Tribunal judiciaire de Paris, 5ème chambre 2ème section, 10 septembre 2026, n° 24/02495

Parties (entreprises)

Exposé du litige

FAIT DROIT PARTIELLEMENT


Assignation du :
09 Février 2024







JUGEMENT 
rendu le 10 Septembre 2026 
DEMANDEURS

Monsieur [L] [I], né le 06 Juillet 1973 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1] à [Localité 3], 

Madame [N] [Y], née le 17 Février 1974 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1] à [Localité 3], 

représentés par Maître Christian DIAZ, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant, vestiaire #P74 et par Maître Sophie LEGOND, avocat au barreau de Versailles, avocat plaidant. 

DÉFENDERESSE

La société PIERRE ET GESTION, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 377 919 089, dont le siège social est situé [Adresse 2] à Paris (75014), prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Marilina DE ARAUJO, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E0963.



Décision du 10 Septembre 2026
5ème chambre 2ème section
N° RG 24/02495 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4AI6


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Antoine DE MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint, statuant en juge unique,

assisté de Madame Solène BREARD-MELLIN, Greffière. 


DÉBATS

A l’audience du 24 Juin 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 10 Septembre 2026 par mise à disposition au greffe. 


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition 
Contradictoire
En premier ressort
_____________________

Monsieur [L] [I] et Madame [N] [Y] sont propriétaires d'une studette constituant le lot numéro 0073 de la copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 5]. Résidant à l'étranger, ils ont conclu un mandat de gestion locative avec la société PIERRE ET GESTION, par acte sous seing privé du 4 février 2018.

Les propriétaires ont assuré le bien au titre d'une assurance " propriétaire non occupant ", souscrite auprès de la compagnie d'assurances CARDIF IARD (BNP PARIBAS), à effet au 1er août 2020 garantissant notamment la perte de loyers pendant une durée de 24 mois, en cas de sinistre. 

La société PIERRE ET GESTION indique qu'elle a fait adhérer les propriétaires à un contrat d'assurance " propriétaire non occupant " souscrit auprès de la société AREAS DOMMAGES par l'intermédiaire de la société VERLINGUE, courtier. 

Par courrier électronique du 4 février 2021, la société PIERRE ET GESTION a prévenu les propriétaires que le locataire avait donné congé pour le 1er mars 2021, en raison d'un sinistre de type infiltrations, provenant de la toiture de l'immeuble.

La mandataire a déclaré le sinistre auprès de la compagnie d'assurances CARDIF ASSURANCES qui a refusé la mobilisation de la garantie par courrier électronique du 11 octobre 2022, au motif que les assurés disposent d'un délai maximum de 5 jours ouvrés à compter de la connaissance du sinistre pour le déclarer auprès de l'assurance, et que ce délai était dépassé. 
Les consorts [C] ont dénoncé le mandat de gestion avec effet au 31 décembre 2023.

Par acte du 9 février 2024, ils ont fait assigner la société PIERRE ET GESTION devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamner à leur payer la somme de 10.692 euros au titre de dommages et intérêts pour la perte de loyers, la somme de 1.420 euros au titre de la reprise des travaux, la somme de 2.000 euros au titre de dommages et intérêts pour frais de gestion indûment perçus, la somme de 2.000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, outre la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens. 

Par ordonnance du 30 avril 2024, le juge de la mise en état de la 8ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris a ordonné la suppression de ladite procédure du rôle de cette chambre et sa transmission au service du Bureau d'Ordre Civil en vue de sa redistribution à la 5ème chambre 2ème section.

Les consorts [C], par conclusions transmises par voie dématérialisée le 9 décembre 2024, demandent au tribunal, au visa des articles 1231-1, 1991 et 1992 al 1er du code civil, de : 
- les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes ; 
- condamner la société ORALIA PIERRE ET GESTION à leur payer la somme de 10.692 euros au titre de dommages et intérêts pour perte de loyers ;
- la condamner à leur payer la somme de 1.420 euros au titre de la reprise des travaux ;
- la condamner à leur payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour frais de gestion indûment perçus ;
- la condamner à leur payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;
- la condamner à leur payer la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en application des dispositions de l'article 699 du même code. 

Sur la responsabilité contractuelle de la société PIERRE ET GESTION

Sur la perte de loyers et la reprise des travaux

Les demandeurs soutiennent que la responsabilité contractuelle de la société PIERRE ET GESTION est susceptible d'être engagée. Ils prétendent que cette dernière n'a pas effectué la déclaration de leur sinistre auprès de la compagnie CARDIF dans les délais, les privant ainsi du bénéfice de la garantie " perte de loyers " pendant 24 mois. Ils font valoir que les conditions générales annexées au mandat de gestion en date du 4 février 2018 précisent dans leur article 2 paragraphe 7 que : " Dans le cadre de la mission qui lui est confiée, le mandataire s'engage : A effectuer les déclarations de sinistre dans un délai de quinze jours à compter de la réception de l'information ou des éléments nécessaires à la déclaration et à procéder en tant que de besoin aux relances nécessaires auprès des différents intervenants. " 

Ils se prévalent d'un préjudice économique résultant de la perte de loyers, d'une part, et des travaux de reprise des désordres qu'ils ont effectués en raison de l'incurie de l'entrepreneur mandaté par le cabinet de gestion, d'autre part. 

