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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Pontoise, CHBRE PROX PONTOISE, 10 septembre 2026, n° 26/00325

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiqueCopropriété (II): droits et obligations des copropriétaires
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 7] 95310 [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA VBDS, a saisi la chambre de proximité du tribunal judiciaire de PONTOISE aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la condamnation Madame [K] [B] [J], des sommes suivantes : 

- 5.921,36 euros au titre des charges de copropriété ;

- 1.158,26 euro au titre des frais de recouvrement ;

- Assortie des intérêts légaux à compter du 8 octobre 2024, date de la mise en demeure ; 
- 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

- Ordonner la capitalisation des intérêts ;

- 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens qui comprendront le coût du commandement, les frais d'inscription d'hypothèque légale et les frais d'exécution forcée de la décision à intervenir.

À l'audience du 31 mars 2026, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation, sauf à actualiser la dette à la somme de 4.486,73 euros au titre des charges de copropriété, échéance du 1er trimestre 2026 inclus. 

Madame [K] [B] [J], comparante, ne conteste ni le montant ni le principe de la dette. Elle explique avoir eu des difficultés avec ses locataires. Elle précise exercer l'activité d'aide-soignante et perçoit un revenu mensuel de 2.300 euros. Elle ajoute avoir deux enfants mineurs. Elle propose l'apurement de la dette par le versement mensuel de la somme de 150 euros en sus des charges courantes. Le demandeur s'en rapporte à la demande de délai de grâce. 

La décision a été mise en délibéré au 30 juin 2026, puis prorogée au 10 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS

Sur les charges

En vertu de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'article 10 susmentionné précise que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.


En l'espèce, le syndicat des copropriétaires requérant verse aux débats :

- Le relevé de propriété sur les lots n°5004 et 51016 ;

- Le contrat de syndic prenant effet au 2 juillet 2025 et prenant fin au 30 juin 2027 ;

- Les procès-verbaux d'assemblée générale en date des 30 mars 2023, 25 mars 2024 et 2 juillet 2025 ;

- Les appels de fonds charges et travaux et régularisation de charges ;

- Le décompte arrêté au 16 mars 2026 des sommes dues à compter du 30 septembre 2023 au 1er mars 2026 pour un montant de 4.486,73 euros, hors frais ;

- Les factures d'honoraires du syndic ;

- Les factures de commissaire de justice ;

- Les lettres de mise en demeure des 14 mai 2024 et 10 juin 2024 (absence du bordereau) ;

- La sommation de payer du 8 octobre 2024 ;

De sorte que la créance représentant les charges et travaux de copropriété pour un montant de 4.486,73 euros, pour la période du 30 septembre 2023 au 1er mars 2026, (appel du 1er trimestre 2026 inclus), est certaine, liquide et exigible. 

Il y a donc lieu de condamner Madame [K] [B] [J] à payer cette somme au syndicat des copropriétaires avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 8 octobre 2024, date de la délivrance de la sommation de payer, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

En application de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts produits depuis la demande en ce sens du 6 mars 2026, pourront être capitalisés dès lors qu'ils seront dus depuis plus d'un an.

Sur les frais de recouvrement

Selon l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution, les frais de recouvrement exposés sans titre exécutoire ou sans ordre de la loi restent à la charge du créancier, toute stipulation contraire étant réputé non écrite. 

Par dérogation, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (issu de la loi du 13 juillet 2006), prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. 

Dès lors, n'entrent pas dans cette catégorie les frais de relance multiples, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission de dossier aux auxiliaires de justice, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d'assignation en justice et de sommation qui feront l'objet de dépens de l'instance et les frais d'avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Ainsi, en l'espèce les frais engagés, pour un montant de 1.422,41 euros ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires. 

La demande en paiement au titre des frais englobés dans le principal sera par conséquent rejetée. 

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d'un préjudice de sorte qu'il sera débouté de sa demande au titre de dommages et intérêts. 

Sur la demande de délai de grâce

Selon l'article 1343-5 du code civil : " Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) ".

Eu égard aux revenus de Madame [K] [B] [J] et à l'absence d'opposition du demandeur il y a lieu d'accorder des délais de grâce à la défenderesse.

Le Tribunal rappelle que s'il octroie un délai de grâce pour régler une dette, ce ne peut être que pour apurer les impayés seulement, et non également pour le règlement des charges courantes à venir.

Par ailleurs, les modalités du délai de grâce doivent permettre un apurement de la totalité de l'arriéré de charges impayées en deux ans maximum sans obérer le bon règlement des charges courantes.

Compte tenu de ces diverses considérations, il convient :

- De laisser à la défenderesse une chance de régler sa dette par des versements mensuels de 150 euros pendant 23 mois, le solde à la 24e échéance, mais ce en plus du règlement des charges courantes ;

- De prévoir qu'à défaut de respect d'une seule échéance ou de règlement des charges courantes, elle perdra le bénéfice de cette mesure, de sorte que la dette redeviendra immédiatement exigible dans sa totalité.

