Décision de justice

Tribunal judiciaire de Vannes, 1ère chambre, 8 septembre 2026, n° 25/00366

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsAutres contrats de prestation de services

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Exposé du litige

FAITS ET PROCEDURE

M. [Z] [J] est propriétaire d’une maison située à VANNES, 2 rue Paul Gauguin, assurée auprès de la GMF. Il a confié la gestion locative de ce bien à l’agence AJP Immobilier, assurée auprès de la compagnie GENERALI. Le 6 mars 2019, le bien a été donné en location à l’association Sauvegarde 56, assurée auprès de GROUPAMA. Le 25 décembre 2019, un dégât des eaux est survenu dans la maison.
Considérant que l’agence AJP Immobilier avait engagé des travaux de remise en état des lieux sans son autorisation, M. [J] a demandé à GROUPAMA, assureur de la locataire, de prendre en charge le coût de ces travaux. L’assureur de la locataire, GROUPAMA a refusé de payer les factures. Le 21 septembre 2023, la compagnie GENERALI, a reconnu la responsabilité de son assurée, l’agence AJP Immobilier, et a proposé une prise en charge à hauteur de 3 149,01€ TTC tout en refusant d’indemniser le préjudice moral réclamé par M. [J].

M. [J] a refusé l’offre de la compagnie GENERALI et il a, par lettre recommandée du 11 mars 2024, vainement mis en demeure l’agence AJP Immobilier de régler les sommes dues pour les travaux s’élevant à 9 414,39€ ainsi que la somme de 5 000€ en compensation de son préjudice moral et financier.

C’est dans ces conditions que M. [Z] [J] a par acte du 12 novembre 2024 a fait assigner l’agence AJP Immobilier en indemnisation de ses préjudices sur le fondement des articles 1991, 1992 et suivants du Code Civil.

Par ordonnance du 17 janvier 2025, le juge de la mise en état a prononcé la radiation de l’instance inscrite sous le n° RG 24/01477.

Par décision du 13 mars 2025, le juge de la mise en état a ordonné le rétablissement de la procédure n° RG 25/00366 et renvoyé la procédure à la mise en état.

Par conclusions récapitulatives parvenues au greffe le 9 mars 2026, M. [Z] [J] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1991, 1992 et suivants du Code civil, de :
- juger que la SARL AJP Immobilier a commis de nombreux manquements dans la gestion de son mandat
- juger la SARL AJP Immobilier responsable des préjudices subis par M. [J]
Par conséquent,
- condamner la SARL AJP Immobilier à verser à M. [J] la somme de 12 151,50 euros en réparation de son préjudice matériel comprenant le coût des travaux majoré par les intérêts
A tout le moins,
- condamner la SARL AJP Immobilier à verser à M. [J] la somme de 8 472,95 euros
En tout état de cause,
- condamner la SARL AJP Immobilier à verser à M. [J] la somme de 7 000 euros en réparation de son préjudice moral
- condamner la SARL AJP Immobilier à verser à M. [J] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- condamner la SARL AJP Immobilier aux dépens
- rejeter toutes demandes, fins et prétentions de la SARL AJP Immobilier plus amples ou contraires
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Par conclusions récapitulatives enregistrées au greffe le 8 avril 2026, la société AJP Immobilier demande au tribunal de :
A titre principal,
- débouter M. [J] de ses demandes, la faute de la société AJP Immobilier ne pouvant être examinée avant que le locataire et son assureur soient mis hors de cause
A titre subsidiaire,
- débouter M. [J] de ses demandes, faute de démontrer un lien de causalité entre les griefs reprochés et les préjudices allégués
A titre très subsidiaire,
- débouter M. [J] de ses demandes, faute de démonter le caractère certain de son préjudice
A titre infiniment subsidiaire,
- limiter la condamnation de la société AJP Immobilier à la somme de 4 657,91 euros
- débouter M. [J] du surplus
En toute hypothèse,
- condamner toute partie succombante au paiement de 3 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 mai 2026 pour l’affaire être plaidée à l’audience du 26 mai 2026. A cette date, l'affaire a été mise en délibéré pour le jugement être mis à disposition le 8 septembre 2026.

