Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 3, 10 septembre 2026, n° 24/07267

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRÊT DU 10 SEPTEMBRE 2026



(n° , 10 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/07267 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJJCO



Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Mars 2024 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] - RG n° 11-23-000830





APPELANTE

 

E.P.I.C. VALOPHIS HABITAT, OPH DU VAL DE MARNE

immatriculé au R.C.S. de [Localité 2] sous le numéro B 785 769 555

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 145





INTIMÉE 



Association AMICALE [X] ENSEMBLE POUR LA CITE JARDINS DE [Localité 4], prise en la personne de son Président

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentée par Me Clotilde JOVY de la SELASU CLOTILDE JOVY AVOCAT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 07





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 juin 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Laura TARDY, conseillère, chargée du rapport et Mme Nicolette GUILLAUME, magistrat honoraire.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Anne-Laure MEANO, présidente de chambre

Mme Laura TARDY, conseillère

Mme Nicolette GUILLAUME, magistrat honoraire



Greffier, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN









ARRÊT :

- Contradictoire 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Anne-Laure MEANO, présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, greffière, présente lors de la mise à disposition.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 22 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif dans une affaire opposant l'association Amicale [X] Ensemble pour la Cité [Etablissement 1] et l'office public d'habitat Valophis Habitat. 



Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2020, l'association Amicale [X] Ensemble pour la [Adresse 3] [Adresse 2] à Cachan (l'association Amicale [X]) a assigné l'office public d'Habitat Valophis Habitat (l'OPH Valophis Habitat) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif aux fins de condamnation de celui-ci : 

- à restituer au titre des charges des exercices 2012 à 2019, la somme de 1 200 605,42 euros perçue aux locataires de la cité [Adresse 4] [Localité 4], sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, outre les intérêts au taux légal, 

- à verser à l'association Amicale [X] les sommes de 50 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive et de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



A l'audience, l'association a maintenu ses demandes et sollicité en outre de débouter l'OPH de l'ensemble de ses demandes et de condamner le groupe Valophis à : 

- restituer au titre des charges de l'exercice 2020, la somme de 310,77 euros, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, outre les intérêts au taux légal, 

- restituer au titre des charges de l'exercice 2021 la somme de 13 087,20 euros, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, outre les intérêts au taux légal. 



Comparant, l'OPH Valophis Habitat a sollicité :

- in limine litis, de constater l'extinction de l'instance par l'effet de la péremption et prononcer le désistement de la juridiction, 

- à titre principal, de déclarer irrecevables les demandes de l'association Amicale [X], 

- subsidiairement, de constater la prescription de toute demande, à tout le moins toute demande antérieure au 13 novembre 2017, 

- de rejeter les demandes de l'association,

- à titre reconventionnel, de la condamner à verser les sommes de 10 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive et de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



Par jugement contradictoire entrepris du 22 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif a ainsi statué :

- écarte le moyen tiré de la péremption de l'instance ; 

- écarte les moyens tirés du défaut de qualité, capacité et intérêt à agir ; 

- écarte le moyen tiré de la prescription ; 

- déboute Valophis Habitat du surplus de ses fins de non-recevoir ; 

- déclare recevable l'Amicale [X] Ensemble pour la [Adresse 3] [Adresse 2] à [Localité 6] en son action ; 

- réserve l'ensemble des demandes ; 

- ordonne la réouverture des débats à l'audience du 25 avril 2024 à 9h30 et invite les parties à présenter leurs observations sur la nomination d'un expert. 



EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 10 avril 2024 par l'OPH Valophis Habitat,



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 8 juillet 2024, par lesquelles l'OPH Valophis Habitat demande à la cour de : 

- infirmer purement et simplement la décision dont appel sur ce point,

Statuant de nouveau, 

- constater l'extinction de l'instance par l'effet de la péremption à la date du 13 novembre 2022, 

En conséquence, 

- prononcer le dessaisissement de la juridiction de première instance et renvoyer l'Amicale [X] Ensemble pour la [Adresse 5] [Adresse 6] des fins de son exploit introductif d'instance,

