notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Vannes, JCP/CIVIL, 10 septembre 2026, n° 26/00042

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE


Par acte sous seing privé du 14 décembre 2021, à effet du 15 décembre 2021, madame [Q] [S] a donné à bail à madame [R] [P] un local d'habitation sis [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel révisable de 450 €. Le bail ne fixe pas de provision mensuelle sur charges.

Madame [Y] [D], s’est portée caution de madame [R] [P] par acte de cautionnement du 14 décembre 2021.

Les loyers n'ont pas été régulièrement payés.

Par acte de Commissaire de justice en date du 23 juin 2025, madame [Q] [S] a fait notifier à madame [R] [P] un commandement de payer la somme de 695,06 € au titre des loyers et des charges impayés, et d’avoir à justifier de l’assurance locative.

Par acte de Commissaire de justice en date du 3 juillet 2025, madame [Q] [S] a dénoncé le commandement à Madame [Y] [D].

Madame [J], Conciliateur de justice a établi un constat d’échec de la tentative de conciliation entre le bailleur et le locataire le 15 décembre 2025.

Par acte de Commissaire de justice en date du 29 décembre 2025, madame [Q] [S] a fait assigner madame [R] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] auquel il est demandé, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties,
- ordonner l'expulsion de madame [R] [P] et de tous occupants de son si besoin avec l'assistance de la force publique,
 - condamner solidairement madame [R] [P] et madame [Y] [D] à lui payer :
- 944,84 € au titre des loyers et indemnités d’occupations impayés, au 15 décembre 2025,
- à compter de la résiliation du bail, une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer initial augmentés des charges,
- condamner solidairement madame [R] [P] et madame [Y] [D] à lui régler 200 € a titre de dommages et intérêts,
- condamner solidairement madame [R] [P] et madame [Y] [D] à lui régler 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonciation et de l’assignation.

Cette assignation a été enregistrée au greffe le 2 janvier 2026.

Par acte de Commissaire de justice en date du 7 janvier 2026, madame [Q] [S] a fait assigner madame [Y] [D] [B] ; cette assignation n’a pas été déposée au Greffe.

Le représentant de l'Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l'article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 30 décembre 2025.

Le Juge des contentieux de la protection a été rendu destinataire de l’évaluation sociale de la situation de la locataire exposant que celle-ci a connu des difficulté financières faute de règlement de la réversion et à l’emprise d’une personne malveillante, elle souhaite un apurement de sa dette et effectue une demande de logement social recherchant également dans le secteur privé, elle signale des difficultés dans le logement : humidité, moisissures, défaut d’isolation.

Lors d’une première audience qui s’est tenue le 12 mars 2026, le Juge des contentieux de la protection a fait observer que l’assignation à l’égard de la caution n’avait pas été enrôlée.

L’affaire a été évoquée au fond le 7 mai 2026.

Madame [Q] [S] a confirmé ses demandes, actualisant le montant de sa créance à la somme de 920 € au titre des loyers impayés à la date du 9 avril 2026. 

Madame [R] [P] a comparu à l'audience. 

Elle indique sa volonté de quitter les lieux sous 48 heures, sans pour autant connaître une solution de relogement.

Elle sollicite un apurement de la dette locative.

Madame [Q] [S] n'a pas comparu, elle fait déposer un courrier, elle y indique ne pouvoir se déplacer étant retenue professionnellement, elle ajoute que le loyer est réglé depuis plusieurs mois, elle écrit que sa mère, locataire du logement va quitter celui-ci le vendredi 8 mai 2026.

Madame [Q] [S] a accepté la demande d’apurement de la dette locative.

Il n’est pas fait état par les parties d’une procédure de surendettement.

Il n’est pas plus fait état de la justification de l’assurance.

La décision a été mise en délibéré au 10 septembre 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la recevabilité de l'action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en ses dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, I.-Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article .
II.-Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.
(...).

Le bailleur, compte tenu du montant des loyers réclamés dans le commandement de payer, inférieur à deux mois, le commandement n’avait pas à être dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihan.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

L’assignation a été déposée au Greffe au moins 15 jours avant la date d'audience. 

L’action est donc recevable en la forme.


Sur la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire, la demande en paiement et les délais

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation est d'ordre public. Il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par ailleurs, le commandement de payer du 23 juin 2025 est régulier puisqu'il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées.

