Tribunal judiciaire de Pontoise, CHBRE PROX PONTOISE, 10 septembre 2026, n° 26/00386

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sis [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la société L2CA, a saisi la chambre de proximité du tribunal judiciaire de PONTOISE aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la condamnation solidaire de Madame [P] [O] et Monsieur [G] [L], des sommes suivantes : 

- 3.430,53 euros selon décompte arrêté au 11 septembre 2025, majorée des intérêts légaux à compter du 26 février 2025, date de la mise en demeure, au jour du parfait paiement qui porteront intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil ;

- Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

- 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

- 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

Cette demande en justice a été précédée d'une tentative d'une conciliation menée par Madame [W] [V], conciliatrice de justice en date du 13 mai 2025. 

À l'audience du 31 mars 2026, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil, maintient les termes de son assignation et ne produit pas de décompte actualisé. Il ajoute s'en rapporter à la demande de délais formulée par les défendeurs. 

Madame [P] [O] et Monsieur [G] [L], comparants, ne contestent pas la dette. Ils expliquent exercer des professions en indépendant et perçoivent de faibles revenus. Ils contestent les demandes de dommages et intérêts et de frais irrépétibles. Ils sollicitent des délais pour apurer la dette par le versement mensuel de 200 euros. Madame [P] [O] ajoute avoir déposé un dossier de surendettement. 

La décision a été mise en délibéré au 30 juin 2026 puis prorogée au 10 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS

Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s'attache pas de plein droit à leur qualité d'indivisaires.

En cas d'indivision, les copropriétaires d'un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l'indivision soit d'origine conventionnelle ou légale.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit pas le règlement de copropriété, de sorte qu'il ne justifie pas de l'existence d'une clause de solidarité. Ainsi, les défendeurs, copropriétaires indivis, ne seront donc pas condamnés solidairement à supporter la dette.




Sur les charges

En vertu de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'article 10 susmentionné précise que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires requérant verse aux débats :

- Le relevé de propriété sur les lots n°1053 et 1056 ;

- Le contrat de syndic prenant effet au 23 mars 2024 et prenant fin au 31 mars 2026 ;

- Les procès-verbaux d'assemblée générale en date des 16 mars 2022, 11 avril 2023, 22 mars 2024, 17 mars 2025 et 26 mars 2025 ;

- Les attestations de non recours ;

- La lettre de mise en demeure du 26 février 2025 ;

- Les appels de fonds charges et travaux et régularisation de charges ;

- Le décompte des sommes dues, arrêté au 11 septembre 2025 pour la période du 16 mai 2023 au 1er septembre 2025, pour un montant de 2.517,55 euros, hors frais ;

- Les factures d'avocat.

Il ressort du décompte une mention " reprise de solde " pour un montant de 862,58 euros. Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte la preuve ni de la nature ni de l'exigibilité de cette créance. Il y a donc lieu de le débouter de cette demande. S'agissant de la demande en paiement des charges pour la période du 4ème trimestre 2024 au 3ème trimestre 2025, le syndicat des copropriétaires doit justifier de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes de l'exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025. Celle-ci doit se réunir au moins une fois par an, dans un délai maximal de 6 mois suivant la fin de l'exercice comptable précédent. Or, le demandeur ne produit le procès-verbal de cette assemblée générale qui devait se réunir avant le 30 mars 2026. Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de charges pour cette période, la créance n'étant ni certaine, liquide et exigible. 

En conséquence, Madame [P] [O] et Monsieur [G] [L] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.259,65 euros arrêtée au 11 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 



Sur les frais de recouvrement

Selon l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution, les frais de recouvrement exposés sans titre exécutoire ou sans ordre de la loi restent à la charge du créancier, toute stipulation contraire étant réputé non écrite. 

Par dérogation, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (issu de la loi du 13 juillet 2006), prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. 

Dès lors, n'entrent pas dans cette catégorie les frais de relance multiples, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission de dossier aux auxiliaires de justice, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d'assignation en justice qui feront l'objet de dépens de l'instance et les frais d'avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Ainsi, en l'espèce les autres frais engagés, pour un montant de 912,98 euros ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires. Il n'est d'ailleurs pas justifié de la délivrance d'une sommation de payer. Les frais et honoraires d'avocat sont repris au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

La demande en paiement au titre des frais englobés dans le principal sera par conséquent rejetée. 

