Cour d'appel de Bordeaux, 2ème CHAMBRE CIVILE, 10 septembre 2026, n° 23/03701

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



2ème CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 10 SEPTEMBRE 2026









N° RG 23/03701 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NMFJ









[P] [Z]

[L] [I] [Z] [Q] [T]

[N] [Z]



c/



[V] [O] [Q] [R]

[H] [O]

[M] [O]

























Nature de la décision : AU FOND























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 13 juillet 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (RG : 20/01046) suivant déclaration d'appel du 31 juillet 2023





APPELANTS :



[P] [Z]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1] / FRANCE



[B] [Z] [Q] [T]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1] / FRANCE



[N] [Z]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1] / FRANCE



Représentés par Me Antoine CARBONNIER, avocat au barreau de LIBOURNE





INTIMÉ S :



[V] [O] [Q] [R]

née le 12 Avril 1963 à [Localité 2]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]



[H] [O]

né le 07 Mars 1985 à [Localité 1]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]



[M] [O]

né le 02 Juin 1986 à [Localité 1]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]



Représenté par Me Frédéric BIAIS de la SELARL BIAIS ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 juin 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère



Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





* * *



FAITS ET PROCÉDURE :



1- Suivant acte notarié en date du 1er août 2019, Mme [V] [R] épouse [O], M. [H] [O] et M. [M] [O] ont signé un compromis de vente au profit de M. [P] [Z] et de Mme [L] [T] épouse [Z], portant sur un appartement en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant le prix de 120 000 euros, payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique.



Le même jour, ils régularisaient un second compromis de vente au profit de M. [N] [Z], portant sur un garage et une réserve dans la même copropriété, moyennant un prix de 30 000 euros.



Les deux compromis de vente comportaient plusieurs conditions suspensives, et une clause pénale prévoyant qu'au cas où l'une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie à titre de pénalité une somme représentant 10% du prix de vente.



Les ventes n'ont pas été réitérées par actes authentiques. 



2- Soutenant que les acquéreurs avaient manqué à leurs obligations contractuelles, par acte du 25 septembre 2020, les consorts [O] ont assigné les consorts [Z] devant le tribunal judiciaire de Libourne, pour obtenir la condamnation solidaire de M.et Mme [Z] au paiement de la somme de 12 000 euros, en application de la clause pénale contractuelle, et celle de M.[N] [Z] au paiement de la somme de 3000 euros en application de la clause pénale contractuelle.

 

Par jugement du 13 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Libourne a : 

- condamné conjointement les époux [Z] à payer aux consorts [O] la somme de 15 000 euros au titre de la clause pénale, 

- condamné M. [N] [Z] à payer aux consorts [O] la somme de 3 000 euros au titre de la clause pénale,

- débouté les consorts [Z] de leur demande de dommages et intérêts et du surplus de leurs demandes, 

- condamné in solidum monsieur les consorts [Z] à payer aux consorts [O] la somme de 700 euros chacun, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum les consorts [Z] aux entiers dépens de l'instance,

- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,

- constaté l'exécution provisoire de droit de la décision.



Les consorts [Z] ont relevé appel du jugement le 31 juillet 2023.



3- Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 30 octobre 2023, les consorts [Z] demandent à la cour d'appel, sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil de :

- déclarer recevable et bien fondé leur appel,

- infirmer le jugement rendu en date du 13 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Libourne,

- constater l'absence de loyauté des consorts [O], 

- les condamner au paiement de la somme de 12 000 euros à titre de dommages-intérêts,

à défaut, 

- réduire le montant de la clause pénale à la somme symbolique de 1 euro, 

- les condamner à leur verser à chacun, la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner aux entiers dépens.

 



4- Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 30 janvier 2024, les consorts [O] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1304-3 du code civil de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Libourne le 13 juillet 2023,

- débouter les consorts [Z] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions

- condamner les consorts [Z] solidairement à leur verser à chacun la somme de 2 000 euros 

- condamner les consorts [Z] aux entiers dépens.

