notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier, Affaires civiles, 9 septembre 2026, n° 24/00734

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er avril 2021, la société civile immobilière L'Atelier 310 a donné à bail des locaux à usage commercial sis [Adresse 3] à [Localité 4] à la société à responsabilité limitée Artiauto Jura, moyennant un loyer mensuel d'un montant de 1 110 euros hors taxes afin d'exercer une activité de transaction de véhicules roulants et motorisés et de vente d'accessoires automobiles, et ce pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2021. 

Le 7 avril 2021, un état des lieux d'entrée a été dressé contradictoirement entre le preneur à bail et la société Sogeprim, mandatée par le bailleur. 

Par lettre en date du 13 décembre 2023, la société Sogeprim a adressé à la SARL Artiauto Jura un extrait du compte locataire arrêté au 1er décembre 2023 faisant apparaître un solde débiteur de 8 686,80 euros. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 juillet 2023, la SARL Artiauto Jura a sollicité auprès de la SCI L'Atelier 310 la résiliation anticipée du contrat de bail commercial. 

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2023, remis à personne, la SCI l'Atelier 310 a fait signifier à la SARL Artiauto Jura un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 8 686,69 euros. 

Le 13 mai 2024, un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement entre les parties et les locaux ont été restitués à la SCI l'Atelier 310. 

Par lettre datée 26 juillet 2024, la société Sogeprim a adressé à la SARL Artiauto Jura un extrait du compte locataire arrêté au 26 juillet 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 15 429,52 euros 

C'est dans ces conditions que par acte du 6 novembre 2024, signifié à personne, la SCI l'Atelier 310 a fait assigner la SARL Artiauto Jura devant le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier aux fins de recouvrement de sa créance et réparation de son préjudice. 

La clôture est intervenue le 9 octobre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour, et l'affaire a été renvoyée au 13 mai 2026 pour plaidoiries devant le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier, et mise en délibéré au 9 septembre 2026. 

Dans ses dernières conclusions notifiées le 4 juin 2025 par voie électronique, la SCI l'Atelier 310 demande au tribunal de : 

- Recevoir l'intégralité de ses moyens et prétentions, 
- Débouter la société Artiauto Jura de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 
- Condamner la société Artiauto Jura à lui payer la somme principale de 15 429,52 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts légaux à compter de l'assignation, 
- Condamner la société Artiauto Jura à lui payer la somme de 2 800 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts légaux à compter de la décision à intervenir, 
- Condamner la société Artiauto Jura à lui payer la somme de 2 200 euros au titre de la clause pénale avec intérêts légaux à compter de la décision à intervenir, 
- Juger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir, 
- Condamner la société Artiauto Jura à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, 
- Condamner la société Artiauto Jura aux entiers dépens de l'instance avec possibilité pour la SCP Letondor - Mairot - Geerssen de faire application de l'article 699 du code de procédure civile. 

Au soutien de sa demande en paiement, la SCI L'Atelier 310 expose, sur le fondement de l'article 1728 du code civil, que le preneur à bail est tenu à une obligation de paiement des loyers et provisions sur charge aux termes convenus et fait valoir que la défenderesse n'a pas procédé au règlement de la totalité de ses loyers. 

La SCI L'Atelier 310 explique que le bail a été résilié le 13 mai 2024 et non le 31 octobre 2023 comme le soutient la société défenderesse en raison de l'absence d'accord à la demande de résiliation anticipée formulée par celle-ci par lettre non datée. Elle conteste par ailleurs le fait que les clés aient été remises à la fin du même mois d'octobre arguant d'un dépôt d'affaires dans le local par le preneur en mars 2024. 

S'agissant du quantum des sommes dues, la SCI L'Atelier 310 rapporte que les loyers et charges sont dus jusqu'au 13 mai 2024, date de restitution des clefs, et se prévaut d'un avis de taxe foncière dont la défenderesse est redevable. 

S'agissant des réparations locatives, la SCI L'Atelier 310 indique qu'elle ne concerne pas les locaux estimés en état d'usage lors de la prise à bail, ajoutant que le devis correspond à la taille de trois haies, la coupe d'un arbre, des rejets et des ronces, au débroussaillage des grandes herbes et au débarras de nombreux encombrants. 

Au soutien de sa demande indemnitaire, la SCI L'Atelier 310 se prévaut, au visa de l'article 1231-6 du code civil, d'un préjudice de jouissance correspondant à deux mois de loyers et charges en raison de l'intervention tardive de l'entreprise [Y] en juillet 2024 lui ayant fait perdre une chance de relouer ses locaux. 

Elle soutient être également en droit de conserver le dépôt de garantie à titre de clause pénale, outre le fait que la défenderesse, qui sollicite sa modération, ne rapporte pas la preuve de son caractère manifestement excessif et considère inapplicable l'article 1229 du code civil. 

En réponse à la demande reconventionnelle de délai de paiement en application de l'article 1343-5 du code civil, elle fait valoir que le tribunal ne peut les accorder que pour une durée de deux ans et indique que la somme mensuelle de 250 euros proposée par la défenderesse ne permet pas de solder sa dette sur cette période. 

Dans ses dernières conclusions notifiées le 26 février 2025 par voie électronique, la SARL Artiauto Jura demande, à titre principal, au tribunal de : 

- La déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, 
- Débouter la SCI l'Atelier 310 de l'ensemble de ses autres demandes, fins et prétentions, 

En conséquence, 

- Fixer la date de résiliation du bail commercial au 31 octobre 2023, 
- Fixer le montant des loyers dus à la somme de 4 455,06 euros, 
- Ordonner la restitution du surplus des sommes saisies, 

Subsidiairement, 

- L'autoriser à s'acquitter de ce montant par versements mensuels de 250 euros jusqu'à complet paiement, 
- Dire n'y avoir lieu à exécution provisoire des éventuelles condamnations prononcées à l'encontre du défendeur, 
- Dire n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 
- Statuer ce que de droit sur les dépens. 

En réponse à la demande en paiement, la SARL Artiauto Jura fait valoir, sur le fondement de l'article 1103 du code civil, que le bail a été résilié par anticipation au 31 octobre 2023, le bailleur souhaitant le louer à la commune pour création d'une maison médicale et soutient avoir remis les clés à l'agence fin octobre 2023. 

S'agissant du quantum des sommes dues et se prévalant d'une résiliation du bail au 31 octobre 2023, la SARL Artiauto Jura reconnaît être redevable des loyers jusqu'à cette date ainsi que de la taxe foncière dont elle demande justification du montant. Elle fait valoir avoir fait l'objet d'une saisie-attribution consécutivement au commandement de payer visant la clause résolutoire et demande, à titre reconventionnel, le remboursement du trop-perçu. 

S'agissant des réparations locatives, la SARL Artiauto Jura expose que la somme demandée au titre d'une prestation d'entretien découle d'un devis dont la facture acquittée n'est pas produite, outre l'absence de détails concernant ledit entretien, affirmant que les locaux ont été restitués dans le même état que lors de l'entrée dans les lieux. 

