Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, Chambre Civile, 10 septembre 2026, n° 23/02193

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS
Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 10 Septembre 2026 N°: 26/00312

 N° RG 23/02193 - N° Portalis DB2S-W-B7H-E2MD
_________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Chloé CATTEAU, Vice-Présidente
statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 25 Juin 2026

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2026 

DEMANDEURS

Mme [Z] [X] divorcée [G]
née le 09 Novembre 1952 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]

M. [Y] [G]
né le 10 Juin 1960 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Virginie CULLAZ de la SELARL FRANCIZOS-CULLAZ-ROUGE, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant, Maître Barbara GUTTON de la SELARL LEXAVOUE RIOM CLERMONT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, plaidant


DÉFENDERESSES

S.A.S. FONCIA SAINT LOUIS
dont le siège social est sis [Adresse 3]

S.A. MMA IARD
dont le siège social est sis [Adresse 4]

S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentées par Maître Damien MEROTTO de la SELARL CABINET MEROTTO, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, postulant, Maître Roxane DIMIER de la SELARL DPG & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, plaidant

Syndicat des Corpopriétaires de la RESIDENCE [Etablissement 1] pris en la personne de son syndic NEXITY SA
dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par Maître Nicolas BALLALOUD de la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES, avocat au barreau d’ANNECY, plaidant


Grosse(s) délivrée(s) le 11/09/26
à
- Me CULLAZ
- Me MEROTTO
- Me BALLALOUD



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


Par acte notarié du 12 janvier 2012, M. [Y] [G] et Mme [Z] [X] divorcée [G] ont acquis divers lots dans la copropriété « Esprit du Léman » sise [Adresse 6], dans le cadre du dispositif prévu par la loi Scellier (pièce 3 des demandeurs).

La gestion de leur bien a été confiée à la SAS REGIE SAINT LOUIS devenue la SAS FONCIA SAINT LOUIS, par contrat de mandat du 4 juillet 2011 (pièce 5 des demandeurs).

Le 30 juin 2013, leur appartement a été loué aux consorts [B], qui ont donné congé au mois de mars 2017 suite à des infiltrations d’eau (pièce 6 des demandeurs).

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 mai 2017, la SAS REGIE SAINT LOUIS a mis en demeure la SAS NEXITY en qualité de syndic de copropriété, de réaliser les travaux de remise en état (pièce 12 des demandeurs).

Un nouveau bail a alors été conclu avec les consorts [F] le 15 septembre 2017, mais ces derniers ont donné congé au bailleur le 28 février 2019 en raison de nouvelles infiltrations d’eau (pièces 15 et 16 des demandeurs).

La SAS REGIE SAINT LOUIS a alors effectué une déclaration de sinistre auprès de l’assurance propriétaire non-occupant, la MACSF (pièce 21 des demandeurs).

Divers appels de fonds ont par ailleurs été émis par le syndic de copropriété, mais la SAS REGIE SAINT LOUIS ne les a pas réglés en raison de fonds insuffisants sur le compte de gestion (pièces 23 et 27 des demandeurs).

Par lettres recommandées avec accusé de réception des 23 août et 25 septembre 2019, M. [Y] [G] et Mme [Z] [X] ont mis en demeure la SAS REGIE SAINT LOUIS de réaliser les travaux de remise en état afin de pouvoir à nouveau louer le bien, et de les indemniser de leurs préjudices (pièces 30 et 32 des demandeurs).

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 octobre 2019, la SAS REGIE SAINT LOUIS a demandé à M. [Y] [G] et Mme [Z] [X] qu’ils acceptent le devis relatif aux travaux de réfection de l’appartement sous peine de résilier le contrat de mandat, la recherche de locataires étant devenue impossible (pièce 34 des demandeurs).

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 novembre 2019, la SAS REGIE SAINT LOUIS a résilié le mandat (pièce 35 des demandeurs).

Par actes d’huissiers de justice des 21, 22 et 23 juin 2021, M. [Y] [G] et Mme [Z] [X] ont assigné la SAS FONCIA SAINT LOUIS, la BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES, la SCI [Adresse 7], la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la SA NEXITY devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en matière de référés, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

La SA MMA IARD est intervenue volontairement à l’instance.

