Décision de justice

Cour d'appel d'Amiens, 1ère Chambre civile, 10 septembre 2026, n° 25/04636

AutreResponsabilité et quasi-contratsDommages causés par des immeubles

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Exposé du litige

ARRET 

N°434





[K]





C/



[Localité 1]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE DES [Adresse 2]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE DES [Adresse 3]

























Copie exécutoire 

le 10 septembre 2026

à

Me GAUBOUR

Me CANAL

Me DELAHOUSSE 

Me LUSSON















COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU DIX SEPTEMBRE 

DEUX MILLE VINGT SIX





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 25/04636 - N° Portalis DBV4-V-B7J-JP6B 



Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT D'[Localité 2] DU VINGT ET UN AOUT DEUX MILLE VINGT CINQ





PARTIES EN CAUSE :



Madame [M] [K]

née le [Date naissance 1] 1938 à [Localité 3] (59)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 4]



Représentée par Me Amandine GAUBOUR de la SELARL GAUBOUR WALLART RUELLAN, avocat au barreau d'AMIENS







APPELANTE





ET





VILLE D'[Localité 2] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représentée par Me Antoine CANAL, avocat au barreau d'AMIENS

Ayant pour avocat plaidant Me PHELIP de la SELURL PHELIP, avocat au barreau de PARIS 





SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] représenté par son Syndic de Copropriété, la SERGIC SAS immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n°428 748 909 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 6]

[Localité 6]



Représenté par Me Franck DELAHOUSSE de la SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AMIENS











SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE DES [Adresse 2] représenté par son syndic la SARL CABINET D'HAUTEFEUILLE, dont le siège social est [Adresse 7] [Localité 2], pris en la personne de son syndic de copropriété en exercice

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Christian LUSSON de la SCP LUSSON ET CATILLION, avocat au barreau d'AMIENS





SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE DES [Adresse 3] représenté par son syndic SARL CABINET D'HAUTEFEUILLE, dont le siège social est [Adresse 8] [Localité 7] [Adresse 9], pris en la personne de son syndic de copropriété en exercice

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représenté par Me Christian LUSSON de la SCP LUSSON ET CATILLION, avocat au barreau d'AMIENS







INTIMES







DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :



L'affaire est venue à l'audience publique du 21 mai 2026 devant la cour composée de Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.



A l'audience, la cour était assistée de Mme Flore GUEZOU, greffière.



Sur le rapport de Mme Clémence JACQUELINE et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 10 septembre 2026, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.





PRONONCÉ :



Le 10 septembre 2026, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et Mme Blanche THARAUD, greffière.

Motifs

*

* *







DECISION :





Madame [M] [K] est propriétaire d'un immeuble, sis à [Localité 2][Adresse 10], cadastré AI [Cadastre 1] (pièce 7) jouxtant une parcelle AI [Cadastre 2] constituée d'une cour commune appartenant au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11], au syndicat des copropriétaires du [Adresse 12][Adresse 13] et au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]. 



La commune d'[Localité 2] serait également copropriétaire de la tour [Localité 8] et propriétaire de la parcelle AI [Cadastre 3] sur laquelle est édifiée un bâtiment jouxtant également la propriété de Mme [K] qui se prolonge par une parcelle bâtie AI n°[Cadastre 4], appartenant au syndicat des copropriétaires des [Adresse 14]-[Adresse 13] et [Adresse 15], ayant pour syndic la SARL Cabinet d'[Adresse 16], comportant un passage ouvert situé sous un bâtiment d'habitation en front de rue, reliant la cour à la voie publique, la [Adresse 17]. 



Ces parcelles AI [Cadastre 1], AI [Cadastre 2] et AI [Cadastre 3] sont séparées par un mur mitoyen dégradé par le ruissellement non contrôlé des eaux pluviales des immeubles voisins qui menacerait de s'effondrer. 



À l'initiative de Mme [K], deux expertises amiables ont été réalisées les 25 mai et 2 novembre 2018, puis une expertise judiciaire confiée à M. [A] [S], nommé par ordonnance de référé les 23 septembre et 23 décembre 2020, lequel déposait son rapport le 10 juillet 2023.



Par actes de commissaire de justice en date du 2 décembre 2024, Mme [K] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la tour [Localité 8], le syndicat des copropriétaires des [Adresse 2], le syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] et la commune d'[Localité 2] pour voir jugé pour l'essentiel, sur le fondement des articles 1240, 1242 et 1244 du code civil, que soient consacrées les responsabilités des défendeurs dans la dégradation du mur et qu'elle soit indemnisée de divers préjudices notamment de la réfection du mur et de la cour commune.



