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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, 2ème chambre 2ème section, 4 juin 2026, n° 22/05238

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 6 mars 2020, M. [H] [Y], M. [S] [Y] et M. [J] [Y] (les consorts [Y]) ont vendu à M. [Q] [G] et M. [C] [R] un appartement constituant le lot numéro 29 au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 1] à [Localité 1], pour un prix de 400 000 euros.

La vente avait été précédée d’une promesse unilatérale de vente en date du 9 décembre 2019.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2022, M. [Q] [G] et M. [C] [R] ont fait assigner les consorts [Y] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir le paiement de diverses sommes en réparation de leurs préjudices.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 mars 2025, M. [Q] [G] et M. [C] [R] demandent au tribunal de :

DECLARER M. [R] et M. [G] recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; 

Y faisant droit, 

JUGER que le bien immobilier acquis par M. [R] et M. [G] auprès des consorts [Y] par acte notarié en date du 6 mars 2020, est atteint de vices cachés connus des vendeurs mais non révélés par ces derniers aux acquéreurs ; 
 
DEBOUTER les consort [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, 

En conséquence, 

JUGER que les consorts [Y] sont tenus à la garantie des vices cachés en leur qualité de vendeurs des biens et droits immobiliers litigieux, à l’égard de M. [R] et M. [G] ; 
 
JUGER que des réticences dolosives ont été commises par les consorts [Y] à l’occasion de la vente du bien immobilier dont s’agit à M. [R] et à M. [G] ; 
 
CONDAMNER solidairement Monsieur [H] [Y], Monsieur [S] [Y] et Monsieur [J] [Y] à payer à M. [R] et à M. [G], avec intérêts au taux légal à compter du jugement et jusqu’à complet paiement, les sommes suivantes : 
 - 60.000 € à titre de restitution du prix (15 % du prix d’acquisition de 400.000 €), 
- 35.872 € au titre des préjudices matériels qu’ils ont subis et restés à leur charge, 
- 40.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, 
- 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, 
- 9.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
 
CONDAMNER solidairement Monsieur [H] [Y], Monsieur [S] [Y] et Monsieur [J] [Y] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Céline LOUDET, avocat aux offres de droit pour ceux dont elle aura fait l’avance, conformément aux 
dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ; 
 
CONSTATER l’exécution provisoire de droit. 
 
Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 février 2025, les consorts [Y] demandent au tribunal de :

« débouter Monsieur [R] et Monsieur [G] de leurs demandes, 
 
dire et juger qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement 
 
A titre subsidiaire : 

Ordonner l’exécution provisoire avec constitution de garantie, 
 
condamner solidairement Monsieur [R] et Monsieur [G] à payer à Monsieur [H] [Y], Monsieur [S] [Y] et Monsieur [J] [Y] la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 

condamner solidairement Monsieur [R] et Monsieur [G] aux dépens. » 
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 avril 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 19 mars 2026.

À l'audience du 19 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION
 
Sur les demandes principales

Sur la garantie des vices cachés

M. [G] et M. [R] soutiennent, au visa de l’article 1641 du code civil, que le bien vendu est atteint de vices cachés, connus des vendeurs mais non révélés, et d’une gravité incontestable. Ils évoquent quatre vices : des nuisances sonores et l’absence d’isolation du plancher haut du logement, des infiltrations récurrentes et répétées dans l’immeuble dont les causes n’étaient pas résolues et qui ont fragilisé la structure, des désordres structurels importants présents dans l’immeuble ayant provoqué un affaissement de celui-ci et enfin, des désordres affectant l’appartement en raison de la défaillance de l’étanchéité de la terrasse du lot 29.

Ils estiment que les vices, antérieurs à la vente, étaient connus des vendeurs et font valoir que :

Les nuisances sonores et l’absence d’isolation du plancher qui avaient gêné M. [S] [Y] qui avait occupé le logement, puis les locataires qui y ont habité après lui, étaient connus.
L’existence d’infiltrations récurrentes et répétées, d’effondrements de planchers, qui s’étaient manifestés pendant de longues années, fragilisant la structure de l’immeuble n’a fait l’objet d’aucune information avant la vente, notamment sur les sinistres, lesquels n’ont pas été réparés, ainsi que cela ressort des échanges en lien avec le syndic en 2018 et 2019, les causes de ces sinistres ayant perduré jusqu’en août 2021, date du rapport de recherche de fuite, qui a établi que les causes étaient structurelles et privatives.
La présence de désordres structurels dans l’immeuble entrainant un affaissement côté est, était connue des vendeurs en raison de plusieurs dégâts des eaux répétés.
M. [H] [Y] avait connaissance de la défaillance de l’étanchéité de la terrasse du lot 29, de sa dangerosité et sa non-conformité aux règles de l’art, ainsi que de la nécessité de lourds travaux pour y remédier. Ils estiment qu’il a manœuvré pour que ces travaux soient pris en charge par les acquéreurs, en faisant écarter leur vote lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2019 pour qu’ils soient adoptés lors de l’assemblée générale du 10 mars 2020, quelques jours après la vente. Ils ajoutent que sa présence aux comptes-rendus de chantier des 12 et 26 décembre 2019, non remis avant la vente de même que la convocation et l’ordre du jour de l’AG du 10 mars 2020, et les échanges de courriers électroniques, attestent qu’il connaissait l’existence des infiltrations et la nécessité de réalisation des travaux préconisés par l’architecte depuis le 8 août 2019.
Ils indiquent que les désordres constituent des vices rendant l’immeuble impropre à sa destination et affectant sa valeur, car le bien a été totalement inhabitable pendant onze mois sur une période de deux ans, que des travaux structurels ont dû être engagés dans l’immeuble en 2021 et compte tenu de risques liés aux infiltrations pour la sécurité (pose d’étais), la salubrité (apparition moisissures, champignons, insectes xylophages) et pour la santé des occupants (infiltration et humidité) dont l’un est atteint d’asthme.

Ils indiquent que les vices ont été cachés, les défauts n’étant pas décelables par un examen superficiel par des acheteurs profanes, et dont l’ampleur n’a été connue qu’après y avoir habité avec la survenance des infiltrations, la dépose du faux plafond et les troubles de jouissance sonores.

Ils ajoutent que compte tenu de la mauvaise foi des vendeurs, qui avaient connaissance des vices, la clause d’exonération de garantie ne peut pas s’appliquer.

A titre subsidiaire, ils soutiennent que la responsabilité délictuelle des consorts [Y] est engagée « en complément de l’action en garantie des vices cachés afin d’obtenir réparation des préjudices qu’ils ont subi ». Ils indiquent que le dol est une cause de nullité du contrat et peut être également le fondement d’une action en responsabilité délictuelle pour la réparation du préjudice. 

