Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 2, 9 septembre 2026, n° 24/02330

Copies exécutoires 

délivrées aux prties le :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2026



(n° , 13 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/02330 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CI3ER



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 12 Janvier 2024 rendue par le Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire FONTAINEBLEAU - RG n° 22/01618





APPELANTE

 

Syndicat Des Coproprietaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice l'Agence MAIHOME, (portant le nom commercial de société COTE SYNDIC), immatriculée au RCS sous le numéro des B 752 013 284, dont le siège est sis à [Adresse 2], agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté et assisté de Me Pierre MURY, avocat au barreau de PARIS







INTIMEES 



S.C.I. SAINT MERRY INNOVATIONS immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 802 004 259,agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

N° SIRET : 802 004 259

Représentée par Me Bernard DUMONT, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU, Me Océane DUFOIX, avocat au barreau de PARIS





SAS PROMO 12 immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 844 154 021, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Me Bernard DUMONT, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU, Me Océane DUFOIX, avocat au barreau de PARIS









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 mai 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Marie CHABROLLE , conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Christine MOREAU , présidente de chambre 

Madame Perrine VERMONT, conseillère

Madme Marie CHABROLLE , conseillère



Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS.



ARRÊT : 



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Christine MOREAU, présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.









FAITS ET PROCEDURE

La cour est saisie de l'appel d'une ordonnance rendue le 12 janvier 2024 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Fontainebleau dans une affaire opposant la société civile immobilière Saint Merry Innovations et la société par actions simplifiées Promo 12 au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à Fontainebleau (77300).

Le litige à l'origine de cette décision porte sur des demandes d'annulation de plusieurs résolutions votées lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 août 2022. 

L'immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Aux termes de l'état descriptif de division, à l'issue de la modification du règlement de copropriété du 12 décembre 1963, le 10 février 1971, ayant acté la division d'un lot n°3 constitué de la « totalité de la cour avec constructions y édifiées » en lots n°13 et n°14, le lot n°13 est ainsi décrit : « La jouissance exclusive et particulière d'une partie d'une superficie de cent trente huit mètres carrés environ de la cour de l'immeuble ayant en totalité une superficie de cent soixante dix mètres carrés environ d'après le plan ci-joint annexé, sur laquelle partie existe un atelier. 

Et la jouissance particulière du surplus de ladite cour, d'une superficie de cent trente huit mètres carrés environ, avec le lot numéro QUATORZE, sur laquelle existe une remise accolée au bâtiment principal, au rez-de-chaussée, avec grenier au-dessus (ledit grenier constituant le lot numéro QUATORZE ci-après désigné).

Droit au WC situé sur cette remise au rez-de-chaussée, et escalier extérieur au bâtiment principal sur rue conduisant à ce grenier. Droit exclusif d'accès à ladite cour.

Et les cinquante/millièmes des parties communes de copropriété 50/1000èmes ».



La société civile immobilière Plus Dix, a proposé, lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2014 le vote d'une résolution n°12 consistant en la division du lot n°13 en lots n°15 et 16, à partir d'un modificatif de l'état descriptif établi par un géomètre, mandaté par elle, décrivant ainsi ces lots :

« - LOT NUMERO QUINZE (15)

Un local aménagé en atelier

La jouissance exclusive et particulière de la cour de l'immeuble

Droit exclusif d'accès à ladite cour

Et les TRENTE DEUX (32)

Millièmes des parties communes générales 32/1000

- LOT NUMERO SEIZE (16)

Un local aménagé en vestiaires avec cuisine et local poubelles

L'accès à ce lot s'effectue par la copropriété riveraine établie sur la parcelle AP n°[Cadastre 1]

Et les DIX HUIT (18)

Millièmes des parties communes générales 18/1000 »

Le vote de cette résolution été reporté. 



La société civile immobilière Plus Dix a cédé le lot n°15 ainsi décrit (outre la mention d'un droit de passage au profit de l'atelier en fonds de cour correspondant à des lots de l'immeuble voisin) à la société Saint Merry Innovations par acte notarié du 13 juin 2014. 

Elle lui a également ensuite vendu le lot n°1 dans ce même immeuble.

La société civile immobilière Plus Dix a, par ailleurs, cédé le lot n°16 à la société Promo 12. 

Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 8 mars 2016, la résolution n°19 intitulée « autorisation de percement du mur d'enceinte de la cour entre les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3] (Majorité article 25) » a été adoptée. Elle était ainsi rédigée : « Monsieur [W], gérant de la SCI merry innovations, sollicite l'autorisation de percer le mur d'enceinte de la cour arrière et d'y mettre une porte afin de pouvoir accéder à son autre copropriété voisine. Les travaux seront à la seule charge du demandeur. Après exposé par M. [W] de son projet, l'Assemblée décide que les travaux d'entretien de la porte seront aussi à la charge de M. [W] ainsi que le mur ». 

Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 août 2022, ont notamment été adoptées les résolutions suivantes :

- « 20. SUPPRESSION DE LA TOLERANCE LIEE AU PASSAGE ACCORDE A TITRE PRECAIRE A LA SCI MERRY INNOVATIONS [']

Résolution : L'assemblée générale, connaissance prise des éléments ci-dessus exposés et de l'analyse juridique jointe à la convocation :

RAPPELLE préalablement que l'autorisation précitée n'a été donnée par la copropriété qu'à la SCI SAINT MERRY INNOVATIONS et non à M. [W] à titre personnel ;

DECIDE DE RETIRER l'autorisation qui avait été donnée seulement à titre précaire à la SCI SAINT MERRY INNOVATIONS tendant à percer le mur et accéder par ledit mur à la parcelle voisine ;

par voie de conséquence :

ORDONNE la remise en état initial desdites parties communes lesquelles ont été modifiées lors du percement du mur, aux frais de la SCI SAINT MERRY INNOVATIONS et de Monsieur [W] ['] ».

- « 21. SUR L'HABILITATION DONNEE AU SYNDIC [']

Résolution : En conséquence de la résolution qui précède, l'assemblée générale :

DONNE MANDAT au syndic pour accomplir toute diligence tendant à la mise en 'uvre de la décision d'assemblée générale qui précède, comprenant notamment la signature d'actes notariés et de tous actes qui seraient éventuellement nécessaires à la publicité foncière. ['] ».

- 22. SUR « LA SUPPRESSION DE LA BARRIERE SOUS [Localité 6] [']

Résolution : En conséquence de la résolution qui précède, l'assemblée générale :

ORDONNE l'enlèvement de la barrière et de la remise en l'état initial de la porte cochère aux frais de Monsieur [W] et la SCI SAINT MERRY INNOVATIONS. ['] ».

- 23. SUR L'HABILITATION DONNEE AU SYNDIC ['] 

Résolution : En conséquence de la résolution qui précède, l'assemblée générale :

DONNE MANDAT au syndic pour accomplir toute diligence tendant à la mise en 'uvre de la décision d'assemblée générale qui précède, comprenant notamment la signature d'actes notariés et de tous actes qui seraient éventuellement nécessaires à la publicité foncière. ['] ».

- 24. SUR LA REMISE EN ETAT DES PARTIES COMMUNES ANNEXEES [']

Résolution : En conséquence de ces observations ainsi que de la résolution qui précède, l'assemblée générale :

ORDONNE la remise en état initial du couloir dénommé « débarras » lequel jouxte le lot n°1, aux frais de Monsieur [W] et la SCI SAINT MERRY INNOVATIONS ['] ».

- 27. SUR L'INTERVENTION D'UN BET STRUCTURE [']

Résolution : En conséquence de ces observations, l'assemblée générale :

DECIDE de désigner un BET STRUCTURE lequel devra vérifier les besoins liés à la préservation de l'immeuble et aux intérêts de la copropriété, si le passage des véhicules notamment sous le porche et dans la cour, entraîne des nuisances ou dommages au syndicat des copropriétaires ou aux copropriétaires ». 



Les deux sociétés intimées ont été convoquées pour cette assemblée et ont voté par correspondance en fonction des tantièmes affectés aux lots n°15 et 16. 



Il a été mentionné sur la feuille de présence de cette assemblée générale « Note : la création des lots 15 et 16 n'a pas été approuvée par l'assemblée générale, à notre connaissance » et, au cours de celle-ci, dans le cadre d'un point d'information n°26.2.1. Mme [B] et M [Z] ont indiqué que « le projet de résolution tendant à la création des lots n°15 et 16 et la suppression de l'accès à la cour des époux [L] depuis le lot n°14, [n'avait] jamais été adoptés lors d'une assemblée générale. ['] M. [W] ne peut dont ni revendiquer que des lots n°15 et 16 ont été créés, ni contester le droit d'accès des époux [L] à la cour depuis leur lot n°14 ni même revendiquer un droit d'accès exclusif à la cour. ['] ». 