Il ressort du décompte fourni et actualisé au 9 avril 2026 par madame [Q] [S] que les causes de ce commandement de payer n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire sur ce fondement peut être acquise au 23 août 2025.

En outre,

Selon l’article 7) g de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé :
g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa”.


En l'espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu'à défaut pour le locataire de justifier d’une assurance contre les risques locatifs et un mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Cependant le commandement du 23 juin 2025 est irrégulier puisqu’il ne reproduit pas l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989.

Dès lors l’expulsion ne sera pas ordonnée sur ce fondement.


Le décompte actualisé produit aux débats précise que les loyers et charges dus s'élèvent à la somme de 920 €.

Madame [R] [P] ne conteste pas sa dette.

En conséquence, il convient de condamner madame [R] [P] à verser à madame [Q] [S] la somme de 920 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 9 avril 2026.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2025 sur la somme de 695,06 € et à compter du jugement pour le surplus.

Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

En l’espèce, le loyer courant avant l’audience a été réglé pour les mois de mars et avril 2026, le juge ne peut faire droit à la demande de délais de paiement formée par la locataire.


Par conséquent, 

Pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. 

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, madame [R] [P] apparaît en situation d’apurer sa dette locative dans les délais légaux et sa demande de délais de paiement a été acceptée par le bailleur. Il y sera donc fait droit.

Dès lors, il convient d'accorder à madame [R] [P] des délais selon les modalités décrites au dispositif.

Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés.

Il y a lieu de rappeler qu'en cas de dépôt d'une requête en surendettement :
- conformément à l'article L 722-5 du code de la consommation par exception au principe selon lequel la décision de recevabilité du dossier de surendettement interdit au débiteur de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité ce dernier est autorisé à régler sa dette locative dans les conditions énoncées à la présente décision.
- les modalités d'apurement de la dette se substitueront aux dispositions précitées conformément aux dispositions de l'article L 714-1 du code de la consommation.

En cas de respect des modalités de paiement accordées, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, en cas de non paiement injustifié d’une seule mensualité ou du loyer en cours, la clause résolutoire prendra son plein effet et le bail sera résilié à cette date. Dans ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion des occupants pourra être poursuivie en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Dans ce cas, madame [R] [P] sera occupant sans droit ni titre. A défaut de départ volontaire de sa part, elle sera tenu de verser au propriétaire du logement une indemnité d’occupation égale au montant du loyer initial qui auraient été dû en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter de la date de résiliation du bail, à savoir celle de la première échéance impayée.

Le bailleur sera autorisé à indexer la part de l'indemnité équivalente au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir sur justificatifs remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de loi de 1989, soustraction faite de la part de l'indemnité équivalente aux provisions.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.

Sur la solidarité

Madame [K] [D] [B], qui s'est portée caution de sa mère Madame [R] [P] sera condamnée solidaIrement avec cette dernière au paiement du loyer et de l'indemnité d'occupation.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-6 du même code, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Madame [S] ne rapporte pas la preuve des difficultés de trésorerie qu’il allègue et donc d'un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement ou causé par la mauvaise foi de la défenderesse.

Il convient par conséquent de débouter le bailleur de sa demande de dommages et intérêts.


Sur les autres demandes


En application de l’article 514 du code civil, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de madame [Q] [S] l'intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 300 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

Madame [P], partie perdante, sera condamnée aux dépens in solidum avec madame [Y] [D], qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation et de l’assignation,

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,




CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 23 août 2025, pour défaut de paiement du loyer, rejette la demande sur le même fondement relative à un défaut d’assurance,

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si les délais et les modalités de paiement accordés ci-dessous sont respectés,

CONDAMNE solidairement madame [R] [P] et madame [Y] [D] [B] à payer à madame [Q] [S] la somme de 920 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 9 avril 2026,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2025 sur la somme de 695,06 € et à compter du jugement pour le surplus,

DIT que madame [R] [P] pourra se libérer de sa dette en 35 mensualités d'un montant minimal de 25 €, le solde le 36ème et dernier mois et ce en plus du loyer courant, le premier versement devant avoir lieu le mois suivant la signification de la présente décision,