Par ordonnance du 8 février 2022, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a désigné M. [K] [S] ès qualités.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 30 janvier 2023 (pièce 16 de la SAS FONCIA SAINT LOUIS).

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2023, M. [Y] [G] et Mme [Z] [X] ont assigné la SAS FONCIA SAINT LOUIS, la SA MMA IARD et la MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES en qualité d’assureur dommages-ouvrage, ainsi que le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 2] » devant le Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 19 mai 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, M. [Y] [G] et Mme [Z] [X] demandent au tribunal de condamner in solidum la SAS FONCIA SAINT LOUIS et la copropriété ESPRIT LEMAN I, prise en la personne de son syndic, la société NEXITY, ou subsidiairement, la seule la SAS FONCIA SAINT LOUIS à leur payer les sommes suivantes :
Au titre des travaux réparatoires :
-Travaux pour mettre fin aux infiltrations : 5400 € HT
-Travaux de remise en état de l’appartement : 8702 € HT
-TVA : 2820.40 € 
-outre indexation selon indice BT01 sur la somme de 16 922.40 € à compter du 30 janvier 2023,
Au titre des pertes locatives :
-Loyers restants dus par les locataires : 2664 €
-Absence de location entre avril et septembre 2017 : 3216 €
-Absence de location entre le 1er mars 2019 et le 1er septembre 2023 : 28 944 €
-Outre les pertes des loyers depuis le 1er septembre 2023 à hauteur de 536 € par mois courant jusqu’à la réalisation des travaux,
-Charges sauf mémoire : 4036.81 €
Au titre des conséquences de la procédure de saisie immobilière :
-Préjudice moral : 10 000 €
-Frais liés à la déchéance du terme : 8411.88 €
-Frais de saisie immobilière : 6445.36 €
-Frais avocats postulant saisie immobilière : 720 € 
-Frais d’huissier pour les charges : 1250,35 € 
Au titre de la perte des avantages fiscaux :
-La somme de 24 928 €
Au titre des frais exposés lors de la procédure de référé expertise et de l’expertise judiciaire :
-Frais d’avocat Lexavoue pour les deux procédures : 3 147 €
-Frais d’avocat postulant référés : 360€
-Frais d’avocat postulant Juge de l'Exécution : 720€
-Frais d’expertise : 3090 €
-Coût du devis : 300 €
-Honoraires EXCO : 1200 €
-Frais d’huissier : 1 102,40 €
Au titre de l’article 700 :
-La somme de 4000 €
-Condamner les mêmes aux entiers dépens et faire application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Me CULLAZ de la SELARL FRANCIZOS CULLAZ [Localité 3].

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 mars 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SAS FONCIA SAINT LOUIS, la SA MMA IARD et la MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES demandent à la juridiction de :
Débouter M. [Y] [G] et Mme [Z] [X] de leurs demandes,Condamner in solidum M. [Y] [G] et Mme [Z] [X] et 1e Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 2] », à leur payer la somme de 3 105.94 € au titre du préjudice financier découlant des frais générés par la procédure de référé et l’expertise en découlant,Condamner in solidum M. [Y] [G] et Mme [Z] [X] et 1e Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 2] », à leur payer une indemnité de 6 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,Condamner les mêmes, in solidum, aux entiers dépens de l’instance.
Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 12 septembre 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 2] » représenté par son syndic en exercice, la SA NEXITY, demande au tribunal de :
Inviter les époux [R] à fonder en droit leur demande,Débouter les époux [R] et la société FONCIA ST LOUIS de leurs demandes,Enjoindre aux époux [R] de produire aux débats le jugement constatant la vente de leur appartement,Condamner les époux [R] à verser au syndicat une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 novembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 juin 2026 et le jugement a été mis en délibéré au 10 septembre 2026.


MOTIFS


A titre liminaire, il convient de relever que le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 2] » sollicite la production aux débats du jugement constatant la vente de l’appartement de M. [Y] [G] et Mme [Z] [X], mais il ne motive pas cette demande dans ses écritures et ne la justifie par aucune pièce, de sorte qu’il ne pourra qu’en être débouté.