A ce titre, ils font valoir d’abord, que les vendeurs étaient informés de la nécessité de procéder aux travaux de mise en conformité de l’appartement et des parties communes mais n’ont pas respecté l’obligation précontractuelle d’information de l’article 1112-1 du code civil en ne transmettant pas cette information avant la vente. Ils estiment que l’opposition de M. [H] [Y] au vote le 19 décembre 2019 des travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse préconisés dès août 2019, avant leur réinscription à une assemblée générale postérieure à la vente, ayant pour effet de transférer leur coût sur les acquéreurs, constitue un abus. Ils ajoutent que les problématiques structurelles et des affaissements étaient connus des vendeurs, ainsi que cela ressort des déclarations de M. [H] [Y] dans ses échanges avec les membres de la copropriété et des rapports d’études.
Ensuite, ils estiment qu’il y a lieu de constater les vices cachés concernant les inondations répétitives dans l’appartement, dont les vendeurs étaient informés et qu’ils n’ont pourtant pas précisé lors de la vente et de les condamner pour dol. 
Ils relèvent en outre la dissimulation des nuisances sonores, qui sont établies par des attestations justifiant la condamnation pour dol. 
Enfin, ils évoquent l’absence de mention dans l’acte de vente que les travaux relatifs à la défaillance de l’étanchéité de la terrasse leur incombaient, et ce, même si les travaux votés en mars 2020 ont été ensuite annulés par une résolution de juin 2021 en raison de l’illégalité de la répartition initialement votée, justifiant la condamnation pour manœuvres dolosives avérées.

Les consorts [Y] contestent l’existence des vices cachés allégués. 

Ils soulignent notamment que les réponses données par le syndic à l’occasion de la sommation interpellative du 9 octobre 2024 sont inexactes.

Ils indiquent d’abord que les nuisances sonores alléguées ne sont pas démontrées, aucun relevé ni aucune étude acoustique n’ayant été réalisés, et qu’aucune plainte antérieure de M. [S] [Y], qui occupait le logement, ou du locataire qui l’a suivi n’ont été élevées. Ils relèvent que les faits allégués ont été signalés au syndic le 15 décembre 2020. Ils ajoutent que la diminution de l’insonorisation qui serait due aux travaux réalisés en 2008, révélée par l’ouverture du faux plafond, n’est pas imputable aux vendeurs.

S’agissant des infiltrations, ils indiquent que les dégâts des eaux sont survenus les 11 mai 2020 et 9 mars 2021 ayant pour origine les parties privatives du logement situé au-dessus, et qu’il n’est pas démontré l’existence d’infiltrations antérieures non réparées par les consorts [Y]. Ils relèvent à ce titre que le dégât des eaux survenus en 2018, réparé en mars 2019, avait pour origine les parties communes de l’immeuble, et non les parties privatives d’un autre logement, et que les précédents sinistres avaient été indiqués aux notaires et mentionnés dans la promesse de vente.

S’agissant des désordres structurels, ils expliquent que les travaux ont été votés par l’assemblée générale après un audit réalisé par un architecte, point sur lequel aucune information n’a été dissimulée. Ils précisent que le bien est un immeuble ancien, en l’état, pour lequel des travaux structurels sont régulièrement à prévoir, et ont été réalisés en 2000, 2008 et 2013, notamment des travaux importants en 2008 à la suite de l’effondrement du plancher entre le 4ème et le 5ème étage et que les acquéreurs avaient évoqué les travaux à réaliser avec l’agence immobilière.

S’agissant de la défaillance de l’étanchéité de la terrasse, ils rappellent qu’il a été spécifié dans l’acte de vente et précisé dès la promesse de vente qu’il s’agit d’une partie commune, dans laquelle les aménagements avaient été réalisés sans autorisation de la copropriété et de l’administration et que des travaux de ravalement étaient en cours, concernant l’étanchéité du balcon et le remplacement du garde-corps. Ils précisent que les travaux n’ont pas été votés lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2019 malgré l’accord de M. [Y] car les copropriétaires ont sollicité d’autres devis. A ce titre, ils font valoir qu’ils ont toujours été d’accord pour la réalisation des travaux s’ils étaient nécessaires et qu’ils n’ont pas été informés des infiltrations au 3ème étage en décembre 2019, travaux finalement votés en 2020

Ils soutiennent qu’ils n’avaient pas connaissance de ces désordres avant la vente et qu’ils ont communiqué toutes les informations, ce qui exclut la réticence dolosive et ajoutent que ce sont les désordres postérieurs à la vente et les travaux réalisés par les acquéreurs, ouvrant le faux plafond, qui ont rendu l’appartement impropre à sa destination.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à son usage ou qui en diminuent tellement son usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou l’aurait acquise à moindre prix.

Selon l’article 1642 du même code, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 du même code dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Selon l’article 1644 du même code, l'acheteur a la possibilité en ce cas de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il découle de ces textes qu'il appartient à l’acheteur de rapporter la preuve de l’existence d’un défaut de la chose, antérieur à la vente, la rendant impropre à son usage, ainsi que son caractère caché.

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges ou encore la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Selon l'article 1130 du même code, le dol vicie le consentement lorsqu'il est de telle nature que, sans lui, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Le dol peut être invoqué par la victime pour rechercher la responsabilité de droit commun du vendeur et obtenir réparation des préjudices subis dans les conditions de l'article 1240 du code civil.

Il résulte de l’article 1112-1 du code civil que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Ce texte prévoit en outre qu’il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

En l’espèce, M. [G] et M. [R] invoquent au titre de la garantie des vices cachés et de la réticence dolosive, quatre types de désordres affectant l’immeuble vendu qu’il convient d’examiner successivement.

En premier lieu, s’agissant des nuisances sonores et de l’absence d’isolation phonique du plancher haut, la seule mention par la SAS DEBORD, bureau d’étude consulté par le syndic, le 15 avril 2020, constatant au niveau du plancher haut que le faux-plafond installé est moins isolant qu’un plafond traditionnel, et que les panneaux de bois sont « moins isolants phoniques » et la réalisation de travaux d’isolation phonique selon facture du 8 mai 2020 par l’entreprise GURGUL BATIMENT, déjà chargée de l’exécution de travaux de rénovation dans le logement, ne suffisent pas à établir l’existence de désordres ou de dégradations de l’isolation phonique du plafond. De plus, s’il est fait état de nuisances sonores provenant du logement situé au-dessus de celui appartenant à M. [G] et M. [R], il n’est à ce titre communiqué qu’une lettre du syndic à l’attention du propriétaire du logement concerné, en date du 15 décembre 2020, et des attestations de personnes relatant pour certaines avoir entendu des bruits dans le logement provenant du voisin. Ces éléments sont toutefois insuffisants à établir l’existence de nuisances sonores, ni qu’elles excèderaient les inconvénients normaux de voisinage, aucun relevé ni constat n’ayant été établi. Il n’est donc pas caractérisé l’existence d’un désordre ni de vice à ce titre. En l’absence de vice, la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer et aucune réticence dolosive ne peut être retenue.