Subsidiairement, sur l'action, 

Statuant de nouveau et constatant l'absence de personnalité morale du Groupe Valophis, constatant l'absence de capacité, de qualité et d'intérêt à agir de l'Amicale [X] Ensemble pour la [Adresse 3], constatant le caractère général des demandes, leur caractère indéterminé, l'absence de précision sur les périodes de contrôle des cahiers de charges, l'absence de chiffrage individuel et l'absence de date des paiements prétendument indus, constatant l'irrecevabilité tirée du fondement de l'action, et nul ne pouvant plaider par procureur, 

- déclarer irrecevable l'Amicale [X] Ensemble pour la [Adresse 5] [Adresse 6] en toutes ses demandes, fins et conclusions,

A tout le moins, 

- lui opposer une fin de non-recevoir tirée de l'absence de justification d'intérêt, de capacité, de qualité à agir et de prescription,

Subsidiairement, 

- constater que toute demande est prescrite en l'absence des dates des paiements prétendument indus, et qu'à tout le moins toute demande antérieure au 13 novembre 2017, 

- débouter purement et simplement l'Amicale [X] Ensemble pour la [Adresse 3] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause, 

- condamner l'Amicale [X] Ensemble pour la [Adresse 3] à payer à Valophis Habitat, OPH du Val de Marne la somme de 8 000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner l'Amicale [X] Ensemble pour la [Adresse 3] aux entiers dépens.



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 8 octobre 2024, par lesquelles l'association Amicale [X] Ensemble pour la [Adresse 5] [Adresse 6] demande à la cour de :

- débouter l'OPH Valophis de l'ensemble de ses demandes, 

- confirmer purement et simplement le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif en date du 22 mars 2024, 

- condamner l'OPH Valophis à verser à l'Amicale [X] l'Amicale [X] Ensemble pour la [Adresse 3] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner l'OPH Valophis aux entiers dépens.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.



EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION



1) Sur la péremption de l'instance



L'instance initiée par l'assignation du 13 novembre 2020 a été radiée par ordonnance du 20 janvier 2022. Il a été demandé le rétablissement de l'affaire le 3 mai 2023. Le premier juge a écarté l'incident de péremption soulevé par l'OPH Valophis Habitat et déclaré recevable la demande de rétablissement.



L'OPH Valophis Habitat conclut à l'infirmation de ce chef du jugement et réitère devant la cour son incident de péremption, faisant valoir que celle-ci est acquise depuis le 13 novembre 2022 en l'absence de diligence des parties depuis l'assignation, la communication de pièces du 10 juin 2021 ne constituant pas une diligence.



L'association Amicale [X] sollicite la confirmation du jugement sur ce point et estime justifier de diligences intervenues en cours d'instance, empêchant d'en constater la péremption, nonobstant la radiation prononcée le 20 janvier 2022. Elle ajoute que l'OPH est de mauvaise foi, ayant sollicité plusieurs renvois et conclu tardivement.



L'article 381 du code de procédure civile énonce que la radiation sanctionne dans les conditions de la loi le défaut de diligence des parties. Elle emporte suppression de l'affaire du rang des affaires en cours.



L'article 385 du même code dispose que l'instance s'éteint à titre principal par l'effet de la péremption, du désistement d'instance ou de la caducité de la citation et l'article 386 que l'instance est périmée lorsqu'aucune des parties n'accomplit de diligences pendant deux ans.



En procédure orale sans représentation obligatoire, à moins que les parties ne soient tenues d'accomplir une diligence particulière mise à leur charge par la juridiction, la direction de la procédure leur échappe. Elles n'ont, dès lors, plus de diligences à accomplir en vue de l'audience à laquelle elles sont convoquées par le greffe (2e Civ., 10 octobre 2024, n° 22-12.882 et 22-20.384, publiés ; 9 janvier 2025, n° 22-19.501 ; 11 septembre 2025, n° 23-14.491). 

La procédure devant le juge des contentieux de la protection est orale, sans représentation obligatoire.



En l'espèce, au terme d'une audience à laquelle l'affaire a été appelée et les parties n'ont pas comparu, le juge a, par ordonnance du 20 janvier 2022, prononcé la radiation de l'affaire en constatant "qu'après divers renvois successifs, les parties ont été convoquées à comparaître à l'audience de ce jour ; constate le défaut de diligences des parties." 



