Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 2, 9 septembre 2026, n° 25/11194

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2026



(n° , 9 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/11194 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLSZP



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 06 Juin 2025 rendue par le Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 24/00607





APPELANTE

 

syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet HOMELAND, SAS immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 818 341 448 ayant son siège [Adresse 2], et prise en son établissement sis [Adresse 3]

C/O cabinet HOMELAND [Adresse 4]

[Localité 2]

représenté et assisté de Me Camille IVARS, avocat au barreau de PARIS







INTIMEES 



Madame [N] [C] née le 31 Janvier 1997 à [Localité 3]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée et assistée de Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055 substitué par Me Damien FAUPIN de la SELARL BURAVAN DESMETTRE GIGUET FAUPIN, avocat au barreau de TARASCON, toque : 33





S.A.S. FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 582 098 026, dont le siège social se situe [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 7]

[Localité 6]

Défaillante

La déclaration d'appel a été régulièrement signifiée de délivrance remise à personne habilitée pour personne morale le 14 août 2025





Mutuelle AREAS DOMMAGES immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 775 670 466, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par Me Julien BESLAY de la SELARL CAUSIDICOR, avocat au barreau de PARIS, toque : J133





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 906 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 6 mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean- Loup CARRIERE, Président de chambre, magistrat honoraire, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 

 Monsieur Jean- Loup CARRIERE, Président de chambre, magistrat honoraire



Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS



 

ARRÊT :



- REPUTE CONTRADICTOIRE 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile



- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.



 

FAITS & PROCÉDURE



Mme [N] [C] est propriétaire du lot n°2 au sein de l'immeuble situé au [Adresse 9] à [Localité 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.



Se plaignant de dégâts des eaux depuis janvier 2019 Mme [N] [C] a obtenu la désignation d'un expert en la personne de Mme [W] [B] par ordonnance de référé du 21 juin 2023 au contradictoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 8] et de la société par actions simplifiée Foncia Rive Droite.



Mme [W] [B] a déposé un rapport en l'état le 16 juillet 2024.



Préalablement et par acte d'huissier du 10 janvier 2024, Mme [N] [C] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] à Paris 10ème, la société Foncia [Localité 5] Rive Droite et la société d'assurance mutuelle Areas Dommages, assureur de l'immeuble, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir notamment:

- la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 9] à [Localité 8] et de son assureur la société Areas, à procéder aux travaux d'étanchéité de l'immeuble situé au [Adresse 9] à [Localité 8], sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, 

- la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 9] à [Localité 8], de son assureur la société Areas et de la société Foncia, au paiement des travaux de remise en état de son appartement,

- la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 9] à [Localité 8], de son assureur, la société Areas et de la société Foncia à lui verser la somme de 87 415,20 euros en indemnisation du préjudice de jouissance, somme à parfaire, 

- la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 9] à [Localité 8], de son assureur la société Areas et de la société Foncia à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts à en indemnisation de son préjudice moral,

- la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 9] à [Localité 8], de son assureur la société Areas et de la société Foncia à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 9] à [Localité 8], de son assureur la société Areas et de la société Foncia aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise.



Par conclusions notifiées le 18 décembre 2024 et le 28 avril 2025, Mme [N] [C] a saisi le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris d'un incident aux fins d'obtenir notamment :

- la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 9] à [Localité 8] et de son assureur, la société Areas, à procéder aux travaux d'étanchéité de l'immeuble situé au [Adresse 9] à [Localité 8], sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, 

- la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 9] à [Localité 8] et de son assureur, la société Areas à lui verser les sommes de :


16 940,16 euros au titre de la provision à valoir sur les travaux de reprise de l'appartement, 

49 535,28 euros à valoir sur son préjudice de jouissance, 

2 000 euros à valoir sur son préjudice moral, 

7 496,54 euros à titre provisionnel en remboursement des frais d'expertise exposés, 

5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,


- la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 9] à [Localité 8] et de son assureur, la société Areas aux dépens de

l'incident.



