Tribunal judiciaire de Bayonne, 1ère chambre, 7 septembre 2026, n° 25/01016

N° RG 25/01016 - N° Portalis DBZ7-W-B7J-FX3J minute n° 26/341 
du 07/09/2026

Grosse et expédition le :
aux avocats 

JUGEMENT DU 07 Septembre 2026



Par mise à disposition au Greffe du TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE - 1ère chambre, a été rendu le jugement dont la teneur suit :

Composition :

[...], Vice-présidente, désignée en qualité de Juge unique par décision prise en présence des avocats des parties

Assistée de [...], Greffière principale, présente à l’appel des causes, aux débats et au prononcé par mise à disposition au greffe


ENTRE :

S.C. LASA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SCP ABC AVOCAT, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 47

Demandeur(s)

D’UNE PART,


ET :

S.A.S. AU P’TI BISTRO, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par la SCP CDM, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 10


Défendeur(s)

D’AUTRE PART,


A l’audience du 08 Juin 2026, LE TRIBUNAL :

Après avoir entendu la SCP ABC AVOCAT, la SCP CDM, avocats, en leurs conclusions et plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré au 07 Septembre 2026.

LE TRIBUNAL a statué en ces termes :





EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’avocat signé le 22 septembre 2017, la Société Civile Immobilière (S.C.I) LASA, au capital de 250.000 Euros, dont le siège social est situé sis [Adresse 1], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Bayonne sous le n°424 109 346, a donné à bail à usage commercial avec prise d’effet au 27 septembre 2017 (et expiration le 26 septembre 2026) à la Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle (S.A.S.U) AU P’TI BISTRO, au capital de 15.000 Euros, dont le siège social est situé sis [Adresse 2], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Bayonne sous le n°831 724 471, les locaux situés au rez-de chaussée de l’immeuble à usage mixte situé sis [Adresse 2], figurant au plan cadastral de ladite commune sous les mentions suivantes : Section BY, parcelle n°[Cadastre 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2023, la S.C.I LASA a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire du bail commercial à la S.A.S.U AU P’TI BISTRO, de : 
- Mettre fin à l’infraction contractuelle relative à la réalisation de travaux sans autorisation préalable du bailleur, en rétablissant les locaux dans leur configuration d’origine, notamment en rétablissant les toilettes aménagées pour les personnes à mobilité réduite (PMR) et en ramenant la cuisine à ses dimensions ; 
- En justifier par la production d’un constat d’huissier ; 
- Produire la déclaration ou l’autorisation administrative préalable de travaux délivrés par les services municipaux de la ville de [Localité 1] ; 
- Rembourser au bailleur les frais du commandement. 

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2025, la S.C.I LASA a fait assigner la S.A.S.U AU P’TI BISTRO devant le tribunal judiciaire de Bayonne au visa des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, aux fins de : 

A titre principal, 

- Constater que la clause résolutoire telle que déclinée au bail en date du 22 septembre 2017 consenti par la S.C.I LASA à la S.A.S.U AU P’TI BISTRO pour les locaux [Adresse 2] est acquise depuis le 16 février 2023 soit un mois après délivrance du commandement du 16 janvier 2023, visant la clause résolutoire ; 
- Constater en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date ; 
- Condamner la S.A.S.U AU P’TI BISTRO à la remise en état des locaux tels que figurés sur le plan annexé au bail et sur le plan du maître d’œuvre de la S.A.S.U AU P’TI BISTRO soit : 
A la dépose des nouvelles cloisons et réimplantation des cloisons sur l’assieyye d’implantation originelle ; 
* Rétablissement du WC aux dimensions originelles ; 
* Dépose du bar actuel et réinstallation d’un bar similaire à celui d’origine et sur la même assiette.
- Condamner la S.A.S.U AU P’TI BISTRO à la remise en état dans un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir, sous peine passé ce délai d’une astreinte de 100 Euros par jour de retard et sous contrôle du Commissaire de Justice qu’il plaira à la Cour de nommer, et ce, aux frais de la S.A.S.U AU P’TI BISTRO, ledit Commissaire de Justice se voyant attribuer la mission de vérifier le parfait rétablissement des lieux ; 
- Ordonner l’expulsion de la S.A.S.U AU P’TI BISTRO et de tout occupant de son chef des locaux dont il s’agit dans le délai de deux mois à compter de la décision à intervenir et ce, sous astreinte de 100 Euros par jour de retard tel que prévu au bail ; 
- Condamner la S.A.S.U AU P’TI BISTRO au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 3.147,44 Euros à compter de la date de résiliation du 16 février 2023 jusqu’à justification de la libération totale des lieux, de leur remise en état dans leur configuration d’origine et de la remise des clés. 
- Condamner la S.A.S.U AU P’TI BISTRO au paiement d’une indemnité de 8.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- Condamner la S.A.S.U AU P’TI BISTRO aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement du 16 janvier 2023 et du constat d’huissier du 23 janvier 2023 tous deux dressés et notifiés par Maître [B] Huissiers de Justice outre notification à créancier inscrit……………..MEMOIRE.
A titre subsidiaire, 