En deuxième lieu, s’agissant des infiltrations récurrentes et répétées et d’effondrements de planchers fragilisant la structure de l’immeuble, s’il apparait que des dégâts des eaux sont survenus à plusieurs reprises dans l’immeuble et particulièrement dans le logement objet de la vente, dont les précédents propriétaires, qui avaient suivi l’instruction des diverses déclarations de sinistres, étaient nécessairement informés, ce qu’attestent l’ensemble des courriers électroniques et déclarations de sinistre communiqués par les parties, il n’est pas démontré que des dégâts des eaux antérieurs à la vente n’auraient pas été résolu par les vendeurs, les derniers travaux de réparations ayant notamment été réalisés en mars 2019, et persisteraient, ni que les dégâts des eaux survenus après la vente en 2020 et 2021 auraient pour origine des précédents sinistres non réparés ou une cause ancienne non réparée. Au surplus, aucun document technique n’établit que les infiltrations récurrentes affectent la solidité des planchers et fragilisent la structure de l’immeuble. Là encore, en l’absence de preuve de vice, la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer et aucune réticence dolosive ne peut être retenue.

En troisième lieu, s’agissant des désordres structurels dans l’immeuble entrainant un affaissement côté est, s’il est constant que la présence de désordres structurels dans l’immeuble était connue des vendeurs, compte tenu de la réalisation par le syndicat des copropriétaires de divers travaux structurels dans l’immeuble depuis 2000, aucun élément ne permet d’établir que les travaux structurels à prévoir dans l’immeuble en raison de fissures constatées en 2022 étaient connus par les vendeurs avant la vente. Il n’est pas établi l’existence de vices cachés rendant l’immeuble impropre à sa destination ni encore de réticence dolosive sur ce point. 

En dernier lieu, s’agissant de la défaillance de l’étanchéité de la terrasse du lot 29, de sa dangerosité et de sa non-conformité aux règles de l’art, il est constant que les désordres relatifs à l’étanchéité de la terrasse attenante au logement sont des désordres affectant les parties communes de l’immeuble. Tant la situation juridique du balcon que les travaux projetés figurent dans la promesse de vente, avec la mention « un ravalement est actuellement en discussion dans la copropriété concernant notamment l’étanchéité et le remplacement des garde-corps de ce balcon » et dans l’acte de vente, qui mentionne « un ravalement est actuellement en cours dans la copropriété concernant notamment l’étanchéité et le remplacement des garde-corps de ce balcon ». De même, la convocation à l’assemblée générale du 19 décembre 2019 a été annexée à la promesse de vente et le procès-verbal du 19 décembre 2019 a été annexé à l’acte de vente.

Les désordres affectant l’étanchéité des balcons et les travaux à prévoir ne constituent donc pas des désordres cachés. 

Toutefois, alors qu’ils étaient inscrits à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 19 décembre 2019, les travaux de réfection des balcons du 4ème étage n’ont été votés que pour les lots 30 et 31, avec l’indication que « M. [Y] précise que sur la partie de balcon carrelé il n’est pas nécessaire d’entreprendre des travaux et ne cause pas de fuite au 3ème étage. L’assemblée générale demande des précisions sur le chiffrage notamment sur l’absence de reprise de la structure et que soit confirmé que la contrepente soit reprise ». 

Les travaux relatifs au lot 29 ont finalement été adoptés lors de l’assemblée générale du 10 mars 2020 selon devis de 26 290 euros TTC, postérieure à la vente, coût que M. [G] et M. [R] ont accepté de prendre en charge. 

Or, il apparait que dès les réunions de chantier du 26 décembre 2019, M. [H] [Y] avait donné son accord pour la réalisation des travaux, le compte-rendu précisant « le propriétaire est présent sur site. Il nous indique avoir constaté dernièrement des infiltrations au troisième étage ce que ne lui avait pas signalé le locataire. Conscient du problème engendré par la terrasse il nous fait part du fait qu’il est d’accord pour que les travaux soient entrepris ». Les vendeurs avaient donc été informés, entre la promesse de vente et la vente, que des infiltrations provenant du balcon affectaient le logement du 3ème étage, rendant ainsi nécessaires la réalisation des travaux qui avaient été refusés lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2019. Néanmoins, aucune information particulière n’a été faite sur ce point. L’acte de vente mentionne au contraire à propos des balcons : « depuis qu’il est propriétaire il n’a connaissance d’aucun dégât des eaux ou désordres ou remonte d’odeur qui seraient liés à la réalisation desdits travaux ». Ainsi, les vendeurs, en ne portant pas à la connaissance des acquéreurs l’information relatives aux infiltrations constatées et à la nécessité de procéder aux travaux qu’ils avaient refusés quelques mois plus tôt, ont manqué à leur obligation d’information. 

Au regard des accords entre les parties figurant dans l’acte de vente à propos de la prise en charge des charges de copropriété relatives aux travaux votés, une telle information avait un caractère déterminant du consentement dans la mesure où elle aurait pu conduire à conclure la vente à des conditions différentes. 

Dès lors, ces éléments caractérisent une réticence dolosive et les vendeurs sont tenus de les indemniser du préjudice résultant de ce dol.
 
Sur l’indemnisation des préjudices

M. [G] et M. [R] demandent au tribunal de condamner les consorts [Y] à leur verser les sommes suivantes : 
 - 60 000 euros à titre de restitution du prix, 
- 35 872 euros au titre des préjudices matériels, 
- 40 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, 
- 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Ils soutiennent que l’indemnisation est due sur le fondement de la garantie des vices cachés et subsidiairement, au titre de la réparation du préjudice subi en raison du défaut d’information.

Ils estiment qu’il y a lieu à restitution partielle du prix de vente à hauteur de 60 000 euros, en application de l’article 1644 du code civil sur la base d’une diminution de 15%, compte tenu des désordres affectant tant l’immeuble en son ensemble que l’appartement en particulier au regard du prix de vente de biens de même type dans le secteur. 