La comparution des parties n'est pas une "diligence" en tant que telle au sens des dispositions qui précèdent. En outre, l'ordonnance de radiation n'a expressément mis aucune diligence à la charge des parties, dont l'accomplissement permettrait à la partie l'ayant réalisée de solliciter le rétablissement de l'affaire, et qui ferait courir le délai de péremption. 

Par conséquent, l'OPH Valophis Habitat ne peut opposer la péremption d'instance à l'association Amicale [X]. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a écarté ce moyen.



2) Sur la recevabilité des demandes de l'association Amicale [X]



2-1) Pour défaut de personnalité morale du Groupe Valophis



L'OPH Valophis Habitat fait valoir que le "Groupe Valophis" assigné n'a pas de personnalité morale et ne constitue pas une entité juridique, de sorte que les demandes sont irrecevables.



L'association Amicale [X] réplique qu'elle a assigné le "Groupe Valophis - Valophis Habitat OPH public de l'Habitat du Val-de-Marne" en précisant son adresse, son immatriculation au RCS et en saisissant son représentant légal, de sorte que ses demandes sont recevables.



En l'espèce, l'assignation a été délivrée par l'association Amicale [X] à "Groupe Valophis - Valophis Habitat, OPH public de l'Habitat du Val-de-Marne, immatriculé au RCS de [Localité 2] sous le numéro 785 769 555, dont le siège social est situé [Adresse 7], pris en la personne de son représentant légal."



Il est constant que l'erreur relative à la dénomination d'une partie dans un acte de procédure n'affecte pas la capacité à ester en justice qui est attachée à la personne, quelle que soit sa désignation, et ne constitue qu'un vice de forme, lequel ne peut entraîner la nullité de l'acte que sur justification d'un grief (2e Civ., 4 février 2021, n° 20-10.685).



En l'espèce, il apparaît que la mention "Groupe Valophis" sur l'assignation est une erreur de dénomination et non un vice de fond de l'acte, la partie assignée se nommant Valophis Habitat, et est effectivement un office public de l'Habitat, du Val-de-Marne. Le numéro RCS et l'adresse sont exacts. L'OPH Valophis Habitat, qui ne sollicite pas l'annulation de l'assignation, ne s'est du reste pas mépris sur sa qualité de destinataire de l'assignation, ayant constitué avocat devant le premier juge et sollicité un renvoi pour se mettre en état. 



Il ne fait par ailleurs état d'aucun grief résultant de cette erreur de dénomination, laquelle n'est d'ailleurs que partielle et relative puisque l'exacte dénomination sociale de la personne morale assignée est en réalité clairement retranscrite dans l'assignation.



Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu'il a 'écarté' ce moyen.



2-2) Pour défaut de capacité à agir de l'association et de pouvoir de son représentant



L'OPH Valophis Habitat fait valoir que l'association ne produit aucun justificatif de sa capacité à agir en justice, ni de pouvoir de la personne se présentant comme son représentant, et qu'il s'agit de vices de fond rendant ses demandes irrecevables.



L'association Amicale [X] conclut au rejet de la prétention et estime au contraire justifier de sa capacité à agir par les pièces produites incluant notamment ses statuts signés, la publication de sa déclaration à la préfecture, et les justificatifs des événements ultérieurs ainsi que les procès-verbaux de réunion des sociétaires nommant le président.



L'article 117 du code de procédure civile dispose que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :

Le défaut de capacité d'ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.



Pour avoir la capacité juridique, une association régie par la loi du 1er juillet 1901 doit, selon les articles 5 et 6 de la loi, effectuer une déclaration préalable en préfecture et faire insérer un extrait de la déclaration dans un journal d'annonces légales. 



Pour agir, elle doit également être légalement représentée en justice, son représentant devant être pourvu d'un pouvoir à cette fin, conféré par les sociétaires ou par un organe de l'association dûment habilité à cette fin.