En réponse à la demande indemnitaire et s'agissant de la clause pénale, elle fait valoir, au visa des articles 1226, 1229 et 1231-5 du code civil, qu'elle n'est pas stipulée au contrat de bail pour un simple retard de sorte qu'elle ne peut trouver à s'appliquer. Elle expose en outre que le bailleur lui a restitué le dépôt de garantie, ce qui démontre son refus de le conserver à titre de clause pénale et demande, à titre subsidiaire, la réduction à 1 euro symbolique du montant de ladite clause compte tenu de sa parfaite bonne foi découlant de sa demande de résiliation anticipée pour ne pas laisser la situation se dégrader. 

Au soutien de sa demande reconventionnelle de délais de paiement en application de l'article 1343-5 du code civil, elle sollicite l'autorisation de pouvoir s'acquitter du montant de sa dette par des versements mensuels de 250 euros par mois. 

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l'exposé plus détaillé de leurs prétentions.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu'en application de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il convient de préciser que les demandes des parties tendant à voir " dire et juger " ou " constater " ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droit spécifique à la partie qui en fait la demande. Elles ne feront alors pas l'objet d'une mention au dispositif. 

Sur la demande en paiement des loyers et charges arriéré locatif

A titre liminaire, il convient de relever que le contrat de bail du 1er avril 2021, bien qu'il soit paraphé par les deux parties, ne comporte pas la signature du bailleur, en l'occurrence, la SCI l'Atelier 310 mais les parties ne contestent pas sa validité de sorte qu'il sera considéré comme valablement conclu. 

La SARL Artiauto Jura conteste la fin du bail ainsi que le quantum des sommes dues qu'il conviendra d'analyser successivement. 

Sur la date de fin du contrat de bail

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Conformément à l'article L. 145-4 du code de commerce, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Il en résulte que le preneur qui donne congé avant l'expiration de la période triennale reste redevable des loyers et charges dus jusqu'à cette date, le congé délivré pour une date prématurée mais dans le délai de six mois avant l'expiration de la période triennale produisant ses effets à la première échéance utile, après cette délivrance.

Cependant, rien n'interdit aux parties de convenir, en cours d'exécution du bail, d'une date de résiliation anticipée, par une manifestation non équivoque de volonté.

L'article L. 145-9 du même code précise qu'à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

En l'espèce, il ressort des termes du contrat de bail commercial conclu entre les parties le 1er avril 2021 que le preneur " a la faculté de donner congés à l'expiration de chaque période triennale, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception, et au moins six mois à l'avance. [...] Lorsque le congé est délivré par lettre recommandée avec accusé de réception, la date de congés est celle de la première présentation. ", reprenant ainsi les règles posées par l'article L. 145-4 du code de commerce. 

La SARL Artiauto Jura, qui soutient que la résiliation est acquise au 31 octobre 2023, produit une lettre recommandée avec accusé de réception du 15 juillet 2023 par laquelle elle demande à la SCI l'Atelier 310 " de bien vouloir accepter (sa) résiliation de bail commercial avant la date initialement prévue, en contrepartie, [celle-ci] s'engage à [lui] laisser la climatisation installée et l'acompte versé au début de la location ". L'avis de réception versé par la défenderesse, s'il est loisible d'y lire l'adresse de cette dernière, celle du destinataire est illisible, outre le fait que la date indiquée est " 07/10 " sans aucune mention de l'année de délivrance. Elle produit également une facture de La Poste en date du 4 octobre 2023 pour l'achat d'un recommandé avec accusé de réception sur laquelle ne figure pas l'adresse du destinataire. 

Dès lors, le preneur ne justifie pas avoir donné congés dans les formes légales, étant précisé qu'aucun acte extrajudiciaire n'est produit par la défenderesse pour palier cette carence. 

Par ailleurs, le contrat de bail a été conclu le 1er avril 2021 pour une durée de neuf années de sorte que la première période triennale a pris le fin le 1er avril 2024. Ainsi, la lettre de résiliation datée du 15 juillet 2023 ne peut valoir résiliation anticipée unilatérale du contrat de bail commercial, pour être intervenue hors période triennale.

En outre, l'agence Sogeprim, mandatée par la demanderesse, a adressé un courriel au preneur le 29 mars 2024 lui demandant ses disponibilités " afin de clôturer le dossier du local commercial ", soit près de huit mois après la demande de résiliation anticipée dont le tribunal ignore s'il est bien parvenu à la SCI L'Atelier 310. En outre, le mandataire écrit " nous avons remarqué que vous avez déposé des affaires dans le local alors que vous n'êtes plus censé le louer depuis fin 2023 ". Il ressort de ce document que le mandataire fait état à la fois d'une fin de bail commercial à organiser et du fait que le preneur ne " loue " plus depuis la fin de l'année 2023. Cette incohérence permet de douter quant au sens donné au terme " louer " par son auteur, l'emploi du mot " occuper " semblant être plus approprié. 

Dans son courriel en réponse du 29 mars 2024, Monsieur [N] [U], gérant de la SARL Artiauto Jura, a écrit au mandataire pour lui indiquer " que la propriétaire accepte d'arrêter le bail à octobre 2023 " [sic] sans aucun élément venant corroborer cette allégation. 

A titre surabondant, aucun élément versé aux débats ne justifie que les parties se sont accordées sur les conséquences financières d'une résiliation anticipée. 

Partant, ces éléments ne permettent pas de démontrer que la résiliation anticipée du bail commercial a été acquise entre les parties sans équivoque à compter du 31 octobre 2023. 

A contrario, l'état des lieux sortant du 13 mai 2024 signé par les parties a été réalisé contradictoirement entre elles et permet de déterminer avec certitude qu'à compter de cette date, la SARL Artiauto Jura n'était plus locataire de la SCI L'Atelier 310.

Une photographie des deux jeux de clés composés chacun de trois clés figure sur ce document sans aucune autre précision de sorte qu'il est impossible de savoir si les clés avaient été remises par le preneur au bailleur avant ce jour, étant précisé que lors de l'état des lieux d'entrée, 17 clefs avaient été remises au preneur. 

Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, la SARL Artiauto Jura sera déboutée de sa demande de fixation de date de résiliation anticipée du bail au 31 octobre 2023.

Sur le quantum des sommes dues

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. 

En l'espèce, il a été précédemment démontré que le bail a pris fin le 13 mai 2024 de sorte que la SARL Artiauto Jura est redevable des loyers et provisions sur charges jusqu'à cette date. 

Il résulte du contrat de bail commercial du 1er avril 2021 conclu entre les parties que le preneur est tenu de " payer le loyer et les provisions sur charges aux termes convenus et indiqués ci-avant. " et qu'elles ont convenu d'un loyer mensuel de 1 100 euros hors taxes, outre la révision annuelle avec clause d'échelle mobile. 

La SCI L'Atelier 310 verse aux débats un extrait de compte de la SARL Artiauto Jura arrêté au 26 juillet 2024 dont le solde débiteur total s'élève à 15 429,52 euros, déduction faite du dépôt de garantie d'un montant de 2 200 euros. Il comprend également le montant du devis de remise en état de l'entreprise [Y] d'un montant de 2 400 euros dont la demande en paiement sera analysée ci-après. 