Ils soutiennent, en outre, qu’il y a lieu d’indemniser leurs préjudices matériels pour un total de 35 872 euros, correspondant au coût du relogement en janvier 2021 pendant les travaux de reprise du sinistre de mai 2020, après recherches de fuites, de 1659 euros, puis les coûts restés à leur charge à la suite du second sinistre du 9 mars 2021 au titre des frais de relogement non pris en charge par l’assurance de 12 000 euros, des frais de nettoyage, d’agence et de garde meuble, les charges de copropriété exposées en pure perte pendant un an, le coût des travaux d’isolation phonique de l’appartement réalisés en 2020 puis refaits en 2022 et les charges de copropriété destinées à financer les travaux structurels de l’immeuble.

Enfin, ils indiquent qu’il y a lieu d’indemniser les troubles de jouissance pendant la période d’occupation et l’année où le logement était inhabitable à hauteur de 40 000 euros, et leur préjudice moral, évalué à 20 000 euros compte tenu de l’incidence sur leur état de santé et des troubles du sommeil liés aux nuisances sonores.

Les consorts [Y] concluent au rejet de la demande.

Ils indiquent que la demande de restitution du prix de vente correspond à un prix de 8 308 euros par m², qui ne correspond pas au prix du marché, et auxquels ils n’auraient pas accepté la vente et qu’elle est motivée par les désordres structurels, ce qui revient à une double demande d’indemnisation. Ils ajoutent qu’il n’est pas démontré la nécessité du relogement pendant onze mois alors que l’assurance a versé une indemnité à ce titre pour 2 300 euros pendant six mois. Ils relèvent que les charges de copropriété doivent rester à la charge des copropriétaires, comme liées à l’entretien et au fonctionnement de l’immeuble. Ils relèvent que la nécessité des travaux d’isolation phonique n’est pas établie, et que leur réfection est due à un sinistre postérieur à la vente, que les charges de copropriété pour le financement des travaux leur incombent comme copropriétaires, et que les frais de conseil, résultent de leur choix. Ils indiquent que les préjudices immatériels sont liés aux travaux entrepris pendant la crise sanitaire, puis qu’ils ont subi des dégâts des eaux postérieurs à la vente. 

Sur ce, 

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Il résulte de ce texte qu’il incombe au demandeur de rapporter la preuve de l’existence, d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

La victime d'un dol qui ne sollicite pas l’annulation de la vente peut obtenir la réparation du préjudice correspondant uniquement à la perte d'une chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.

En l’espèce, il ressort des développements qui précèdent que la réticence dolosive retenue par le tribunal, portant sur la nécessité de finalement réaliser des travaux d’étanchéité du balcon qui avaient été écartés avant la vente, a eu pour conséquence d’avoir fait perdre une chance aux acquéreurs de négocier le prix de vente à des conditions plus avantageuses, et notamment de réclamer une diminution du prix correspondant au coût des travaux envisagés. 
Il est justifié de l’adoption des travaux d’un montant de 26 290 euros lors de l’assemblée générale du 10 mars 2020, puis de l’annulation de cette délibération par une assemblée générale du 10 juin 2021 en raison de la répartition illégale des charges de travaux portant sur des parties communes, qui ne pouvaient être laissées aux seuls copropriétaires. 

Cependant, malgré cette annulation, les travaux devront être réalisés et seront supportés par les acquéreurs, au moins à hauteur de leur quote-part dans les charges de copropriété. Au regard du coût des travaux, en 2020, de la quote-part de ces parties communes liées au lot numéro 29 convient en conséquence, le préjudice résultant de la perte de chance d’avoir négocié à des conditions plus avantageuses peut être évalué à 10 000 euros.

Les préjudices matériels invoqués, pour un total de 35 872 euros, correspondant au coût de relogement, aux frais et charges liés au relogement, aux travaux d’isolation phonique, réalisés deux fois, et aux charges de copropriété afférentes aux travaux structurels ne sont pas des préjudices consécutifs au manquement des vendeurs au titre de la réticence dolosive portant sur les travaux d’étanchéité des balcons. La demande sera donc rejetée. 

Il en va de même du préjudice invoqué au titre du trouble de jouissance qui n’est pas consécutif à la réticence dolosive des vendeurs. La demande sera rejetée.

Enfin, il n’est pas justifié de l’existence d’un préjudice moral qui serait lié à la réticence dolosive portant sur les travaux d’étanchéité des balcons. La demande sera rejetée.

En application de l'article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou de la justification d'une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les vendeurs, qui ne se présume point, il n'y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Toutefois, le tribunal peut condamner in solidum les parties tenues d’une obligation commune, qui ont contribué à la survenance d’un dommage unique. Il en résulte que chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux, qui n’affecte pas leurs obligations envers la partie lésée.

En conséquence, il convient de condamner les consorts [Y] in solidum à payer à M. [G] et M. [R] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner les consorts [Y] in solidum aux dépens de l'instance dont distraction sera ordonnée au profit de Maître Céline LOUDET, avocat de M. [Q] [G] et M. [C] [R], en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [Q] [G] et M. [C] [R] les frais irrépétibles qu'ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum les consorts [Y] à payer à M. [Q] [G] et M. [C] [R], pris ensemble, la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La demande des consorts [Y] au tire de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l'exécution provisoire. En conséquence, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE in solidum M. [H] [Y], M. [S] [Y] et M. [J] [Y] à payer à M. [Q] [G] et M. [C] [R] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier,

CONDAMNE M. [H] [Y], M. [S] [Y] et M. [J] [Y] à payer à M. [Q] [G] et M. [C] [R] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance,

REJETTE les demandes de dommages et intérêts au titre des préjudices matériels, du trouble de jouissance et du préjudice moral,

CONDAMNE in solidum M. [H] [Y], M. [S] [Y] et M. [J] [Y] à payer à M. [Q] [G] et M. [C] [R] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [H] [Y], M. [S] [Y] et M. [J] [Y] aux dépens de l'instance, 

DIT que Maître Céline LOUDET pourra recouvrer directement contre M. [H] [Y], M. [S] [Y] et M. [J] [Y] les dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision,

REJETTE la demande de M. [H] [Y], M. [S] [Y] et M. [J] [Y] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [Q] [G] et M. [C] [R] de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit,

Décision du 04 Juin 2026
2ème chambre
N° RG 22/05238 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWWSS


DIT n'y a voir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit du présent jugement.

Fait et jugé à Paris le 04 Juin 2026

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le : 


■

2ème chambre
 
N° RG 22/05238 - 
N° Portalis 352J-W-B7G-CWWSS

N° MINUTE : 


Assignation du :
15 Avril 2022











JUGEMENT 
rendu le 04 Juin 2026 
DEMANDEURS

Monsieur [Q] [G]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Monsieur [C] [R]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentés par Maître Céline LOUDET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0325



DÉFENDEURS

Monsieur [H] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 1]

Monsieur [S] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Monsieur [J] [Y]
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentés par Maître Valérie HANOUN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0679



Décision du 04 Juin 2026
2ème chambre
N° RG 22/05238 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWWSS



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe
Madame Eva GIUDICELLI, Vice Présidente
Madame Céline MARION, Vice Présidente

assistées de Madame Chloé GAUDIN, Greffière

DEBATS

A l’audience collégiale du 19 Mars 2026, présidée par Madame Claire BERGER et tenue en audience publique, rapport a été fait par Madame Céline MARION, en application de l’article 804 du Code de Procédure Civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2026.
 
JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 6 mars 2020, M. [H] [Y], M. [S] [Y] et M. [J] [Y] (les consorts [Y]) ont vendu à M. [Q] [G] et M. [C] [R] un appartement constituant le lot numéro 29 au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 1] à [Localité 1], pour un prix de 400 000 euros.

La vente avait été précédée d’une promesse unilatérale de vente en date du 9 décembre 2019.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2022, M. [Q] [G] et M. [C] [R] ont fait assigner les consorts [Y] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir le paiement de diverses sommes en réparation de leurs préjudices.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 mars 2025, M. [Q] [G] et M. [C] [R] demandent au tribunal de :

DECLARER M. [R] et M. [G] recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; 

Y faisant droit, 

JUGER que le bien immobilier acquis par M. [R] et M. [G] auprès des consorts [Y] par acte notarié en date du 6 mars 2020, est atteint de vices cachés connus des vendeurs mais non révélés par ces derniers aux acquéreurs ; 
 
DEBOUTER les consort [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, 

En conséquence, 

JUGER que les consorts [Y] sont tenus à la garantie des vices cachés en leur qualité de vendeurs des biens et droits immobiliers litigieux, à l’égard de M. [R] et M. [G] ; 
 
JUGER que des réticences dolosives ont été commises par les consorts [Y] à l’occasion de la vente du bien immobilier dont s’agit à M. [R] et à M. [G] ; 
 
CONDAMNER solidairement Monsieur [H] [Y], Monsieur [S] [Y] et Monsieur [J] [Y] à payer à M. [R] et à M. [G], avec intérêts au taux légal à compter du jugement et jusqu’à complet paiement, les sommes suivantes : 
 - 60.000 € à titre de restitution du prix (15 % du prix d’acquisition de 400.000 €), 
- 35.872 € au titre des préjudices matériels qu’ils ont subis et restés à leur charge, 
- 40.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, 
- 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, 
- 9.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
 
CONDAMNER solidairement Monsieur [H] [Y], Monsieur [S] [Y] et Monsieur [J] [Y] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Céline LOUDET, avocat aux offres de droit pour ceux dont elle aura fait l’avance, conformément aux 
dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ; 
 
CONSTATER l’exécution provisoire de droit. 
 
Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 février 2025, les consorts [Y] demandent au tribunal de :

« débouter Monsieur [R] et Monsieur [G] de leurs demandes, 
 
dire et juger qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement 
 
A titre subsidiaire : 

Ordonner l’exécution provisoire avec constitution de garantie, 
 
condamner solidairement Monsieur [R] et Monsieur [G] à payer à Monsieur [H] [Y], Monsieur [S] [Y] et Monsieur [J] [Y] la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 

condamner solidairement Monsieur [R] et Monsieur [G] aux dépens. » 
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 avril 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 19 mars 2026.

À l'audience du 19 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION
 
Sur les demandes principales

Sur la garantie des vices cachés

M. [G] et M. [R] soutiennent, au visa de l’article 1641 du code civil, que le bien vendu est atteint de vices cachés, connus des vendeurs mais non révélés, et d’une gravité incontestable. Ils évoquent quatre vices : des nuisances sonores et l’absence d’isolation du plancher haut du logement, des infiltrations récurrentes et répétées dans l’immeuble dont les causes n’étaient pas résolues et qui ont fragilisé la structure, des désordres structurels importants présents dans l’immeuble ayant provoqué un affaissement de celui-ci et enfin, des désordres affectant l’appartement en raison de la défaillance de l’étanchéité de la terrasse du lot 29.

Ils estiment que les vices, antérieurs à la vente, étaient connus des vendeurs et font valoir que :

Les nuisances sonores et l’absence d’isolation du plancher qui avaient gêné M. [S] [Y] qui avait occupé le logement, puis les locataires qui y ont habité après lui, étaient connus.
L’existence d’infiltrations récurrentes et répétées, d’effondrements de planchers, qui s’étaient manifestés pendant de longues années, fragilisant la structure de l’immeuble n’a fait l’objet d’aucune information avant la vente, notamment sur les sinistres, lesquels n’ont pas été réparés, ainsi que cela ressort des échanges en lien avec le syndic en 2018 et 2019, les causes de ces sinistres ayant perduré jusqu’en août 2021, date du rapport de recherche de fuite, qui a établi que les causes étaient structurelles et privatives.
La présence de désordres structurels dans l’immeuble entrainant un affaissement côté est, était connue des vendeurs en raison de plusieurs dégâts des eaux répétés.
M. [H] [Y] avait connaissance de la défaillance de l’étanchéité de la terrasse du lot 29, de sa dangerosité et sa non-conformité aux règles de l’art, ainsi que de la nécessité de lourds travaux pour y remédier. Ils estiment qu’il a manœuvré pour que ces travaux soient pris en charge par les acquéreurs, en faisant écarter leur vote lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2019 pour qu’ils soient adoptés lors de l’assemblée générale du 10 mars 2020, quelques jours après la vente. Ils ajoutent que sa présence aux comptes-rendus de chantier des 12 et 26 décembre 2019, non remis avant la vente de même que la convocation et l’ordre du jour de l’AG du 10 mars 2020, et les échanges de courriers électroniques, attestent qu’il connaissait l’existence des infiltrations et la nécessité de réalisation des travaux préconisés par l’architecte depuis le 8 août 2019.
Ils indiquent que les désordres constituent des vices rendant l’immeuble impropre à sa destination et affectant sa valeur, car le bien a été totalement inhabitable pendant onze mois sur une période de deux ans, que des travaux structurels ont dû être engagés dans l’immeuble en 2021 et compte tenu de risques liés aux infiltrations pour la sécurité (pose d’étais), la salubrité (apparition moisissures, champignons, insectes xylophages) et pour la santé des occupants (infiltration et humidité) dont l’un est atteint d’asthme.

Ils indiquent que les vices ont été cachés, les défauts n’étant pas décelables par un examen superficiel par des acheteurs profanes, et dont l’ampleur n’a été connue qu’après y avoir habité avec la survenance des infiltrations, la dépose du faux plafond et les troubles de jouissance sonores.

