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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Marseille, 0P13 Aud. civile prox 4, 8 septembre 2026, n° 24/03640

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesRelations du travail et protection socialeReprésentation des intérêts des salariés
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Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 1er février 2021, M. [Z] [I] et Mme [X] [H] ont donné à bail à M. [F] [V] un local à usage d’habitation non meublé situé au 48 boulevard des Grands Pins, dans le dixième arrondissement de Marseille pour un loyer de 450 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.

Les parties sont voisines. M. [Z] [I] et Mme [X] [H] résident dans une maison sise à la même adresse et louent une dépendance se trouvant sur leur propriété à M. [F] [V].

Un procès-verbal de constat d’échec de conciliation a été établi le 15 octobre 2023 par une conciliatrice de justice, saisie par M. [F] [V] au sujet de travaux à effectuer dans son studio.

Par acte de commissaire de justice du 3 mai 2024, M. [F] [V] a fait assigner M. [Z] [I] et Mme [X] [H] devant le juge des contentieux de la protection au visa des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1719 et 1720, 1755 et 1240 du Code civil, 143 à 145 du Code de procédure civil, du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 aux fins de :
-à titre principal, voir ordonner la remise en état du logement sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification du jugement, avec réserve de la liquidation de l’astreinte, condamner M. [Z] [I] et Mme [X] [H] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices de jouissance et moral et ordonner une révision du montant du loyer de 25 %, avec fixation du montant du loyer à la somme de 375 euros à compter du jugement à intervenir, jusqu’à la finalisation des travaux de réparation,
-à titre subsidiaire, voir ordonner une expertise (…),
-en tout état de cause, voir condamner solidairement de M. [Z] [I] et Mme [X] [H] à payer à Maître [R] [G] une somme de 2.268 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 8 octobre 2024.

Elle a été plaidée par les conseils respectifs des parties à l’audience du 2 juin 2026, M. [F] [V] comparaissant assisté de son conseil et M. [Z] [I] et Mme [X] [H] étant représentés.

La décision a été mise en délibéré au 8 septembre 2026, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Conformément à ses conclusions en demande n° 1, M. [F] [V], au visa des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1719 et 1720, 1755 et 1240 du Code civil, 143 à 145 du Code de procédure civil, du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 :
-réitère ses demandes initiales,
-conclut au débouté de la demande formulée par M. [Z] [I] et Mme [X] [H] au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir des désordres contrevenant aux normes de décence et survenus quelques mois après son entrée dans les lieux, s’agissant de fissures, de problèmes de chauffage, de traces d’humidité et d’une mauvaise isolation, outre une absence d’accès aux compteurs électriques. Il précise qu’aucun état des lieux d’entrée complet ne lui est remis. Il fait état de nombreuses réclamations auprès des bailleurs, vaines. Il explique que l’absence de ventilation suffisante du logement génère des cloques dans les cuisine et salle de bains.
Il se prévaut d’un constat établi par un huissier de justice le 17 novembre 2021. Sur question, il répond qu’aucune expertise amiable n’est réalisée par un assureur. Il estime que la responsabilité de M. [Z] [I] et Mme [X] [H] est engagée en l’absence de toute remise en état du logement. Il soutient que le logement risque de s’effondrer.

M. [F] [V] reproche par ailleurs à M. [Z] [I] et Mme [X] [H] des menaces, des actes d’intimidation et des violences, ainsi qu’une violation de domicile le 12 avril 2021. Il estime que ces faits lui causent un trouble anormal de voisinage. Il fait également grief à M. [Z] [I] et Mme [X] [H] d’un refus abusif de délivrance de quittances de loyers.
Entendu en personne à l’audience, M. [F] [V] dément tout harcèlement de M. [Z] [I] et Mme [X] [H]. Il indique que M. [I] se rend dans son appartement la semaine précédant l’audience afin de régler un problème de bonde. Il déclare que le studio est « impeccable » à son entrée dans les lieux. Il expose que si le studio est actuellement « propre », des cloques réapparaissent dans la cuisine, en l’absence de toute isolation sous le placo. Il se plaint d’insultes permanentes des bailleurs.

