Tribunal judiciaire de Reims, 1ERE CHAMBRE, 11 septembre 2026, n° 25/00029

République française
Au nom du peuple français


ROLE N° RG 25/00029 - N° Portalis DBZA-W-B7J-E7IV
AFFAIRE : S.A.R.L. POL / S.C.I. PITOR IMMO
Nature affaire : 66B


 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

 PÔLE CIVIL

 JUGEMENT DU 11 SEPTEMBRE 2026



DEMANDERESSE :

S.A.R.L. POL, société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de SOISSONS sous le n° 489 483 230,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Isabelle LOREAUX, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE


DÉFENDERESSE :

S.C.I. PITOR IMMO, société civile immobilière immatriculée au RCS de REIMS sous le n° 900 287 178, 
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Camille ROMDANE, avocat au barreau de REIMS





COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Anna-Marina OJEDA, juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assistée de Monsieur Alan COPPE, greffier lors des plaidoiries, et de Madame Anne PAUL, greffière lors de la mise à disposition.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 26 mai 2026, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 11 septembre 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

La SARL POL est propriétaire d'un ensemble immobilier à usage industriel sis à [Localité 2] à l'angle des routes nationales 31 et 34 cadastré section ZL n°[Cadastre 1] lieudit [Localité 3]. 

La SCI PITOR IMMO est propriétaire d'une parcelle sis à [Localité 2] (51360) [Adresse 3] cadastré section ZL n°[Cadastre 2] lieudit [Localité 3] acquise aux termes d'un acte notarié reçu le 23 août 2021 par Maître [C] [T], notaire à [Localité 4].
 
La SARL POL est intervenue à l'acte précité afin de consentir à la SCI PITOR IMMO une servitude de passage de canalisation et d'accès au compteur d'eau, son emprise étant figurée sous teinte bleue au plan annexé à l'acte approuvé par les parties.

Le 20 septembre 2023, la Communauté urbaine du grand [Localité 4] a informé la SARL POL de l'existence d'une prise d'eau illicite en amont du compteur général n°C04AA234391 situé sur la parcelle lui appartenant. 

Dans ce contexte, la SARL POL a fait dresser le 19 octobre 2023 un constat d'huissier aux fins de constater le raccordement frauduleux. 

Ayant réglé la somme de 8.498,03 euros à la communauté URBAINE DU GRAND [Localité 4] au titre de la facture de consommation forfaitaire de 6.000 m3 dressée en suite du constat de prise d'eau illicite réalisé, la SARL POL a suivant courrier du 19 mars 2024 adressé par l'intermédiaire de son conseil, une mise en demeure la SCI PITOR IMMO de lui rembourser la somme précitée d'une part et de modifier la canalisation afin de la mettre en règle avec la législation en vigueur d'autre part. 

La SARL POL a le 8 juillet 2024 fait dresser un second procès-verbal de commissaire de justice aux fins d'établir l'existence d'une tranchée sur son fonds à un emplacement non prévu conventionnellement. 

A défaut de solution amiable entre les parties, la tentative de conciliation amiable s'étant tenue le 26 novembre 2024 ayant échoué, la SARL POL a, par exploit du 2 janvier 2025, fait assigner la SCI PITOR IMMO devant le tribunal judiciaire de Reims. 

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 9 octobre 2025, la SARL POL sollicite du Tribunal de céans de : 

Au visa des articles 545 et suivants du code civil : 
- condamner la SCI PITOR IMMO à procéder à l'enlèvement de la canalisation figurant sur le trait noir du constat dressé par Maître [L] [D], commissaire de justice, en date du 8 juillet 2024 et à procéder à la remise en état de la parcelle appartenant à la SARL POL sise sur la commune de [Localité 2] cadastrée section ZL n°[Cadastre 1] et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision et ce pendant un délai de deux mois ; 
- à défaut de ce faire et passé le délai de deux mois de la décision à intervenir, autoriser la SARL POL à faire réaliser les travaux aux frais avancés par la SCI PITOR IMMO ; 
- en conséquence, condamner la SCI PITOR IMMO à payer à la SARL POL le coût des travaux réparatoires, soit la somme de 6.672,11 euros, en ce non compris le retrait des canalisations, passé le délai de deux mois de la signification de la décision à intervenir ; 
A titre subsidiaire, si la juridiction n'était pas suffisamment, elle pourra ordonner une mesure d'instruction par la désignation d'un expert judicaire avec mission de procéder à toutes constatations sur les lieux et déterminer si la canalisation nouvellement posée par la SCI PITOR IMMO empiète sur la parcelle section ZL n°[Cadastre 1] appartenant à la SARL POL ; 

Au visa des articles 702 et 1240 du code civil : 
- condamner la SCI PITOR IMMO à lui payer la somme de 8.498,03 euros avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure en date du 19 mars 2024 ; 
- condamner la SCI PITOR IMMO à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux frais des 3 constats réalisés, soit la somme de 1.110,24 euros, ainsi qu'aux dépens.


Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 27 juin 2025, la SCI PITOR IMMO demande au Tribunal de céans de : 

- la dire et juger recevable et bien fondée en ses demandes ; 
- écarter des débats la pièce n°6 produite par la SARL POL ; 
- débouter la SARL POL de l'intégralité de ses demandes dirigées à son encontre; 
- condamner la SARL POL à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 


Par application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens. 

Une ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2026 fixant l'audience de plaidoiries au 26 mai 2026. 

Ce jour, l'affaire a été retenue et, à l'issue, la décision mise en délibéré au 11 septembre 2026.


MOTIFS


Sur la demande de remise en état 

La SARL POL sollicite en premier lieu la condamnation de la SCI PITOR IMMO à remettre en état sa parcelle, lui reprochant d'y avoir fait procéder à l'ouverture d'une tranchée, ce sans son autorisation et sans bénéficier d'une servitude de passage en ce point, le tracé de la tranchée ne correspondant pas à la servitude conventionnelle prévue par les parties à l'acte notarié. 

En réplique, la SCI PITOR IMMO indique que si elle a réalisé des travaux aux fins de raccordement de son fonds, elle ne s'est à cette occasion pas rendue coupable d'un quelconque empiétement sur le fonds appartenant à la SARL POL. 

L'article 545 du Code civil dispose que : " Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. ".

Il découle de ces dispositions que lorsqu'un empiètement, même minime, est constaté, le juge doit ordonner toute mesure de nature à y mettre fin.

Au cas d'espèce, il est constant que la SCI PITOR IMMO bénéficie d'une servitude lui ayant été consentie par la SARL POL suivant acte notarié reçu le 23 août 2021 par Maître [C] [T], servitude définie comme suit: 

" Constitution de servitude 
Le terrain n'étant pas desservi par un raccordement au réseau de distribution d'eau, les parties se sont rapprochées la société POL, propriétaire de la parcelle voisine au bien vendu, cadastrée section ZL numéro [Cadastre 1] lieudit [Localité 3] pour une surface de 1ha 60a 90ca à l'effet de constituer les servitudes de passage nécessaires à la distribution de l'eau, savoir : 
- une servitude de passage de canalisation d'eau 
- une servitude de passage d'accès au regard et au compteur d'eau situés sur la parcelle du propriétaire voisin, savoir : la société SCI POL.
Nature de la servitude 
Servitude de passage de canalisation et d'accès au compteur d'eau et regard 
A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant, ce qui est accepté par son propriétaire, un droit de passage d'une canalisation souterraine des eaux et d'accès au compteur d'eau et regard, le tout figurant sous teinte bleue du plan annexé et ainsi qu'il sera ci-après énoncé. 
(…)
Modalités d'exercice de la servitude 
Ce droit de passage s'exercera à une profondeur minimale de 80 centimètres et ce exclusivement sur une bande d'une largeur d'1 mètres et une longueur de 70 mètres telle que son emprise est figurée au plan annexé approuvé par les PARTIES. Cette canalisation part de A pour aboutir à B. 
Son emprise est figurée au plan annexé approuvé par les parties sous teinte bleue. 
Ce passage est en nature de bitume. 
Il devra être libre à toute heure du jour et de la nuit, ne devra jamais être encombré et aucun véhicule ne devra y stationner. 
La propriété étant actuellement fermée par un portail d'accès, les parties déclarent que le propriétaire servant procédera à l'accès de sa propriété sous demande préalable de 48 heures du propriétaire dominant, sauf urgence caractérisée. 
Le propriétaire du fonds servant entretiendra à ses frais exclusifs le passage de manière qu'il soit normalement carrossable en tout temps par un véhicule particulier (…)
L'utilisation de ce passage ne devra cependant pas apporter de nuisances au propriétaire du fonds servant par dégradation de son propre fonds ou par une circulation inappropriée à l'assiette de ce passage ". 

