplus de sa demande indemnitaire ;

Déboute Mme [P] [V] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son syndic, la société Foncière immobilière transaction, de leurs demandes dirigées à l'encontre de la société Gan assurances ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son syndic la société Foncière immobilière transaction, aux dépens de l'instance ;

Autorise Me Jérôme Francès-Lagarrigue à recouvrer directement contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son syndic la société Foncière immobilière transaction, ceux des dépens dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provisions ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son syndic la société Foncière immobilière transaction, à payer à Mme [P] [V] une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son syndic la société Foncière immobilière transaction, à payer à la société Gan assurances une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 1] de sa demande au titre des frais irrépétibles.


Le Greffier, La Présidente,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'organisation judiciaire 213-7, code des assurances L124-1-1, code des assurances L124-5). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-07T21:40:11.065Z.