Cour d'appel de Montpellier, 3e chambre civile, 10 septembre 2026, n° 26/00404

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



3e chambre civile



ARRET DU 10 SEPTEMBRE 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 26/00404 - N° Portalis DBVK-V-B7K-Q5RE





Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 JANVIER 2026 

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1] - N° RG F 23/01776



Sur assignation à jour fixe du 12 février 2026



APPELANT :



Monsieur [C] [G]

né le 28 Décembre 1950 à [Localité 2] (46)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué par Me Iris RICHAUD et par Me Armelle BENALI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant 







INTIMEE :





Madame [N] [Y]

née le 23 Mai 1945 à [Localité 1] (34)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Joseph VAYSSETTES de la SELARL AUREA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué par Me Lisa CAREMOLI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant 





















COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mai 2026,en audience publique, devant M. Thierry CARLIER, conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère



Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA



ARRET : 



- contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, greffier.





*

* *



EXPOSE DU LITIGE :



Madame [N] [Y] est propriétaire d'une maison à usage d'habitation située sur la parcelle cadastrée EO n° [Cadastre 1], [Adresse 3] à [Localité 5].



Monsieur [M] [H] [G] est propriétaire de la parcelle mitoyenne cadastrée section EO n° [Cadastre 2].



La fenêtre de la cuisine de Madame [Y] donne depuis 120 ans sur le fonds de son voisin, Monsieur [G].



Par un arrêté municipal en date du 5 août 2015, Monsieur [G] s'est vu délivrer un permis de construire par le maire de la commune de [Localité 6] pour l'extension en étage d'une construction existante et la création d'une toiture terrasse.





Sur le fondement de cette autorisation, Monsieur [G] a entrepris des travaux consistant en l'aménagement d'un toit plat en une terrasse d'agrément avec un salon de jardin et une structure métallique.



Le 13 décembre 2017, Madame [Y] a assigné Monsieur [G] en référé expertise.



Suivant ordonnance du 18 janvier 2018, Monsieur [F] [U] a été désigné et a déposé son rapport le 11 mai 2020.



Par assignation du 23 juillet 2020, Monsieur [G] a assigné Madame [Y] en référé aux fins de la voir condamner sous astreinte de 500 euros par jour de retard à procéder à la suppression pure et simple de la vue ou, à titre provisoire, à réaliser un nouveau châssis fixe de fenêtre opacifié.



Par ordonnance en date du 11 mars 2021, le juge des référés a rejeté les demandes formées par Monsieur [G].



Par acte délivré le 18 avril 2024, Madame [Y] a assigné Monsieur [G] devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de le voir condamner à prendre toutes dispositions visant à interdire l'occupation de la terrasse litigieuse.



Par jugement du 22 janvier 2026, le tribunal judiciaire de Montpellier a :



- dit que la parcelle AC [Cadastre 1] bénéficie d'une servitude de vue par destination du père de famille grevant la parcelle AC [Cadastre 2] ;

- dit que Monsieur [C] [G] a créé une vue illicite ;

- fait interdiction à Monsieur [C] [G] et à toutes personnes de son chef d'utiliser ladite terrasse-toiture sous astreinte de 200 euros par infraction constatée par commissaire de justice ;

- débouté Monsieur [C] [G] de sa demande tendant à faire cesser toute trace de servitude de vue sous astreinte, au regard de l'existence de cette servitude continue depuis plus de 100 ans ;

- Condamné Monsieur [C] [G] à payer à Madame [N] [Y] la somme de 4000 euros en indemnisation du trouble anormal de voisinage ;

- condamné Monsieur [C] [G] aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ;

- condamné Monsieur [C] [G] à payer à Madame [N] [Y] la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté chacune des parties du surplus de leurs demandes ;

- rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.





Le 28 janvier 2026, Monsieur [G] a interjeté appel de cette décision.



Le 29 janvier 2026, Monsieur [G] a présenté une requête devant Monsieur le premier président de [Localité 1] aux fins d'être autorisé à assigner à jour fixe.



Par ordonnance du 12 février 2026, Monsieur [G] a été autorisé à assigner Madame [Y] à jour fixe.



Vu les conclusions de Monsieur [G] remises au greffe le 7 mai 2026 ;



Vu les conclusions de Madame [Y] remises au greffe le 6 mai 2026 ;



MOTIFS DE L'ARRÊT :



Au préalable, il convient de rectifier la section des parcelles telles que désignées 'AC' dans le jugement dont appel, le fonds de Monsieur [G] ayant pour référence cadastrale EO [Cadastre 2] et celui de Madame [Y] étant cadastré EO [Cadastre 1].



