Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP référé, 9 septembre 2026, n° 26/01751

Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation

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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 26 novembre 2023, M. [X] [W] a donné à bail à M. [E] [M] un logement meublé situé [Adresse 3] (7ème étage, appartement 21) pour une période d’un an renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 560 euros et un forfait pour les charges de 40 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 août 2025, M. [X] [W] et Mme [D] [C] épouse [W] ont fait délivrer un congé pour reprise du logement au bénéfice de leur fils à effet au 25 novembre 2025 à minuit.

M. [E] [M] a indiqué refuser le congé par lettre du 18 novembre 2025. Une sommation de quitter les lieux lui a été signifiée le 30 décembre 2025 et une lettre de rappel lui a été adressée le 26 janvier 2026. Il se maintient dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice 20 février 2026, M. [X] [W] et Mme [D] [C] épouse [W] ont assigné ce dernier devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, pour demander, notamment au visa de l’article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989 de : 
- constater la résiliation du bail conclu le 26 novembre 2023
- condamner M. [E] [M] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant du loyer courant majoré des charges, éventuellement réévalué, jusqu’à parfaite libération des lieux
- ordonner son expulsion des lieux, ainsi que celle de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance et jusqu’à l’entière libération des lieux 
- condamner M. [E] [M] à leur payer la somme de 500 euros au titre de leur préjudice moral
- le condamner à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 05 mars 2026.

A l’audience du 05 mai 2026, l’affaire a été renvoyée à la demande du conseil du défendeur, un accord pouvant être trouvé le cas échéant.

L’affaire, appelée à l’audience du 20 juillet 2026, a été retenue. M. [X] [W] et Mme [D] [C] épouse [W], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions visées par le greffe et soutenues oralement. Ils maintiennent l’ensemble de leurs demandes. Ils soutiennent que le congé délivré le 20 août 2025 en vue de reprise pour loger leur fils étudiant à [Localité 1], alors qu’ils résident en Normandie, est motivé et a produit ses effets et sollicitent sa validation. Ils contestent toute fraude que M. [E] [M] leur impute alors que leur fils, lorsqu’il lui est nécessaire de passer la nuit à [Localité 1], loge dans un débarras dont M. [X] [W] est propriétaire [Adresse 4]. De même, si celui-ci est également propriétaire dans cet immeuble d’une chambre, elle est louée. Ils rappellent qu’ils ont la possibilité de déterminer le local à reprendre, pour leur fils, sans y voir une volonté de nuisance. Ils sollicitent le débouté de M. [E] [M] qui invoque l’indécence du logement pour faire échec au congé, arguant de problème de ventilation alors qu’il s’agit d’une petite pièce unique. Ils ont procédé au changement de la vitre du Velux, de la plaque de cuisson et du réfrigérateur et ont sollicité le syndic en vue de la pose d’un système d’aération nécessitant une sortie de toit. Par ailleurs, s’agissant de la taille du logement, il représente un volume habitable de 22 m3 de sorte que même s’il mesure 8,93m², sa taille respecte les critères requis. Enfin, M. [E] [M] a saisi la Commission Départementale de Conciliation et, dans le respect de son avis, ils ont mandaté une entreprise pour réaliser des travaux, incluant les dégradations par le locataire, qui a communiqué tardivement sa date de disponibilité, réalisés le 04 mai 2026. Les demandeurs reconnaissent que le studio mesure 8,93 m² et acceptent de payer le trop-perçu de 1 326 euros, à actualiser au jour de la décision.
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De son côté, M. [E] [M], assisté de son conseil, a déposé des conclusions visées par le greffe et soutenues oralement. Il demande de :
- dire n'y avoir lieu à référé
- débouter Monsieur [X] [W] et Madame [D] [W] née
[C] de l'intégralité de leurs demandes
à titre reconventionnel :
- les condamner in solidum à titre de provision à lui payer le différentiel entre le loyer perçu et le loyer encadré depuis le mois de décembre 2023 jusqu'à la date de la décision à intervenir soit :
à titre principal, la somme de 66,52 € par mois, soit 1.995,60 € (à parfaire) ;à titre subsidiaire, la somme de 44,20 € par mois, soit 1.326 € (à parfaire).- les condamner in solidum à titre de provision à lui payer la somme correspondant au titre du préjudice de jouissance subi depuis le mois de décembre 2023 jusqu'à la date de la décision à intervenir, s'élevant à 123,90 € par mois soit la somme de 3.717 € (à parfaire) outre 3 000 € au titre de son préjudice moral 
- les condamner in solidum à payer les intérêts à taux légal calculés sur ces sommes et ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil 
- constater leur acquiescement à lui payer 1 322,70 euros au titre du dépassement de l’encadrement des loyers
- les condamner in solidum à lui payer 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il fait état d’une contestation sérieuse à valider le congé, le considérant frauduleux. Il soutient que sa contestation de complément de loyer auprès de la Commission Départementale de Conciliation est le seul motif de délivrance des deux congés qui lui ont été délivrés pour reprise les 08 août 2024 et « 25 juillet 2025 ». Il précise que la qualité de bénéficiaire de M. [Y] [W] n’est pas établie, que sa filiation n’est pas établie, qu’il ne produit pas de certificat de scolarité actualisé et que le délai relatif au congé est de 6 mois et non de 3 mois, l’appartement ne répondant pas aux critères d’un logement meublé. Il ajoute que le motif du congé n’est ni réel ni sérieux du fait que le bénéficiaire dissimule à loisir son adresse, disant résider en Normandie chez ses parents mais logeant déjà dans un appartement parisien appartenant à son père, ce que révèle le relevé de propriété du père, et du procès-verbal établi par un commissaire de justice le 30 avril 2026 duquel il ressort qu’il occupe un logement au 7ème étage. Le bénéficiaire s’y domicilie depuis 2022 dans le cadre d’une activité d’auto-entrepreneur et les réseaux sociaux révèlent l’adresse de la [Adresse 4] de telle sorte que le motif du congé est mensonger et que c’est seulement après avoir pris connaissance du résultat de ses investigations que les demandeurs ont fait état du logement du bénéficiaire dans un débarras, ce qu’ils comptaient cacher au tribunal et encore, que ce débarras a pu être aménagé. Il doute que la chambre située à côté du débarras soit louée et reproche aux bailleurs de n’avoir pas fait délivrer de congé à ce locataire mais à sa personne. Il fait encore valoir que l’indécence du logement lequel interdit toute expulsion.

