Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 10 septembre 2026, n° 25/09271

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Amandine JOUANIN, Me Stéphanie PARTOUCHE-KOHANA

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/09271 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBBGM

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le jeudi 10 septembre 2026


DEMANDERESSE
Société TOLBIAC, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Amandine JOUANIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #Z0046


DÉFENDERESSE
Madame [Z] [R], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Stéphanie PARTOUCHE-KOHANA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0171
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-[Numéro identifiant 1] du 19/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Audrey BELTOU, greffier, lors de l’audience 

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 02 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition initialement prévue le 29 juillet 2026, prorogée au 10 septembre 2026, par Laurent GOSSART, Juge assisté de Stéphanie THELLIEZ, Cadre Greffier, lors du délibéré






Décision du 10 septembre 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/09271 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBBGM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 4 juin 2021, la société TOLBIAC a donné à bail à Mme [Z] [R], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 2].

Mme [Z] [R] a restitué les lieux loués le 7 mai 2024.

Se plaignant de dégradations locatives imputables à Mme [Z] [R], la société TOLBIAC a saisi la commission de conciliation de [Localité 1] qui a rendu un avis le 7 janvier 2026.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2025 remis au greffe le 13 octobre suivant, la société TOLBIAC a fait assigner Mme [Z] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de paiement de diverses sommes.

A l'audience du 2 juin 2026, à laquelle l’affaire a été renvoyée, la société TOLBIAC, représentée par son conseil, se référant à son acte introductif d'instance, demande de :
- condamner Mme [Z] [R] au paiement de la somme de 3 960 euros au titre des réparations locatives,
- ordonner la compensation entre cette condamnation et le solde du dépôt de garantie,
- condamner Mme [Z] [R] au paiement de la somme de 4 810,74 euros à titre de dommages et intérêts,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- débouter Mme [Z] [R] de ses demandes,
- condamner Mme [Z] [R] au paiement d'une somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais engagés au titre des articles A444-10 et suivants du code de commerce.

À l’appui de ses prétentions, la société TOLBIAC fait valoir qu’il ressort de l’état des lieux de sortie que le logement a été rendu dans un état de propreté déplorable et avec de nombreuses dégradations nécessitant des travaux réparatoires à la charge du locataire au sens du décret n°87-712 du 26 août 1987 et que Mme [Z] [R] ne démontre aucune prétendue problématique structurelle d’humidité et de défaut d’étanchéité. Elle énonce qu’à défaut d’état des lieux d’entrée, cette dernière est réputée avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives en application des articles 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et 1731 du code civil et que, ainsi, c’est en inversant la charge de la preuve que la locataire prétend qu’il appartient au bailleur de démontrer l’existence des dégradations. Elle rappelle par ailleurs que le bail a été consenti après rénovation complète du bien, comme cela résulte des mentions même du bail signé par les parties.

La société TOLBIAC ajoute que l’attestation de la société MAYA HOME produite par Mme [Z] [R] doit être écartée, car, notamment, la prestation de nettoyage a été réalisée après l’état des lieux, et que le constat de commissaire de justice est peu probant pour avoir été établi deux ans après la restitution des lieux et ne faire que reproduire les propos de la défenderesse.

À l’appui de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil, la société TOLBIAC fait valoir qu’elle a subi une perte de jouissance du bien pendant trois mois et vingt jours afin de procéder au chiffrage des réparations et aux travaux, le préjudice correspondant aux loyers et provisions sur charges non perçus pendant ce délai. Elle précise qu’elle justifie d’une relocation à la date du 27 août 2024 après achèvement des travaux de remise en état le 8 août précédent.

Sur la demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie, la société TOLBIAC énonce qu’elle a imputé une partie du dépôt de garantie sur l’arriéré locatif, conformément à la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que le compte locatif qu’elle produit a été débiteur depuis l’échéance du mois de juin 2022, qui n’a pas été réglée par Mme [Z] [R], qui ne démontre pas son paiement par les pièces qu’elle verse aux débats.

