Cour d'appel de Rennes, 1ère Chambre, 8 septembre 2026, n° 22/03619

1ère chambre civile B 









N° RG 22/03619 - N° Portalis DBVL-V-B7G-S2UE



(Réf 1ère instance : 21/02174)









S.C.I. SCI [U]



C/



S.A.R.L. COMMERCE EXPANSION























Copie exécutoire délivrée 



le : 09/09/2026



à :



Me Lephilibert 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 08 SEPTEMBRE 2026





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère





GREFFIER



Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé



DÉBATS

A l'audience publique du 16 mars 2026, devant Monsieur Philippe BRICOGNE, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT



Rendue par défaut, prononcé publiquement le 8 septembre 2026 par mise à disposition au greffe après prorogation





****



APPELANTE



S.C.I. [U], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BOBIGNY sous le numéro 344.178.348, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée par Me Garance LEPHILIBERT de la SARL MENSOLE AVOCATS, postulant, avocat au barreau de NANTES et par Me Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, plaidant, avocat au barreau de PARIS







INTIMÉE



S.A.R.L. COMMERCE EXPANSION, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de GRENOBLE sous le numéro 712.003.540, gérant de la SCI THETAPIERRE, immatriculée au registre du commerce et des sociétés d'EVRY sous le numéro 337.663.652 dont le siège social est [Adresse 2], dont elle est bénéficiaire d'une transmission universelle de patrimoine par acte du 12/11/1998, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]



non comparante, non représentée, régulièrement assignée à étude le 28 août 2025 

EXPOSÉ DU LITIGE



1. Par acte notarié du 18 décembre 1987, la SCI [U] a acquis de la société civile Thetapierre un immeuble situé aux [Adresse 5] à Rezé (44) d'une contenance de 36 a 49 ca, cadastré AE [Cadastre 1] et portant sur un lot n° 4 composé de : 



- un bâtiment unique à usage commercial, 

- 60 emplacements de stationnement pour véhicules,

- espaces libres et voies de circulation. 



2. Depuis cette date, la SCI [U] exploiterait à usage commercial l'immeuble correspondant à la parcelle, outre le parking attenant à celle-ci figurant sur une parcelle cadastrée AE [Cadastre 2].



3. Aux termes d'une déclaration de dissolution-attribution du 12 novembre 1998 publiée au greffe du tribunal de commerce d'Evry, la société civile Thetapierre a été dissoute et une transmission universelle de son patrimoine a été opérée en faveur de la SARL Commerce Expansion.



4. Suivant acte notarié du 3 juillet 2020 établi au rapport de Me [Y] [H], notaire à La Guerche-de-Bretagne (35), la SCI [U] et la société Bl Invest ont conclu une promesse de vente de l'immeuble.



5. À cette occasion, le notaire instrumentaire s'est rendu compte que le titre de propriété de la SCI [U] mentionnait que le lot n° 4 était uniquement composé de la parcelle cadastrale AE n° [Cadastre 1].



6. Par lettre recommandée du 13 août 2020, la SCI [U] a mis en demeure la SARL Commerce Expansion de trouver une solution amiable au litige.



7. En l'absence de réponse, la SCI [U] a, par acte d'huissier du 16 février 2021, fait assigner la SARL Commerce Expansion devant le tribunal judiciaire de Nantes essentiellement aux fins de réintégrer dans l'acte de vente la parcelle AE [Cadastre 2] à son profit.



8. L'huissier n'a pas pu retrouver la destinataire et a dressé un procès-verbal de vaines recherches. 



9. La SARL Commerce Expansion n'a pas constitué avocat.



10. Par jugement du 17 mai 2022, le tribunal a :



- débouté la SCI [U] de toutes ses demandes, 

- condamné la SCI [U] aux dépens, 

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit. 



11. Pour statuer ainsi, le tribunal a constaté que les pièces versées par la SCI [U], notamment le plan portant projet d'équipement commercial à Rezé lot n° 4B avec comme maître d'ouvrage la SCI Thetapierre et celui du lot n° 4 à l'échelle 1/200 du 6 octobre 1987, étaient insuffisants pour établir l'existence d'une possession par usucapion à partir de 1987, dès lors qu'il s'agissait uniquement de projets qui auraient dû être confirmés par les annexes produites à l'acte de vente de 1987. 



12. Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Rennes du 10 juin 2022, la SCI [U] a interjeté appel de cette décision.



13. Par arrêt du 24 juin 2025, la cour d'appel a : 



- ordonné la réouverture des débats,

- enjoint à la SCI [U] de produire :

* une attestation du propriétaire actuel du lot n° 3 (parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4]) confirmant qu'il n'a jamais entendu se considérer comme légitime propriétaire de la parcelle revendiquée,

* un procès-verbal de constat d'huissier faisant un descriptif précis des lieux, notamment de leur configuration entre les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3],

* un complément d'attestation de M. [M] et Mme [P] qui devront préciser si l'utilisation des places de parking de la parcelle [Cadastre 2] était le fait exclusif des clients ou employés du bâtiment présent sur la parcelle [Cadastre 1] et s'il existait une matérialisation de la séparation entre les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3],

- dit que la cour tirera toutes les conséquences utiles en termes de recevabilité ou de bien-fondé de l'action faute de production de tout ou partie des pièces sollicitées,

- renvoyé l'affaire à la mise en état.



14. La cour a en effet estimé que les attestations n'indiquaient pas que la possession revendiquée par la SCI [U] aurait été exclusive dès lors que le titulaire des parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4] est potentiellement concerné par la revendication de la parcelle [Cadastre 2]. 



* * * * *



15. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 14 novembre 2025, la SCI [U] demande à la cour de :



- réformer le jugement en toutes ses dispositions, 

- la recevoir en ses écritures et les déclarer bien fondées, 

- lui donner acte de ce qu'elle a procédé à la publicité foncière de l'assignation, 

- constater qu'elle est devenue propriétaire, rétroactivement depuis le 18 décembre 1987 par le jeu de l'usucapion trentenaire, d'une propriété non bâtie cadastrée section AE n° [Cadastre 2] située à [Localité 3], 

- en tout état de cause,

- ordonner la publication de l'arrêt à intervenir au service de la publicité foncière de [Localité 4] 2, 

- condamner la SARL Commerce Expansion au paiement de la somme de 19.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

 - condamner la SARL Commerce Expansion aux entiers dépens de de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Me Garance Le Philibert, avocat aux offres de droit. 



* * * * *



16. La SARL Commerce Expansion, à qui la déclaration d'appel avait été signifiée suivant procès-verbal de recherches infructueuses le 15 septembre 2022, n'avait pas constitué avocat. La SCI [U] a tenté de signifier le même jour ses premières conclusions, ainsi que les pièces, après que Me [J] [Q], commissaire de justice, se fut transportée à l'adresse déclarée par la requérante, à savoir [Adresse 6]. Il s'est avéré que l'intéressée n'y avait plus son domicile, ni sa résidence, ni, pour les personnes morales, son siège social. Sur place, Me [Q] n'a trouvé aucun élément ne permettant d'identifier le local commercial, ni même le siège de la société, a rencontré plusieurs personnes travaillant dans la zone industrielle, mais aucune ne connaissait la SARL Commerce Expansion. Me [Q] a tenté de contacter le numéro de téléphone à sa disposition ([XXXXXXXX01]) mais le numéro n'était plus attribué. Elle n'a trouvé aucune information complémentaire sur le site des pages jaunes, ainsi que sur les différents sites de recherche internet, permettant de retrouver cette société. Les administrations ne pouvant pas l'aider et le KBis mentionnant cette adresse, elle n'a pu procéder à des recherches plus en avant. 

Ces diligences ainsi effectuées ne lui ayant pas permis de retrouver le destinataire de l'acte, elle a dressé un procès-verbal de recherches infructueuses pour servir et valoir ce que de droit, dont copie a été adressée à son destinataire à la dernière connue par le requérant, ce jour même ou au plus tard le premier jour ouvrable suivant, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.



17. Ayant en cours d'instance appris la nouvelle adresse de la SARL Commerce Expansion par suite de changement de siège social, la SCI [U] lui a fait signifier le 28 août 2025 ses conclusions n° 3 ainsi que l'arrêt de réouverture des débats au [Adresse 7] à Le Touvet (38660), par acte remis à l'étude. 