 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 mai 2026.



Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties. 



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande tendant au paiement de la clause pénale.



5- Dans le cadre de leur appel, les consorts [Z] sollicitent l'infirmation du jugement qui les a condamnés au paiement de la clause pénale contractuelle.

Ils soutiennent que la vente était suspendue à l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires pour la découpe du lot 112, qui était à l'état de garage, et pour qu'il soit transformé en habitation.

Or, ils allèguent que les vendeurs n'ont accompli aucune démarche afin d'obtenir l'accord de la copropriété, raison pour laquelle les actes authentiques n'ont pas pu être réitérés.

Ils soulignent que c'est donc de mauvaise foi que les vendeurs leur reprochent de ne pas avoir justifié dans le temps imparti d'offres de prêt d'organismes bancaire. 

A titre subsidiaire, ils sollicitent la réduction du montant de la clause pénale à un euro, en faisant valoir qu'ils ont entrepris des démarches pour l'obtention de leur prêt, qui n'ont pas abouti.

Ils ajoutent que les consorts [O] n'ont subi aucun préjudice financier, dès lors qu'ils ont revendu leur immeuble avec une plus-value de 2 000 euros.

 

6- Les consorts [O] concluent de leur côté à la confirmation du jugement, en ce qu'il a condamné les consorts [Z] au paiement de la somme due au titre de la clause pénale. 

Ils font valoir que ces derniers ont manqué à leurs obligations contractuelles de solliciter un prêt conforme et de justifier de leurs démarches, ainsi que des refus des organismes bancaires.

Ils ajoutent que les époux [Z] ne peuvent se prévaloir des dispositions du compromis de vente concernant leur fils, qu'il appartenait à M. [N] [Z] de solliciter des services de l'urbanisme de la commune de [Localité 1] le changement d'affectation du lot, que dès lors ils n'ont commis aucune faute.

Ils s'opposent à la demande de réduction du montant de la clause pénale, en soulignant que celui-ci est conforme à la pratique habituelle en la matière, soit 10% du prix de vente.



Sur ce,



7- L'article 1104 du code civil dispose que 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi'. 



Selon les dispositions de l'article 1231-5 du code civil, 'lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire...

Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure'.



L'article 1304-3 du même code stipule que 'la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement'.



8- Les consorts [Z] reprochent aux consorts [O] d'avoir empêché l'accomplissement de la condition suspensive, stipulée dans leur intérêt dans les deux compromis de vente, tenant à l'obtention de l'accord de la copropriété pour la cession du lot 112, qui était à l'état de garage, et qui devait être transformé en habitation pour que la vente se réalise, les intimés sollicitant quant à eux le paiement de la clause pénale, en arguant de ce que les consorts [Z] n'ont pas sollicité un prêt conforme aux stipulations contractuelles.

 

9- En l'espèce, le compromis de vente passé entre M.et Mme [Z] et les consorts [O] le 1er août 2019 prévoyait les conditions suspensives suivantes:



'Dans l'intérêt de l'acquéreur:



- l'autorisation par l'assemblée générale des copropriétaires de scinder en deux la cour rattachée au lot 112, afin d'en attribuer une partie au lot vendu tel qu'indiqué sur le plan joint,



- l'établissement d'un mofificatif de l'état descriptif de division-règlement de copropriété en conséquence de ce qui précéde...



Dans l'intérêt des deux parties:



- la signature concomitante de la vente du lot 112 de ladite copropriété au profit de M.[N] [Z], leur fils '.