Par une ordonnance du 21 août 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Amiens a rejeté la fin de non-recevoir opposée par la commune d'Amiens à Mme [K] tirée du défaut de qualité à agir, déclaré irrecevable Mme [K] en son action pour cause de prescription, condamné Mme [K] aux dépens, condamné Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la tour Perret, syndicat des copropriétaires des [Adresse 2], syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] et à la commune d'Amiens, chacun, la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par déclaration d'appel du 29 septembre 2025, Mme [K] a interjeté appel de cette ordonnance. 



Par ses dernières conclusions signifiées le 14 janvier 2026, elle demande à la cour de :



Infirmer l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Amiens le 21 août 2025 en ce qu'elle a :

- Déclaré irrecevable Mme [K] en son action pour cause de prescription ; 

- Condamné Mme [K] aux dépens ; 

- Condamné Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Localité 9], au syndicat des copropriétaires des [Adresse 2], au syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] et à la commune d'[Localité 2], chacun, la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Statuant à nouveau : 

Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic de copropriété la SERGIC, le syndicat des copropriétaires de la copropriété des [Adresse 2] à [Localité 2] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété des [Adresse 3] à [Localité 2] et la commune d'[Localité 2] mal fondés en leurs demandes ; 

En conséquence, 

Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic de copropriété la SERGIC, le syndicat des copropriétaires de la copropriété des [Adresse 2] à [Localité 2] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété des [Adresse 3] à [Localité 2] de leur demande tendant à voir dire et juger que l'action engagée par Mme [K] est atteinte par la prescription quinquennale prévue aux dispositions de l'article 2224 du code civil; 

Débouter la ville d'[Localité 2] de sa demande de voir constater que la créance dont se prévaut Mme [K] serait prescrite à son égard ; 

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic de copropriété la SERGIC, le syndicat des copropriétaires de la copropriété des [Adresse 2] à [Localité 2], le syndicat des copropriétaires de la copropriété des [Adresse 3] à [Localité 2] et la commune d'[Localité 2] à payer à Mme [K] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel ; 

Confirmer l'ordonnance du Juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Amiens du 21 août 2025 en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir opposée par la commune d'Amiens à Mme [K] tirée du défaut de qualité à agir.



Elle expose que son action, engagée le 3 juillet 2020, n'est pas prescrite au motif qu'elle a fait connaître depuis 2005 que le mur mitoyen subissait des désordres car l'ampleur des désordres affectant le mur d'enceinte de la propriété n'était pas la même en 2005 que celle au jour où elle a à nouveau mandaté son assurance protection juridique en 2018, a alerté les autres parties et a saisi à nouveau le juge des référés pour obtenir l'expertise judiciaire ayant permis d'établir la responsabilité commune des autres parties. Elle expose que l'expert a constaté en 2018 un risque d'effondrement inexistant en 2005. 



Elle indique qu'il est établi que la commune d'[Localité 2] est bien propriétaire de la parcelle AI [Cadastre 3] et qu'elle a d'ailleurs diligenté un référé prévention dans le cadre d'une autre procédure. 



Par leurs dernières conclusions signifiées le 24 février 2026, le syndicat des copropriétaires des [Adresse 2] et le syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] demandent à la cour de :



Déclarer Mme [K] recevable mais mal fondée son appel ;

Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 21 août 2025 par le juge de la mise en état ;









Par confirmation,

Déclarer l'action engagée sur le fondement de la responsabilité du fait des choses par Mme [K] contre le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] à [Localité 2] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 18] à [Localité 2] atteinte de la prescription quinquennale prévue aux dispositions de l'article 2224 du code civil ;

Déclarer Mme [K] irrecevable en l'intégralité de ses demandes ;

En tout état de cause,

Condamner Mme [K] à payer aux concluantes la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les sommes mises à sa charge en première instance ;

La condamner en tous les dépens.



Ils exposent que les précédents syndics ont été mis en cause par Mme [K] dès 2005 s'agissant de la dégradation du mur de cette dernière si bien que son action est désormais prescrite. 



Par ses dernières conclusions signifiées le 22 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Localité 9] demande à la cour de :

Confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : 

- déclaré irrecevable Mme [K] en son action pour cause de prescription ; 

- condamné Mme [K] aux dépens ; 

- condamné Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Localité 10] [Adresse 19], au syndicat des copropriétaires des [Adresse 2], au syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] et à la Commune d'[Localité 2], chacun, la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Débouter Mme [K] de l'intégralité de ses demandes ; 

Condamner Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Localité 9], une somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

La condamner aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de la SELARL Delahousse et associés. 



Il expose avoir été alerté par l'appelante dès 2005 sur le déversement des eaux pluviales à l'origine de la dégradation du mur et de son risque d'effondrement. Il en conclut que l'action est prescrite. Il indique que Mme [K] ne démontre pas l'aggravation du dommage dès lors que le premier rapport d'expertise mentionnait déjà la nécessité de démolir le mur pour le reconstruire compte tenu de son caractère très fragilisé. Il affirme que la 'prétendue aggravation' n'est que la résultante des conséquences prévisibles des désordres constatés en 2005.



