Tribunal judiciaire de Paris, 2ème chambre 2ème section, 10 septembre 2026, n° 23/09797

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

2ème chambre 2ème section


N° RG 23/09797 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LHJ

N° MINUTE : 



Assignation du :
20 Juillet 2023









JUGEMENT 
rendu le 10 Septembre 2026 
DEMANDEUR

Monsieur [B] [H]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Maître Hedy SAOUDI
de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant
représenté par Maître Kamel YAHMI
de la SELEURL KAMEL YAHMI AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire E0663




DÉFENDEURS

Madame [O] [F] [T]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Simon VANDEWEEGHE 
de la SELAS AGN AVOCATS PARIS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire K0107


Décision du 10 Septembre 2026
2ème chambre 2ème section
 N° RG 23/09797 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LHJ



S.A.S. AGENCE VARENNE
[Adresse 3]
[Localité 4] 

représentée par Me Sébastien GARNIER, 
avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire D1473

Monsieur [N] [G] [T]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Me Léa FORESTIER, 
avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire A0407




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Jérôme HAYEM, Vice-Président
Monsieur Robin VIRGILE, Juge
Madame Céline MARION, Vice-Présidente

assistés de Madame Chloé GAUDIN, Greffière lors des débats et de Madame Francine MEDINA, Greffière lors de la mise à disposition.,


DÉBATS

A l’audience collégiale du 28 Mai 2026, présidée par Monsieur Jérôme HAYEM et tenue publiquement, rapport a été fait par Madame Céline MARION, en application de l’article 804 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 septembre 2026.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe.
Contradictoire 
en premier ressort


* * *

EXPOSE DU LITIGE

Selon mandat de vente avec exclusivité en date du 17 janvier 2023, M. [N] [G] [T] et Mme [O] [F] épouse [T] (M. et Mme [T]) ont confié à la SAS Agence Varenne la vente d’un appartement (lot numéro 6) et d’une cave (lot numéro 110) au sein d’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 5], dont ils sont propriétaires, pour un prix de 2 300 000 euros.

Le 16 juin 2023, M. [B] [H] et Mme [H] ont formulé une offre d’achat portant sur lesdits bien immobiliers pour un prix de 2 000 000 euros.

Le 18 juin 2023, M. et Mme [T] ont proposé la vente au prix de 2 035 000 euros, honoraires de 85 000 euros de l’agent immobilier inclus.

M. [H] a accepté cette contre-proposition et a adressé le 19 juin 2023 une promesse d’achat au prix de 1 950 000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juillet 2023, M. [H] a fait assigner M. et Mme [T] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins, à titre principal, d’« ordonner la vente forcée du bien » et à titre subsidiaire, d’obtenir leur condamnation au paiement de dommages et intérêts.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2024, M. [H] a fait assigner la SAS Agence Varenne en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Paris. L’affaire a été enregistrée sous le RG n°24/04106.

Le juge de la mise en état a ordonné le 2 juillet 2024 la jonction de cette instance avec la présente instance.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 avril 2025, M. [H] demande au tribunal de :
condamner M. et Mme [T] au paiement de la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour « le préjudice subi du comportement fautif des consorts [T] »,les condamner au paiement de la somme de 118 453 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance,les condamner solidairement au paiement de la somme de 15 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 25 avril 2025, M. et Mme [T] demandent au tribunal de :
constater que M. [H] a abandonné sa demande en exécution forcée de la vente,débouter M. [H] de ses demandes,débouter la SAS Agence Varenne de ses demandes,condamner M. [H] et tout succombant au paiement de la somme de 15 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 5 mai 2025, la SAS Agence Varenne demande au tribunal de :
condamner M. et Mme [T] au paiement de la somme de 85 000 euros au titre des honoraires qu’elle aurait du percevoir si ceux-ci n’avaient pas fautivement renoncé à poursuivre la vente,condamner M. [H] et/ou M. et mme [T] au paiement de la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 juin 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 28 mai 2026.

À l'audience du 28 mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2026.
 

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [H] 

Moyens des parties 

Au soutien de ses demandes, au visa des articles 1240 et 1241 du code civil, M. [H] indique que M. et Mme [T] sont responsables de l’annulation de la vente du bien à son profit en raison de leur comportement fautif. 