Conformément à leurs conclusions, M. [Z] [I] et Mme [X] [H], au visa des articles 6 et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1719, 1754 et 1353 du Code civil, 145 et 146 du Code de procédure civile :
-concluent au débouté des demandes de M. [F] [V],
-demandent sa condamnation à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Ils indiquent qu’ils louent trois dépendances au sein de leur propriété, sises dans une maison se trouvant en fond de cour.

Ils contestent tout manquement à leur obligation de délivrance d’un logement décent et opposent l’absence de preuve des désordres allégués et de toute faute de leur part. Ils indiquent qu’un état des lieux d’entrée complet est signé par les parties, le logement étant en parfait état.

Ils critiquent le constat de commissaire de justice produit par M. [F] [V] en ce qu’il est subjectif, outre une discordance entre les constatations écrites et les photographies annexées, s’agissant des fissures et de la présence d’une lucarne, se trouvant être en réalité d’une petite fenêtre. Ils expliquent que les sous-compteurs électriques sont accessibles à M. [F] [V], cette installation leur permettant de distinguer les consommations des logements. Ils ajoutent que les relevés de ces compteurs sont adressés chaque semestre aux locataires.

Ils font valoir l’imprécision de la demande de remise en état du logement.

Ils soutiennent que M. [F] [V] se plaint d’imperfections ne pouvant être assimilées à une non décence.

Ils lui reprochent un comportement harcelant et véhément. Ils exposent qu’ils s’efforcent dans un premier temps de répondre à ses demandes, celles-ci ne relevant pourtant pas de leurs obligations. Ils considèrent que M. [F] [V] a des exigences démesurées.

Sur l’expertise, ils rappellent qu’elle ne peut suppléer à la carence de M. [F] [V] dans la charge de la preuve.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité des bailleurs :

L’article 1353 du code civil prévoit que « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »
En outre, l'article 9 du code de procédure civile prévoit : «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »





Sur la responsabilité sans faute :

L'article 1719 du code civil dispose «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.»

En outre, l'article 1720 du code civil prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.»
Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d'une obligation d'entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d'équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l'encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies à l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes : 

- il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,
- les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,
- la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
- les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
(…) une cuisine ou un coins cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
(...) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
(...) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.
(...) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

En l'espèce, les parties sont liées par un contrat de bail portant sur un studio d’une surface habitable de 20 m2 situé dans un immeuble en monopropriété et une cour collective.

M. [Z] [I] et Mme [X] [H] communiquent une copie de l’état des lieux d’entrée contradictoire établi le 1er février 2021. Il ne comporte aucune mention dans les observations, seule la colonne « état » étant renseignée, majoritairement sous la mention « très bon état », la mention « NA », soit non applicable, étant indiquée pour :
-les ventilations des chambre, cuisine et entrée,
-le radiateur et la hotte aspirante de la cuisine,
-le rangement de la salle de bains,
-les fenêtres, les volets et interrupteurs de l’entrée,
-outre la mention « PB » pour les volets de la cuisine et salles de bains.

M. [F] [V] justifie d’une première réclamation faite à M. [Z] [I] par courrier en date du 13 mars 2021 aux fins d’installation d’un chauffage adapté dans la cuisine, le chauffage installé sur des briques ne convenant pas, et de délivrance d’une clé pour accéder au disjoncteur électrique. Il le relance en des termes similaires selon courrier du 1er avril 2021.

Le 18 juin 2021, il signale l’indécence du logement du fait d’une mauvaise isolation et de la défaillance des radiateurs, nouvellement installés, entraînant une surconsommation d’énergie. Il indique que l’absence de compteur individuel ne lui permet pas de bénéficier du « chèque énergie ».
Il signale l’absence de chauffage adapté selon courriers recommandés des 14 et 17 janvier 2022, faisant état d’une température de 13 degrés dans le studio.

Il saisit ensuite les bailleurs d’une demande d’installation d’un robinet d’arrêt d’eau accessible par courrier recommandé du 16 décembre 2023.