Sur les frais de gestion

Les demandeurs soutiennent que la société PIERRE ET GESTION leur a facturé soit des frais non prévus par le contrat de gestion, soit des prestations à un tarif différent que celui prévu par le mandant de gestion. Parmi les frais de gestion facturés au dessus de leur tarif, ils citent : les frais d'arrêté de compte facturés à hauteur de 25,58 euros pour les années 2021 et 2022, au lieu de 23 euros selon le mandat, et facturés tous les mois alors qu'ils ne sont que trimestriels, des frais d'expertise facturés à hauteur de 415 euros alors qu'ils ne peuvent être que de 207,50 euros et des honoraires de prestation de mise en location facturés à hauteur de 315,90 euros, alors que ces honoraires ne doivent pas dépasser la moitié du montant du loyer mensuel qui est de 445,50 euros. Parmi les frais de gestion non prévus au contrat, il citent des frais d'archivage de 12 euros, des honoraires feuille bleue facturés à hauteur de 186,30 euros en décembre 2022 et à hauteur de 180 euros en juin 2023. 

Sur le préjudice moral

Les demandeurs se prévalent de l'existence d'un préjudice moral résultant des tracas causés par la location du bien, et que la conclusion d'un mandat de gestion était censée leur éviter. 

En réponse, la société PIERRE ET GESTION, par conclusions en réponse, transmises par la même voie le 11 février 2025, demande au tribunal, au visa des articles 1991 et 1992 du code civil, de : 
- débouter Madame [N] [Y] et M. [L] [I] de l'ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre ; 
- les condamner in solidum à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner aux entiers dépens de l'instance. 

Sur la responsabilité contractuelle de la société PIERRE ET GESTION

Sur la perte de loyers

La société PIERRE ET GESTION fait valoir que les demandeurs ne rapportent pas la preuve qu'elle a été en possession, lors de la survenance du sinistre, du contrat d'assurance propriétaire non occupant qu'ils ont souscrit auprès de la société CARDIF. Elle explique qu'elle a déclaré le dégât des eaux, dans le cadre de l'assurance souscrite par les demandeurs auprès de la société AREAS DOMMAGES. Elle affirme que les demandeurs étaient informés de la souscription de cette assurance puisque la société AREAS DOMMAGES a diligenté l'expertise et a rédigé, à leur intention, une proposition d'indemnisation. Elle ajoute qu'elle a, dans un second temps, déclaré le sinistre auprès de la société CARDIF lorsque les propriétaires lui ont communiqué le contrat conclu avec cette société, dont elle ignorait l'existence avant de le recevoir le 27 juin 2022. 

La défenderesse conteste l'existence d'un préjudice et d'un lien de causalité. Elle fait valoir, en effet, qu'aucun lien n'est établi entre la déclaration tardive du sinistre à la société CARDIF et la perte de loyers invoquée en demande, dans la mesure où les demandeurs ne produisent pas les conditions générales de l'assurance conclue avec la société CARDIF et où l'on ignore dans quelles conditions la perte de loyers aurait été prise en charge. Selon elle, la perte de loyers indemnisée ne peut, en tout état de cause, être de vingt-quatre mois puisque le contrat prévoit l'indemnisation de la perte des loyers pendant la durée des travaux, fixée par un expert, et qu'en l'occurrence, les travaux n'ont duré que quelques jours. 

Elle ajoute que le quantum du préjudice n'est pas justifié. En premier lieu, le préjudice a été calculé sur 24 mois alors que le logement a pu être reloué au bout de 21 mois. En second lieu, les propriétaires ont retardé sa remise en location, en contestant la qualité des travaux réalisés. En troisième lieu, des travaux dépourvus de lien avec le sinistre ont été effectués, à la demande de Monsieur [L] [I] et de Madame [N] [Y]. 

Elle fait valoir qu'en tout état de cause, les demandeurs ne peuvent se prévaloir que d'une perte de chance d'obtenir une indemnité d'assurance et qu'ils peuvent se retourner contre la copropriété de l'immeuble, responsable du sinistre.

Sur la reprise des travaux

La société PIERRE ET GESTION s'oppose à la demande en paiement formulée à hauteur de 1.420 euros au titre de la reprise des travaux, au motif que les consorts [C] ont déjà été indemnisés à due concurrence par la société AREAS DOMMAGES. 

Sur les frais de gestion

La société PIERRE ET GESTION sollicite le débouté de cette demande au motif que les demandeurs, sur lesquels repose la charge de la preuve, ne démontrent pas que les frais facturés sont injustifiées et n'expliquent pas le montant de l'indemnité de 2.000 euros de l'indemnité qu'ils sollicitent. 