S'agissant de la taxe foncière 2023 d'un montant de 1 261,59 euros inscrite sur le décompte, la demanderesse produit un avis d'impôt locaux pour les taxes foncières 2024 des propriétés bâties aux [Adresse 4] d'un montant de 3 065 euros. A la lecture de ce document, il apparaît, qu'en sus de ne pas concerner l'année 2023, la somme due pour l'année 2024 a été proratisée au 13 mai 2024, date de fin du bail. Or, d'une part, la demanderesse ne justifie pas du montant de la taxe foncière 2023 dont la défenderesse est redevable, d'autre part, la taxe foncière 2024 proratisée n'apparaît pas sur le décompte produit. Dès lors, la somme de 1 261,59 euros sera déduite des sommes dues au titre des loyers et charges impayés. 

Par ailleurs, la société défenderesse soutient avoir fait l'objet d'une saisie-attribution pour la somme de 8 457,62 euros. A cet effet, elle produit un document qui s'apparente à un relevé de compte sur lequel figure un " VIR BLOCAGE SAISIE " d'un montant de 8 457,62 euros effectué le 23 janvier 2024 et des frais saisie-attribution s'élevant à 114 euros. D'une part, ne figure aucun nom, ni adresse, ni numéro de compte sur ce document de sorte qu'il est impossible de l'attribuer au compte de la SARL Artiauto Jura, ou de son gérant et d'autre part, le montant débité ne correspond pas aux montants figurant dans le commandement de payer du 19 décembre 2023 étant précisé que le solde étant suffisamment créditeur pour saisir la totalité de la dette. 

Dès lors, la SARL Artiauto Jura sera déboutée de sa demande de restitution du surplus des sommes saisies, faute de démontrer qu'une saisie-attribution de la part de la SCI L'Atelier 310 a bien eu lieu. 

Compte tenu de ce qui précède, la SARL Artiauto Jura sera condamnée à verser à la SCI L'Atelier 310 la somme de 11 767,93 euros (15 429,52 euros - 2 400 euros - 1 261,59 euros) en principal au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2024, date de l'assignation. 

Sur la demande en paiement des réparation locatives 

Aux termes de l'article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Selon l'article 1732 du même code, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

En application des textes susvisés, il appartient à la juridiction d'effectuer une comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie pour pouvoir apprécier l'existence et le quantum des dégradations locatives.

Il incombe au bailleur qui formule une demande en paiement au titre de la remise en état des lieux, de rapporter la preuve de l'existence de dégradations locatives. 

Il convient de préciser que l'absence de production d'une facture de travaux de remise en état ne fait pas obstacle à la demande en paiement d'indemnité par le bailleur, il suffit qu'il précise le fondement des sommes qu'il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, étayée par des documents externes. 

Aussi, l'indemnisation du bailleur au titre des réparations et dégradations locatives n'est pas subordonnée à l'exécution effective de ces réparations et il appartient au juge d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence dans son principe.

En l'espèce, il ressort de l'état des lieux d'entrée dressé le 7 avril 2021 entre le preneur et le mandataire du bailleur et signé de leurs mains qu'elles avaient convenus que le bac à plantes situé côté station-service, les " haies végétaux de chaque côté de l'arrière de la station-service " ainsi qu'une haie de végétaux côté atelier étaient à entretenir. Sont annexées à ce document contradictoire des photographies faisant apparaître que les végétaux et les extérieurs étaient relativement bien entretenus lors de la prise de possession du bien loué et que les locaux étaient vides de tous meubles et encombrants. 

La demanderesse produit également l'état des lieux de sortie dressé et signé entre les mêmes parties le 13 mai 2024 qui fait état, au titre des commentaires, de la " présence de 4 pneus à enlever ; Végétation à entretenir ; Haie non entretenue ; Encombrants dans le local tel que pneu, calendre de voiture " et que " les co-signataires reconnaissent comme exactes les informations mentionnées sur le présent constat d'état des lieux. ". Les photographies annexées justifient de la présence effective des pneus, de panneaux et de la porte ainsi que de l'absence d'entretien des extérieurs et du taillage des haies. 

Ainsi, la SARL Artiauto Jura a reconnu en signant ce document avoir failli à son obligation d'entretien telle que définie par la loi et prévue par l'état des lieux d'entrée. 

Afin de remettre en état les lieux, la SCI l'Atelier 310 verse aux débats un devis n° 24-07-229 établi le 23 juillet 2024 par l'EURL [Y] pour l'entretien " au [Adresse 5] : taille de trois haies, coupe d'un arbre dans les fils, coupe des rejets et des ronces, débroussaillage des grandes herbes, débarras des encombrants (pneus, calende, panneaux) " pour un montant total de 2 400 euros. Ainsi, les prestations correspondent en tout point aux manquements relevés sur l'état des lieux. 

Dès lors, le devis de remise en état des lieux apparaît justifié au regard de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, la SARL Artiauto Jura sera condamnée à verser à la SCI l'Atelier 310 la somme de 2 400 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts légaux à compter de la décision à intervenir. 

Sur la demande en paiement au titre de dommages et intérêts 

 Aux termes de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut, notamment, demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Conformément à l'article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l'article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

L'article 1231-6 dudit code prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il revient à celui qui demande réparation de démontrer l'existence d'un préjudice indemnisable en lien avec le fait générateur de responsabilité et s'agissant de la perte de chance, de caractériser l'existence d'une probabilité réelle, même minime, de la survenance de l'événement favorable donnant droit à réparation. Ainsi, la réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue, et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance, si elle s'était réalisée. Elle ne doit pas correspondre à la totalité du gain espéré, mais doit être ajustée en fonction de la probabilité de la survenance de la chance perdue. 

En l'espèce, l'absence de paiement des loyers dus au titre du bail commercial par la SARL Artiauto Jura ainsi que l'absence d'entretien des extérieurs constituent indéniablement un manquement contractuel.

La SCI L'Atelier 310 expose que l'EURL [Y] n'a pu intervenir qu'au mois de juillet 2024 et demande le versement de deux mois de loyer pendant lesquels elle n'a pu relouer les locaux. 

La SARL Artiauto Jura n'a pas pris position sur ce point. 

Toutefois, il convient de rappeler que le preneur a quitté les lieux définitivement le 13 mai 2024 et que le bailleur a attendu le 23 juillet 2024, soit plus de deux mois après son départ, pour faire établir un devis de remise en état des locaux de sorte qu'elle ne saurait réclamer à la SARL Artiauto Jura le paiement des deux mois pendant lesquels elle est restée inactive. 

En outre, le devis de remise en état produit ne détaille pas le temps nécessaire à la réalisation des travaux prévus. Aussi, le présent tribunal n'est pas en mesure de déterminer la chance réellement perdue de relouer les locaux. 

Enfin, il convient de relever que la demanderesse se fonde sur l'article 1231-6 du code civil pour compenser à la fois le retard dans l'exécution des obligations par le preneur et la perte de chance de relouer les locaux. Or, elle demande également la condamnation de la défenderesse au paiement de la clause pénale contractuellement prévue de sorte qu'en cas de condamnation sur ce fondement, une double indemnisation interviendrait. 

En conséquence, la SCI L'Atelier 310 sera déboutée de sa demande de condamnation de la SARL Artiauto Jura au paiement de la somme de 2 800 euros au titre de la perte de chance de relouer son bien immobilier. 