10- Le compromis passé le même jour entre les consorts [O] et M.[N] [Z] mentionnait quant à lui les conditions suspensives suivantes:



' Dans l'intérêt de l'acquéreur:



que soit obtenue l'autorisation par l'assemblée générale des copropriétaires de scinder en deux la cour rattachée au lot 112, afin d'en attribuer une partie au lot vendu tel qu'indiqué sur le plan joint,



- que soit délivré au nom de l'acquéreur un arrêté de non-opposition à la déclaration préalable pour changement de destination du bien (garage en habitation)



En conséquence, l'acquéreur s'oblige à déposer une déclaration préalable conforme aux dispositions légales et réglementaires en vigueur et à en justifier au vendeur par la production d'une copie du récépissé de dépôt délivré par l'autorité compétente au plus tard le 16 août 2019...

L'acquéreur devra informer le vendeur ou son notaire par lettre recommandée avec avis de réception avant l'expiration du délai ci-dessus fixé.

A défaut du respect par l'acquéreur de ces obligations d'information envers le vendeur, la condition sera réputée réalisée pour l'application de la clause pénale ci-après , le vendeur se trouvera délié de tout engagement...

Il est précisé qu'aux termes d'une assemblée générale en date du 23 février 2017, les copropriétaires ont autorisé le changement d'affectation notamment du lot 112 (garage en habitation) et ont donné pouvoir au cabinet [D], géomètre-expert à [Localité 1], et à Maître [J], notaire à [Localité 1], afin d'établir le modificatif de l'état descriptif de division-règlement de copropriété,



- que soit établi un mofificatif de l'état descriptif de division-règlement de copropriété en conséquence de ce qui précéde, étant précisé que l'acquéreur déclare prendre à sa charge exclusive l'ensemble des frais'.



11- Pour dire qu'aucun manquement à ce titre ne pouvait être reproché aux consorts [O], et qu'ils étaient donc bien-fondés à réclamer le montant de la clause pénale, le tribunal a considéré que le changement d'affectation du lot 112 avait d'ores et déjà été accepté par les copropriétaires en 2017, et que les consorts [Z] ne justifiaient pas avoir déposé une déclaration préalable qui se serait heurtée à un refus, ni d'en avoir informé le vendeur.



12- En cause d'appel, les intimés développent le même moyen selon lequel l'autorisation de la copropriété avait déjà été recueillie en 2017.



13- Cependant, la cour d'appel observe que les consorts [O] ne versent pas aux débats le procès-verbal de l'assemblée générale du 23 février 2017, qui aurait permis d'apprécier si le changement d'affectation du lot 112 de garage en habitation, avait été autorisé par l'assemblée des copropriétaires, et sous quelles conditions.



14- De surcroît, et en tout état de cause, il est également relevé que le compromis de vente évoque seulement un changement d'affectation du lot 112, alors que la condition suspensive prévue dans les deux compromis de vente n'est pas seulement relative audit changement d'affectation, mais concerne la découpe de la cour rattachée au lot 112, afin d'en attribuer une partie au lot vendu à M. [N] [Z].



15- En conséquence, le moyen articulé par les intimés selon lequel l'autorisation de la copropriété avait déjà été recueillie, et qu'il n'y avait pas lieu à obtention d'une nouvelle autorisation sera rejeté, étant au demeurant observé que si ladite autorisation avait déjà été obtenue, il aurait été inutile d'insérer dans les compromis de vente une condition suspensive identique, et que de fait l'objet de cette condition suspensive est différent, dès lors qu'il est relatif à l'obtention d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires de scinder en deux la cour rattachée au lot 112.



16- En considération de ces éléments, à défaut d'obtention de l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires de scinder la cour du lot 112, afin d'en attribuer une partie au lot vendu, la condition suspensive stipulée contractuellement dans l'intérêt des acquéreurs à ce titre, sera réputée avoir défailli.

 

17- En conséquence, le jugement qui a dit qu'aucun manquement relatif à la réalisation de cette condition suspensive, ne pouvait être retenu à l'encontre des consorts [O], sera infirmé.



18- Les compromis de vente prévoient en outre:



 'qu'en cas de réalisation de toutes les conditions supensives, l'acte authentique de vente opérant seul le transfert de propriété, devra être signé par toutes les parties en l'étude du notaire de l'acquéreur au plus tard le 2 novembre 2019...

