Cour d'appel de Rennes, 3ème Chambre Commerciale, 8 septembre 2026, n° 25/04698

Parties (entreprises)

Exposé du litige

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APPELANTES :



S.A.S. AGENCE DE LA TA [H] [V] IMMOBILIER, immatriculée au R.C.S. de RENNES sous le numéro 395 043 524, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1] et [Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me Carine CHATELLIER, Postulant, avocat au barreau de RENNES





S.E.L.A.R.L. ATHENA 

prise en la personne de Maître [S] [Q], agissant es qualités de liquidateur judiciaire de la Société [V] [Localité 2], immatriculée au RCS de Rennes sous le numéro 878 183 730 désignée à cette fonction suivant jugement du Tribunal de Commerce de RENNES prononcé le 6 novembre 2024

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représentée par Me Carine CHATELLIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES



INTIMÉ :



Monsieur [P] [I] 

Entrepreneur individuel Agent commercial immatriculé sous le Numéro SIREN 848 138 863

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représenté par Me Gaétan LHERSONNEAU, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Yann HEYRAUD, Plaidant, avocat au barreau de RENNES







Les sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier (ci-après [V] immobilier) et [V] [Localité 2] sont présidées par la société FGH, elle-même représentée par M. [H] [V].



Le 13 avril 2020, M. [P] [I] a signé un contrat d'agent commercial à durée indéterminée avec la société [V] immobilier représentée par M. [V]. Le secteur géographique de l'activité était : commune d'[Localité 2] et département 35.



Le 4 août 2020, M. [I] a signé un contrat d'agent commercial avec la société [V] [Localité 2], dont le siège social est identique à la société [V] immobilier. Le secteur géographique de l'activité était : commune d'[Localité 2] et département 35.



Le 12 janvier 2022, un avenant au « contrat de travail d'agent commercial » a été conclu entre M. [I] et la société [V] [Localité 2] relatif au montant des commissions.



Par lettre du 31 mars 2023 adressé à M. [V], M. [I] s'est plaint de restrictions posées dans l'exécution de son contrat rendant impossible l'exécution de celui-ci.



Par courriel en réponse du 19 avril 2023, M. [V] a contesté l'existence de restrictions à l'activité.



Par ordonnances du 14 juin 2023, le président du tribunal de commerce de Rennes saisi sur requête a autorisé M. [I] à faire procéder à des constats au siège de la société [V] immobilier et à l'adresse de l'agence immobilière [V] immobilier d'Acigné. 



Le 28 juillet 2023, un constat a été réalisé au siège de la société [V] immobilier.



Le 1er septembre 2023, M. [I] a adressé à la société [V] immobilier une lettre de résiliation du contrat d'agent commercial aux torts exclusifs du mandant en listant les manquements reprochés et a sollicité les indemnités de préavis et de fin de contrat pour un montant total de 282 153,80 euros TTC.



Le 29 septembre 2023, le conseil de M. [I] a mis en demeure la société [V] immobilier de payer cette somme.



M. [I] a assigné la société [V] immobilier puis, en intervention forcée, la société [V] [Localité 2] devant le tribunal de commerce de Rennes aux fins de les voir condamnées à lui payer l'indemnité de fin de contrat et de préavis.



Les affaires ont été jointes. 



Le 6 novembre 2024, la société [V] [Localité 2] a été placée en liquidation judiciaire et la société Athéna, prise en la personne de Mme [Q], a été désignée comme liquidateur judiciaire.



M. [I] a déclaré sa créance par l'intermédiaire de son conseil.



M. [I] a fait assigner en intervention forcée la société Athéna ès qualités.



Cette nouvelle instance a été jointe aux premières.



Par jugement du 10 juin 2025, le tribunal de commerce a : 



- rejeté la demande d'irrecevabilité pour défaut d'intérêt à agir de la société Agence de la TA [H] [V] immobilier SASU,

- jugé recevables les demandes dirigées contre la société Agence de la TA [H] [V] immobilier formées par M. [I],

- déclaré non-écrite la clause « 7. Indemnisation » des contrats d'agent commercial régularisés entre M. [I], la société Agence de la TA [H] [V] immobilier et la société [V] [Localité 2],

- dit que le contrat d'agent commercial liant M. [I] aux sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2], a été résilié aux torts exclusifs des sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2],

- condamné solidairement les sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2] à payer à M. [I] la somme de

 26 952 euros au titre de l'indemnité de fin de contrat,

- débouté M. [I] du surplus de sa demande formée à ce titre,

- fixé, conformément à l'article L.622-22 du code de commerce, la somme de 26 952 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société [V] [Localité 2] au titre de l'indemnité de fin de contrat,

- condamné solidairement les sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2] à payer à M. [I] la somme de 23 806 euros au titre de l'indemnité de préavis,

- débouté M. [I] du surplus de sa demande formée à ce titre,

- fixé, conformément à l'article L.622-22 du code de commerce, la somme de 23 806 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société [V] [Localité 2] au titre de l'indemnité de préavis,

- débouté M. [I] de sa demande de condamnation solidaire des sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2] à lui verser la somme de 20 000 euros au titre de la responsabilité contractuelle et des fautes commises,

- condamné solidairement les sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2] à payer à M. [I] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- fixé, conformément à l'article L.622-22 du code de commerce, la somme de 5 000 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société [V] [Localité 2] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties de leurs autres demandes, plus amples ou contraires,

- rappelé que la décision est de plein droit exécutoire par provision,

- condamné solidairement les sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2] aux entiers dépens de l'instance,

- fixé, conformément à l'article L.622-22 du code de commerce, les entiers dépens de l'instance au passif de la liquidation judiciaire de la société [V] [Localité 2], 

- liquidé les frais de greffe à la somme de 89,66 euros tels que prévu aux articles 695 et 701 du code de procédure civile.



Les dernières conclusions des sociétés [V] immobilier et Athéna en qualité de liquidateur judiciaire de la société [V] [Localité 2] ont été déposées le 26 mai 2026 ; celles de M. [I], le 20 mai 2026.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 mai 2026.





PRÉTENTIONS ET MOYENS



Les sociétés [V] immobilier et Athéna ès qualités demandent à la cour de:



- déclarer les sociétés [V] immobilier et Athéna ès qualités recevables et bien fondées en leur appel,



Y faisant droit,

- Infirmer le jugement en ce qu'il a :

- rejeté la demande d'irrecevabilité pour défaut d'intérêt à agir de la société Agence de la TA [H] [V] immobilier,

- jugé recevables les demandes dirigées contre la société Agence de la TA [H] [V] immobilier formées par M. [I],

- déclaré non-écrite la clause « 7. Indemnisation » des contrats d'agent commercial régularisés entre M. [I], la société Agence de la TA [H] [V] immobilier et la société [V] [Localité 2],

- dit que le contrat d'agent commercial liant M. [I] aux sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2], a été résilié aux torts exclusifs des sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2],

- condamné solidairement les sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2] à payer à M. [I] la somme de 26 952 euros au titre de l'indemnité de fin de contrat,

- débouté M. [I] du surplus de sa demande formée à ce titre,

- fixé, conformément à l'article L.622-22 du code de commerce, la somme de 26 952 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société [V] [Localité 2] au titre de l'indemnité de fin de contrat,

- condamné solidairement les sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2] à payer à M. [I] la somme de 23 806 euros au titre de l'indemnité de préavis,

- débouté M. [I] du surplus de sa demande formée à ce titre,

- fixé, conformément à l'article L.622-22 du code de commerce, la somme de 23 806 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société [V] [Localité 2] au titre de l'indemnité de préavis,

- débouté M. [I] de sa demande de condamnation solidaire des sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2] à lui verser la somme de 20 000 euros au titre de la responsabilité contractuelle et des fautes commises,

- condamné solidairement les sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2] à payer à M. [I] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- fixé, conformément à l'article L.622-22 du code de commerce, la somme de 5 000 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société [V] [Localité 2] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties de leurs autres demandes, plus amples ou contraires,

- rappelé que la décision est de plein droit exécutoire par provision,

- condamné solidairement les sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2] aux entiers dépens de l'instance,

- fixé, conformément à l'article L.622-22 du code de commerce, les entiers dépens de l'instance au passif de la liquidation judiciaire de la société [V] [Localité 2], 

- liquidé les frais de greffe à la somme de 89,66 euros tels que prévu aux articles 695 et 701 du code de procédure civile,



Et statuant à nouveau, de :



A titre liminaire,

- Déclarer M. [I] irrecevable en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à l'encontre de la société Agence de la TA [H] [V] immobilier,



Au fond,

- Débouter M. [I] de ses demandes de condamnation solidaire des sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2],

- Plus largement, débouter M. [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées tant à l'encontre de la société Agence de la TA [H] [V] immobilier que de la société [V] [Localité 2],



Subsidiairement, 

- Réduire à de plus justes proportions les demandes indemnitaires formulées par M. [I] eu égard, notamment, à la durée des contrats excipés,



En tout état de cause,

- Condamner M. [I] à payer à la société Agence de la TA [H] [V] immobilier et à la société Athéna ès qualités la somme de 12 000 euros chacune, au titre de la première instance et de l'appel,

- Condamner M. [I] aux dépens de première instance et d'appel,

- Débouter M. [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. 

 



M. [I] demande à la cour de :



A titre liminaire : 

 - Rejeter l'irrecevabilité tirée de la défaillance de la condition suspensive,

- Rejeter l'irrecevabilité tirée de l'extinction du contrat signé le 13 avril 2020,

- Rejeter toute autre irrecevabilité dirigée contre toute demande de M. [I], 

- Juger recevables les demandes dirigées contre la société Agence de la TA [H] [V] immobilier,



Au fond : 

 

- Infirmer le jugement en ce qu'il a : 

- condamné solidairement les sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2] à payer à M. [I] la somme de 26 952 euros au titre de l'indemnité de fin de contrat,

- condamné solidairement les sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2] à M. [I] la somme 23 806 euros au titre de l'indemnité de préavis,

- débouté M. [I] de sa demande de condamnation solidaire des sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2] au titre de la responsabilité contractuelle pour les fautes commises,



Et statuant à nouveau :



- Condamner solidairement les sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2] à verser la somme de 250 803,80 euros à M. [I] au titre de l'indemnité de fin de contrat visée par l'article L.134-12 du code de commerce, 

 - Condamner solidairement les sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2] à verser la somme de 31 350,45 euros à M. [I] au titre de l'indemnité pour non-respect du préavis légal visé par l'article L. 134-11 du code de commerce,

- Condamner solidairement les sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2] à verser la somme de 20 000 euros à M. [I] au titre de sa responsabilité contractuelle et des fautes commises envers M. [I],



 Confirmer le jugement en ce qu'il a : 

 - déclaré non-écrit l'article 7 du contrat d'agent commercial en ce qu'elle est viole l'article L. 134-16 du code de commerce,



En tout état de cause :

- Condamner solidairement les sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2] à payer chacune la somme de 12 000 euros à M. [I] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner solidairement les sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2] aux entiers dépens de l'instance,

- Prononcer l'exécution provisoire du jugement à intervenir,

 

Par conséquent,

- Fixer au passif de la société [V] [Localité 2] la créance de M. [I] pour un montant de 250 803,80 euros,

- Fixer au passif de la société [V] [Localité 2] la créance de M. [I] pour un montant de 31 350,45 euros,

- Fixer au passif de la société [V] [Localité 2] la créance de M. [I] pour un montant de 20 000 euros,

- Fixer au passif de la société [V] [Localité 2] la créance de M. [I] pour un montant de 12 000 euros,

- Ffixer au passif de la société [V] [Localité 2] la créance égale aux dépens de l'instance.