Pour le cas où la clause résolutoire serait suspendue, 

- Condamner la S.A.S.U AU P’TI BISTRO à la remise en état des locaux, soit : 
* A la dépose des nouvelles cloisons et réimplantation des cloisons sur l’assiette d’implantation originelle ; 
* Rétablissement du WC aux dimensions originelles ; 
* Dépose du bar actuel et réinstallation d’un bar similaire à celui d’origine et sur la même assiette 
- Condamner la S.A.S.U AU P’TI BISTRO à la remise en état des locaux dans un délai de deux mois, à compter de la décision à intervenir, sous peine passé ce délai d’une astreinte de 100 Euros par jour de retard et sous contrôle du Commissaire de Justice qu’il plaira à la Cour de nommer, et ce, aux frais de la S.A.S.U AU P’TI BISTRO, ledit Commissaire de Justice se voyant attribuer la mission de vérifier le parfait rétablissement des lieux ;
- Condamner la S.A.S.U AU P’TI BISTRO au paiement d’une indemnité de 8.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- Condamner la S.A.S.U AU P’TI BISTRO aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement du 16 janvier 2023 et du constat d’huissier du 23 janvier 2023 tous deux dressés et notifiés par Maître [B] Huissiers de Justice outre notification à créancier inscrit……………..MEMOIRE.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 22 mai 2026 la S.C.I LASA sollicite du tribunal judiciaire de Bayonne au visa des articles L.145-41 du code de commerce et 1741 du code civil, de : - Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de la S.A.S.U AU P’TI BISTRO ; 

A titre principal, 
- Constater que la clause résolutoire telle que déclinée au bail en date du 22 septembre 2017 consenti par la S.C.I LASA à la S.A.S.U AU P’TI BISTRO pour les locaux [Adresse 2] est acquise depuis le 16 février 2023 soit un mois après délivrance du commandement du 16 janvier 2023, visant la clause résolutoire ; 
- Constater en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date ; 
- Condamner la S.A.S.U AU P’TI BISTRO à la remise en état des locaux tels que figurés sur le plan annexé au bail et sur le plan du maître d’œuvre de la S.A.S.U AU P’TI BISTRO, « avant travaux » soit : 
*A la dépose des nouvelles cloisons et réimplantation des cloisons sur l’assiette d’implantation originelle ; 
* Rétablissement du WC aux dimensions originelles ; 
* Dépose du bar actuel et réinstallation d’un bar similaire à celui d’origine et sur la même assiette.
- Condamner la S.A.S.U AU P’TI BISTRO à la remise en état dans un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir, sous peine passé ce délai d’une astreinte de 100 Euros par jour de retard et sous contrôle du Commissaire de Justice qu’il plaira à la Cour de nommer, et ce, aux frais de la S.A.S.U AU P’TI BISTRO, ledit Commissaire de Justice se voyant attribuer la mission de vérifier le parfait rétablissement des lieux ; 
- Ordonner l’expulsion de la S.A.S.U AU P’TI BISTRO et de tout occupant de son chef des locaux dont il s’agit dans le délai de deux mois à compter de la décision à intervenir et ce, sous astreinte de 100 Euros par jour de retard tel que prévu au bail ; 
- Condamner la S.A.S.U AU P’TI BISTRO au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 3.381,18 Euros à compter de la date de résiliation du 16 février 2023 jusqu’à justification de la libération totale des lieux, de leur remise en état dans leur configuration d’origine et de la remise des clés. 
- Condamner la S.A.S.U AU P’TI BISTRO au paiement d’une indemnité de 8.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- Condamner la S.A.S.U AU P’TI BISTRO aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement du 16 janvier 2023 et du constat d’huissier du 23 janvier 2023 tous deux dressés et notifiés par Maître [B] Huissiers de Justice outre notification à créancier inscrit……………..MEMOIRE.