Sur le préjudice moral

La société PIERRE ET GESTION estime que les demandeurs n'expliquent pas en quoi consiste leur préjudice moral. 

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé plus complet de leurs prétentions et moyens. 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 octobre 2025 et l'affaire a été renvoyée à l'audience juge unique du 24 juin 2026. Elle a été mise en délibéré au 10 septembre 2026.

Motifs

MOTIFS

Selon l'article 1231-1 du code civil, le débiteur d'une obligation contractuelle est condamné à des dommages et intérêt pour inexécution de ses obligation ou exécution tardive de ces dernières sauf s'il est prové que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 
Selon l'article 1992 du même code, le mandataire doit répondre non seulement du dol mais aussi des faites qu'il a commises dans sa gestion.

L'obligation d'un gestionnaire de bien est une obligation de moyen, de sorte que sa responsabilité ne peut être engagée que s'il a commis une faute en lien avec un préjudice subi par celui qui en est victime. 

Sur les demandes au titre de la perte de loyers et de la reprise des travaux

En l'espèce, les consorts [C] formulent ces demandes en reprochant à la société PERRE ET GESTION de n'avoir pas déclaré leur sinistre à la société CARDIF dans le délai de cinq jours à compter de sa survenance ou du jour où elle en a eu connaissance. 

Il résulte de la pièce 21 des demandeurs qu'ils ont transmis à la défenderesse le contrat d'assurance " propriétaire non occupant " qu'ils ont conclu avec la société CARDIF le 27 juin 2022. Or, les demandeurs ayant été prévenu le 4 février 2021 par la société PIERRE ET GESTION du départ de leur locataire le 1er mars 2021 en raison du sinistre, celui-ci a sûrement eu lieu, au plus tard, entre le 1er et le 4 février 2021 et la société PIERRE ET GESTION en a eu connaissance, au plus tard, le 4 février 2021 lorsqu'elle en a avisé les demandeurs. Le délai de cinq jours pour déclarer le sinistre à la société CARDIF a donc commencé à courir, au plus tard, à compter du 4 février 2021, et il a expiré le 9 février 2021. 

N'ayant reçu le contrat d'assurance que le 27 juin 2022, la société PIERRE ET GESTION ne pouvait pas déclarer le sinistre dans le délai prévu au contrat d'assurance conclu avec la société CARDIF sa déclaration tardive ne résulte donc pas d'une faute de sa part mais du fait des demandeurs. 

En outre, il apparaît que la société PIERRE ET GESTION a fait des démarches auprès de la société AREAS DOMMAGES, qui garantissait également les consorts [C] au titre de la garantie " propriétaire non occupant ", que cette compagnie a fait aux demandeurs une proposition d'indemnisation à hauteur de 1.420 euros incluant la perte de loyers et les travaux de remise en état du logement (pièce 20 des demandeurs et pièce 10 de la défenderesse), et que l'indemnité proposée a été versée au crédit du compte de gestion du bien (pièce 9 de la défenderesse). 

Les demandeurs contestent avoir souscrit une assurance auprès de la société AREAS DOMMAGES. Cependant, une proposition d'indemnisation leur a été adressée par la société AREAS DOMMAGES et ils l'ont acceptée puisque la somme de 1.420 euros a été versée sur le compte de gestion de leur bien sans qu'ils ne formulent, jusqu'à preuve du contraire non rapportée, de contestation. Cela montre bien qu'ils avaient également souscrit une assurance " propriétaire non occupant " auprès de la compagnie AREAS DOMMAGE.

Aucun défaut de diligence, et donc aucune faute de nature à engager la responsabilité contractuelle de la société PIERRE ET GESTION, ne peut être relevée à son encontre. En conséquence, les demandes dont il est ici question seront rejetées. 

Sur les frais de gestion indument perçus : 

a) Sur les frais d'arrêtés de compte :

Le contrat de mandat prévoit, au titre de la rémunération du mandataire, des frais d'arrêté de comptes de 23 euros TTC facturés trimestriellement.

Si l'on applique le contrat, le montant de ces frais devrait être, pour les années 2021 à 2023 de 276 euros (23 euros X 12 trimestres).