Par ordonnance du 6 mars 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a :



- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 9] à [Localité 8] à payer à Mme [C] une provision d'un montant total de 54 436,70 euros, laquelle se décompose comme suit :


16 940,16 euros, à valoir sur l'indemnisation de son préjudice matériel, 

30 000 euros, à valoir sur l'indemnisation de son préjudice immatériel, 

7 496,54 euros, à valoir sur les dépens de l'instance (frais d'expertise judiciaire), 


- débouté Mme [C] de ses demandes envers la société Areas Dommages, ainsi que de sa demande de mesures provisoires, 

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 9] à [Localité 8] de son appel en garantie envers la société Areas Dommages, 

- réservé les dépens, 

- débouté les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles, 

- rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 9] à [Localité 8] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration remise au greffe le 23 juin 2025.



La procédure devant la cour a été clôturée le 6 mai 2026.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 22 décembre 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 8], appelant, invite la cour, au visa de l'article 789 du code de procédure civile, à :

- déclarer son appel recevable et bien fondé,

- confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a débouté Mme [C] de sa demande de mesures provisoires, 

- infirmer l'ordonnance en ce qu'elle :


l'a condamné à payer à Mme [C] une provision d'un montant total de 54 436,70 euros, laquelle se décompose comme suit :




 16 940,16 euros, à valoir sur l'indemnisation de son préjudice matériel, 

 30 000 euros, à valoir sur l'indemnisation de son préjudice immatériel,
 7 496,54 euros, à valoir sur les dépens de l'instance (frais d'expertise judiciaire), 

l'a débouté de son appel en garantie envers la société Areas Dommages, 

l'a débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles, 

et statuant à nouveau, 

- débouter Mme [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 

subsidiairement, 

- condamner la compagnie Areas Dommages à le garantir de toutes condamnations en principal et accessoires qui pourraient être prononcées à son encontre, 

en tout état de cause, 

- condamner tout succombant à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- débouter Mme [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 

- débouter Mme [C] de l'ensemble de ses demandes visant à obtenir sa condamnation à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, 

- débouter la compagnie Areas Dommages de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 

- condamner tout succombant aux entiers dépens, 



Vu les conclusions notifiées le 12 novembre 2025, par lesquelles Mme [N] [C], intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 14 et 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 789 du code de procédure civile, de :

- confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 9] à [Localité 8] à lui verser une provision d'un montant total de 54 436,70 euros, laquelle se décompose comme suit :


16 940,16 euros, à valoir sur l'indemnisation de son préjudice matériel, 

30 000 euros, à valoir sur l'indemnisation de son préjudice immatériel, 

7 496,54 euros, à valoir sur les dépens de l'instance (frais d'expertise judiciaire),


- réformer l'ordonnance en ce qu'elle :


l'a déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles, 

réservé les dépens,


en conséquence, statuant à nouveau sur ces chefs, 

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 9] à [Localité 8] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance, 

y ajoutant, 

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 9] à [Localité 8] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, 

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 9] à [Localité 8] aux entiers dépens de l'incident de première instance et d'appel, 



Vu les conclusions notifiées le 26 novembre 2025 par lesquelles la société d'assurance mutuelle Areas Dommages, intimée, demande à la cour de :

- confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 9] à [Localité 8] de son appel en garantie formé à son encontre,

et statuant à nouveau, 

- constater que l'appel en garantie du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 8] soulève des contestations sérieuses, 

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 8] de ses demandes, 

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 8] à payer la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Selarl Causidicor, en application de l'article 699 du même code, 



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 9] à [Localité 8] a fait signifier sa déclaration d'appel à la société Foncia [Localité 5] Rive Droite, intimée défaillante, par acte du 14 août 2025, remis à Mme [H] [X], hôtesse d'accueil, ayant certifié le domicile et accepté de recevoir l'enveloppe contenant copie de l'acte.



Les différentes parties n'ont en revanche pas fait signifier leurs conclusions à la société Foncia [Localité 5] Rive Droite, intimée défaillante.



SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.