A titre subsidiaire, 

Pour le cas où la clause résolutoire serait suspendue, ou que la résiliation judiciaire ne serait pas prononcée 

- Condamner la S.A.S.U AU P’TI BISTRO à la remise en état des locaux, soit : 
* A la dépose des nouvelles cloisons et réimplantation des cloisons sur l’assiette d’implantation originelle ; 
* Rétablissement du WC aux dimensions originelles ; 
* Dépose du bar actuel et réinstallation d’un bar similaire à celui d’origine et sur la même assiette 
- Condamner la S.A.S.U AU P’TI BISTRO à la remise en état des locaux dans un délai de deux mois, à compter de la décision à intervenir, sous peine passé ce délai d’une astreinte de 100 Euros par jour de retard et sous contrôle du Commissaire de Justice qu’il plaira à la Cour de nommer, et ce, aux frais de la S.A.S.U AU P’TI BISTRO, ledit Commissaire de Justice se voyant attribuer la mission de vérifier le parfait rétablissement des lieux ;
- Condamner la S.A.S.U AU P’TI BISTRO au paiement d’une indemnité de 8.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- Condamner la S.A.S.U AU P’TI BISTRO aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement du 16 janvier 2023 et du constat d’huissier du 23 janvier 2023 tous deux dressés et notifiés par Maître [B] Huissiers de Justice outre notification à créancier inscrit……………..MEMOIRE.

Au soutien de sa demande principale en résiliation du bail commercial, la S.C.I LASA se fonde sur les dispositions de l’article 1741 du code civil et L.145-41 du code de commerce pour solliciter l’acquisition de la clause résolutoire pour violation des articles 11.2.2 et 11.2.4 du contrat de bail commercial en ce qu’elle reproche à la S.A.S.U AU P’TI BISTRO d’avoir réalisé des travaux sans l’autorisation du bailleur visant à la fois à la suppression des toilettes PMR en violation des dispositions légales applicables aux établissements recevant du public mais également des travaux de démolition du bar et de modification d’implantation des cloisons. A titre subsidiaire, la S.C.I LASA sollicite l’acquisition de la clause résolutoire pour violation de l’article 11.2.1 du contrat de bail commercial dans la mesure où la S.A.S.U AU P’TI BISTRO n’a pas communiqué au bailleur un plan et un descriptif des travaux d’aménagement et de décoration. 

A l’appui de sa demande d’expulsion dans le délai de deux mois à compter de la décision à intervenir et sous astreinte de 100 Euros par jour de retard, la S.C.I LASA fait valoir au visa de l’article 19.2 du contrat de bail commercial le paiement par la S.A.S.U AU P’TI BISTRO d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail. 

Au soutien de sa demande subsidiaire de remise en état, la S.C.I LASA sollicite que la S.A.S.U AU P’TI BISTRO remette en état les locaux objet du contrat de bail dans l’état avant travaux correspondant au plan annexé au dudit contrat objet du litige.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 26 mai 2026, la S.A.S.U AU P’TI BISTRO sollicite sur le fondement des dispositions L145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, de : 

A titre principal, 
- Constater que les travaux réalisés par la S.A.S.U AU P’TI BISTRO relèvent de l’article 11.2.1 du contrat de bail commercial ; 
- Prononcer la nullité du commandement en date du 16 janvier 2023 ; 
En conséquence, 
- Débouter la S.C.I LASA de l’ensemble de ses demandes.