Par acte introductif d'instance du 14 octobre 2022, les sociétés Saint Merry Innovations et Promo 12 ont saisi le tribunal judiciaire de Fontainebleau aux fins notamment d'obtenir l'annulation des résolutions précitées et de voir « déclarer inopérantes les prétendues observations complémentaires ». 

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] à Fontainebleau a soulevé un incident devant le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Fontainebleau aux fins notamment de voir juger la société Saint Merry Innovations, prise es-qualité de titulaire du « lot n°15 » et la société Promo 12, prise ès-qualité de titulaire du « lot n°16 », irrecevables en leurs demandes et de voir juger comme irrecevables les demandes d'annulation des résolutions 20 et 21 formées par la société Saint-Merry prise ès qualité de titulaire du lot n°1. 

Par la décision attaquée, le juge de la mise en état a statué en ces termes : 

- rejette la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 5], 

- condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 5] aux dépens de l'incident, 

- condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 5] à payer à la société Saint Merry Innovations la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 5] à payer à la société Promo 12 la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- rappelle que la société Saint Merry Innovations et la société Sas Promo 12 seront dispensées, en application des dispositions de l'article 10-1 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation aux dépens et aux frais au titre de l'article 700 du code de procédure civile du présent incident.



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 5] a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 23 janvier 2024.



Il a, par ailleurs, avec les copropriétaires indivis du lot n°14, assigné en référé les sociétés intimées, outre la société Plus Dix et la société copropriétaire des lots n°2 et 11, aux fins d'obtenir, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, le prononcé d'une mesure d'expertise en vue notamment de constater les travaux réalisés sur les parties communes sans son autorisation par les titulaires des lots n°1, 13 (ancien), 15 et 16, de constater les annexions des parties communes dont sont à l'origine les titulaires de ces lots, constater toute autre annexion des parties communes et irrégularités au règlement de copropriété commises par les défendeurs ou intéressant les lots des défendeurs ou des demandeurs (citant dans le dispositif de ses écritures « la modification de l'état descriptif de division et la suppression irrégulière du droit de jouissance du lot n°13 en lots n°15 et 16 »), examiner les désordres, non façons, malfaçons et non-conformité des ouvrages, dire si les travaux réalisés et les annexions des parties communes sont conformes à l'état descriptif de division et au règlement de copropriété » puis de caractérisation des solutions réparatoires et préjudices subis par le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires.



Par ordonnance du 14 avril 2026, le juge des référés a notamment ordonné une mesure d'expertise et commis M. [Q] [S], lequel devra déposer son rapport dans un délai de six mois à compter du versement de la consignation au greffe. La mission vise notamment, après recueil de documents concernant la copropriété en lien avec les irrégularités évoquées (notamment règlement de copropriété, actes modificatifs, procès-verbaux d'assemblée générale, actes de propriété), après des constatations sur place (cour privative, barrière, percement de trous, annexion de partie commune ainsi que tout autre lieu utile), à « relever tout état de fait qui ne paraît pas correspondre aux éléments résultant des documents de la copropriété », « indiquer les travaux éventuellement nécessaires aux remises en état et en conformité », « donner un avis motivé et circonstancié sur tous préjudices éventuellement subis ».



La procédure devant la cour a été clôturée lors de l'audience de plaidoiries le 19 mai 2026.



PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées électroniquement le 6 mai 2026, l'appelant demande à la cour, au visa des articles 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 122, 378, 771, 774, 789 6° et 905 et suivants du code de procédure civile, de :

- le recevoir en ses conclusions d'appelant et l'y dire bien fondé,

sur le sursis à statuer,

- surseoir à statuer dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert judiciaire désigné selon ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Fontainebleau en date du 14 avril 2026, 

- dire que l'affaire sera rétablie à l'initiative de la partie la plus diligente après dépôt du rapport de l'expert judiciaire désigné,

à titre subsidiaire, sur l'infirmation de l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire,

- infirmer l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Fontainebleau le 12 janvier 2024 en ce qu'elle l'a débouté de sa fin de non-recevoir, 

- infirmer l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Fontainebleau le 12 janvier 2024 en ce qu'elle l'a condamné aux frais irrépétibles et aux dépens, 

et statuant à nouveau,

- juger que les demandes formées par la société Saint Merry Innovations prise es-qualité de titulaire du « lot n°15 » et par la société Promo 12 prise ès-qualité de titulaire du « lot n°16 » sont irrecevables, 

- juger que les demandes d'annulation des résolutions 20 et 21 formées par la société Saint Merry Innovations prise ès-qualité de titulaire du lot n°1 sont irrecevables, 

à titre infiniment subsidiaire, sur le renvoi de l'incident devant le juge du fond, 

- renvoyer l'incident qu'il a soulevé devant le juge du fond du tribunal judiciaire de Fontainebleau, 

en tout état de cause,

- condamner in solidum la société Saint Merry Innovations et la société Promo 12 à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, 

 - condamner in solidum la société Saint Merry Innovations et la société Promo 12 aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Mury conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



L'intimé a constitué avocat le 13 février 2024, modifié celle-ci les 19 mai 2025 puis 30 octobre 2025, et n'a pas déposé de conclusions. Il lui avait demandé, par courriers notifiés par le greffe de la cour, les 6 et 13 mai 2026, de justifier de l'acquittement de la contribution due au titre de l'article 963 du code de procédure civile. 



MOTIFS DE LA DECISION

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Cette même disposition, dans son dernier alinéa, précise également que la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs de la décision attaquée.



Sur le sursis à statuer 

Moyens des parties

L'appelant fait valoir que :

- la mesure d'expertise ordonnée par le juge des référés le 14 avril 2026 est un élément nouveau qui exercera une influence déterminante sur l'appréciation de l'intérêt et de la qualité à agir des sociétés intimées ; 

- dans son assignation au fond du 14 octobre 2022 la société Merry Innovations prétendait avoir un droit de jouissance exclusive ainsi qu'un droit d'accès exclusif sur la cour de l'immeuble demandant l'annulation des résolutions au titre des atteintes à son droit de jouissance exclusive de la cour commune ;

- il a donc soutenu devant le juge de la mise en état que la division du lot n°13 en lots n°14 et 15 est intervenue de manière irrégulière de sorte que la société Merry Innovations ne pouvait se prévaloir de la qualité de copropriétaire et partant justifier de sa qualité à agir ni prétendre justifier d'un droit de jouissance exclusive sur la cour, de sorte que l'existence même du préjudice allégué et corrélativement son intérêt à agir s'en trouve directement remis en cause ; 

- sa propre assignation devant le juge des référés invoquait la division irrégulière des lots et la pose d'une barrière sans autorisation du syndicat des copropriétaires ; 

- l'expertise ordonnée par le juge des référés le 14 avril 2026 a pour objet de déterminer la régularité de la division du lot n°13 en lots n°15 et 16 et, corrélativement, la régularité de la cession ayant conduit à l'acquisition du lot n°15 par la société Saint Merry Innovations et la régularité de la pose de la barrière ; l'appréciation de la régularité de la division du lot n°13 et de l'étendue des droits de la société Saint Merry Innovations et de la société Promo 12, aura nécessairement une incidence directe sur l'appréciation de leur intérêt et de leur qualité à agir dont la cour est désormais saisie ;

- les conclusions de l'expertise seront de nature à exercer une influence déterminante sur l'appréciation de la régularité de la création du lot n°15 dont la société Saint Merry Innovations se prétend propriétaire, sur l'appréciation de sa qualité de copropriétaire et de la société Promo 12 ainsi que sur l'étendue des droits et des préjudices que ces sociétés invoquent ; 

- il est dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice qu'il soit sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire sur le fondement de l'article 378 du code de procédure civile. 



Réponse de la cour

Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l'opportunité du sursis à statuer dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice (Civ. 1ère, 9 mars 2004, n°99-19.922). 



L'article 378 du code de procédure civile dispose que la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.