L'ordonnance n'est pas contestée en ce qu'elle a débouté Mme [N] [C] de ses demandes envers la société Areas Dommages, de sa demande de mesures provisoires et de sa demande de provision au titre du préjudice moral.



La recevabilité de l'appel du syndicat des copropriétaires n'est pas contestée.



Pour le surplus, les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants : 





Sur les demandes en paiement de provisions




Sur l'existence d'une contestation sérieuse 




Le syndicat des copropriétaires maintient qu'il existe une contestation sérieuse car les désordres ont à l'évidence une origine multiple, se trouvant notamment dans les parties privatives d'autres copropriétaires et même de Mme [N] [C] ; qu'il ne peut ainsi être tenu pour seul responsable des désordres et condamné à indemniser l'ensemble du préjudice subi, Mme [N] [C] n'ayant pas attrait en la cause les autres responsables des désordres ; qu'enfin, Mme [N] [C] ne rapporte pas la preuve des chefs de préjudice dont elle se prévaut.



L'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, dispose notamment que le syndicat des copropriétaires 'est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires'.



Comme l'a dit le premier juge, il résulte de ces dispositions un régime de responsabilité objective, propre au syndicat des copropriétaires, qui rend ce dernier responsable de tout

dommage causé par un défaut d'entretien d'une partie commune, sans qu'une faute de sa part ne doive être caractérisée.



Dans son rapport en l'état déposé le 16 juillet 2024, l'expert judiciaire retient notamment que parmi les causes des désordres figurent 'une grande humidité qui remonte de la cave située sous l'appartement', ainsi que 'des réseaux enterrés fuyards dans la cour de l'immeuble ('), à l'origine de remontées capillaires visibles sur le soubassement des murs de façade derrière lesquels se trouve l'appartement de Mme [N] [C]'.



Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas les conclusions de l'expert, ni même le principe de sa responsabilité, mais fait valoir que les désordres auraient une origine multi-causale ou encore qu'il ne pourrait être condamné seul à indemnisation.



Cependant, comme l'a dit le premier juge, chacun des coauteurs d'un même dommage, conséquence de leurs fautes respectives, doit être condamné in solidum à la réparation de l'entier dommage dès lors que chacune des fautes a concouru à le causer tout entier. Ainsi, la question connexe du partage de responsabilité entre les coauteurs du dommage n'a aucune incidence au stade de l'obligation à la dette, et ne peut donc être opposé au créancier.



Le premier juge a exactement relevé qu'il est totalement indifférent, quant à l'existence d'une obligation indemnitaire pesant sur le syndicat des copropriétaires, que les désordres puissent avoir d'autres causes, telles que la défectuosité d'équipements privatifs d'autres copropriétaires, voire de Mme [N] [C] elle-même.



Il résulte du rapport d'expertise que les désordres affectant l'appartement de Mme [C] sont dus en grande partie aux réseaux enterrés fuyards dans la cour de l'immeuble. L'expert précise que ces fuites sont à l'origine de remontées capillaires visibles sur le soubassement des murs de façade derrière lesquels se trouve l'appartement de Mme [C] et participent aux problèmes d'humidité rencontrées dans les caves situées sous l'appartement de Mme [C]. S'agissant des constatations réalisées dans les caves et eu égard à l'état très avancé de corrosion des fers structurels et de fléchissement du plancher haut, l'expert relevé qu'il est certain que le problème remonte à plusieurs années Il en résulte que les désordres dont se plaint Mme [C] trouvent leur origine, en grande partie, au défaut d'entretien des parties communes. Les désordres rendent l'appartement inhabitable pour être insalubre.



La responsabilité du syndicat des copropriétaires fondée sur l'article 14 précité et son obligation à indemniser Mme [C] ne sont donc pas sérieusement contestable au vu de la défaillance avérée des parties communes.