Sur la matérialité des désordres, M. [F] [V] verse au débat un procès-verbal de constat établi non contradictoirement par un commissaire de justice le 17 novembre 2021.

Sur les fissures, le commissaire de justice les relève sur la façade, le sèche-serviette de la salle de bains, au niveau du placo, sur l’encadrement de la porte d’accès à la salle de bains. Les photographies annexées, s’agissant de copie en gris et blanc, ne permettent pas de vérifier la présence de fissures. La production par M. [F] [V] de photocopies en gris et blanc de photographies en gros plan ni datables ni authentifiables, contestées en défense, est inopérante.

Sur le chauffage, l’état des lieux d’entrée indique son absence dans la partie cuisine et un très bon état s’agissant des chambre et salle de bains. En l’absence de tout élément de preuve produit par M. [F] [V] et s’agissant d’un studio, aucun désordre de ce chef ne peut être retenu.

Sur l’isolation, la présence de fissurations de la façade et la mention de volets « assez anciens » sont insuffisants à caractériser un désordre de ce chef.

Sur l’installation électrique, le commissaire de justice indique que les compteurs EDF ne sont pas accessibles, des sous-compteurs se trouvant sur la partie privative de M. [Z] [I] et Mme [X] [H], pour chacun de leurs trois locataires. Cette installation contrevient aux normes en vigueur en ce que les articles L 111-1 6°, R 174-2 et suivant du Code de la construction et de l’habitation imposent un compteur individuel dans des immeubles collectifs à usage d’habitation.

Il en est de même s’agissant de l’absence de compteur individuel d’eau chaude.

Si l’article R 174-4 du Code de la construction et de l’habitation permet une dispense du bailleur d’installation de compteurs individuels, sous conditions, M. [Z] [I] et Mme [X] [H] ne justifient d’aucune circonstance justifiant l’absence d’installation de compteurs individuels.

Sur la ventilation, le commissaire de justice relève la présence d’une petite lucarne dans la salle de bains. Il ressort de l’état des lieux d’entrée que le studio est dépourvu de système de ventilation mécanique contrôlée (VMC). Aucun désordre ne peut être retenu de ce chef en l’absence de tout élément indiquant une ventilation insuffisante, outre l’absence de cloques et de traces d’humidité.

Le commissaire de justice constate la présence d’un câblage hydraulique « mis en œuvre de manière sommaire et venant courir le long de la façade ». 

Il en résulte un manquement de M. [Z] [I] et Mme [X] [H] à leur obligation de délivrance d’un logement décent s’agissant de :
-canalisations au niveau des parties communes présentant des risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires (câblage hydraulique),
-l’absence de compteur électrique individuel ainsi que pour l’eau.

Sur la responsabilité pour faute :

Sur les menaces, les actes d’intimidation, les violences et la violation de domicile, la production d’une main courante en date du 28 janvier 2023, signalant des actes d’intimidation, et d’un procès-verbal de dépôt de plainte en date du 22 avril 2021, dénonçant un harcèlement moral, est insuffisante à caractériser une faute au sens de l’article 1240 du Code civil, M. [Z] [I] et Mme [X] [H] justifiant également d’un dépôt de plainte effectué à l’encontre de M. [F] [V] le 29 novembre 2023 pour des faits de harcèlement.

Sur les quittances de loyer, M. [F] [V] communique la copie d’un courrier recommandé adressé à M. [F] [V] le 20 mars 2025 aux fins de délivrances des quittances de loyers pour les mois d’octobre et novembre 2024, février et mars 2025. En l’absence d’élément actualisé de ce chef, aucune faute ne peut être retenue.

Sur les travaux :

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut ordonner la réalisation des travaux nécessaires à la mise en conformité du logement aux normes de décence.

En l’espèce, M. [F] [V] ne précise pas dans ses écritures la teneur des travaux sollicités et indique à l’audience s’en remettre à ses écritures s’agissant de ses prétentions. 

