Décision de justice

Tribunal judiciaire de Chalons-en-Champagne, 1ère Chambre, 17 juin 2026, n° 21/01835

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières

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Exposé du litige

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EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Monsieur [G] [R] et Madame [B] [X] épouse [R] (ci-après les consorts [R]) ont acquis en 1977 une parcelle n°3361 appartenant à Monsieur [K], correspondant à une maison ainsi qu'une cour, sise 29 rue d'EPERNAY à SEZANNE. Ils ont acquis en 1980, les parcelles n°3512 et n°3513, correspondant à une grange avec jardin attenant, appartenant aux consorts [I].

Selon acte notarié du 7 juillet 1989, Monsieur [O] a acquis un ensemble immobilier situé 29 rue d'Epernay à SEZANNE.

En 2001, Monsieur [O] a déposé une demande auprès de la mairie de SEZANNE afin de réaliser des travaux d'aménagement.

Cette demande n'a pas fait l'objet de contestation.

La SCI LE DOMAINE DU CELLIER avait pour gérant Monsieur [A] [O] et sa fille, Madame [Q] [O]. L'immeuble sis 29 rue d'Epernay à SEZANNE a été apporté à la SCI.

Par courrier recommandé en date du 21 avril 2015, les consorts [R] ont mis en demeure la SCI LE DOMAINE DU CELLIER d'effectuer des travaux afin que les ouvertures soient fermées et que la toiture ne déborde pas sur leur propriété.

Une tentative de conciliation a échoué en 2015.

Monsieur [A] [O] est décédé le 27 novembre 2019.

Les consorts [R] ont fait dresser un constat par un huissier le 17 novembre 2020.

Par acte d'huissier en date du 21 juin 2021, Monsieur [G] [R] et Madame [B] [X] épouse [R] ont assigné la SCI LE DOMAINE DU CELLIER devant le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne aux fins de voir supprimer l'empiétement sur leur fonds, sous astreinte et aux fins d'indemnisation de leurs préjudices.

La SCI LE DOMAINE DU CELLIER a constitué avocat par voie électronique le 22 juillet 2021.

Suivant acte authentique en date du 17 septembre 2022, la SCI LE DOMAINE DU CELLIER a vendu la propriété sise 29 rue d'Epernay à SEZANNE, à la SCI DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE.

Par acte d'huissier en date du 18 décembre 2023, Monsieur [G] [R] et Madame [B] [X] épouse [R] ont assigné en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne la SCI DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE.

La SCI DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE a constitué avocat par voie électronique le 12 février 2024.

La jonction a été prononcée avec l'affaire enrôlée au RG 21-1835.

Moyens et prétentions des parties

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 08 novembre 2024, les consorts [R] demandent au tribunal de :
Vu les articles 544, 545 et 552 du code civil,
Vu les articles 676 et suivants du code civil,
Vu l'article 702 dudit code,
Vu les articles 1240 et suivants du code civil,
Vu les articles 1101 et suivants du même code,
Vu les articles 1217 et suivants dudit code,
Vu l'article 671 et suivants du même code,
Vu l'article 202 du code de procédure civile,
Vu les articles 122 et suivants du code de procédure civile,
Vu la jurisprudence,
Vu l'attestation du notaire Maître [T] du 20.09.2022
Vu les pièces,
A titre liminaire
- Déclarer recevables et bien fondées les demandes de Monsieur [G] [R] et Madame [B] [R].
Sur le débordement de toiture et la gouttière y afférent
- Constater que dans le cadre de la vente intervenue devant Maître [T], notaire, entre la SCI LE DOMAINE DU CELLIER et la société DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE, la SCI LE DOMAINE DU CELLIER s'est engagée à faire établir les travaux visant à la remise aux normes des gouttières et débord de toit faisant l'objet de l'assignation par Monsieur et Madame [R], ceci en vue de mettre un terme à ladite procédure en cours ;
- Constater que la société DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE s'est engagée devant notaire et auprès des consorts [R] à faire établir les travaux visant à la remise aux normes des gouttières et débord de toit faisant l'objet de l'assignation par Monsieur et Madame [R], ceci en vue de mettre un terme à ladite procédure en cours ;
En conséquence
- Condamner la société DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE à mettre un terme à ses frais à l'empiétement formé sur le fonds de Monsieur [G] [R] et Madame [B] [R] par le débord du toit de leur immeuble, ainsi que par la gouttière y afférent,
- Et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à l'expiration d'un délai de trois mois à compter de la signification du jugement,
- Et in solidum avec la SCI LE DOMAINE DU CELLIER.
Sur les vues
- Condamner la société DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE à supprimer à ses frais les vues existantes sur le fonds de Monsieur [G] [R] et Madame [B] [R] constituées d'une fenêtre et de cinq vasistas,
- Et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à l'expiration d'un délai de trois mois à compter de la signification du jugement,
- Et in solidum avec la SCI LE DOMAINE DU CELLIER.
Sur la gouttière raccordée au collecteur d'eau pluviale de la société DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE
- Condamner la société DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE à faire procéder à ses frais au raccordement de la gouttière actuellement raccordée à son collecteur d'eau pluviale vers la canalisation souterraine d'écoulement d'eau,
- Et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à l'expiration d'un délai de trois mois à compter de la signification du jugement,
- Et in solidum avec la SCI LE DOMAINE DU CELLIER.