Par ses dernières conclusions signifiées le 24 février 2026, la ville d'[Localité 2] demande à la cour de 

- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal 

judiciaire d'[Localité 2] en date du 21 août 2025 ;

- mettre hors de cause la ville d'[Localité 2] qui n'est pas propriétaire à titre personnel ni indivis des ouvrages et bâtiments litigieux ;

- déclarer la créance dont se prévaut Mme [K] prescrite à l'égard de la ville ;

- condamner Mme [K] au paiement d'une indemnité de 2 500 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Elle affirme qu'elle n'est pas propriétaire des bâtiments en cause. Elle affirme être seulement l'un des membres du syndicat des copropriétaires qui est seul propriétaire de l'ensemble immobilier [Adresse 20] soit de la parcelle AI43.



S'agissant de la parcelle AI149, elle indique qu'il s'agit d'une propriété indivise entre le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20] et les copropriétaires de la parcelle AI38. 



A titre subsidiaire, elle soutient que l'action de l'appelante est prescrite car elle avait déjà fait état des conséquences du déversement d'eau depuis les propriétés voisines sur son mur en 2005 et l'avait signalé à ses voisins. 



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives. 



La clôture de la procédure a été ordonnée le 14 mai 2026 et l'affaire a été fixée pour être plaidée le 21 mai 2026. 





MOTIFS



1. L'article 789 du code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.



Selon l'article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.



1.1 Sur le défaut de qualité à défendre de la commune d'[Localité 2], il ressort de l'article 32 du code de procédure civile qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir. 



Mme [K] agit contre la commune d'[Localité 2] en invoquant la responsabilité du fait des choses et la responsabilité de plein droit du fait des bâtiments menaçant ruine. 



Sur ces différents fondements, elle ne peut agir qu'à l'encontre du propriétaire du bien à l'origine du préjudice allégué. 



Plusieurs décisions contradictoires ont déjà été rendues par le passé, les unes semblant retenir que la commune d'[Localité 2] a des droits de propriété à titre personnel ou indivis sur les parcelles litigieuses, d'autres retenant qu'au contraire, seuls les syndicats de copropriétaires sont concernés.



Il ressort du rapport d'expertise établi à la suite de l'intervention d'un géomètre-expert en qualité de sapiteur, qu'une des parcelles qui borde la propriété de Mme [K], cadastrée AI n°[Cadastre 3] appartient à la copropriété de la [Localité 9] et non à la ville d'[Localité 2] qui n'est qu'un des membres du syndicat des copropriétaires. 



Par ailleurs, l'autre parcelle bordant la propriété de Mme [K], la parcelle AI n°[Cadastre 2], correspond aux termes du rapport d'expertise à une propriété indivise entre le syndicat des copropriétaires de la [Localité 10] [Adresse 19] et les copropriétaires de la parcelle AI [Cadastre 4]. 



Le rapport du géomètre-expert n'est cependant pas très explicite notamment en ce qu'il mentionne sur un plan que la parcelle AI n°[Cadastre 3] appartient à la ville d'[Localité 2]. 



Il ressort néanmoins de l'acte de vente par la chambre de commerce et d'industries d'[Localité 2] à la ville d'[Localité 2], daté du 2 septembre 1999, que la ville d'[Localité 2] a acquis :

- d'une part les fractions d'un ensemble immobilier, soumis au régime de la copropriété situé à [Localité 2], [Adresse 21], dénommé '[Adresse 20]' comprenant un terrain cadastré section AI lieudit [Adresse 21] numéros [Cadastre 5] et [Cadastre 3], les 574/1000èmes indivis d'un terrain cadastré section AI N°[Cadastre 2] et les constructions édifiées sur ledit terrain cadastrées AI numéros [Cadastre 5] et [Cadastre 3] comprenant un bâtiment A constituant la tour [Localité 8] et un bâtiment B situé derrière la tour ainsi qu'un jardin privatif situé entre les bâtiments cet ensemble immobilier faisant l'objet d'un état descriptif de division contenu dans un règlement de copropriété, 

- d'autre part, les fractions d'un ensemble immobilier contigu à la tour [Localité 8] situé à [Localité 2] à l'angle de la [Adresse 21] et de la [Adresse 22], portant les numéros 15-17-19-21-23 et 25 de la [Adresse 21] et les numéros [Adresse 23], édifié sur la parcelle numéros 10 A et 10B de l'ilôt DE constituant le groupement des propriétaires numéros [Adresse 24] et [Adresse 25] du plan de remembrement de la ville d'[Localité 2], ledit immeuble cadastré section AI n°[Cadastre 4], cet ensemble immobilier ayant fait l'objet d'un état descriptif de division contenant le règlement de copropriété. 