Ils ajoutent que compte tenu de la mauvaise foi des vendeurs, qui avaient connaissance des vices, la clause d’exonération de garantie ne peut pas s’appliquer.

A titre subsidiaire, ils soutiennent que la responsabilité délictuelle des consorts [Y] est engagée « en complément de l’action en garantie des vices cachés afin d’obtenir réparation des préjudices qu’ils ont subi ». Ils indiquent que le dol est une cause de nullité du contrat et peut être également le fondement d’une action en responsabilité délictuelle pour la réparation du préjudice. 

A ce titre, ils font valoir d’abord, que les vendeurs étaient informés de la nécessité de procéder aux travaux de mise en conformité de l’appartement et des parties communes mais n’ont pas respecté l’obligation précontractuelle d’information de l’article 1112-1 du code civil en ne transmettant pas cette information avant la vente. Ils estiment que l’opposition de M. [H] [Y] au vote le 19 décembre 2019 des travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse préconisés dès août 2019, avant leur réinscription à une assemblée générale postérieure à la vente, ayant pour effet de transférer leur coût sur les acquéreurs, constitue un abus. Ils ajoutent que les problématiques structurelles et des affaissements étaient connus des vendeurs, ainsi que cela ressort des déclarations de M. [H] [Y] dans ses échanges avec les membres de la copropriété et des rapports d’études.
Ensuite, ils estiment qu’il y a lieu de constater les vices cachés concernant les inondations répétitives dans l’appartement, dont les vendeurs étaient informés et qu’ils n’ont pourtant pas précisé lors de la vente et de les condamner pour dol. 
Ils relèvent en outre la dissimulation des nuisances sonores, qui sont établies par des attestations justifiant la condamnation pour dol. 
Enfin, ils évoquent l’absence de mention dans l’acte de vente que les travaux relatifs à la défaillance de l’étanchéité de la terrasse leur incombaient, et ce, même si les travaux votés en mars 2020 ont été ensuite annulés par une résolution de juin 2021 en raison de l’illégalité de la répartition initialement votée, justifiant la condamnation pour manœuvres dolosives avérées.

Les consorts [Y] contestent l’existence des vices cachés allégués. 

Ils soulignent notamment que les réponses données par le syndic à l’occasion de la sommation interpellative du 9 octobre 2024 sont inexactes.

Ils indiquent d’abord que les nuisances sonores alléguées ne sont pas démontrées, aucun relevé ni aucune étude acoustique n’ayant été réalisés, et qu’aucune plainte antérieure de M. [S] [Y], qui occupait le logement, ou du locataire qui l’a suivi n’ont été élevées. Ils relèvent que les faits allégués ont été signalés au syndic le 15 décembre 2020. Ils ajoutent que la diminution de l’insonorisation qui serait due aux travaux réalisés en 2008, révélée par l’ouverture du faux plafond, n’est pas imputable aux vendeurs.

S’agissant des infiltrations, ils indiquent que les dégâts des eaux sont survenus les 11 mai 2020 et 9 mars 2021 ayant pour origine les parties privatives du logement situé au-dessus, et qu’il n’est pas démontré l’existence d’infiltrations antérieures non réparées par les consorts [Y]. Ils relèvent à ce titre que le dégât des eaux survenus en 2018, réparé en mars 2019, avait pour origine les parties communes de l’immeuble, et non les parties privatives d’un autre logement, et que les précédents sinistres avaient été indiqués aux notaires et mentionnés dans la promesse de vente.

S’agissant des désordres structurels, ils expliquent que les travaux ont été votés par l’assemblée générale après un audit réalisé par un architecte, point sur lequel aucune information n’a été dissimulée. Ils précisent que le bien est un immeuble ancien, en l’état, pour lequel des travaux structurels sont régulièrement à prévoir, et ont été réalisés en 2000, 2008 et 2013, notamment des travaux importants en 2008 à la suite de l’effondrement du plancher entre le 4ème et le 5ème étage et que les acquéreurs avaient évoqué les travaux à réaliser avec l’agence immobilière.

S’agissant de la défaillance de l’étanchéité de la terrasse, ils rappellent qu’il a été spécifié dans l’acte de vente et précisé dès la promesse de vente qu’il s’agit d’une partie commune, dans laquelle les aménagements avaient été réalisés sans autorisation de la copropriété et de l’administration et que des travaux de ravalement étaient en cours, concernant l’étanchéité du balcon et le remplacement du garde-corps. Ils précisent que les travaux n’ont pas été votés lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2019 malgré l’accord de M. [Y] car les copropriétaires ont sollicité d’autres devis. A ce titre, ils font valoir qu’ils ont toujours été d’accord pour la réalisation des travaux s’ils étaient nécessaires et qu’ils n’ont pas été informés des infiltrations au 3ème étage en décembre 2019, travaux finalement votés en 2020

Ils soutiennent qu’ils n’avaient pas connaissance de ces désordres avant la vente et qu’ils ont communiqué toutes les informations, ce qui exclut la réticence dolosive et ajoutent que ce sont les désordres postérieurs à la vente et les travaux réalisés par les acquéreurs, ouvrant le faux plafond, qui ont rendu l’appartement impropre à sa destination.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à son usage ou qui en diminuent tellement son usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou l’aurait acquise à moindre prix.

Selon l’article 1642 du même code, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 du même code dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Selon l’article 1644 du même code, l'acheteur a la possibilité en ce cas de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il découle de ces textes qu'il appartient à l’acheteur de rapporter la preuve de l’existence d’un défaut de la chose, antérieur à la vente, la rendant impropre à son usage, ainsi que son caractère caché.

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges ou encore la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Selon l'article 1130 du même code, le dol vicie le consentement lorsqu'il est de telle nature que, sans lui, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Le dol peut être invoqué par la victime pour rechercher la responsabilité de droit commun du vendeur et obtenir réparation des préjudices subis dans les conditions de l'article 1240 du code civil.

Il résulte de l’article 1112-1 du code civil que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Ce texte prévoit en outre qu’il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

En l’espèce, M. [G] et M. [R] invoquent au titre de la garantie des vices cachés et de la réticence dolosive, quatre types de désordres affectant l’immeuble vendu qu’il convient d’examiner successivement.

