Tribunal judiciaire de Paris, Charges de copropriété, 11 septembre 2026, n° 25/05544

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] 

Expédition exécutoire à:
-Maître Aurore FRANCELLE
Copie certifiée conforme à : 
-Maître [S] [F]
délivrées le: 


■

Charges de copropriété


N° RG 25/05544 
N° Portalis 352J-W-B7J-C6F3L

N° MINUTE : 




Assignation du :
05 Mai 2025









JUGEMENT 
rendu le 11 Septembre 2026 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic, la Société SECRI GESTION, S.A.S
[Adresse 2] 
[Localité 2]

représenté par Maître Aurore FRANCELLE de l’AARPI ADONIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0422


DÉFENDEUR

Monsieur [K] [L] [U]
[Adresse 3]
[Localité 3]

non-représenté 






Décision du 11 Septembre 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/05544 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6F3L


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,
Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,
Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire, 

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière. 

DÉBATS

A l’audience du 07 Mai 2026 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

-Réputé Contradictoire
-En premier ressort 
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE


Monsieur [K] [L] [U] est propriétaire des lots de copropriété n° 142, 384 et 726 d’un immeuble situé [Adresse 3] – [Adresse 4] à [Localité 4]. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 02 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a fait mettre en demeure de payer des arriérés de charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 05 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à Paris (75019) représenté par son syndic en exercice la SAS SECRI GESTION a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, Monsieur [K] [L] [U] pour l’audience du 11 juin 2025 afin d’obtenir notamment sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

25.393,15 euros au titre des charges impayées avec intérêt au taux légal à compter de la signification de l’assignation ;
2.500,00 euros au titre de dommages et intérêts ;
2.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Par conclusions d’actualisation notifiées au défendeur le 30 juillet 2025 et par voie électronique le 31 juillet 2025 et, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :




« Vu les articles 699 et 700 du code de Procédure Civile,
Vu les articles 35, 36 et 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,
Vu les articles 1342-2, 1342-10 et 1240 du Code Civil,
Vu les articles 10, 10-1, 14-1, 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces versées aux débats,
 
Il est demandé au tribunal judiciaire de Paris de ;

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] représenté par son syndic la société SECRI GESTION, en son action et l’en déclarer bien fondé ;

En conséquence ; 
 
CONDAMNER Monsieur [K] [L] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] représenté par son syndic la société SECRI GESTION, la somme de 26.791, 10 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation conformément à l’article 1343-2 du code civil et correspondant à: 

26.169,67 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 24 juillet 2025 ;
621,43 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 
CONDAMNER Monsieur [K] [L] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] représenté par son syndic la société SECRI GESTION, la somme de 2.500,00 euros au titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER Monsieur [K] [L] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] représenté par son syndic la société SECRI GESTION, la somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DECLARER que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;
 
CONDAMNER Monsieur [K] [L] [U] aux entiers dépens de l’instance. »

Par conclusions d’actualisation n°2 notifiées par voie électronique le 04 novembre 2025 et au défendeur le 05 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les articles 699 et 700 du code de Procédure Civile,
Vu les articles 35, 36 et 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,
Vu les articles 1342-2, 1342-10 et 1240 du Code Civil,
Vu les articles 10, 10-1, 14-1, 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces versées aux débats,
 
Il est demandé au tribunal judiciaire de Paris de ;

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] représenté par son syndic la société SECRI GESTION, en son action et l’en déclarer bien fondé ;

En conséquence ; 
 
CONDAMNER Monsieur [K] [L] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] représenté par son syndic la société SECRI GESTION, la somme de 28.014,86euros majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation conformément à l’article 1343-2 du code civil et correspondant à 

27.393,43 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 31 octobre 2025 ;
621,43 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNER Monsieur [K] [L] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] représenté par son syndic la société SECRI GESTION, la somme de 2.500,00 euros au titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER Monsieur [K] [L] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] représenté par son syndic la société SECRI GESTION, la somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DECLARER que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;
 
CONDAMNER Monsieur [K] [L] [U] aux entiers dépens de l’instance. »

Par conclusions d’actualisation n°3 notifiées au défendeur le 18 février 2026 et par voie électronique le 19 février 2026, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les articles 699 et 700 du code de Procédure Civile,
Vu les articles 35, 36 et 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,
Vu les articles 1342-2, 1342-10 et 1240 du Code Civil,
Vu les articles 10, 10-1, 14-1, 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces versées aux débats,
 
Il est demandé au tribunal judiciaire de Paris de ;

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] représenté par son syndic la société SECRI GESTION, en son action et l’en déclarer bien fondé ;

En conséquence ; 
 
CONDAMNER Monsieur [K] [L] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] représenté par son syndic la société SECRI GESTION, la somme de 29.052,30 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation conformément à l’article 1343-2 du code civil et correspondant à :

28.430,87 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 13 février 2026 ;
621,43 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 
CONDAMNER Monsieur [K] [L] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] représenté par son syndic la société SECRI GESTION, la somme de 2.500,00 euros au titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER Monsieur [K] [L] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] représenté par son syndic la société SECRI GESTION, la somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DECLARER que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;
 
CONDAMNER Monsieur [K] [L] [U] aux entiers dépens de l’instance. »

Cité suivant les formalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Monsieur [K] [L] [U] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 février 2026 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 07 mai 2026. La décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2026 par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION


En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.