En outre, la fiche cadastrale de la parcelle AI [Cadastre 3] mentionne que le propriétaire de cette parcelle est la copropriété de la [Localité 9]. 



La ville d'[Localité 2] est donc copropriétaire au sein du syndicat des copropriétaires des biens immobiliers sis sur les parcelles cadastrées AI [Cadastre 3] et AI [Cadastre 2]. 



L'action est donc irrecevable pour défaut de qualité à défendre de la ville d'[Localité 2] et l'ordonnance sera infirmée sur ce point. La Ville d'[Localité 2] sera ainsi mise hors de cause. 



1.2 Sur la prescription, l'article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. 



En application des dispositions de l'article 26 ll de loi n°2008-561 du 17 juin 2008, les dispositions de la loi qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. 



Le délai de la prescription quinquennale a commencé à courir à compter du 19 juin 2008 pour les prescriptions encore en cours au jour de son entrée en vigueur.



Le point de départ du délai de prescription dépend de la connaissance par le demandeur de l'événement sur lequel il fonde son action.



Mme [K] a adressé un courrier le 29 juillet 2005 à la société SERGIC, syndic de la copropriété, à la suite d'entretiens préalables au cours desquels elle avait exposé les 'désordres et dérangements' subis sur sa propriété provenant du passage riverain [Adresse 26]. 



Elle demandait dans son courrier que des solutions soient rapidement envisagées pour remédier à ses problèmes. Elle exposait alors qu'un huissier de justice avait dressé procès-verbal des désordres suivants : 



'1/ Déversement des eaux pluviales venues de plusieurs bâtiments sur la terre battue et infiltrations dans les murs, ce qui a eu pour effet de les déformer et de les pourrir de mon côté 1,60 m plus bas.



2/ Pignons des murs mitoyens devenus dangereux par la dégradation et qui risquent de s'effondrer à plus ou moins long terme. Je ne veux pas être responsable de la chute du mur sur les voitures en stationnement.



3/ Passage non entretenu devenu un véritable dépotoir dont personne ne semble se préoccuper. Plusieurs fois, j'ai dû moi-même débarrasser les encombrants adossés au mur du fond.'



Au surplus, un expert a été nommé dès 2006 et a déposé son pré-rapport d'expertise le 14 novembre 2007 dans lequel il analyse la cause des désordres, à savoir le rejet des eaux de pluie depuis la parcelle [Cadastre 3], et préconise la démolition du mur en raison de son caractère très fragilisé. 



Le premier juge, par une exacte analyse de cette pièce a retenu que Mme [K] avait parfaitement conscience en 2005 de la dégradation et de la dangerosité du mur en raison du déversement des eaux pluviales venues de plusieurs bâtiments, ajoutant même qu'elle ne manquerait pas d'entreprendre les actions qui s'imposeraient et visant l'urgence. Mme [K] échoue par ailleurs à démontrer que les désordres se sont aggravés depuis 2005 alors qu'elle faisait déjà état à cette date du risque d'effondrement du mur et de sa dangerosité. De même, le pré-rapport d'expertise de 2007 était explicite sur les causes du désordre et la nécessité de démolir pour reconstruire. Le dommage existait donc déjà, sa cause était connue de Mme [K] et la dégradation de l'état du mur, à défaut de travaux, était prévisible et inéluctable. 



Mme [K] aurait donc dû agir au plus tard cinq années après l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, soit le 19 juin 2013. Or, elle n'a fait assigner les autres parties aux fins d'expertise que le 3 juillet 2020. 



En conséquence, l'action de cette dernière doit être déclarée irrecevable, comme ayant été engagée postérieurement à l'expiration de ce délai de prescription. L'ordonnance sera également confirmée sur ce point. 



2. Compte tenu de l'issue du litige, l'ordonnance sera en outre confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles. 



Mme [K] sera également condamnée aux dépens d'appel dont distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles. 

 

Enfin, Mme [K] sera condamnée à verser à chacun des intimés une indemnité de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. Le surplus des demandes sera rejeté.

Dispositif

PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, 



Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir opposée par la commune d'[Localité 2] à Mme [M] [K] tirée de son défaut de qualité à défendre ;



Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant, 



Reçoit la fin de non-recevoir opposée par la commune d'[Localité 2] à Mme [M] [K] tirée du défaut de qualité à défendre de la commune d'[Localité 2] ; 



Met hors de cause la commune d'[Localité 2] ;



Condamne Mme [M] [K] aux dépens d'appel dont distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; 



Condamne Mme [M] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20], syndicat des copropriétaires des [Adresse 2], syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] et à la commune d'[Localité 2], chacun, la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ; 



Rejette le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles et déboute Mme [M] [K] de sa demande au même titre. 





LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Texte intégral

ARRET 

N°434





[K]





C/



[Localité 1]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE DES [Adresse 2]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE DES [Adresse 3]

























Copie exécutoire 

le 10 septembre 2026

à

Me GAUBOUR

Me CANAL

Me DELAHOUSSE 

Me LUSSON















COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU DIX SEPTEMBRE 

DEUX MILLE VINGT SIX





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 25/04636 - N° Portalis DBV4-V-B7J-JP6B 



Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT D'[Localité 2] DU VINGT ET UN AOUT DEUX MILLE VINGT CINQ





PARTIES EN CAUSE :



Madame [M] [K]

née le [Date naissance 1] 1938 à [Localité 3] (59)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 4]



Représentée par Me Amandine GAUBOUR de la SELARL GAUBOUR WALLART RUELLAN, avocat au barreau d'AMIENS







APPELANTE





ET





VILLE D'[Localité 2] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représentée par Me Antoine CANAL, avocat au barreau d'AMIENS

Ayant pour avocat plaidant Me PHELIP de la SELURL PHELIP, avocat au barreau de PARIS 





SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] représenté par son Syndic de Copropriété, la SERGIC SAS immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n°428 748 909 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 6]

[Localité 6]



Représenté par Me Franck DELAHOUSSE de la SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AMIENS











SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE DES [Adresse 2] représenté par son syndic la SARL CABINET D'HAUTEFEUILLE, dont le siège social est [Adresse 7] [Localité 2], pris en la personne de son syndic de copropriété en exercice

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Christian LUSSON de la SCP LUSSON ET CATILLION, avocat au barreau d'AMIENS





SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE DES [Adresse 3] représenté par son syndic SARL CABINET D'HAUTEFEUILLE, dont le siège social est [Adresse 8] [Localité 7] [Adresse 9], pris en la personne de son syndic de copropriété en exercice

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représenté par Me Christian LUSSON de la SCP LUSSON ET CATILLION, avocat au barreau d'AMIENS







INTIMES







DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :



L'affaire est venue à l'audience publique du 21 mai 2026 devant la cour composée de Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.



A l'audience, la cour était assistée de Mme Flore GUEZOU, greffière.



Sur le rapport de Mme Clémence JACQUELINE et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 10 septembre 2026, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.





PRONONCÉ :



Le 10 septembre 2026, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et Mme Blanche THARAUD, greffière.







*

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DECISION :





Madame [M] [K] est propriétaire d'un immeuble, sis à [Localité 2][Adresse 10], cadastré AI [Cadastre 1] (pièce 7) jouxtant une parcelle AI [Cadastre 2] constituée d'une cour commune appartenant au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11], au syndicat des copropriétaires du [Adresse 12][Adresse 13] et au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]. 



La commune d'[Localité 2] serait également copropriétaire de la tour [Localité 8] et propriétaire de la parcelle AI [Cadastre 3] sur laquelle est édifiée un bâtiment jouxtant également la propriété de Mme [K] qui se prolonge par une parcelle bâtie AI n°[Cadastre 4], appartenant au syndicat des copropriétaires des [Adresse 14]-[Adresse 13] et [Adresse 15], ayant pour syndic la SARL Cabinet d'[Adresse 16], comportant un passage ouvert situé sous un bâtiment d'habitation en front de rue, reliant la cour à la voie publique, la [Adresse 17]. 



Ces parcelles AI [Cadastre 1], AI [Cadastre 2] et AI [Cadastre 3] sont séparées par un mur mitoyen dégradé par le ruissellement non contrôlé des eaux pluviales des immeubles voisins qui menacerait de s'effondrer. 



À l'initiative de Mme [K], deux expertises amiables ont été réalisées les 25 mai et 2 novembre 2018, puis une expertise judiciaire confiée à M. [A] [S], nommé par ordonnance de référé les 23 septembre et 23 décembre 2020, lequel déposait son rapport le 10 juillet 2023.



Par actes de commissaire de justice en date du 2 décembre 2024, Mme [K] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la tour [Localité 8], le syndicat des copropriétaires des [Adresse 2], le syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] et la commune d'[Localité 2] pour voir jugé pour l'essentiel, sur le fondement des articles 1240, 1242 et 1244 du code civil, que soient consacrées les responsabilités des défendeurs dans la dégradation du mur et qu'elle soit indemnisée de divers préjudices notamment de la réfection du mur et de la cour commune.