MOYEN ET ARGUMENTS

Dans ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens, M. [Z] [J] soutient et réplique notamment que :
1/ la société AJP Immobilier devait mettre en cause la locataire et son assureur si elle estimait qu’ils étaient responsables de son préjudice
2/ la société AJP Immobilier a commis un manquement à son obligation de conseil et d’information ainsi qu’une faute en procédant à des prélèvements bancaires non autorisés et une autre faute en ne répondant pas à ses interrogations justifiant sa demande d’indemnisation
3/ le lien de causalité est incontestable, la carence du mandataire l’ayant privé de la possibilité d’obtenir une indemnisation des travaux par l’assurance de la locataire
4/ il a droit à une indemnisation totale de ses préjudices incluant la perte de chance d’être indemnisé par l’assurance de la locataire et les factures de travaux de réfection réalisés suite au dégât des eaux (factures HELP CONFORT & BEGUIN) mais aussi son préjudice moral.

Dans ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens, la société AJP Immobilier soutient et réplique notamment que :
1/ M. [J] vient chercher sa responsabilité alors qu’il a un recours contre la locataire et une action directe contre GROUPAMA qu’il n’a pas exercé ; que l’action à son encontre n’est que subsidiaire et risque si elle aboutit à un enrichissement sans cause de M. [J]
2/ le lien de causalité entre les préjudices allégués et les griefs faits par M. [J] n’est pas certain
3/ si par extraordinaire, le tribunal reçoit l’action de M. [J], il convient de retenir que le caractère certain du préjudice n’est pas allégué ; que la perte de chance n’est pas démontrée ; que les factures de HELP CONFORT ne concernent pas la réparation du dégât des eaux ; que les frais de recouvrement forcé sont la conséquence du refus de M. [J] de régler les prestataires intervenus dans son appartement et enfin que le préjudice moral n’est pas démontré.

Motifs

MOTIFS

Sur la responsabilité invoquée de la société AJP Immobilier

Il ressort des pièces versées aux débats que le dégât des eaux survenu dans le bien objet du litige le 25 décembre 2019 a effectivement été enregistré par l’assureur de la locataire, GROUPAMA, sous le numéro 2019727050 (pièce n° 3 du défendeur). La société AJP Immobilier a déclaré un second dégât des eaux survenu le 20 janvier 2021 également dans la salle de bain ainsi qu’il résulte du constat amiable dressé le 22 janvier 2021 (pièce n° 5) avec la locataire ainsi que des documents faisant référence à ce constat. Le tribunal ne retiendra que les pièces concernant le premier sinistre dont M. [J] demande la prise en charge.

Selon l’article 1991 du Code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
Quant à l’article 1992 du même code, il dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En l’espèce, M. [Z] [J] a donné mandat à la société AJP Immobilier de, notamment, souscrire, signer et résilier tout contrat d’assurance relevant de la gestion courante du bien ou encore de sa protection, mettre en œuvre les garanties accordées par le contrat ; à cet effet, faire toute déclaration de sinistre, en assurer la gestion et en percevoir toutes indemnités versées par les compagnies d’assurance.

Il en résulte que la société AJP Immobilier devait, aux termes de son mandat, non seulement déclarer le sinistre du 25 décembre 2019 mais également gérer avec les assureurs la prise en charge des travaux dans le cadre de la garantie due à son client. La société AJP Immobilier ne peut donc invoquer la possibilité d’une action contre la locataire pour se dédouaner alors que l’objet du litige porte sur l’exécution de son mandat. A ce titre, il appartenait à la société AJP Immobilier d’obtenir l’autorisation de l’assureur avant d’envisager les travaux de remise en état. Or, la société AJP Immobilier a demandé à son mandant de valider les travaux avant l’intervention de l’assureur de la locataire et sans s’être rapproché de ce dernier pour connaître les suites à donner à l’expertise amiable envisagée par la GMF. En n’avertissant pas M. [J] des risques encourus en cas de mise en œuvre des travaux sans expertise préalable, la société AJP Immobilier a commis un manquement à son obligation de conseil et d’information. Cette faute est d’ailleurs admise par l’assureur de la société AJP Immobilier qui, dans un mail du 21 septembre 2023, reconnait que son assurée a commis une erreur en demandant à M. [J] de valider les travaux avant l’intervention de l’assureur du locataire. (pièce n° 7 demandeur)