A titre reconventionnel, il réclame la condamnation de M. [X] [W] et Mme [D] [C] épouse [W] à lui payer à titre de provision le trop-perçu de loyer du fait de l’encadrement des loyers. Il sollicite également l’indemnisation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral s’agissant d’un congé frauduleux.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 23 septembre 2026. Après y avoir été autorisé, le conseil des demandeurs a adressé le 20 juillet 2026 un certificat de scolarité de M. [B] [W] pour 2026 et un relevé de notes, ainsi que le bail du logement loué situé [Adresse 4]. En réponse, le 22 juillet 2026, le conseil du défendeur a fait valoir pour l’essentiel qu’« il ne peut être exclu que Monsieur et Madame [W] aient mis un terme à ce bail qui a une durée contractuelle d’un an (p. 3) et qui a été conclu il y a bientôt trois ans, d’une part, et qu’« on peut légitimement s’interroger sur la raison pour laquelle la faculté de congé pour reprise n’a pas été utilisée, après plusieurs reconductions, pour le logement en question situé [Adresse 5], au lieu du [Adresse 6] occupé par Monsieur [M] ».


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Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du juge des référés

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit, étant rappelé que la seule méconnaissance d'une réglementation n'est pas suffisante pour caractériser l’illicéité d'un trouble.

Sur le congé délivré, l’occupation sans droit ni titre des lieux par M. [E] [M] et la demande d’expulsion

Sur l’urgence

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, le juge des référés est compétent en cas d’urgence. Il faut donc que la situation du demandeur nécessite une intervention immédiate du juge pour préserver ses droits ou ses intérêts.

L’urgence est appréciée souverainement par le juge en fonction des circonstances de fait et de droit. Elle est caractérisée lorsqu’un retard dans la décision serait de nature à compromettre les intérêts du demandeur. L’urgence constitue une condition explicite.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice en date du 25 août 2025, M. [X] [W] et Mme [D] [C] épouse [W] ont fait délivrer à M. [E] [M] un congé avec une date d'effet au 25 novembre 2025.