 L'on s'aperçoit, à la lecture des relevés de gestion produits par les demandeurs (pièces numéro 34,36, 37, 38,39,42 et 44 des demandeurs) que :
- Des frais d'arrêté de compte de 25,58 euros en été prélevés le 25 janvier 2021 selon un relevé de gestion du même jour,
- Des frais d'arrêté de compte de 25,58 euros ont été prélevés le 25 mars 2021 selon un relevé de gestion du même jour,
- Des frais d'arrêté de compte de 25,58 euros ont été prélevés le 26 avril 2021, selon un relevé de gestion du même jour, 
- Des frais d'arrêté de compte de 25,58 euros ont été prélevés le 25 mai 2021 selon un relevé de gestion du même jour ;
- Des frais d'arrêté de compte de 28 euros ont été prélevés le 21 décembre 2022 selon un relevé de gestion du même jour,
- Des frais d'arrêté de compte d'un même montant ont été prélevés le 24 janvier 2023 selon un relevé de gestion du même jour, 
- Des frais d'arrêté de compte d'un même montant ont été prélevés le 24 mars 2023 selon un relevé de gestion du même jour,
- Des frais d'arrêté de compte d'un même montant ont été prélevé le 27 avril 2023 selon un relevé de gestion du même jour,
- Des frais d'arrêté de compte d'un montant de 30 euros ont été prélevés le 22 juin 2023 selon un relevé de gestion du même jour,
- Des frais d'arrêté de compte d'un montant analogue ont été prélevés le 25 octobre 2023 selon un relevé de gestion du même jour. 

Certes, le tarif appliqué est supérieur à celui prévu au contrat et la périodicité de trois mois n'est pas respectée. Cependant, le total de ces frais est de 274,32 euros et il est inférieur à celui qui serait obtenu si le tarif et la périodicité prévus au contrat avaient été appliqués. 

Si le fait, pour la société PIERRE ET GESTION de facturer des frais d'arrêté de compte sans respecter les stipulations du contrat de mandat peut constituer une faute, cette faute n'a causé, au vu des pièces produites, aucun préjudice aux consorts [C]. La responsabilité de la défenderesse ne peut donc être engagée relativement aux frais d'arrêté de compte. 

b) Sur les honoraires d'expertise et de négociation : 

Selon le contrat de mandat, ces honoraires sont fixés à 207,50 euros. Or, selon un relevé de gestion du 21 décembre 2022, ces frais ont été perçus par la défenderesse à hauteur de 415 euros (pièce numéro 39 des demandeurs). Il en résulte un trop perçu de 207,50 euros. 


Le fait de facturer ces frais sans respecter les clauses contractuelles constitue une faute qui engage la responsabilité de la société PIERRE ET GESTION, cette faute ayant causé aux demandeurs un préjudice qui résulte de ce trop perçu de 207,50 euros.

c) Sur les honoraires de mise en location :

Il résulte d'un relevé de gestion du 21 décembre 2022 que la société PIERRE EET GESTION a perçu 358,90 euros des demandeurs au titre des honoraires de mise en location alors que le contrat de mandat fixe ces honoraires à la moitié du loyer mensuel qui est de 445,50 euros (pièces 39 et 33 des demandeurs). La moitié du loyer mensuel étant de 222,75 euros, il en résulte un trop perçu de 136,15 euros. 

Une fois encore, le fait de facturer ces honoraires sans respecter les stipulations contractuelles constitue une faute qui engage la responsabilité de la société PIERRE ET GESTION, cette faute ayant causé aux demandeurs un préjudice qui résulte de ce trop perçu. 

d) Sur les frais non prévus au contrat qui ont été facturés :

Selon un relevé de gestion du 21 décembre 2022, la société PIERRE ET GESTION a facturé et prélevé 12 euros au titre d'honoraires de conservation d'archives et 186,30 euros d' " honoraires feuille bleue " (pièce 39 des demandeurs). Selon un relevé du 27 avril 2023, 12 euros d'honoraires de conservation d'archives ont été facturés et perçus (pièce 42 des demandeurs). Selon un relevé de gestion du 22 juin 2023, 180 euros ont été facturés aux demandeurs et prélevés sur le compte de gestion de leur bien, correspondant à des " honoraires feuilles bleues ". 

Aucune de ces rémunérations n'est prévue au contrat. Par ailleurs, aucune explication n'est fournie par la défenderesse par rapport à ces sommes. 

Le fait de facturer et de prélever des frais non prévus au contrat constitue une faute contractuelle. Cette faute a causé un préjudice aux consorts [C] qui résulte d'un trop perçu de 390 euros. 

Au total, la société PIERRE ET GESTION a indûment perçu la somme de 733,65 euros au préjudice des demandeurs. Elle devra, en vertu des articles 1231-1 et 1992 du code civil, les indemniser à due concurrence. 

Sur la demande au titre du préjudice moral

Les consorts [C] seront déboutés de cette demande, ne rapportant pas la preuve d'un tel préjudice. 

Sur les demandes accessoires

L'équité n'impose pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en l'espèce.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

Condamne la société PIERRE ET GESTION à payer à Monsieur [L] [I] et à Madame [N] [Y] la somme de 733,65 euros à titre de dommages et intérêts ; 

Déboute Monsieur [L] [I] et Madame [N] [Y] du surplus de leurs demandes ; 

Dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne la société PIERRE ET GESTION aux dépens. 

Fait et jugé à [Localité 1] le 10 Septembre 2026.