M. [F] [V] sera par conséquent débouté de se demande.

Sur la demande d’expertise :

La demande sera rejetée en application de l’article 146 alinéa 2 du Code de procédure civile en ce qu’une expertise ne peut pas pallier à la carence du demandeur dans la charge de la preuve.

Sur les dommages et intérêts :

M. [F] [V] ne justifie d’aucun préjudice consécutif à une installation hydraulique défaillante.

Sur l’absence de compteurs individuels pour l’électricité et l’eau, M. [F] [V] ne justifie pas de préjudices.

Il sera par conséquent débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

M. [F] [V] succombant, il sera condamné à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, cette dernière bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

Sur la médiation :

L’article 1530 du Code de procédure civile définit la médiation comme tout processus structuré par lequel plusieurs personnes tentent, avec l'aide d'un tiers, de parvenir à un accord destiné à la résolution du différend qui les oppose.

Il convient d’inviter les parties à assister à une réunion d’information sur la médiation, selon les termes du dispositif.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande d’expertise ;

DÉBOUTE M. [F] [V] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE M. [F] [V] aux dépens ;

DIT qu'ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle, M. [F] [V] bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;




INVITE les parties à rencontrer le cas échéant un médiateur de l’association AMMA - MARD MARSEILLE AVOCAT – Maison de l’Avocat – 49, rue Grignan – 13006 MARSEILLE (sao@barreaumarseille.fr, 04 91 15 31 42), ou tout autre médiateur de leur choix, qui les informera sur l’objet et le déroulement de la mesure de médiation ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.


LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité






JUGEMENT DU : 08 Septembre 2026
Président : Madame ATIA, Magistrat
Greffier : Madame GRANGER, Greffière
Débats en audience publique le : 02 Juin 2026



 GROSSE :
 Le 8 septembre 2026
 à Me Nawal TOUBI-GUIDONI
 Le 8 septembre 2026
 à Me Hélène FRITZ
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/03640 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5CYW

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [F] [D] [L] [V]
né le 04 Décembre 1952 à LA GOULETTE (TUNISIE), demeurant 48 boulevard des Grands Pins - 13010 MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13206-2024-004318 du 19/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)
représenté par Me Nawal TOUBI-GUIDONI, avocat au barreau de MARSEILLE


DEFENDEURS

Monsieur [Z] [I]
né le 08 Février 1962 à MARSEILLE (13), demeurant 48 Bd des Grands Pins - 13010 MARSEILLE

représenté par Me Hélène FRITZ, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [X] [H]
née le 24 Mars 1974 à TOULOUSE (31), demeurant 48 boulevard des Grands Pins - 13010 MARSEILLE

représentée par Me Hélène FRITZ, avocat au barreau de MARSEILLE



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 1er février 2021, M. [Z] [I] et Mme [X] [H] ont donné à bail à M. [F] [V] un local à usage d’habitation non meublé situé au 48 boulevard des Grands Pins, dans le dixième arrondissement de Marseille pour un loyer de 450 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.

Les parties sont voisines. M. [Z] [I] et Mme [X] [H] résident dans une maison sise à la même adresse et louent une dépendance se trouvant sur leur propriété à M. [F] [V].

Un procès-verbal de constat d’échec de conciliation a été établi le 15 octobre 2023 par une conciliatrice de justice, saisie par M. [F] [V] au sujet de travaux à effectuer dans son studio.

Par acte de commissaire de justice du 3 mai 2024, M. [F] [V] a fait assigner M. [Z] [I] et Mme [X] [H] devant le juge des contentieux de la protection au visa des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1719 et 1720, 1755 et 1240 du Code civil, 143 à 145 du Code de procédure civil, du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 aux fins de :
-à titre principal, voir ordonner la remise en état du logement sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification du jugement, avec réserve de la liquidation de l’astreinte, condamner M. [Z] [I] et Mme [X] [H] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices de jouissance et moral et ordonner une révision du montant du loyer de 25 %, avec fixation du montant du loyer à la somme de 375 euros à compter du jugement à intervenir, jusqu’à la finalisation des travaux de réparation,
-à titre subsidiaire, voir ordonner une expertise (…),
-en tout état de cause, voir condamner solidairement de M. [Z] [I] et Mme [X] [H] à payer à Maître [R] [G] une somme de 2.268 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 8 octobre 2024.