Les lieux auraient donc dû être libérés au plus tard le 25 novembre 2025. Or, il est constant que nonobstant une sommation de quitter les lieux le 30 décembre 2025 et une lettre recommandée avec accusé de réception en ce sens du 26 janvier 2026, le locataire s’est maintenu dans les lieux postérieurement à cette date.

En conséquence, il convient de constater que l’urgence est donc bien justifiée.

Sur l’existence de contestations sérieuses

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

En droit, une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

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En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

En application de l’article 12 du code de procédure civile, « Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. »

En l’espèce, M. [X] [W] et Mme [D] [C] épouse [W] ont sollicité la résiliation du bail par l’effet du congé dans leurs écritures puis ont demandé la validation du congé pour reprise à l’audience du 20 juillet 2026.

Si la demande de validation d’un congé ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, ce dernier peut en revanche toujours examiner, si, avec l’évidence requise en référé, un locataire est devenu occupant sans droit, ni titre à la suite d’un congé délivré par le bailleur. Le trouble résultant de la poursuite de l'occupation du bien loué, après la date d'effet d'un congé, n'est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que les contestations élevées au sujet du congé ne sont pas sérieuses.

Aux termes de l’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, s’appliquant aux logements meublés,
« I. - ... Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier...
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.
II. - .......
III. - Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. »

Ainsi, lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il doit indiquer les raisons concrètes pour lesquelles il souhaite récupérer le logement loué et en cas de contestation il doit apporter les justificatifs nécessaires à en justifier.

Le contrôle du caractère sérieux du motif ne saurait être un contrôle d'opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s'il compte réellement s'y installer sans que l'on puisse lui opposer l'existence d'un autre logement disponible.
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Sur les conditions de formes et les délais

En l’espèce, le congé pour reprise délivré le 20 août 2025 est justifié par la décision de M. [X] [W] et de Mme [D] [C] épouse [W] de reprendre le logement à l’échéance du bail.

Le préavis de trois mois est respecté puisqu’il a été délivré le 20 août 2025 à effet au 25 novembre 2025 à minuit. Si M. [E] [M] entend voir appliquer le délai de 6 mois applicable aux logements vides, force est de constater qu’il conteste le caractère meublé du logement à la seule faveur de la présente instance et qu’il a antérieurement saisi la Commission Départementale de Conciliation à deux reprises le 20 janvier 2024 et le 14 décembre 2024 en précisant « La location est meublée ». Outre la dénomination et les conditions du contrat de bail du 26 novembre 2023 qui reprennent cette qualité, Mme [Q] [A] [H] qui a loué le logement jusqu’au 30 septembre 2023 et l’a donc quitté très peu de temps avant l’arrivée du défendeur, atteste que le studio était équipé de l’ensemble des meubles et objets requis pour un contrat de bail meublé, précisant qu’ils étaient « en très bon état ou neufs ». Il en est de même de l’annonce postée sur le site PAP. Le délai de préavis de trois mois est dès lors applicable.

Par ailleurs, si le congé porte la mention qu’il est donné pour le « VENDREDI VINGT CINQ JUILLET », sans précision de l’année, suit un double saut de ligne, et il est indiqué en milieu de ligne et en caractères gras « 25 NOVEMBRE 2025 à MINUIT », mention suivie de nouveau de deux sauts de ligne. Dès lors aucune méprise quant à la date d’effet du congé correspondant à l’échéance du bail n’est possible et en toute hypothèse, le locataire n’apporte pas la preuve d’un grief.

Enfin, le congé donné par les bailleurs indique les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, soit M. [Y] [W], né le 30 janvier 2003 à [Localité 2] domicilié chez ses parents [Adresse 7], ainsi que la nature du lien existant entre les bailleurs et le bénéficiaire de la reprise, celui-ci étant leur fils, le lien filial étant démonté par la production du livret de famille.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis est bien régulier.