La Greffière, Le Juge,

Solène BREARD-MELLIN Antoine DE MAUPEOU

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires 
- Me DIAZ
- Me DE ARAUJO
délivrées le : 
+ 1 Copie dossier 


■


5ème chambre
2ème section

 
N° RG 24/02495 
N° Portalis 352J-W-B7I-C4AI6


N° MINUTE : 


FAIT DROIT PARTIELLEMENT


Assignation du :
09 Février 2024







JUGEMENT 
rendu le 10 Septembre 2026 
DEMANDEURS

Monsieur [L] [I], né le 06 Juillet 1973 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1] à [Localité 3], 

Madame [N] [Y], née le 17 Février 1974 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1] à [Localité 3], 

représentés par Maître Christian DIAZ, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant, vestiaire #P74 et par Maître Sophie LEGOND, avocat au barreau de Versailles, avocat plaidant. 

DÉFENDERESSE

La société PIERRE ET GESTION, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 377 919 089, dont le siège social est situé [Adresse 2] à Paris (75014), prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Marilina DE ARAUJO, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E0963.



Décision du 10 Septembre 2026
5ème chambre 2ème section
N° RG 24/02495 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4AI6


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Antoine DE MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint, statuant en juge unique,

assisté de Madame Solène BREARD-MELLIN, Greffière. 


DÉBATS

A l’audience du 24 Juin 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 10 Septembre 2026 par mise à disposition au greffe. 


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition 
Contradictoire
En premier ressort
_____________________

Monsieur [L] [I] et Madame [N] [Y] sont propriétaires d'une studette constituant le lot numéro 0073 de la copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 5]. Résidant à l'étranger, ils ont conclu un mandat de gestion locative avec la société PIERRE ET GESTION, par acte sous seing privé du 4 février 2018.

Les propriétaires ont assuré le bien au titre d'une assurance " propriétaire non occupant ", souscrite auprès de la compagnie d'assurances CARDIF IARD (BNP PARIBAS), à effet au 1er août 2020 garantissant notamment la perte de loyers pendant une durée de 24 mois, en cas de sinistre. 

La société PIERRE ET GESTION indique qu'elle a fait adhérer les propriétaires à un contrat d'assurance " propriétaire non occupant " souscrit auprès de la société AREAS DOMMAGES par l'intermédiaire de la société VERLINGUE, courtier. 

Par courrier électronique du 4 février 2021, la société PIERRE ET GESTION a prévenu les propriétaires que le locataire avait donné congé pour le 1er mars 2021, en raison d'un sinistre de type infiltrations, provenant de la toiture de l'immeuble.

La mandataire a déclaré le sinistre auprès de la compagnie d'assurances CARDIF ASSURANCES qui a refusé la mobilisation de la garantie par courrier électronique du 11 octobre 2022, au motif que les assurés disposent d'un délai maximum de 5 jours ouvrés à compter de la connaissance du sinistre pour le déclarer auprès de l'assurance, et que ce délai était dépassé. 
Les consorts [C] ont dénoncé le mandat de gestion avec effet au 31 décembre 2023.

Par acte du 9 février 2024, ils ont fait assigner la société PIERRE ET GESTION devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamner à leur payer la somme de 10.692 euros au titre de dommages et intérêts pour la perte de loyers, la somme de 1.420 euros au titre de la reprise des travaux, la somme de 2.000 euros au titre de dommages et intérêts pour frais de gestion indûment perçus, la somme de 2.000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, outre la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens. 

Par ordonnance du 30 avril 2024, le juge de la mise en état de la 8ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris a ordonné la suppression de ladite procédure du rôle de cette chambre et sa transmission au service du Bureau d'Ordre Civil en vue de sa redistribution à la 5ème chambre 2ème section.

Les consorts [C], par conclusions transmises par voie dématérialisée le 9 décembre 2024, demandent au tribunal, au visa des articles 1231-1, 1991 et 1992 al 1er du code civil, de : 
- les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes ; 
- condamner la société ORALIA PIERRE ET GESTION à leur payer la somme de 10.692 euros au titre de dommages et intérêts pour perte de loyers ;
- la condamner à leur payer la somme de 1.420 euros au titre de la reprise des travaux ;
- la condamner à leur payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour frais de gestion indûment perçus ;
- la condamner à leur payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;
- la condamner à leur payer la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en application des dispositions de l'article 699 du même code. 

Sur la responsabilité contractuelle de la société PIERRE ET GESTION

Sur la perte de loyers et la reprise des travaux

Les demandeurs soutiennent que la responsabilité contractuelle de la société PIERRE ET GESTION est susceptible d'être engagée. Ils prétendent que cette dernière n'a pas effectué la déclaration de leur sinistre auprès de la compagnie CARDIF dans les délais, les privant ainsi du bénéfice de la garantie " perte de loyers " pendant 24 mois. Ils font valoir que les conditions générales annexées au mandat de gestion en date du 4 février 2018 précisent dans leur article 2 paragraphe 7 que : " Dans le cadre de la mission qui lui est confiée, le mandataire s'engage : A effectuer les déclarations de sinistre dans un délai de quinze jours à compter de la réception de l'information ou des éléments nécessaires à la déclaration et à procéder en tant que de besoin aux relances nécessaires auprès des différents intervenants. " 

Ils se prévalent d'un préjudice économique résultant de la perte de loyers, d'une part, et des travaux de reprise des désordres qu'ils ont effectués en raison de l'incurie de l'entrepreneur mandaté par le cabinet de gestion, d'autre part. 