À l’audience, Mme [Z] [R], représentée par son conseil, se référant à ses écritures, demande de :
À titre principal,
- rejeter les demandes de la société TOLBIAC,
- condamner la société TOLBIAC à lui restituer la somme de 1 150 euros au titre du dépôt de garantie et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’expiration du délai de deux mois suivant la remise des clés,
- rejeter la demande de la société TOLBIAC au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
À titre subsidiaire,
- limiter le montant des réparations locatives à une somme qui ne saurait excéder quelques centaines d’euros,
- limiter strictement la retenue sur le dépôt de garantie aux sommes dûment et précisément justifiées,
- condamner la société TOLBIAC au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, Mme [Z] [R] fait valoir que, en application des articles 1730 et 1731 du code civil, il appartient au bailleur en l’absence d’état des lieux d’entrée de démontrer que les détériorations sont imputables au locataire et que celui-ci peut rapporter la preuve que les locaux n’ont pas été délivrés en bon état. Elle indique qu’elle apporte la preuve que le logement a été restitué en bon état par la production d’une attestation d’une société de ménage accompagnée de photographies, d’un constat de commissaire de justice du 19 mai 2026 reproduisant notamment les échanges WhatsApp, retranscriptions audio et photographies après le ménage, et d’une facture de ménage professionnel.

Mme [Z] [R] fait encore valoir que les désordres allégués suggèrent fortement des problématiques structurelles d’humidité et de défaut d’étanchéité qui ne sauraient lui être imputées et que preuve n’est pas rapportée qu’ils relèvent de réparations locatives dues par le preneur. Elle rappelle que le bailleur est tenu à une obligation d’entretien même si le locataire a accepté les lieux en l’état. Elle indique en outre que les devis produits visent une remise à neuf du bien et non de simples réparations d’entretien courant. Elle observe enfin que, après la remise des clés du 7 mai 2024, l’agence immobilière a conservé puis redistribué l’accès au logement, comme le démontre l’intervention d’une femme de ménage le 15 mai 2024 et un message vocal de Monsieur [B] du 21 mai 2024 faisant état de désordres liés à l’humidité postérieurs à la restitution des clés.

Sur la demande de dommages et intérêts, Mme [Z] [R] indique qu’aucun préjudice réel n’est démontré par les pièces produites et qu’aucun lien de causalité certain n’est établi entre une faute qui lui est imputable et la vacance locative, qui apparaît manifestement excessive au vu des réparations alléguées.

Sur sa demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie, Mme [Z] [R] prétend avoir réglé la totalité des loyers et verse aux débats, afin d’en justifier, les quittances, qui font foi du paiement jusqu’à preuve contraire. Elle en infère que, faute pour la société TOLBIAC de justifier de l’existence et du montant d’une prétendue dette locative, le dépôt de garantie doit lui être intégralement restitué.

À titre subsidiaire, Mme [Z] [R] fait valoir que, si sa responsabilité était en partie retenue, seuls des travaux de propreté ou de raccords, s’ils sont prouvés, pourraient lui être imputés, à l’exclusion de toute remise à neuf du bien, pour un montant total ne pouvant excéder quelques centaines d’euros. Enfin, elle estime que la période de vacance indemnisable devrait être limitée à une durée strictement nécessaire à de simples réparations locatives d’un mois au maximum.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe au 29 juillet 2026. Le prononcé a ensuite été prorogé au 10 septembre suivant.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement au titre de la remise en état du logement

En application des c) et d) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement (c)). Il est également obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (d)).

Selon le troisième alinéa de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, à défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.