A titre subsidiaire, 
- Constater la bonne foi de la S.A.S.U AU P’TI BISTRO ;
- Débouter la S.C.I LASA de l’ensemble de ses demandes ; 
- Ordonner la suspension du jeu de la clause résolutoire compte tenu de la communication des plans et de l’autorisation des travaux obtenues par la Mairie de [Localité 1].

En tout état de cause, 
- Condamner la S.C.I LASA à verser à la S.A.S.U AU P’TI BISTRO la somme de 5.000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

Au soutien de sa demande principale, la S.A.S.U AU P’TI BISTRO invoque les articles 11.2 et suivants du contrat de bail commercial intitulé « travaux que le preneur peut effectuer » et plus précisément l’article 11.2.1 pour affirmer que les travaux réalisés dans les locaux loués sont des travaux d’aménagement ayant fait l’objet d’une autorisation administrative et réalisés sous la responsabilité d’un maître d’œuvre professionnel, qui ne nécessitent pas d’obtenir une autorisation du bailleur. Elle reproche par ailleurs à la S.C.I LASA de ne pas communiquer les annexes du bail commercial signé le 22 septembre 2017 et plus précisément les plans d’origine des locaux loués permettant d’attester qu’il n’existait pas de toilettes PMR au moment de la signature du contrat de bail à usage commercial. 

Au soutien de sa demande subsidiaire, la S.A.S.U AU P’TI BISTRO affirme avoir toujours investi pour améliorer l’état du local commercial sans y porter atteinte. 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 05 mars 2026 et a fixé la clôture au 28 mai 2026. L’affaire a été plaidée à l’audience du 08 juin 2026 pour être mise en délibéré à ce jour. 

Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il convient de se reporter à ces conclusions pour plus ample exposé des moyens.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L’article 1229 du code civil précise que la résolution met fin au contrat.

L'article L145-41 du Code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail portant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement devenu infructueux. Le commandement, doit à peine de nullité, mentionner ce délai. La clause résolutoire a pour but de sanctionner l'inexécution par le cocontractant des obligations découlant du bail commercial, faute d'avoir obtempéré dans le délai d'un mois consécutif à la mise en demeure qui lui a été auparavant signifiée. Ainsi, il appartient au bailleur d'établir que le preneur a contrevenu aux clauses et conditions du bail. La clause résolutoire ne peut être mise en œuvre que pour sanctionner un manquement à une clause expresse.

Conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte de l’article 19 intitulé « Clause résolutoire » du contrat de bail à usage commercial signé le 22 septembre 2017 entre la S.A.S.U AU P’TI BISTRO et la S.C.I LASA que : « à défaut d’exécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété (s’il existe) ou encore d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit ».

L’article 11.2 intitulé « Travaux que le preneur peut effectuer » du contrat de bail à usage commercial litigieux stipule que : 

Article 11.2.1 : « Le preneur pourra effectuer dans les lieux loués les travaux d’aménagement de décorations qui lui paraîtraient nécessaires, à la double condition de communiquer préalablement au bailleur un plan et un descriptif de ces travaux et que ces travaux ne puissent ni changer la destination de l’immeuble, ni nuire à sa solidité. »

Article 11.2.2 : « Tous les travaux comportant changement de distribution, démolition ou percement de murs, déplacements d’ouvertures ou de vitrines, démolition de poutres ou de planchers, devront faire l’objet d’une autorisation préalable et écrite du bailleur, lequel devra être destinataire d’un plan et d’un descriptif précis des travaux rédigés par un architecte ou un maître d’œuvre professionnel. » 

Article 11.2.3 : « Il en sera de même de toute installation nouvelle de stores, bannes, marquises, vérandas ou autres en saillie. »