Sur le préjudice de jouissance et le préjudice moral
- Constater que la SCI LE DOMAINE DU CELLIER a engagé sa responsabilité délictuelle vis-à-vis des consorts [R] aussi bien du fait de ses fautes que de l'irrespect de son engagement pris dans le cadre de la vente intervenue devant Maître [T], notaire, entre la SCI LE DOMAINE DU CELLIER et la société DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE, la SCI LE DOMAINE DU CELLIER de faire établir les travaux visant à la remise aux normes des gouttières et débord de toit faisant l'objet de la procédure en cours.
- Constater que la société DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE a engagé sa responsabilité contractuelle vis-à-vis des consorts [R] en ne respectant pas ses engagements et à défaut, sa responsabilité délictuelle en maintenant l'immeuble en l'état, bien que se sachant dans l'illégalité en tant que propriétaire.
En conséquence,
- Condamner in solidum la SCI LE DOMAINE DU CELLIER et la société DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE à verser à Monsieur [G] [R] et Madame [B] [R] la somme de 20.000,00 € en réparation de leur préjudice de jouissance.
- Condamner in solidum la SCI LE DOMAINE DU CELLIER et la société DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE à verser à Monsieur [G] [R] et Madame [B] [R] la somme de 5.000 € en réparation de leur préjudice moral lié à la résistance abusive de la défenderesse.
Sur les demandes reconventionnelles de la SCI LE DOMAINE DU CELLIER
o Concernant les gouttières d'eaux pluviales et le cerisier
- Donner acte du fait que la SCI LE DOMAINE DU CELLIER ne maintient pas ses demandes reconventionnelles concernant les gouttières d'eaux pluviales et le cerisier.
- Constater en tout état de cause que les demandes de la SCI LE DOMAINE DU CELLIER sont irrecevables en l'absence de qualité et d'intérêt à agir de cette dernière et, en conséquence, L'en débouter.
o Concernant des dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi correspondant à la réfaction du prix de vente pour la réalisation des travaux - DEBOUTER la SCI LE DOMAINE DU CELLIER de sa demande reconventionnelle.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de la société DOMAINE DU CELLIER
- Débouter la société DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
En tout état de cause
- Débouter la SCI LE DOMAINE DU CELLIER et la société DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE de leurs demandes plus amples et contraires.
- Dire et juger compatible avec la nature de l'affaire, le principe de l'exécution provisoire de droit attaché au jugement à intervenir.
- Condamner in solidum la SCI LE DOMAINE DU CELLIER et la société DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE à payer à Monsieur [G] [R] et Madame [B] [R] la somme de 2.000,00 € par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- Condamner in solidum la SCI LE DOMAINE DU CELLIER et la société DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE en tous les dépens dont distraction est requise au profit de la SELARL CTB AVOCATS ET ASSOCIES.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [R] se fondent sur les articles 544, 1101, 1106, 1217, 1240 et 1242 du code civil. Ils contestent l'irrecevabilité de ses demandes à l'égard de la SCI DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE. Ils soulignent que cette dernière s'est engagée à faire réaliser les travaux et qu'en tant que nouveau propriétaire, elle se doit de faire cesser le trouble subi. Ils estiment que la SCI DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE est revenue sur son engagement et lui doit donc une indemnisation.