En premier lieu, s’agissant des nuisances sonores et de l’absence d’isolation phonique du plancher haut, la seule mention par la SAS DEBORD, bureau d’étude consulté par le syndic, le 15 avril 2020, constatant au niveau du plancher haut que le faux-plafond installé est moins isolant qu’un plafond traditionnel, et que les panneaux de bois sont « moins isolants phoniques » et la réalisation de travaux d’isolation phonique selon facture du 8 mai 2020 par l’entreprise GURGUL BATIMENT, déjà chargée de l’exécution de travaux de rénovation dans le logement, ne suffisent pas à établir l’existence de désordres ou de dégradations de l’isolation phonique du plafond. De plus, s’il est fait état de nuisances sonores provenant du logement situé au-dessus de celui appartenant à M. [G] et M. [R], il n’est à ce titre communiqué qu’une lettre du syndic à l’attention du propriétaire du logement concerné, en date du 15 décembre 2020, et des attestations de personnes relatant pour certaines avoir entendu des bruits dans le logement provenant du voisin. Ces éléments sont toutefois insuffisants à établir l’existence de nuisances sonores, ni qu’elles excèderaient les inconvénients normaux de voisinage, aucun relevé ni constat n’ayant été établi. Il n’est donc pas caractérisé l’existence d’un désordre ni de vice à ce titre. En l’absence de vice, la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer et aucune réticence dolosive ne peut être retenue.

En deuxième lieu, s’agissant des infiltrations récurrentes et répétées et d’effondrements de planchers fragilisant la structure de l’immeuble, s’il apparait que des dégâts des eaux sont survenus à plusieurs reprises dans l’immeuble et particulièrement dans le logement objet de la vente, dont les précédents propriétaires, qui avaient suivi l’instruction des diverses déclarations de sinistres, étaient nécessairement informés, ce qu’attestent l’ensemble des courriers électroniques et déclarations de sinistre communiqués par les parties, il n’est pas démontré que des dégâts des eaux antérieurs à la vente n’auraient pas été résolu par les vendeurs, les derniers travaux de réparations ayant notamment été réalisés en mars 2019, et persisteraient, ni que les dégâts des eaux survenus après la vente en 2020 et 2021 auraient pour origine des précédents sinistres non réparés ou une cause ancienne non réparée. Au surplus, aucun document technique n’établit que les infiltrations récurrentes affectent la solidité des planchers et fragilisent la structure de l’immeuble. Là encore, en l’absence de preuve de vice, la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer et aucune réticence dolosive ne peut être retenue.

En troisième lieu, s’agissant des désordres structurels dans l’immeuble entrainant un affaissement côté est, s’il est constant que la présence de désordres structurels dans l’immeuble était connue des vendeurs, compte tenu de la réalisation par le syndicat des copropriétaires de divers travaux structurels dans l’immeuble depuis 2000, aucun élément ne permet d’établir que les travaux structurels à prévoir dans l’immeuble en raison de fissures constatées en 2022 étaient connus par les vendeurs avant la vente. Il n’est pas établi l’existence de vices cachés rendant l’immeuble impropre à sa destination ni encore de réticence dolosive sur ce point. 

En dernier lieu, s’agissant de la défaillance de l’étanchéité de la terrasse du lot 29, de sa dangerosité et de sa non-conformité aux règles de l’art, il est constant que les désordres relatifs à l’étanchéité de la terrasse attenante au logement sont des désordres affectant les parties communes de l’immeuble. Tant la situation juridique du balcon que les travaux projetés figurent dans la promesse de vente, avec la mention « un ravalement est actuellement en discussion dans la copropriété concernant notamment l’étanchéité et le remplacement des garde-corps de ce balcon » et dans l’acte de vente, qui mentionne « un ravalement est actuellement en cours dans la copropriété concernant notamment l’étanchéité et le remplacement des garde-corps de ce balcon ». De même, la convocation à l’assemblée générale du 19 décembre 2019 a été annexée à la promesse de vente et le procès-verbal du 19 décembre 2019 a été annexé à l’acte de vente.

Les désordres affectant l’étanchéité des balcons et les travaux à prévoir ne constituent donc pas des désordres cachés. 

Toutefois, alors qu’ils étaient inscrits à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 19 décembre 2019, les travaux de réfection des balcons du 4ème étage n’ont été votés que pour les lots 30 et 31, avec l’indication que « M. [Y] précise que sur la partie de balcon carrelé il n’est pas nécessaire d’entreprendre des travaux et ne cause pas de fuite au 3ème étage. L’assemblée générale demande des précisions sur le chiffrage notamment sur l’absence de reprise de la structure et que soit confirmé que la contrepente soit reprise ». 

Les travaux relatifs au lot 29 ont finalement été adoptés lors de l’assemblée générale du 10 mars 2020 selon devis de 26 290 euros TTC, postérieure à la vente, coût que M. [G] et M. [R] ont accepté de prendre en charge. 

Or, il apparait que dès les réunions de chantier du 26 décembre 2019, M. [H] [Y] avait donné son accord pour la réalisation des travaux, le compte-rendu précisant « le propriétaire est présent sur site. Il nous indique avoir constaté dernièrement des infiltrations au troisième étage ce que ne lui avait pas signalé le locataire. Conscient du problème engendré par la terrasse il nous fait part du fait qu’il est d’accord pour que les travaux soient entrepris ». Les vendeurs avaient donc été informés, entre la promesse de vente et la vente, que des infiltrations provenant du balcon affectaient le logement du 3ème étage, rendant ainsi nécessaires la réalisation des travaux qui avaient été refusés lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2019. Néanmoins, aucune information particulière n’a été faite sur ce point. L’acte de vente mentionne au contraire à propos des balcons : « depuis qu’il est propriétaire il n’a connaissance d’aucun dégât des eaux ou désordres ou remonte d’odeur qui seraient liés à la réalisation desdits travaux ». Ainsi, les vendeurs, en ne portant pas à la connaissance des acquéreurs l’information relatives aux infiltrations constatées et à la nécessité de procéder aux travaux qu’ils avaient refusés quelques mois plus tôt, ont manqué à leur obligation d’information. 

Au regard des accords entre les parties figurant dans l’acte de vente à propos de la prise en charge des charges de copropriété relatives aux travaux votés, une telle information avait un caractère déterminant du consentement dans la mesure où elle aurait pu conduire à conclure la vente à des conditions différentes. 

Dès lors, ces éléments caractérisent une réticence dolosive et les vendeurs sont tenus de les indemniser du préjudice résultant de ce dol.
 
Sur l’indemnisation des préjudices

M. [G] et M. [R] demandent au tribunal de condamner les consorts [Y] à leur verser les sommes suivantes : 
 - 60 000 euros à titre de restitution du prix, 
- 35 872 euros au titre des préjudices matériels, 
- 40 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, 
- 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Ils soutiennent que l’indemnisation est due sur le fondement de la garantie des vices cachés et subsidiairement, au titre de la réparation du préjudice subi en raison du défaut d’information.

Ils estiment qu’il y a lieu à restitution partielle du prix de vente à hauteur de 60 000 euros, en application de l’article 1644 du code civil sur la base d’une diminution de 15%, compte tenu des désordres affectant tant l’immeuble en son ensemble que l’appartement en particulier au regard du prix de vente de biens de même type dans le secteur. 