1.Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu’« aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [K] [L] [U] est propriétaire des lots n° 142, 384 et 726 d’un immeuble situé [Adresse 3] – [Adresse 4] à [Localité 4]. 

Au soutien de sa demande principale le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats : 

les jugements du 03 février 2021 et du 9 décembre 2024 ;
les mises en demeure datées des 26 janvier 2024 et 10 mai 2024 ;
les procès-verbaux des assemblées générales des 16 mai 2019, 10 février 2022, 30 juin 2022, 20 juillet 2023, 24 juin 2024, 18 juin 2025 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2019 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux ;
un décompte de répartition des charges et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
l’état récapitulatif détaillé de la créance pour la période du 01 avril 2020 au 22 janvier 2026 faisant état d’un solde débiteur de 29.052,30 euros ;
le contrat de syndic pour la période du 24 juin 2024 au 23 septembre 2025.
Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaires de Monsieur [K] [L] [U] est débiteur, hors frais de recouvrement, d’une somme de 28.430,87 euros pour la période du 1er avril 2020 au 22 janvier 2026 (appel provisionnel du 1er trimestre 2026 inclus).

Monsieur [K] [L] [U] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en qualité de copropriétaire sera condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mise en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Compte tenu de la demande formée par le syndicat des copropriétaires, quant aux intérêts légaux, ceux-ci seront dus à compter du 06 mai 2025 sur la somme de 25.393,15 euros et du 19 février 2026 pour le surplus.

2.Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :

les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;
les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;
les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;
les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 621,43 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et se décomposant comme suit :

- frais de relance avec lettre recommandée à hauteur de 51,43 euros en date du 11/11/2020 ;

- frais de mise en demeure à hauteur de 42,00 euros en date du 26/01/2024 ;

- frais de contentieux à hauteur de 372,00 euros en date du 07/05/2024 ;
- frais de mise en demeure avocat à hauteur de 108,00 euros en date du 07/05/2024 ;

- frais de mise en demeure à hauteur de 48,00 euros en date du 05/03/2025.

Le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi d’une mise en demeure adressée au défendeur dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965 soit par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 02 février 2024 et ce conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Les frais engagés avant cette date ne peuvent donc lui être alloués sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires verse au débats le contrat de syndic pour la période du 24 juin 2024 au 23 septembre 2025 si bien qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les prestations effectuées avant cette (honoraires de mise en demeure du 26/01/2024, frais de contentieux du 07/05/2024) qui ne seront dès lors pas retenus.

Quant aux « frais de mise en demeure avocat » du 07/05/2024, ils sont indemnisés au titre de l’article 700 du code procédure civile et ils ne seront dès lors pas retenus.

Seuls les frais de mise en demeure en date du 05/03/2025 à hauteur de 48,00 euros seront retenus au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3.Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 2.500,00 euros en réparation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution réitérée par le défendeur de ses obligations.

Il ressort des pièces communiquées que Monsieur [K] [L] [U] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges, son compte de charges étant chroniquement débiteur depuis plusieurs années.

Le syndicat des copropriétaires produit en outre aux débats un jugement rendus par le tribunal judiciaire de Paris en date du 03 février 2021 condamnant le défendeur à verser au syndicat des copropriétaires des arriérés de charges impayées.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur malgré une condamnation précédente contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier de la défenderesse. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et de manière générale oblige, la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur [K] [L] [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier causé.






4.Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.


5.Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [L] [U] sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.500,00 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, 

CONDAMNE Monsieur [K] [L] [U] à payer au syndicat des copropriétaires l’immeuble situé [Adresse 3] – [Adresse 4] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la SAS SECRI GESTION :

- la somme de 28.430, 87 euros au titre d’arriérés de charges et de travaux impayés arrêtés au 22 janvier 2026 (appel provisionnel du 1er trimestre 2026 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 06 mai 2025 sur la somme de 25.393,15 euros et du 19 février 2026 pour le surplus;

- la somme de 48,00 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

- la somme de 1.500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [K] [L] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à [Localité 1] le 11 Septembre 2026


La Greffière La Présidente