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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Vannes, JCP/CIVIL, 17 août 2026, n° 25/00878

Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2025 à effet du même jour, la SCI THYAN a donné à bail à madame [F] [Y] un local d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 930 euros, outre 20 euros à titre de provision sur charges.

La SCI THYAN a signé un contrat de cautionnement VISALE pour ce bail avec la société ACTION LOGEMENT SERVICES le 31 janvier 2025  ;

Les loyers n’ont pas été régulièrement payés. 

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2025, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait notifier à madame [F] [Y] un commandement de payer la somme de 2350 euros au titre des loyers et charges.
 
Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2025, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner madame [F] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] auquel il est demandé, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, 
de :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail liant les parties, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,
ordonner l'expulsion de madame [F] [Y] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique,
condamner madame [F] [Y] à lui payer 3750 € au titre des loyers et charges impayés, outre les loyers et charges à échoir jusqu’au prononcé du jugement, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2350 € et pour le surplus à compter du jugement,
fixer une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer contractuel augmenté des charges, à régler à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative, 
condamner madame [F] [Y] à lui régler 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
Le représentant de l'État dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et quatrième alinéas de l'article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 le 25 novembre 2025 ;

L’ évaluation sociale de la situation de la locataire mentionne que celle-ci subit une baisse significative de revenus en raison d’arrêt maladie, la reconnaissance d’un accident du travail est contestée, la pension alimentaire n’est pas versée et un plan de surendettement est en cours.

A l'audience du 7 mai 2026, 

ACTION LOGEMENT SERVICES a comparu et a confirmé les demandes, précisant que la créance de loyers s’élevait désormais à la somme de 8499,97 euros selon décompte arrêté au 29 avril 2026. Il ajoute s’en rapporter sur les demandes de délai.

Madame [F] [Y] a comparu et demande des délais pour apurer la dette et quitter les lieux.

La décision a été mise en délibéré au 17 aout 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la recevabilité de l'action

Selon l’article 2306 du code civil dans sa version en vigueur du 24 mars 2006 au 01 janvier 2022, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en ses dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, I.-Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le représentant de l'État dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article .
II.-Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'État dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.
(...).
Les présentes dispositions, tirées de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate, trouvent à s’appliquer aux assignations délivrées postérieurement à cette date. 

En l’espèce, 

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’un contrat de cautionnement et de quittances subrogatives régulièrement établies et d’un décompte incluant le règlement VISALE.

Les propriétaires ont fait jouer l’engagement de caution pour des loyers et charges dus sur les mois de mai, juin, août septembre, octobre, novembre 2025, janvier, mars, avril 2026.

Une proposition de plan d’apurement n’a pas été suivie d’effet.

De jurisprudence constante, la caution peut exercer en tant que subrogée dans les droits du bailleur l’action en résolution de bail et toutes actions qui appartiennent au bailleur notamment afin de recouvrer les sommes dues et d’éviter l’accroissement de la dette.

ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir dénoncé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihan le 22 septembre 2025.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience.

L’assignation a été déposée au Greffe au moins 15 jours avant la date d'audience.

L’action est donc recevable en la forme.


Sur la demande en paiement, la résiliation du bail et l'expulsion

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation est d'ordre public. Il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l'espèce, il est produit au débat un contrat de bail incluant une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus six semaines après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 19 septembre 2025 est régulier puisqu'il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées. 

Il ressort du décompte fourni et actualisé que les causes réelles du commandement de payer n'ont pas été réglées dans les six semaines de sa délivrance.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 31 octobre 2025.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner l'expulsion de madame [F] [Y] et de tous occupants de son chef, en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec le concours de la force publique.


Sur l'indemnité d'occupation

Madame [F] [Y] occupe ainsi les lieux sans droit ni titre, et occasionne par ce fait, un préjudice à ACTION LOGEMENT SERVICES qu’il convient de réparer en fixant l'indemnité d'occupation mensuelle au montant des loyers et charges.

Cette indemnité sera due à compter du 1er novembre 2025 et jusqu'à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.

Sur les demandes financières

Comme indiqué ci-avant, il résulte des éléments du dossier actualisés au 29 avril 2026 que les loyers, charges et indemnités d'occupation dus s'élèvent à la somme de 8499,97 euros.

Selon l'article 1315 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu'il s'est bien libéré de sa dette. 

En l'espèce, madame [F] [Y] ne conteste pas la dette de sorte qu'au vu du bail, des règlements antérieurs et du décompte produit, les prétentions ACTION LOGEMENT SERVICES apparaissent fondées en leur quantum.