Il fait valoir à cet égard qu’ils ont proposé le bien à la vente puis formulé une contre-proposition à M. [H] le 18 juin 2023, qui l’a acceptée, sans condition suspensive d’obtention de prêt, ce qui a donné lieu à une promesse d’achat par ce dernier en date du 19 juin 2023. Il relève que l’accord a été donné par l’agent immobilier pour le compte de M. et Mme [T] si bien que la vente était parfaite au sens de l’article 1583 du code civil par l’accord sur la chose et le prix et que les défendeurs étaient donc engagés. Or, il estime qu’en annulant la vente unilatéralement et sans explication, alors qu’elle était acquise, M. et Mme [T] ont eu un comportement négligent et imprudent qui caractérise une faute qui lui a causé un préjudice dont ils doivent réparation.

Il soutient que le comportement fautif de M. et Mme [T], résultant du refus de vendre alors qu’ils ne pouvaient plus se soustraire à la vente, lui a causé un préjudice réel, certain et direct, le bien étant destiné à la mise en location. Il évoque, d’une part, un préjudice de 50 000 euros en raison du refus de vendre, et, d’autre part, un préjudice de 118 453 euros, au titre de la perte de chance quant à ses perspectives financières, correspondant à la perte de recettes locatives sur une période de deux ans, évaluée selon une étude de marché du cabinet B&E Partners.

En réponse à l’argumentation adverse, il indique que les motifs invoqués illustrent la mauvaise foi des défendeurs, en présence d’un accord parfait sur la chose et le prix sans considération de l’identité des acquéreurs, et sans que la conclusion d’un avant-contrat n’ait été érigée en condition de l’engagement des parties.

Pour s’opposer à la demande, M. et Mme [T] soutiennent qu’aucune faute ne peut leur être reprochée quant à l’absence de conclusion de la vente.


A titre principal, ils font valoir sur le fondement des articles 1103, 1114 et 1583 du code civil qu’aucune rencontre de volontés n’est intervenue compte tenu du changement de pollicitant. Ils expliquent que l’identité de l’acquéreur et le nombre d’acquéreurs constituent des éléments essentiels du contrat de vente et du consentement du vendeur, au regard des conséquences sur les capacités de financement, et que l’épouse de M. [H], co-auteur de l’offre d’achat du 16 juin 2023, n’ayant pas accepté la contre-proposition du 18 juin 2023, la rencontre des volontés n’a pas pu intervenir. 

A titre subsidiaire, ils soutiennent que les parties ont entendu subordonner la formation de la vente à la conclusion d’un avant-contrat en définissant les conditions, qui n’est jamais intervenue de sorte qu’elles en sont restées au seul stade des pourparlers. Ils en déduisent qu’ils n’étaient pas engagés et restaient dès lors libres de ne pas contracter si bien qu’aucune faute ne peut leur être reprochée.

A titre infiniment subsidiaire, ils indiquent au visa de l’article 1359 du code civil, qu’un courrier électronique ne constitue pas une preuve suffisante du caractère parfait d’une vente à un prix de 2 035 000 euros. 
Ils soulignent ensuite que le préjudice allégué à hauteur de 50 000 euros en réparation de l’absence de conclusion de la vente n’est justifié ni dans son principe, ni dans son montant. S’agissant de la demande de dommages et intérêts à hauteur de 118 453 euros, ils rappellent, au visa de l’article 1112 du code civil, que la réparation du préjudice lié à faute dans les négociations ne peut avoir pour objet de compenser la perte des avantages attendus du contrat non conclu ni la perte de chance d'obtenir ces avantages, le projet de l’acquéreur leur étant alors inconnu. A ce titre, ils soulignent que l’étude de marché produite par le demandeur a été établie le 28 août 2025, soit postérieurement aux faits, et qu’il n’établit ni la réalité ni le montant de la chance perdue.

Réponse du tribunal

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Il résulte de ce texte qu’il incombe au demandeur, de rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

L’article 1240 du code civil est inapplicable à la réparation d'un dommage se rattachant à l'exécution d'un engagement contractuel. 

En l’espèce, M. [H], qui soutient que la vente portant sur le bien immobilier était parfaite par l’acceptation, sans réserve, par M. et Mme [T] de l’offre ferme et définitive d’achat qu’il avait formulée le 18 juin 2023, se prévaut de l’inexécution par ces derniers d’un engagement contractuel, en ce qu’ils ont décidé « d’annuler » la vente.




Toutefois, si c’est sur le fondement de la responsabilité délictuelle que la responsabilité d’une partie peut être recherchée en cas d’annulation d’un contrat, laquelle entraine son anéantissement rétroactif et dès lors l’impossibilité de se prévaloir des obligations contractuelles, force est de constater qu’aucune annulation de contrat n’est prononcée, ni demandée, M. [H] alléguant seulement, à ce titre, le « comportement fautif et délibéré des consorts [T] dans le cadre de l’annulation de la vente », comme étant constitutif d’un fait générateur de responsabilité délictuelle.