Mais encore, les manquements de la société AJP Immobilier ont privé M. [J] de la possibilité d’obtenir l’indemnisation des travaux par l’assurance de la locataire. En effet, dans son courrier du 16 juin 2022, la GMF, assureur de M. [J], indique que ni elle ni l’assureur de la Sauvegarde 56 ne prendront en charge les travaux faute d’accord préalable à leur réalisation. Il est, dès lors, établi que la faute de la société AJP Immobilier constitue la cause directe du préjudice subi par M. [J].

En conséquence, la société AJP Immobilier doit répondre de la faute commise dans la gestion du mandat donné par M. [J] et l’indemniser de son préjudice en lien avec le dégât des eaux du 25 décembre 2019.

Au titre du préjudice matériel, M. [J] sollicite le paiement ou le remboursement de :
- une facture AFD n° FC033996 du 6 mai 2021 pour la recherche de fuite : 425€ TTC
- une facture AFD n° FC034110 du 27 mai 2021 pour l’asséchement : 889,40€
- une facture HELP CONFORT n° VANNFA 21084108 du 30 août 2021 pour la réfection du mur et du plafond de la salle de bains : 911,80€ TTC
- une facture HELP CONFORT n° VANNFA84073 du 26 août 2021 pour la réfection de la douche, de la robinetterie et du placo de la salle de bains : 2 763,20€
- une facture HELPCONFORT n° VANNFA21084074 du 26 août 2021 pour la recherche de fuites, la réfection de la faïence et des joints de la salle de bains : 1 685,91€
- les frais de recouvrement forcé de la société HELPCONFORT : 398,77€
- une facture des ETS BEGUIN n°21110468 du 30 novembre 2021 pour les travaux de peinture des 2 chambres et du séjour ainsi que du revêtement de sol : 2 276,13€ outre les frais de recouvrement de 64,08€
- les frais de recouvrement forcé mis en œuvre par ses créanciers : 2 737,11€

Il ressort du rapport d’expertise du 9 juillet 2021 de la compagnie GMF que :
- le dégât des eaux de la salle de bains de l’étage résulte d’un défaut d’étanchéité des joints de la baignoire et de la faïence ainsi que d’une fuite du trop-plein d’évacuation des eaux usées de la baignoire.
- les dommages affectent les peintures murales des chambres attenantes et la peinture du plafond du séjour situé à l’aplomb.

En conséquence, la garantie doit s’appliquer à la recherche de fuite, à l’assèchement ainsi qu’à la réfection des peintures des chambres et du plafond du séjour soit les factures de 425€ + 889,40€ + 911,80€ + 2 276,13€ soit une somme de 4 502,33€ TTC.

En revanche, les factures relatives à la réfection de la douche, de la robinetterie, de la faïence et des joints de la salle de bains, n’entrent pas dans la garantie puisque ces pièces sont à l’origine du dégât des eaux mais ne sont pas endommagées.

Quant aux frais de recouvrement réclamés par M. [J], ils sont la conséquence de la faute de gestion commise par l’agence AJP Immobilier et doivent être mis à la charge de cette dernière.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la société AJP Immobilier est condamnée à payer à M. [Z] [J] la somme de 7 239,44€ TTC au titre du préjudice matériel.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé.

M. [Z] [J] est fondé à se prévaloir d’un préjudice moral lié au manquement de l’agence AJP Immobilier à son obligation de conseil et à la réalisation par cette dernière de prélèvements bancaires non autorisés sur son compte pour régler les factures AFD (recherche de fuite et assèchement). La société AJP Immobilier a manqué au mandat que lui avait donné M. [Z] [J] d’autant qu’il avait nécessairement confiance en ce professionnel qu’il rémunérait pour gérer son bien. S’ajoute à ce préjudice moral, les troubles et tracas liés à la procédure qu’il a dû engager pour faire reconnaître ses droits. En conséquence, la société AJP Immobilier est condamnée à verser à M. [Z] [J] la somme de 1000€ pour les conséquences sur son état de santé attestées par sa fille (angoisse et insomnies).