En l'espèce, il n'est pas contesté que les suites de l'expertise ordonnée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Fontainebleau le 14 avril 2026 sont en lien avec le litige au fond engagé par les sociétés intimées, puisqu'elles ont assigné le syndicat en faisant notamment valoir l'atteinte portée, par les résolutions en cause, à l'étendue de leurs droits, notamment au droit de jouissance exclusive dont la société Saint Merry Innovations dit disposer sur la cour de l'immeuble ou concernant la jouissance du débarras qu'elles qualifient de partie privative, droits et qualification contestés par l'appelant, et que cette mesure vise notamment à faire des constatations sur les ouvrages visés par ces résolutions (cour, barrière, percement du mur), à examiner toute annexion ou travaux sur les parties communes et à relever tout état de fait qui ne paraît pas correspondre aux éléments résultant des documents de la copropriété.

Cependant, à l'issue de cette mesure d'instruction in futurum, le juge des référés sera dessaisi et l'expert n'est pas désigné pour se prononcer sur la validité des ventes des lots n°15 et 16 réalisées par la société Plus Dix au profit des sociétés Saint Merry Innovations et Promo 12. 

Il n'est donc pas prouvé que l'issue de cette mesure, sollicité comme terme du sursis demandé, aura un impact sur la qualité de copropriétaire de ces lots des sociétés intimées ni sur l'intérêt à agir de la société Merry Innovations, objets du litige dévolu à la cour. 

Au surplus, il n'est pas inutile de constater que l'appelant n'a pas sollicité de renvoi avant le prononcé de la clôture par la cour, alors que celle-ci l'empêche en application de l'article 802 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la présente instance, de déposer de nouvelles conclusions ou une nouvelle pièce telle que le rapport d'expertise. 

Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de surseoir à statuer dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert judiciaire désigné selon ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Fontainebleau en date du 14 avril 2026 et à dire que l'affaire sera rétablie à l'initiative de la partie la plus diligente après dépôt du rapport de l'expert judiciaire désigné. 



Sur les fins de non-recevoir soulevées et le renvoi de l'incident devant le juge du fond

Moyens des parties

L'appelant conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir :

 subsidiairement, que :

- le premier juge n'a pas répondu à la question de la régularité de la division du lot n°13 en lots n°15 et 16 alors qu'il n'était pas contesté par les intimées que cette division avait entraîné la disparition du droit de jouissance que détenait le titulaire du lot n°14 sur la cour commune aux termes de l'état de division ; l'article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 limite la libre disposition de son lot donc le droit pour le diviser pour un copropriétaire à la double condition ne porter atteinte ni à la destination de l'immeuble ni, surtout, comme ici, aux droits des autres copropriétaires ; comme cela leur a été rappelé lors de l'assemblée de 2014, la division du lot n°13 ne pouvait être tolérée de ce fait ;

- le juge de la mise en état a retenu à tort que la convocation et la participation des sociétés intimées aux assemblées générales vaudraient acceptation implicite de leurs qualités de copropriétaires et que le syndicat aurait ainsi renoncé à former tout recours concernant l'irrégularité de la division du lot n°13 alors qu'il n'avait constaté aucun acte exprès en ce sens, le syndicat n'ayant jamais manifesté la volonté d'accepter la situation et de couvrir cette irrégularité ; 

- les sociétés intimées ne justifient pas d'une telle renonciation alors qu'il leur a demandé à maintes reprises de régulariser la situation et de reconnaître le droit du titulaire du lot n°14 tel que figurant sur le modificatif de 1971 sur la cour de l'immeuble ; à chacune des assemblées générales il a rappelé oralement à ces deux sociétés que la division était irrégulière puisqu'elle avait modifié dans l'état descriptif de division le droit de jouissance dont était titulaire le propriétaire du lot n°14 et qu'elle était tenue de faire modifier de nouveau l'état descriptif de division rappelant au titulaire du lot n°14 son droit de jouissance sur la cour ; le courriel officiel du 23 mars 2023 adressé par son avocat au conseil des intimées leur rappelait l'absence d'autorisation donnée par l'assemblée à cette division et la remise en cause en résultant de leur qualité et de leur intérêt à agir, leur demandant de justifier d'une telle autorisation et de l'acte de notification au syndic du projet de scission sans suite ; l'acte de vente et le modificatif de l'état descriptif ont été publiés sans autorisation de l'assemblée ni accord du titulaire du lot n°14 et sans avertir la copropriété ; 