Sur les frais de gestion

Les demandeurs soutiennent que la société PIERRE ET GESTION leur a facturé soit des frais non prévus par le contrat de gestion, soit des prestations à un tarif différent que celui prévu par le mandant de gestion. Parmi les frais de gestion facturés au dessus de leur tarif, ils citent : les frais d'arrêté de compte facturés à hauteur de 25,58 euros pour les années 2021 et 2022, au lieu de 23 euros selon le mandat, et facturés tous les mois alors qu'ils ne sont que trimestriels, des frais d'expertise facturés à hauteur de 415 euros alors qu'ils ne peuvent être que de 207,50 euros et des honoraires de prestation de mise en location facturés à hauteur de 315,90 euros, alors que ces honoraires ne doivent pas dépasser la moitié du montant du loyer mensuel qui est de 445,50 euros. Parmi les frais de gestion non prévus au contrat, il citent des frais d'archivage de 12 euros, des honoraires feuille bleue facturés à hauteur de 186,30 euros en décembre 2022 et à hauteur de 180 euros en juin 2023. 

Sur le préjudice moral

Les demandeurs se prévalent de l'existence d'un préjudice moral résultant des tracas causés par la location du bien, et que la conclusion d'un mandat de gestion était censée leur éviter. 

En réponse, la société PIERRE ET GESTION, par conclusions en réponse, transmises par la même voie le 11 février 2025, demande au tribunal, au visa des articles 1991 et 1992 du code civil, de : 
- débouter Madame [N] [Y] et M. [L] [I] de l'ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre ; 
- les condamner in solidum à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner aux entiers dépens de l'instance. 

Sur la responsabilité contractuelle de la société PIERRE ET GESTION

Sur la perte de loyers

La société PIERRE ET GESTION fait valoir que les demandeurs ne rapportent pas la preuve qu'elle a été en possession, lors de la survenance du sinistre, du contrat d'assurance propriétaire non occupant qu'ils ont souscrit auprès de la société CARDIF. Elle explique qu'elle a déclaré le dégât des eaux, dans le cadre de l'assurance souscrite par les demandeurs auprès de la société AREAS DOMMAGES. Elle affirme que les demandeurs étaient informés de la souscription de cette assurance puisque la société AREAS DOMMAGES a diligenté l'expertise et a rédigé, à leur intention, une proposition d'indemnisation. Elle ajoute qu'elle a, dans un second temps, déclaré le sinistre auprès de la société CARDIF lorsque les propriétaires lui ont communiqué le contrat conclu avec cette société, dont elle ignorait l'existence avant de le recevoir le 27 juin 2022. 

La défenderesse conteste l'existence d'un préjudice et d'un lien de causalité. Elle fait valoir, en effet, qu'aucun lien n'est établi entre la déclaration tardive du sinistre à la société CARDIF et la perte de loyers invoquée en demande, dans la mesure où les demandeurs ne produisent pas les conditions générales de l'assurance conclue avec la société CARDIF et où l'on ignore dans quelles conditions la perte de loyers aurait été prise en charge. Selon elle, la perte de loyers indemnisée ne peut, en tout état de cause, être de vingt-quatre mois puisque le contrat prévoit l'indemnisation de la perte des loyers pendant la durée des travaux, fixée par un expert, et qu'en l'occurrence, les travaux n'ont duré que quelques jours. 

Elle ajoute que le quantum du préjudice n'est pas justifié. En premier lieu, le préjudice a été calculé sur 24 mois alors que le logement a pu être reloué au bout de 21 mois. En second lieu, les propriétaires ont retardé sa remise en location, en contestant la qualité des travaux réalisés. En troisième lieu, des travaux dépourvus de lien avec le sinistre ont été effectués, à la demande de Monsieur [L] [I] et de Madame [N] [Y]. 

Elle fait valoir qu'en tout état de cause, les demandeurs ne peuvent se prévaloir que d'une perte de chance d'obtenir une indemnité d'assurance et qu'ils peuvent se retourner contre la copropriété de l'immeuble, responsable du sinistre.

Sur la reprise des travaux

La société PIERRE ET GESTION s'oppose à la demande en paiement formulée à hauteur de 1.420 euros au titre de la reprise des travaux, au motif que les consorts [C] ont déjà été indemnisés à due concurrence par la société AREAS DOMMAGES. 

Sur les frais de gestion

La société PIERRE ET GESTION sollicite le débouté de cette demande au motif que les demandeurs, sur lesquels repose la charge de la preuve, ne démontrent pas que les frais facturés sont injustifiées et n'expliquent pas le montant de l'indemnité de 2.000 euros de l'indemnité qu'ils sollicitent. 

