Cour d'appel de Lyon, 1ère chambre civile A, 10 septembre 2026, n° 23/00021

N° RG 23/00021 - N° Portalis DBVX-V-B7H-OWM3















Décision du Tribunal Judiciaire de Lyon

Au fond du 04 octobre 2022

( chambre 1 cab 01 B)



RG : 20/02652











[E]

[S] [G]



C/



[O]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile A



ARRET DU 10 SEPTEMBRE 2026







APPELANTS :



Mme [B] [E]

née le 06 juillet 1976 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Ugo IVANOVA, avocat au barreau de LYON, toque : 2933





M. [K] [S] [G]

né le 15 avril 1983 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représenté par Me Ugo IVANOVA, avocat au barreau de LYON, toque : 2933









INTIME :



M. [P] [O]

né le 22 mai 1972 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représenté par la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 773











 * * * * * *

 



Date de clôture de l'instruction : 13 janvier 2026



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 février 2026



Date de mise à disposition : 07 mai 2026 prorogée au 10 septembre 2026 les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile 





Audience présidée par Emmanuelle SCHOLL, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier.



Composition de la cour lors du délibéré :

- Christophe VIVET, président

- Julien SEITZ, conseiller

- Emmanuelle SCHOLL, conseillère



Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Christophe VIVET, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * * *



EXPOSE DES FAITS 



Par compromis de vente notarié du 16 mars 2018 réitéré par acte authentique du 20 juillet 2018, M. [P] [O] (le vendeur) a vendu à Mme [B] [E] et M.[C] [S] [G] (les acheteurs) un appartement situé au 3e étage de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] (Rhône), au prix de 144.000 euros. 



Les travaux de réhabilitation entrepris par les acquéreurs ont fait apparaître, après enlèvement des sols, le pourrissement important d'une poutre du plancher de la salle de bain, en conséquence de quoi les travaux ont dû être interrompus. 



Un premier expert mandaté par la compagnie d'assurance MAAF, assureur habitation des acheteurs, a constaté le sinistre et l'a expliqué par une fuite dans la salle de bain. Une seconde expertise a été diligentée par la société Axa, assureur de l'immeuble.



Par requête du 17 juin 2019, le maire de la commune a saisi le juge des référés du tribunal administratif d'une demande d'expertise, compte tenu du danger menaçant la structure de l'immeuble. 



Par ordonnance du 17 juin 2019, le juge des référés du tribunal administratif a ordonné l'expertise.



Le rapport d'expertise a été déposé le 21 juin 2019, constatant le péril grave et imminent affectant une poutre porteuse dégradée par la fuite d'une canalisation et préconisant des mesures urgentes. 



Le 1er juillet 2019, les acheteurs ont mis en demeure le syndic de l'immeuble de faire réaliser les travaux préconisés. Les travaux de réfection ont été réalisés par la copropriété.



Le 24 octobre 2019, les acheteurs ont mis en demeure le vendeur de les indemniser de leurs préjudices à hauteur de 27.560 euros au titre de la garantie des vices cachés.



Par courrier officiel du 08 novembre 2019, le vendeur a opposé aux acheteurs la clause d'exclusion de garantie contenue dans l'acte de vente du 20 juillet 2018 et a indiqué qu'il ignorait ce désordre lors de la vente.



Le 28 mai 2020, les acheteurs ont assigné le vendeur devant le tribunal judiciaire de Lyon, demandant qu'il soit condamné à les indemniser à hauteur de 61.730,58 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés et de la nullité du contrat de vente pour dol. 



Par jugement du 04 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Lyon a débouté les vendeurs de leurs demandes et les a condamnés aux dépens et à payer au vendeur la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par déclaration du 02 janvier 2023, les acheteurs ont relevé appel du jugement



Par conclusions du 23 décembre 2023, Mme [B] [E] et M. [C] [S] [G] demandent à la cour de réformer le jugement et de statuer comme suit :

- constater l'existence d'un vice caché,

- juger que le vendeur avait connaissance du vice,

- constater l'existence de man'uvres dolosives du vendeur ayant vicié leur consentement,

- condamner le vendeur à leur verser la somme de 63.356, 58 euros, à parfaire, au titre des dommages et intérêts et la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. 