Article 11.2.4 : « Outre l’accord du bailleur, le preneur devra justifier qu’il a reçu toutes les autorisations nécessaires et notamment celles de l’architecte des bâtiments de France – les locaux loués étant situés dans un périmètre sauvegardé – et celles du service d’urbanisme de la ville de [Localité 1]. » 

Article 11.2.5 : « Tous les travaux d’embellissements, améliorations, installations et constructions quelconques, y compris le cas échéant, ceux qui pourraient être imposés par les dispositions législatives ou réglementaires, faits par le preneur en cours de bail, deviendront lors du départ du preneur ou de ses ayants cause, la propriété du bailleur sans indemnité. Le bailleur ne pourra exiger la remise des lieux, en tout ou partie, dans l’état primitif, aux frais du preneur, que pour les travaux non autorisés par lui et qui n’auraient pas été imposés par des dispositions réglementaires ». 

Article 11.2.6 : « Il est toutefois précisé, en tant que de besoin, que les équipements, matériels et installations, tels que le cloisonnement par exemple, non fixés à demeure, et qui de ce fait ne peuvent être considérés comme immeubles par destination, resteront la propriété du preneur et devront être enlevés par lui, lors de son départ, à charge pour lui de remettre les lieux en état, après cet enlèvement. » 

En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat et notamment des procès-verbaux de constats établis par acte de commissaire de justice respectivement en date du 23 janvier 2023 et du 27 janvier 2023, après transport au sein du local objet du bail commercial litigieux sis [Adresse 2] à [Localité 1], des photographies des lieux et plans de rénovation en date du 16 janvier 2023, que le preneur la S.A.S.U AU P’TI BISTRO a réalisé des travaux début d’année 2023 :
- de démolition du bar et sa reconstruction ; 
- la construction du plancher en bois du nouveau bar ; 
- remise à niveau de caniveaux au sol pour le passage des réseaux ; 
- de démolition des anciennes cloisons ; 
- de réfection du plafond en BA13 de la cuisine ; 
- d’agrandissement de la cuisine ; 
- la construction de nouvelle WC ; 

Il ressort des déclarations du maître d’ouvrage que les travaux du local à usage commercial litigieux n’ont nécessité aucun travail impactant la structure de l’immeuble sans que cette information ne puisse être corroborée par l’annexe 4 relative au plan cadastral et l’annexe 5 relative au plan des locaux qui sont pourtant mentionnées dans le contrat de bail à usage commercial litigieux ou encore l’état des lieux d’entrée, de sorte que les seuls éléments qui permettent d’apprécier la nature des travaux sont les photographies et les procès-verbaux dressés par commissaire de justice lors de la réalisation des travaux. 

Au regard de ces éléments, il peut être reproché à la S.A.S.U AU P’TI BISTRO d’avoir réalisé des travaux qui auraient dû faire l’objet d’une autorisation préalable et écrite du bailleur après qu’il ait été tenu destinataire d’un plan et d’un descriptif précis des travaux rédigés par le maître d’œuvre professionnel conformément aux stipulations de l’article 11.2.2 du contrat de bail. 

En effet, il ressort des pièces que la démolition complète du bar et la construction de son propre plancher en bois ne caractérisent pas des travaux d’aménagement ou de décorations mais des travaux de création d’un nouvel ouvrage engendrant une réorganisation des lieux. De plus, les travaux de cloisonnement ont engendré l’agrandissement de la cuisine au détriment de la réduction de la taille des WC qui ne sont plus, à la lecture des plans versés à la procédure, accessibles aux Personnes à Mobilité Réduites tandis que le plan état des lieux (PDL) du maître d’ouvrage mentionnait l’existence de WC accessibles PMR. Par ailleurs, les travaux ont nécessité une remise à niveau des caniveaux au sol pour le passage des réseaux engendrant une réorganisation des infrastructures techniques. Dans ces circonstances, les travaux réalisés nécessitaient l’autorisation préalable et écrite du bailleur en ce qu’ils sont conséquents et modifient les lieux.