Concernant le débordement de toiture et de la gouttière, les consorts [R] se fondent sur les articles 544, 545 et 552 du code civil ainsi que la jurisprudence. Ils se fondent également sur les articles 702, 1101, 1106 et 1217 du même code. Ils soutiennent que suite aux travaux de 2001 et 2005, un débordement est apparu, sans être prévu au sein du permis de construire, puisque seule une déclaration de travaux a été déposée. Ils contestent l'attestation produite qui ne respecte pas les formes obligatoires. Ils ajoutent que ce document n'indique pas les mesures du débordement. Ils s'appuient sur des photographies pour contester tout débordement antérieur aux travaux, dans les proportions actuelles. Ils contestent donc la prescription acquisitive et estiment que l'empiétement est caractérisé. Même en cas de servitude de surplomb, ils estiment qu'il y a eu aggravation et que la suppression doit être ordonnée. Ils contestent avoir suivi les travaux et donné leur accord et soulignent qu'aucun accord écrit n'est produit, concernant l'empiétement. Ils ajoutent que lors de la vente, la SCI DOMAINE DU CELLIER a reconnu ce débordement. Ils rappellent que le nouveau propriétaire a fait état de son intention de procéder à des travaux. Ils contestent avoir été en opposition avec la réalisation des travaux et estiment donc ne pas avoir commis de faute.
Sur la création de vues, les consorts [R] se fondent sur les articles 676, 677, 1101, 1106 et 1217 du code civil. Ils soutiennent que les travaux ont donné lieu à la création d'une fenêtre et de cinq vasistas, sans que la déclaration de travaux ne prévoit ces ouvertures. Ils estiment subir un préjudice du fait des vues créées. Ils soutiennent que le verre cathédral constaté n'est pas suffisant, de même que les films opaques. Ils ajoutent que le retrait des poignées aux fenêtres ne garantit pas une absence d'ouverture. Ils soulignent que le nouveau propriétaire s'était engagé à procéder aux travaux. Ils soutiennent ne pas être fautif et ne pas s'être opposés aux travaux.
Les consorts [R] indiquent avoir acquis leurs parcelles en 1977 et 1980, il y a plus de 30 ans et qu'ils bénéficient de la prescription acquisitive. Ils soulignent que la servitude des eaux pluviales est mentionnée à leur acte de vente, de sorte qu'il n'existe pas d'abus de droit.
Concernant les préjudices subis, les consorts [R] se fondent sur l'article 1240 du code civil et la jurisprudence, ainsi que l'article 1217 du même code. Ils soutiennent être privés d'une partie de leur propriété depuis de nombreuses années, du fait du débord de toiture. Ils ajoutent subir une vue sur leur terrain, les empêchant de jouir pleinement de celui-ci. Ils en déduisent un préjudice de jouissance. Ils estiment que la SCI LE DOMAINE DU CELLIER est responsable au titre de la responsabilité délictuelle, peu important que l'immeuble ait été vendu. Ils ajoutent que cette dernière a reconnu sa responsabilité dans l'acte de vente. Ils ajoutent que la SCI DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE n'a pas respecté ses engagements et a, en outre, retardé les pourparlers. Ils estiment qu'elle engage sa responsabilité contractuelle de ce fait. Ils font également état d'un préjudice moral, estimant que la résistance abusive des défendeurs est caractérisée.
Concernant les demandes adverses, les consorts [R] se fondent sur les articles 122 et suivants du code de procédure civile. Ils estiment que la SCI LE DOMAINE DU CELLIER, qui n'est plus propriétaire, n'a plus d'intérêt ni de qualité à solliciter reconventionnellement la suppression de l'empiétement formé par leurs gouttières. Ils prennent acte que cette demande n'est pas maintenue.
Sur les dommages et intérêts sollicités en réparation du préjudice financier, les consorts [R] estiment qu'aucune faute n'est démontrée à leur encontre. Sur le caractère abusif de la procédure, ils soutiennent ne pas s'être opposés à la réalisation de travaux, de sorte que la résistance abusive n'est pas caractérisée.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2025, le DOMAINE DU CELLIER demande au tribunal de
Vu les articles 681, 690, 2265 du Code Civil,
Vu la vente intervenue le 17 septembre 2022,
- Dire et juger irrecevables Monsieur [G] [R] et Madame [B] [R] en leur demande formée à l'encontre de la SCI DOMAINE DU CELLIER relative à la suppression de vues,
Sur le surplus des demandes :
- Dire et juger mal fondés Monsieur [G] [R] et Madame [B] [R] en l'ensemble de leurs demandes comme non fondées,