Il est renvoyé aux dernières écritures des parties visées supra pour l'exposé complet de leurs moyens et prétentions.

Motifs

DISCUSSION



Sur la recevabilité des demandes formulées contre la société [V] immobilier



- Sur la défaillance des conditions suspensives



Les sociétés [V] immobilier et Athéna ès qualités font valoir que le contrat d'agent commercial conclu le 13 avril 2020 entre M. [I] et la société [V] immobilier doit être réputé n'avoir jamais existé en raison de la défaillance des conditions suspensives stipulées relatives à l'obligation de justification de l'immatriculation du mandataire au registre spécial des agents commerciaux et à l'obligation de la délivrance de l'attestation d'habilitation.



L'article 6 du contrat conclu le 13 avril 2020 stipule :

« durée - le présent contrat ne prend effet qu'à la justification par le mandataire de son immatriculation au registre spécial des agents commerciaux et de la délivrance de l'attestation d'habilitation par la Préfecture ».



Deux conditions sont ainsi prévues : la justification par le mandataire de son immatriculation au registre spécial des agents commerciaux et la délivrance de l'attestation d'habilitation.



Il n'est produit aucun document permettant de vérifier que M. [I] a spécifiquement justifié de son immatriculation au registre des agents commerciaux à la société [V] immobilier et qu'il ait pu bénéficier de l'attestation d'habilitation pour le compte de la société [V] immobilier. Seule l'attestation de collaborateur pour le compte de la société [V] [Localité 2] est produite.



- Sur la nullité de la condition relative à la délivrance de

l'attestation d'habilitation



M. [I] fait valoir que la condition relative à la délivrance de l'attestation d'habilitation est nulle comme étant purement potestative.



Aux termes de l'article 4 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, les agents immobiliers titulaires de la carte professionnelle peuvent faire appel à des collaborateurs pour négocier, s'entremettre ou s'engager pour leur compte, y compris sous le statut d'agent commercial.



L'article 9 de la même loi prévoit que toute personne, lorsqu'elle n'est pas elle-même titulaire de la carte professionnelle, peut être habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à procéder aux opérations visées par l'article 2, cette habilitation se traduisant par la délivrance d'une attestation.



L'article 9, al.1 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 pris pour l'application de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet prévoit :

« L'attestation est visée par le président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale ou de la chambre départementale d'Ile-de-France compétente en application du I de l'article 5, puis délivrée par le titulaire de la carte professionnelle. Les dispositions du II de l'article 3 sont applicables pour le visa du président de la chambre de commerce et d'industrie. »



L'article 3, II, dans sa version applicable au contrat, dispose notamment :

« II. - En vue de vérifier que le demandeur n'est pas frappé d'une des incapacités ou interdictions d'exercer définies au titre II de la loi du 2 janvier 1970 susvisée, le président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale ou celui de la chambre de commerce et d'industrie départementale d'Ile-de-France demande un bulletin n° 2 au casier judiciaire national. (...) »



Ainsi, la condition de délivrance de l'attestation n'est pas purement potestative puisqu'elle suppose une analyse de la demande du mandant pour l'habilitation de son mandataire par le président de la Chambre de commerce et d'industrie pour qu'il y appose son visa. La nullité de la condition n'est pas encourue.



- sur l'exécution du contrat valant renoncement aux conditions suspensives



M. [I] fait valoir que la société [V] immobilier a renoncé à la défaillance des conditions suspensives en exécutant le contrat.



L'article 1304-4 du code civil dispose,

« une partie est libre de renoncer à la conditions stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli ».



La loi Hoguet poursuit un objectif de protection de la clientèle et de sécurisation des transactions immobilières. Il était de l'intérêt exclusif de la société [V] immobilier que l'attestation puisse être délivrée à son agent commercial pour sa bonne représentation.



De la même manière, alors que l'application du statut des agents commerciaux n'est pas subordonnée à l'inscription au registre spécial, laquelle est une mesure de police professionnelle, il était du seul intérêt de la société [V] immobilier de s'assurer de ladite inscription de son mandataire.



M. [I] justifie que la société [V] immobilier lui a délivré des justificatifs de déplacement professionnel pendant la période de la pandémie liée à la Covid-19.



Il apparait par ailleurs que les factures au nom de [V] [Localité 2] pour l'établissement de ses commissions à la suite des transactions réalisées ont été envoyées à M. [I] par la société [V] immobilier et que la synthèse des transactions avec les rétributions en attente éditée le 15 février 2022 lui a été adressée par la société [V] immobilier, sans mention d'ailleurs de l'agence d'[Localité 2].



M. [I] produit enfin une attestation de M. [K], ancien « responsable » de l'agence d'[Localité 2], lequel confirme que M. [I] a été recruté par l'agence de la T.A. ([V] immobilier) pour développer le secteur d'[Localité 2] et ajoute qu'aucune « décision ne pouvait être prise sans l'accord de l'agence de la Tour d'Auvergne et de monsieur [H] [V] ». Les sociétés [V] immobilier et Athéna ès qualités ne justifient pas d'un conflit avec M. [K] et des litiges en cours qu'elles allèguent pour minimiser la valeur probatoire de cette attestation, laquelle a été réalisée dans les formes imposées par la loi.



En conséquence, il convient de considérer que par l'exécution, même partielle, du contrat d'agent immobilier signé le 13 avril 2020, la société [V] immobilier a renoncé aux conditions suspensives stipulées en son intérêt exclusif.



Surabondamment, s'agissant de la délivrance de l'attestation de collaborateur, et selon l'article 1304-3 du code civil,

« La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement ».



La loi Hoguet poursuit un objectif de protection de la clientèle et de sécurisation des transactions immobilières. Il était de l'intérêt de la société [V] immobilier que l'attestation puisse être délivrée à son agent commercial.



La société [V] immobilier ne justifie pas avoir sollicité ladite attestation pour son mandataire. La condition a défailli par son inaction. La condition suspensive est réputée accomplie ; la société [V] immobilier ne peut se prévaloir de son non accomplissement. 



- sur l'extinction du contrat du 13 avril 2020 par novation par la signature de celui du 4 août 2020



Les sociétés [V] immobilier et Athéna ès qualités font valoir que le second contrat signé entre la société [V] [Localité 2] et M. [I], contesigné par la société [V] immobilier, s'est substitué au premier, l'intention de nover résultant des faits et circonstances.



Aux termes de l'article 1329 du code civil :

« La novation est un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation, qu'elle éteint, une obligation nouvelle qu'elle crée. 

Elle peut avoir lieu par substitution d'obligation entre les mêmes parties, par changement de débiteur ou par changement de créancier ». 



L'article 1330 du même code dispose quant à lui que :

« La novation ne se présume pas ; la volonté de l'opérer doit résulter clairement de l'acte ».



La preuve de l'intention de nover incombe à celui qui prétend à l'existence d'une novation.



Le second contrat a été établi entre la société [V] [Localité 2], représentée par M. [H] [V], et M. [I]. Les paraphes ne comportent pas les initiales « [H][V] » mais « [E][F] ». Le contrat a été signé pour ordre : « p.o. [H] [V] » inscrit sur le tampon de « l'agence de la T.A. », « [H] [V], gérant de SARL ». Il ne peut être considéré que ce contrat ait été contresigné par la société [V] immobilier par la seule apposition du tampon.



Il ne s'agit pas d'un contrat tripartite. 





Parmi les pièces produites par M. [I], seule une facture clients a été émise par la société [V] immobilier se référant à son intervention. Cependant, les appelantes justifient que cette facture a été rectifiée pour faire apparaître le nom de [V] [Localité 2] et que les clients ont payé les frais d'agence à la seule société [V] [Localité 2].



Il n'est d'ailleurs pas contesté que l'ensemble des commissions dues à M. [I] ont été payées par la société [V] [Localité 2] et qu'il a émis l'ensemble de ses factures de commission à son encontre. 



Cependant, comme vu supra, la société [V] immobilier a délivré les justificatifs de déplacement professionnel pendant la période de la pandémie liée à la Covid-19 à M. [I] ; la société [V] immobilier a également géré l'envoi des factures à M. [I] et a établi la synthèse des transactions avec les rétributions en attente éditée le 15 février 2022 sans mention de l'agence d'[Localité 2]. Enfin, l'ancien responsable de l'agence d'[Localité 2] a confirmé que les décisions relatives à cette dernière étaient prises avec l'accord de l'agence de la T.A. et de M. [V].



Par ailleurs, son assurance professionnelle ne vise « [V] [Localité 2] » que comme « mandant principal » mais non exclusif.



Il résulte de l'ensemble que les deux contrats ont perduré, la société [V] immobilier (agence de la T.A.) exerçant une partie des obligations qui, en cas de novation, n'auraient incombé qu'à la société [V] [Localité 2].



La preuve d'une volonté novatoire non équivoque n'est pas rapportée.



En conséquence, M. [I] n'est pas irrecevable à agir contre la société [V] immobilier en sa qualité de cocontractante.



Il convient de rejeter la demande d'irrecevabilité des demandes formées contre la société [V] immobilier.



Le jugement est confirmé de ce chef.



Au fond,



- sur la solidarité entre les deux mandants



Les sociétés [V] immobilier et Athéna ès qualités font valoir que l'existence d'une solidarité entre la société [V] immobilier et la société [V] [Localité 2] n'est pas établie, que M. [I] n'a pas été mandaté pour une ou des affaires communes ni n'a accompli de prestations pour la première. Elles ajoutent qu'il n'existe aucune communauté d'intérêts entre elles alors qu'elles exercent une activité distincte et concurrente, quand bien même elles appartiennent au même groupe et réseau. Elles font valoir que la présomption de solidarité commerciale est inapplicable puisqu'elle suppose que toutes les structures soient débitrices d'une même dette auprès d'un même créancier. Elles soutiennent qu'il n'existe aucune confusion entre les structures, la première n'exécutant que certaines fonctions administratives pour le compte d'une autre société du groupe. Elles font valoir, enfin, qu'il n'existe aucune solidarité conventionnelle en ce qu'elles n'ont pas entendu s'engager solidairement à l'égard de leur mandataire commun.



Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.



Selon l'article 2002 du code civil, lorsque le mandataire a été constitué par plusieurs personnes pour une affaire commune, chacune d'elles est tenue solidairement envers lui de tous les effets du mandat.



Il n'est pas justifié de la signature d'un mandat commun pour les deux structures ou de mandats, même distincts, signés pour chacune d'elles pour une affaire commune. En effet, les mandats ont été signés pour le compte de la société [V] [Localité 2], cette société était la seule contractante des clients apportés par M. [I] et les factures de commissions ont été payées par la société [V] [Localité 2].



La solidarité au sens de l'article 2002 du code civil n'est pas applicable à l'espèce.



Au contraire de la matière civile, la solidarité passive est présumée en matière commerciale. Cette présomption suppose l'existence d'une dette résultant d'une opération commerciale commune.



M. [I] fait valoir que la solidarité commerciale s'applique en ce qu'en sa qualité d'agent immobilier, il opérait pour le groupe [V] immobilier lequel développait, via ses deux sociétés [V] immobilier et [V] [Localité 2], une affaire commune, à savoir exploiter et développer des opérations immobilières sur un même secteur géographique.



En l'espèce, deux contrats d'agent commercial distincts ont été signés qui ont le même objet, à savoir le développement d'opérations immobilières sur le secteur géographique suivant : « commune [Localité 2] » et « département 35 ».



L'opération visée par ces contrats consistait ainsi à élargir le réseau commercial créé par la société [V] immobilier pour l'étendre sur ces secteurs déterminés, le but étant plus particulièrement de développer une agence immobilière à [Localité 2].



L'appartenance des deux sociétés co contractantes au même groupe révèle au minimum l'existence d'intérêts communs. Il est rappelé que les deux sociétés ont le même siège social, à savoir celui de la société [V] immobilier préexistante.



Au-delà, bien que ces sociétés demeurent des personnalités morales distinctes, il apparaît que pour l'exécution des deux contrats ayant strictement le même objet, elles ont entendu se répartir l'exécution de leurs obligations à l'égard de leur agent commercial commun : la société [V] [Localité 2] bénéficiait de la signature des mandats apportés par l'agent commercial et s'acquittait du paiement de ses commissions, tandis que la société [V] immobilier gérait administrativement les relations avec l'agent commercial (établissement de la facturation au nom de [V] [Localité 2] notamment, réalisation des virements pour le compte de [V] [Localité 2] (pièces 17.7, 17.8, 17.9, 17.10 [I]), établissement de la matrice de facturation (pièce 17.12 [I])) et surtout était celle, tel qu'il résulte du constat du commissaire de justice réalisé le 28 juillet 2023 à l'agence [V] immobilier, qui accordait ou non les droits informatiques à son agent pour l'accès au réseau commun pour lui permettre d'exercer son activité. Il est rappelé que l'ancien responsable de l'agence d'[Localité 2] a en outre attesté des prises de décisions par la seule société [V] immobilier.



Les deux sociétés appartiennent à un groupe et à un réseau commercial commun. Elles sont chacune signataire d'un contrat avec un objet strictement identique, conclu avec le même agent commercial, pour le développement de leur réseau commercial. L'organisation décidée entre elles a été imposée à l'agent commercial.



La solidarité résultant de l'opération commerciale commune de développement des opérations immobilières sur un même secteur ainsi mise en oeuvre est présumée. 





- sur l'imputation de la rupture



En application des articles L. 134-12 et L.134-13 2° du code de commerce, l'agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi en cas de cessation de ses relations avec le mandant, laquelle n'est pas due lorsque la cessation du contrat résulte de son initiative, à moins que cette cessation à son initiative ne soit justifiée par des circonstances imputables au mandant.



Lorsque la cessation du contrat résulte de l'initiative de l'agent et qu'elle est justifiée par des circonstances imputables au mandant, la réparation prévue à l'art. L. 134-12 demeure due à l'agent, quand bien même celui-ci aurait commis une faute grave dans l'exécution du contrat.



Il appartient à l'agent de prouver que la cessation du contrat était justifiée par des circonstances imputables au mandant. Cette preuve peut être rapportée par tous moyens.



M. [I] fait valoir que la rupture est imputable aux fautes commises par ses mandants par la violation des obligations de loyauté et d'information réciproque et par la violation de l'obligation selon laquelle le mandant doit mettre l'agent commercial en mesure d'exercer son mandat.



Il invoque plusieurs fautes des mandants :

- la restriction des accès au logiciel métier AC3, faute qu'il considère comme inexcusable,

- l'absence d'inscription de rendez-vous dans l'agenda,

- la restriction d'accès à l'agence d'[Localité 2],

- l'existence d'une stratégie visant à forcer son départ.



Selon l'article L. 134-4 du code de commerce :

« Les contrats intervenus entre les agents commerciaux et leurs mandants sont conclus dans l'intérêt commun des parties.

Les rapports entre l'agent commercial et le mandant sont régis par une obligation de loyauté et un devoir réciproque d'information.

L'agent commercial doit exécuter son mandat en bon professionnel ; le mandant doit mettre l'agent commercial en mesure d'exécuter son mandat ».



M. [I] fait valoir que les mandants ont cessé de compléter son agenda contrairement à ce qui était mis en place pour les autres agents.



Il ressort du constat du commissaire de justice que son agenda était complètement vide à compter de mars 2023 tandis que les autres agendas des agents étaient régulièrement complétés. Toutefois, il n'est pas établi que la prise de rendez vous et le remplissage de l'agenda devait être fait par quelqu'un d'autre que l'agent lui-même. Au contraire, Mme [W], coordinatrice commerciale à [Localité 2], atteste qu'il lui appartenait de renseigner son agenda lui-même (pièce 22 [V]).



M. [I] fait valoir que les restrictions apportées à ses accès au logiciel AC3 l'ont empêché d'exercer son activité et qu'il était le seul agent à avoir subi une telle restriction.



Par sa lettre recommandée du 31 mars 2023, M. [I] s'est plaint auprès de M. [V] des restrictions posées dans l'exécution de son contrat, et notamment de ce que ses droits sur le logiciel ait été limités au maximum, l'empêchant d'avoir accès aux produits à proposer aux clients, aux coordonnées des propriétaires, et de faire de la publicité sur ses biens.



En réponse, par courriel du 19 avril 2023, M. [V] a répondu qu'ils avaient la possibilité de choisir les modalités d'organisation avec leurs partenaires tant que ceux-ci ne sont pas empêchés d'exercer leur activité « ce qui est le cas pour vous ». Il affirmait que M. [I] avait accès à toutes ses affaires et que pour celles pour lesquelles il n'avait pas de mandat, il pouvait demander des informations à la coordinatrice de l'agence.



L'exploitation du constat du commissaire de justice du 28 juillet 2023 confirme que les droits d'accès au logiciel de M. [I] sont les seuls à avoir été réduits au minimum, sans qu'il puisse en être à l'origine, soit au plus faible niveau de 1/39, tandis que les autres agents rattachés à l'agence d'[Localité 2] avaient des accès de 18/39 conformes à ceux des autres agences. Ce niveau l'empêchait notamment de modifier la description des biens, de faire de la publicité, d'avoir accès aux adresses des biens à vendre et coordonnées des vendeurs. Il ressort également des copies d'écran du constat que M. [I] a effectué 9044 connexions à ce serveur depuis le début de son utilisation, démontrant le caractère essentiel de ce logiciel métier pour l'exercice de son activité.



M. [I] fait valoir que les mandants ont en outre changé les clés de l'agence d'[Localité 2], l'empêchant d'avoir libre accès à l'agence pour ses rendez-vous.



Il a reproché par M. [I] à M. [V] par la lettre susvisée, la perte du libre accès à l'agence à compter du 1er mars 2023. M. [V] lui a répondu qu'il avait accès à l'agence aux heures d'ouverture.



Le commissaire de justice a obtenu la confirmation du changement de barillet de l'agence selon facture du 3 mai 2023.



Il n'est pas donné d'explications par les mandants quant à ces restrictions, ni justifié d'une notification préalable faite à M. [I] du choix de réduire ses accès. Il est mentionné, dans le courriel de M. [V] du 19 avril 2023, un rendez-vous au cours duquel ces points auraient été abordés ; la preuve et le contenu de ce rendez-vous ne sont pas établis.



Les attestations produites par la société [V] immobilier et la société Athena ès qualités qui font état d'un libre accès informatique et à l'agence de M. [I], sont contredites par le constat du commissaire de justice et les échanges entre M. [I] et M. [V].



Il apparaît que pour mettre en mesure leur agent commercial d'exercer ses missions, les mandants lui ont donné des droits sur un logiciel métier et lui permettait l'accès libre à l'agence d'[Localité 2]. En restreignant de manière drastique ces accès, les mandants ont, de fait, entravé l'activité de leur agent, qui plus est sans justifier d'un quelconque motif ni d'un avertissement préalable.



Ce faisant, ils ont porté atteinte à la confiance et à la loyauté nécessaires à l'exploitation commune et rendaient par là même impossible le maintien du lien contractuel. Ces manquements graves établissent que la cessation du contrat est imputable aux mandants.



Le jugement est confirmé sur ce point.



La société [V] immobilier et la société Athena ès qualités font valoir que M. [I] a mis un terme au contrat de son propre chef, sans mise en demeure préalable et sans préavis.



Selon l'article L.134-11 du code de commerce, 

« (...) Lorsque le contrat d'agence est à durée indéterminée, chacune des parties peut y mettre fin moyennant un préavis. (...)

La durée du préavis est d'un mois pour la première année du contrat, de deux mois pour la deuxième année commencée, de trois mois pour la troisième année commencée et les années suivantes. En l'absence de convention contraire, la fin du délai de préavis coïncide avec la fin d'un mois civil.

Ces dispositions ne s'appliquent pas lorsque le contrat prend fin en raison d'une faute grave de l'une des parties ou de la survenance d'un cas de force majeure. »



La faute grave est celle qui porte atteinte à la finalité commune du mandat d'intérêt commun et rend impossible le maintien du lien contractuel.



Il ressort de la lettre recommandée du 31 mars 2023 que M. [I] a fait savoir qu'il considérait que les manquements constituaient une résiliation du contrat à l'initiative de M. [V] et lui demandait soit de confirmer la résiliation du contrat soit de mettre fin immédiatement aux entraves, précisant qu'à défaut de réponse sous 10 jours, il donnerait une suite contentieuse aux échanges.