Sur les demandes accessoires

Il ne parait pas inéquitable de laisser les frais irrépétibles engagés dans la présente procédure à la charge du syndicat des copropriétaires. Il y a donc lieu de rejeter sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il convient de condamner Madame [K] [B] [J], partie perdante, au paiement des dépens, incluant les frais de sommation de payer du 8 octobre 2024. Les frais d'exécution éventuels du jugement étant hypothétiques, la demande sera rejetée. 

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [K] [B] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 5] sis [Adresse 7] [Localité 9] :

- La somme de 4.486,73 euros au titre des charges impayées réclamées pour la période du 30 septembre 2023 au 1er mars 2026 (appel de fonds du 1er trimestre 2026 inclus) ;

- Les intérêts au taux légal produits par cette somme à compter du 8 octobre 2024 et jusqu'à parfait paiement.

ORDONNE la capitalisation des intérêts produits depuis le 6 mars 2026 dès lors qu'ils seront dus depuis plus d'un an ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 10] [Adresse 9] sis [Adresse 7] [Localité 9] ;

AUTORISE Madame [K] [B] [J] à se libérer de sa dette par le règlement de 23 mensualités de 150 euros chacune, le solde étant réglé avec la 24e et dernière échéance, ce en plus du règlement des charges courantes ;

DIT qu'à défaut d'un seul paiement à son échéance, ou de règlement des charges courantes de copropriété, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible à compter de la date de la défaillance ;

CONDAMNE Madame [K] [B] [J] aux dépens, en ce compris les frais de sommation de payer du 8 octobre 2024 ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 5] sis [Adresse 7] [Localité 11] [Adresse 10] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 10 septembre 2026. 

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
Texte intégral
RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



72A

N° RG 26/00325 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PGLA

MINUTE N° : 




Syndic. de copro. IMMEUBLE [Adresse 1] [Localité 1] [N][Localité 2]
c/
[K] [B] [J]




Copie certifiée conforme 
le :

à :

Madame [K] [B] [J]





Copie exécutoire délivrée 
le :

à :

Maître Julien SEMERIA 
COUR D’APPEL DE [Localité 3]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
Chambre de proximité
Service civil
[Adresse 2]
[Localité 4]

--------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 10 septembre 2026 ;

Sous la Présidence de Amina KHAOUA, Magistrat à titre temporaire près le tribunal judiciaire, assistée de William COUVIDAT, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 31 mars 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 5] sis [Adresse 3] à [Localité 6], agissant par son syndic FONCIA VBDS,
[Adresse 4]
[Localité 7]

représenté par Maître Julien SEMERIA de la SELARL 9 JANVIER, avocats au barreau de VAL D'OISE, avocats plaidant

ET LE DÉFENDEUR :

Madame [K] [B] [J]
[Adresse 5]
[Localité 8]

comparante en personne

-----------

Le tribunal a été saisi le 10 mars 2026, par Assignation du 06 mars 2026 ; L'affaire a été plaidée le 31 mars 2026, et jugée le 10 septembre 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 7] 95310 [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA VBDS, a saisi la chambre de proximité du tribunal judiciaire de PONTOISE aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la condamnation Madame [K] [B] [J], des sommes suivantes : 

- 5.921,36 euros au titre des charges de copropriété ;

- 1.158,26 euro au titre des frais de recouvrement ;

- Assortie des intérêts légaux à compter du 8 octobre 2024, date de la mise en demeure ; 
- 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

- Ordonner la capitalisation des intérêts ;

- 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens qui comprendront le coût du commandement, les frais d'inscription d'hypothèque légale et les frais d'exécution forcée de la décision à intervenir.

À l'audience du 31 mars 2026, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation, sauf à actualiser la dette à la somme de 4.486,73 euros au titre des charges de copropriété, échéance du 1er trimestre 2026 inclus. 

Madame [K] [B] [J], comparante, ne conteste ni le montant ni le principe de la dette. Elle explique avoir eu des difficultés avec ses locataires. Elle précise exercer l'activité d'aide-soignante et perçoit un revenu mensuel de 2.300 euros. Elle ajoute avoir deux enfants mineurs. Elle propose l'apurement de la dette par le versement mensuel de la somme de 150 euros en sus des charges courantes. Le demandeur s'en rapporte à la demande de délai de grâce. 

La décision a été mise en délibéré au 30 juin 2026, puis prorogée au 10 septembre 2026 par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS

Sur les charges

En vertu de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'article 10 susmentionné précise que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.