Les en débouter,
- Condamner Monsieur [G] [R] et Madame [B] [R] à payer à la SCI DOMAINE DU CELLIER la somme de 17.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi correspondant à la réfaction du prix de vente pour la réalisation des travaux,
- Condamner Monsieur [G] [R] et Madame [B] [R] à verser à la SCI LE DOMAINE DU CELLIER la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- Condamner Monsieur [G] [R] et Madame [B] [R] à verser à la SCI LE DOMAINE DU CELLIER la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Rappeler le caractère exécutoire du jugement à intervenir,
- Condamner Monsieur [G] [R] et Madame [B] [R] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI LE DOMAINE DU CELLIER se fonde sur les articles 544, 681 et 690 ainsi que l'article 2265 du code civil et la jurisprudence. Elle se réfère au constat d'huissier. Elle soutient que les requérants confondent empiétement et servitude d'égout des toits et servitude de surplomb. Elle souligne qu'aucun procès-verbal de bornage n'est versé au débat. Elle soutient que le toit débordant ne provient pas des travaux mais existait dès 1967. Elle soutient que les requérants n'apportent pas la preuve de l'aggravation du débord. Elle estime donc qu'au regard du temps écoulé entre 1967 et 2021, la prescription de la servitude de surplomb du débord de toit est acquise. La SCI LE DOMAINE DU CELLIER soutient, en outre, que Monsieur [R] a suivi les travaux et donné son accord, par écrit. Elle souligne également qu'il n'existe pas de préjudice, s'agissant d'un verger non constructible. Elle conteste que la mention inscrite dans l'acte de vente soit une reconnaissance du bien-fondé des réclamations des requérants. Elle rappelle le principe de l'effet relatif des contrats mais également le fait que les consorts [R] se sont opposés à la réalisation des travaux. Elle en déduit une volonté de nuisance des requérants. Elle affirme avoir, en conséquence, subi un préjudice financier lié à la prise en charge des travaux.
Concernant les vues, la SCI LE DOMAINE DU CELLIER se fonde sur les articles 676 et 677 du code civil. Elle conteste l'existence de vues et se réfère au constat d'huissier, constatant des jours et non des vues, avec une absence d'ouverture. Elle relève que n'étant plus propriétaire, les demandes à son encontre sur ce point sont irrecevables. Elle souligne que Monsieur [R] a installé une lucarne en 2017, créant une vue directe sur la cour de la propriété du DOMAINE DU CELLIER.
Sur les demandes d'indemnisation, la SCI LE DOMAINE DU CELLIER estiment que les requérants ne caractérisent pas les préjudices de jouissance et moral qu'ils allèguent subir. Elle rappelle que Monsieur [R] ne s'est pas opposé aux travaux.
La SCI LE DOMAINE DU CELLIER estime que la procédure est maintenue avec la plus grande mauvaise foi et qu'elle est donc abusive.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, la SCI DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE demande au tribunal de :
Vu les dispositions des articles 544, 545 et 552 du code civil,
Vu les articles 676 et 702 du code civil,
Vu l'article 1240 du code civil,
Vu les articles 1101 et suivants du même code,
Vu les articles 1217 et suivants du même code,
- Dire et juger la SCI DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE recevable et bien fondée en ses demandes,
En conséquence,
A titre principal,
- Dire et juger que les demandes formulées contre la SCI DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE sont irrecevables au regard e l'acte notarié dressé le 17 septembre 2022,
A titre subsidiaire
- Dire et juger les époux [R] mal fondés en l'intégralité de leurs demandes,
- Débouter les époux [R] de l'intégralité de leurs demandes,
En tout état de cause,
- Condamner solidairement Monsieur et Madame [R] à payer à la SCI DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- Condamner solidairement Monsieur et Madame [R] à payer à la SCI DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir,
- Condamner Monsieur et Madame [R] aux entiers dépens de l'instance.