* * * * *



18. L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 février 2026.



19. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la prescription acquisitive trentenaire



20. La SCI [U], qui indique avoir obtempéré aux injonctions de l'arrêt avant dire droit, considère qu'elle a prescrit par usucapion dès lors que :



- il est établi que l'acquisition du lot n° 4 avait pour objet d'exploiter la parcelle AE n° [Cadastre 1] et AE n° [Cadastre 2], soit un petit centre commercial avec parking, exploitation démontrée tant par le permis modificatif de 1987 que par le projet de plan annexé à l'acte de vente de 1987, ainsi que par le plan de masse établi par géomètre-expert du 28 octobre 2024, 

- les attestations versées aux débats démontrent que les sociétés auxquelles elle a consenti un bail commercial exploitaient également le parking et ce de manière continue,

- l'ensemble des éléments versés aux débats démontrent également que la parcelle AE n°[Cadastre 2] faisait partie de la vente et qu'elle s'est comportée comme le véritable propriétaire, la possession ayant été paisible et publique à partir de 1987 ou à tout le moins 1988, date des premiers baux commerciaux. 



Réponse de la cour



21. Aux termes de l'article 2258 du code civil, 'la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi'. 



22. En vertu de l'article 2261 du code civil, 'pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire'.



23. L'article 2272 du code civil prévoit en son 1er alinéa que 'le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans'.



24. En l'espèce, l'acte authentique de vente du 18 décembre 1987 désigne uniquement la parcelle AE n° [Cadastre 1] sur laquelle figure l'ensemble de bâtiments à usage commercial, sans référence à la parcelle attenante cadastrée AE n° [Cadastre 2], d'où il résulte que la SCI [U] n'est pas propriétaire de cette parcelle aux termes de son titre de propriété. 



25. Il résulte de la chronologie des faits qu'un permis modificatif du 7 novembre 1986 (pièce n° 1 de la SCI [U]) concernant les [Adresse 8] à Rezé, a entrepris de réaménager la répartition des lots à cette adresse, de sorte que le lot n° 4 était désormais ainsi décrit :



'Augmentation de sa superficie (3.995 m² au lieu de 3.649 m²) par adjonction du

lot 31.

Changement de construction : 1 commerce de 988 m² de surface de vente au lieu de 2 de 495 m².

Augmentation de la surface hors 'uvre nette (1415 m² au lieu de 1211 m²) et des aires de stationnements (70 au lieu de 68).

Modification de l'implantation et des façades'.



26. Ces indications tendent à démontrer l'existence matérielle d'une adjonction de surface qui correspond aux emplacements de parking dont la SCI [U] revendique présentement la possession. 



27. La circonstance qu'un projet de plan de masse intégrant un parking de 60 places en lieu et place de la parcelle AE n° [Cadastre 2] ait été réalisé le 6 octobre 1987 (soit un peu plus d'un mois avant la vente) conforte le fait que la SCI [U] avait vocation à acquérir l'ensemble immobilier constitué par les locaux commerciaux sur la parcelle AE n° [Cadastre 1], ainsi que les parkings figurant sur la parcelle AE n° [Cadastre 2] (voir dans pièce n°1 - projet de plan de masse annexé à l'acte de vente du 18 décembre 1987).



28. La SARL Commerce Expansion ne s'est pas manifestée à la cause, n'ayant pas constitué avocat ni en première instance, ni en appel, alors qu'elle avait vocation à contester l'usucapion revendiquée, en tant que propriétaire précédent et alors que la société civile Thetapierre, aux droits desquels elle vient, est toujours officiellement désignée propriétaire de la parcelle AE n° [Cadastre 2] à l'examen du relevé de publicité foncière du 12 novembre 2024. 