Si la S.A.S.U AU P’TI BISTRO justifie à la procédure l’autorisation de travaux qui lui a été délivrée par la Mairie de [Localité 1] le 19 décembre 2023 portant sur le réaménagement et l’agrandissement du restaurant situé sur le terrain sis [Adresse 2]-[Adresse 3], reste qu’elle est de mauvaise foi en ce que la demande d’autorisation effectuée le 2 octobre 2023 et complétée le 27 octobre 2023 est postérieure à la réalisation des travaux litigieux qui ont été constatés par commissaire de justice le 23 et 27 janvier 2023. 

Par ailleurs, les captures d’écran versées à la procédure par la S.A.S.U AU P’TI BISTRO attestent une fois de plus sa mauvaise foi en ce qu’elles ne démontrent pas que le preneur a obtenu l’autorisation préalable et écrite de son bailleur pour les travaux puisque les travaux décrits par constats d’huissier ne correspondent pas à la demande formulée par la partie défenderesse de création « d’une petite lucarne dans le mur » qui, de plus, a été refusée catégoriquement par la S.C.I LASA.

Il convient de constater que la S.A.S.U AU P’TIT BISTRO a manifestement manqué à son obligation de recueillir l’autorisation préalable et écrite de son bailleur la S.C.I LASA et de lui transmettre le plan et le descriptif des travaux envisagés par le maître d’ouvrage alors que ces derniers ne correspondent pas à de maigres travaux d’aménagement ou de décorations.

Ainsi, la S.C.I LASA est en droit de demander la résiliation de plein droit du bail à usage commercial dans la mesure où elle a fait signifier le 16 janvier 2023 par acte de commissaire de justice à la S.A.S.U AU P’TI BISTRO un commandement visant la clause résolutoire de mettre fin à l’infraction contractuelle relative à la réalisation de travaux sans autorisation préalable du bailleur, en rétablissant les locaux dans leur configuration d’origine, notamment en rétablissant les toilettes aménagées pour les personnes à mobilité réduite (PMR) et en ramenant la cuisine à ses dimensions. En effet, la S.A.S.U AU P’TI BISTRO ne démontre pas avoir régularisé le commandement dans le délai d’un mois. 

Dès lors, il y a lieu de constater que la démolition du bar et la construction d’un nouveau, la démolition de WC accessibles PMR ainsi que le changement de cloisons sans l’accord préalable et écrit du bailleur constituent un manquement suffisamment grave du preneur pour justifier la résiliation du bail à usage commercial litigieux. 

Par conséquent, il convient de constater que la clause résolutoire stipulée à l’article 19 du contrat de bail à usage commercial conclu le 22 septembre 2017 entre la S.A.S.U AU P’TI BISTRO et la S.C.I LASA portant sur la location des locaux situés sis [Adresse 2] est acquise depuis le 16 février 2023, soit un mois après la délivrance du commandement du 16 janvier 2023 visant ladite clause.

La clause résolutoire étant acquise, le résiliation judiciaire dudit contrat de bail à usage commercial sera prononcée.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire : 

Il résulte de l’article L.145-41 du code civil que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Les dispositions de l’article 1343-5 du code civil prévoient que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

En l’espèce, la clause résolutoire est acquise non pas pour un manquement du preneur relatif au paiement de sommes dues mais en raison du manquement grave du preneur à son obligation spécifique d’obtenir l’autorisation préalable du bailleur avant la réalisation de travaux de démolition et restructuration, de sorte que la S.A.S.U AU P’TI BISTRO n’est pas en mesure de demander la suspension des effets de la clause résolutoire qui, de plus, est, est acquise depuis le 16 février 2023.

En conséquence, la S.A.S.U AU P’TI BISTRO sera déboutée de sa demande visant à la suspension des effets de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail à usage commercial litigieux.