Sur les demandes de M. [Y] [G] et Mme [Z] [X]

1) S’agissant de la responsabilité de la SAS FONCIA SAINT LOUIS

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte également des articles 1991 et 1992 du code civil que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose en outre que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1, la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. (…)

En l’espèce, le contrat de mandat conclu le 4 juillet 2011 (pièce 5 des demandeurs, pages 3 et 4) stipule que le mandataire doit notamment :
-encaisser les loyers, percevoir les charges, indemnités, subventions, prestations, cautionnements, avances sur travaux,
-accepter ou s’opposer à toute cession ou sous-location, sous réserve de l’obtention préalable de l’accord du mandant,
-donner congé à la demande du mandant ou résilier les baux,
-régler les charges de copropriété et acquitter les sommes dues au titre des impositions,
-faire exécuter toutes réparations de petit entretien et celles plus importantes mais urgentes en avisant rapidement le mandant, ainsi que prendre toutes mesures conservatoires,
-entretenir l’immeuble en état de servir à l’usage prévu par les baux,
-intervenir auprès des compagnies d’assurances en cas de sinistre, recevoir les indemnités,
-signer, résilier les polices d’assurances, payer toutes primes et cotisations, déclarer tous sinistres, régler ou recevoir toutes indemnités et demander la nomination d’experts à cette fin,
-engager des poursuites judiciaires le cas échéant,
-régler toutes sommes que le mandant pourrait devoir, notamment tous remboursements d’emprunts, impositions ou autres,
-faire exécuter tous travaux d’amélioration et de gros entretien, arrêter tous devis et marché,
-déclarer tous sinistres en matière de dommages-ouvrage, régler ou recevoir toutes indemnités ou demander toute nomination d’expert.