En conséquence, il convient de condamner madame [F] [Y] à verser à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8499,97 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 29 avril 2026.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2025 sur la somme de 2350 euros et à compter du jugement pour le surplus.


Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Selon l'article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En application de l’article L412-4 du même code, en ses dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune 
de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce madame [F] [Y] se trouve en arrêt maladie, rencontre des difficultés sur la reconnaissance d’un accident de travail et la perception de la pension alimentaire pour l’éducation et l’entretien de ses enfants, elle effectue des demandes de relogement ;

Il y a donc lieu de lui accorder un délai de grâce d’une année.

Sur la demande délai de paiement

L'article 1228 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au contrat en l'espèce tacitement reconduit après le 1er octobre 2016, pose le principe que "le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts" ; tandis que l'article 1343-5 de ce même code prévoit que "le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues".

En l'espèce, madame [F] [Y] soutient à l'audience être en mesure d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. 

Au regard de la situation personnelle décrite dans l’évaluation sociale et corroborée par les pièces versées à l’audience que le demandeur ne conteste pas, la demande de madame [F] [Y] d’apurer sa dette locative dans les délais légaux est recevable.

Dans ces circonstances, madame [F] [Y] sera autorisés à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

Il y a lieu de rappeler qu'en cas de dépôt d'une requête en surendettement :
- conformément à l'article L 722-5 du code de la consommation par exception au principe selon lequel la décision de recevabilité du dossier de surendettement interdit au débiteur de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité ce dernier est autorisé à régler sa dette locative dans les conditions énoncées à la présente décision.
- les modalités d'apurement de la dette se substitueront aux dispositions précitées conformément aux dispositions de l'article L 714-1 du code de la consommation.


Sur les autres demandes

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de ACTION LOGEMENT SERVICES l'intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 800 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

Madame [F] [Y] , partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 31 octobre 2025;

ACCORDE à madame [F] [Y] un délai d’un an pour quitter les lieux ;

AUTORISE la société ACTION LOGEMENT SERVICES, ou le bailleur, à défaut pour madame [F] [Y] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés, au montant des loyers et charges, et ce, à compter du 1er novembre 2025;

CONDAMNE madame [F] [Y] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8499,97 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnité d'occupation selon décompte arrêté au 29 avril 2026 ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2025 sur la somme de 2350 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

AUTORISE madame [F] [Y] à s’acquitter de sa dette - en principal et intérêts - par 23 mensualités de 350 euros et la 24ème pour le solde, le premier versement devant intervenir dans un délai d’un mois suivant la signification du jugement et les versements suivants avant le 15 de chaque mois, et ce, en plus du loyer et des charges courants ;

DIT que le présent jugement suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ;

DIT qu'en cas de dépôt d'une requête en surendettement avant l'apurement de la dette :
- conformément à l'article L 722-5 du code de la consommation par exception au principe selon lequel la décision de recevabilité du dossier de surendettement interdit au débiteur de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité ce dernier est autorisé à régler sa dette locative dans les conditions énoncées à la présente décision
- les modalités d'apurement de la dette se substitueront aux dispositions précitées conformément aux dispositions de l'article L 714-1 du code de la consommation ;

DIT qu'à défaut de paiement à son terme d’une seule mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, madame [F] [Y] sera déchue du bénéfice du terme et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE madame [F] [Y] à payer une indemnité d’occupation qui ne pourra être réclamée, qu'à compter de la date d'arrêté de compte, soit à compter du 29 avril 2026, avec les intérêts légaux à compter de leur date d'exigibilité pour les indemnités d'occupation à échoir impayées ; et DIT que cette somme sera à régler à ACTION LOGEMENT SERVICES sur justification de quittances subrogatives ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de madame [F] [Y] dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE madame [F] [Y] à verser à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE madame [F] [Y] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.


Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits. 


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Texte intégral
RG N° 25-878. Jugement du 17 août 2026

N° RG 25/00878 - N° Portalis DBZI-W-B7J-E5PO

MINUTE N° 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 17 Août 2026

 

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, sise [Adresse 1]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Maître Benoît MARTIN de la SELARL SELARL GRUNBERG & ASSOCIES, avocats au barreau de VANNES



DÉFENDEUR(S) :

Madame [F] [Y], demeurant [Adresse 2]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle 25% numéro C-56260-2026-00380 du 01/04/2026 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])
représentée par Maître Edith PEMPTROIT de la SCP YANN NOTHUMB - EDITH PEMPTROIT, avocats au barreau de LORIENT substituée par Maître Séverine NIVAULT de la SELARL SELARL D'AVOCATS MAIRE - TANGUY - SVITOUXHKOFF - HUVELIN - G OURDIN - NIVAULT - GOMBAUD, avocats au barreau de VANNES





COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : François BROSSAULT, magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA 



DÉBATS : A l'audience publique du 07 mai 2026, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 août 2026 


DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 17 août 2026 par mise à disposition au greffe




Le :

Exécutoire à :
- Me LEMONNIER

Copie à :
- Me PEMPTROIT
- Le préfet du Morbihan



FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2025 à effet du même jour, la SCI THYAN a donné à bail à madame [F] [Y] un local d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 930 euros, outre 20 euros à titre de provision sur charges.

La SCI THYAN a signé un contrat de cautionnement VISALE pour ce bail avec la société ACTION LOGEMENT SERVICES le 31 janvier 2025  ;

Les loyers n’ont pas été régulièrement payés. 

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2025, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait notifier à madame [F] [Y] un commandement de payer la somme de 2350 euros au titre des loyers et charges.
 
Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2025, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner madame [F] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] auquel il est demandé, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, 
de :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail liant les parties, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,
ordonner l'expulsion de madame [F] [Y] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique,
condamner madame [F] [Y] à lui payer 3750 € au titre des loyers et charges impayés, outre les loyers et charges à échoir jusqu’au prononcé du jugement, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2350 € et pour le surplus à compter du jugement,
fixer une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer contractuel augmenté des charges, à régler à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative, 
condamner madame [F] [Y] à lui régler 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
Le représentant de l'État dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et quatrième alinéas de l'article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 le 25 novembre 2025 ;

L’ évaluation sociale de la situation de la locataire mentionne que celle-ci subit une baisse significative de revenus en raison d’arrêt maladie, la reconnaissance d’un accident du travail est contestée, la pension alimentaire n’est pas versée et un plan de surendettement est en cours.

A l'audience du 7 mai 2026, 

ACTION LOGEMENT SERVICES a comparu et a confirmé les demandes, précisant que la créance de loyers s’élevait désormais à la somme de 8499,97 euros selon décompte arrêté au 29 avril 2026. Il ajoute s’en rapporter sur les demandes de délai.

Madame [F] [Y] a comparu et demande des délais pour apurer la dette et quitter les lieux.

La décision a été mise en délibéré au 17 aout 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la recevabilité de l'action

Selon l’article 2306 du code civil dans sa version en vigueur du 24 mars 2006 au 01 janvier 2022, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en ses dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, I.-Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le représentant de l'État dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article .
II.-Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'État dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.
(...).
Les présentes dispositions, tirées de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate, trouvent à s’appliquer aux assignations délivrées postérieurement à cette date. 

En l’espèce, 

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’un contrat de cautionnement et de quittances subrogatives régulièrement établies et d’un décompte incluant le règlement VISALE.

Les propriétaires ont fait jouer l’engagement de caution pour des loyers et charges dus sur les mois de mai, juin, août septembre, octobre, novembre 2025, janvier, mars, avril 2026.

Une proposition de plan d’apurement n’a pas été suivie d’effet.

De jurisprudence constante, la caution peut exercer en tant que subrogée dans les droits du bailleur l’action en résolution de bail et toutes actions qui appartiennent au bailleur notamment afin de recouvrer les sommes dues et d’éviter l’accroissement de la dette.

ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir dénoncé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihan le 22 septembre 2025.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience.

L’assignation a été déposée au Greffe au moins 15 jours avant la date d'audience.

L’action est donc recevable en la forme.


Sur la demande en paiement, la résiliation du bail et l'expulsion

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation est d'ordre public. Il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l'espèce, il est produit au débat un contrat de bail incluant une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus six semaines après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 19 septembre 2025 est régulier puisqu'il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées. 

Il ressort du décompte fourni et actualisé que les causes réelles du commandement de payer n'ont pas été réglées dans les six semaines de sa délivrance.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 31 octobre 2025.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner l'expulsion de madame [F] [Y] et de tous occupants de son chef, en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec le concours de la force publique.


Sur l'indemnité d'occupation

Madame [F] [Y] occupe ainsi les lieux sans droit ni titre, et occasionne par ce fait, un préjudice à ACTION LOGEMENT SERVICES qu’il convient de réparer en fixant l'indemnité d'occupation mensuelle au montant des loyers et charges.

Cette indemnité sera due à compter du 1er novembre 2025 et jusqu'à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.