Du courriel du 19 avril 2023, il apparaît que M. [V] n'a pas répondu à cette demande. Les restrictions ont donc été maintenues.



En conséquence, il doit être considéré qu'une nouvelle mise en demeure préalable à la résiliation des contrats d'agent commercial par M. [I] par lettre recommandée du 1er septembre 2023, était vaine. Les mandants ont été mise en mesure dès le 31 mars 2023 de remédier aux manquements graves dénoncés qui empêchaient la poursuite du contrat. Dès lors, et du fait de ces manquements graves non résolus, M. [I] était libéré de son obligation de respecter un préavis mais n'a pu bénéficié de celui-ci.



- sur la clause « 7.Indemnisation » des contrats d'agent commercial



Si la société [V] immobilier et la société Athéna ès qualités demandent l'infirmation du chef du jugement ayant déclaré non écrite la clause « 7.Indemnisation », elles ne font valoir aucun moyen à l'appui de cette prétention dans leurs écritures.



Le jugement est confirmé.



- sur l'indemnité de fin de contrat



M. [I] réclame deux années complètes de commissions en prenant en compte l'année 2022 (soit deux fois 125 401,90 euros), laquelle a connu une exécution complète et a marqué une progression significative par rapport à l'année 2021. Il ajoute qu'il doit être tenu compte du fait qu'il a intégralement développé l'activité nouvelle des mandants sur la zone d'[Localité 2] ainsi que de la durée du contrat. 



La société [V] immobilier et la société Athena ès qualités font valoir que M. [I] n'a exercé que pendant 26 mois son activité, qu'il ne peut percevoir deux ans de commissions pour une durée d'activité si courte, qu'il n'est pas à l'origine du développement de la zone d'[Localité 2] alors que [V] immobilier est implanté dans l'agglomération rennaise et ses environs depuis 35 ans et que M. [K], recruté depuis décembre 2019, avait aussi en charge cette zone.



L'indemnité de cessation de contrat due à l'agent commercial a pour objet la réparation du préjudice qui résulte pour l'agent commercial de la perte pour l'avenir des revenus tirés de l'exploitation développée dans l'intérêt commun.



Le quantum de l'indemnité compensatrice n'étant pas réglementé, son montant est fixé en fonction des circonstances spécifiques de la cause et du préjudice effectivement subi.



M. [I] a bénéficié des commissions suivantes :

- 83 022,11 euros en 2021 (première facture du 29 janvier 2021),

- 125 401,19 euros en 2022,

- 6 572,08 euros pour les tous premiers mois de 2023 (dernière facture du 28 avril 2023).



Le premier contrat d'agent commercial a été signé le 13 avril 2020. De fait, il n'a pu commencer à avoir une activité normale en raison de la pandémie de la Covid-19 qu'après la levée des restrictions. Il a poursuivi son activité jusqu'au plus tard au 31 mars 2023, date de sa première lettre recommandée.



Il est relevé que l'activité d'agent commercial en matière immobilière est par nature peu sécurisée et non pérenne, et comme le relève le tribunal, ne permet pas la création d'une « clientèle récurrente ». En revanche, il doit être tenu compte de la contribution de M. [I] au développement des opérations au bénéfice du groupe [V] immobilier sur un nouveau secteur. A cet égard, comme l'atteste M. [K], M. [I] a contribué au développement des opérations immobilières au bénéfice de ses mandants pour le secteur d'[Localité 2]. Le montant des commissions perçues en atteste au besoin.



En tenant compte de l'ensemble de ces éléments, de la durée d'exécution des contrats et du montant total des commissions perçues rapportée à environ une année, il sera accordé à M. [I] une somme de 110 000 euros.



En raison de la solidarité retenue supra mais en tenant compte de la procédure de liquidation judiciaire de la société [V] [Localité 2], il sera dit que les sociétés [V] immobilier et Athéna ès qualités sont solidairement redevables de l'indemnité de rupture selon les modalités et limites suivantes :

- la société [V] immobilier sera condamnée à payer à M. [I] la somme de 110 000 euros au titre de l'indemnité de rupture,

- la créance de M. [I] de 110 000 euros sera fixée au passif de la société [V] [Localité 2].



Le jugement est infirmé sur ces points.



- sur l'indemnité de préavis



La rupture est intervenue en raison de manquements graves imputables aux mandants. Il a été établi que les circonstances, à savoir les restrictions d'accès à l'agence et au logiciel, ont empêché M. [I] de réaliser le préavis légalement prévu de trois mois eu égard à la durée du contrat.



Comme le rappel les sociétés [V] immobilier et Athéna ès qualités elles-mêmes, le moyenne mensuelle des commissions à retenir est de 7 962,79 euros (montant total des commissions sur 27 mois). L'indemnité due correspond à trois fois le montant des commissions perçues ramenées au mois, soit une somme de 23 888,37 euros.



En raison de la solidarité retenue supra mais en tenant compte de la procédure de liquidation judiciaire de la société [V] [Localité 2], il sera dit que les sociétés [V] immobilier et Athéna ès qualités sont solidairement redevables de l'indemnité de préavis selon les modalités et limites suivantes :

- la société [V] immobilier sera condamnée à payer à M. [I] la somme de 23 888,37 euros au titre de l'indemnité de rupture,

- la créance de M. [I] de 23 888,37 euros sera fixée au passif de la société [V] [Localité 2].



Le jugement est infirmé sur ces points.



- sur la demande complémentaire de dommages et intérêts



M. [I] qui se contente de faire valoir les manquements imputables à ses mandants pour solliciter une somme supplémentaire de 20 000 euros n'allègue ni ne caractérise a fortiori l'existence d'un préjudice qui serait distinct de ceux déjà réparés au titre de la rupture du contrat d'agent commercial et au titre du non respect du préavis.



Il est débouté de sa demande et le jugement confirmé sur ce point.



Dépens et frais irrépétibles



Succombant principalement à l'instance, la société [V] immobilier sera condamnée aux dépens de l'appel et à payer à M. [I] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de l'appel. Il n'y a pas lieu de faire droit aux autres demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Le jugement est infirmé s'agissant de la condamnation aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles de la société [V] [Localité 2] en ce qu'il ne pouvait « condamner » la société [V] [Localité 2] tout en fixant la créance à son passif. La société [V] immobilier demeurera seule tenue aux dépens et frais irrépétibles de première instance tels que fixés par le tribunal de commerce.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,



La cour,



Infirme le jugement en ce qu'il a :

- condamné solidairement les sociétés Agence de la TA [H] [V] immobi lier et [V] [Localité 2] à payer à M. [I] la somme de

 26 952 euros au titre de l'indemnité de fin de contrat,

- débouté M. [I] du surplus de sa demande formée à ce titre,

- fixé, conformément à l'article L.622-22 du code de commerce, la somme de 26 952 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société [V] [Localité 2] au titre de l'indemnité de fin de contrat,

- condamné solidairement les sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2] à payer à M. [I] la somme de 23 806 euros au titre de l'indemnité de préavis,

- débouté M. [I] du surplus de sa demande formée à ce titre,

- fixé, conformément à l'article L.622-22 du code de commerce, la somme de 23 806 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société [V] [Localité 2] au titre de l'indemnité de préavis,

- condamné la société [V] [Localité 2] à payer à M. [I] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- fixé, conformément à l'article L.622-22 du code de commerce, la somme de 5 000 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société [V] [Localité 2] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société [V] [Localité 2] aux entiers dépens de l'instance,

- fixé, conformément à l'article L.622-22 du code de commerce, les entiers dépens de l'instance au passif de la liquidation judiciaire de la société [V] [Localité 2], 



Confirme le jugement pour le surplus des dispositions soumises à la cour,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Dit que les sociétés Agence de la T.A. [H] [V] immobilier et la société Athéna, prise en la personne de Mme [Q], en qualité de liquidateur judiciaire de la société [V] [Localité 2], sont solidairement redevables de l'indemnité de rupture selon les modalités et limites suivantes :



- Condamne la société Agence de la T.A. [H] [V] immobilier à payer à M. [P] [I] la somme de 110 000 euros au titre de l'indemnité de rupture,



- Fixe la créance de M. [P] [I] de 110 000 euros au titre de l'indemnité de rupture au passif de la liquidation judiciaire de la société [V] [Localité 2],



Dit que les sociétés Agence de la T.A. [H] [V] immobilier et la société Athéna, prise en la personne de Mme [Q], en qualité de liquidateur judiciaire de la société [V] [Localité 2], sont solidairement redevables de l'indemnité de préavis selon les modalités et limites suivantes :



- Condamne la société Agence de la T.A. [H] [V] immobilier à payer à M. [P] [I] la somme de 23 888,37 euros au titre de l'indemnité de préavis,



- Fixe la créance de M. [P] [I] de 23 888,37 euros au titre de l'indemnité de préavis au passif de la liquidation judiciaire de la société [V] [Localité 2],



Condamne la société Agence de la T.A. [H] [V] immobilier aux dépens de l'instance d'appel,



Condamne la société Agence de la T.A. [H] [V] immobilier à payer à M. [P] [I] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de l'appel,



Rejette toute autre demande,



Le Greffier, Le Président,

3ème Chambre Commerciale





ARRÊT N°252



N° RG 25/04698 - N° Portalis DBVL-V-B7J-WC4W



(Réf 1ère instance : 2023F00394)









S.A.S. AGENCE DE LA TA [H] [V] IMMOBILIER

S.E.L.A.R.L. ATHENA



C/



M. [P] [I]



















































Copie exécutoire délivrée 



le :



à : Me CHATELLIER

 Me LHERSONNEAU





Copie certifiée conforme délivrée



le : 



à : TC de RENNES





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 08 SEPTEMBRE 2026





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Monsieur Alexis CONTAMINE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Sophie RAMIN, Conseiller, Rapporteur

Assesseur : Madame Constance DESMORAT, Conseiller,



GREFFIER :



Madame Frédérique HABARE, lors des débats et lors du prononcé



DÉBATS :



A l'audience publique du 02 Juin 2026



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 08 septembre 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats



****



APPELANTES :



S.A.S. AGENCE DE LA TA [H] [V] IMMOBILIER, immatriculée au R.C.S. de RENNES sous le numéro 395 043 524, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1] et [Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me Carine CHATELLIER, Postulant, avocat au barreau de RENNES





S.E.L.A.R.L. ATHENA 

prise en la personne de Maître [S] [Q], agissant es qualités de liquidateur judiciaire de la Société [V] [Localité 2], immatriculée au RCS de Rennes sous le numéro 878 183 730 désignée à cette fonction suivant jugement du Tribunal de Commerce de RENNES prononcé le 6 novembre 2024

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représentée par Me Carine CHATELLIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES



INTIMÉ :



Monsieur [P] [I] 

Entrepreneur individuel Agent commercial immatriculé sous le Numéro SIREN 848 138 863

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représenté par Me Gaétan LHERSONNEAU, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Yann HEYRAUD, Plaidant, avocat au barreau de RENNES







Les sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier (ci-après [V] immobilier) et [V] [Localité 2] sont présidées par la société FGH, elle-même représentée par M. [H] [V].