La SARL POL, qui ne conteste pas l'existence de cette servitude, soutient toutefois que la SCI PITOR IMMO a ouvert une tranchée ne respectant pas la servitude définie comme ci-avant rappelé. 

Cette dernière se prévaut a cet égard d'un procès-verbal établi par commissaire de justice le 8 juillet 2024 lequel rappelle que, le 16 février 2024 a été établi un premier procès-verbal et, à cette occasion, qu' il a été constaté la présence au sol d'une tranchée, visiblement récente, reliant l'angle de la parcelle ZL [Cadastre 2] (fonds PITOR) à la plaque de regard située sur le trottoir à l'angle de la parcelle ZL [Cadastre 3] située de l'autre côté de la route bitumée, tranchée passant à l'angle de la parcelle ZL [Cadastre 1], à droite de l'accès bitumé permettant de passer le long du bâtiment construit sur la parcelle de SARL POL. Ce 16 février, la tranchée, visiblement récente, reliait le fonds PITOR au regard en face de la route en passant sur la parcelle de la SARL POL sur une longueur approximative de 2 mètres linéaires. Elle n'était que grossièrement rebouchée, sans aucun enrobé de surface et le creusement était visible, tant sur la parcelle du requérant que sur la route et sur le trottoir en face devant le regard. 

Concernant plus particulièrement la parcelle de la SARL POL, le commissaire de justice relevait qu'au défaut de planéité s'ajoutait un rendu inesthétique, compte tenu notamment du très bon état général de l'enrobé de la parcelle du requérant. 

Lors de l'établissement de ce nouveau procès-verbal, le 8 juillet 2024, le commissaire de justice constate la présence de la tranchée recouverte d'enrobé, à l'emplacement ayant fait l'objet du procès-verbal du 16 février 2024, décrite comme une saignée refermée d'environ 3,2m de long sur 1,1 m de large à l'angle de la parcelle de la requérante, matérialisée par une ligne noir sur la vue annexée, tracé ne correspondant pas à la servitude conventionnelle, matérialisée en bleu sur la même vue. 

Si la SCI PITOR IMMO estime que ces éléments sont insuffisants à établir qu'elle serait à l'origine dudit empiètement, elle reconnaît également avoir fait procéder aux travaux nécessaires pour que sa parcelle soit raccordée directement au réseau d'eau public et produit en ce sens une facture relative aux travaux effectués, en date du juin 2024.

La comparaison des procès-verbaux établis par commissaire de justice ainsi que la concordance entre l'apparition de la tranchée empiétant sur le fonds de la SARL POL et la réalisation des travaux facturés à la SCI PITOR IMMO et dont elle reconnaît l'existence permettent ainsi d'établir que cette dernière se trouve bien à l'origine de l'empiétement sur la parcelle de la SARL POL constaté par procès-verbal de commissaire de justice, ce nonobstant sa volonté de voir sa parcelle raccordée directement au réseau d'eau public sans bénéficier de la servitude lui ayant été par ailleurs accordée. L'empiétement, matérialisé de manière claire sur le plan annexé au procès-verbal, doit par conséquent être supprimé. 

Par suite, il convient de faire droit à la demande de suppression de l'empiétement (tranchée et canalisations sous-jacentes pour leur partie traversant la parcelle ZL [Cadastre 1]) et de remise en état de la parcelle de la SARL POL ce selon les modalités souverainement définies au dispositif de la présente décision.

La demande tendant à voir la SARL POL autorisée à effectuer les travaux nécessaires à la suppression de l'empiétement d'une part et la demande tendant par conséquent à voir la SCI PITOR IMMO condamnée à lui payer le coût desdits travaux d'autre part seront rejetées en ce qu'elles sont hypothétiques, dès lors que ni l'autorisation ni la condamnation au paiement d'une indemnité ne seront effectives si la SCI PITOR IMMO exécute les travaux dans les délais impartis.


Sur la demande en paiement de la somme de 8.498,03 euros


La SARL POL sollicite en second lieu la condamnation de la SCI PITOR IMMO à lui payer la somme de 8.498,03 euros correspondant à la facture qu'elle a dû régler à la communauté d'agglomération du GRAND REIMS en raison du branchement illicite constaté par cette dernière, fondant son action sur l'article 702 du code civil, lequel dispose : " De son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier. ".
 