- au titre du défaut de qualité à agir des deux sociétés intimées : l'irrégularité de la scission du lot n°13 prive les intimées de leurs qualités de copropriétaires des lots n°15 et n°16 ; or seuls les copropriétaires ont qualité pour agir en annulation d'une assemblée générale sur le fondement de l'article 42 alinéa 2 de la loi de 1965 ; toutes leurs demandes formulées en qualité de titulaires de ces lots sont donc irrecevables ;

-  au titre du défaut d'intérêt agir de la société Saint Merry Innovations : les demandes d'annulation des résolutions n°20 et 21 formées par la  société Saint Merry Innovations comme titulaire du lot n°1 sont irrecevables ; ces résolutions retirent la tolérance de passage accordée à titre précaire, en 2016, à cette seule société prétendument titulaire du lot n°15 jouxtant la parcelle ; elles ne concernent en rien cette société prise en qualité de titulaire du lot n°1, dans la mesure où celui-ci est éloigné de la « parcelle voisine » ; le droit de jouissance exclusive et le droit d'accès exclusif à la cour que la société Saint Merry Innovations invoque ont été obtenus de manière irrégulière ; donc l'appréciation de la régularité de la scission du lot n°13 aura nécessairement une incidence sur l'appréciation de son intérêt à agir. 

 très subsidiairement , que :

-l'incident soulevé pose nécessairement une question de fond ; pour se prononcer sur l'incident, le juge de la mise en état devra se prononcer sur la qualification juridique de la demande au fond formée par les sociétés intimées et notamment sur les droits et les préjudices invoqués par celles-ci ; 

-il a le pouvoir, dans cette hypothèse, de renvoyer l'incident devant le juge du fond ; ce pouvoir est également dévolu à la cour ; 

-il est donc demandé ce renvoi pour permettre au tribunal judiciaire de se prononcer simultanément sur l'intérêt et la qualité à agir des intimées et sur les préjudices invoqués par ces dernières au titre de leur demande d'annulation de l'assemblée générale de 2022. 



L'intimé est réputé s'approprier les motifs de l'ordonnance attaquée aux termes de laquelle le juge de la mise en état, sur le fondement des articles 789, 122 et 31 du code de procédure civile : - a constaté, au vu des mentions de la feuille de présence annexée au procès-verbal de l'assemblée du 17 août 2022, d'un courrier recommandé du 7 février 2023 de convocation des sociétés intimées à une assemblée générale extraordinaire du 3 mars 2023, que ces dernières ont participé à l'assemblée générale du 17 août 2022 en qualité de copropriétaires et qu'elles ont participé au vote de l'ensemble des résolutions ;

-en a déduit, qu'indépendamment de la régularité de la division des lots, antérieure à l'assemblée générale querellée, laquelle ne relève pas de la compétence du juge de la mise en état, les sociétés intimées en leur qualité de copropriétaires ont nécessairement qualité et intérêt à agir en annulation des résolutions de l'assemblée générale des copropriétaires à laquelle elles ont régulièrement participé. 



Réponse de la cour

En droit, l'article 789 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance dispose notamment que :

Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur ['] les incidents mettant fin à l'instance ; [']
Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ; [']

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s'y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l'affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l'instruction, pour qu'elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s'il l'estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d'administration judiciaire.
Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l'ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n'estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l'affaire devant le juge de la mise en état.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.



L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.



L'article 31 de ce même code rappelle que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.



A cet égard, l'article 42 alinéa 2 de la loi donne seule qualité à agir en contestation des décisions des assemblées générales, aux copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sous peine de déchéance. 



La qualité de copropriétaire s'apprécie au jour du vote des résolutions en cause. 



En l'espèce, en application de l'article 9 du code de procédure civile, il appartient à l'appelant, qui conteste la qualité de copropriétaires des sociétés intimées, de le démontrer. 



S'il conteste la régularité de la division du lot n°13 en lots n°15 et 16 cédés aux sociétés appelantes ainsi que la publication sans accord ni avis de sa part, de l'assemblée et du titulaire du lot n°14 des actes de vente et de l'état descriptif de division réalisés, il ne produit aux débats aucune décision de justice invalidant ces ventes avec effet remontant au 17 août 2022. 