Le 13 avril 2020, M. [P] [I] a signé un contrat d'agent commercial à durée indéterminée avec la société [V] immobilier représentée par M. [V]. Le secteur géographique de l'activité était : commune d'[Localité 2] et département 35.



Le 4 août 2020, M. [I] a signé un contrat d'agent commercial avec la société [V] [Localité 2], dont le siège social est identique à la société [V] immobilier. Le secteur géographique de l'activité était : commune d'[Localité 2] et département 35.



Le 12 janvier 2022, un avenant au « contrat de travail d'agent commercial » a été conclu entre M. [I] et la société [V] [Localité 2] relatif au montant des commissions.



Par lettre du 31 mars 2023 adressé à M. [V], M. [I] s'est plaint de restrictions posées dans l'exécution de son contrat rendant impossible l'exécution de celui-ci.



Par courriel en réponse du 19 avril 2023, M. [V] a contesté l'existence de restrictions à l'activité.



Par ordonnances du 14 juin 2023, le président du tribunal de commerce de Rennes saisi sur requête a autorisé M. [I] à faire procéder à des constats au siège de la société [V] immobilier et à l'adresse de l'agence immobilière [V] immobilier d'Acigné. 



Le 28 juillet 2023, un constat a été réalisé au siège de la société [V] immobilier.



Le 1er septembre 2023, M. [I] a adressé à la société [V] immobilier une lettre de résiliation du contrat d'agent commercial aux torts exclusifs du mandant en listant les manquements reprochés et a sollicité les indemnités de préavis et de fin de contrat pour un montant total de 282 153,80 euros TTC.



Le 29 septembre 2023, le conseil de M. [I] a mis en demeure la société [V] immobilier de payer cette somme.



M. [I] a assigné la société [V] immobilier puis, en intervention forcée, la société [V] [Localité 2] devant le tribunal de commerce de Rennes aux fins de les voir condamnées à lui payer l'indemnité de fin de contrat et de préavis.



Les affaires ont été jointes. 



Le 6 novembre 2024, la société [V] [Localité 2] a été placée en liquidation judiciaire et la société Athéna, prise en la personne de Mme [Q], a été désignée comme liquidateur judiciaire.



M. [I] a déclaré sa créance par l'intermédiaire de son conseil.



M. [I] a fait assigner en intervention forcée la société Athéna ès qualités.



Cette nouvelle instance a été jointe aux premières.



Par jugement du 10 juin 2025, le tribunal de commerce a : 



- rejeté la demande d'irrecevabilité pour défaut d'intérêt à agir de la société Agence de la TA [H] [V] immobilier SASU,

- jugé recevables les demandes dirigées contre la société Agence de la TA [H] [V] immobilier formées par M. [I],

- déclaré non-écrite la clause « 7. Indemnisation » des contrats d'agent commercial régularisés entre M. [I], la société Agence de la TA [H] [V] immobilier et la société [V] [Localité 2],

- dit que le contrat d'agent commercial liant M. [I] aux sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2], a été résilié aux torts exclusifs des sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2],

- condamné solidairement les sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2] à payer à M. [I] la somme de

 26 952 euros au titre de l'indemnité de fin de contrat,

- débouté M. [I] du surplus de sa demande formée à ce titre,

- fixé, conformément à l'article L.622-22 du code de commerce, la somme de 26 952 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société [V] [Localité 2] au titre de l'indemnité de fin de contrat,

- condamné solidairement les sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2] à payer à M. [I] la somme de 23 806 euros au titre de l'indemnité de préavis,

- débouté M. [I] du surplus de sa demande formée à ce titre,

- fixé, conformément à l'article L.622-22 du code de commerce, la somme de 23 806 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société [V] [Localité 2] au titre de l'indemnité de préavis,

- débouté M. [I] de sa demande de condamnation solidaire des sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2] à lui verser la somme de 20 000 euros au titre de la responsabilité contractuelle et des fautes commises,

- condamné solidairement les sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2] à payer à M. [I] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- fixé, conformément à l'article L.622-22 du code de commerce, la somme de 5 000 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société [V] [Localité 2] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties de leurs autres demandes, plus amples ou contraires,

- rappelé que la décision est de plein droit exécutoire par provision,

- condamné solidairement les sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2] aux entiers dépens de l'instance,

- fixé, conformément à l'article L.622-22 du code de commerce, les entiers dépens de l'instance au passif de la liquidation judiciaire de la société [V] [Localité 2], 

- liquidé les frais de greffe à la somme de 89,66 euros tels que prévu aux articles 695 et 701 du code de procédure civile.



Les dernières conclusions des sociétés [V] immobilier et Athéna en qualité de liquidateur judiciaire de la société [V] [Localité 2] ont été déposées le 26 mai 2026 ; celles de M. [I], le 20 mai 2026.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 mai 2026.





PRÉTENTIONS ET MOYENS



Les sociétés [V] immobilier et Athéna ès qualités demandent à la cour de:



- déclarer les sociétés [V] immobilier et Athéna ès qualités recevables et bien fondées en leur appel,



Y faisant droit,

- Infirmer le jugement en ce qu'il a :

- rejeté la demande d'irrecevabilité pour défaut d'intérêt à agir de la société Agence de la TA [H] [V] immobilier,

- jugé recevables les demandes dirigées contre la société Agence de la TA [H] [V] immobilier formées par M. [I],

- déclaré non-écrite la clause « 7. Indemnisation » des contrats d'agent commercial régularisés entre M. [I], la société Agence de la TA [H] [V] immobilier et la société [V] [Localité 2],

- dit que le contrat d'agent commercial liant M. [I] aux sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2], a été résilié aux torts exclusifs des sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2],

- condamné solidairement les sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2] à payer à M. [I] la somme de 26 952 euros au titre de l'indemnité de fin de contrat,

- débouté M. [I] du surplus de sa demande formée à ce titre,

- fixé, conformément à l'article L.622-22 du code de commerce, la somme de 26 952 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société [V] [Localité 2] au titre de l'indemnité de fin de contrat,

- condamné solidairement les sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2] à payer à M. [I] la somme de 23 806 euros au titre de l'indemnité de préavis,

- débouté M. [I] du surplus de sa demande formée à ce titre,

- fixé, conformément à l'article L.622-22 du code de commerce, la somme de 23 806 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société [V] [Localité 2] au titre de l'indemnité de préavis,

- débouté M. [I] de sa demande de condamnation solidaire des sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2] à lui verser la somme de 20 000 euros au titre de la responsabilité contractuelle et des fautes commises,

- condamné solidairement les sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2] à payer à M. [I] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- fixé, conformément à l'article L.622-22 du code de commerce, la somme de 5 000 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société [V] [Localité 2] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties de leurs autres demandes, plus amples ou contraires,

- rappelé que la décision est de plein droit exécutoire par provision,

- condamné solidairement les sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2] aux entiers dépens de l'instance,

- fixé, conformément à l'article L.622-22 du code de commerce, les entiers dépens de l'instance au passif de la liquidation judiciaire de la société [V] [Localité 2], 

- liquidé les frais de greffe à la somme de 89,66 euros tels que prévu aux articles 695 et 701 du code de procédure civile,



Et statuant à nouveau, de :



A titre liminaire,

- Déclarer M. [I] irrecevable en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à l'encontre de la société Agence de la TA [H] [V] immobilier,



Au fond,

- Débouter M. [I] de ses demandes de condamnation solidaire des sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2],

- Plus largement, débouter M. [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées tant à l'encontre de la société Agence de la TA [H] [V] immobilier que de la société [V] [Localité 2],



Subsidiairement, 

- Réduire à de plus justes proportions les demandes indemnitaires formulées par M. [I] eu égard, notamment, à la durée des contrats excipés,



En tout état de cause,

- Condamner M. [I] à payer à la société Agence de la TA [H] [V] immobilier et à la société Athéna ès qualités la somme de 12 000 euros chacune, au titre de la première instance et de l'appel,

- Condamner M. [I] aux dépens de première instance et d'appel,

- Débouter M. [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. 

 



M. [I] demande à la cour de :



A titre liminaire : 

 - Rejeter l'irrecevabilité tirée de la défaillance de la condition suspensive,

- Rejeter l'irrecevabilité tirée de l'extinction du contrat signé le 13 avril 2020,

- Rejeter toute autre irrecevabilité dirigée contre toute demande de M. [I], 

- Juger recevables les demandes dirigées contre la société Agence de la TA [H] [V] immobilier,



Au fond : 

 

- Infirmer le jugement en ce qu'il a : 

- condamné solidairement les sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2] à payer à M. [I] la somme de 26 952 euros au titre de l'indemnité de fin de contrat,

- condamné solidairement les sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2] à M. [I] la somme 23 806 euros au titre de l'indemnité de préavis,

- débouté M. [I] de sa demande de condamnation solidaire des sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2] au titre de la responsabilité contractuelle pour les fautes commises,



Et statuant à nouveau :



- Condamner solidairement les sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2] à verser la somme de 250 803,80 euros à M. [I] au titre de l'indemnité de fin de contrat visée par l'article L.134-12 du code de commerce, 

 - Condamner solidairement les sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2] à verser la somme de 31 350,45 euros à M. [I] au titre de l'indemnité pour non-respect du préavis légal visé par l'article L. 134-11 du code de commerce,

- Condamner solidairement les sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2] à verser la somme de 20 000 euros à M. [I] au titre de sa responsabilité contractuelle et des fautes commises envers M. [I],



 Confirmer le jugement en ce qu'il a : 

 - déclaré non-écrit l'article 7 du contrat d'agent commercial en ce qu'elle est viole l'article L. 134-16 du code de commerce,



En tout état de cause :

- Condamner solidairement les sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2] à payer chacune la somme de 12 000 euros à M. [I] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner solidairement les sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2] aux entiers dépens de l'instance,

- Prononcer l'exécution provisoire du jugement à intervenir,

 

Par conséquent,

- Fixer au passif de la société [V] [Localité 2] la créance de M. [I] pour un montant de 250 803,80 euros,

- Fixer au passif de la société [V] [Localité 2] la créance de M. [I] pour un montant de 31 350,45 euros,

- Fixer au passif de la société [V] [Localité 2] la créance de M. [I] pour un montant de 20 000 euros,

- Fixer au passif de la société [V] [Localité 2] la créance de M. [I] pour un montant de 12 000 euros,

- Ffixer au passif de la société [V] [Localité 2] la créance égale aux dépens de l'instance.