Il résulte par ailleurs des pièces versées aux débats que :
-un contrat de bail a été conclu par la SAS FONCIA SAINT LOUIS avec les consorts [B] le 22 août 2013 (pièce 6 des demandeurs),
-la SAS FONCIA SAINT LOUIS a effectué une déclaration de sinistre auprès de l’assurance dommages-ouvrage le 30 janvier 2017 en raison du développement de moisissures, suite à une infiltration d’eau sous la douche (pièce 11 des demandeurs),
-par courrier du 9 mars 2017, la SAS FONCIA SAINT LOUIS a informé M. [Y] [G] et Mme [Z] [X] que le dossier de leurs locataires était entre les mains du service contentieux en raison d’impayés locatifs (pièce 7 des demandeurs), et les a informés par courrier du 29 mars 2017 que ces derniers avaient donné congé (pièce 9 des demandeurs),
-par courrier du 7 avril 2017, M. [Y] [G] et Mme [Z] [X] ont autorisé la SAS FONCIA SAINT LOUIS à relouer leur bien (pièce 9 des demandeurs),
-par courrier du 31 mai 2017 la SAS FONCIA SAINT LOUIS a mis en demeure le syndic de copropriété de procéder aux réparations nécessaires afin de mettre fin au sinistre (pièce 12 des demandeurs), ce à quoi il a répondu dans un courrier recommandé du 12 juin 2017, qu’il avait bien commandé les travaux de réparation de la fuite et a joint un chèque de 3 751 euros émis par l’assurance dommages-ouvrage, destiné à la réfection de l’appartement (pièce 13 des demandeurs),
-par courrier du 14 juin 2017 la SAS FONCIA SAINT LOUIS a informé M. [Y] [G] et Mme [Z] [X] du sinistre subi depuis janvier 2017, de la procédure mise en œuvre pour le résoudre, du recouvrement par l’huissier de justice des impayés restant dus, et de la commande des travaux de remise en état après avoir reçu la somme de 3 751 euros de l’assurance dommages-ouvrage (pièce 14 des demandeurs),
-un état des lieux d’entrée a ensuite été réalisé avec les consorts [F] le 15 septembre 2017, faisant état d’un bien en bon état ou en état d’usage, avec cependant des joints moisis, fissurés et jaunis dans la cuisine et la douche (pièce 15 des demandeurs),
-par courrier du 7 décembre 2018, M. [Y] [G] et Mme [Z] [X] ont été informés du congé donné par les consorts [F], à effet du 28 février 2019 (pièce 16 des demandeurs),
-M. [Y] [G] et Mme [Z] [X] ont ainsi donné leur autorisation de relouer le bien dès le 8 janvier 2019 (pièce 17 des demandeurs),
-cependant, un courrier électronique envoyé par la SAS FONCIA SAINT LOUIS le 21 février 2019 les a informés que leur appartement subissait de nouvelles infiltrations d’eau, et qu’elle avait demandé au syndic de copropriété de réaliser les travaux pour y mettre fin (pièce 18 des demandeurs),
-par courrier du 6 mars 2019 la SAS FONCIA SAINT LOUIS a demandé au syndic de copropriété d’effectuer une déclaration de sinistre, et en a elle-même effectué une auprès de l’assureur non-occupant de M. [Y] [G] et Mme [Z] [X], les mettant en copie (pièces 20 et 21 des demandeurs),
-l’assureur non-occupant a répondu que le contrat avait été résilié en raison d’une absence de paiement, mais un nouveau contrat a été conclu le 18 mars 2019 (pièce 22 des demandeurs),
-par courriers électroniques des 26 mars 2019 et 13 mai 2019, la SAS FONCIA SAINT LOUIS a demandé à M. [Y] [G] et Mme [Z] [X] de régler les appels de fonds du syndic, le compte de gestion n’étant pas suffisamment approvisionné (pièces 23 et 27 des demandeurs),
-par courrier du 8 avril 2019, la SAS FONCIA SAINT LOUIS a expliqué au syndic de copropriété que les travaux commandés en 2017 n’auraient pas été réalisés avant le mois de mars 2019 et lui a demandé une indemnisation au titre de la réparation des préjudices subis par ses mandants (pièce 24 des demandeurs),
-le syndic de copropriété s’y est opposé par courrier du 16 avril 2019, estimant que la SAS FONCIA SAINT LOUIS avait commis une faute en commandant des travaux d’embellissement avant que l’origine de la fuite ne soit établie et réparée (pièce 25 des demandeurs), ce qui n’est toutefois pas démontré,
-par courrier du 5 août 2019, le syndic de copropriété a expliqué à M. [Y] [G] et Mme [Z] [X] que la SAS FONCIA SAINT LOUIS ne gérait plus leur bien, et qu’ils restaient à devoir la somme de 414,10 euros au titre des charges de copropriété impayées (pièce 29 des demandeurs). Ce défaut de gestion était cependant justifié par le défaut d’approvisionnement du compte de gestion empêchant le mandataire de payer lesdites charges,
-par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 octobre 2019, la SAS FONCIA SAINT LOUIS a confirmé à M. [Y] [G] et Mme [Z] [X] qu’elle avait bien déclaré le second sinistre à l’assureur de protection juridique, et les a relancés sur le devis des travaux de peinture, la fuite ayant été réparée. Elle leur a également expliqué qu’à défaut de réponse favorable, elle ne pourrait plus assurer l’exécution de ses missions contractuelles (pièce 34 des demandeurs),
-par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 novembre 2019, la SAS REGIE SAINT LOUIS a résilié le mandat aux motifs que, M. [Y] [G] et Mme [Z] [X] n’ayant pas accepté le devis de réfection de la peinture de l’appartement, le bien n’était plus louable, alors même qu’il incombait au mandant en vertu du contrat de mandat, de permettre le maintien du bien en bon état locatif (pièce 5 page 4 et pièce 35 des demandeurs),
-un procès-verbal de constat du 26 mars 2021 a enfin relevé diverses fissures, traces d’humidité, de moisissures et de salpêtre, ainsi qu’un cloquage de la peinture (pièce 41 des demandeurs).

Le rapport d’expertise judiciaire du 30 janvier 2023 (pièce 16 de la SAS FONCIA SAINT LOUIS) corrobore les constats effectués par l’huissier et précise que le sinistre d’août 2016 provient du bac de douche de l’étage supérieur et que celui du 21 février 2019 provient d’une fuite sur le bac de douche du logement de M. [Y] [G] et Mme [Z] [X] (page 20).