DIT qu'en cas de dépôt d'une requête en surendettement avant l'apurement de la dette :
- conformément à l'article L 722-5 du code de la consommation par exception au principe selon lequel la décision de recevabilité du dossier de surendettement interdit au débiteur de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité ce dernier est autorisé à régler sa dette locative dans les conditions énoncées à la présente décision
- les modalités d'apurement de la dette se substitueront aux dispositions précitées conformément aux dispositions de l'article L 714-1 du code de la consommation,

DIT qu'à défaut de paiement à son terme d’une seule mensualité pendant la période de paiement de la dette, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, :
- la clause résolutoire reprendra son plein effet, 
- l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible à compter de cette date, 
- la résiliation du bail sera immédiatement constatée 
- le bailleur sera autorisé à procéder à l'expulsion de madame [R] [P] et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est,

CONDAMNE dans ce dernier cas solidairement madame [R] [P] et madame [Y] [D] [B] à payer à madame [Q] [S] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer initial charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, et ce, à compter du jour de la résiliation et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d'exigibilité pour les indemnités d'occupation à échoir,

DIT que madame [Q] [S] sera autorisée à indexer la part de l'indemnité équivalente au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir sur justificatifs remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de loi de 1989, soustraction faite de la part de l'indemnité équivalente aux provisions,

En tout état de cause :

REJETTE tous les autres chefs de demande,

DÉBOUTE madame [Q] [S] de sa demande en dommages-intérêts,

CONDAMNE solidairement madame [R] [P] et madame [Y] [D] [B] à verser à madame [Q] [S] la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum madame [R] [P] et madame [Y] [D] [B] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la caution et l’assignation délivrée à la locataire

ORDONNE l'exécution provisoire du jugement,

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits. 


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Texte intégral
N° RG 26/00042 - N° Portalis DBZI-W-B7K-E6PI


MINUTE N° 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 10 Septembre 2026

 

DEMANDEUR(S) :

Madame [Q] [S], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne





DÉFENDEUR(S) :

Madame [R] [P], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

Madame [Y] [D] [B], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée





COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : François BROSSAULT, magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA 



DÉBATS : A l'audience publique du 07 Mai 2026, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2026 


DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 10 Septembre 2026 par mise à disposition au greffe




Le :

Exécutoire à : Mme [S]

Copie à : Mme [P], Mme [D], DDETS 56







RG N° 26/42. Jugement du 10 septembre 2026


FAITS ET PROCÉDURE


Par acte sous seing privé du 14 décembre 2021, à effet du 15 décembre 2021, madame [Q] [S] a donné à bail à madame [R] [P] un local d'habitation sis [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel révisable de 450 €. Le bail ne fixe pas de provision mensuelle sur charges.

Madame [Y] [D], s’est portée caution de madame [R] [P] par acte de cautionnement du 14 décembre 2021.

Les loyers n'ont pas été régulièrement payés.

Par acte de Commissaire de justice en date du 23 juin 2025, madame [Q] [S] a fait notifier à madame [R] [P] un commandement de payer la somme de 695,06 € au titre des loyers et des charges impayés, et d’avoir à justifier de l’assurance locative.

Par acte de Commissaire de justice en date du 3 juillet 2025, madame [Q] [S] a dénoncé le commandement à Madame [Y] [D].

Madame [J], Conciliateur de justice a établi un constat d’échec de la tentative de conciliation entre le bailleur et le locataire le 15 décembre 2025.

Par acte de Commissaire de justice en date du 29 décembre 2025, madame [Q] [S] a fait assigner madame [R] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] auquel il est demandé, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties,
- ordonner l'expulsion de madame [R] [P] et de tous occupants de son si besoin avec l'assistance de la force publique,
 - condamner solidairement madame [R] [P] et madame [Y] [D] à lui payer :
- 944,84 € au titre des loyers et indemnités d’occupations impayés, au 15 décembre 2025,
- à compter de la résiliation du bail, une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer initial augmentés des charges,
- condamner solidairement madame [R] [P] et madame [Y] [D] à lui régler 200 € a titre de dommages et intérêts,
- condamner solidairement madame [R] [P] et madame [Y] [D] à lui régler 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonciation et de l’assignation.

Cette assignation a été enregistrée au greffe le 2 janvier 2026.