Par conclusions du 11 mars 2024, M. [O] demande à la cour de confirmer le jugement, de débouter les acheteurs de leurs demandes, et de les condamner à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.



Le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture de l'instruction par ordonnance du 13 janvier 2026 et l'affaire a été appelée à l'audience du 11 février 2026, à laquelle la décision a été mise en délibéré au 09 juillet 2026, prorogée au 10septembre 2026.



MOTIFS 



Sur la garantie des vices cachés



Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.



Aux termes de l'article 1643 du code civil, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.



En l'espèce, le tribunal a notamment retenu, concernant la garantie pour vices cachés, que, s'il est établi que le bien est entaché de vices, la clause d'exclusion de garantie contenue dans l'acte de vente est opposable aux acquéreurs, qui n'établissent pas la connaissance du vice par le vendeur en amont de la cession.



A l'appui de leur demande d'infirmation du jugement sur ce point, les acheteurs exposent que le vice originel ne se limite pas au pourrissement d'une seule poutre mais s'analyse comme un dégât des eaux antérieur datant de 2016, et soutiennent que le vendeur ne pouvait ignorer ce désordre car il occupait l'immeuble et avait d'ailleurs signalé une forte odeur d'humidité, en particulier au niveau de la façade. Ils soutiennent que le vendeur ne peut invoquer son ignorance de l'étendue réelle des désordres, car il aurait dû expertiser les lieux avant la vente, ce qu'il a omis de faire, sachant pertinemment que d'importants travaux seraient à prévoir. 



Le vendeur, à l'appui de sa demande de confirmation du jugement, expose que les vendeurs ont acheté l'appartement dans un immeuble ancien en l'état, qu'ils ont accepté une clause de non-recours en cas des vices cachés. Il soutient être bien fondé à leur opposer cette clause, en ce qu'ils ne démontrent pas qu'il connaissait ces vices. Il expose à ce titre qu'il ignorait le vice, affirmant que les désordres ne lui étaient pas accessibles, étant situés sous le plancher et sous la baignoire. Il souligne que l'expertise de 2016 démontre que le dégât des eaux trouve son origine dans le logement d'une voisine. Il affirme que la présence d'humidité en façade ne permet pas d'établir la fuite, et ajoute que les acquéreurs en avaient été informés.



Réponse de la cour :



Il est constant que l'immeuble vendu est affecté d'un vice caché. La cour considère que le tribunal a exactement retenu que les rapports d'expertises établissent que la dégradation de la poutre principale en partie supérieure est issue d'une fuite de faible importance qui a provoqué au fil des années un pourrissement, que ce vice est inhérent à l'appartement vendu car interne et affectant une poutre porteuse, qu'il est caché, en ce qu'il n'a pu être constaté que par les travaux et l'enlèvement du sol, qu'il est antérieur à la vente, que sa gravité est caractérisée par le péril grave et imminent relevé par l'expert, et que la connaissance de ces éléments aurait conduit les acheteurs à ne pas acquérir le bien ou à en proposer un moindre prix.



Il est constant que le contrat de vente comporte une clause d'exonération des vices cachés, qui leur est opposable sauf pour eux à démontrer la connaissance du vice par le vendeur. Il y a donc lieu d'examiner les éléments produits à cette fin.



Les acheteurs invoquent en particulier un sinistre survenu dans l'immeuble le 30 juillet 2016, deux ans environ avant la vente. Ils produisent un courrier de l'assureur MAAF faisant état d'un dégât des eaux survenu dans l'appartement voisin de l'appartement objet du litige, indiquant que l'occupante de l'appartement voisin et son assureur n'ont pas souhaité mettre en 'uvre une expertise amiable, et supposant qu'un accord a été trouvé " sans doute avec le syndic qui devait effectuer la recherche de fuite ". La cour constate que la localisation du dégât des eaux en question n'est pas précisée.