Au soutien de ses prétentions, la SCI DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE rappelle le contenu de l'acte notarié signé, selon lequel elle n'est pas subrogée dans le cadre de cette procédure. Elle précise que selon elle, les responsabilités doivent être recherchées auprès des associés de la SCI DOMAINE DU CELLIER dont les héritiers de Monsieur [O], décédé, sont les seuls associés. Elle en déduit que les demandes à son encontre sont irrecevables.
A titre subsidiaire, la SCI DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE rappelle avoir souhaité trouver une solution amiable au litige. Elle soutient que le comportement des consorts [R] est la cause exclusive de leur préjudice. Elle fait valoir que les consorts [R] font obstacle à l'intervention d'une société mandatée pour réaliser les travaux. Elle ajoute que pour que les travaux soient réalisés, il y a lieu de passer sur la propriété des consorts [R], ce qu'ils refusent. Elle se fonde notamment sur l'attestation du notaire.
La SCI DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE sollicite une indemnisation pour procédure abusive et estime, au visa de la jurisprudence, que les consorts [R] ont commis un abus de droit.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 septembre 2025.

L'audience a été fixée au 01 avril 2026, date à laquelle l'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2026, étant précisé aux parties que le jugement est mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes des consorts [R]

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l'espèce, la SCI DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE s'appuie sur l'acte notarié de vente de l'immeuble qui prévoit : "l'ACQUEREUR déclare être parfaitement au courant de la situation sans contestation contre quiconque pour défaut d'information et accepte les conséquences liées à des éventuels travaux qui pourraient intervenir sur leur bien. Toutefois, il refuse d'ores et déjà à être partie ou subrogé dans les effets et conséquences liés à cette procédure en cours".

Cette clause a pour effet que dans le litige initial, suite à l'assignation du 21 juin 2021, la SCI DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE ne se substituait pas à la SCI LE DOMAINE DU CELLIER et qu'il convenait donc pour les requérants de l'assigner également - ce qui a été fait par assignation postérieure à l'acte de vente.

Au surplus, il ressort des débats et des pièces que la SCI DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE a acquis à moindre coût l'immeuble, compte tenu des travaux à envisager.

Dès lors, les requérants sont recevables à agir à l'encontre de la SCI DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE.

La SCI LE DOMAINE DU CELLIER, quant à elle, relève qu'elle n'est plus propriétaire. Dès lors, elle estime qu'elle ne peut être condamnée à procéder à la suppression des vues.

Pour autant, il ressort de l'acte notarié de vente que la SCI LE DOMAINE DU CELLIER, vendeur, garantit l'acquéreur, contre tous risques d'éviction, y compris les risques potentiels que l'acquéreur pourrait rencontrer concernant les travaux à engager (…). Le vendeur s'engage à supporter toutes les conséquences civiles, juridiques, pénales et financières, s'il en est. (pièce 1 SCI DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE)

Dès lors, les demandes des requérants à son encontre sont également recevables, même si la SCI LE DOMAINE DU CELLIER n'est plus propriétaire.

Sur les demandes de suppression du débordement de la toiture et des gouttières, sous astreinte

Aux termes de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Aux termes de l'article 2258 du même code, la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi.