Il est renvoyé aux dernières écritures des parties visées supra pour l'exposé complet de leurs moyens et prétentions. 





DISCUSSION



Sur la recevabilité des demandes formulées contre la société [V] immobilier



- Sur la défaillance des conditions suspensives



Les sociétés [V] immobilier et Athéna ès qualités font valoir que le contrat d'agent commercial conclu le 13 avril 2020 entre M. [I] et la société [V] immobilier doit être réputé n'avoir jamais existé en raison de la défaillance des conditions suspensives stipulées relatives à l'obligation de justification de l'immatriculation du mandataire au registre spécial des agents commerciaux et à l'obligation de la délivrance de l'attestation d'habilitation.



L'article 6 du contrat conclu le 13 avril 2020 stipule :

« durée - le présent contrat ne prend effet qu'à la justification par le mandataire de son immatriculation au registre spécial des agents commerciaux et de la délivrance de l'attestation d'habilitation par la Préfecture ».



Deux conditions sont ainsi prévues : la justification par le mandataire de son immatriculation au registre spécial des agents commerciaux et la délivrance de l'attestation d'habilitation.



Il n'est produit aucun document permettant de vérifier que M. [I] a spécifiquement justifié de son immatriculation au registre des agents commerciaux à la société [V] immobilier et qu'il ait pu bénéficier de l'attestation d'habilitation pour le compte de la société [V] immobilier. Seule l'attestation de collaborateur pour le compte de la société [V] [Localité 2] est produite.



- Sur la nullité de la condition relative à la délivrance de

l'attestation d'habilitation



M. [I] fait valoir que la condition relative à la délivrance de l'attestation d'habilitation est nulle comme étant purement potestative.



Aux termes de l'article 4 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, les agents immobiliers titulaires de la carte professionnelle peuvent faire appel à des collaborateurs pour négocier, s'entremettre ou s'engager pour leur compte, y compris sous le statut d'agent commercial.



L'article 9 de la même loi prévoit que toute personne, lorsqu'elle n'est pas elle-même titulaire de la carte professionnelle, peut être habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à procéder aux opérations visées par l'article 2, cette habilitation se traduisant par la délivrance d'une attestation.



L'article 9, al.1 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 pris pour l'application de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet prévoit :

« L'attestation est visée par le président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale ou de la chambre départementale d'Ile-de-France compétente en application du I de l'article 5, puis délivrée par le titulaire de la carte professionnelle. Les dispositions du II de l'article 3 sont applicables pour le visa du président de la chambre de commerce et d'industrie. »



L'article 3, II, dans sa version applicable au contrat, dispose notamment :

« II. - En vue de vérifier que le demandeur n'est pas frappé d'une des incapacités ou interdictions d'exercer définies au titre II de la loi du 2 janvier 1970 susvisée, le président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale ou celui de la chambre de commerce et d'industrie départementale d'Ile-de-France demande un bulletin n° 2 au casier judiciaire national. (...) »



Ainsi, la condition de délivrance de l'attestation n'est pas purement potestative puisqu'elle suppose une analyse de la demande du mandant pour l'habilitation de son mandataire par le président de la Chambre de commerce et d'industrie pour qu'il y appose son visa. La nullité de la condition n'est pas encourue.



- sur l'exécution du contrat valant renoncement aux conditions suspensives



M. [I] fait valoir que la société [V] immobilier a renoncé à la défaillance des conditions suspensives en exécutant le contrat.



L'article 1304-4 du code civil dispose,

« une partie est libre de renoncer à la conditions stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli ».



La loi Hoguet poursuit un objectif de protection de la clientèle et de sécurisation des transactions immobilières. Il était de l'intérêt exclusif de la société [V] immobilier que l'attestation puisse être délivrée à son agent commercial pour sa bonne représentation.



De la même manière, alors que l'application du statut des agents commerciaux n'est pas subordonnée à l'inscription au registre spécial, laquelle est une mesure de police professionnelle, il était du seul intérêt de la société [V] immobilier de s'assurer de ladite inscription de son mandataire.



M. [I] justifie que la société [V] immobilier lui a délivré des justificatifs de déplacement professionnel pendant la période de la pandémie liée à la Covid-19.



Il apparait par ailleurs que les factures au nom de [V] [Localité 2] pour l'établissement de ses commissions à la suite des transactions réalisées ont été envoyées à M. [I] par la société [V] immobilier et que la synthèse des transactions avec les rétributions en attente éditée le 15 février 2022 lui a été adressée par la société [V] immobilier, sans mention d'ailleurs de l'agence d'[Localité 2].



M. [I] produit enfin une attestation de M. [K], ancien « responsable » de l'agence d'[Localité 2], lequel confirme que M. [I] a été recruté par l'agence de la T.A. ([V] immobilier) pour développer le secteur d'[Localité 2] et ajoute qu'aucune « décision ne pouvait être prise sans l'accord de l'agence de la Tour d'Auvergne et de monsieur [H] [V] ». Les sociétés [V] immobilier et Athéna ès qualités ne justifient pas d'un conflit avec M. [K] et des litiges en cours qu'elles allèguent pour minimiser la valeur probatoire de cette attestation, laquelle a été réalisée dans les formes imposées par la loi.



En conséquence, il convient de considérer que par l'exécution, même partielle, du contrat d'agent immobilier signé le 13 avril 2020, la société [V] immobilier a renoncé aux conditions suspensives stipulées en son intérêt exclusif.



Surabondamment, s'agissant de la délivrance de l'attestation de collaborateur, et selon l'article 1304-3 du code civil,

« La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement ».



La loi Hoguet poursuit un objectif de protection de la clientèle et de sécurisation des transactions immobilières. Il était de l'intérêt de la société [V] immobilier que l'attestation puisse être délivrée à son agent commercial.



La société [V] immobilier ne justifie pas avoir sollicité ladite attestation pour son mandataire. La condition a défailli par son inaction. La condition suspensive est réputée accomplie ; la société [V] immobilier ne peut se prévaloir de son non accomplissement. 



- sur l'extinction du contrat du 13 avril 2020 par novation par la signature de celui du 4 août 2020



Les sociétés [V] immobilier et Athéna ès qualités font valoir que le second contrat signé entre la société [V] [Localité 2] et M. [I], contesigné par la société [V] immobilier, s'est substitué au premier, l'intention de nover résultant des faits et circonstances.



Aux termes de l'article 1329 du code civil :

« La novation est un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation, qu'elle éteint, une obligation nouvelle qu'elle crée. 

Elle peut avoir lieu par substitution d'obligation entre les mêmes parties, par changement de débiteur ou par changement de créancier ». 



L'article 1330 du même code dispose quant à lui que :

« La novation ne se présume pas ; la volonté de l'opérer doit résulter clairement de l'acte ».



La preuve de l'intention de nover incombe à celui qui prétend à l'existence d'une novation.



Le second contrat a été établi entre la société [V] [Localité 2], représentée par M. [H] [V], et M. [I]. Les paraphes ne comportent pas les initiales « [H][V] » mais « [E][F] ». Le contrat a été signé pour ordre : « p.o. [H] [V] » inscrit sur le tampon de « l'agence de la T.A. », « [H] [V], gérant de SARL ». Il ne peut être considéré que ce contrat ait été contresigné par la société [V] immobilier par la seule apposition du tampon.



Il ne s'agit pas d'un contrat tripartite. 





Parmi les pièces produites par M. [I], seule une facture clients a été émise par la société [V] immobilier se référant à son intervention. Cependant, les appelantes justifient que cette facture a été rectifiée pour faire apparaître le nom de [V] [Localité 2] et que les clients ont payé les frais d'agence à la seule société [V] [Localité 2].



Il n'est d'ailleurs pas contesté que l'ensemble des commissions dues à M. [I] ont été payées par la société [V] [Localité 2] et qu'il a émis l'ensemble de ses factures de commission à son encontre. 



Cependant, comme vu supra, la société [V] immobilier a délivré les justificatifs de déplacement professionnel pendant la période de la pandémie liée à la Covid-19 à M. [I] ; la société [V] immobilier a également géré l'envoi des factures à M. [I] et a établi la synthèse des transactions avec les rétributions en attente éditée le 15 février 2022 sans mention de l'agence d'[Localité 2]. Enfin, l'ancien responsable de l'agence d'[Localité 2] a confirmé que les décisions relatives à cette dernière étaient prises avec l'accord de l'agence de la T.A. et de M. [V].



Par ailleurs, son assurance professionnelle ne vise « [V] [Localité 2] » que comme « mandant principal » mais non exclusif.



Il résulte de l'ensemble que les deux contrats ont perduré, la société [V] immobilier (agence de la T.A.) exerçant une partie des obligations qui, en cas de novation, n'auraient incombé qu'à la société [V] [Localité 2].



La preuve d'une volonté novatoire non équivoque n'est pas rapportée.



En conséquence, M. [I] n'est pas irrecevable à agir contre la société [V] immobilier en sa qualité de cocontractante.



Il convient de rejeter la demande d'irrecevabilité des demandes formées contre la société [V] immobilier.



Le jugement est confirmé de ce chef.



Au fond,



- sur la solidarité entre les deux mandants



Les sociétés [V] immobilier et Athéna ès qualités font valoir que l'existence d'une solidarité entre la société [V] immobilier et la société [V] [Localité 2] n'est pas établie, que M. [I] n'a pas été mandaté pour une ou des affaires communes ni n'a accompli de prestations pour la première. Elles ajoutent qu'il n'existe aucune communauté d'intérêts entre elles alors qu'elles exercent une activité distincte et concurrente, quand bien même elles appartiennent au même groupe et réseau. Elles font valoir que la présomption de solidarité commerciale est inapplicable puisqu'elle suppose que toutes les structures soient débitrices d'une même dette auprès d'un même créancier. Elles soutiennent qu'il n'existe aucune confusion entre les structures, la première n'exécutant que certaines fonctions administratives pour le compte d'une autre société du groupe. Elles font valoir, enfin, qu'il n'existe aucune solidarité conventionnelle en ce qu'elles n'ont pas entendu s'engager solidairement à l'égard de leur mandataire commun.



Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.



Selon l'article 2002 du code civil, lorsque le mandataire a été constitué par plusieurs personnes pour une affaire commune, chacune d'elles est tenue solidairement envers lui de tous les effets du mandat.