Par une ordonnance du 21 août 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Amiens a rejeté la fin de non-recevoir opposée par la commune d'Amiens à Mme [K] tirée du défaut de qualité à agir, déclaré irrecevable Mme [K] en son action pour cause de prescription, condamné Mme [K] aux dépens, condamné Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la tour Perret, syndicat des copropriétaires des [Adresse 2], syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] et à la commune d'Amiens, chacun, la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par déclaration d'appel du 29 septembre 2025, Mme [K] a interjeté appel de cette ordonnance. 



Par ses dernières conclusions signifiées le 14 janvier 2026, elle demande à la cour de :



Infirmer l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Amiens le 21 août 2025 en ce qu'elle a :

- Déclaré irrecevable Mme [K] en son action pour cause de prescription ; 

- Condamné Mme [K] aux dépens ; 

- Condamné Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Localité 9], au syndicat des copropriétaires des [Adresse 2], au syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] et à la commune d'[Localité 2], chacun, la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Statuant à nouveau : 

Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic de copropriété la SERGIC, le syndicat des copropriétaires de la copropriété des [Adresse 2] à [Localité 2] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété des [Adresse 3] à [Localité 2] et la commune d'[Localité 2] mal fondés en leurs demandes ; 

En conséquence, 

Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic de copropriété la SERGIC, le syndicat des copropriétaires de la copropriété des [Adresse 2] à [Localité 2] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété des [Adresse 3] à [Localité 2] de leur demande tendant à voir dire et juger que l'action engagée par Mme [K] est atteinte par la prescription quinquennale prévue aux dispositions de l'article 2224 du code civil; 

Débouter la ville d'[Localité 2] de sa demande de voir constater que la créance dont se prévaut Mme [K] serait prescrite à son égard ; 

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic de copropriété la SERGIC, le syndicat des copropriétaires de la copropriété des [Adresse 2] à [Localité 2], le syndicat des copropriétaires de la copropriété des [Adresse 3] à [Localité 2] et la commune d'[Localité 2] à payer à Mme [K] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel ; 

Confirmer l'ordonnance du Juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Amiens du 21 août 2025 en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir opposée par la commune d'Amiens à Mme [K] tirée du défaut de qualité à agir.



Elle expose que son action, engagée le 3 juillet 2020, n'est pas prescrite au motif qu'elle a fait connaître depuis 2005 que le mur mitoyen subissait des désordres car l'ampleur des désordres affectant le mur d'enceinte de la propriété n'était pas la même en 2005 que celle au jour où elle a à nouveau mandaté son assurance protection juridique en 2018, a alerté les autres parties et a saisi à nouveau le juge des référés pour obtenir l'expertise judiciaire ayant permis d'établir la responsabilité commune des autres parties. Elle expose que l'expert a constaté en 2018 un risque d'effondrement inexistant en 2005. 



Elle indique qu'il est établi que la commune d'[Localité 2] est bien propriétaire de la parcelle AI [Cadastre 3] et qu'elle a d'ailleurs diligenté un référé prévention dans le cadre d'une autre procédure. 



Par leurs dernières conclusions signifiées le 24 février 2026, le syndicat des copropriétaires des [Adresse 2] et le syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] demandent à la cour de :



Déclarer Mme [K] recevable mais mal fondée son appel ;

Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 21 août 2025 par le juge de la mise en état ;









Par confirmation,

Déclarer l'action engagée sur le fondement de la responsabilité du fait des choses par Mme [K] contre le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] à [Localité 2] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 18] à [Localité 2] atteinte de la prescription quinquennale prévue aux dispositions de l'article 2224 du code civil ;

Déclarer Mme [K] irrecevable en l'intégralité de ses demandes ;

En tout état de cause,

Condamner Mme [K] à payer aux concluantes la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les sommes mises à sa charge en première instance ;

La condamner en tous les dépens.



Ils exposent que les précédents syndics ont été mis en cause par Mme [K] dès 2005 s'agissant de la dégradation du mur de cette dernière si bien que son action est désormais prescrite. 



Par ses dernières conclusions signifiées le 22 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Localité 9] demande à la cour de :

Confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : 

- déclaré irrecevable Mme [K] en son action pour cause de prescription ; 

- condamné Mme [K] aux dépens ; 

- condamné Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Localité 10] [Adresse 19], au syndicat des copropriétaires des [Adresse 2], au syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] et à la Commune d'[Localité 2], chacun, la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Débouter Mme [K] de l'intégralité de ses demandes ; 

Condamner Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Localité 9], une somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

La condamner aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de la SELARL Delahousse et associés. 



Il expose avoir été alerté par l'appelante dès 2005 sur le déversement des eaux pluviales à l'origine de la dégradation du mur et de son risque d'effondrement. Il en conclut que l'action est prescrite. Il indique que Mme [K] ne démontre pas l'aggravation du dommage dès lors que le premier rapport d'expertise mentionnait déjà la nécessité de démolir le mur pour le reconstruire compte tenu de son caractère très fragilisé. Il affirme que la 'prétendue aggravation' n'est que la résultante des conséquences prévisibles des désordres constatés en 2005.