La SARL POL reproche ainsi à la SCI PITOR IMMO une aggravation de la servitude dont elle dispose conventionnellement. 

En réplique, la SCI PITOR IMMO soutient que la SARL POL ne rapporte pas la preuve qu'elle est à l'origine du branchement illicite, qu'elle ne conteste pas, et se prévaut à cet égard des conditions suspensives figurant à la promesse de vente conclue avec son propre vendeur lesquelles mettait à la charge de ce dernier la réalisation des travaux nécessaires au raccordement à l'eau du terrain objet de la promesse.

A cet égard, il convient de constater que l'acte notarié reçu par Maître [C] [T] précise en sa page 20 : 

" le VENDEUR déclare avoir rempli les conditions suivantes : 
1° Travaux de raccordement au réseau de distribution d'eau
A ce jour, l'ACQUEREUR a pu constater ce raccordement en eau ". 

Toutefois, il est également constant que l'obligation imposée par l'article 702 du code civil au propriétaire du fonds dominant de ne rien faire qui aggrave la servitude, est une charge réelle pesant sur le fonds lui-même et suivant ce dernier en quelque main qu'il passe. 

Par suite, alors qu'il est constant que le branchement effectué était illicite, les parties s'accordant sur ce point, il est indifférent à la solution du litige d'établir avec certitude que la SCI PITOR IMMO aurait elle-même effectué ce branchement, celui-ci ayant en tout état de cause aggravé la servitude d'accès au compteur d'eau consentie, aggravation que ne conteste pas la défenderesse.

Il n'y a par conséquent pas même lieu d'examiner l'attestation litigieuse dont la SCI PITOR IMMO sollicite qu'elle soit écartée des débats. 

Le Tribunal relève en outre que les parties ont conventionnellement consenti à ce que l'utilisation du passage ainsi accordé n'apporte pas de nuisances au propriétaire du fonds, ce que ce soit par dégradation de son propre fonds ou par une circulation inappropriée à l'assiette de ce passage, un branchement illicite revêtant nécessairement ce caractère inapproprié. 

Il découle de ce qui précède que la SCI PITOR IMMO sera condamnée à payer à la SARL POL la somme de 8.498,03 euros à titre de remboursement de la facture réglée en suite du constat du branchement illicite, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.


Sur les mesures accessoires 

L'issue du litige justifie de condamner la SCI PITOR IMMO, partie succombant à la présente instance, aux dépens, en ce compris les frais relatifs aux procès-verbaux de constat établis par commissaire de justice.

Il est en outre équitable de la condamner à payer à la SARL POL la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles. 

Il est enfin rappelé que la présente décision revêt l'exécution provisoire de droit par application de l'article 514 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS 


Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
 
CONDAMNE la SCI PITOR IMMO à faire effectuer tous les travaux nécessaires à la suppression de la tranchée enrobée reliant l'angle de la parcelle ZL [Cadastre 2] à la plaque de regard située sur le trottoir à l'angle de la parcelle ZL [Cadastre 3] située de l'autre côté de la route bitumée et à la suppression des installations sous-jacentes, le tout pour la partie des tranchée et canalisations sous-jacentes empiétant sur la parcelle ZL [Cadastre 1] appartenant à la SARL POL, et à remettre en état les lieux après suppression; 

Et ce sous astreinte de 50 uros par jour de retard pendant une durée de six mois, astreinte qui courra à compter de l'expiration d'un délai de six mois suivant la signification de la présente décision ; 

CONDAMNE la SCI PITOR IMMO à payer à la SARL POL la somme de 8.498,03 euros au titre de la facture réglée au GRAND [Localité 4], outre intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2024, date de la mise en demeure ; 

CONDAMNE la SCI PITOR IMMO aux dépens, en ce compris les frais afférents aux 3 constats établis par commissaire de justice les 19 octobre 2023, 16 février 2024 et 8 juillet 2024 ;
 
CONDAMNE la SCI PITOR IMMO à payer à la SARL POL la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ; 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; 

RAPPELLE que la présente décision revêt l'exécution provisoire de droit.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 11 septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Anna-Marina OJEDA, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de procédure civile, et par Anne PAUL, greffière ayant assisté au prononcé, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


 LE GREFFIER, LE MAGISTRAT,



































En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le magistrat et le greffier du tribunal judiciaire. 
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du tribunal judiciaire de Reims.