Il n'est pas justifié de la signature d'un mandat commun pour les deux structures ou de mandats, même distincts, signés pour chacune d'elles pour une affaire commune. En effet, les mandats ont été signés pour le compte de la société [V] [Localité 2], cette société était la seule contractante des clients apportés par M. [I] et les factures de commissions ont été payées par la société [V] [Localité 2].



La solidarité au sens de l'article 2002 du code civil n'est pas applicable à l'espèce.



Au contraire de la matière civile, la solidarité passive est présumée en matière commerciale. Cette présomption suppose l'existence d'une dette résultant d'une opération commerciale commune.



M. [I] fait valoir que la solidarité commerciale s'applique en ce qu'en sa qualité d'agent immobilier, il opérait pour le groupe [V] immobilier lequel développait, via ses deux sociétés [V] immobilier et [V] [Localité 2], une affaire commune, à savoir exploiter et développer des opérations immobilières sur un même secteur géographique.



En l'espèce, deux contrats d'agent commercial distincts ont été signés qui ont le même objet, à savoir le développement d'opérations immobilières sur le secteur géographique suivant : « commune [Localité 2] » et « département 35 ».



L'opération visée par ces contrats consistait ainsi à élargir le réseau commercial créé par la société [V] immobilier pour l'étendre sur ces secteurs déterminés, le but étant plus particulièrement de développer une agence immobilière à [Localité 2].



L'appartenance des deux sociétés co contractantes au même groupe révèle au minimum l'existence d'intérêts communs. Il est rappelé que les deux sociétés ont le même siège social, à savoir celui de la société [V] immobilier préexistante.



Au-delà, bien que ces sociétés demeurent des personnalités morales distinctes, il apparaît que pour l'exécution des deux contrats ayant strictement le même objet, elles ont entendu se répartir l'exécution de leurs obligations à l'égard de leur agent commercial commun : la société [V] [Localité 2] bénéficiait de la signature des mandats apportés par l'agent commercial et s'acquittait du paiement de ses commissions, tandis que la société [V] immobilier gérait administrativement les relations avec l'agent commercial (établissement de la facturation au nom de [V] [Localité 2] notamment, réalisation des virements pour le compte de [V] [Localité 2] (pièces 17.7, 17.8, 17.9, 17.10 [I]), établissement de la matrice de facturation (pièce 17.12 [I])) et surtout était celle, tel qu'il résulte du constat du commissaire de justice réalisé le 28 juillet 2023 à l'agence [V] immobilier, qui accordait ou non les droits informatiques à son agent pour l'accès au réseau commun pour lui permettre d'exercer son activité. Il est rappelé que l'ancien responsable de l'agence d'[Localité 2] a en outre attesté des prises de décisions par la seule société [V] immobilier.



Les deux sociétés appartiennent à un groupe et à un réseau commercial commun. Elles sont chacune signataire d'un contrat avec un objet strictement identique, conclu avec le même agent commercial, pour le développement de leur réseau commercial. L'organisation décidée entre elles a été imposée à l'agent commercial.



La solidarité résultant de l'opération commerciale commune de développement des opérations immobilières sur un même secteur ainsi mise en oeuvre est présumée. 





- sur l'imputation de la rupture



En application des articles L. 134-12 et L.134-13 2° du code de commerce, l'agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi en cas de cessation de ses relations avec le mandant, laquelle n'est pas due lorsque la cessation du contrat résulte de son initiative, à moins que cette cessation à son initiative ne soit justifiée par des circonstances imputables au mandant.



Lorsque la cessation du contrat résulte de l'initiative de l'agent et qu'elle est justifiée par des circonstances imputables au mandant, la réparation prévue à l'art. L. 134-12 demeure due à l'agent, quand bien même celui-ci aurait commis une faute grave dans l'exécution du contrat.



Il appartient à l'agent de prouver que la cessation du contrat était justifiée par des circonstances imputables au mandant. Cette preuve peut être rapportée par tous moyens.



M. [I] fait valoir que la rupture est imputable aux fautes commises par ses mandants par la violation des obligations de loyauté et d'information réciproque et par la violation de l'obligation selon laquelle le mandant doit mettre l'agent commercial en mesure d'exercer son mandat.



Il invoque plusieurs fautes des mandants :

- la restriction des accès au logiciel métier AC3, faute qu'il considère comme inexcusable,

- l'absence d'inscription de rendez-vous dans l'agenda,

- la restriction d'accès à l'agence d'[Localité 2],

- l'existence d'une stratégie visant à forcer son départ.



Selon l'article L. 134-4 du code de commerce :

« Les contrats intervenus entre les agents commerciaux et leurs mandants sont conclus dans l'intérêt commun des parties.

Les rapports entre l'agent commercial et le mandant sont régis par une obligation de loyauté et un devoir réciproque d'information.

L'agent commercial doit exécuter son mandat en bon professionnel ; le mandant doit mettre l'agent commercial en mesure d'exécuter son mandat ».



M. [I] fait valoir que les mandants ont cessé de compléter son agenda contrairement à ce qui était mis en place pour les autres agents.



Il ressort du constat du commissaire de justice que son agenda était complètement vide à compter de mars 2023 tandis que les autres agendas des agents étaient régulièrement complétés. Toutefois, il n'est pas établi que la prise de rendez vous et le remplissage de l'agenda devait être fait par quelqu'un d'autre que l'agent lui-même. Au contraire, Mme [W], coordinatrice commerciale à [Localité 2], atteste qu'il lui appartenait de renseigner son agenda lui-même (pièce 22 [V]).



M. [I] fait valoir que les restrictions apportées à ses accès au logiciel AC3 l'ont empêché d'exercer son activité et qu'il était le seul agent à avoir subi une telle restriction.



Par sa lettre recommandée du 31 mars 2023, M. [I] s'est plaint auprès de M. [V] des restrictions posées dans l'exécution de son contrat, et notamment de ce que ses droits sur le logiciel ait été limités au maximum, l'empêchant d'avoir accès aux produits à proposer aux clients, aux coordonnées des propriétaires, et de faire de la publicité sur ses biens.



En réponse, par courriel du 19 avril 2023, M. [V] a répondu qu'ils avaient la possibilité de choisir les modalités d'organisation avec leurs partenaires tant que ceux-ci ne sont pas empêchés d'exercer leur activité « ce qui est le cas pour vous ». Il affirmait que M. [I] avait accès à toutes ses affaires et que pour celles pour lesquelles il n'avait pas de mandat, il pouvait demander des informations à la coordinatrice de l'agence.



L'exploitation du constat du commissaire de justice du 28 juillet 2023 confirme que les droits d'accès au logiciel de M. [I] sont les seuls à avoir été réduits au minimum, sans qu'il puisse en être à l'origine, soit au plus faible niveau de 1/39, tandis que les autres agents rattachés à l'agence d'[Localité 2] avaient des accès de 18/39 conformes à ceux des autres agences. Ce niveau l'empêchait notamment de modifier la description des biens, de faire de la publicité, d'avoir accès aux adresses des biens à vendre et coordonnées des vendeurs. Il ressort également des copies d'écran du constat que M. [I] a effectué 9044 connexions à ce serveur depuis le début de son utilisation, démontrant le caractère essentiel de ce logiciel métier pour l'exercice de son activité.



M. [I] fait valoir que les mandants ont en outre changé les clés de l'agence d'[Localité 2], l'empêchant d'avoir libre accès à l'agence pour ses rendez-vous.



Il a reproché par M. [I] à M. [V] par la lettre susvisée, la perte du libre accès à l'agence à compter du 1er mars 2023. M. [V] lui a répondu qu'il avait accès à l'agence aux heures d'ouverture.



Le commissaire de justice a obtenu la confirmation du changement de barillet de l'agence selon facture du 3 mai 2023.



Il n'est pas donné d'explications par les mandants quant à ces restrictions, ni justifié d'une notification préalable faite à M. [I] du choix de réduire ses accès. Il est mentionné, dans le courriel de M. [V] du 19 avril 2023, un rendez-vous au cours duquel ces points auraient été abordés ; la preuve et le contenu de ce rendez-vous ne sont pas établis.



Les attestations produites par la société [V] immobilier et la société Athena ès qualités qui font état d'un libre accès informatique et à l'agence de M. [I], sont contredites par le constat du commissaire de justice et les échanges entre M. [I] et M. [V].



Il apparaît que pour mettre en mesure leur agent commercial d'exercer ses missions, les mandants lui ont donné des droits sur un logiciel métier et lui permettait l'accès libre à l'agence d'[Localité 2]. En restreignant de manière drastique ces accès, les mandants ont, de fait, entravé l'activité de leur agent, qui plus est sans justifier d'un quelconque motif ni d'un avertissement préalable.



Ce faisant, ils ont porté atteinte à la confiance et à la loyauté nécessaires à l'exploitation commune et rendaient par là même impossible le maintien du lien contractuel. Ces manquements graves établissent que la cessation du contrat est imputable aux mandants.



Le jugement est confirmé sur ce point.



La société [V] immobilier et la société Athena ès qualités font valoir que M. [I] a mis un terme au contrat de son propre chef, sans mise en demeure préalable et sans préavis.



Selon l'article L.134-11 du code de commerce, 

« (...) Lorsque le contrat d'agence est à durée indéterminée, chacune des parties peut y mettre fin moyennant un préavis. (...)

La durée du préavis est d'un mois pour la première année du contrat, de deux mois pour la deuxième année commencée, de trois mois pour la troisième année commencée et les années suivantes. En l'absence de convention contraire, la fin du délai de préavis coïncide avec la fin d'un mois civil.

Ces dispositions ne s'appliquent pas lorsque le contrat prend fin en raison d'une faute grave de l'une des parties ou de la survenance d'un cas de force majeure. »



La faute grave est celle qui porte atteinte à la finalité commune du mandat d'intérêt commun et rend impossible le maintien du lien contractuel.



Il ressort de la lettre recommandée du 31 mars 2023 que M. [I] a fait savoir qu'il considérait que les manquements constituaient une résiliation du contrat à l'initiative de M. [V] et lui demandait soit de confirmer la résiliation du contrat soit de mettre fin immédiatement aux entraves, précisant qu'à défaut de réponse sous 10 jours, il donnerait une suite contentieuse aux échanges.



Du courriel du 19 avril 2023, il apparaît que M. [V] n'a pas répondu à cette demande. Les restrictions ont donc été maintenues.



En conséquence, il doit être considéré qu'une nouvelle mise en demeure préalable à la résiliation des contrats d'agent commercial par M. [I] par lettre recommandée du 1er septembre 2023, était vaine. Les mandants ont été mise en mesure dès le 31 mars 2023 de remédier aux manquements graves dénoncés qui empêchaient la poursuite du contrat. Dès lors, et du fait de ces manquements graves non résolus, M. [I] était libéré de son obligation de respecter un préavis mais n'a pu bénéficié de celui-ci.