Sur le montant des provisions




 Sur le préjudice matériel



Mme [N] [C] sollicite la confirmation de l'ordonnance en ce qu'elle lui a alloué à titre provisionnel la somme d 16 940,16 euros, correspondant à 40 % du montant des prestations prévues au devis établi par la société SCRB (42.350,40 € TTC). Elle a également produit un devis de réparation de la société AB Rénovation d'un montant de 22.658,24 € TTC



Comme l'a dit le premier juge, le seul fait que le devis n'ait pas été soumis à l'approbation de l'expert ne caractérise pas l'existence d'une contestation sérieuse. Par ailleurs il est incontestable que des travaux de remise en état doivent être réalisés dans l'appartement sinistré. L'expert a en effet constaté une humidité généralisée de l'appartement jusqu'à saturation en certains endroits, des traces de moisissures en plinthes sur la périphérie du séjour-chambre, le décrochement du radiateur, le détachement d'une latte du parquet au droit de la porte d'entrée



La demande de Mme [C] est inférieure au montant du devis le moins disant, lequel ne comprend pas ni travaux de réfection de l'électricité mais une simple vérification de l'installation, ni de prestation dans la salle de bains.



L'ordonnance doit donc être confirmé en ce qu'elle à condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [C] la somme de 16.940,16 € à titre de provision.



 Sur le préjudice immatériel



Mme [N] [C] sollicite la confirmation de l'ordonnance en ce qu'elle lui a alloué la somme de 30.000 € à titre provisionnel en indemnisation de la perte de jouissance subie depuis plusieurs années.





Le premier juge a exactement relevé que les contestations soulevées en défense à propos du quantum réclamé au fond (110.725,92 €) ne font pas obstacle à ce qu'une provision soit

octroyée à Mme [N] [C], dès lors qu'il est manifeste, au regard des pièces produites aux débats et notamment du rapport d'expertise judiciaire, qu'elle a subi une perte de jouissance de son appartement durant a minima plusieurs mois, l'appartement étant inhabitable du fait de son caractère insalubre.



L'ordonnance doit donc être confirmée en ce qu'elle a condamnée le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [C] la somme de 30.000 €, à titre provisionnel, en indemnisation du préjudice de jouissance.



 Sur les frais d'expertise judiciaire



Mme [N] [C] sollicite la confirmation de l'ordonnance en ce qu'elle lui a alloué la somme de 7 496,54 euros, en remboursement des frais d'expertise judiciaire qu'elle a avancés.



Il n'est pas contesté que Mme [C] a effectivement payé les frais d'expertise, conformément aux termes de l'ordonnance portant désignation de l'expert.



Dès lors qu'il a été fait droit à plusieurs de ses demandes de provision, Mme [N] [C] apparaît bien fondée à réclamer des sommes constituant des dépens de l'instance.



L'ordonnance doit donc être confirmée en ce qu'elle a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [N] [C] la somme de 7.496,54 euros, à valoir sur les dépens de l'instance (frais d'expertise judiciaire).



Sur l'appel en garantie



Le syndicat des copropriétaires maintient son appel en garantie contre son assureur, la société Areas Dommages, en exécution du contrat d'assurances multirisques immeuble (n°ZB000469) qui les lie. 



La société Areas Dommage lui oppose une clause d'exclusion de garantie, que le syndicat des copropriétaires n'estime pas applicable dans la mesure où elle ne serait pas conforme aux dispositions de l'article L.113-1 du code des assurances.



Le premier juge a exactement rappelé que le juge de la mise en état, qui emprunte une partie de ses pouvoirs au juge des référés, ne peut faire droit à une demande qu'en cas d'absence de contestation sérieuse, et ne peut également empiéter sur l'office du juge saisi du fond du litige.



Il revient au seul juge statuant sur le fond du litige d'interpréter les clauses d'un contrat d'assurance.



L'ordonnance doit être confirmée en ce qu'elle a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en garantie contre la société Areas Dommage.





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer l'ordonnance en ce qu'elle réservé les dépens et rejeter les demandes d'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



Le syndicat des copropriétaires, partie perdante en cause d'appel, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à Mme [C] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



Il n'y a pas lieu à autre application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS

 LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,



Confirme l'ordonnance ;



Y ajoutant,



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 8] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à Mme [N] [C] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel; 



Rejette toute autre demande ;





LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,