La cour constate que l'expert nommé par le juge administratif a constaté, dans l'appartement voisin, que " le plafond en plaque de plâtre a été découpé sur environ 40x40 cm, le trou a été obturé par un polyane. La sous face de la poutre à cet emplacement est dégradée, des champignons sont visibles. L'ensemble est sec. La salle de bain ne possède pas de ventilation ". L'expert n'a pas déterminé la date de cette découpe et obturation de sorte qu'il n'est pas possible d'en déduire qu'ils ont été effectués suite au sinistre du 30 juillet 2016. 



La cour considère que ces éléments ne suffisent pas à démontrer que la fuite du 30 juillet 2016 est en lien avec le vice atteignant la poutre située sous l'appartement vendu. La cour considère que, en tout état de cause, il ne peut être reproché au vendeur de ne pas avoir procédé à des investigations à ce niveau, alors même que l'occupante de l'appartement victime du sinistre de 2016 a renoncé à l'expertise et qu'il ne ressort pas du dossier que le sinistre s'est manifesté dans l'appartement du vendeur. Ces éléments ne démontrent donc pas que ce dernier avait connaissance du sinistre.



S'agissant de l'humidité en façade, un procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du 15 mars 2018 porte la mention " Nous signalons la présence d'une forte humidité sur la façade côté [Adresse 3] (2è étage) ainsi que dans l'escalier ".



La cour constate que l'humidité en façade apparaissait au deuxième étage alors que l'appartement litigieux se situe au troisième. Il ressort par ailleurs d'un rapport d'expertise que la façade en question souffre d'infiltrations d'eau de pluie.



La cour considère qu'il n'est donc pas établi que le vendeur, du seul fait de la présence d'humidité en façade, connaissait nécessairement le vice et en particulier l'existence d'une fuite peu importante impactant la poutre porteuse de sa salle de bain au 3e étage.



La cour considérant que la preuve de la connaissance du vice par le vendeur n'est pas rapportée, la décision sera confirmée en ce qu'elle a rejeté les demandes au titre du vice caché.



Sur le dol 



Le tribunal a notamment retenu, concernant le dol, que son existence n'était pas établie, l'absence de communication des procès-verbaux d'assemblées générales par le vendeur ne suffisant pas à caractériser une dissimulation intentionnelle par ce dernier, dans la mesure où il pouvait légitimement attendre des notaires qu'ils veillent à la production de ces documents aux acquéreurs.



Les acheteurs soutiennent que le dol est caractérisé comme résultant d'un faisceau d'indices établissant que le vendeur a dissimulé les désordres litigieux, qu'il ne pouvait ignorer. 



Le vendeur répond que les conditions du dol ne sont pas réunies car les appelants ne démontrent ni sa connaissance des désordres, ni son intention dolosive. 



Réponse de la cour :



Aux termes de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.



En l'espèce, le dol suppose la connaissance de l'état de la poutre ou de l'existence d'une fuite non réparée. Or, comme l'a retenu la cour, cette connaissance n'est pas acquise. En conséquence, la décision sera confirmée en ce qu'elle a rejeté les demandes fondées sur le dol.



Sur les dépens



En application de l'article 696 du code de procédure civile, le tribunal a condamné les acheteurs aux dépens. Le jugement étant confirmé, sera confirmé en ce qui concerne les dépens. Les appelants, parties perdantes, supporteront les dépens de la procédure d'appel.



Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile



L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.



Le jugement étant confirmé en ce qui concerne les dépens, sera confirmé en ce qu'il a condamné les acheteurs à payer une somme au vendeur sur le fondement de l'article susvisé. Celui-ci ayant dû exposer des frais d'avocat pour faire valoir ses droits en appel, il est équitable que les appelants soient condamnés à lui payer une somme supplémentaire de 2.500 euros sur le même fondement. Les acheteurs supportant les dépens, seront en conséquence déboutés de leur demande sur ce fondement.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, prononcé en dernier ressort,



- Confirme dans toutes ses dispositions soumises à la cour, le jugement rendu le 04 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Lyon sous le n° RG 20-2652,

Y ajoutant,

- Condamne in solidum Mme [B] [E] et M. [C] [S] [G] aux dépens d'appel,

- Condamne in solidum Mme [B] [E] et M. [C] [M] [G] à payer à M. [P] [W] la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Ainsi jugé et prononcé à [Localité 7] le 10 septembre 2026.



Le greffier Le président

S. Polano C. Vivet