29. Pour établir son occupation trentenaire des lieux litigieux, l'appelante avait produit :



- un bail commercial conclu entre elle et la SA Hall du Papier Peint le 22 février 1988 (dont l'enseigne correspond à la société Chantemur) qui ne fait aucunement référence aux emplacements de parking ou à la parcelle AE n° [Cadastre 2] (pièce n° 14 de la SCI [U]), 

- une attestation sur l'honneur de M. [C] [M] du 6 octobre 2020 qui, en sa qualité de responsable du magasin, indique '[avoir] travaillé [dans] la société Chantemur, locateur de la SCI [U] de locaux commerciaux situés au [Adresse 9], au titre d'un bail ayant débuté le 1er février 1988' et que, 'depuis l'origine jusqu'à la fin du bail en date du 31 mars 2009, [il a] avec les sociétés exploité de façon continue les emplacements de parkings tels qu'ils apparaissent en rouge sur le document annexé', qui correspond aux parcelles AE n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] (pièce n° 15 de la SCI [U]), 

- une attestation de Mme [A] [P], gérante la SARL [G] [P], qui indique avoir utilisé l'intégralité du lot, à savoir des locaux commerciaux ainsi que 'les plates-bandes, les voies intérieures et [les] aires de stationnements', là encore, conformément aux délimitations apparaissant en rouge sur le plan adjoint correspondant bien aux parcelles AE n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] (pièce n°16 de la SCI [U]), à compter de 2009 et ce jusqu'en 2020.



30. Relevant que le titulaire initial du lot 31 (parcelle [Cadastre 2]), c'est-à-dire le propriétaire du lot n° 3 (qui réunit les lots n° 32 et 33, soit les parcelles n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] au sud de la parcelle n° [Cadastre 2]) était potentiellement concerné par la revendication de la SCI [U], que les attestations produites n'indiquaient pas que la possession revendiquée par la SCI [U] aurait été exclusive de toute autre et qu'aucune pièce ne vient montrer que des signes évidents d'appropriation existeraient (par exemple une clôture entre les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3]), la cour a décidé d'ordonner la réouverture des débats afin que la SCI [U] produise, à défaut de pouvoir le mettre en cause au stade de l'appel :



- une attestation du propriétaire actuel du lot n° 3 (parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4]) confirmant qu'il n'a jamais entendu se considérer comme légitime propriétaire de la parcelle revendiquée, 

- un procès-verbal de constat d'huissier faisant un descriptif précis des lieux, notamment leur configuration entre les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3],

- la précision, par les attestants (M. [M] et Mme [P]) que l'utilisation des places de parking de la parcelle [Cadastre 2] était le fait exclusif ou non des clients ou employés du bâtiment présent sur la parcelle [Cadastre 1] et qu'il existait ou non une matérialisation de la séparation entre les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3].



31. La SCI [U] produit en conséquence les éléments suivants :



- une attestation de M. [I] [W], propriétaire de la parcelle [Cadastre 3] depuis le 9 novembre 2022, qui indique : 'Depuis que je suis propriétaire de cette parcelle AE [Cadastre 3], elle a toujours été séparée par un trottoir et de l'herbe de la parcelle AE [Cadastre 2] voisine, laquelle forme un tout avec la parcelle AE [Cadastre 1]. Je certifie n'avoir jamais souhaité revendiquer la propriété de la parcelle AE [Cadastre 2], que ni moi ni mes employés n'utilisons. Tout simplement car il a toujours été clair que les emplacements de stationnement situés sur la parcelle AE [Cadastre 2] servaient exclusivement aux clients et employés des magasins occupant la parcelle AE [Cadastre 1]',

- une seconde attestation de M. [W] mentionnant avoir 'succédé à Mme [P] comme locataire de la boutique Ambiance & Styles en date du 1er janvier 2024. [..] J'atteste que j'ai constaté à mon arrivée que la parcelle AE [Cadastre 2] était séparée des parcelles AE [Cadastre 3] et [Cadastre 4] par un trottoir et de l'herbe. De plus, les parcelles AE [Cadastre 1] et AE [Cadastre 2] forment un tout composé de : 

* trois magasins avec des emplacements de parking sur la parcelle AE [Cadastre 1] ; 

* d'emplacements de parking supplémentaires sur la parcelle AE [Cadastre 2]. 