L'article 690 du code civil indique que les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans.

En l'espèce, il n'est pas contesté qu'il existe un débordement de toiture et de gouttières. Il est constaté néanmoins un désaccord sur la date d'origine de ce débordement et le fait de savoir si les travaux entrepris ont donné lieu à une aggravation de ce débordement.

La SCI LE DOMAINE DU CELLIER soutient que le débordement du toit date de 1967 et que dès lors, la prescription acquisitive trentenaire a vocation à s'appliquer.

Il ressort des pièces produites de part et d'autre que le débordement du toit est établi par le constat d'huissier des requérants. Il est, en outre, reconnu au sein de la tentative conciliation, et dans le cadre des multiples échanges entre conseils et notaires.

Les photos produites avant / après travaux ne sont pas réellement parlantes pour établir un aggravement du fait des travaux.

La SCI LE DOMAINE DU CELLIER produit une attestation (pièce 14) de l'artisan ayant réalisé les travaux et qui indique notamment "sur le côté du voisin M. [R], la couverture a été réalisée avec un débordement de toit et des gouttières ont été posées suite à un accord obtenu de M. [R]".

Cette attestation met en exergue que les travaux ont entraîné un débordement de toit, de sorte que la prescription acquisitive n'a pas vocation à s'appliquer.

A titre surabondant, il convient de relever que la SCI DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE a acquis l'immeuble, selon acte qui mentionne ce débordement et le fait que le vendeur, la SCI LE DOMAINE DU CELLIER, la garantira des conséquences.

Il convient donc, de condamner, in solidum, la SCI DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE et la SCI LE DOMAINE DU CELLIER à supprimer l'empiètement formé sur le fonds de Monsieur [G] [R] et Madame [B] [X] épouse [R] par le débord du toit et la gouttière y afférent de leur immeuble.

Concernant la demande de condamnation sous astreinte, il est certain que le litige a plus de vingt ans d'existence. Pour autant, il ressort des pièces produites de part et d'autre que cette durée est imputable à chacune des parties, aucune d'entre elles n'ayant souhaité parvenir à un compromis. Les requérants seront donc déboutés de leur demande de condamnation sous astreinte.

Sur les demandes de suppression des vues, sous astreinte

L'article 676 du code civil dispose que le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant.
Ces fenêtres doivent être garnies d'un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d'ouverture au plus et d'un châssis à verre dormant.

Selon l'article 677 du même code, les fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu'à vingt-six décimètres (huit pieds) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer, si c'est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.

L'article 678 du code civil prévoit qu'on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions.

L'article 679 du même code indique qu'on ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s'il n'y a six décimètres de distance.

En l'espèce, il ressort du constat d'huissier produit par la SCI LE DOMAINE DE LA COURONNE (pièce 13), qu'une fenêtre est constatée avec verre cathédrale et que la vue depuis la fenêtre est impossible. L'huissier relève également que la fenêtre ne comporte pas de poignée, ne permettant pas d'ouverture. Il est constaté également la présence de cinq vasistas, condamnés par l'absence de poignée, recouverts d'un film opaque.

Il ressort de ces constatations que le verre est bien opaque mais que le caractère non ouvrant et fixe n'est pas respecté. L'absence de poignée n'est pas suffisante, puisqu'elles peuvent être ajoutées. De même, le film opaque peut se décoller.

Surabondamment, il ressort des correspondances postérieures à l'acte de vente, que les travaux sur ces ouvertures étaient envisagés, forme de reconnaissance que les prescriptions légales n'étaient pas respectées.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande et de condamner, in solidum, la SCI DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE et la SCI LE DOMAINE DU CELLIER à supprimer les vues existantes sur le fonds de Monsieur [G] [R] et Madame [B] [X] épouse [R] constituées d'une fenêtre et de cinq vasistas.

Pour les mêmes raisons qu'exposés ci-avant, les requérants seront donc déboutés de leur demande de condamnation sous astreinte.

Sur les demandes de raccordement de la gouttière

Selon l'article 681 du code civil, tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s'écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin.

