Tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, 7 septembre 2026, n° 24/03660

délivrée 
à
SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS [T]
Me Estelle MARQUES FREIRE
 

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe 
 DE [Localité 1]
 **** Le 07 Septembre 2026
1ère Chambre Civile
 
N° RG 24/03660 - N° Portalis DBX2-W-B7I-KS42



JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant : 

S.C.I. [S], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 481 987 725, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

 
à :

S.A.S. LES ARCHES METROPOLE, inscrite au RCS de [Localité 2] sous le n° 452 369 721, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELARL MERLY CHEVALIER LECHARPENTIER GLOTIN, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant, Me Estelle MARQUES FREIRE, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant


Rendu par mise à disposition au greffe le jugement non qualifiée suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 8 Juin 2026 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, juge statuant comme juge unique, assisté de Nathalie FORINO, greffière présente lors des débats et de Jacqueline PETRANTONI, greffière présente lors de la mise à disposition, et qu'il en a été délibéré.

Ledit jugement a été mis en délibéré au 7 Septembre 2026.







EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 23 mars 2023, la SCI [S] (en qualité de promettant) et la SAS Les arches métropole (en qualité de bénéficiaire) ont conclu une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier situé à Milhaud pour un prix de 2.400.000 euros. Cet acte prévoyait une indemnité d’immobilisation d’un montant de 240.000 euros. 

La promesse unilatérale de vente mentionnait que le bien n’était pas raccordé au réseau d’assainissement collectif et contenait plusieurs conditions suspensives, dont l’une tenait à l’obtention d’un permis de construire et l’autre prévoyait que le raccordement au réseau d’assainissement collectif ne devrait pas entraîner « un surcoût substantiel ou une modification substantielle de la consistance, des modalités ou des délais de réalisation du projet ». 

Par courrier du 12 janvier 2024, la société Les arches métropole a écrit à la SCI [S] avoir obtenu un avis défavorable de la direction de l’eau de Nîmes Métropole et que l’obtention d’un permis de construire impliquait l’installation d’un dispositif d’assainissement non collectif dont le coût substantiel d’étude et de réalisation remettait en cause l’équilibre financier de l’opération. Elle indiquait qu’elle considérait la promesse de vente caduque et renoncer ainsi à celle-ci. 

Le 7 février 2024, la direction de l’eau de [Localité 1] Métropole a indiqué que l’immeuble pourrait être raccordé au réseau public d’eau potable et au réseau public d’assainissement collectif. 

Par courrier du 27 avril 2024, la SAS Les arches métropole a maintenu que ce raccordement constituerait un surcoût substantiel, entraînant la caducité de la promesse de vente. 

Par courrier du 3 juillet 2024, la SCI [S] a mis en demeure à la SAS Les arches métropole de lui régler la somme de 240.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, en vain. 

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 décembre 2025, la SCI [S] demande au tribunal judiciaire de condamner la SAS Les arches métropole à lui payer : 
la somme de 240.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2024, la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, la somme de 5.000 euros, ainsi qu’aux entiers dépens, Elle conclut également au rejet de l’intégralité des demandes de la SAS Les arches métropole et demande de ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à venir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 mai 2026, la SAS Les arches métropole demande au tribunal judiciaire de : 
débouter la SCI [S] de l’ensemble de ses demandes ; condamner la SCI [S] à lui payer la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; condamner la SCI [S] à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;en tout état de cause, si le tribunal venait à faire droit aux demandes de la SCI [S], écarter l’exécution provisoire de droit au vu des circonstances manifestement excessives qu’elle produirait à son égard. 
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens. 

Par ordonnance du 5 mars 2026, le juge de la mise en état a fixé la clôture au 26 mai 2026. A l’audience du 8 juin 2026, le conseil du demandeur a indiqué ne pas s’opposer au rabat de l’ordonnance de clôture sollicité par le défendeur. La décision a été mise en délibéré au 7 septembre 2026. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture

Au vu de l’accord des parties, il convient d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture du 5 mars 2026 et de clôturer l’instruction à la date de l’audience, avant l’ouverture des débats. 

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

En application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente contient plusieurs conditions suspensives dont l’une a trait au raccordement du bien au réseau d’assainissement collectif. Il est stipulé que ce raccordement « ne devra pas entraîner un surcoût substantiel ou une modification substantielle de la consistance, des modalités ou des délais de réalisation du projet. 
Pour le cas où les études, analyses et sondages diligentés par le bénéficiaire révéleraient des sujétions particulières liées (conditions suspensives n° 1, 3 à 9) les parties se rapprocheront pour convenir des suites à donner à la présente promesse de vente. 
Faute d’accord survenu entre les parties dans les soixante (60) jours, hors mois d’août, les présentes seront caduques sans indemnité de part et d’autre, les frais engagés par le bénéficiaire restant à sa charge exclusive ». 