Sur le motif légitime et sérieux de la reprise
Il appartient au bailleur de démontrer que le projet d’occupation est réel, sérieux et crédible, ce qui suppose que les éléments avancés soient cohérents avec la situation personnelle du bénéficiaire et avec les caractéristiques du logement, objet de la reprise.
De plus, il est rappelé qu’une jurisprudence constante rappelle que le juge ne peut substituer son appréciation à celle du bailleur quant à l’opportunité de reprendre un logement, mais qu’il lui appartient de vérifier la vraisemblance du projet d’habitation.
En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, le locataire fait valoir la fraude des bailleurs. Il est relevé que l’existence d’un congé pour reprise antérieur du 08 août 2024 et la saisine de la Commission Départementale de Conciliation évoqués par M. [E] [M] constituent des éléments de contexte qui invitent à examiner avec une vigilance particulière la crédibilité du projet d’habitation invoqué, sans en faire une contestation sérieuse.
S’agissant du congé du 08 août 2024, il est certes postérieur à la saisine de la Commission en janvier 2024 mais il est aussi postérieur à la conciliation qui a abouti positivement entre les parties le 27 mai 2024, le loyer hors charges restant fixé à 413 euros à l’exclusion du complément de loyer de 147 euros. De plus, les bailleurs n’ont pas donné suite à ce congé qui ne comportait pas l’adresse du bénéficiaire.
Le congé du 20 août 2025 est motivé par la reprise en vue de l’habitation par le fils des bailleurs, précisant que celui-ci « poursuit ses études à l’Université [Localité 1] Sorbonne » et que la reprise a pour but qu’il se rapproche de son lieu d’études.
Les certificats de scolarité de M. [Y] [W] auprès de l’Université [Etablissement 1] en section « Cinéma et audiovisuel » pour les années 2024-2025 et 2025-2026, ainsi que le relevé de ses notes confirmant sa récente admission, caractérisent sa qualité effective d’étudiant à [Localité 1].
Par ailleurs, les demandeurs ont précisé que leur fils est domicilié au sein de la résidence parentale située en [Etablissement 2], ce que conteste M. [E] [M]. Toutefois, ils justifient par la production de la Déclaration des revenus 2025 aux services fiscaux que leur fils aîné M. [Y] [W] est rattaché à leur foyer fiscal, ce qui corrobore la mention portée au congé. L’enfant du couple conserve sa résidence principale au domicile parental, comme bon nombre d’étudiants.
Il est établi que l’adresse parisienne du [Adresse 8] de M. [Y] [U] correspond à un « débarras » au 7ème étage (lot 69) appartenant à son père et défini comme tel dans l’acte de propriété, représentant les 2/1000èmes des charges de copropriété et désormais 1/1005èmes (relevé de propriété). Il ne peut être reproché aux bailleurs de n’en avoir pas fait état précédemment, par volonté présumée de fraude, alors que l’occupation de ce local ne correspond en rien à une résidence pouvant être habituelle. Ce local ne peut constituer qu’un lieu temporaire d’hébergement et non une véritable installation pérenne, même s’il y est plusieurs fois par semaine pour les besoins de ses études. Par ailleurs, les photographies des réseaux sociaux n’établissent pas les conditions dans lesquelles M. [Y] [W] est hébergé au [Adresse 5].
Il ressort de ce qui précède que le projet d’occupation des lieux des demandeurs par M. [Y] [W] est réel, sérieux et crédible.
Il est encore indiqué que M. [X] [W] est également propriétaire d’une « chambre » au 7ème étage (lot 70) dans l’immeuble situé au [Adresse 5], en face du débarras. M. [E] [M] reproche aux bailleurs de ne pas justifier de la location de ce local et d’avoir privilégié la délivrance d’un congé à son égard plutôt qu’à l’égard de l’autre locataire.
Or le bailleur a produit le contrat de bail in extenso au nom de M. [R] et le constat du commissaire de justice du 30 avril 2026 permet de confirmer la présence du nom [R] sur la plaque d’interphone.
Enfin, il est acquis que les bailleurs peuvent user de leur droit de propriété et déterminer lequel de leurs locataires doit quitter les lieux, sans que le juge n’ait à statuer sur l’opportunité de privilégier un locataire plutôt que l’autre.
L’ensemble de ces éléments permet de constater la validité du congé et l’absence de fraude de la part des bailleurs.

Il y a donc lieu de constater également que par l’effet du congé, M. [E] [M] est devenu occupant sans droit, ni titre et que son maintien dans les lieux, après la date d'effet d'un congé au 25 novembre 2025 à minuit, constitue un trouble manifestement illicite qui justifie la compétence du juge des référés, la perte du droit d’occupation des lieux par M. [E] [M] étant acquise.