Sur les demandes financières

Comme indiqué ci-avant, il résulte des éléments du dossier actualisés au 29 avril 2026 que les loyers, charges et indemnités d'occupation dus s'élèvent à la somme de 8499,97 euros.

Selon l'article 1315 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu'il s'est bien libéré de sa dette. 

En l'espèce, madame [F] [Y] ne conteste pas la dette de sorte qu'au vu du bail, des règlements antérieurs et du décompte produit, les prétentions ACTION LOGEMENT SERVICES apparaissent fondées en leur quantum.

En conséquence, il convient de condamner madame [F] [Y] à verser à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8499,97 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 29 avril 2026.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2025 sur la somme de 2350 euros et à compter du jugement pour le surplus.


Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Selon l'article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En application de l’article L412-4 du même code, en ses dispositions modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune 
de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce madame [F] [Y] se trouve en arrêt maladie, rencontre des difficultés sur la reconnaissance d’un accident de travail et la perception de la pension alimentaire pour l’éducation et l’entretien de ses enfants, elle effectue des demandes de relogement ;

Il y a donc lieu de lui accorder un délai de grâce d’une année.

Sur la demande délai de paiement

L'article 1228 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au contrat en l'espèce tacitement reconduit après le 1er octobre 2016, pose le principe que "le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts" ; tandis que l'article 1343-5 de ce même code prévoit que "le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues".

En l'espèce, madame [F] [Y] soutient à l'audience être en mesure d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. 

Au regard de la situation personnelle décrite dans l’évaluation sociale et corroborée par les pièces versées à l’audience que le demandeur ne conteste pas, la demande de madame [F] [Y] d’apurer sa dette locative dans les délais légaux est recevable.

Dans ces circonstances, madame [F] [Y] sera autorisés à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

Il y a lieu de rappeler qu'en cas de dépôt d'une requête en surendettement :
- conformément à l'article L 722-5 du code de la consommation par exception au principe selon lequel la décision de recevabilité du dossier de surendettement interdit au débiteur de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité ce dernier est autorisé à régler sa dette locative dans les conditions énoncées à la présente décision.
- les modalités d'apurement de la dette se substitueront aux dispositions précitées conformément aux dispositions de l'article L 714-1 du code de la consommation.


Sur les autres demandes

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de ACTION LOGEMENT SERVICES l'intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 800 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

Madame [F] [Y] , partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS


Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 31 octobre 2025;

ACCORDE à madame [F] [Y] un délai d’un an pour quitter les lieux ;

AUTORISE la société ACTION LOGEMENT SERVICES, ou le bailleur, à défaut pour madame [F] [Y] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés, au montant des loyers et charges, et ce, à compter du 1er novembre 2025;

CONDAMNE madame [F] [Y] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8499,97 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnité d'occupation selon décompte arrêté au 29 avril 2026 ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2025 sur la somme de 2350 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

AUTORISE madame [F] [Y] à s’acquitter de sa dette - en principal et intérêts - par 23 mensualités de 350 euros et la 24ème pour le solde, le premier versement devant intervenir dans un délai d’un mois suivant la signification du jugement et les versements suivants avant le 15 de chaque mois, et ce, en plus du loyer et des charges courants ;

DIT que le présent jugement suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ;

DIT qu'en cas de dépôt d'une requête en surendettement avant l'apurement de la dette :
- conformément à l'article L 722-5 du code de la consommation par exception au principe selon lequel la décision de recevabilité du dossier de surendettement interdit au débiteur de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité ce dernier est autorisé à régler sa dette locative dans les conditions énoncées à la présente décision
- les modalités d'apurement de la dette se substitueront aux dispositions précitées conformément aux dispositions de l'article L 714-1 du code de la consommation ;

DIT qu'à défaut de paiement à son terme d’une seule mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, madame [F] [Y] sera déchue du bénéfice du terme et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE madame [F] [Y] à payer une indemnité d’occupation qui ne pourra être réclamée, qu'à compter de la date d'arrêté de compte, soit à compter du 29 avril 2026, avec les intérêts légaux à compter de leur date d'exigibilité pour les indemnités d'occupation à échoir impayées ; et DIT que cette somme sera à régler à ACTION LOGEMENT SERVICES sur justification de quittances subrogatives ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de madame [F] [Y] dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE madame [F] [Y] à verser à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE madame [F] [Y] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.


Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits. 


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la consommation L714-1, code de la consommation L722-5, code civil 2306, code de la construction et de l'habitation L412-4, code de la construction et de l'habitation L821-1, code de la construction et de l'habitation L442-4-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-18T20:35:07.331Z.