Par acte de Commissaire de justice en date du 7 janvier 2026, madame [Q] [S] a fait assigner madame [Y] [D] [B] ; cette assignation n’a pas été déposée au Greffe.

Le représentant de l'Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l'article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 30 décembre 2025.

Le Juge des contentieux de la protection a été rendu destinataire de l’évaluation sociale de la situation de la locataire exposant que celle-ci a connu des difficulté financières faute de règlement de la réversion et à l’emprise d’une personne malveillante, elle souhaite un apurement de sa dette et effectue une demande de logement social recherchant également dans le secteur privé, elle signale des difficultés dans le logement : humidité, moisissures, défaut d’isolation.

Lors d’une première audience qui s’est tenue le 12 mars 2026, le Juge des contentieux de la protection a fait observer que l’assignation à l’égard de la caution n’avait pas été enrôlée.

L’affaire a été évoquée au fond le 7 mai 2026.

Madame [Q] [S] a confirmé ses demandes, actualisant le montant de sa créance à la somme de 920 € au titre des loyers impayés à la date du 9 avril 2026. 

Madame [R] [P] a comparu à l'audience. 

Elle indique sa volonté de quitter les lieux sous 48 heures, sans pour autant connaître une solution de relogement.

Elle sollicite un apurement de la dette locative.

Madame [Q] [S] n'a pas comparu, elle fait déposer un courrier, elle y indique ne pouvoir se déplacer étant retenue professionnellement, elle ajoute que le loyer est réglé depuis plusieurs mois, elle écrit que sa mère, locataire du logement va quitter celui-ci le vendredi 8 mai 2026.

Madame [Q] [S] a accepté la demande d’apurement de la dette locative.

Il n’est pas fait état par les parties d’une procédure de surendettement.

Il n’est pas plus fait état de la justification de l’assurance.

La décision a été mise en délibéré au 10 septembre 2026.



MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la recevabilité de l'action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en ses dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, I.-Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article .
II.-Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.
(...).

Le bailleur, compte tenu du montant des loyers réclamés dans le commandement de payer, inférieur à deux mois, le commandement n’avait pas à être dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihan.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

L’assignation a été déposée au Greffe au moins 15 jours avant la date d'audience. 

L’action est donc recevable en la forme.


Sur la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire, la demande en paiement et les délais

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation est d'ordre public. Il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par ailleurs, le commandement de payer du 23 juin 2025 est régulier puisqu'il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées.

Il ressort du décompte fourni et actualisé au 9 avril 2026 par madame [Q] [S] que les causes de ce commandement de payer n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire sur ce fondement peut être acquise au 23 août 2025.

En outre,

Selon l’article 7) g de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé :
g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa”.


En l'espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu'à défaut pour le locataire de justifier d’une assurance contre les risques locatifs et un mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Cependant le commandement du 23 juin 2025 est irrégulier puisqu’il ne reproduit pas l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989.

Dès lors l’expulsion ne sera pas ordonnée sur ce fondement.


Le décompte actualisé produit aux débats précise que les loyers et charges dus s'élèvent à la somme de 920 €.

Madame [R] [P] ne conteste pas sa dette.

En conséquence, il convient de condamner madame [R] [P] à verser à madame [Q] [S] la somme de 920 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 9 avril 2026.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2025 sur la somme de 695,06 € et à compter du jugement pour le surplus.

Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

En l’espèce, le loyer courant avant l’audience a été réglé pour les mois de mars et avril 2026, le juge ne peut faire droit à la demande de délais de paiement formée par la locataire.


Par conséquent, 

Pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. 

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, madame [R] [P] apparaît en situation d’apurer sa dette locative dans les délais légaux et sa demande de délais de paiement a été acceptée par le bailleur. Il y sera donc fait droit.

Dès lors, il convient d'accorder à madame [R] [P] des délais selon les modalités décrites au dispositif.

Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés.

Il y a lieu de rappeler qu'en cas de dépôt d'une requête en surendettement :
- conformément à l'article L 722-5 du code de la consommation par exception au principe selon lequel la décision de recevabilité du dossier de surendettement interdit au débiteur de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité ce dernier est autorisé à régler sa dette locative dans les conditions énoncées à la présente décision.
- les modalités d'apurement de la dette se substitueront aux dispositions précitées conformément aux dispositions de l'article L 714-1 du code de la consommation.