En l'espèce, les requérants sollicitent que la SCI DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE soit condamnée à procéder au raccordement d'une gouttière litigieuse vers la canalisation souterraine d'écoulement d'eau, à ses frais et sous astreinte.

Ils exposent que la SCI DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE se plaint du fait que la gouttière s'écoule dans son collecteur d'eau pluviale. Ils font valoir que c'est Monsieur [P], vendeur, qui a procédé à ce raccordement sans leur accord.

Les requérants sollicitent une remise à l'état antérieur, conforme à l'acte de vente selon lequel les requérants bénéficient d'une servitude.

Cette servitude figure effectivement à l'acte de vente des requérants qu'ils produisent (pièce 1).

Dès lors, il convient de faire droit à leur demande et de condamner in solidum, la SCI DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE et la SCI LE DOMAINE DU CELLIER à procéder au raccordement de la gouttière actuellement raccordée au collecteur d'eau pluviale vers la canalisation souterraine d'écoulement d'eau.

Pour les mêmes raisons qu'exposés ci-avant, les requérants seront donc déboutés de leur demande de condamnation sous astreinte.

Sur la demande d'indemnisation

L'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur le préjudice de jouissance

Le préjudice de jouissance se définit comme l'ensemble des troubles et inconvénients qui empêchent une personne d'utiliser un bien conformément à sa destination - tel qu'une privation d'usage partiel.

En l'espèce, il ressort de l'acte de vente de 1980 et du plan produit (pièce 3 requérants) ainsi que des photographies que le débord de toiture et les vues se situent au niveau du jardin des requérants.

Selon le constat d'huissier des défendeurs, les ouvertures, opaques, ne permettent pas de voir le jardin.

Les consorts [R] ne produisent aucune pièce venant attester d'une impossibilité de jouir du jardin, du fait du débord ou des vues.

Ils n'établissent donc pas de préjudice de jouissance et seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur le préjudice moral

Il ressort des pièces du dossier produites de part et d'autre, plusieurs tentatives de mettre fin au litige. Il apparaît que chaque partie a tenu ses exigences, de sorte que la longueur de la procédure est imputable à l'ensemble des parties.

Ainsi, il apparaît que dans un premier temps aucun accord n'a pu être trouvé entre les consorts [R] et la SCI LE DOMAINE DU CELLIER, puis qu'après la vente, la SCI DU DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE a souhaité procéder aux travaux, pour mettre fin au litige mais que les parties n'ont pas réussi à s'entendre.

Il peut s'en déduire qu'il existe un préjudice moral certain pour chacune des parties du fait de la procédure mais qui ne saurait résulter directement du débordement ou des vues, mais davantage de l'absence de volonté de concilier de chacun.

Aucune des parties ne caractérise d'abus mais une résistance qui met en évidence que chacune n'a pas souhaité faire de compromis.

En conséquence, en l'absence de résistance abusive, les consorts [R] seront déboutés de leur demande d'indemnisation au titre du préjudice moral.

Sur la demande reconventionnelle d'indemnisation du préjudice financier

L'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, la SCI LE DOMAINE DU CELLIER fait valoir qu'elle a consenti à une baisse du prix de vente de l'immeuble, tenant compte des travaux à effectuer mais que la SCI DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE a été empêchée de faire procéder à ces travaux du fait de l'opposition des consorts [R].

Il convient de rappeler le principe de l'effet relatif des contrats, qui implique que les engagements conclus lient uniquement les parties au contrat. Or, les consorts [R] n'étaient pas parties à l'acte de vente. La SCI DOMAINE DU CELLIER a conclu "à ses risques et périls" et convenu librement du prix de l'acte.

La SCI DOMAINE DU CELLIER sera donc déboutée de sa demande d'indemnisation de son préjudice financier.

Sur la demande d'indemnisation pour procédure abusive

L'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Comme rappelé ci-avant, chacune des parties a tenu ses exigences. Ainsi, si une résistance est caractérisée de chacun, aucun abus n'est établi par les parties.