Sur la demande de délai

Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce, les difficultés avérées de Madame [P] [O] et Monsieur [G] [L] justifient qu'il soit fait application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement. 

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance. Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en dommages et intérêts. 

Sur la capitalisation des intérêts

L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. 

En l'espèce, la condition d'intérêts dus pour au moins une année entière n'étant pas remplie, il y a lieu de rejeter la demande de capitalisation. 





Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Il ne parait pas équitable de mettre à la charge de Madame [P] [O] et Monsieur [G] [L] les frais irrépétibles engagés par le syndicat des copropriétaires.

Il y a donc lieu de le débouter sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Il convient de condamner Madame [P] [O] et Monsieur [G] [L], succombant à l'instance, au paiement des dépens.

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [P] [O] et Monsieur [G] [L] à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sis [Adresse 8], la somme de 1.259,65 euros pour la période du 16 mai 2023 au 1er septembre 2025, (appel du 3ème trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Madame [P] [O] et Monsieur [G] [L] un délai pour se libérer de la dette en principal, moyennant le versement de 6 mensualités de 200 euros, la 7ème mensualité correspondant au solde, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu'en cas de nouvelle défaillance de Madame [P] [O] et Monsieur [G] [L] dans le respect de leurs obligations et des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des dommages et intérêts ; 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [O] et Monsieur [G] [L] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 10 septembre 2026.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



72A

N° RG 26/00386 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PHM6

MINUTE N° : 




Syndic. de copro. [Adresse 1]
c/
[P] [O], [G] [T] [E] [L]




Copie certifiée conforme 
le :

à :

Madame [P] [O]

Monsieur [G] [T] [E] [L]



Copie exécutoire délivrée 
le :

à :

Me Julien GUILLOT
COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
Chambre de proximité
Service civil
[Adresse 2]
[Localité 2]

--------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 10 septembre 2026 ;

Sous la Présidence de Amina KHAOUA, Magistrat à titre temporaire près le tribunal judiciaire, assistée de William COUVIDAT, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 31 mars 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sis [Adresse 3], agissant par son syndic L2CA,
[Adresse 4]
[Localité 3]

représenté par Me Julien GUILLOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ET LES DÉFENDEURS :

Madame [P] [O]
[Adresse 5]
[Localité 4]

comparante en personne

Monsieur [G] [T] [E] [L]
[Adresse 6]
[Localité 5]

comparant en personne

-----------

Le tribunal a été saisi le 13 mars 2026, par Assignation du 10 mars 2026 ; L'affaire a été plaidée le 31 mars 2026, et jugée le 10 septembre 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sis [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la société L2CA, a saisi la chambre de proximité du tribunal judiciaire de PONTOISE aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la condamnation solidaire de Madame [P] [O] et Monsieur [G] [L], des sommes suivantes : 

- 3.430,53 euros selon décompte arrêté au 11 septembre 2025, majorée des intérêts légaux à compter du 26 février 2025, date de la mise en demeure, au jour du parfait paiement qui porteront intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil ;

- Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

- 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

- 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

Cette demande en justice a été précédée d'une tentative d'une conciliation menée par Madame [W] [V], conciliatrice de justice en date du 13 mai 2025. 

À l'audience du 31 mars 2026, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil, maintient les termes de son assignation et ne produit pas de décompte actualisé. Il ajoute s'en rapporter à la demande de délais formulée par les défendeurs. 

Madame [P] [O] et Monsieur [G] [L], comparants, ne contestent pas la dette. Ils expliquent exercer des professions en indépendant et perçoivent de faibles revenus. Ils contestent les demandes de dommages et intérêts et de frais irrépétibles. Ils sollicitent des délais pour apurer la dette par le versement mensuel de 200 euros. Madame [P] [O] ajoute avoir déposé un dossier de surendettement. 

La décision a été mise en délibéré au 30 juin 2026 puis prorogée au 10 septembre 2026 par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS

Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s'attache pas de plein droit à leur qualité d'indivisaires.