Sur la clause pénale 

L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l'espèce et à titre liminaire, l'article 1229 du code civil sur lequel se fonde la défenderesse pour faire échec à l'application de la clause pénale a été abrogé par l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 et ce à compter du 1er octobre 2016, soit antérieurement à la conclusion du bail commercial. Partant, ce fondement sera écarté du présent litige.

Le bail commercial contient une clause pénale en application de laquelle, " dans le cas où la location serait résiliée en exécution de la présente clause, le preneur sera tenu au paiement intégral du loyer et des charges du trimestre au cours duquel prendra date cette résiliation. En outre, le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur, à titre de clause pénale, sans préjudice du droit, restant appartenir à celui-ci, de poursuivre le paiement des sommes dues par le preneur, l'exécution des conditions du présent bail et le versement de tous dommages et intérêts en application des dispositions de l'article 1760 du code civil ". 

Conformément audit bail, le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 2 200 euros a été convenu entre les parties. L'inexécution étant définitive, l'envoi d'une mise en demeure préalable n'était pas obligatoire. 

Cependant, il ressort des pièces produites que dès le 2 septembre 2023, la SARL Artiauto Jura a fait part au mandataire de la SCI L'Atelier 310 de ses difficultés financières et de sa volonté de résilier par anticipation le bail commercial pour ne pas aggraver sa dette locative, et que cette dernière a attendu plus de huit mois pour résilier effectivement ledit bail.

Il convient en conséquence de faire usage du pouvoir de modération conféré par l'article 1231-5 du code civil en ramenant la pénalité globale due au titre de la clause pénale à la somme de 1 176,79 euros.

La SCI L'Atelier 310 conservant d'ores et déjà par-devant elle le dépôt de garantie d'un montant initial de 2 200 euros, il convient d'imputer sur cette somme le montant de la pénalité ainsi modérée (1 176,79 euros). Le solde excédentaire du dépôt de garantie, s'élevant à 1 023,21 euros (2 200 € - 1 176,79 €), sera déduit de la créance globale en principal du bailleur.

Sur la demande de délais de paiement 

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, il est possible, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues. Cette faculté, qui constitue une mesure de bienveillance et d'équité, est laissée à la libre appréciation du juge, lequel ne peut l'accorder que lorsque le débiteur justifie de difficultés financières sérieuses, réelles mais temporaires, d'une volonté de bonne foi d'honorer sa dette, et que le report sollicité n'est pas de nature à aggraver le préjudice du créancier. 

En l'espèce, la SARL Artiauto sollicite l'apurement de sa dette par le versement de mensualités de 250 euros. Outre le fait que cette somme est insuffisante au règlement intégral de la somme réclamée sur un délai de deux années, la défenderesse ne produit aucun élément comptable récent (bilans, trésorerie, plan de redressement, attestations bancaires) susceptible d'établir la réalité et le caractère temporaire des difficultés alléguées. 

A contrario, la société demanderesse justifie d'impayés de loyer à compter du mois d'août 2023 ainsi que de la signification d'un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 décembre 2023 qui n'a pas entraîné les effets escomptés, la SARL Artiauto Jura n'ayant pas procédé au paiement de la créance. 

Accorder un délai de grâce dans ces conditions reviendrait à pérenniser une situation d'inexécution et à aggraver le préjudice subi par le bailleur, déjà privé depuis plusieurs mois du paiement de ses loyers.

Faute pour la SARL Artiauto Jura de justifier de difficultés financières sérieuses mais temporaires et d'une volonté de bonne foi d'exécuter ses obligations, et eu égard à la gravité et à l'ancienneté de ses manquements contractuels, il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement, qui sera rejetée.


Sur les mesures de fin de jugement 

Sur les dépens 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. ". 

La SARL Artiauto Jura, qui succombe à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP Letondor - Mairot - Geerssen conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, " le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. ".

En l'espèce, comme il a été précédemment évoqué, la défenderesse a été destinataire d'un commandement de payer signifié antérieurement à l'assignation devant le présent tribunal. Une réaction de sa part aurait probablement évité à la demanderesse de devoir engager une procédure judiciaire à son encontre de sorte qu'il conviendra de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. 

En conséquence, la SARL Artiauto Jura devra verser à la SCI L'Atelier 310 une somme qu'il est équitable de fixer à 1 500 euros. 

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction postérieure au décret n° 2019-1133 du 11 décembre 2019, " les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ". 

L'article 515 du code de procédure civile, dans sa rédaction postérieure au décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, prévoit que " lorsqu'il est prévu par la loi que l'exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d'office ou à la demande d'une partie, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la décision ". 

Compte tenu de l'ancienneté du litige et du montant des sommes réclamées, outre le fait que la SARL Artiauto Jura ne justifie pas de ses difficultés financières, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution de droit. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, 

Déboute la SARL Artiauto Jura de sa demande de fixation de la date de fin du bail commercial conclu le 1er avril 2021 avec la SCI l'Atelier 310 au 31 octobre 2023, 

Déboute la SARL Artiauto Jura de sa demande de restitution du surplus des sommes saisies, 

Condamne la SARL Artiauto Jura à verser à la SCI l'Atelier 310 la somme de 11 767,93 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2024, date de l'assignation, 

Condamne la SARL Artiauto Jura à verser à la SCI l'Atelier 310 la somme de 2 400 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts légaux à compter de la décision à intervenir,

Rejette la demande de la SCI L'Atelier 310 de condamnation de la SARL Artiauto Jura au paiement de la somme de 2 800 euros au titre de la perte de chance de relouer son bien immobilier, avec intérêts légaux à compter de la décision à intervenir,

Fixe à la somme de 1 176, 79 euros le montant de la clause pénale modérée, dit qu'elle s'impute sur le dépôt de garantie de 2 200 euros, et ordonne la déduction du solde excédentaire de ce dépôt de garantie s'élevant à 1 023,21 euros sur les condamnations en principal prononcées ci-dessus, 

Déboute la SARL Artiauto Jura de sa demande d'octroi de délais de paiement, 

Condamne la SARL Artiauto Jura aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP Letondor - Mairot - Geerssen conformément à l'article 699 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Artiauto Jura à verser à la SCI l'Atelier 310 la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du présent jugement, 

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe à [Localité 5], le 09 Septembre 2026,

Et nous avons signé avec le Greffier.

Le Greffier Le Président
Corinne Georgeon Marie-Hélène Yazici-Debacker

Dispositif

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, la présente copie exécutoire, certifiée conforme à la minute dudit jugement, a été signée, scellée et délivrée par le greffier du tribunal judiciaire de LONS LE SAUNIER le 09 septembre 2026.
Texte intégral
TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


JUGEMENT CIVIL EN DATE DU 09 SEPTEMBRE 2026


Mise à disposition
du 09 Septembre 2026
N° RG 24/00734 - N° Portalis DBYK-W-B7I-CYFU
Suivant assignation du 06 Novembre 2024
déposée le : 13 Novembre 2024
code affaire : 30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion


PARTIES EN CAUSE :

LA S.C.I. L’ATELIER 310
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 429 773 955
[Adresse 1]
[Localité 2]

Représentée par Maître [K], avocat au barreau du JURA

PARTIE DEMANDERESSE

C/

LA S.A.R.L. ARTIAUTO JURA
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 894 268 861
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représentée par Maître Carole MARMET de la SCP BOBILLIER-MONNOT ET MARMET, avocat postulant au barreau du JURA et Me Anne DESORMEAUX de la SELARL FIDACT, avocat plaidant au barreau de MACON

PARTIE DEFENDERESSE


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Marie-Hélène YAZICI-DEBACKER, Juge
GREFFIER : Corinne GEORGEON, Cadre Greffier


L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 Mai 2026 par-devant Marie-Hélène YAZICI-DEBACKER, Juge, assistée de Corinne GEORGEON, Cadre Greffier, pour être mise en délibéré au 09 Septembre 2026, date à laquelle le jugement a été rendu par mise à disposition au greffe, publiquement, contradictoirement et en premier ressort. 


EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er avril 2021, la société civile immobilière L'Atelier 310 a donné à bail des locaux à usage commercial sis [Adresse 3] à [Localité 4] à la société à responsabilité limitée Artiauto Jura, moyennant un loyer mensuel d'un montant de 1 110 euros hors taxes afin d'exercer une activité de transaction de véhicules roulants et motorisés et de vente d'accessoires automobiles, et ce pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2021. 

Le 7 avril 2021, un état des lieux d'entrée a été dressé contradictoirement entre le preneur à bail et la société Sogeprim, mandatée par le bailleur. 

Par lettre en date du 13 décembre 2023, la société Sogeprim a adressé à la SARL Artiauto Jura un extrait du compte locataire arrêté au 1er décembre 2023 faisant apparaître un solde débiteur de 8 686,80 euros. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 juillet 2023, la SARL Artiauto Jura a sollicité auprès de la SCI L'Atelier 310 la résiliation anticipée du contrat de bail commercial. 

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2023, remis à personne, la SCI l'Atelier 310 a fait signifier à la SARL Artiauto Jura un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 8 686,69 euros. 

Le 13 mai 2024, un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement entre les parties et les locaux ont été restitués à la SCI l'Atelier 310. 

Par lettre datée 26 juillet 2024, la société Sogeprim a adressé à la SARL Artiauto Jura un extrait du compte locataire arrêté au 26 juillet 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 15 429,52 euros 

C'est dans ces conditions que par acte du 6 novembre 2024, signifié à personne, la SCI l'Atelier 310 a fait assigner la SARL Artiauto Jura devant le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier aux fins de recouvrement de sa créance et réparation de son préjudice. 

La clôture est intervenue le 9 octobre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour, et l'affaire a été renvoyée au 13 mai 2026 pour plaidoiries devant le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier, et mise en délibéré au 9 septembre 2026. 

Dans ses dernières conclusions notifiées le 4 juin 2025 par voie électronique, la SCI l'Atelier 310 demande au tribunal de : 

- Recevoir l'intégralité de ses moyens et prétentions, 
- Débouter la société Artiauto Jura de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 
- Condamner la société Artiauto Jura à lui payer la somme principale de 15 429,52 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts légaux à compter de l'assignation, 
- Condamner la société Artiauto Jura à lui payer la somme de 2 800 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts légaux à compter de la décision à intervenir, 
- Condamner la société Artiauto Jura à lui payer la somme de 2 200 euros au titre de la clause pénale avec intérêts légaux à compter de la décision à intervenir, 
- Juger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir, 
- Condamner la société Artiauto Jura à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, 
- Condamner la société Artiauto Jura aux entiers dépens de l'instance avec possibilité pour la SCP Letondor - Mairot - Geerssen de faire application de l'article 699 du code de procédure civile. 

Au soutien de sa demande en paiement, la SCI L'Atelier 310 expose, sur le fondement de l'article 1728 du code civil, que le preneur à bail est tenu à une obligation de paiement des loyers et provisions sur charge aux termes convenus et fait valoir que la défenderesse n'a pas procédé au règlement de la totalité de ses loyers. 

La SCI L'Atelier 310 explique que le bail a été résilié le 13 mai 2024 et non le 31 octobre 2023 comme le soutient la société défenderesse en raison de l'absence d'accord à la demande de résiliation anticipée formulée par celle-ci par lettre non datée. Elle conteste par ailleurs le fait que les clés aient été remises à la fin du même mois d'octobre arguant d'un dépôt d'affaires dans le local par le preneur en mars 2024. 

S'agissant du quantum des sommes dues, la SCI L'Atelier 310 rapporte que les loyers et charges sont dus jusqu'au 13 mai 2024, date de restitution des clefs, et se prévaut d'un avis de taxe foncière dont la défenderesse est redevable. 

S'agissant des réparations locatives, la SCI L'Atelier 310 indique qu'elle ne concerne pas les locaux estimés en état d'usage lors de la prise à bail, ajoutant que le devis correspond à la taille de trois haies, la coupe d'un arbre, des rejets et des ronces, au débroussaillage des grandes herbes et au débarras de nombreux encombrants. 

Au soutien de sa demande indemnitaire, la SCI L'Atelier 310 se prévaut, au visa de l'article 1231-6 du code civil, d'un préjudice de jouissance correspondant à deux mois de loyers et charges en raison de l'intervention tardive de l'entreprise [Y] en juillet 2024 lui ayant fait perdre une chance de relouer ses locaux. 

Elle soutient être également en droit de conserver le dépôt de garantie à titre de clause pénale, outre le fait que la défenderesse, qui sollicite sa modération, ne rapporte pas la preuve de son caractère manifestement excessif et considère inapplicable l'article 1229 du code civil. 

En réponse à la demande reconventionnelle de délai de paiement en application de l'article 1343-5 du code civil, elle fait valoir que le tribunal ne peut les accorder que pour une durée de deux ans et indique que la somme mensuelle de 250 euros proposée par la défenderesse ne permet pas de solder sa dette sur cette période. 

Dans ses dernières conclusions notifiées le 26 février 2025 par voie électronique, la SARL Artiauto Jura demande, à titre principal, au tribunal de : 

- La déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, 
- Débouter la SCI l'Atelier 310 de l'ensemble de ses autres demandes, fins et prétentions, 

En conséquence, 

- Fixer la date de résiliation du bail commercial au 31 octobre 2023, 
- Fixer le montant des loyers dus à la somme de 4 455,06 euros, 
- Ordonner la restitution du surplus des sommes saisies, 

Subsidiairement, 

- L'autoriser à s'acquitter de ce montant par versements mensuels de 250 euros jusqu'à complet paiement, 
- Dire n'y avoir lieu à exécution provisoire des éventuelles condamnations prononcées à l'encontre du défendeur, 
- Dire n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 
- Statuer ce que de droit sur les dépens. 

En réponse à la demande en paiement, la SARL Artiauto Jura fait valoir, sur le fondement de l'article 1103 du code civil, que le bail a été résilié par anticipation au 31 octobre 2023, le bailleur souhaitant le louer à la commune pour création d'une maison médicale et soutient avoir remis les clés à l'agence fin octobre 2023. 

S'agissant du quantum des sommes dues et se prévalant d'une résiliation du bail au 31 octobre 2023, la SARL Artiauto Jura reconnaît être redevable des loyers jusqu'à cette date ainsi que de la taxe foncière dont elle demande justification du montant. Elle fait valoir avoir fait l'objet d'une saisie-attribution consécutivement au commandement de payer visant la clause résolutoire et demande, à titre reconventionnel, le remboursement du trop-perçu. 