Elle a été plaidée par les conseils respectifs des parties à l’audience du 2 juin 2026, M. [F] [V] comparaissant assisté de son conseil et M. [Z] [I] et Mme [X] [H] étant représentés.

La décision a été mise en délibéré au 8 septembre 2026, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Conformément à ses conclusions en demande n° 1, M. [F] [V], au visa des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1719 et 1720, 1755 et 1240 du Code civil, 143 à 145 du Code de procédure civil, du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 :
-réitère ses demandes initiales,
-conclut au débouté de la demande formulée par M. [Z] [I] et Mme [X] [H] au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir des désordres contrevenant aux normes de décence et survenus quelques mois après son entrée dans les lieux, s’agissant de fissures, de problèmes de chauffage, de traces d’humidité et d’une mauvaise isolation, outre une absence d’accès aux compteurs électriques. Il précise qu’aucun état des lieux d’entrée complet ne lui est remis. Il fait état de nombreuses réclamations auprès des bailleurs, vaines. Il explique que l’absence de ventilation suffisante du logement génère des cloques dans les cuisine et salle de bains.
Il se prévaut d’un constat établi par un huissier de justice le 17 novembre 2021. Sur question, il répond qu’aucune expertise amiable n’est réalisée par un assureur. Il estime que la responsabilité de M. [Z] [I] et Mme [X] [H] est engagée en l’absence de toute remise en état du logement. Il soutient que le logement risque de s’effondrer.

M. [F] [V] reproche par ailleurs à M. [Z] [I] et Mme [X] [H] des menaces, des actes d’intimidation et des violences, ainsi qu’une violation de domicile le 12 avril 2021. Il estime que ces faits lui causent un trouble anormal de voisinage. Il fait également grief à M. [Z] [I] et Mme [X] [H] d’un refus abusif de délivrance de quittances de loyers.
Entendu en personne à l’audience, M. [F] [V] dément tout harcèlement de M. [Z] [I] et Mme [X] [H]. Il indique que M. [I] se rend dans son appartement la semaine précédant l’audience afin de régler un problème de bonde. Il déclare que le studio est « impeccable » à son entrée dans les lieux. Il expose que si le studio est actuellement « propre », des cloques réapparaissent dans la cuisine, en l’absence de toute isolation sous le placo. Il se plaint d’insultes permanentes des bailleurs.

Conformément à leurs conclusions, M. [Z] [I] et Mme [X] [H], au visa des articles 6 et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1719, 1754 et 1353 du Code civil, 145 et 146 du Code de procédure civile :
-concluent au débouté des demandes de M. [F] [V],
-demandent sa condamnation à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Ils indiquent qu’ils louent trois dépendances au sein de leur propriété, sises dans une maison se trouvant en fond de cour.

Ils contestent tout manquement à leur obligation de délivrance d’un logement décent et opposent l’absence de preuve des désordres allégués et de toute faute de leur part. Ils indiquent qu’un état des lieux d’entrée complet est signé par les parties, le logement étant en parfait état.

Ils critiquent le constat de commissaire de justice produit par M. [F] [V] en ce qu’il est subjectif, outre une discordance entre les constatations écrites et les photographies annexées, s’agissant des fissures et de la présence d’une lucarne, se trouvant être en réalité d’une petite fenêtre. Ils expliquent que les sous-compteurs électriques sont accessibles à M. [F] [V], cette installation leur permettant de distinguer les consommations des logements. Ils ajoutent que les relevés de ces compteurs sont adressés chaque semestre aux locataires.

Ils font valoir l’imprécision de la demande de remise en état du logement.

Ils soutiennent que M. [F] [V] se plaint d’imperfections ne pouvant être assimilées à une non décence.

Ils lui reprochent un comportement harcelant et véhément. Ils exposent qu’ils s’efforcent dans un premier temps de répondre à ses demandes, celles-ci ne relevant pourtant pas de leurs obligations. Ils considèrent que M. [F] [V] a des exigences démesurées.