En cas de respect des modalités de paiement accordées, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, en cas de non paiement injustifié d’une seule mensualité ou du loyer en cours, la clause résolutoire prendra son plein effet et le bail sera résilié à cette date. Dans ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion des occupants pourra être poursuivie en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Dans ce cas, madame [R] [P] sera occupant sans droit ni titre. A défaut de départ volontaire de sa part, elle sera tenu de verser au propriétaire du logement une indemnité d’occupation égale au montant du loyer initial qui auraient été dû en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter de la date de résiliation du bail, à savoir celle de la première échéance impayée.

Le bailleur sera autorisé à indexer la part de l'indemnité équivalente au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir sur justificatifs remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de loi de 1989, soustraction faite de la part de l'indemnité équivalente aux provisions.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.

Sur la solidarité

Madame [K] [D] [B], qui s'est portée caution de sa mère Madame [R] [P] sera condamnée solidaIrement avec cette dernière au paiement du loyer et de l'indemnité d'occupation.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-6 du même code, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Madame [S] ne rapporte pas la preuve des difficultés de trésorerie qu’il allègue et donc d'un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement ou causé par la mauvaise foi de la défenderesse.

Il convient par conséquent de débouter le bailleur de sa demande de dommages et intérêts.


Sur les autres demandes


En application de l’article 514 du code civil, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de madame [Q] [S] l'intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 300 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

Madame [P], partie perdante, sera condamnée aux dépens in solidum avec madame [Y] [D], qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation et de l’assignation,


PAR CES MOTIFS


Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,




CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 23 août 2025, pour défaut de paiement du loyer, rejette la demande sur le même fondement relative à un défaut d’assurance,

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si les délais et les modalités de paiement accordés ci-dessous sont respectés,

CONDAMNE solidairement madame [R] [P] et madame [Y] [D] [B] à payer à madame [Q] [S] la somme de 920 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 9 avril 2026,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2025 sur la somme de 695,06 € et à compter du jugement pour le surplus,

DIT que madame [R] [P] pourra se libérer de sa dette en 35 mensualités d'un montant minimal de 25 €, le solde le 36ème et dernier mois et ce en plus du loyer courant, le premier versement devant avoir lieu le mois suivant la signification de la présente décision,

DIT qu'en cas de dépôt d'une requête en surendettement avant l'apurement de la dette :
- conformément à l'article L 722-5 du code de la consommation par exception au principe selon lequel la décision de recevabilité du dossier de surendettement interdit au débiteur de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité ce dernier est autorisé à régler sa dette locative dans les conditions énoncées à la présente décision
- les modalités d'apurement de la dette se substitueront aux dispositions précitées conformément aux dispositions de l'article L 714-1 du code de la consommation,

DIT qu'à défaut de paiement à son terme d’une seule mensualité pendant la période de paiement de la dette, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, :
- la clause résolutoire reprendra son plein effet, 
- l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible à compter de cette date, 
- la résiliation du bail sera immédiatement constatée 
- le bailleur sera autorisé à procéder à l'expulsion de madame [R] [P] et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est,

CONDAMNE dans ce dernier cas solidairement madame [R] [P] et madame [Y] [D] [B] à payer à madame [Q] [S] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer initial charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, et ce, à compter du jour de la résiliation et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d'exigibilité pour les indemnités d'occupation à échoir,

DIT que madame [Q] [S] sera autorisée à indexer la part de l'indemnité équivalente au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir sur justificatifs remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de loi de 1989, soustraction faite de la part de l'indemnité équivalente aux provisions,

En tout état de cause :

REJETTE tous les autres chefs de demande,

DÉBOUTE madame [Q] [S] de sa demande en dommages-intérêts,

CONDAMNE solidairement madame [R] [P] et madame [Y] [D] [B] à verser à madame [Q] [S] la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum madame [R] [P] et madame [Y] [D] [B] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la caution et l’assignation délivrée à la locataire

ORDONNE l'exécution provisoire du jugement,

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits. 


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la consommation L722-5, code de la construction et de l'habitation L821-1, code de la consommation L714-1, code civil 514). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-10T20:35:08.575Z.