S'agissant des réparations locatives, la SARL Artiauto Jura expose que la somme demandée au titre d'une prestation d'entretien découle d'un devis dont la facture acquittée n'est pas produite, outre l'absence de détails concernant ledit entretien, affirmant que les locaux ont été restitués dans le même état que lors de l'entrée dans les lieux. 

En réponse à la demande indemnitaire et s'agissant de la clause pénale, elle fait valoir, au visa des articles 1226, 1229 et 1231-5 du code civil, qu'elle n'est pas stipulée au contrat de bail pour un simple retard de sorte qu'elle ne peut trouver à s'appliquer. Elle expose en outre que le bailleur lui a restitué le dépôt de garantie, ce qui démontre son refus de le conserver à titre de clause pénale et demande, à titre subsidiaire, la réduction à 1 euro symbolique du montant de ladite clause compte tenu de sa parfaite bonne foi découlant de sa demande de résiliation anticipée pour ne pas laisser la situation se dégrader. 

Au soutien de sa demande reconventionnelle de délais de paiement en application de l'article 1343-5 du code civil, elle sollicite l'autorisation de pouvoir s'acquitter du montant de sa dette par des versements mensuels de 250 euros par mois. 

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l'exposé plus détaillé de leurs prétentions.


MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu'en application de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il convient de préciser que les demandes des parties tendant à voir " dire et juger " ou " constater " ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droit spécifique à la partie qui en fait la demande. Elles ne feront alors pas l'objet d'une mention au dispositif. 

Sur la demande en paiement des loyers et charges arriéré locatif

A titre liminaire, il convient de relever que le contrat de bail du 1er avril 2021, bien qu'il soit paraphé par les deux parties, ne comporte pas la signature du bailleur, en l'occurrence, la SCI l'Atelier 310 mais les parties ne contestent pas sa validité de sorte qu'il sera considéré comme valablement conclu. 

La SARL Artiauto Jura conteste la fin du bail ainsi que le quantum des sommes dues qu'il conviendra d'analyser successivement. 

Sur la date de fin du contrat de bail

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Conformément à l'article L. 145-4 du code de commerce, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Il en résulte que le preneur qui donne congé avant l'expiration de la période triennale reste redevable des loyers et charges dus jusqu'à cette date, le congé délivré pour une date prématurée mais dans le délai de six mois avant l'expiration de la période triennale produisant ses effets à la première échéance utile, après cette délivrance.

Cependant, rien n'interdit aux parties de convenir, en cours d'exécution du bail, d'une date de résiliation anticipée, par une manifestation non équivoque de volonté.

L'article L. 145-9 du même code précise qu'à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

En l'espèce, il ressort des termes du contrat de bail commercial conclu entre les parties le 1er avril 2021 que le preneur " a la faculté de donner congés à l'expiration de chaque période triennale, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception, et au moins six mois à l'avance. [...] Lorsque le congé est délivré par lettre recommandée avec accusé de réception, la date de congés est celle de la première présentation. ", reprenant ainsi les règles posées par l'article L. 145-4 du code de commerce. 

La SARL Artiauto Jura, qui soutient que la résiliation est acquise au 31 octobre 2023, produit une lettre recommandée avec accusé de réception du 15 juillet 2023 par laquelle elle demande à la SCI l'Atelier 310 " de bien vouloir accepter (sa) résiliation de bail commercial avant la date initialement prévue, en contrepartie, [celle-ci] s'engage à [lui] laisser la climatisation installée et l'acompte versé au début de la location ". L'avis de réception versé par la défenderesse, s'il est loisible d'y lire l'adresse de cette dernière, celle du destinataire est illisible, outre le fait que la date indiquée est " 07/10 " sans aucune mention de l'année de délivrance. Elle produit également une facture de La Poste en date du 4 octobre 2023 pour l'achat d'un recommandé avec accusé de réception sur laquelle ne figure pas l'adresse du destinataire. 

Dès lors, le preneur ne justifie pas avoir donné congés dans les formes légales, étant précisé qu'aucun acte extrajudiciaire n'est produit par la défenderesse pour palier cette carence. 

Par ailleurs, le contrat de bail a été conclu le 1er avril 2021 pour une durée de neuf années de sorte que la première période triennale a pris le fin le 1er avril 2024. Ainsi, la lettre de résiliation datée du 15 juillet 2023 ne peut valoir résiliation anticipée unilatérale du contrat de bail commercial, pour être intervenue hors période triennale.

En outre, l'agence Sogeprim, mandatée par la demanderesse, a adressé un courriel au preneur le 29 mars 2024 lui demandant ses disponibilités " afin de clôturer le dossier du local commercial ", soit près de huit mois après la demande de résiliation anticipée dont le tribunal ignore s'il est bien parvenu à la SCI L'Atelier 310. En outre, le mandataire écrit " nous avons remarqué que vous avez déposé des affaires dans le local alors que vous n'êtes plus censé le louer depuis fin 2023 ". Il ressort de ce document que le mandataire fait état à la fois d'une fin de bail commercial à organiser et du fait que le preneur ne " loue " plus depuis la fin de l'année 2023. Cette incohérence permet de douter quant au sens donné au terme " louer " par son auteur, l'emploi du mot " occuper " semblant être plus approprié. 

Dans son courriel en réponse du 29 mars 2024, Monsieur [N] [U], gérant de la SARL Artiauto Jura, a écrit au mandataire pour lui indiquer " que la propriétaire accepte d'arrêter le bail à octobre 2023 " [sic] sans aucun élément venant corroborer cette allégation. 

A titre surabondant, aucun élément versé aux débats ne justifie que les parties se sont accordées sur les conséquences financières d'une résiliation anticipée. 

Partant, ces éléments ne permettent pas de démontrer que la résiliation anticipée du bail commercial a été acquise entre les parties sans équivoque à compter du 31 octobre 2023. 

A contrario, l'état des lieux sortant du 13 mai 2024 signé par les parties a été réalisé contradictoirement entre elles et permet de déterminer avec certitude qu'à compter de cette date, la SARL Artiauto Jura n'était plus locataire de la SCI L'Atelier 310.

Une photographie des deux jeux de clés composés chacun de trois clés figure sur ce document sans aucune autre précision de sorte qu'il est impossible de savoir si les clés avaient été remises par le preneur au bailleur avant ce jour, étant précisé que lors de l'état des lieux d'entrée, 17 clefs avaient été remises au preneur. 

Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, la SARL Artiauto Jura sera déboutée de sa demande de fixation de date de résiliation anticipée du bail au 31 octobre 2023.

Sur le quantum des sommes dues

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. 

En l'espèce, il a été précédemment démontré que le bail a pris fin le 13 mai 2024 de sorte que la SARL Artiauto Jura est redevable des loyers et provisions sur charges jusqu'à cette date. 

Il résulte du contrat de bail commercial du 1er avril 2021 conclu entre les parties que le preneur est tenu de " payer le loyer et les provisions sur charges aux termes convenus et indiqués ci-avant. " et qu'elles ont convenu d'un loyer mensuel de 1 100 euros hors taxes, outre la révision annuelle avec clause d'échelle mobile. 