Il convient donc de débouter la SCI LE DOMAINE DU CELLIER et la SCI DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE de leur demande d'indemnisation pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La nature du litige, entre voisins, la longueur de la procédure imputable à chacune des parties et les solutions apportées justifient que les dépens exposés par chacun soient laissés à leur charge.

Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l'article 700, 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Pour les mêmes raisons qu'exposées ci-avant, les parties seront déboutées de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire
L'article 514 du code civil prévoit que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il sera donc rappelé que l'exécution provisoire, compatible avec le présent litige est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DECLARE les demandes recevables de Monsieur [G] [R] et Madame [B] [X] épouse [R] à l'encontre de la SCI DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE et à l'encontre de la SCI LE DOMAINE DU CELLIER ;

CONDAMNE in solidum la SCI DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE et la SCI LE DOMAINE DU CELLIER à supprimer l'empiètement formé sur le fonds de Monsieur [G] [R] et Madame [B] [X] épouse [R] par le débord du toit et la gouttière y afférent de leur immeuble ;

CONDAMNE in solidum, la SCI DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE et la SCI LE DOMAINE DU CELLIER à supprimer les vues existantes sur le fonds de Monsieur [G] [R] et Madame [B] [X] épouse [R] constituées d'une fenêtre et de cinq vasistas ;

CONDAMNE in solidum, la SCI DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE et la SCI LE DOMAINE DU CELLIER à procéder au raccordement de la gouttière actuellement raccordée au collecteur d'eau pluviale vers la canalisation souterraine d'écoulement d'eau ; 

DEBOUTE Monsieur [G] [R] et Madame [B] [X] épouse [R] de leur demande de condamnation sous astreinte ;

DEBOUTE Monsieur [G] [R] et Madame [B] [X] épouse [R] de leur demande d'indemnisation de leur préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur [G] [R] et Madame [B] [X] épouse [R] de leur demande d'indemnisation de leur préjudice moral ;

DEBOUTE la SCI LE DOMAINE DU CELLIER de sa demande d'indemnisation de son préjudice financier ;

DEBOUTE la SCI LE DOMAINE DU CELLIER de sa demande d'indemnisation pour procédure abusive ;

DEBOUTE la SCI DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE de sa demande d'indemnisation pour procédure abusive ;

LAISSE à chacune des parties la charge des dépens qu'il a exposés ;

DEBOUTE Monsieur [G] [R] et Madame [B] [X] épouse [R], la SCI LE DOMAINE DU CELLIER, la SCI DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l'exécution provisoire du présent jugement.

Le greffier, Le juge,

Texte intégral

MD/VB

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHALONS EN CHAMPAGNE

CHAMBRE CIVILE 1ère section

JUGEMENT DU 17 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 21/01835 - N° Portalis DBY7-W-B7F-DY7B

[G] [R], [B] [X] épouse [R]
C/
S.C. LE DOMAINE DU CELLIER, S.C.I. DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE

ENTRE :

Monsieur [G] [R]
22 rue d’Epernay 51120 SEZANNE
représenté par Maître Céline BLANCHETIERE de la SELARL CTB AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

Madame [B] [X] épouse [R]
22 rue d’Epernay 51120 SEZANNE
Copie exécutoire délivrée
le 17/06/26 à :
- SELARL CTB
- SELARL Duterme
- Me Romdane
représentée par Maître Céline BLANCHETIERE de la SELARL CTB AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

ET :

S.C. LE DOMAINE DU CELLIER
29 bis rue d’Epernay 51120 SEZANNE
représentée par Maître Elisabeth DUTERME de la SELARL DUTERME-MOITTIE, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

S.C.I. DOMAINE DU CELLIER DE LA COURONNE
29 bis rue d’epernay 51120 SEZANNE
représentée par Me Camille ROMDANE, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Madame Marie DIEDERICHS, juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 801 et suivants du code de procédure civile

Greffier : Madame Valérie BERGANZONI

Dépôt des dossiers pour l’audience du 01 avril 2026 à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2026

JUGEMENT :
Contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe et signé par Marie DIEDERICHS, juge et Valérie BERGANZONI, greffier.