Il résulte donc de l’ensemble de ces éléments que la SAS FONCIA SAINT LOUIS a correctement informé les mandants des départs, arrivées et impayés recouvrés des locataires, ainsi que des différents sinistres subis dans le bien. En revanche, il lui incombait, eu égard au contrat de mandat susmentionné, d’effectuer les réparations permettant au bien d’être loué.

S’agissant de la fuite de 2017, la SAS FONCIA SAINT LOUIS verse aux débats une mise en demeure adressée au syndic le 31 mai 2017, à laquelle sont joints différentes factures de recherche de fuites, ainsi que des devis de travaux de reprise (pièces 4 et 5 de la SAS FONCIA SAINT LOUIS). Le syndic lui a répondu par courrier du 12 juin 2017 qu’il avait commandé les travaux de réparation de fuite auprès de la société GPCS et lui a adressé un chèque de 3 751euros (pièce 6 de la SAS FONCIA SAINT LOUIS). La SAS FONCIA SAINT LOUIS produit également une facture n°534 du 7 juillet 2017, de remise en état de l’appartement (pièce 9 de la SAS FONCIA SAINT LOUIS). Elle a donc effectué toutes les démarches nécessaires à la remise en état du bien et à sa relocation le 15 septembre 2017, et n’a donc pas manqué à ses obligations contractuelles (pièce 15 des demandeurs susmentionnée).

S’agissant de la fuite de 2019, la SAS FONCIA SAINT LOUIS a adressé deux courriers électroniques des 21 février et 6 mars 2019 à M. [Y] [G] et Mme [Z] [X], leur expliquant avoir contacté le plombier mandaté par le syndic pour mettre fin aux nouvelles infiltrations d’eau, et avoir effectué les déclarations auprès des assureurs (pièces 11 et 13 de la SAS FONCIA SAINT LOUIS).

Il ressort en outre des pièces susvisées que la SAS FONCIA SAINT LOUIS a bien transmis à M. [Y] [G] et Mme [Z] [X] un devis de 2 084,85 euros concernant les travaux de peinture de l’appartement, la fuite ayant été réparée, mais que ces derniers n’y ont pas donné suite (pièces 34 et 35 des demandeurs). Or, à défaut d’acceptation dudit devis, la SAS FONCIA SAINT LOUIS ne pouvait pas réaliser les travaux nécessaires à la relocation du bien et ce, alors que le mandant devait permettre le maintien du bien en bon état locatif (pièce 5 des demandeurs).

Ainsi, la SAS FONCIA SAINT LOUIS justifie avoir effectué toutes les démarches nécessaires afin de remettre en état le bien des requérants suites aux fuites de 2017 et de 2019, de sorte que sa responsabilité contractuelle ne peut pas être engagée sur ce point.

Par ailleurs, bien que l’appartement ait été vacant de nombreux mois, il appartenait à M. [Y] [G] et Mme [Z] [X] en leur qualité de propriétaires, d’approvisionner le compte de gestion afin que la SAS FONCIA SAINT LOUIS puisse procéder au règlement des appels de fonds du syndic et au paiement des primes d’assurance, de sorte qu’aucune faute ne peut être reprochée à cette dernière sur ce point, puisqu’elle les a au contraire, informés à plusieurs reprises de l’absence de fonds sur le compte de gestion. M. [Y] [G] et Mme [Z] [X] ont d’ailleurs reconnu eux-mêmes dans leur mise en demeure du 23 août 2019, qu’ils n’approvisionnaient plus le compte en raison de l’absence de locataires (pièce 30 des demandeurs).

En conséquence, la SAS FONCIA SAINT LOUIS n’a pas manqué à ses obligations contractuelles, de sorte que M. [Y] [G] et Mme [Z] [X] seront déboutés de leurs demandes formées à son encontre.

2) S’agissant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 2] »

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé, notamment, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Il est constant que le syndicat est responsable des dommages subis à la suite d'inondations résultant d'un vice des canalisations (Civ. 3e, 28 nov. 1978 et Civ. 3e, 9 juin 2016, n°15-17.944), ainsi que des troubles de jouissance dont un copropriétaire a été victime suite à un défaut d'entretien des parties communes ([Localité 4], 3 juin 1998).