Sur l'existence d'une servitude de vue par destination du père de famille :



Aux termes de l'article 692 du code civil 'La destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes'.



L'article 693 du code civil dispose 'Il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude'.



En l'espèce, il résulte de deux actes notariés en date du 24 novembre 1945 que les parcelles EO [Cadastre 1] et EO [Cadastre 2] proviennent de la division en deux du même fonds qui avait été acheté par adjudication par Madame [T] [P] [L] [O] veuve [X], décédée le 11 décembre 1942, et laissant pour héritiers :



- son fils unique, [Z] [X] ;

- ses deux petites-filles, enfants de sa fille prédécédée, [B] et [R] [A] ;



Par acte notarié du 24 novembre 1945, le fonds d'origine a été divisé en deux :



- la parcelle désormais cadastrée EO [Cadastre 1] et appartenant à Madame [Y] a été vendue par [Z] [X] et les deux soeurs [A] à Monsieur [V] ;

- les parts indivises de la parcelle désormais EO [Cadastre 2], appartenant à Monsieur [G], a été vendue par [B] [A] et son oncle, [Z] [X] à [R] [A] épouse [G], la mère de Monsieur [G] ;



Enfin, il résulte d'une attestation notariée en date du 8 novembre 1948 que Monsieur [V] a vendu à Monsieur [E], le grand-père de Madame [Y], la maison d'habitation qu'il avait achetée à l'indivision [A]/[X].



Par conséquent, il est démontré par ces différents actes notariés que le partage du fonds d'origine n'est pas intervenu du vivant de son propriétaire unique, Madame [T] [P] [L] [O] veuve [X], décédée le 11 décembre 1942 mais postérieurement, le fonds unique ayant été divisé par l'indivision successorale [A]/[X] en 1945, la parcelle EO [Cadastre 1] ayant été par la suite vendue en 1948 au grand-père de Madame [Y].



Cependant, il résulte des pièces versées aux débats, notamment des photographies produites, et il n'est pas contesté que la fenêtre litigieuse a été installée en 1893 en façade Sud de l'ensemble immobilier historique et qu'elle apparaît également sur une vue aérienne de 1927.



La fenêtre litigieuse a donc été réalisée bien avant la constitution de l'indivision [A]/[X] et bien antérieurement à la division du fonds unique par cette dernière alors que le fonds était la propriété d'un propriétaire unique, l'aménagement litigieux ayant été réalisé par ce dernier.



Il est donc démontré que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude.



Par ailleurs, les actes notariés du 24 novembre 1945 par lesquels s'est opérée la séparation des héritages ayant une origine commune ne contiennent aucune stipulation contraire à l'existence de la servitude, cette dernière étant continue et apparente au moment du partage, ce qui est confirmé par le courrier adressé le 20 janvier 1957 par l'auteur de Monsieur [G] à l'auteur de Madame [Y], Monsieur [E], la fenêtre litigieuse, qui permet, au vu des photographies et du procès-verbal de constat du 31 mai 2017, de procurer à la cuisine lumière, aération et vue sur mer, n'ayant fait en tout état de cause l'objet d'aucune contestation depuis la division des parcelles, soit depuis plus de 70 ans.



Sur ce point, il convient de relever que l'expert précise que la lumière naturelle et la ventilation provenant de la fenêtre donnant sur le toit de la maison [G] dans la cuisine de Madame [Y] est nécessaire dans le cadre de son usage historique.





Par conséquent, la parcelle EO [Cadastre 1] appartenant à Madame [Y] répond aux conditions des articles 692 et suivants du code civil, de sorte qu'elle bénéficie d'une servitude de vue par destination du père de famille.



Le jugement sera confirmé de ce chef.



Sur les vues illégales :



Aux termes de l'article 678 du code civil 'On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions'.



En l'espèce, c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a exposé qu'il résultait du pré-rapport déposé en l'état par l'expert judiciaire que Monsieur [G] a procédé à l'édification d'une construction dont une passerelle en terrasse d'un toit existant dans le cadre d'un permis de construire autorisé par la mairie de [Etablissement 1].



La toiture-terrasse ainsi réalisée a créé des vues droites sur le fonds de Madame [Y] alors que précédemment, aucune vue n'existait du fonds de Monsieur [G] sur le fonds de Madame [Y].



Dans le cadre de cet aménagement, Monsieur [G] a installé une porte-fenêtre desservant la passerelle pour permettre l'accès à cette toiture-terrasse, créant ainsi un espace d'agrément comportant, au vu des photographies versées aux débats, des transats, canapés, parasol et tonnelle.