Sur l’expertise, ils rappellent qu’elle ne peut suppléer à la carence de M. [F] [V] dans la charge de la preuve.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité des bailleurs :

L’article 1353 du code civil prévoit que « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »
En outre, l'article 9 du code de procédure civile prévoit : «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »





Sur la responsabilité sans faute :

L'article 1719 du code civil dispose «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.»

En outre, l'article 1720 du code civil prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.»
Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d'une obligation d'entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d'équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l'encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies à l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes : 

- il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,
- les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,
- la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
- les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
(…) une cuisine ou un coins cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
(...) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
(...) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.
(...) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

En l'espèce, les parties sont liées par un contrat de bail portant sur un studio d’une surface habitable de 20 m2 situé dans un immeuble en monopropriété et une cour collective.

M. [Z] [I] et Mme [X] [H] communiquent une copie de l’état des lieux d’entrée contradictoire établi le 1er février 2021. Il ne comporte aucune mention dans les observations, seule la colonne « état » étant renseignée, majoritairement sous la mention « très bon état », la mention « NA », soit non applicable, étant indiquée pour :
-les ventilations des chambre, cuisine et entrée,
-le radiateur et la hotte aspirante de la cuisine,
-le rangement de la salle de bains,
-les fenêtres, les volets et interrupteurs de l’entrée,
-outre la mention « PB » pour les volets de la cuisine et salles de bains.

M. [F] [V] justifie d’une première réclamation faite à M. [Z] [I] par courrier en date du 13 mars 2021 aux fins d’installation d’un chauffage adapté dans la cuisine, le chauffage installé sur des briques ne convenant pas, et de délivrance d’une clé pour accéder au disjoncteur électrique. Il le relance en des termes similaires selon courrier du 1er avril 2021.

Le 18 juin 2021, il signale l’indécence du logement du fait d’une mauvaise isolation et de la défaillance des radiateurs, nouvellement installés, entraînant une surconsommation d’énergie. Il indique que l’absence de compteur individuel ne lui permet pas de bénéficier du « chèque énergie ».
Il signale l’absence de chauffage adapté selon courriers recommandés des 14 et 17 janvier 2022, faisant état d’une température de 13 degrés dans le studio.

Il saisit ensuite les bailleurs d’une demande d’installation d’un robinet d’arrêt d’eau accessible par courrier recommandé du 16 décembre 2023.

Sur la matérialité des désordres, M. [F] [V] verse au débat un procès-verbal de constat établi non contradictoirement par un commissaire de justice le 17 novembre 2021.

Sur les fissures, le commissaire de justice les relève sur la façade, le sèche-serviette de la salle de bains, au niveau du placo, sur l’encadrement de la porte d’accès à la salle de bains. Les photographies annexées, s’agissant de copie en gris et blanc, ne permettent pas de vérifier la présence de fissures. La production par M. [F] [V] de photocopies en gris et blanc de photographies en gros plan ni datables ni authentifiables, contestées en défense, est inopérante.

Sur le chauffage, l’état des lieux d’entrée indique son absence dans la partie cuisine et un très bon état s’agissant des chambre et salle de bains. En l’absence de tout élément de preuve produit par M. [F] [V] et s’agissant d’un studio, aucun désordre de ce chef ne peut être retenu.

Sur l’isolation, la présence de fissurations de la façade et la mention de volets « assez anciens » sont insuffisants à caractériser un désordre de ce chef.

Sur l’installation électrique, le commissaire de justice indique que les compteurs EDF ne sont pas accessibles, des sous-compteurs se trouvant sur la partie privative de M. [Z] [I] et Mme [X] [H], pour chacun de leurs trois locataires. Cette installation contrevient aux normes en vigueur en ce que les articles L 111-1 6°, R 174-2 et suivant du Code de la construction et de l’habitation imposent un compteur individuel dans des immeubles collectifs à usage d’habitation.

Il en est de même s’agissant de l’absence de compteur individuel d’eau chaude.