En l'espèce, l'association Amicale [X] verse aux débats ses statuts signés, le récépissé de déclaration de création d'association délivré le 14 octobre 2015 par le sous-préfet de [Localité 7], le courrier du 29 septembre 2015 par lequel M. [U], président de l'association, informe l'OPH Valophis Habitat de la constitution de l'association, la publication de la déclaration en préfecture de la création de l'association au journal officiel du 31 octobre 2015. 



En outre, l'article 10 des statuts prévoit que l'assemblée générale des membres désigne en son sein un bureau de cinq membres, dont un président, et précise que "le bureau, par son président, représente l'Amicale auprès de tout organisme et personnes (publics ou privés). La représentation en justice s'il y a lieu, s'effectue dans des conditions identiques." Il est par ailleurs justifié du vote par lequel M. [U] a été élu président du bureau de l'association en février 2020. Il n'est pas besoin en outre d'un vote de l'assemblée générale des sociétaires habilitant spécialement le président à agir en justice pour le litige opposant l'association à l'OPH.



L'ensemble de ces éléments ont été repris dans l'assignation délivrée le 13 novembre 2020.



C'est donc à bon droit que le premier juge, constatant que l'association Amicale [X] est pourvue de la personnalité morale et est valablement représentée en justice par le président de son bureau, a rejeté l'exception soulevée par l'OPH Valophis Habitat tirée du défaut de capacité à agir en justice (ainsi que celui improprement dénommé défaut de qualité à agir, la question du pouvoir du représentant de l'association ne relevant pas de la qualité à agir).



2-3) Pour défaut d'intérêt à agir de l'association



L'OPH Valophis Habitat conclut à l'irrecevabilité des demandes de l'association car celles-ci ne rentrent pas dans son objet social et qu'elle ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, de ce que la récupération des charges locatives, objet du litige, porte directement atteinte aux intérêts collectifs qu'elle représente. Elle fait observer que l'association n'est pas personnellement créancière des sommes demandées et que l'on ignore l'identité et l'adresse des locataires pour le compte desquels elle forme des revendications financières.

Elle indique que l'association n'est pas non plus recevable à agir dans l'intérêt personnel d'autrui, faute pour elle de justifier de ce qu'elle siège à la Commission nationale de concertation et d'un mandat écrit individuel de chaque locataire pour le compte de qui elle agit.



L'association Amicale [X] rappelle les termes de l'article 8 de ses statuts, fait valoir qu'elle est affiliée à la Confédération nationale du Logement du Val-de-Marne, et soutient que l'action menée, qui tend à la restitution de charges locatives payées par l'ensemble des locataires de la résidence, constitue la défense d'intérêts collectifs entrant dans son objet social. 



En premier lieu, il sera relevé que l'association Amicale [X] ne soutient pas agir sur le fondement de l'article 24-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui permet à un locataire ayant un litige avec son bailleur de donner mandat à une association siégeant à la Commission nationale de concertation pour agir en son nom à l'encontre dudit bailleur, de sorte que les développements de l'OPH Valophis Habitat sur ce point sont inopérants.



Les articles 31 et 32 du code de procédure civile disposent que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir. 



Une association peut agir en justice au nom d'intérêts collectifs dès lors que ceux-ci entrent dans son objet social (1ère Civ., 30 mars 2022, n° 21-13.970). Une association régulièrement déclarée peut réclamer la réparation des atteintes portées aux intérêts collectifs de ses membres, et son action est recevable, même si le préjudice invoqué est antérieur à la date de sa constitution (1ère Civ., 27 mai 1975).



En l'espèce, l'objet social de l'association Amicale [X] est exprimé à l'article 8 de ses statuts : "l'Amicale se donne pour but d'organiser la défense des intérêts des locataires, sur toutes les questions concernant l'habitat, l'urbanisme et la consommation : défense du foyer, sécurité de la famille, santé publique, prix des loyers et prestations, équipements énergétiques, mutations, échanges, créations d'oeuvres sociales, terrains de jeux, fêtes, activités culturelles, artistiques, sportives, éducation populaire. Elle représente les locataires auprès de toutes les instances concernées par la vie de la cité."