Sur l’expulsion

L’article 1719 du code civil dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
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1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; »

Il est jugé que la délivrance d'un congé pour motif légitime et sérieux donné pour l'échéance du bail ne s'apparente pas à une résiliation judiciaire du contrat de bail au sens de l'article 1719 1° du code civil. L’expulsion est donc possible malgré une indécence des lieux lorsque le bailleur agit sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (CA [Localité 1], 3e ch., pole 4, 23 nov. 2023).
En l’espèce, M. [E] [M] s’oppose à la mesure d’expulsion sur le fondement de l’indécence du logement.

Toutefois, les dispositions de l’article 1719 1° du code civil n’ont pas vocation à s’appliquer en matière de congé délivré au locataire, lequel ne s’apparente pas à la résiliation qui y est visée.

Dès lors, M. [E] [M] sera débouté de sa demande de ce chef.

En conséquence, la demande d’expulsion des demandeurs sera accueillie dans les termes du présent dispositif.

Le prononcé d’une astreinte n’est pas nécessaire en l’espèce, vu les possibilités de recours à l’exécution forcée de la décision d’expulsion.

Il convient de rappeler que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il n’est pas contesté, ni contestable que M. [E] [M] réside sans discontinuer dans les lieux depuis la prise d’effet du bail.

Dès lors, il convient de dire que M. [E] [M] sera redevable d'une indemnité d'occupation provisionnelle, la demande d’indemnité d'occupation étant formée en référé et requalifiée en application de l’article 12 du code de procédure civile, à compter du 26 novembre 2025 jusqu'à libération effective des lieux, avec remise des clés, égale au montant du loyer qui aurait été facturé en cas d’occupation régulière.

Les versements effectués par M. [E] [M] pour les loyers dus à compter du 26 novembre 2025 s’imputeront sur les sommes dues aux termes de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts des bailleurs

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, le préjudice subi par les bailleurs n’étant pas démontré, et les soins médicaux de leur fils ayant pris fin en juin 2025, antérieurement à la délivrance du congé, leur demande est rejetée.
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Sur les demandes reconventionnelles de M. [E] [M]

Sur le fondement de l’article 835 du code civil, M. [E] [M] sollicite la condamnation par provision à rembourser le trop perçu au titre de l’encadrement des loyers, à l’indemniser de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral lié au congé délivré frauduleusement.

Sur le trop-perçu au titre de l’encadrement des loyers

Les parties s’accordent sur un trop perçu, le bail stipulant une surface de 10 m² au lieu de 8,93 m2, calculé selon le loyer de référence applicable.

Le logement étant loué meublé et en l’absence de contestation sérieuse sur ce point, M. [X] [W] et Mme [D] [C] épouse [W] seront condamnés in solidum à payer à titre provisoire le trop-perçu afférent au loyer du local de décembre 2023 à août 2026, soit 1 454,97 euros (44,09 euros sur la base du plafond de loyer au jour du bail de 41,30 euros par m² x 33 mois) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance et capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, la première demande datant du 21 mai 2026 (notification des conclusions par RPVA).

Sur les demandes relatives au préjudice de jouissance depuis janvier 2024

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 :
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L.173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en conseil d’État définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée (…) ».

L’article 7 du même code dispose qu’il appartient au locataire prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, M. [E] [M] fait notamment valoir l’avis de la Commission Départementale de Conciliation du 06 mars 2026 qui relève que le bailleur doit effectuer des travaux en vue de rendre le logement décent, le locataire visant les dysfonctionnements à savoir : « chauffage électrique, ballon d’eau chaude, prises électriques isolation insuffisante et problème d’évacuation d’eau ».

Les demandeurs contestent cette indécence, ajoutant qu’elle est pour l’essentiel du fait des dégradations commises par le locataire.

