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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion, Ctx de la protection, 17 août 2026, n° 25/04645

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 1er mars 2018, la Société de Développement et de Gestion d'Immobilier Social (ci-après la SODEGIS) dûment représentée par son représentant légal a donné à bail à M. [N] [B] [Y] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 382,43 euros, hors charges.

Invoquant un défaut de paiement de loyers échus, la SODEGIS a fait signifier le 23 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme due dans le délai de deux mois, hors coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2025, la SODEGIS a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre aux fins de voir :
CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire, faute par M. [N] [B] [Y] d'avoir régulariser sa situation ;En conséquence,
PRONONCER la résiliation du bail, déclarer M. [N] [B] [Y] occupant sans droit ni titre du logement précité et être autorisée à procéder à son expulsion ;CONDAMNER M. [N] [B] [Y] au paiement d'un arriéré locatif arrêté au 07 novembre 2025 à la somme de 1 515,58 euros, augmentée des intérêts au taux légal depuis la mise en demeure du 10 juillet 2024, et ce au fur et à mesure des échéances jusqu'à parfait paiement ;FIXER l’indemnité d'occupation à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à la libération des lieux, à la somme de 487,08 euros par mois, révisable annuellement ;CONDAMNER M. [N] [B] [Y] à lui payer, en plus des dépens, la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
L’affaire a été appelée à l’audience du 23 février 2026, et la réouverture des débats a été ordonnée le 13 avril 2026 afin de permettre à la SODEGIS de produire un décompte actualisé de la dette locative.

Le dossier a été évoqué une dernière fois à l’audience du 22 juin 2026 lors de laquelle SODEGIS, régulièrement représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 3 172,66 euros. Elle s’est en outre opposée à l’octroi de délais.

M. [N] [B] [Y], comparant en personne à l’audience du 23 février 2026, a reconnu le montant de la dette locative, mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en sollicitant les plus larges délais de paiement.

Il a déclaré percevoir un salaire mensuel net de 1 080 euros en qualité de jardinier au CCAS de la commune de [Localité 1]. Il a indiqué ne pas avoir d’enfant à charge, ni dette, ni crédit.

Aucun diagnostic social et financier n’a été adressé au tribunal avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 17 août 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION :

SUR LA RECEVABILITE DE L'ACTION EN RESILIATION ET EN EXPULSION

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 2] par voie dématérialisée le 19 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l'article 24 II de la même loi, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l'espèce, la SODEGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 novembre 2025.

L’action est donc recevable.


SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, l'article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, ces dispositions d’ordre public sont respectées. 

En effet, le bail conclu le 1er mars 2018 contient une telle clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause et reproduisant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié le 23 janvier 2025, pour la somme en principal de 1 055,03 euros. 

Il ressort toutefois du décompte produit par la SODEGIS que ce commandement n’est pas demeuré infructueux pendant plus deux mois, après soustraction des débits non étayés (91,44 euros de pénalités de retard + 257,86 euros de frais d’assurance) et compte tenu du paiement de la somme de 700 euros (le 30 janvier 2025) et de celle de 500 euros (le 05 mars 2025), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail n’étaient pas réunies à la date du 23 mars 2025.

En conséquence, le bail ne pourra être résilié de plein droit et il convient de rejeter les demandes en résiliation du bail, en expulsion de M. [N] [B] [Y] et en paiement d’une indemnité d’occupation.


SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 441-9 du Code de la construction et de l'habitation dispose que l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer, que le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois, qu’à défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer.

En l'espèce, les suppléments de loyer appliqués par la SEMADER seront écartés du calcul de l'arriéré, faute pour la bailleresse de justifier du respect de la procédure prévue à l'article L. 441-9.

De plus, s’agissant de la cotisation d’assurance habitation, l'article 7 g) et h) de la loi du 06 juillet 1989 impose au locataire de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur ; cette justification résultant de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. (…)

À défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.

En l’espèce, n’étant pas prévue par les conditions particulières du bail, la cotisation d’assurance appliquée par la SODEGIS sera écartée du calcul de l'arriéré, faute pour cette dernière de justifier du respect de la procédure prévue par l'article 7 g) et h) de la loi du 06 juillet 1989.

Il faut rappeler que les frais de recouvrement entrepris antérieurement à la présente instance et sans titre exécutoire restent à la charge du créancier lorsqu’ils concernent un acte dont l’accomplissement n’est pas prescrit par la loi en vertu de l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991, devenu l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution.

Par ailleurs, le coût des actes prescrits par la loi sera recouvré au titre des dépens de l’instance et ne saurait donc être intégré à l’arriéré locatif. 

Au regard du décompte versé aux débats, arrêté au 09 avril 2026, il apparait que la créance de la SEMADER s’élève à la somme de 2 790,20 euros. Il en ressort que M. [N] [B] [Y] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite (303,98 euros) et des pénalités injustifiées (91,44 euros), déduction faite des cotisations d’assurance susmentionnées (334,36 euros), la somme de 2 060,42 euros. 

M. [N] [B] [Y], qui ne conteste pas le montant dû, sera par conséquent condamné à payer cette somme à la SODEGIS, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.


SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

En l'absence de résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 ne s'applique pas et seuls des délais de paiement dans la limite de deux années peuvent être accordés au débiteur de bonne foi en situation de régler sa dette conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du Code civil.

En l’espèce, compte tenu de la reprise des paiements du loyer et des charges, de sa situation personnelle et financière exposée à l'audience, et du montant de la dette, il convient d’autoriser M. [N] [B] [Y], qui paraît en situation de régler son arriéré locatif, à s’acquitter de son paiement, en plus du loyer courant, selon les modalités précisées au dispositif à compter de la présente décision, la dernière mensualité devant régler le solde.


SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [N] [B] [Y], qui succombe à l'instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui ne comprendront toutefois pas le coût du commandement de payer.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
 
- DÉCLARE recevable la demande en résiliation de bail présentée par la SODEGIS dûment représentée par son représentant légal ;

- CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2018 entre la SODEGIS dûment représentée par son représentant légal et M. [N] [B] [Y] concernant le logement situé [Adresse 3], ne sont pas réunies à la date du 23 mars 2025 ;

- REJETTE en conséquence les demandes relatives à la résiliation du bail, à la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et à l’expulsion ;

- CONDAMNE M. [N] [B] [Y] à payer à la SODEGIS dûment représentée par son représentant légal la somme de 2 060,42 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 09 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

- ACCORDE à M. [N] [B] [Y] un délai de grâce pour se libérer de sa dette ;

- DIT qu'il pourra s’acquitter de son paiement par le versement de 23 mensualités de
86 euros chacune et d'une 24ème représentant le solde, intérêts compris, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

- DIT qu'en cas de non-paiement d'une seule mensualité à son terme exact, le solde de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

- RAPPELLE que les présents délais suspendent toute procédure d'exécution à l'encontre des biens de la partie débitrice ; 

- REJETTE la demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

- CONDAMNE M. [N] [B] [Y] aux dépens de la présente procédure, qui ne comprendront toutefois pas le coût du commandement de payer.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe le 17 août 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Pauline SUZANNE, magistrat exerçant à titre temporaire délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, et le greffier.

Le juge, Le greffier,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

N° du dossier : N° RG 25/04645 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBKVP

N° MINUTE : 26/00482



JUGEMENT

DU 17 Août 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
----------------



DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.A. SOCIETE DE DEVELOPPEMENT ET DE GESTION D’IMMOBILIER SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par madame [X] [D], responsable du contentieux, munie d’un mandat écrit


à :


Monsieur [B] [Y] [N], demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne



DÉBATS : A l’audience publique du 22 Juin 2026


DÉCISION : Contradictoire



Prononcée par Pauline SUZANNE, Maigitrat exerçant à titre temporaire, délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.



CE à la SODEGIS
CCC à
Le
 





EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 1er mars 2018, la Société de Développement et de Gestion d'Immobilier Social (ci-après la SODEGIS) dûment représentée par son représentant légal a donné à bail à M. [N] [B] [Y] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 382,43 euros, hors charges.

Invoquant un défaut de paiement de loyers échus, la SODEGIS a fait signifier le 23 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme due dans le délai de deux mois, hors coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2025, la SODEGIS a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre aux fins de voir :
CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire, faute par M. [N] [B] [Y] d'avoir régulariser sa situation ;En conséquence,
PRONONCER la résiliation du bail, déclarer M. [N] [B] [Y] occupant sans droit ni titre du logement précité et être autorisée à procéder à son expulsion ;CONDAMNER M. [N] [B] [Y] au paiement d'un arriéré locatif arrêté au 07 novembre 2025 à la somme de 1 515,58 euros, augmentée des intérêts au taux légal depuis la mise en demeure du 10 juillet 2024, et ce au fur et à mesure des échéances jusqu'à parfait paiement ;FIXER l’indemnité d'occupation à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à la libération des lieux, à la somme de 487,08 euros par mois, révisable annuellement ;CONDAMNER M. [N] [B] [Y] à lui payer, en plus des dépens, la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
L’affaire a été appelée à l’audience du 23 février 2026, et la réouverture des débats a été ordonnée le 13 avril 2026 afin de permettre à la SODEGIS de produire un décompte actualisé de la dette locative.

Le dossier a été évoqué une dernière fois à l’audience du 22 juin 2026 lors de laquelle SODEGIS, régulièrement représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 3 172,66 euros. Elle s’est en outre opposée à l’octroi de délais.

M. [N] [B] [Y], comparant en personne à l’audience du 23 février 2026, a reconnu le montant de la dette locative, mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en sollicitant les plus larges délais de paiement.

Il a déclaré percevoir un salaire mensuel net de 1 080 euros en qualité de jardinier au CCAS de la commune de [Localité 1]. Il a indiqué ne pas avoir d’enfant à charge, ni dette, ni crédit.

Aucun diagnostic social et financier n’a été adressé au tribunal avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 17 août 2026.