Par ses dernières conclusions signifiées le 24 février 2026, la ville d'[Localité 2] demande à la cour de 

- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal 

judiciaire d'[Localité 2] en date du 21 août 2025 ;

- mettre hors de cause la ville d'[Localité 2] qui n'est pas propriétaire à titre personnel ni indivis des ouvrages et bâtiments litigieux ;

- déclarer la créance dont se prévaut Mme [K] prescrite à l'égard de la ville ;

- condamner Mme [K] au paiement d'une indemnité de 2 500 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Elle affirme qu'elle n'est pas propriétaire des bâtiments en cause. Elle affirme être seulement l'un des membres du syndicat des copropriétaires qui est seul propriétaire de l'ensemble immobilier [Adresse 20] soit de la parcelle AI43.



S'agissant de la parcelle AI149, elle indique qu'il s'agit d'une propriété indivise entre le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20] et les copropriétaires de la parcelle AI38. 



A titre subsidiaire, elle soutient que l'action de l'appelante est prescrite car elle avait déjà fait état des conséquences du déversement d'eau depuis les propriétés voisines sur son mur en 2005 et l'avait signalé à ses voisins. 



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives. 



La clôture de la procédure a été ordonnée le 14 mai 2026 et l'affaire a été fixée pour être plaidée le 21 mai 2026. 





MOTIFS



1. L'article 789 du code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.



Selon l'article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.



1.1 Sur le défaut de qualité à défendre de la commune d'[Localité 2], il ressort de l'article 32 du code de procédure civile qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir. 



Mme [K] agit contre la commune d'[Localité 2] en invoquant la responsabilité du fait des choses et la responsabilité de plein droit du fait des bâtiments menaçant ruine. 



Sur ces différents fondements, elle ne peut agir qu'à l'encontre du propriétaire du bien à l'origine du préjudice allégué. 



Plusieurs décisions contradictoires ont déjà été rendues par le passé, les unes semblant retenir que la commune d'[Localité 2] a des droits de propriété à titre personnel ou indivis sur les parcelles litigieuses, d'autres retenant qu'au contraire, seuls les syndicats de copropriétaires sont concernés.



Il ressort du rapport d'expertise établi à la suite de l'intervention d'un géomètre-expert en qualité de sapiteur, qu'une des parcelles qui borde la propriété de Mme [K], cadastrée AI n°[Cadastre 3] appartient à la copropriété de la [Localité 9] et non à la ville d'[Localité 2] qui n'est qu'un des membres du syndicat des copropriétaires. 



Par ailleurs, l'autre parcelle bordant la propriété de Mme [K], la parcelle AI n°[Cadastre 2], correspond aux termes du rapport d'expertise à une propriété indivise entre le syndicat des copropriétaires de la [Localité 10] [Adresse 19] et les copropriétaires de la parcelle AI [Cadastre 4]. 



Le rapport du géomètre-expert n'est cependant pas très explicite notamment en ce qu'il mentionne sur un plan que la parcelle AI n°[Cadastre 3] appartient à la ville d'[Localité 2]. 



Il ressort néanmoins de l'acte de vente par la chambre de commerce et d'industries d'[Localité 2] à la ville d'[Localité 2], daté du 2 septembre 1999, que la ville d'[Localité 2] a acquis :

- d'une part les fractions d'un ensemble immobilier, soumis au régime de la copropriété situé à [Localité 2], [Adresse 21], dénommé '[Adresse 20]' comprenant un terrain cadastré section AI lieudit [Adresse 21] numéros [Cadastre 5] et [Cadastre 3], les 574/1000èmes indivis d'un terrain cadastré section AI N°[Cadastre 2] et les constructions édifiées sur ledit terrain cadastrées AI numéros [Cadastre 5] et [Cadastre 3] comprenant un bâtiment A constituant la tour [Localité 8] et un bâtiment B situé derrière la tour ainsi qu'un jardin privatif situé entre les bâtiments cet ensemble immobilier faisant l'objet d'un état descriptif de division contenu dans un règlement de copropriété, 

- d'autre part, les fractions d'un ensemble immobilier contigu à la tour [Localité 8] situé à [Localité 2] à l'angle de la [Adresse 21] et de la [Adresse 22], portant les numéros 15-17-19-21-23 et 25 de la [Adresse 21] et les numéros [Adresse 23], édifié sur la parcelle numéros 10 A et 10B de l'ilôt DE constituant le groupement des propriétaires numéros [Adresse 24] et [Adresse 25] du plan de remembrement de la ville d'[Localité 2], ledit immeuble cadastré section AI n°[Cadastre 4], cet ensemble immobilier ayant fait l'objet d'un état descriptif de division contenant le règlement de copropriété. 