L’article 1731 du code civil dispose que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, il est constant qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi par les parties et il n’est pas soutenu que cette circonstance soit imputable à la société TOLBIAC. Ainsi, Mme [Z] [R] est présumée avoir reçu l’appartement situé [Adresse 3], à [Localité 2] en bon état de réparations locatives. Cette dernière ne combat pas utilement cette présomption puisqu’elle ne fournit aucune preuve de l’existence de désordres ou dégradations à l’entrée dans les lieux et se contente, de manière inopérante, d’étayer ses allégations selon lesquelles le bien a été rendu en bon état à l’issue du bail. Il doit donc être considéré que le logement a été donné à bail à Mme [Z] [R] en bon état de réparations locatives.

Or, il résulte de la comparaison entre l’état présumé du bien à l’entrée des lieux et celui résultant de l’état des lieux de sortie du 7 mai 2024 signé par les parties, le cas échéant représentées, l’existence des dégradations suivantes relevant des charges locatives au sens du d) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ou du décret n°87-712 du 26 août 1987 :
- l’évier de la cuisine est en mauvais état (sale et un joint hors service),
- le four de la cuisine et le lave-linge sont en mauvais état (sales),
- le plafond de la salle de bain est en mauvais état,
- le wc et la douche de la salle de bains sont en mauvais état (sales),
- il manque les tiroirs de l’évier.

Il est au préalable rappelé que n’ont pas à être retenus dans cette liste les éléments constatés comme étant en état d’usage. En effet, cet état correspond à une détérioration due à un usage normal des choses, autrement appelée vétusté. Or, le d) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 exclut expressément toute obligation de réparation à la charge du locataire en ce cas.

En revanche, il ressort de l’état des lieux de sortie que la peinture du mur de l’entrée, le sol, le radiateur et la prise électrique du séjour/salon, la hotte de la cuisine ainsi que la porte, la fenêtre, le mur et le sol de la chambre sont sales. Or, le maintien du logement en état de propreté relève de l’entretien courant à la charge du locataire, en vertu des mêmes dispositions précitées.

Mme [Z] [R] conteste l’état des lieux de sortie de manière inopérante, car, d’une part, en signant cet acte, elle a elle-même attesté de la réalité des constatations et que, d’autre part, les pièces qu’elle produit relatives à une prestation de ménage font en toutes hypothèses état d’une intervention postérieure à l’état des lieux et la remise des clés, qu’elle ait été réalisée le 7 mai ou le 15 mai 2024 (ainsi, selon l’attestation de la gérante de la société de nettoyage : “Après la finalisation de ces documents [relatifs à la restitution des clés et l’état des lieux de sortie], Madame [D] [patronyme de la défenderesse] a quitté le logement. Monsieur [B] m’a permis d’accéder aux lieux afin de procéder au nettoyage complet du logement.”).

Il s’ensuit que Mme [Z] [R] doit rembourser à la société TOLBIAC le coût des travaux de réparation et de nettoyage dans le logement.

Sur le quantum de l’indemnisation, il convient de relever que la facture n°130 de la société PEREBAT 94 en date du 8 août 2024 produite par la société TOLBIAC fait état de nombreux travaux de remise en état qui apparaissent injustifiés au regard des désordres constatés dans l’état des lieux de sortie. Il s’agit notamment des prestations suivantes : peinture (grattage et ouverture des fissures, enduit, ponçage, impression, couches de peinture de finition), parquet (dépose de l’ancien parquet imbibé d’eau et pose d’un nouveau parquet), étagères (dépose des étagères abîmées et poses d’étagères neuves), salle de bain (changement de la vasque, d’un meuble et de la lunette des wc), démontage et nettoyage des convecteurs, dépose de la porte de chambre et poste d’une porte neuve. 