Sur le préjudice moral

La société PIERRE ET GESTION estime que les demandeurs n'expliquent pas en quoi consiste leur préjudice moral. 

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé plus complet de leurs prétentions et moyens. 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 octobre 2025 et l'affaire a été renvoyée à l'audience juge unique du 24 juin 2026. Elle a été mise en délibéré au 10 septembre 2026. 

MOTIFS

Selon l'article 1231-1 du code civil, le débiteur d'une obligation contractuelle est condamné à des dommages et intérêt pour inexécution de ses obligation ou exécution tardive de ces dernières sauf s'il est prové que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 
Selon l'article 1992 du même code, le mandataire doit répondre non seulement du dol mais aussi des faites qu'il a commises dans sa gestion.

L'obligation d'un gestionnaire de bien est une obligation de moyen, de sorte que sa responsabilité ne peut être engagée que s'il a commis une faute en lien avec un préjudice subi par celui qui en est victime. 

Sur les demandes au titre de la perte de loyers et de la reprise des travaux

En l'espèce, les consorts [C] formulent ces demandes en reprochant à la société PERRE ET GESTION de n'avoir pas déclaré leur sinistre à la société CARDIF dans le délai de cinq jours à compter de sa survenance ou du jour où elle en a eu connaissance. 

Il résulte de la pièce 21 des demandeurs qu'ils ont transmis à la défenderesse le contrat d'assurance " propriétaire non occupant " qu'ils ont conclu avec la société CARDIF le 27 juin 2022. Or, les demandeurs ayant été prévenu le 4 février 2021 par la société PIERRE ET GESTION du départ de leur locataire le 1er mars 2021 en raison du sinistre, celui-ci a sûrement eu lieu, au plus tard, entre le 1er et le 4 février 2021 et la société PIERRE ET GESTION en a eu connaissance, au plus tard, le 4 février 2021 lorsqu'elle en a avisé les demandeurs. Le délai de cinq jours pour déclarer le sinistre à la société CARDIF a donc commencé à courir, au plus tard, à compter du 4 février 2021, et il a expiré le 9 février 2021. 

N'ayant reçu le contrat d'assurance que le 27 juin 2022, la société PIERRE ET GESTION ne pouvait pas déclarer le sinistre dans le délai prévu au contrat d'assurance conclu avec la société CARDIF sa déclaration tardive ne résulte donc pas d'une faute de sa part mais du fait des demandeurs. 

En outre, il apparaît que la société PIERRE ET GESTION a fait des démarches auprès de la société AREAS DOMMAGES, qui garantissait également les consorts [C] au titre de la garantie " propriétaire non occupant ", que cette compagnie a fait aux demandeurs une proposition d'indemnisation à hauteur de 1.420 euros incluant la perte de loyers et les travaux de remise en état du logement (pièce 20 des demandeurs et pièce 10 de la défenderesse), et que l'indemnité proposée a été versée au crédit du compte de gestion du bien (pièce 9 de la défenderesse). 

Les demandeurs contestent avoir souscrit une assurance auprès de la société AREAS DOMMAGES. Cependant, une proposition d'indemnisation leur a été adressée par la société AREAS DOMMAGES et ils l'ont acceptée puisque la somme de 1.420 euros a été versée sur le compte de gestion de leur bien sans qu'ils ne formulent, jusqu'à preuve du contraire non rapportée, de contestation. Cela montre bien qu'ils avaient également souscrit une assurance " propriétaire non occupant " auprès de la compagnie AREAS DOMMAGE.

Aucun défaut de diligence, et donc aucune faute de nature à engager la responsabilité contractuelle de la société PIERRE ET GESTION, ne peut être relevée à son encontre. En conséquence, les demandes dont il est ici question seront rejetées. 

Sur les frais de gestion indument perçus : 

a) Sur les frais d'arrêtés de compte :

Le contrat de mandat prévoit, au titre de la rémunération du mandataire, des frais d'arrêté de comptes de 23 euros TTC facturés trimestriellement.

Si l'on applique le contrat, le montant de ces frais devrait être, pour les années 2021 à 2023 de 276 euros (23 euros X 12 trimestres).