Sur la demande de remise en état des locaux sous astreinte : 

Il résulte des dispositions des articles 1730 à 1732 du code civil que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
Le juge de l'exécution peut assortir d'une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

Il résulte des stipulations de l’article 11.2.5 du contrat de bail litigieux que « le bailleur ne pourra exiger la remise des lieux, en tout ou partie, dans l’état primitif, aux frais du preneur, que pour les travaux non autorisés par lui et qui n’auraient pas été imposés par des dispositions réglementaires ». 

Dans la mesure où les parties ne produisent pas à la procédure l’état des lieux ni les annexes du contrat de bail à usage commercial conclu le 22 septembre 2017 et que les photographies versées à la procédure ne sont ni constatées par expert ou commissaire de justice ni datées, il convient de considérer que la S.A.S.U AU P’TI BISTRO est réputée avoir reçu en bon état de réparations locatives lesdits locaux. 

Il ressort des plans Etat Des Lieux (EDL) et du Plan Projet dessinés par le maître d’œuvre le 1er février 2023 sur la rénovation du restaurant de la S.A.S.U AU P’TI BISTRO situé [Adresse 2], soit dans les locaux portant sur l’objet dudit bail à usage commercial litigieux, que les travaux réalisés sont des travaux de rénovation qui n’ont pas été autorisés par le bailleur et qui ont, de plus est, modifiés le bar et les WC précédemment installés. De sorte que la S.C.I LASA est légitime à solliciter la condamnation de la S.A.S.U AU P’TI BISTRO à la remise en état des locaux qui lui ont été loués tels que figurant sur le plan du maître d’œuvre de la S.A.S.U AU P’TI BISTRO, « avant travaux ». 

Par conséquent, il convient de condamner le preneur la S.A.S.U AU P’TI BISTRO à la remise en état des locaux avant les travaux qui ont été réalisés conformément au plan EDL dessiné par le maître d’œuvre, soit : 
A la dépose des nouvelles cloisons et réimplantation des cloisons sur l’assiette d’implantation originelle ; 
Rétablissement du WC aux dimensions originelles ; 
Dépose du bar actuel et réinstallation d’un bar similaire à celui d’origine et sur la même assiette.

Et ce, dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, sous peine passé ce délai d’une astreinte de 100 Euros par jour de retard. 

Sur la demande d’expulsion sous astreinte : 

Conformément à l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.

De plus, selon l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

L’article 18.2 du contrat de bail litigieux stipule que « si le preneur se maintenait indûment dans les lieux, il encourrait une astreinte de 100 Euros par jour de retard. »

Il convient d’ordonner l’expulsion de la S.A.S.U AU P’TI BISTRO et de tout occupant de son chef des locaux faisant l’objet du bail à usage commercial litigieux dans le délai de trois mois à compter de la date de la décision à intervenir et ce, sous astreinte 100 Euros par jour de retard.


Sur la demande d’indemnité d’occupation à compter de la résolution du bail : 

Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Conformément à l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 18.2 du contrat de bail à usage commercial litigieux stipule que « le preneur serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, majoré de cent pour cent ».

En outre, la clause résolutoire du bail à usage commercial conclu le 22 septembre 2017 entre la S.C.I LASA et la S.A.S.U AU P’TI BISTRO étant acquise depuis le 16 février 2023, la partie défenderesse se maintient indûment dans les lieux depuis cette date. 

Dans la mesure où les parties ne fournissent pas le montant du loyer global de la dernière année de location, il convient de se rapporter au prix du loyer fixé dans le contrat de bail soit à la somme mensuelle de 1.400,00 Euros pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la S.A.S.U AU P’TI BISTRO à la S.C.I LASA : 

Du 16 février 2023 au 16 août 2026 : 42 mois × 1.400,00 Euros = 58.800,00 Euros

Du 16 août 2026 au 7 septembre 2026 : 1.400,00 Euros × 22 jours / 31 jours = 993,55 Euros

Total de l'indemnité d'occupation : 59.793,55 Euros

Dans la mesure où cette indemnité d’occupation est due depuis le 16 février 2023, date de résiliation du contrat de bail à usage commercial, la S.A.S.U AU P’TI BISTRO sera condamnée à verser à la S.C.I LASA la somme de 59.793,55 Euros au titre de l’indemnité d’occupation due entre la période du 16 février 2023 et le 7 septembre 2026 (date de la décision).