Ils soutiennent, en outre, qu’il y a lieu d’indemniser leurs préjudices matériels pour un total de 35 872 euros, correspondant au coût du relogement en janvier 2021 pendant les travaux de reprise du sinistre de mai 2020, après recherches de fuites, de 1659 euros, puis les coûts restés à leur charge à la suite du second sinistre du 9 mars 2021 au titre des frais de relogement non pris en charge par l’assurance de 12 000 euros, des frais de nettoyage, d’agence et de garde meuble, les charges de copropriété exposées en pure perte pendant un an, le coût des travaux d’isolation phonique de l’appartement réalisés en 2020 puis refaits en 2022 et les charges de copropriété destinées à financer les travaux structurels de l’immeuble.

Enfin, ils indiquent qu’il y a lieu d’indemniser les troubles de jouissance pendant la période d’occupation et l’année où le logement était inhabitable à hauteur de 40 000 euros, et leur préjudice moral, évalué à 20 000 euros compte tenu de l’incidence sur leur état de santé et des troubles du sommeil liés aux nuisances sonores.

Les consorts [Y] concluent au rejet de la demande.

Ils indiquent que la demande de restitution du prix de vente correspond à un prix de 8 308 euros par m², qui ne correspond pas au prix du marché, et auxquels ils n’auraient pas accepté la vente et qu’elle est motivée par les désordres structurels, ce qui revient à une double demande d’indemnisation. Ils ajoutent qu’il n’est pas démontré la nécessité du relogement pendant onze mois alors que l’assurance a versé une indemnité à ce titre pour 2 300 euros pendant six mois. Ils relèvent que les charges de copropriété doivent rester à la charge des copropriétaires, comme liées à l’entretien et au fonctionnement de l’immeuble. Ils relèvent que la nécessité des travaux d’isolation phonique n’est pas établie, et que leur réfection est due à un sinistre postérieur à la vente, que les charges de copropriété pour le financement des travaux leur incombent comme copropriétaires, et que les frais de conseil, résultent de leur choix. Ils indiquent que les préjudices immatériels sont liés aux travaux entrepris pendant la crise sanitaire, puis qu’ils ont subi des dégâts des eaux postérieurs à la vente. 

Sur ce, 

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Il résulte de ce texte qu’il incombe au demandeur de rapporter la preuve de l’existence, d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

La victime d'un dol qui ne sollicite pas l’annulation de la vente peut obtenir la réparation du préjudice correspondant uniquement à la perte d'une chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.

En l’espèce, il ressort des développements qui précèdent que la réticence dolosive retenue par le tribunal, portant sur la nécessité de finalement réaliser des travaux d’étanchéité du balcon qui avaient été écartés avant la vente, a eu pour conséquence d’avoir fait perdre une chance aux acquéreurs de négocier le prix de vente à des conditions plus avantageuses, et notamment de réclamer une diminution du prix correspondant au coût des travaux envisagés. 
Il est justifié de l’adoption des travaux d’un montant de 26 290 euros lors de l’assemblée générale du 10 mars 2020, puis de l’annulation de cette délibération par une assemblée générale du 10 juin 2021 en raison de la répartition illégale des charges de travaux portant sur des parties communes, qui ne pouvaient être laissées aux seuls copropriétaires. 

Cependant, malgré cette annulation, les travaux devront être réalisés et seront supportés par les acquéreurs, au moins à hauteur de leur quote-part dans les charges de copropriété. Au regard du coût des travaux, en 2020, de la quote-part de ces parties communes liées au lot numéro 29 convient en conséquence, le préjudice résultant de la perte de chance d’avoir négocié à des conditions plus avantageuses peut être évalué à 10 000 euros.

Les préjudices matériels invoqués, pour un total de 35 872 euros, correspondant au coût de relogement, aux frais et charges liés au relogement, aux travaux d’isolation phonique, réalisés deux fois, et aux charges de copropriété afférentes aux travaux structurels ne sont pas des préjudices consécutifs au manquement des vendeurs au titre de la réticence dolosive portant sur les travaux d’étanchéité des balcons. La demande sera donc rejetée. 

Il en va de même du préjudice invoqué au titre du trouble de jouissance qui n’est pas consécutif à la réticence dolosive des vendeurs. La demande sera rejetée.

Enfin, il n’est pas justifié de l’existence d’un préjudice moral qui serait lié à la réticence dolosive portant sur les travaux d’étanchéité des balcons. La demande sera rejetée.

En application de l'article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou de la justification d'une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les vendeurs, qui ne se présume point, il n'y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Toutefois, le tribunal peut condamner in solidum les parties tenues d’une obligation commune, qui ont contribué à la survenance d’un dommage unique. Il en résulte que chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux, qui n’affecte pas leurs obligations envers la partie lésée.

En conséquence, il convient de condamner les consorts [Y] in solidum à payer à M. [G] et M. [R] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner les consorts [Y] in solidum aux dépens de l'instance dont distraction sera ordonnée au profit de Maître Céline LOUDET, avocat de M. [Q] [G] et M. [C] [R], en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [Q] [G] et M. [C] [R] les frais irrépétibles qu'ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum les consorts [Y] à payer à M. [Q] [G] et M. [C] [R], pris ensemble, la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La demande des consorts [Y] au tire de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l'exécution provisoire. En conséquence, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE in solidum M. [H] [Y], M. [S] [Y] et M. [J] [Y] à payer à M. [Q] [G] et M. [C] [R] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier,

CONDAMNE M. [H] [Y], M. [S] [Y] et M. [J] [Y] à payer à M. [Q] [G] et M. [C] [R] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance,

REJETTE les demandes de dommages et intérêts au titre des préjudices matériels, du trouble de jouissance et du préjudice moral,

CONDAMNE in solidum M. [H] [Y], M. [S] [Y] et M. [J] [Y] à payer à M. [Q] [G] et M. [C] [R] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [H] [Y], M. [S] [Y] et M. [J] [Y] aux dépens de l'instance, 

DIT que Maître Céline LOUDET pourra recouvrer directement contre M. [H] [Y], M. [S] [Y] et M. [J] [Y] les dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision,

REJETTE la demande de M. [H] [Y], M. [S] [Y] et M. [J] [Y] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [Q] [G] et M. [C] [R] de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit,

Décision du 04 Juin 2026
2ème chambre
N° RG 22/05238 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWWSS


DIT n'y a voir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit du présent jugement.

Fait et jugé à Paris le 04 Juin 2026

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

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Mise à jour de la source le 2026-06-04T18:45:22.776Z.