Il est établi que les demandeurs ont suivi l’avis de la Commission du 06 mars 2026 qui vise les désordres dont M. [E] [M] fait état à savoir, « chauffage électrique, ballon d’eau chaude, prises électriques, isolation insuffisante et problème d’évacuation d’eau » et justifient avoir sollicité et payé l’entreprise JK Bâtiment dès le 08 avril 2026 pour les travaux suivants :
« Réglage fermeture de porte d’entrée
Fourniture et pose prise électrique
Fourniture radiateur électrique à inertie fluide 1500 w
Dépose et pose radiateur électrique
Raccordement eaux évacuation douche
Fourniture et pose trop plein ballon eau chaude
Décision du 09 septembre 2026
PCP JCP référé - N° RG 26/01751 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCDVC

Pose joint étanchéité autour du vélux »
Ces travaux ont été réalisés le 04 mai 2026, soit un mois après leur paiement, pour tenir compte des disponibilités de M. [E] [M]. Les demandeurs justifient également avoir saisi le syndic aux fins de voir porter à la prochaine assemblée générale l’autorisation d’une sortie de toit pour une VMC.

M. [E] [M] argue de la persistance des désordres. Toutefois, il n’apporte pas de preuve, avec l'évidence requise en référé, d'un manquement grave des demandeurs à leur obligation de délivrer un logement répondant aux critères de décence à ce jour et ses seuls propos ne peuvent servir de fondement à la demande.

De même, le logement loué présente une surface habitable de 8,93 m² et les demandeurs acceptent de restituer le trop-perçu de loyers, et ce depuis la conclusion du contrat. Outre le fait que la marge d’erreur peut être retenue s’agissant de 7 cm² manquants par rapport aux 9 m² requis, il est établi que le volume habitable du logement est de 22 m3, soit supérieur aux 20 m3 de référence selon l’article 4 du décret du n°2002-120 du 30 janvier 2002 modifié par décret du 30 juin 2021 en vigueur depuis le 01 juillet 2021.

Par ailleurs et pour la période antérieure aux travaux du 04 mai 2026, la demande de M. [E] [M] se heurte à une contestation sérieuse s’agissant d’une part de déterminer la date d’apparition des désordres à compter du 26 novembre 2023 (étant relevé que la lettre du locataire du 30 janvier 2024 vise exclusivement l’installation électrique et la transmission du DDT), leur durée, leur cause et leur consistance, et d’autre part, de définir son manquement éventuel à son obligation d’entretien.

Dès lors, l’obligation de M. [X] [W] et Mme [D] [C] épouse [U] d’indemniser le locataire de son préjudice de jouissance depuis la conclusion du bail se heurtant à une contestation sérieuse, la compétence du juge des référés ne peut être retenue.

Ainsi, il sera jugé qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur la demande de condamnation au titre du préjudice moral du fait du congé délivré frauduleusement

Compte tenu de l’issue du litige, la demande de provision de ce chef est rejetée.

Sur les demandes accessoires

En l’espèce, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les dépens et les frais irrépétibles engagés par chacune d’elles.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à la disposition des parties par les soins du greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que M. [E] [M] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 9] à compter du 25 novembre 2025 à minuit,

Décision du 09 septembre 2026
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ORDONNONS, en conséquence, à M. [E] [M] de quitter les lieux et de les libérer de ses affaires, ainsi que tout occupant de son chef, à compter de la signification de la présente ordonnance,
DISONS qu’à défaut pour M. [E] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux, M. [X] [W] et Mme [D] [C] épouse [W] pourront, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DÉBOUTONS M. [X] [W] et Mme [D] [C] épouse [U] de leur demande d’astreinte,

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNONS M. [E] [M] à payer à M. [X] [W] et Mme [D] [C] épouse [W] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer, révisé annuellement, augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, à compter du 26 novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux volontaire avec remise des clés ou en suite de l'expulsion,

DISONS que les versements effectués par M. [E] [M] à compter du 26 novembre 2025 s’imputeront sur les sommes dues aux termes de la présente décision,

CONDAMNONS in solidum M. [X] [W] et Mme [D] [C] épouse [W] à payer à M. [E] [M] la somme de 1 454,97 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, et avec capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, la première demande datant du 21 mai 2026,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de M. [E] [M] de condamner par provision M. [X] [W] et Mme [D] [C] épouse [W] à l’indemniser de son préjudice de jouissance,

DÉBOUTONS M. [X] [W] et Mme [D] [C] épouse [U] du surplus de leurs demandes,

DÉBOUTONS M. [E] [M] du surplus de ses demandes,

Dispositif

LAISSONS les dépens et les frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile à la charge de chacune des parties qui les a engagés,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées. 