Il est en outre constant que le syndic, investi du pouvoir d'administrer et conserver l'immeuble en copropriété, est responsable, à l'égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi délictuel, des fautes commises dans l'exercice de sa mission. (Civ. 3ème, 6 mars 1991, n°89-18.758)
En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire du 30 janvier 2023 susmentionné (pièce 16 la SAS FONCIA SAINT LOUIS) que :
-le siphon du bac de douche de l’appartement de M. [Y] [G] et Mme [Z] [X] est fissuré et que les joints de carrelage dans le bac, ainsi que le joint périphérique de celui-ci ne sont pas étanches (page 13),
-les premières taches d’humidité se trouvent à la hauteur de la robinetterie de la douche, confirmant une fuite d’étanchéité sur les raccords de celle-ci (page 14),
-il est possible que l’étanchéité du pourtour du bac ne joue pas son rôle (page 16),
-le sinistre d’août 2016 provient donc du bac de douche de l’étage supérieur et celui du 21 février 2019 provient d’une fuite sur le bac de douche du logement de M. [Y] [G] et Mme [Z] [X] (pages 19 et 20).

La fuite de 2019 provient donc bien des parties privatives de M. [Y] [G] et Mme [Z] [X] et non d’un problème de canalisations, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut engager sa responsabilité vis-à-vis de ces derniers sur ce point.

Il résulte en outre des développements précédents que la fuite de 2017 a bien été prise en charge par le syndic, ce dernier ayant expliqué dans un courrier recommandé du 12 juin 2017 qu’il avait commandé les travaux de réparation de la fuite et joint un chèque de 3 751 euros émis par l’assurance dommages-ouvrage destiné à la réfection de l’appartement (pièce 13 des demandeurs), ce qui n’est pas contesté. L’appartement a par la suite pu être reloué le 15 septembre 2017 (pièce 15 des demandeurs), de sorte qu’il n’est pas démontré de faute du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 8] » s’agissant de la fuite de 2017.

Le seul fait de ne pas avoir transmis la déclaration dommages-ouvrage et le rapport de sinistre de février 2017 ne peut à lui seul engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 2] », d’autant que le préjudice a bien été réparé par l’assurance dommages-ouvrage.

Il ressort en revanche du procès-verbal de constat du 26 mars 2021 que les garages situés en sous-sol de l’immeuble B2 de la copropriété présentent des problèmes d’humidité et d’étanchéité puisque de l’eau s’écoule sur le sol en provenance des tuyaux situés au plafond entre deux garages, que des traces d’humidité ont été constatées, et que de l’eau perle au niveau des entrées des garages (pièce 41 des demandeurs). Le syndic étant responsable des canalisations, celles-ci constituant des parties communes, il lui incombe de mettre fin à ce désordre. Il n’est cependant pas démontré que ces constats présentent un lien avec le dommage subi par M. [Y] [G] et Mme [Z] [X] dans leur appartement, et aucune somme n’est demandée par ces derniers pour la réfection des garages.

En conséquence, M. [Y] [G] et Mme [Z] [X] seront déboutés de leurs demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 2] ».

Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, M. [Y] [G] et Mme [Z] [X] succombent à l’instance.

En conséquence, ils seront condamnés in solidum aux dépens, en ce incluant les frais générés par la procédure de référé et d’expertise judiciaire.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, M. [Y] [G] et Mme [Z] [X] sont condamnés aux dépens.

En conséquence, ils seront condamnés in solidum à payer à :
-la SAS FONCIA SAINT LOUIS une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,
-au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 2] » une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

3) Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune demande contraire n’est formulée et aucune disposition ne vient en opposition.

En conséquence, la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.


PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 2] » représenté par son syndic en exercice la SA NEXITY, de sa demande tendant à enjoindre à M. [Y] [G] et Mme [Z] [X] de produire aux débats le jugement constatant la vente de leur appartement ;

REJETTE l’ensemble des demandes de M. [Y] [G] et Mme [Z] [X] ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [G] et Mme [Z] [X] à payer à la SAS FONCIA SAINT LOUIS la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [G] et Mme [Z] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 2] » représenté par son syndic en exercice, la SA NEXITY la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [G] et Mme [Z] [X] aux dépens, en ce incluant les frais de la procédure de référé et d’expertise judiciaire ;




RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,