En outre, la fiche cadastrale de la parcelle AI [Cadastre 3] mentionne que le propriétaire de cette parcelle est la copropriété de la [Localité 9]. 



La ville d'[Localité 2] est donc copropriétaire au sein du syndicat des copropriétaires des biens immobiliers sis sur les parcelles cadastrées AI [Cadastre 3] et AI [Cadastre 2]. 



L'action est donc irrecevable pour défaut de qualité à défendre de la ville d'[Localité 2] et l'ordonnance sera infirmée sur ce point. La Ville d'[Localité 2] sera ainsi mise hors de cause. 



1.2 Sur la prescription, l'article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. 



En application des dispositions de l'article 26 ll de loi n°2008-561 du 17 juin 2008, les dispositions de la loi qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. 



Le délai de la prescription quinquennale a commencé à courir à compter du 19 juin 2008 pour les prescriptions encore en cours au jour de son entrée en vigueur.



Le point de départ du délai de prescription dépend de la connaissance par le demandeur de l'événement sur lequel il fonde son action.



Mme [K] a adressé un courrier le 29 juillet 2005 à la société SERGIC, syndic de la copropriété, à la suite d'entretiens préalables au cours desquels elle avait exposé les 'désordres et dérangements' subis sur sa propriété provenant du passage riverain [Adresse 26]. 



Elle demandait dans son courrier que des solutions soient rapidement envisagées pour remédier à ses problèmes. Elle exposait alors qu'un huissier de justice avait dressé procès-verbal des désordres suivants : 



'1/ Déversement des eaux pluviales venues de plusieurs bâtiments sur la terre battue et infiltrations dans les murs, ce qui a eu pour effet de les déformer et de les pourrir de mon côté 1,60 m plus bas.



2/ Pignons des murs mitoyens devenus dangereux par la dégradation et qui risquent de s'effondrer à plus ou moins long terme. Je ne veux pas être responsable de la chute du mur sur les voitures en stationnement.



3/ Passage non entretenu devenu un véritable dépotoir dont personne ne semble se préoccuper. Plusieurs fois, j'ai dû moi-même débarrasser les encombrants adossés au mur du fond.'



Au surplus, un expert a été nommé dès 2006 et a déposé son pré-rapport d'expertise le 14 novembre 2007 dans lequel il analyse la cause des désordres, à savoir le rejet des eaux de pluie depuis la parcelle [Cadastre 3], et préconise la démolition du mur en raison de son caractère très fragilisé. 



Le premier juge, par une exacte analyse de cette pièce a retenu que Mme [K] avait parfaitement conscience en 2005 de la dégradation et de la dangerosité du mur en raison du déversement des eaux pluviales venues de plusieurs bâtiments, ajoutant même qu'elle ne manquerait pas d'entreprendre les actions qui s'imposeraient et visant l'urgence. Mme [K] échoue par ailleurs à démontrer que les désordres se sont aggravés depuis 2005 alors qu'elle faisait déjà état à cette date du risque d'effondrement du mur et de sa dangerosité. De même, le pré-rapport d'expertise de 2007 était explicite sur les causes du désordre et la nécessité de démolir pour reconstruire. Le dommage existait donc déjà, sa cause était connue de Mme [K] et la dégradation de l'état du mur, à défaut de travaux, était prévisible et inéluctable. 



Mme [K] aurait donc dû agir au plus tard cinq années après l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, soit le 19 juin 2013. Or, elle n'a fait assigner les autres parties aux fins d'expertise que le 3 juillet 2020. 



En conséquence, l'action de cette dernière doit être déclarée irrecevable, comme ayant été engagée postérieurement à l'expiration de ce délai de prescription. L'ordonnance sera également confirmée sur ce point. 



2. Compte tenu de l'issue du litige, l'ordonnance sera en outre confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles. 



Mme [K] sera également condamnée aux dépens d'appel dont distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles. 

 

Enfin, Mme [K] sera condamnée à verser à chacun des intimés une indemnité de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. Le surplus des demandes sera rejeté. 













PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, 



Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir opposée par la commune d'[Localité 2] à Mme [M] [K] tirée de son défaut de qualité à défendre ;



Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant, 



Reçoit la fin de non-recevoir opposée par la commune d'[Localité 2] à Mme [M] [K] tirée du défaut de qualité à défendre de la commune d'[Localité 2] ; 



Met hors de cause la commune d'[Localité 2] ;



Condamne Mme [M] [K] aux dépens d'appel dont distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; 



Condamne Mme [M] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20], syndicat des copropriétaires des [Adresse 2], syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] et à la commune d'[Localité 2], chacun, la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ; 



Rejette le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles et déboute Mme [M] [K] de sa demande au même titre. 





LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

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