La greffière, La juge des contentieux de la protection.

Texte intégral

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 29/07/2026
à : Maitre Killian BOCQUILLON

Copie exécutoire délivrée
le : 29/07/2026
à : Maitre David RICHARD

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 26/01751
N° Portalis 352J-W-B7K-DCDVC

N° MINUTE : 2/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 09 septembre 2026

DEMANDEURS
Monsieur [X] [W], demeurant [Adresse 1]
Madame [D] [C] épouse [W], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maitre David RICHARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2168

DÉFENDEUR
Monsieur [E] [M], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maitre Killian BOCQUILLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0901

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 juillet 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 09 septembre 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière

Décision du 09 septembre 2026
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EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 26 novembre 2023, M. [X] [W] a donné à bail à M. [E] [M] un logement meublé situé [Adresse 3] (7ème étage, appartement 21) pour une période d’un an renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 560 euros et un forfait pour les charges de 40 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 août 2025, M. [X] [W] et Mme [D] [C] épouse [W] ont fait délivrer un congé pour reprise du logement au bénéfice de leur fils à effet au 25 novembre 2025 à minuit.

M. [E] [M] a indiqué refuser le congé par lettre du 18 novembre 2025. Une sommation de quitter les lieux lui a été signifiée le 30 décembre 2025 et une lettre de rappel lui a été adressée le 26 janvier 2026. Il se maintient dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice 20 février 2026, M. [X] [W] et Mme [D] [C] épouse [W] ont assigné ce dernier devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, pour demander, notamment au visa de l’article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989 de :
- constater la résiliation du bail conclu le 26 novembre 2023
- condamner M. [E] [M] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant du loyer courant majoré des charges, éventuellement réévalué, jusqu’à parfaite libération des lieux
- ordonner son expulsion des lieux, ainsi que celle de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance et jusqu’à l’entière libération des lieux
- condamner M. [E] [M] à leur payer la somme de 500 euros au titre de leur préjudice moral
- le condamner à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 05 mars 2026.

A l’audience du 05 mai 2026, l’affaire a été renvoyée à la demande du conseil du défendeur, un accord pouvant être trouvé le cas échéant.