La cour n'est pas davantage saisie d'une telle demande d'annulation de ces ventes, dans le cadre du présent litige en appel d'une ordonnance du juge de la mise en état et concernant un litige portant sur la contestation d'une assemblée générale de copropriétaires, ce d'autant que le cessionnaire, la société Plus Dix, est extérieur à la cause. 



Au surplus, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que ces ventes lui ont été notifiées conformément à l'article 6 de la loi du 10 juillet 1965 et, en tout état de cause, il ressort des mentions des procès-verbaux des assemblées générales des 8 mars 2016 et du 17 août 2022, ainsi que de la feuille de présence jointe à ce dernier, que la société Saint Merry Innovations a été convoquée, a voté comme titulaire du lot n°15 à ces deux assemblées, qu'un droit de percement du mur d'enceinte de la cour et d'apposition d'une porte lui a d'ailleurs été octroyé à ce titre en 2016, et que la société Promo 12 a été convoquée et a voté, y compris le budget provisionnel impliquant l'appel de provisions à son égard, lors de l'assemblée du 17 août 2022. La société Plus Dix n'a plus été convoquée à l'assemblée du 17 août 2022, une fois les ventes réalisées. Les sociétés intimées ont donc bien été reconnues comme copropriétaires par l'appelant. 



Peu important, à cet égard, les réserves mentionnées, sur la feuille de présence et le procès-verbal de la seule assemblée du 17 août 2022, sur les constitutions des lots n°15 et 16, le droit de jouissance exclusive en violation des droits du lot n°14 et le droit d'accès exclusif à la cour, à l'égard desquelles il peut, au surplus, être observé qu'elles ne portent pas sur les locaux privatifs, par ailleurs cédés, ni sur les tantièmes de quotes-parts de charges communes attribués à partir desquels les voix ont été attribuées à ces sociétés pour voter. 



Contrairement à ce qu'indique l'appelant, la cour n'a pas à trancher la question de fond tirée de la qualification des demandes au fond des sociétés intimées notamment l'étendue de leurs droits sur les lots en cause, pour statuer sur leur qualité ou non de copropriétaire. Il confond à cet égard, l'étendue des droits réels transférés aux sociétés intimées et la validité ainsi que l'opposabilité de la vente elle-même, points qui ne sont pas dévolu ou contesté (s'agissant de l'opposabilité) devant la cour. 



Dans ces conditions, et puisque, comme l'a justement retenu le premier juge, les sociétés intimées ont été convoquées et ont voté en tant que copropriétaires lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 août 2022, elles sont habilitées à la contester à ce titre, l'appelant ne démontrant pas leur défaut de qualité à agir. 



L'intérêt à agir s'apprécie, ensuite, à la date de l'acte introductif d'instance, soit à la date de l'assignation du 14 octobre 2022. 



Or, encore une fois, il n'est pas démontré qu'à cette date, la société Saint Merry Innovations était dépourvue de la qualité de propriétaire du lot n°15. Elle était, au surplus titulaire du lot n°1 et le seul fait que sa parcelle soit éloignée de celle sur laquelle portait les résolutions n°20 et 21 ne la prive pas de tout intérêt légitime à agir en tant que copropriétaire à l'encontre des résolutions en cause si elle les estimait abusives, aucun grief personnel n'étant exigé pour contester une assemblée générale (Civ. 3e, 7 octobre 2009, n° 08-17.798). 



Dans ces conditions, l'ordonnance attaquée sera confirmée et la demande de renvoi de l'incident devant le juge du fond rejetée. 



Sur les frais du procès

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel et la demande de distraction des dépens de son conseil ainsi que sa demande d'indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées. 

DISPOSITIF

Par ces motifs, la cour

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement

Confirme l'ordonnance en ses dispositions soumises à la cour

Y ajoutant

Dit n'y avoir lieu à surseoir à statuer dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert judiciaire désigné selon ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Fontainebleau en date du 14 avril 2026 et à dire que l'affaire sera rétablie à l'initiative de la partie la plus diligente après dépôt du rapport de l'expert judiciaire désigné ; 

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à Fontainebleau (77300) de renvoi de l'incident devant le juge du fond du tribunal judiciaire de Fontainebleau ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] aux dépens d'appel ; 

Rejette les demandes de distraction des dépens du conseil du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] et d'indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile de ce dernier ; 

Rejette toute autre demande. 



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,