L'association Amicale [X] a saisi le premier juge d'une demande de condamnation de l'OPH Valophis Habitat à restituer au titre des charges des exercices 2012 à 2019 la somme de 1 200 605,42 euros aux locataires de la cité [Adresse 4] [Localité 4], et a formé une demande indemnitaire à son profit, à hauteur de la somme de 50 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive. 



La demande de restitution concerne des sommes que l'Amicale [X] estime perçues à tort par le bailleur auprès des locataires de la cité, dans le cadre des régularisations annuelles de charges depuis 2012.



Cette demande entre par conséquent dans l'objet social de l'association, au titre de la défense des intérêts collectifs regroupés des locataires lésés, membres de l'association, sur les questions de prix des loyers et prestations. 



Quant à la demande indemnitaire de l'association, il s'agit ici d'une demande dans l'intérêt propre de celle-ci, laquelle est recevable, et n'est pas utilement discutée par l'OPH Valophis Habitat.



C'est donc à bon droit que le premier juge a écarté ce moyen, sa décision de ce chef devant être confirmée.



2-4) Pour défaut de justification des conditions de l'action en répétition de l'indu



L'OPH Valophis Habitat fait valoir que la demande de "restitution" formée par l'association sur le fondement de l'article 1353 du code civil est en réalité une demande de répétition de l'indu, soumise s'agissant des charges locatives aux dispositions de l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948 applicable aux organismes du secteur HLM en vertu des articles L. 442-6 et -10 du code de la construction et de l'habitation, et qu'elle est irrecevable faute pour les locataires de rapporter la preuve du paiement préalable des charges alléguées indues.



L'association Amicale [X] réplique qu'il s'agit d'un moyen de fond et non de recevabilité des demandes.



C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a écarté ce moyen en considérant qu'il relevait de la discussion au fond et non de la recevabilité des demandes de l'association.



2-5) Pour imprécision des demandes



L'OPH Valophis Habitat conclut à l'infirmation du jugement qui a rejeté sa fin de non-recevoir tirée du caractère vague et imprécis des demandes de l'association et la réitère devant la cour, précisant que l'intimée a formé une demande de restitution, supposant la preuve de versements préalables, mais qu'elle ne fournit aucun décompte sérieux et précis par locataire, et qu'il en va de même de la demande indemnitaire qui n'est pas justifiée. Elle ajoute que la cour ne peut suppléer la carence de l'intimée dans la charge de la preuve.



L'association Amicale [X] sollicite le rejet de cette fin de non-recevoir, indiquant fournir les tableaux et courriers établissant précisément ses demandes et le détail de ses calculs, ajoutant que ces demandes reposent sur les documents fournis par le bailleur et contrôlés par elle-même.



L'article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.



C'est à bon droit que le premier juge a écarté cette fin de non-recevoir en considérant là aussi que le moyen était un moyen de fond, relevant de la discussion au fond, et qu'il ne constituait pas une fin de non-recevoir qui sanctionne le défaut de droit d'agir du demandeur, qui n'est pas en jeu ici. 



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par l'OPH.



2-6) Pour prescription des demandes



L'OPH Valophis Habitat conclut à l'infirmation du jugement qui a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription au moins partielle des demandes de l'association Amicale [X], et réitère celle-ci devant la cour, faisant valoir que la demande de restitution de trop-perçu de charges locatives se prescrit par trois ans conformément à l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948, texte spécial primant les dispositions générales relatives à la prescription mentionnées à l'article 2224 du code civil. Il ajoute que le point de départ de cette prescription est la date du paiement de chacune des sommes indues dont le remboursement est demandé. Il estime que les demandes antérieures au 13 novembre 2017 sont ainsi prescrites, faute d'interruption de prescription avant l'assignation. Il précise la date de régularisation des charges de chaque exercice.



L'association Amicale [X] ne conteste pas la prescription triennale, mais indique que l'OPH ne justifie pas de la date de régularisation des charges pour chaque exercice, de sorte qu'il ne peut lui opposer cette prescription.



L'article 68 de la loi du 1er septembre 1948 énonce que les actions en nullité et les actions en répétition prévues au présent chapitre se prescrivent par trois ans.