En l'espèce, le syndicat des copropriétaires requérant verse aux débats :

- Le relevé de propriété sur les lots n°5004 et 51016 ;

- Le contrat de syndic prenant effet au 2 juillet 2025 et prenant fin au 30 juin 2027 ;

- Les procès-verbaux d'assemblée générale en date des 30 mars 2023, 25 mars 2024 et 2 juillet 2025 ;

- Les appels de fonds charges et travaux et régularisation de charges ;

- Le décompte arrêté au 16 mars 2026 des sommes dues à compter du 30 septembre 2023 au 1er mars 2026 pour un montant de 4.486,73 euros, hors frais ;

- Les factures d'honoraires du syndic ;

- Les factures de commissaire de justice ;

- Les lettres de mise en demeure des 14 mai 2024 et 10 juin 2024 (absence du bordereau) ;

- La sommation de payer du 8 octobre 2024 ;

De sorte que la créance représentant les charges et travaux de copropriété pour un montant de 4.486,73 euros, pour la période du 30 septembre 2023 au 1er mars 2026, (appel du 1er trimestre 2026 inclus), est certaine, liquide et exigible. 

Il y a donc lieu de condamner Madame [K] [B] [J] à payer cette somme au syndicat des copropriétaires avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 8 octobre 2024, date de la délivrance de la sommation de payer, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

En application de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts produits depuis la demande en ce sens du 6 mars 2026, pourront être capitalisés dès lors qu'ils seront dus depuis plus d'un an.

Sur les frais de recouvrement

Selon l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution, les frais de recouvrement exposés sans titre exécutoire ou sans ordre de la loi restent à la charge du créancier, toute stipulation contraire étant réputé non écrite. 

Par dérogation, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (issu de la loi du 13 juillet 2006), prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. 

Dès lors, n'entrent pas dans cette catégorie les frais de relance multiples, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission de dossier aux auxiliaires de justice, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d'assignation en justice et de sommation qui feront l'objet de dépens de l'instance et les frais d'avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Ainsi, en l'espèce les frais engagés, pour un montant de 1.422,41 euros ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires. 

La demande en paiement au titre des frais englobés dans le principal sera par conséquent rejetée. 

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d'un préjudice de sorte qu'il sera débouté de sa demande au titre de dommages et intérêts. 

Sur la demande de délai de grâce

Selon l'article 1343-5 du code civil : " Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) ".

Eu égard aux revenus de Madame [K] [B] [J] et à l'absence d'opposition du demandeur il y a lieu d'accorder des délais de grâce à la défenderesse.

Le Tribunal rappelle que s'il octroie un délai de grâce pour régler une dette, ce ne peut être que pour apurer les impayés seulement, et non également pour le règlement des charges courantes à venir.

Par ailleurs, les modalités du délai de grâce doivent permettre un apurement de la totalité de l'arriéré de charges impayées en deux ans maximum sans obérer le bon règlement des charges courantes.

Compte tenu de ces diverses considérations, il convient :

- De laisser à la défenderesse une chance de régler sa dette par des versements mensuels de 150 euros pendant 23 mois, le solde à la 24e échéance, mais ce en plus du règlement des charges courantes ;

- De prévoir qu'à défaut de respect d'une seule échéance ou de règlement des charges courantes, elle perdra le bénéfice de cette mesure, de sorte que la dette redeviendra immédiatement exigible dans sa totalité.

Sur les demandes accessoires

Il ne parait pas inéquitable de laisser les frais irrépétibles engagés dans la présente procédure à la charge du syndicat des copropriétaires. Il y a donc lieu de rejeter sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il convient de condamner Madame [K] [B] [J], partie perdante, au paiement des dépens, incluant les frais de sommation de payer du 8 octobre 2024. Les frais d'exécution éventuels du jugement étant hypothétiques, la demande sera rejetée. 

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.









PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [K] [B] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 5] sis [Adresse 7] [Localité 9] :

- La somme de 4.486,73 euros au titre des charges impayées réclamées pour la période du 30 septembre 2023 au 1er mars 2026 (appel de fonds du 1er trimestre 2026 inclus) ;

- Les intérêts au taux légal produits par cette somme à compter du 8 octobre 2024 et jusqu'à parfait paiement.

ORDONNE la capitalisation des intérêts produits depuis le 6 mars 2026 dès lors qu'ils seront dus depuis plus d'un an ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 10] [Adresse 9] sis [Adresse 7] [Localité 9] ;

AUTORISE Madame [K] [B] [J] à se libérer de sa dette par le règlement de 23 mensualités de 150 euros chacune, le solde étant réglé avec la 24e et dernière échéance, ce en plus du règlement des charges courantes ;

DIT qu'à défaut d'un seul paiement à son échéance, ou de règlement des charges courantes de copropriété, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible à compter de la date de la défaillance ;

CONDAMNE Madame [K] [B] [J] aux dépens, en ce compris les frais de sommation de payer du 8 octobre 2024 ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 5] sis [Adresse 7] [Localité 11] [Adresse 10] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 10 septembre 2026. 

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

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Mise à jour de la source le 2026-09-10T18:03:46.542Z.