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [Z] [J] les frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager. La société AJP Immobilier est condamnée à payer à M. [Z] [J] une indemnité de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, la société AJP Immobilier ne peut voir prospérer ses prétentions au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société AJP Immobilier est condamnée aux entiers dépens de la présente procédure.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement..

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Le Tribunal statuant par décision contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DIT que la société AJP IMMOBILIER est responsable des préjudices subis en raison de ses manquements à son mandat de gestion de la maison sise à VANNES, 2 rue Paul Gauguin appartenant à M. [Z] [J] ;

CONDAMNE la société AJP IMMOBILIER à payer à M. [Z] [J] :
 
- la somme de 7 239,44€ TTC au titre de son préjudice matériel
- la somme de 1 000€ au titre de son préjudice moral
- la somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la société AJP IMMOBILIER aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.



LA PRÉSIDENTE LA GREFFIERE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE VANNES

MB/CS
N° RG 25/00366 - N° Portalis DBZI-W-B7J-EXZO
MINUTE N°26/159
DU 08 Septembre 2026

Jugement du HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT-SIX

AFFAIRE :
[Z] [J]
c/
S.A.R.L. AJP IMMOBILIER

ENTRE :
Monsieur [Z] [J], demeurant Résidence Nogent 3, 7 Impasse de la Croix Pommier - 94120 FONTENAY SOUS BOIS
Représenté par Maître Florence THOMAS-BLANCHARD de la SCP HAMON-PELLEN & ASSOCIES, avocats au barreau de VANNES

ET :
S.A.R.L. AJP IMMOBILIER, demeurant 5 rue Joseph Le Brix - 56000 VANNES
Représentée par Me Michel BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS, plaidant, et ayant pour avocat postulant Me David LE RESTE, avocat au barreau de VANNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
- Madame Elodie GALLOT-LE GRAND, Vice-Présidente
- Madame Olivia REMOND, Juge
- Madame Marie BART, Magistrat à titre honoraire

GREFFIER :
Madame Caroline SOUILLARD

DEBATS : en audience publique le 26 Mai 2026
devant Élodie GALLOT-LE GRAND, magistrat chargé du rapport, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats et qui a rendu compte des plaidoiries au Tribunal dans son délibéré.

AFFAIRE mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 08 Septembre 2026

QUALIFICATION DU JUGEMENT : jugement contradictoire

RESSORT : premier ressort

Ce jour a été rendu par Madame [Q] GRAND, le jugement dont la teneur suit

FAITS ET PROCEDURE

Par ordonnance du 17 janvier 2025, le juge de la mise en état a prononcé la radiation de l’instance inscrite sous le n° RG 24/01477.

Par décision du 13 mars 2025, le juge de la mise en état a ordonné le rétablissement de la procédure n° RG 25/00366 et renvoyé la procédure à la mise en état.

MOYEN ET ARGUMENTS

MOTIFS

Sur la responsabilité invoquée de la société AJP Immobilier

Quant aux frais de recouvrement réclamés par M. [J], ils sont la conséquence de la faute de gestion commise par l’agence AJP Immobilier et doivent être mis à la charge de cette dernière.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la société AJP Immobilier est condamnée à payer à M. [Z] [J] la somme de 7 239,44€ TTC au titre du préjudice matériel.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé.

Sur les autres demandes

Succombant, la société AJP Immobilier ne peut voir prospérer ses prétentions au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société AJP Immobilier est condamnée aux entiers dépens de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par décision contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DIT que la société AJP IMMOBILIER est responsable des préjudices subis en raison de ses manquements à son mandat de gestion de la maison sise à VANNES, 2 rue Paul Gauguin appartenant à M. [Z] [J] ;

CONDAMNE la société AJP IMMOBILIER à payer à M. [Z] [J] :

- la somme de 7 239,44€ TTC au titre de son préjudice matériel
- la somme de 1 000€ au titre de son préjudice moral
- la somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la société AJP IMMOBILIER aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LA PRÉSIDENTE LA GREFFIERE

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Mise à jour de la source le 2026-09-10T20:34:51.683Z.