En effet, il ressort de l’état des lieux de sortie que les seuls travaux pouvant être mis à la charge de la locataire sont le nettoyage de différents meubles ou pièces sales du logement et le remplacement d’un joint et des tiroirs de l’évier. Il n’est fait état dans ce document d’aucun autre désordre sur du mobilier ni d’aucun dégât des eaux (qui apparaît être postérieur à la remise des clés au vu des échanges de messages sur WhatsApp versés aux débats). La seule prestation visée par la facture correspondant audit état des lieux est celle de nettoyage. Elle sera mise à la charge de Mme [Z] [R] à hauteur de 600 euros par référence à une précédente facture de la même société du 25 mai 2024, celle du 8 août suivant ne détaillant pas les différents coûts par prestation.

Mme [Z] [R] sera donc condamnée à payer cette somme à la société TOLBIAC au titre de travaux de remise en état du bien.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application du c) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

En l’espèce, la plupart des travaux auxquels a fait procéder la société TOLBIAC à la suite du départ de Mme [Z] [R] ne sont pas justifiés par des dégradations causées par cette dernière. Il ne saurait donc lui être imputé la vacance locative et ce, d’autant plus que sa durée de trois mois et vingt jours n’apparaît pas particulièrement anormal.

La société TOLBIAC sera donc déboutée de sa demande.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Aux termes du troisième alinéa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. 

Selon le a) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus

En l’espèce, il est constant qu’un dépôt de garantie de 1 150 euros a été versé par Mme [Z] [R] à la société TOLBIAC et que celui-ci n’a pas été restitué.

Si Mme [Z] [R] conteste n’avoir pas réglé l’intégralité de sa dette locative au jour de la restitution des lieux loués, il ressort du décompte depuis le début du bail produit par la société TOLBIAC qu’à la date du 23 mai 2024, soit seize jours après le départ des lieux de Mme [Z] [R], celle-ci restait redevable de la somme de 951,73 euros, son compte étant resté continûment débiteur depuis l’échéance du mois de juin 2022, qu’elle n’a pas réglée.

Les quittances produites par Mme [Z] [R], si elles démontrent qu’elle a réglé des échéances antérieures et postérieures à celle du mois de juin 2022, n’établissent pas qu’elle a payé cette échéance et soldé sa dette à l’expiration du bail et ce, alors que la charge de la preuve lui incombe en application du second alinéa de l’article 1353 du code civil.

Dès lors, la société TOLBIAC est fondée à déduire la somme restant due de 951,73 euros du dépôt de garantie de 1 150 euros. Il lui appartient en revanche de restituer le solde de 198,27 euros.

Elle sera en conséquence condamnée à payer cette somme à Mme [Z] [R] au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Sur la compensation

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, la société TOLBIAC et Mme [Z] [R] étant respectivement condamnées à payer à l’autre les sommes de 198,27 et 600 euros, il convient d’ordonner la compensation entre ces créances à hauteur de 198,27 euros.

Il sera en conséquence fait droit à la demande de la société TOLBIAC.

Sur la capitalisation des intérêts

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, il y a lieu d’ordonner cette mesure, en application des dispositions précitées et dans les conditions de celles-ci.

Il convient à cet égard de rappeler que les sommes auxquelles sont condamnées les parties portent intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement en application de l’article 1231-7 du code civil. Aucun texte ne prévoit en effet que le point départ des intérêts en matière de dépôt de garantie soit la date d’expiration du délai de deux mois prévu à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les demandes accessoires

Chacune des parties obtenant partiellement satisfaction, elles conserveront la charge des dépens qu’elles ont exposés.

Compte tenu de la solution du litige, les parties seront déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Mme [Z] [R] à payer à la société TOLBIAC la somme de 600 euros au titre des travaux de remise en état du bien et ce, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus sur cette somme et dus au moins pour une année entière ;

Condamne la société TOLBIAC à payer à Mme [Z] [R] la somme de 198,27 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et ce, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ;

Ordonne la compensation entre ces deux créances à hauteur de 198,27 euros ;

Déboute la société TOLBIAC de sa demande de dommages et intérêts;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie conserve la charge des dépens qu’elle a exposés;

Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;


Le Greffier Le Président