 L'on s'aperçoit, à la lecture des relevés de gestion produits par les demandeurs (pièces numéro 34,36, 37, 38,39,42 et 44 des demandeurs) que :
- Des frais d'arrêté de compte de 25,58 euros en été prélevés le 25 janvier 2021 selon un relevé de gestion du même jour,
- Des frais d'arrêté de compte de 25,58 euros ont été prélevés le 25 mars 2021 selon un relevé de gestion du même jour,
- Des frais d'arrêté de compte de 25,58 euros ont été prélevés le 26 avril 2021, selon un relevé de gestion du même jour, 
- Des frais d'arrêté de compte de 25,58 euros ont été prélevés le 25 mai 2021 selon un relevé de gestion du même jour ;
- Des frais d'arrêté de compte de 28 euros ont été prélevés le 21 décembre 2022 selon un relevé de gestion du même jour,
- Des frais d'arrêté de compte d'un même montant ont été prélevés le 24 janvier 2023 selon un relevé de gestion du même jour, 
- Des frais d'arrêté de compte d'un même montant ont été prélevés le 24 mars 2023 selon un relevé de gestion du même jour,
- Des frais d'arrêté de compte d'un même montant ont été prélevé le 27 avril 2023 selon un relevé de gestion du même jour,
- Des frais d'arrêté de compte d'un montant de 30 euros ont été prélevés le 22 juin 2023 selon un relevé de gestion du même jour,
- Des frais d'arrêté de compte d'un montant analogue ont été prélevés le 25 octobre 2023 selon un relevé de gestion du même jour. 

Certes, le tarif appliqué est supérieur à celui prévu au contrat et la périodicité de trois mois n'est pas respectée. Cependant, le total de ces frais est de 274,32 euros et il est inférieur à celui qui serait obtenu si le tarif et la périodicité prévus au contrat avaient été appliqués. 

Si le fait, pour la société PIERRE ET GESTION de facturer des frais d'arrêté de compte sans respecter les stipulations du contrat de mandat peut constituer une faute, cette faute n'a causé, au vu des pièces produites, aucun préjudice aux consorts [C]. La responsabilité de la défenderesse ne peut donc être engagée relativement aux frais d'arrêté de compte. 

b) Sur les honoraires d'expertise et de négociation : 

Selon le contrat de mandat, ces honoraires sont fixés à 207,50 euros. Or, selon un relevé de gestion du 21 décembre 2022, ces frais ont été perçus par la défenderesse à hauteur de 415 euros (pièce numéro 39 des demandeurs). Il en résulte un trop perçu de 207,50 euros. 


Le fait de facturer ces frais sans respecter les clauses contractuelles constitue une faute qui engage la responsabilité de la société PIERRE ET GESTION, cette faute ayant causé aux demandeurs un préjudice qui résulte de ce trop perçu de 207,50 euros.

c) Sur les honoraires de mise en location :

Il résulte d'un relevé de gestion du 21 décembre 2022 que la société PIERRE EET GESTION a perçu 358,90 euros des demandeurs au titre des honoraires de mise en location alors que le contrat de mandat fixe ces honoraires à la moitié du loyer mensuel qui est de 445,50 euros (pièces 39 et 33 des demandeurs). La moitié du loyer mensuel étant de 222,75 euros, il en résulte un trop perçu de 136,15 euros. 

Une fois encore, le fait de facturer ces honoraires sans respecter les stipulations contractuelles constitue une faute qui engage la responsabilité de la société PIERRE ET GESTION, cette faute ayant causé aux demandeurs un préjudice qui résulte de ce trop perçu. 

d) Sur les frais non prévus au contrat qui ont été facturés :

Selon un relevé de gestion du 21 décembre 2022, la société PIERRE ET GESTION a facturé et prélevé 12 euros au titre d'honoraires de conservation d'archives et 186,30 euros d' " honoraires feuille bleue " (pièce 39 des demandeurs). Selon un relevé du 27 avril 2023, 12 euros d'honoraires de conservation d'archives ont été facturés et perçus (pièce 42 des demandeurs). Selon un relevé de gestion du 22 juin 2023, 180 euros ont été facturés aux demandeurs et prélevés sur le compte de gestion de leur bien, correspondant à des " honoraires feuilles bleues ". 

Aucune de ces rémunérations n'est prévue au contrat. Par ailleurs, aucune explication n'est fournie par la défenderesse par rapport à ces sommes. 

Le fait de facturer et de prélever des frais non prévus au contrat constitue une faute contractuelle. Cette faute a causé un préjudice aux consorts [C] qui résulte d'un trop perçu de 390 euros. 

Au total, la société PIERRE ET GESTION a indûment perçu la somme de 733,65 euros au préjudice des demandeurs. Elle devra, en vertu des articles 1231-1 et 1992 du code civil, les indemniser à due concurrence. 

Sur la demande au titre du préjudice moral

Les consorts [C] seront déboutés de cette demande, ne rapportant pas la preuve d'un tel préjudice. 

Sur les demandes accessoires

L'équité n'impose pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en l'espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

Condamne la société PIERRE ET GESTION à payer à Monsieur [L] [I] et à Madame [N] [Y] la somme de 733,65 euros à titre de dommages et intérêts ; 

Déboute Monsieur [L] [I] et Madame [N] [Y] du surplus de leurs demandes ; 

Dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne la société PIERRE ET GESTION aux dépens. 

Fait et jugé à [Localité 1] le 10 Septembre 2026.

La Greffière, Le Juge,

Solène BREARD-MELLIN Antoine DE MAUPEOU

Décisions proches

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Mise à jour de la source le 2026-09-11T18:57:52.997Z.