Il est ainsi reproché aux défendeurs d’avoir refusé de vendre leur bien alors que la vente était parfaite, et donc, de n’avoir pas exécuté leur obligation contractuelle.

Or, en application du principe de non-cumul entre responsabilités contractuelle et délictuelle, le créancier d'une obligation contractuelle ne peut se prévaloir, contre le débiteur de cette obligation, des règles de la responsabilité délictuelle.

En conséquence, M. [H] ne peut se prévaloir d’une inexécution contractuelle de M. et Mme [T] pour engager leur responsabilité délictuelle.

La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SAS Agence Varenne :

Moyens des parties

La SAS Agence Varenne précise qu’elle a agi conformément et dans la stricte limite, soit, des stipulations du mandat exclusif consenti par M. et Mme [T], laissant à leur discrétion le choix du cocontractant et des conditions de la vente, soit, des instructions du mandant. 

Elle soutient d’abord que la vente était parfaite dès l’accord des parties sur la chose et le prix, seules conditions essentielles de la vente, sans que l’acceptation de Mme [H] ou la régularisation d’un avant-contrat ne soient érigées en conditions préalables à celle-ci dans la contre-proposition émise par M. et Mme [T] le 18 juin 2023.

Elle expose, au visa des articles 1191 et 1240 du code civil, que les honoraires qui auraient dû être perçus en exécution du mandat s’élevaient à 85 000 euros, et qu’au regard de l’accord entre les parties, M. et Mme [T] ont manqué à leur engagement contractuel en s’opposant à la régularisation de la vente, si bien qu’elle est bien fondée à solliciter leur condamnation à lui verser la somme de 85 000 euros au titre des honoraires qu’elle aurait dû percevoir en exécution du mandat. Elle ajoute que l’abandon par M. [H], en cours de procédure, de sa demande en exécution forcée de la vente est sans effet sur la rémunération due contractuellement qu’elle aurait pu percevoir.

M. et Mme [T] concluent au rejet de la demande. 


Ils indiquent qu’aucun accord n’est intervenu et que les parties n’étaient qu’au stade de pourparlers au sens de l’article 1114 du code civil, et que M. [H] ayant abandonné sa demande en exécution forcée de la vente, la demande indemnitaire de la SAS Agence Varenne est désormais dépourvue d’objet.

Réponse du tribunal

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

Il résulte des articles 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Le manquement par un contractant à une obligation contractuelle peut constituer un fait illicite à l'égard d'un tiers au contrat lorsqu'il lui cause un dommage.

En l’espèce, en l’absence de réalisation de la vente projetée, aucune somme n’a été versée à la SAS Agence Varenne au titre de sa rémunération prévue au mandat. 

La perte de la rémunération est liée à l’absence de conclusion de la vente.

Or, le bien immobilier de M. et Mme [T] n’a pas été vendu, si bien que l’agent immobilier ne peut prétendre à aucune rémunération au titre de son mandat. 

Il s’ensuit que la SAS Agence Varenne ne peut non plus, sous couvert de l’indemnisation d’un préjudice consécutif au refus par ses mandants de conclure un contrat de vente, solliciter le paiement d’une rémunération non due.

La demande de dommages et intérêts de la SAS Agence Varenne sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [H] aux dépens de l’instance.
 
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme [T] les frais irrépétibles qu'ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum M. [H] et la SAS Agence Varenne à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
 
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS Agence Varenne les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner M. [H] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La demande de M. [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
 
 
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

REJETTE la demande M. [B] [H] aux fins de condamnation de M. [N] [G] [T] et Mme [O] [F] épouse [T] au paiement de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour « le préjudice subi du comportement fautif des consorts [T] »,

REJETTE la demande M. [B] [H] aux fins de condamnation de M. [N] [G] [T] et Mme [O] [F] épouse [T] au paiement de 118 453 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance,

REJETTE la demande de la SAS Agence Varenne tendant à la condamnation de M. [N] [G] [T] et Mme [O] [F] épouse [T] au paiement de la somme de 85 000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum M. [B] [H] et la SAS Agence Varenne à payer à M. [N] [G] [T] et Mme [O] [F] épouse [T] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [B] [H] et à payer à la SAS Agence Varenne la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de M. [B] [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [B] [H] aux dépens de l'instance.


Fait et jugé à [Localité 1] le 10 Septembre 2026


Le Greffier Le Président