Il est incontestable que cette occupation de la toiture, par la création d'une terrasse, a créé des vues droites au sens de l'article 678 du code civil, Monsieur [G] ne pouvant justifier d'aucune acquisition par prescription de ladite vue.



Par ailleurs, Monsieur [G], qui, par la création d'une toiture terrasse donnant directement sur la fenêtre de la cuisine de Madame [Y], est lui-même à l'origine des vues depuis le fonds EO [Cadastre 1] sur sa terrasse, ne peut solliciter la condamnation pure et simple de la fenêtre de Madame [Y], ni même le remplacement de l'ouvrant de la fenêtre de la cuisine par un châssis fixe opacifié.

 

Il ne peut donc pas se prévaloir d'une situation qu'il a lui-même créée pour contraindre sa voisine à occulter totalement ou partiellement la fenêtre de sa cuisine qui existe depuis 1893.





Il résulte du pré-rapport d'expertise et des photographies versées aux débats que l'aménagement de la toiture-terrasse ne respecte pas les distances légales exigées par l'article 678 du code civil, étant relevé que l'installation d'un brise-vue opaque de 1,92 m de hauteur évoqué par l'expert aurait pour conséquence d'occulter totalement ou partiellement la vue et la luminosité depuis la fenêtre de Madame [Y] et aurait également un impact sur la ventilation de la cuisine.



Par ailleurs, l'installation d'un brise-vue translucide ne supprimerait pas les vues directes depuis la terrasse.



En tout état de cause, force est de constater que Monsieur [G] n'a pas installé les brise-vues adaptés aux endroits de la fenêtre et du balcon de Madame [Y], pourtant prévus dans le cadre de son permis de construire délivré en 2015 alors même qu'il ne pouvait ignorer que l'implantation de la toiture-terrasse jusqu'en limite séparative allait inévitablement créé une vue illicite au sens de l'article 678 du code civil.



N'ayant pas respecté en toute connaissance de cause les dispositions légales, il ne peut donc se prévaloir de l'absence de proportionnalité de la mesure d'interdiction d'occupation de la terrasse retenue par le tribunal.



Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu'il a fait interdiction à Monsieur [G] et à toute personne de son chef de faire usage du toit-terrasse, et ce sous astreinte de 200 euros par infraction constatée par commissaire de justice.



Sur l'existence d'un trouble anormal de voisinage :



En l'espèce, l'expert relève que 'l'utilisation par les [G] chez eux dans le cadre de l'aménagement du toit-terrasse est incompatible avec une vue directe depuis la fenêtre existante de la cuisine de la maison [Y] pour préserver l'intimité du lieu, il en est de même réciproquement'.



Il ressort en effet des photographies produites aux débats que la création du toit-terrasse a entraîné pour Madame [Y] une perte incontestable d'intimité, cette dernière étant contrainte d'assister aux scènes de vie quotidienne de ses voisins et ces derniers ayant une vue directe sur sa fenêtre de sa cuisine, étant précisé qu'il résulte d'un procès-verbal de constat établi le 22 juillet 2025 que la vue directe depuis la terrasse se prolonge jusqu'au cabinet de toilette de Madame [Y].



Cette dernière subit donc un trouble anormal du voisinage résultant d'une perte évidente d'intimité, étant exposée de façon quasi permanente aux regards de ses voisins mais subissant également des nuisances ou gênes pouvant être engendrées par l'utilisation de la terrasse, compte tenu de la proximité immédiate de cette dernière construite jusqu'en limite séparative.



Compte tenu de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur [G] à payer à Madame [Y] la somme de 4000 euros en indemnisation du trouble anormal du voisinage subi par cette dernière.



Enfin, contrairement à ce qu'il soutient, c'est bien Monsieur [G] qui, par la création de sa toiture-terrasse, est à l'origine d'un trouble anormal du voisinage, de sorte qu'il sera débouté de sa demande tendant à la condamnation de Madame [Y] à lui payer une somme de 10 000 euros à ce titre.



PAR CES MOTIFS :



La cour,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Constate que les parcelles n° [Cadastre 2] et [Cadastre 1] dépendent de la section 'EO' et non de la section 'AC' ;



Déboute Monsieur [M] [H] [G] de sa demande tendant à la condamnation de Madame [Y] à lui payer une somme de 10 000 euros au titre d'un trouble anormal de voisinage ;



Condamne Monsieur [M] [H] [G] à payer à Madame [N] [Y] la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en appel ;



Condamne Monsieur [M] [H] [G] aux entiers dépens d'appel.



 le greffier le président