Seuls les clients et employés des magasins situés sur la parcelle AE [Cadastre 1] utilisaient les emplacements situés sur la parcelle AE [Cadastre 2]. Et pour cause, la configuration des lieux ne permettait de toute façon qu'un usage exclusif des clients et employés des magasins présents sur la parcelle AE [Cadastre 1]',

- un procès-verbal de constat d'huissier établi le 26 août 2025 confirmant une matérialisation entre les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 3] 'par un espace enherbé longé par des bordures et au sein duquel deux panneaux 'Maison de la Literie', des candélabres ainsi qu'un édicule sont positionnés. De part et d'autre de cette zone enherbée, des marquages au sol délimitant des places de stationnement sont visibles. À cet effet, je constate que le magasin 'Equipa Literie' dispose de places de stationnements à la fois côté [Adresse 10] mais également en périphérie directe de cette zone enherbée. Dans la continuité de cette zone enherbée et sans qu'aucune séparation n'ait été aménagée entre les parcelles AE [Cadastre 1] et AE [Cadastre 2], force est de constater que les deux parcelles (AE [Cadastre 2] et AE [Cadastre 3]) sont également séparées par une bande enherbée (prolongation de la précédente délimitation) longée de part et d'autre par des bordures puis dans le prolongement par des arbres manifestement anciens. Sur cette emprise, aucun accès dédié aux véhicules terrestres à moteur n'est visible entre les parcelles AE [Cadastre 3] et AE [Cadastre 2]. Sur cette emprise, il est manifeste qu'aucune séparation physique n'est présente entre les parcelles cadastrées AE [Cadastre 2] et AE [Cadastre 1]. L'ensemble constituant un seul bloc homogène est revêtu de nombreuses places de stationnements dont les marquages au sol sont partiellement effacés. Ces deux zones font face au bâtiment occupé par [Adresse 11]', magasin occupant actuellement la parcelle [Cadastre 1] propriété de la SCI Loirat.



32. Différents croquis et photographies témoignent de l'existence d'une voie bitumée circulant autour du magasin présent sur la parcelle de la SCI [U] et traversant notamment la parcelle [Cadastre 2].



33. L'ensemble de ces éléments permet de considérer que, depuis son acquisition de la parcelle [Cadastre 1] le 18 décembre 1987 et en tout cas depuis le début de l'exploitation du magasin édifié sur sa parcelle suivant bail commercial du 22 février 1988, la SCI [U] s'est comportée en propriétaire de la parcelle [Cadastre 2], à usage de parking pour les clients de ses preneurs et que cette parcelle est clairement identifiée comme faisant un tout avec la parcelle [Cadastre 1] et comme étant exclue du périmètre du fonds voisin (parcelle [Cadastre 3]) qui n'en revendique pas la propriété.



[Cadastre 5]. La SCI [U] justifiant d'une possession trentenaire, continue, publique paisible et à titre de propriétaire de la parcelle AE [Cadastre 2], il conviendra de faire droit à son action en revendication.



35. Le jugement sera infirmé.



Sur les dépens 



36. Le chef du jugement concernant les dépens de première instance sera infirmé. La SARL Commerce Expansion, partie perdante qui n'a jamais donné suite à la proposition amiable de rectification de l'acte notarié effectuée par lettre recommandée avec avis de réception du 13 août 2020 et a donc rendu nécessaire le présent litige, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.



37. Les avocats qui en ont fait la demande seront autorisés à recouvrer directement les dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir demandé de provision. 



Sur l'article 700 du code de procédure civile 



38. Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera infirmé. L'équité commande de faire bénéficier la SCI [U] des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 5.000 € pour les frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt de défaut mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,



Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 17 mai 2022 en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau,



Dit que la SCI [U] est propriétaire de la parcelle non bâtie cadastrée section AE n° [Cadastre 2] située à Rezé, 



Ordonne la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière de [Localité 4] 2,



Condamne la SARL Commerce Expansion aux dépens de première instance et d'appel,



Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement les dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir demandé de provision, 



Condamne la SARL Commerce Expansion à payer à la SCI [U] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.



LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT 

P/LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE





























En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous : (D n°47-1047 du 12 juin 1947 modifié) huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.



En foi de quoi, ladite décision a été signé par le président et le greffier



Pour copie certifiée conforme à l'original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par nous Directeur des service de greffe judiciaire de la cour d'appel de Rennes.