L’affaire, appelée à l’audience du 20 juillet 2026, a été retenue. M. [X] [W] et Mme [D] [C] épouse [W], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions visées par le greffe et soutenues oralement. Ils maintiennent l’ensemble de leurs demandes. Ils soutiennent que le congé délivré le 20 août 2025 en vue de reprise pour loger leur fils étudiant à [Localité 1], alors qu’ils résident en Normandie, est motivé et a produit ses effets et sollicitent sa validation. Ils contestent toute fraude que M. [E] [M] leur impute alors que leur fils, lorsqu’il lui est nécessaire de passer la nuit à [Localité 1], loge dans un débarras dont M. [X] [W] est propriétaire [Adresse 4]. De même, si celui-ci est également propriétaire dans cet immeuble d’une chambre, elle est louée. Ils rappellent qu’ils ont la possibilité de déterminer le local à reprendre, pour leur fils, sans y voir une volonté de nuisance. Ils sollicitent le débouté de M. [E] [M] qui invoque l’indécence du logement pour faire échec au congé, arguant de problème de ventilation alors qu’il s’agit d’une petite pièce unique. Ils ont procédé au changement de la vitre du Velux, de la plaque de cuisson et du réfrigérateur et ont sollicité le syndic en vue de la pose d’un système d’aération nécessitant une sortie de toit. Par ailleurs, s’agissant de la taille du logement, il représente un volume habitable de 22 m3 de sorte que même s’il mesure 8,93m², sa taille respecte les critères requis. Enfin, M. [E] [M] a saisi la Commission Départementale de Conciliation et, dans le respect de son avis, ils ont mandaté une entreprise pour réaliser des travaux, incluant les dégradations par le locataire, qui a communiqué tardivement sa date de disponibilité, réalisés le 04 mai 2026. Les demandeurs reconnaissent que le studio mesure 8,93 m² et acceptent de payer le trop-perçu de 1 326 euros, à actualiser au jour de la décision.
Décision du 09 septembre 2026
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De son côté, M. [E] [M], assisté de son conseil, a déposé des conclusions visées par le greffe et soutenues oralement. Il demande de :
- dire n'y avoir lieu à référé
- débouter Monsieur [X] [W] et Madame [D] [W] née
[C] de l'intégralité de leurs demandes
à titre reconventionnel :
- les condamner in solidum à titre de provision à lui payer le différentiel entre le loyer perçu et le loyer encadré depuis le mois de décembre 2023 jusqu'à la date de la décision à intervenir soit :
à titre principal, la somme de 66,52 € par mois, soit 1.995,60 € (à parfaire) ;à titre subsidiaire, la somme de 44,20 € par mois, soit 1.326 € (à parfaire).- les condamner in solidum à titre de provision à lui payer la somme correspondant au titre du préjudice de jouissance subi depuis le mois de décembre 2023 jusqu'à la date de la décision à intervenir, s'élevant à 123,90 € par mois soit la somme de 3.717 € (à parfaire) outre 3 000 € au titre de son préjudice moral
- les condamner in solidum à payer les intérêts à taux légal calculés sur ces sommes et ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil
- constater leur acquiescement à lui payer 1 322,70 euros au titre du dépassement de l’encadrement des loyers
- les condamner in solidum à lui payer 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il fait état d’une contestation sérieuse à valider le congé, le considérant frauduleux. Il soutient que sa contestation de complément de loyer auprès de la Commission Départementale de Conciliation est le seul motif de délivrance des deux congés qui lui ont été délivrés pour reprise les 08 août 2024 et « 25 juillet 2025 ». Il précise que la qualité de bénéficiaire de M. [Y] [W] n’est pas établie, que sa filiation n’est pas établie, qu’il ne produit pas de certificat de scolarité actualisé et que le délai relatif au congé est de 6 mois et non de 3 mois, l’appartement ne répondant pas aux critères d’un logement meublé. Il ajoute que le motif du congé n’est ni réel ni sérieux du fait que le bénéficiaire dissimule à loisir son adresse, disant résider en Normandie chez ses parents mais logeant déjà dans un appartement parisien appartenant à son père, ce que révèle le relevé de propriété du père, et du procès-verbal établi par un commissaire de justice le 30 avril 2026 duquel il ressort qu’il occupe un logement au 7ème étage. Le bénéficiaire s’y domicilie depuis 2022 dans le cadre d’une activité d’auto-entrepreneur et les réseaux sociaux révèlent l’adresse de la [Adresse 4] de telle sorte que le motif du congé est mensonger et que c’est seulement après avoir pris connaissance du résultat de ses investigations que les demandeurs ont fait état du logement du bénéficiaire dans un débarras, ce qu’ils comptaient cacher au tribunal et encore, que ce débarras a pu être aménagé. Il doute que la chambre située à côté du débarras soit louée et reproche aux bailleurs de n’avoir pas fait délivrer de congé à ce locataire mais à sa personne. Il fait encore valoir que l’indécence du logement lequel interdit toute expulsion.

A titre reconventionnel, il réclame la condamnation de M. [X] [W] et Mme [D] [C] épouse [W] à lui payer à titre de provision le trop-perçu de loyer du fait de l’encadrement des loyers. Il sollicite également l’indemnisation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral s’agissant d’un congé frauduleux.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 23 septembre 2026. Après y avoir été autorisé, le conseil des demandeurs a adressé le 20 juillet 2026 un certificat de scolarité de M. [B] [W] pour 2026 et un relevé de notes, ainsi que le bail du logement loué situé [Adresse 4]. En réponse, le 22 juillet 2026, le conseil du défendeur a fait valoir pour l’essentiel qu’« il ne peut être exclu que Monsieur et Madame [W] aient mis un terme à ce bail qui a une durée contractuelle d’un an (p. 3) et qui a été conclu il y a bientôt trois ans, d’une part, et qu’« on peut légitimement s’interroger sur la raison pour laquelle la faculté de congé pour reprise n’a pas été utilisée, après plusieurs reconductions, pour le logement en question situé [Adresse 5], au lieu du [Adresse 6] occupé par Monsieur [M] ».