La SCI L'Atelier 310 verse aux débats un extrait de compte de la SARL Artiauto Jura arrêté au 26 juillet 2024 dont le solde débiteur total s'élève à 15 429,52 euros, déduction faite du dépôt de garantie d'un montant de 2 200 euros. Il comprend également le montant du devis de remise en état de l'entreprise [Y] d'un montant de 2 400 euros dont la demande en paiement sera analysée ci-après. 

S'agissant de la taxe foncière 2023 d'un montant de 1 261,59 euros inscrite sur le décompte, la demanderesse produit un avis d'impôt locaux pour les taxes foncières 2024 des propriétés bâties aux [Adresse 4] d'un montant de 3 065 euros. A la lecture de ce document, il apparaît, qu'en sus de ne pas concerner l'année 2023, la somme due pour l'année 2024 a été proratisée au 13 mai 2024, date de fin du bail. Or, d'une part, la demanderesse ne justifie pas du montant de la taxe foncière 2023 dont la défenderesse est redevable, d'autre part, la taxe foncière 2024 proratisée n'apparaît pas sur le décompte produit. Dès lors, la somme de 1 261,59 euros sera déduite des sommes dues au titre des loyers et charges impayés. 

Par ailleurs, la société défenderesse soutient avoir fait l'objet d'une saisie-attribution pour la somme de 8 457,62 euros. A cet effet, elle produit un document qui s'apparente à un relevé de compte sur lequel figure un " VIR BLOCAGE SAISIE " d'un montant de 8 457,62 euros effectué le 23 janvier 2024 et des frais saisie-attribution s'élevant à 114 euros. D'une part, ne figure aucun nom, ni adresse, ni numéro de compte sur ce document de sorte qu'il est impossible de l'attribuer au compte de la SARL Artiauto Jura, ou de son gérant et d'autre part, le montant débité ne correspond pas aux montants figurant dans le commandement de payer du 19 décembre 2023 étant précisé que le solde étant suffisamment créditeur pour saisir la totalité de la dette. 

Dès lors, la SARL Artiauto Jura sera déboutée de sa demande de restitution du surplus des sommes saisies, faute de démontrer qu'une saisie-attribution de la part de la SCI L'Atelier 310 a bien eu lieu. 

Compte tenu de ce qui précède, la SARL Artiauto Jura sera condamnée à verser à la SCI L'Atelier 310 la somme de 11 767,93 euros (15 429,52 euros - 2 400 euros - 1 261,59 euros) en principal au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2024, date de l'assignation. 

Sur la demande en paiement des réparation locatives 

Aux termes de l'article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Selon l'article 1732 du même code, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

En application des textes susvisés, il appartient à la juridiction d'effectuer une comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie pour pouvoir apprécier l'existence et le quantum des dégradations locatives.

Il incombe au bailleur qui formule une demande en paiement au titre de la remise en état des lieux, de rapporter la preuve de l'existence de dégradations locatives. 

Il convient de préciser que l'absence de production d'une facture de travaux de remise en état ne fait pas obstacle à la demande en paiement d'indemnité par le bailleur, il suffit qu'il précise le fondement des sommes qu'il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, étayée par des documents externes. 

Aussi, l'indemnisation du bailleur au titre des réparations et dégradations locatives n'est pas subordonnée à l'exécution effective de ces réparations et il appartient au juge d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence dans son principe.

En l'espèce, il ressort de l'état des lieux d'entrée dressé le 7 avril 2021 entre le preneur et le mandataire du bailleur et signé de leurs mains qu'elles avaient convenus que le bac à plantes situé côté station-service, les " haies végétaux de chaque côté de l'arrière de la station-service " ainsi qu'une haie de végétaux côté atelier étaient à entretenir. Sont annexées à ce document contradictoire des photographies faisant apparaître que les végétaux et les extérieurs étaient relativement bien entretenus lors de la prise de possession du bien loué et que les locaux étaient vides de tous meubles et encombrants. 

La demanderesse produit également l'état des lieux de sortie dressé et signé entre les mêmes parties le 13 mai 2024 qui fait état, au titre des commentaires, de la " présence de 4 pneus à enlever ; Végétation à entretenir ; Haie non entretenue ; Encombrants dans le local tel que pneu, calendre de voiture " et que " les co-signataires reconnaissent comme exactes les informations mentionnées sur le présent constat d'état des lieux. ". Les photographies annexées justifient de la présence effective des pneus, de panneaux et de la porte ainsi que de l'absence d'entretien des extérieurs et du taillage des haies. 

Ainsi, la SARL Artiauto Jura a reconnu en signant ce document avoir failli à son obligation d'entretien telle que définie par la loi et prévue par l'état des lieux d'entrée. 

Afin de remettre en état les lieux, la SCI l'Atelier 310 verse aux débats un devis n° 24-07-229 établi le 23 juillet 2024 par l'EURL [Y] pour l'entretien " au [Adresse 5] : taille de trois haies, coupe d'un arbre dans les fils, coupe des rejets et des ronces, débroussaillage des grandes herbes, débarras des encombrants (pneus, calende, panneaux) " pour un montant total de 2 400 euros. Ainsi, les prestations correspondent en tout point aux manquements relevés sur l'état des lieux. 

Dès lors, le devis de remise en état des lieux apparaît justifié au regard de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, la SARL Artiauto Jura sera condamnée à verser à la SCI l'Atelier 310 la somme de 2 400 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts légaux à compter de la décision à intervenir. 

Sur la demande en paiement au titre de dommages et intérêts 

 Aux termes de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut, notamment, demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Conformément à l'article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l'article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

L'article 1231-6 dudit code prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il revient à celui qui demande réparation de démontrer l'existence d'un préjudice indemnisable en lien avec le fait générateur de responsabilité et s'agissant de la perte de chance, de caractériser l'existence d'une probabilité réelle, même minime, de la survenance de l'événement favorable donnant droit à réparation. Ainsi, la réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue, et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance, si elle s'était réalisée. Elle ne doit pas correspondre à la totalité du gain espéré, mais doit être ajustée en fonction de la probabilité de la survenance de la chance perdue. 

En l'espèce, l'absence de paiement des loyers dus au titre du bail commercial par la SARL Artiauto Jura ainsi que l'absence d'entretien des extérieurs constituent indéniablement un manquement contractuel.

La SCI L'Atelier 310 expose que l'EURL [Y] n'a pu intervenir qu'au mois de juillet 2024 et demande le versement de deux mois de loyer pendant lesquels elle n'a pu relouer les locaux. 

La SARL Artiauto Jura n'a pas pris position sur ce point. 

Toutefois, il convient de rappeler que le preneur a quitté les lieux définitivement le 13 mai 2024 et que le bailleur a attendu le 23 juillet 2024, soit plus de deux mois après son départ, pour faire établir un devis de remise en état des locaux de sorte qu'elle ne saurait réclamer à la SARL Artiauto Jura le paiement des deux mois pendant lesquels elle est restée inactive. 

En outre, le devis de remise en état produit ne détaille pas le temps nécessaire à la réalisation des travaux prévus. Aussi, le présent tribunal n'est pas en mesure de déterminer la chance réellement perdue de relouer les locaux. 