MOTIFS DE LA DECISION :

SUR LA RECEVABILITE DE L'ACTION EN RESILIATION ET EN EXPULSION

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 2] par voie dématérialisée le 19 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l'article 24 II de la même loi, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l'espèce, la SODEGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 novembre 2025.

L’action est donc recevable.


SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, l'article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, ces dispositions d’ordre public sont respectées. 

En effet, le bail conclu le 1er mars 2018 contient une telle clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause et reproduisant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié le 23 janvier 2025, pour la somme en principal de 1 055,03 euros. 

Il ressort toutefois du décompte produit par la SODEGIS que ce commandement n’est pas demeuré infructueux pendant plus deux mois, après soustraction des débits non étayés (91,44 euros de pénalités de retard + 257,86 euros de frais d’assurance) et compte tenu du paiement de la somme de 700 euros (le 30 janvier 2025) et de celle de 500 euros (le 05 mars 2025), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail n’étaient pas réunies à la date du 23 mars 2025.

En conséquence, le bail ne pourra être résilié de plein droit et il convient de rejeter les demandes en résiliation du bail, en expulsion de M. [N] [B] [Y] et en paiement d’une indemnité d’occupation.


SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 441-9 du Code de la construction et de l'habitation dispose que l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer, que le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois, qu’à défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer.

En l'espèce, les suppléments de loyer appliqués par la SEMADER seront écartés du calcul de l'arriéré, faute pour la bailleresse de justifier du respect de la procédure prévue à l'article L. 441-9.

De plus, s’agissant de la cotisation d’assurance habitation, l'article 7 g) et h) de la loi du 06 juillet 1989 impose au locataire de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur ; cette justification résultant de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. (…)

À défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.

En l’espèce, n’étant pas prévue par les conditions particulières du bail, la cotisation d’assurance appliquée par la SODEGIS sera écartée du calcul de l'arriéré, faute pour cette dernière de justifier du respect de la procédure prévue par l'article 7 g) et h) de la loi du 06 juillet 1989.

Il faut rappeler que les frais de recouvrement entrepris antérieurement à la présente instance et sans titre exécutoire restent à la charge du créancier lorsqu’ils concernent un acte dont l’accomplissement n’est pas prescrit par la loi en vertu de l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991, devenu l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution.

Par ailleurs, le coût des actes prescrits par la loi sera recouvré au titre des dépens de l’instance et ne saurait donc être intégré à l’arriéré locatif. 

Au regard du décompte versé aux débats, arrêté au 09 avril 2026, il apparait que la créance de la SEMADER s’élève à la somme de 2 790,20 euros. Il en ressort que M. [N] [B] [Y] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite (303,98 euros) et des pénalités injustifiées (91,44 euros), déduction faite des cotisations d’assurance susmentionnées (334,36 euros), la somme de 2 060,42 euros. 

M. [N] [B] [Y], qui ne conteste pas le montant dû, sera par conséquent condamné à payer cette somme à la SODEGIS, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.


SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

En l'absence de résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 ne s'applique pas et seuls des délais de paiement dans la limite de deux années peuvent être accordés au débiteur de bonne foi en situation de régler sa dette conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du Code civil.

En l’espèce, compte tenu de la reprise des paiements du loyer et des charges, de sa situation personnelle et financière exposée à l'audience, et du montant de la dette, il convient d’autoriser M. [N] [B] [Y], qui paraît en situation de régler son arriéré locatif, à s’acquitter de son paiement, en plus du loyer courant, selon les modalités précisées au dispositif à compter de la présente décision, la dernière mensualité devant régler le solde.


SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [N] [B] [Y], qui succombe à l'instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui ne comprendront toutefois pas le coût du commandement de payer.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
 
- DÉCLARE recevable la demande en résiliation de bail présentée par la SODEGIS dûment représentée par son représentant légal ;

- CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2018 entre la SODEGIS dûment représentée par son représentant légal et M. [N] [B] [Y] concernant le logement situé [Adresse 3], ne sont pas réunies à la date du 23 mars 2025 ;

- REJETTE en conséquence les demandes relatives à la résiliation du bail, à la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et à l’expulsion ;

- CONDAMNE M. [N] [B] [Y] à payer à la SODEGIS dûment représentée par son représentant légal la somme de 2 060,42 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 09 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

- ACCORDE à M. [N] [B] [Y] un délai de grâce pour se libérer de sa dette ;

- DIT qu'il pourra s’acquitter de son paiement par le versement de 23 mensualités de
86 euros chacune et d'une 24ème représentant le solde, intérêts compris, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

- DIT qu'en cas de non-paiement d'une seule mensualité à son terme exact, le solde de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

- RAPPELLE que les présents délais suspendent toute procédure d'exécution à l'encontre des biens de la partie débitrice ; 

- REJETTE la demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

- CONDAMNE M. [N] [B] [Y] aux dépens de la présente procédure, qui ne comprendront toutefois pas le coût du commandement de payer.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe le 17 août 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Pauline SUZANNE, magistrat exerçant à titre temporaire délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, et le greffier.

Le juge, Le greffier,

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L821-1, code de la construction et de l'habitation 441-9, code des assurances L112-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-11T16:49:47.645Z.