L'article L. 442-6 du code de la construction et de l'habitation dispose que les dispositions des chapitres I, à l'exclusion de l'article 11, II, IV, V, VI et VIII du titre I, des alinéas 1, 2, 3, 4 et 8 de l'article 70, de l'article 74 et de l'alinéa 1er de l'article 78 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée sont applicables aux habitations à loyer modéré sous réserve des dispositions du présent livre, notamment des articles L. 411-1, alinéa 1er, et L. 442-8.



En application des articles 63 et 68 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, ensemble les articles L. 442-6 et L. 442-10 du code de la construction et de l'habitation, toutes les sommes indûment perçues par le bailleur au titre d'une habitation à loyer modéré sont sujettes à répétition et soumises à la prescription abrégée de trois ans (3e Civ., 16 juin 2010, n° 09-70.354).



Il sera précisé que la prescription triennale énoncée à l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, est applicable aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré, conventionnés ou non, y compris relevant du chapitre III de la loi du 1er septembre 1948, dès lors que cette disposition ne figure pas, selon l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989, dans la liste des articles de la loi de 1989 dont l'application est exclue pour ces logements.



Il n'y a donc pas lieu de distinguer selon la date de conclusion du contrat de bail, le point de départ de l'action en répétition de l'indu de charges locatives courant du jour où le titulaire du droit, ici le locataire, a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. 



Le point de départ de l'action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur est celui de la régularisation des charges, et non celui du versement de la provision (3e Civ., 9 novembre 2017, n° 16-22.445 ; 6 mai 2021, n° 20-11.707).

 

Il appartient à l'OPH Valophis Habitat, qui soutient que la demande de l'association Amicale [X] est prescrite au moins en partie, de rapporter la preuve de l'irrecevabilité des demandes, et donc de l'acquisition de la prescription, incluant la preuve de la date de son point de départ, avant la délivrance de l'assignation.



Il verse aux débats des exemples de courrier de décompte de régularisation de charges, indiquant que chaque locataire a reçu le même, envoyé à la même date. 



Cependant, outre qu'il n'est rapporté la preuve ni de l'envoi, ni de la réception desdits courriers, et que les exemples d'avis d'échéance transmis ne comportent pas la mention de régularisation correspondant, les exemples de courriers de décompte ne sont pas datés : celui pour l'exercice de 2017 est daté "le janvier 2019", celui de l'exercice 2018 est daté "le décembre 2019", il en va de même pour le décompte de l'exercice 2020, et il n'est versé aucun exemple de décompte adressé aux locataires pour les exercices antérieurs à 2017, les captures d'écran versées pour ces exercices ne pouvant suffire à valoir preuve de l'envoi aux locataires du décompte, le document versé ne permettant pas d'établir avec certitude, au-delà de la question de la date d'envoi et de réception, que la régularisation mentionnée à la date de l'avis d'échéance est celle de l'année alléguée par le bailleur.



Par conséquent, il doit être considéré que l'OPH Valophis Habitat ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, du point de départ du délai de prescription triennale qu'il oppose à l'association Amicale [X], distincte pour chaque régularisation annuelle de charges locatives et, partant, de l'acquisition de la prescription pour au moins une partie des demandes, compte tenu de la délivrance de l'assignation le 13 novembre 2020.



La décision du premier juge de rejeter la fin de non-recevoir sera confirmée.



3) Sur les frais du procès



Le sens de l'arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qu'il a réservé les dépens et frais irrépétibles.



Y ajoutant en appel, la cour condamne l'OPH Valophis Habitat aux dépens d'appel et à verser à l'association Amicale [X] la somme de 3 000 euros au titre les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Elle rejette la demande de ce chef formée par l'appelante.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 22 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif,



Y ajoutant,



CONDAMNE l'office public d'habitat Valophis Habitat aux dépens d'appel,



CONDAMNE l'office public d'habitat Valophis Habitat à verser à l'association Amicale [X] Ensemble pour la Cité Jardins de [Localité 4] la somme de 3 000 euros au titre les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et REJETTE la demande de ce chef formée par l'office public d'habitat Valophis Habitat,



REJETTE toutes autres demandes.





LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,