Cette indemnité d’occupation sera due jusqu’à la libération totale des lieux par la S.A.S.U AU P’TI BISTRO. 

Sur les autres demandes : 

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La partie perdante, la S.A.S.U AU P’TI BISTRO, supportera les dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions de l'article 700 1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

La S.A.S.U AU P’TI BISTRO, condamnée aux dépens, sera tenue de verser à S.C.I LASA une indemnité que l'équité commande de fixer à la somme de 3.000 Euros.

Sur l’exécution provisoire.

Il convient de rappeler qu'en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

Le TRIBUNAL, par décision mise à disposition au greffe, en matière civile, contradictoirement et en premier ressort,

CONSTATE que la clause résolutoire stipulée à l’article 19 du contrat de bail à usage commercial conclu le 22 septembre 2017 entre la S.A.S.U AU P’TI BISTRO et la S.C.I LASA portant sur la location des locaux situés sis [Adresse 2] est acquise depuis le 16 février 2023, soit un mois après la délivrance du commandement du 16 janvier 2023 visant ladite clause.

PRONONCE la résiliation du bail à usage commercial conclu le 22 septembre 2017 entre la S.A.S.U AU P’TI BISTRO et la S.C.I LASA portant sur la location des locaux situés sis [Adresse 2], et ce, un mois après la délivrance du commandement du 16 janvier 2023, soit à la date du 16 février 2023 ; 

DEBOUTE la S.A.S.U AU P’TI BISTRO de sa demande de suspension des effets de clause résolutoire ; 

CONDAMNE la S.A.S.U AU P’TI BISTRO à la remise en état des locaux appartenant à la S.C.I LASA avant les travaux qui ont été réalisés conformément au plan EDL dessiné par le maître d’œuvre, soit : 
A la dépose des nouvelles cloisons et réimplantation des cloisons sur l’assiette d’implantation originelle ; 
Rétablissement du WC aux dimensions originelles ; 
Dépose du bar actuel et réinstallation d’un bar similaire à celui d’origine et sur la même assiette.

CONDAMNE la S.A.S.U AU P’TI BISTRO à la remise en état des lieux loués et ce, sous astreinte 100 Euros par jour de retard qui commencera à courir dans un délai d’un mois, à compter de la signification du présent jugement, et pendant une durée de trois mois, à l'issue de laquelle il sera de nouveau statué par le juge compétent. ; 

PRONONCE l’expulsion de la S.A.S.U AU P’TI BISTRO et tout occupant de son chef des locaux loués à la S.C.I LASA et faisant l’objet du bail à usage commercial litigieux et ce, sous astreinte 100 Euros par jour de retard qui commencera à courir dans un délai de trois mois, à compter de la signification du présent jugement, et pendant une durée de trois mois, à l'issue de laquelle il sera de nouveau statué par le juge compétent.
 
CONDAMNE la S.A.S.U AU P’TI BISTRO à verser à la S.C.I LASA la somme de 59.793,55 Euros au titre de l’indemnité d’occupation due entre la période du 16 février 2023 et le 7 septembre 2026 (date de la décision) ; 

CONDAMNE la S.A.S.U AU P’TI BISTRO à verser à la S.C.I LASA une indemnité d’occupation mensuelle de 1.400 Euros à compter de la décision à intervenir jusqu’à la libération totale des lieux ; 

CONDAMNE la S.A.S.U AU P’TI BISTRO à payer à la S.C.I LASA la somme de 3.000 Euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE la S.A.S.U AU P’TI BISTRO de sa demande visant à condamner la S.C.I LASA en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE la S.A.S.U AU P’TI BISTRO aux dépens.


Le présent jugement a été signé par [...], Vice-présidente, et par [...], Greffière principale.


La Greffière, La Juge,




[...] [...]