Enfin, il convient de relever que la demanderesse se fonde sur l'article 1231-6 du code civil pour compenser à la fois le retard dans l'exécution des obligations par le preneur et la perte de chance de relouer les locaux. Or, elle demande également la condamnation de la défenderesse au paiement de la clause pénale contractuellement prévue de sorte qu'en cas de condamnation sur ce fondement, une double indemnisation interviendrait. 

En conséquence, la SCI L'Atelier 310 sera déboutée de sa demande de condamnation de la SARL Artiauto Jura au paiement de la somme de 2 800 euros au titre de la perte de chance de relouer son bien immobilier. 

Sur la clause pénale 

L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l'espèce et à titre liminaire, l'article 1229 du code civil sur lequel se fonde la défenderesse pour faire échec à l'application de la clause pénale a été abrogé par l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 et ce à compter du 1er octobre 2016, soit antérieurement à la conclusion du bail commercial. Partant, ce fondement sera écarté du présent litige.

Le bail commercial contient une clause pénale en application de laquelle, " dans le cas où la location serait résiliée en exécution de la présente clause, le preneur sera tenu au paiement intégral du loyer et des charges du trimestre au cours duquel prendra date cette résiliation. En outre, le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur, à titre de clause pénale, sans préjudice du droit, restant appartenir à celui-ci, de poursuivre le paiement des sommes dues par le preneur, l'exécution des conditions du présent bail et le versement de tous dommages et intérêts en application des dispositions de l'article 1760 du code civil ". 

Conformément audit bail, le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 2 200 euros a été convenu entre les parties. L'inexécution étant définitive, l'envoi d'une mise en demeure préalable n'était pas obligatoire. 

Cependant, il ressort des pièces produites que dès le 2 septembre 2023, la SARL Artiauto Jura a fait part au mandataire de la SCI L'Atelier 310 de ses difficultés financières et de sa volonté de résilier par anticipation le bail commercial pour ne pas aggraver sa dette locative, et que cette dernière a attendu plus de huit mois pour résilier effectivement ledit bail.

Il convient en conséquence de faire usage du pouvoir de modération conféré par l'article 1231-5 du code civil en ramenant la pénalité globale due au titre de la clause pénale à la somme de 1 176,79 euros.

La SCI L'Atelier 310 conservant d'ores et déjà par-devant elle le dépôt de garantie d'un montant initial de 2 200 euros, il convient d'imputer sur cette somme le montant de la pénalité ainsi modérée (1 176,79 euros). Le solde excédentaire du dépôt de garantie, s'élevant à 1 023,21 euros (2 200 € - 1 176,79 €), sera déduit de la créance globale en principal du bailleur.

Sur la demande de délais de paiement 

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, il est possible, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues. Cette faculté, qui constitue une mesure de bienveillance et d'équité, est laissée à la libre appréciation du juge, lequel ne peut l'accorder que lorsque le débiteur justifie de difficultés financières sérieuses, réelles mais temporaires, d'une volonté de bonne foi d'honorer sa dette, et que le report sollicité n'est pas de nature à aggraver le préjudice du créancier. 

En l'espèce, la SARL Artiauto sollicite l'apurement de sa dette par le versement de mensualités de 250 euros. Outre le fait que cette somme est insuffisante au règlement intégral de la somme réclamée sur un délai de deux années, la défenderesse ne produit aucun élément comptable récent (bilans, trésorerie, plan de redressement, attestations bancaires) susceptible d'établir la réalité et le caractère temporaire des difficultés alléguées. 

A contrario, la société demanderesse justifie d'impayés de loyer à compter du mois d'août 2023 ainsi que de la signification d'un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 décembre 2023 qui n'a pas entraîné les effets escomptés, la SARL Artiauto Jura n'ayant pas procédé au paiement de la créance. 

Accorder un délai de grâce dans ces conditions reviendrait à pérenniser une situation d'inexécution et à aggraver le préjudice subi par le bailleur, déjà privé depuis plusieurs mois du paiement de ses loyers.

Faute pour la SARL Artiauto Jura de justifier de difficultés financières sérieuses mais temporaires et d'une volonté de bonne foi d'exécuter ses obligations, et eu égard à la gravité et à l'ancienneté de ses manquements contractuels, il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement, qui sera rejetée.


Sur les mesures de fin de jugement 

Sur les dépens 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. ". 

La SARL Artiauto Jura, qui succombe à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP Letondor - Mairot - Geerssen conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, " le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. ".

En l'espèce, comme il a été précédemment évoqué, la défenderesse a été destinataire d'un commandement de payer signifié antérieurement à l'assignation devant le présent tribunal. Une réaction de sa part aurait probablement évité à la demanderesse de devoir engager une procédure judiciaire à son encontre de sorte qu'il conviendra de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. 

En conséquence, la SARL Artiauto Jura devra verser à la SCI L'Atelier 310 une somme qu'il est équitable de fixer à 1 500 euros. 

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction postérieure au décret n° 2019-1133 du 11 décembre 2019, " les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ". 

L'article 515 du code de procédure civile, dans sa rédaction postérieure au décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, prévoit que " lorsqu'il est prévu par la loi que l'exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d'office ou à la demande d'une partie, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la décision ". 

Compte tenu de l'ancienneté du litige et du montant des sommes réclamées, outre le fait que la SARL Artiauto Jura ne justifie pas de ses difficultés financières, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution de droit. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, 

Déboute la SARL Artiauto Jura de sa demande de fixation de la date de fin du bail commercial conclu le 1er avril 2021 avec la SCI l'Atelier 310 au 31 octobre 2023, 

Déboute la SARL Artiauto Jura de sa demande de restitution du surplus des sommes saisies, 

Condamne la SARL Artiauto Jura à verser à la SCI l'Atelier 310 la somme de 11 767,93 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2024, date de l'assignation, 

Condamne la SARL Artiauto Jura à verser à la SCI l'Atelier 310 la somme de 2 400 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts légaux à compter de la décision à intervenir,

Rejette la demande de la SCI L'Atelier 310 de condamnation de la SARL Artiauto Jura au paiement de la somme de 2 800 euros au titre de la perte de chance de relouer son bien immobilier, avec intérêts légaux à compter de la décision à intervenir,

Fixe à la somme de 1 176, 79 euros le montant de la clause pénale modérée, dit qu'elle s'impute sur le dépôt de garantie de 2 200 euros, et ordonne la déduction du solde excédentaire de ce dépôt de garantie s'élevant à 1 023,21 euros sur les condamnations en principal prononcées ci-dessus, 

Déboute la SARL Artiauto Jura de sa demande d'octroi de délais de paiement, 

Condamne la SARL Artiauto Jura aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP Letondor - Mairot - Geerssen conformément à l'article 699 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Artiauto Jura à verser à la SCI l'Atelier 310 la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du présent jugement, 

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe à [Localité 5], le 09 Septembre 2026,

Et nous avons signé avec le Greffier.

Le Greffier Le Président
Corinne Georgeon Marie-Hélène Yazici-Debacker 













En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, la présente copie exécutoire, certifiée conforme à la minute dudit jugement, a été signée, scellée et délivrée par le greffier du tribunal judiciaire de LONS LE SAUNIER le 09 septembre 2026.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1226, code civil 1760, code civil 1732, code civil 1231-2, code de commerce L145-9, code de commerce L145-4). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-10T18:48:09.159Z.