En cas d'indivision, les copropriétaires d'un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l'indivision soit d'origine conventionnelle ou légale.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit pas le règlement de copropriété, de sorte qu'il ne justifie pas de l'existence d'une clause de solidarité. Ainsi, les défendeurs, copropriétaires indivis, ne seront donc pas condamnés solidairement à supporter la dette.




Sur les charges

En vertu de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'article 10 susmentionné précise que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires requérant verse aux débats :

- Le relevé de propriété sur les lots n°1053 et 1056 ;

- Le contrat de syndic prenant effet au 23 mars 2024 et prenant fin au 31 mars 2026 ;

- Les procès-verbaux d'assemblée générale en date des 16 mars 2022, 11 avril 2023, 22 mars 2024, 17 mars 2025 et 26 mars 2025 ;

- Les attestations de non recours ;

- La lettre de mise en demeure du 26 février 2025 ;

- Les appels de fonds charges et travaux et régularisation de charges ;

- Le décompte des sommes dues, arrêté au 11 septembre 2025 pour la période du 16 mai 2023 au 1er septembre 2025, pour un montant de 2.517,55 euros, hors frais ;

- Les factures d'avocat.

Il ressort du décompte une mention " reprise de solde " pour un montant de 862,58 euros. Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte la preuve ni de la nature ni de l'exigibilité de cette créance. Il y a donc lieu de le débouter de cette demande. S'agissant de la demande en paiement des charges pour la période du 4ème trimestre 2024 au 3ème trimestre 2025, le syndicat des copropriétaires doit justifier de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes de l'exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025. Celle-ci doit se réunir au moins une fois par an, dans un délai maximal de 6 mois suivant la fin de l'exercice comptable précédent. Or, le demandeur ne produit le procès-verbal de cette assemblée générale qui devait se réunir avant le 30 mars 2026. Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de charges pour cette période, la créance n'étant ni certaine, liquide et exigible. 

En conséquence, Madame [P] [O] et Monsieur [G] [L] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.259,65 euros arrêtée au 11 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 



Sur les frais de recouvrement

Selon l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution, les frais de recouvrement exposés sans titre exécutoire ou sans ordre de la loi restent à la charge du créancier, toute stipulation contraire étant réputé non écrite. 

Par dérogation, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (issu de la loi du 13 juillet 2006), prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. 

Dès lors, n'entrent pas dans cette catégorie les frais de relance multiples, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission de dossier aux auxiliaires de justice, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d'assignation en justice qui feront l'objet de dépens de l'instance et les frais d'avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Ainsi, en l'espèce les autres frais engagés, pour un montant de 912,98 euros ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires. Il n'est d'ailleurs pas justifié de la délivrance d'une sommation de payer. Les frais et honoraires d'avocat sont repris au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

La demande en paiement au titre des frais englobés dans le principal sera par conséquent rejetée. 

Sur la demande de délai

Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce, les difficultés avérées de Madame [P] [O] et Monsieur [G] [L] justifient qu'il soit fait application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement. 

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance. Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en dommages et intérêts. 

Sur la capitalisation des intérêts

L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. 

En l'espèce, la condition d'intérêts dus pour au moins une année entière n'étant pas remplie, il y a lieu de rejeter la demande de capitalisation. 





Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Il ne parait pas équitable de mettre à la charge de Madame [P] [O] et Monsieur [G] [L] les frais irrépétibles engagés par le syndicat des copropriétaires.

Il y a donc lieu de le débouter sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Il convient de condamner Madame [P] [O] et Monsieur [G] [L], succombant à l'instance, au paiement des dépens.

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [P] [O] et Monsieur [G] [L] à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sis [Adresse 8], la somme de 1.259,65 euros pour la période du 16 mai 2023 au 1er septembre 2025, (appel du 3ème trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Madame [P] [O] et Monsieur [G] [L] un délai pour se libérer de la dette en principal, moyennant le versement de 6 mensualités de 200 euros, la 7ème mensualité correspondant au solde, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu'en cas de nouvelle défaillance de Madame [P] [O] et Monsieur [G] [L] dans le respect de leurs obligations et des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des dommages et intérêts ; 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [O] et Monsieur [G] [L] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 10 septembre 2026.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

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Mise à jour de la source le 2026-09-10T18:03:57.264Z.