En cas de refus de l'une ou l'autre partie de signer l'acte authentique, alors même que toutes les conditions suspensives stipulées dans son intérêt seraient réalisées, l'autre pourra l'y contraindre par toutes voies et moyens de droit, sans préjudice de tous dommages et intérêts, auxquels elle pourra prétendre' 



et contiennent un paragraphe intitulé clause pénale, rédigé ainsi qu'il suit:



' Au cas où l'une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie à titre de pénalité, conformément à l'article 1231-5 du code civil, une somme représentant 10% du prix de vente'.



19- Il n'est pas contesté que les consorts [O] ont mis en demeure chacun des appelants le 16 décembre 2019, puis le 29 juillet 2020, de réitérer l'acte authentique, mais que ces derniers ont opposé un refus.



20- Cependant, dans la mesure où, comme il a été vu supra, la condition suspensive relative à l'obtention de l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires de scinder la cour rattachée au lot 112, pour en attribuer une partie à M.[N] [Z], ne s'était pas réalisée, c'est à bon droit que les appelants ont refusé de réitérer la vente, sans qu'il puisse dans ce cas leur être réclamé le montant de la clause pénale;



21- Par conséquent, le jugement qui a condamné M.et Mme [Z] à verser aux consorts [O] la somme de 15 000 euros, correspondant au montant de la clause pénale, au demeurant par erreur, le montant exact étant de 12 000 euros, et M.[N] [Z] à payer aux consorts [O] la somme de 3000 euros correspondant au montant de la clause pénale, sera infirmé, et les consorts [O] seront déboutés de leur demande en paiement de la clause pénale, sans qu'il soit besoin de statuer sur les manquements contractuels allégués des consorts [Z], qui sont indifférents à la solution du litige.



Sur la demande formée par les consorts [Z] tendant au paiement de dommages et intérêts.



22- Les consorts [Z] sollicitent la condamnation des consorts [O] à leur verser la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts, au motif que ces derniers ont manqué de loyauté lors de la vente des deux immeubles.



23- Les consorts [O] s'opposent à cette demande.



Sur ce,



24- Selon les dispositions de l'article 1231- 1 du code civil, 'le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure'.



25- Il appartient aux consorts [Z], qui recherchent la responsabilité contractuelle des appelants, de rapporter la preuve d'une faute, de l'existence d'un préjudice et du lien de causalité entre la faute et le préjudice allégué.



26- S'il résulte de ce qui précède que les consorts [O] ont effectivement commis des manquements contractuels, qui peuvent s'analyser en une faute, les consorts [Z] ne justifient, ni même n'allèguent, aucun préjudice à ce titre, de sorte que le jugement qui les a déboutés de leur demande tendant au paiement de dommages et intérêts, sera confirmé



Sur les mesures accessoires.



27- Le jugement est infirmé sur les dépens, et l'indemnité due par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



28- Mme [V] [R] épouse [O], M.[H] [O] et M.[M] [O], parties perdantes, supporteront in solidum les dépens de première instance et de la procédure d'appel.



29- L'équité commande qu'il ne soit pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.











PAR CES MOTIFS 



Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M.[P] [Z], Mme [L] [T] épouse [Z] et M.[N] [Z],



Statuant de nouveau,



Déboute Mme [V] [R] épouse [O], M.[H] [O] et M.[M] [O], de leurs demandes tendant à la condamnation de M.[P] [Z] et de Mme [L] [T] épouse [Z], à leur payer la somme de 12 000 euros en application de la clause pénale, et celle de M.[N] [Z] à leur payer la somme de 3000 euros en application de la clause pénale,



Y ajoutant,



Condamne in solidum Mme [V] [R] épouse [O], M.[H] [O] et M.[M] [O], aux dépens de première instance et de la procédure d'appel,



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,







































La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.