- sur la clause « 7.Indemnisation » des contrats d'agent commercial



Si la société [V] immobilier et la société Athéna ès qualités demandent l'infirmation du chef du jugement ayant déclaré non écrite la clause « 7.Indemnisation », elles ne font valoir aucun moyen à l'appui de cette prétention dans leurs écritures.



Le jugement est confirmé.



- sur l'indemnité de fin de contrat



M. [I] réclame deux années complètes de commissions en prenant en compte l'année 2022 (soit deux fois 125 401,90 euros), laquelle a connu une exécution complète et a marqué une progression significative par rapport à l'année 2021. Il ajoute qu'il doit être tenu compte du fait qu'il a intégralement développé l'activité nouvelle des mandants sur la zone d'[Localité 2] ainsi que de la durée du contrat. 



La société [V] immobilier et la société Athena ès qualités font valoir que M. [I] n'a exercé que pendant 26 mois son activité, qu'il ne peut percevoir deux ans de commissions pour une durée d'activité si courte, qu'il n'est pas à l'origine du développement de la zone d'[Localité 2] alors que [V] immobilier est implanté dans l'agglomération rennaise et ses environs depuis 35 ans et que M. [K], recruté depuis décembre 2019, avait aussi en charge cette zone.



L'indemnité de cessation de contrat due à l'agent commercial a pour objet la réparation du préjudice qui résulte pour l'agent commercial de la perte pour l'avenir des revenus tirés de l'exploitation développée dans l'intérêt commun.



Le quantum de l'indemnité compensatrice n'étant pas réglementé, son montant est fixé en fonction des circonstances spécifiques de la cause et du préjudice effectivement subi.



M. [I] a bénéficié des commissions suivantes :

- 83 022,11 euros en 2021 (première facture du 29 janvier 2021),

- 125 401,19 euros en 2022,

- 6 572,08 euros pour les tous premiers mois de 2023 (dernière facture du 28 avril 2023).



Le premier contrat d'agent commercial a été signé le 13 avril 2020. De fait, il n'a pu commencer à avoir une activité normale en raison de la pandémie de la Covid-19 qu'après la levée des restrictions. Il a poursuivi son activité jusqu'au plus tard au 31 mars 2023, date de sa première lettre recommandée.



Il est relevé que l'activité d'agent commercial en matière immobilière est par nature peu sécurisée et non pérenne, et comme le relève le tribunal, ne permet pas la création d'une « clientèle récurrente ». En revanche, il doit être tenu compte de la contribution de M. [I] au développement des opérations au bénéfice du groupe [V] immobilier sur un nouveau secteur. A cet égard, comme l'atteste M. [K], M. [I] a contribué au développement des opérations immobilières au bénéfice de ses mandants pour le secteur d'[Localité 2]. Le montant des commissions perçues en atteste au besoin.



En tenant compte de l'ensemble de ces éléments, de la durée d'exécution des contrats et du montant total des commissions perçues rapportée à environ une année, il sera accordé à M. [I] une somme de 110 000 euros.



En raison de la solidarité retenue supra mais en tenant compte de la procédure de liquidation judiciaire de la société [V] [Localité 2], il sera dit que les sociétés [V] immobilier et Athéna ès qualités sont solidairement redevables de l'indemnité de rupture selon les modalités et limites suivantes :

- la société [V] immobilier sera condamnée à payer à M. [I] la somme de 110 000 euros au titre de l'indemnité de rupture,

- la créance de M. [I] de 110 000 euros sera fixée au passif de la société [V] [Localité 2].



Le jugement est infirmé sur ces points.



- sur l'indemnité de préavis



La rupture est intervenue en raison de manquements graves imputables aux mandants. Il a été établi que les circonstances, à savoir les restrictions d'accès à l'agence et au logiciel, ont empêché M. [I] de réaliser le préavis légalement prévu de trois mois eu égard à la durée du contrat.



Comme le rappel les sociétés [V] immobilier et Athéna ès qualités elles-mêmes, le moyenne mensuelle des commissions à retenir est de 7 962,79 euros (montant total des commissions sur 27 mois). L'indemnité due correspond à trois fois le montant des commissions perçues ramenées au mois, soit une somme de 23 888,37 euros.



En raison de la solidarité retenue supra mais en tenant compte de la procédure de liquidation judiciaire de la société [V] [Localité 2], il sera dit que les sociétés [V] immobilier et Athéna ès qualités sont solidairement redevables de l'indemnité de préavis selon les modalités et limites suivantes :

- la société [V] immobilier sera condamnée à payer à M. [I] la somme de 23 888,37 euros au titre de l'indemnité de rupture,

- la créance de M. [I] de 23 888,37 euros sera fixée au passif de la société [V] [Localité 2].



Le jugement est infirmé sur ces points.



- sur la demande complémentaire de dommages et intérêts



M. [I] qui se contente de faire valoir les manquements imputables à ses mandants pour solliciter une somme supplémentaire de 20 000 euros n'allègue ni ne caractérise a fortiori l'existence d'un préjudice qui serait distinct de ceux déjà réparés au titre de la rupture du contrat d'agent commercial et au titre du non respect du préavis.



Il est débouté de sa demande et le jugement confirmé sur ce point.



Dépens et frais irrépétibles



Succombant principalement à l'instance, la société [V] immobilier sera condamnée aux dépens de l'appel et à payer à M. [I] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de l'appel. Il n'y a pas lieu de faire droit aux autres demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Le jugement est infirmé s'agissant de la condamnation aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles de la société [V] [Localité 2] en ce qu'il ne pouvait « condamner » la société [V] [Localité 2] tout en fixant la créance à son passif. La société [V] immobilier demeurera seule tenue aux dépens et frais irrépétibles de première instance tels que fixés par le tribunal de commerce.





PAR CES MOTIFS,



La cour,



Infirme le jugement en ce qu'il a :

- condamné solidairement les sociétés Agence de la TA [H] [V] immobi lier et [V] [Localité 2] à payer à M. [I] la somme de

 26 952 euros au titre de l'indemnité de fin de contrat,

- débouté M. [I] du surplus de sa demande formée à ce titre,

- fixé, conformément à l'article L.622-22 du code de commerce, la somme de 26 952 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société [V] [Localité 2] au titre de l'indemnité de fin de contrat,

- condamné solidairement les sociétés Agence de la TA [H] [V] immobilier et [V] [Localité 2] à payer à M. [I] la somme de 23 806 euros au titre de l'indemnité de préavis,

- débouté M. [I] du surplus de sa demande formée à ce titre,

- fixé, conformément à l'article L.622-22 du code de commerce, la somme de 23 806 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société [V] [Localité 2] au titre de l'indemnité de préavis,

- condamné la société [V] [Localité 2] à payer à M. [I] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- fixé, conformément à l'article L.622-22 du code de commerce, la somme de 5 000 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société [V] [Localité 2] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société [V] [Localité 2] aux entiers dépens de l'instance,

- fixé, conformément à l'article L.622-22 du code de commerce, les entiers dépens de l'instance au passif de la liquidation judiciaire de la société [V] [Localité 2], 



Confirme le jugement pour le surplus des dispositions soumises à la cour,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Dit que les sociétés Agence de la T.A. [H] [V] immobilier et la société Athéna, prise en la personne de Mme [Q], en qualité de liquidateur judiciaire de la société [V] [Localité 2], sont solidairement redevables de l'indemnité de rupture selon les modalités et limites suivantes :



- Condamne la société Agence de la T.A. [H] [V] immobilier à payer à M. [P] [I] la somme de 110 000 euros au titre de l'indemnité de rupture,



- Fixe la créance de M. [P] [I] de 110 000 euros au titre de l'indemnité de rupture au passif de la liquidation judiciaire de la société [V] [Localité 2],



Dit que les sociétés Agence de la T.A. [H] [V] immobilier et la société Athéna, prise en la personne de Mme [Q], en qualité de liquidateur judiciaire de la société [V] [Localité 2], sont solidairement redevables de l'indemnité de préavis selon les modalités et limites suivantes :



- Condamne la société Agence de la T.A. [H] [V] immobilier à payer à M. [P] [I] la somme de 23 888,37 euros au titre de l'indemnité de préavis,



- Fixe la créance de M. [P] [I] de 23 888,37 euros au titre de l'indemnité de préavis au passif de la liquidation judiciaire de la société [V] [Localité 2],



Condamne la société Agence de la T.A. [H] [V] immobilier aux dépens de l'instance d'appel,



Condamne la société Agence de la T.A. [H] [V] immobilier à payer à M. [P] [I] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de l'appel,



Rejette toute autre demande,



Le Greffier, Le Président,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L134-16, code de commerce L134-13, code de commerce L134-4, code civil 1304-4, code civil 1330, code civil 1310, code civil 1304-3, code civil 2002, code de commerce L134-12, code de commerce L134-11, code de commerce L622-22, code civil 1329, code de procedure civile 701). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 10 juin 2025 · Tribunal de commerce de Rennes · n° 2023F00394

  en commun : code de commerce L134-16, code de commerce L134-13, code de commerce L134-4, code civil 1330, code civil 2002, code de commerce L134-12, code de commerce L134-11

• 5 mars 2025 · Cour d'appel de Bordeaux · Autre · n° 22/04454

  en commun : code de commerce L134-16, code de commerce L134-13, code de commerce L134-4, code de commerce L134-12, code de commerce L134-11

• 25 septembre 2025 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 22/00816

  en commun : code de commerce L134-16, code de commerce L134-13, code de commerce L134-4, code de commerce L134-12, code de commerce L134-11

• 17 mars 2026 · Cour d'appel de Metz · Autre · n° 24/00822

  en commun : code de commerce L134-16, code de commerce L134-13, code de commerce L134-4, code de commerce L134-12, code de commerce L134-11

• 17 mars 2026 · Cour d'appel de Metz · Autre · n° 24/00821

  en commun : code de commerce L134-16, code de commerce L134-13, code de commerce L134-4, code de commerce L134-12, code de commerce L134-11

• 17 mars 2026 · Cour d'appel de Metz · Autre · n° 24/00820

  en commun : code de commerce L134-16, code de commerce L134-13, code de commerce L134-4, code de commerce L134-12, code de commerce L134-11

• 14 octobre 2025 · Tribunal de commerce de Lille Métropole · n° 2025002634

  en commun : code de commerce L134-16, code de commerce L134-13, code de commerce L134-4, code de commerce L134-12, code de commerce L134-11

• 2 avril 2026 · Cour d'appel d'Orléans · Autre · n° 24/01567

  en commun : code de commerce L134-16, code de commerce L134-13, code de commerce L134-4, code de commerce L134-12, code de commerce L134-11

Mise à jour de la source le 2026-09-17T17:00:10.883Z.