La société Les arches métropole soutient que la promesse de vente est caduque en raison de la non réalisation de cette condition suspensive pour deux motifs : le raccordement au réseau d’assainissement collectif entraînerait un surcoût substantiel et une modification substantielle des délais de réalisation du projet. 

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la société Les Arches métropole de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention, c'est à dire que le raccordement au réseau d’assainissement collectif de l’immeuble entraînerait un surcoût substantiel et une modification importante des délais de réalisation du projet. 

Le 7 février 2024, la direction de l’eau de [Localité 1] Métropole a émis un accord de principe sur le raccordement au réseau public d’eaux usées et a indiqué « Un raccordement et un regard de visite eaux usées (faisant office de boîte de branchement) sera réalisé par la direction de l’Eau de [Localité 1] Métropole. Les dits travaux seront à charge financière du demandeur, en fonction des longueurs nécessaires au raccordement et selon les prix fixés aux marchés de travaux ». 

S’agissant de la participation au financement de l’assainissement collectif, il est précisé, au vu de la création de surface de plancher mentionnée dans le projet (1.827 m²), une participation d’un montant de 14.334,32 euros. 

C’est à juste titre que la SAS Les arches métropole fait valoir que cette somme ne correspond pas au coût des études supplémentaires et des travaux de raccordement à la charge de l’acquéreur. Toutefois, il lui appartient de démontrer à combien s’élèverait le coût de ce raccordement, ce qu’elle ne fait pas. Le seul élément versé aux débats est un courriel daté du 18 décembre 2023 qui évalue à 50.000 euros l’étude de faisabilité et entre 75.000 et 95.000 euros les travaux de « dispositif autonome d’assainissement ». Cette évaluation correspond à la création d’un système autonome et non au coût d’un raccordement au réseau collectif. En définitive, la SAS Les arches métropole ne démontre pas que le raccordement au réseau collectif d’assainissement entraînerait un « surcoût substantiel ». 

La défenderesse n’établit pas davantage en quoi le raccordement au réseau d’assainissement collectif, pour lequel un accord de principe a été émis le 7 février 2024, conduirait à un allongement considérable des délais de réalisation du projet de construction. La SAS Les arches métropoles a toujours eu connaissance de l’absence de raccordement de l’immeuble au réseau d’assainissement collectif et donc de la nécessité d’envisager des travaux de raccordement ou de création d’un système autonome. Elle ne fournit en outre aucune information précise sur les délais initiaux de réalisation de son projet, étant précisé que le délai de réitération de la promesse de vente expirait le 31 août 2024, soit plusieurs mois après l'accord de principe au raccordement de l'immeuble au réseau public d'assainisssement.

La condition suspensive tenant au raccordement au réseau d’assainissement collectif est donc réputée accomplie. 

La promesse de vente prévoit le paiement d’une indemnité d’immobilisation de 240.000 euros par le bénéficiaire dans le cas où il ne lèverait pas l’option dans le délai conventionnellement prévu alors que toutes les conditions suspensives seraient réalisées ou réputées accomplies en application de l’article 1304-3 du code civil. 

Au vu des développements précédents, la SAS Les arches métropole est redevable de l’indemnité d’immobilisation et sera condamnée à payer à la SCI [S] la somme de 240.000 euros. 

En application de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. En outre, il est constant que la créance d'une somme d'argent dont le principe et le montant résultent de la loi ou du contrat et non de l'appréciation du juge porte intérêt dès la sommation de payer.

Par conséquent, la somme de 240.000 euros produira des intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024, date de la mise en demeure. 

Sur les demandes de dommages-intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. 

En l’espèce, la SCI [S] ne démontre pas avoir subi un préjudice indépendant de ce retard et sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts. 

La demande de dommages-intérêts de la SAS Les arches métropoles pour procédure abusive sera rejetée au vu des développements précédents. 

Sur les demandes accessoires

La SAS Les arches métropole perd le procès et sera condamnée aux dépens. En outre, l’équité commande sa condamnation à payer à la SCI [S] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Aucune circonstance ne permet d’écarter l’exécution provisoire. La SAS Les arches métropole soutient que le montant des condamnations aurait des conséquences manifestement excessives et irrémédiables sans en justifier. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort : 

Ordonne le rabat de l’ordonnance de clôture du 5 mars 2026 et fixe la clôture de l’instruction au jour de l’audience, avant l’ouverture des débats ; 

Condamne la SAS Les arches métropole à payer à la SCI [S] la somme de 240.000 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024 ; 

Rejette la demande de dommages-intérêts de la SCI [S] ; 

Rejette les demandes de la SAS Les arches métropole ; 

Condamne la SAS Les arches métropole aux dépens ; 

Condamne la SAS Les arches métropole à payer à la SCI [S] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision. 

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente juge et par Jacqueline PETRANTONI, greffière présente lors de son prononcé.

Le Greffier, Le Président,











En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement, ladite ordonnance à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 3] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.