Si l’article R 174-4 du Code de la construction et de l’habitation permet une dispense du bailleur d’installation de compteurs individuels, sous conditions, M. [Z] [I] et Mme [X] [H] ne justifient d’aucune circonstance justifiant l’absence d’installation de compteurs individuels.

Sur la ventilation, le commissaire de justice relève la présence d’une petite lucarne dans la salle de bains. Il ressort de l’état des lieux d’entrée que le studio est dépourvu de système de ventilation mécanique contrôlée (VMC). Aucun désordre ne peut être retenu de ce chef en l’absence de tout élément indiquant une ventilation insuffisante, outre l’absence de cloques et de traces d’humidité.

Le commissaire de justice constate la présence d’un câblage hydraulique « mis en œuvre de manière sommaire et venant courir le long de la façade ». 

Il en résulte un manquement de M. [Z] [I] et Mme [X] [H] à leur obligation de délivrance d’un logement décent s’agissant de :
-canalisations au niveau des parties communes présentant des risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires (câblage hydraulique),
-l’absence de compteur électrique individuel ainsi que pour l’eau.

Sur la responsabilité pour faute :

Sur les menaces, les actes d’intimidation, les violences et la violation de domicile, la production d’une main courante en date du 28 janvier 2023, signalant des actes d’intimidation, et d’un procès-verbal de dépôt de plainte en date du 22 avril 2021, dénonçant un harcèlement moral, est insuffisante à caractériser une faute au sens de l’article 1240 du Code civil, M. [Z] [I] et Mme [X] [H] justifiant également d’un dépôt de plainte effectué à l’encontre de M. [F] [V] le 29 novembre 2023 pour des faits de harcèlement.

Sur les quittances de loyer, M. [F] [V] communique la copie d’un courrier recommandé adressé à M. [F] [V] le 20 mars 2025 aux fins de délivrances des quittances de loyers pour les mois d’octobre et novembre 2024, février et mars 2025. En l’absence d’élément actualisé de ce chef, aucune faute ne peut être retenue.

Sur les travaux :

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut ordonner la réalisation des travaux nécessaires à la mise en conformité du logement aux normes de décence.

En l’espèce, M. [F] [V] ne précise pas dans ses écritures la teneur des travaux sollicités et indique à l’audience s’en remettre à ses écritures s’agissant de ses prétentions. 

M. [F] [V] sera par conséquent débouté de se demande.

Sur la demande d’expertise :

La demande sera rejetée en application de l’article 146 alinéa 2 du Code de procédure civile en ce qu’une expertise ne peut pas pallier à la carence du demandeur dans la charge de la preuve.

Sur les dommages et intérêts :

M. [F] [V] ne justifie d’aucun préjudice consécutif à une installation hydraulique défaillante.

Sur l’absence de compteurs individuels pour l’électricité et l’eau, M. [F] [V] ne justifie pas de préjudices.

Il sera par conséquent débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

M. [F] [V] succombant, il sera condamné à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, cette dernière bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

Sur la médiation :

L’article 1530 du Code de procédure civile définit la médiation comme tout processus structuré par lequel plusieurs personnes tentent, avec l'aide d'un tiers, de parvenir à un accord destiné à la résolution du différend qui les oppose.

Il convient d’inviter les parties à assister à une réunion d’information sur la médiation, selon les termes du dispositif.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande d’expertise ;

DÉBOUTE M. [F] [V] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE M. [F] [V] aux dépens ;

DIT qu'ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle, M. [F] [V] bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;




INVITE les parties à rencontrer le cas échéant un médiateur de l’association AMMA - MARD MARSEILLE AVOCAT – Maison de l’Avocat – 49, rue Grignan – 13006 MARSEILLE (sao@barreaumarseille.fr, 04 91 15 31 42), ou tout autre médiateur de leur choix, qui les informera sur l’objet et le déroulement de la mesure de médiation ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.


LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation R174-4, code de la construction et de l'habitation L111-1, code civil 1721, code civil 1720, code de procedure civile 1530, code de la construction et de l'habitation R174-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-09T18:44:08.578Z.