Cour d'appel de Reims, Chambre-2 Famille, 11 septembre 2026, n° 25/01510

N° RG : 25/01510 

N° Portalis :

DBVQ-V-B7J-FWJS



ARRÊT N°

du : 11 septembre 2026









C. H.

















Mme [Z] [C]

veuve [S]



C/



Mme [N] [S]



Mme [U] [S]

épouse [W]





















Formule exécutoire le :



à :

Me Antoine Ginestra

Me Nathalie Capelli















COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET

DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2026





APPELANTE :

d'un jugement rendu le 31 juillet 2025 par le pôle civil du tribunal judiciaire de Reims (RG 22/02458)



Mme [Z] [C] veuve [S]

Chez M. [R] [M]

[Adresse 1]

[Localité 1]



Comparant, concluant et plaidant par Me Antoine Ginestra, avocat au barreau de Reims



INTIMÉES :



1°] - Mme [N] [S]

[Adresse 2]

[Localité 2]



2°] - Mme [U] [S] épouse [W]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Comparant, concluant et plaidant par Me Nathalie Capelli, membre de la SELARL MCMB, avocat au barreau de Reims



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



M. Duez, président de chambre

Mme Magnard, conseiller

Mme Herlet, conseiller 



GREFFIER D'AUDIENCE :



Mme Roullet, greffier, lors des débats et du prononcé



DÉBATS :



À l'audience publique du 11 juin 2026, le rapport entendu, où l'affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2026



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par M. Duez, président de chambre, et par Mme Roullet, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



* * * *

 

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Exposé du litige :



M. [B] [S] est décédé à [Localité 3] le [Date décès 1] 1987 laissant pour héritières : 



- ses deux filles Mme [N] [S] et Mme [U] [S] épouse [W],

- sa veuve, Mme [Z] [C] veuve [S]. 



Par acte authentique de partage en date du 3 février 1988, Mme [N] [S] et Mme [U] [S] épouse [W] se sont vues notamment attribuer la nue-propriété des biens suivants :



- un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 4], cadastré section AB n° [Cadastre 1] pour 6a 60ca, évalué à la somme de 200 000 francs,

- un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 5] [Localité 4], cadastré section AB n° [Cadastre 2] pour 2a 50ca, évalué à la somme de 150 000 francs,

- un hangar édifié sur une parcelle dénommée «[Localité 5] [Adresse 6]», cadastrée section AB n° [Cadastre 3] pour 2a 94ca, évalué à la somme de 120 000 francs.



Aux terrnes de ce même acte, l'usufruit de ces biens a été attribué à Mme [Z] [C] veuve [S], en qualité de conjoint survivant.



Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 juillet 2017, Mme [N] [S] et Mme [U] [S], ont mis en demeure Mme [Z] [C] veuve [S] de remettre en bon état d'entretien les biens en cause.



Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 juillet 2018, Mme [N] [S] et Mme [U] [S] ont mis en demeure Mme [Z] [C] veuve [S] de se prononcer sur la cessation de l'usufruit en application de l'article 618 du code civil.



Par acte d'huissier en date du 23 août 2022, Mme [N] [S] et Mme [U] [S] ont assigné Mme [Z] [C] veuve [S], devant le tribunal judiciaire de Reims aux fins de voir :



- juger que l'usufruit détenu par Mme [S] née [C] sur l'immeuble à usage d'habitation destiné au logement des vendangeurs sis à [Adresse 7], cadastré section AB n° [Cadastre 1] pour 6 a 60 ca, sur l'immeuble d 'habitation sis à [Adresse 8], cadastré section AB n° [Cadastre 2] et sur le hangar édifié sur une parcelle dénommée «[Localité 6]» sur un terrain sis à [Localité 7] de 2 a 94 ca, encourt l'extinction conformément aux dispositions de l'article 618 alinéa 1 du code civil compte-tenu de l'absence d'usage et d'entretien des biens concernés depuis au moins 10 ans laquelle a entraîné des dégradations sur lesdits biens,

- prononcer l'extinction du droit à usufruit détenu par Mme [S] née [C] sur lesdits biens conformément audit texte avec toutes conséquences de droit,

- juger que les manquements commis par Mme [S] née [C] à son obligation d'entretien concernant lesdits biens ont causé des préjudices aux requérantes,

- condamner en conséquence, Mme [S] née [C] à leur payer la somme totale de 42 879,67 euros aux frais de réparations nécessités par l'incurie de la requise,

- condamner par ailleurs Mme [S] née [C] à leur régler la somme de 3 980 euros en remboursement des frais d'expertise [1], ou à tout le moins à hauteur de la moitié de ladite somme,



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- condamner par ailleurs Mme [S] née [C] à leur régler la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.



Par conclusions en réplique en date du 1er mars 2023, Mme [S] née [C] a sollicité le rejet de l'ensemble des prétentions formées par les requérantes et demandé à titre reconventionnel leur condamnation au paiement des grosses réparations de la voûte de cave réalisées en 1996.



Par ordonnance sur incident en date du 15 octobre 2024, le juge de la mise en état a notamment déclaré irrecevable Mme [Z] [S] née [C] en sa demande reconventionnelle.



Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 29 octobre 2024, Mme [N] [S] et Mme [U] [S] épouse [W] ont demandé au tribunal, au visa des articles 578 et suivants du code civil, et sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :



- les déclarer recevables et bien fondées en leurs demandes,

- prononcer la cessation de l'usufruit détenu par Mme [Z] [S] née [C] sur les biens suivants pour abus de jouissance : l'immeuble à usage d'habitation destiné au logement des vendangeurs sis à [Adresse 7], cadastré section AB n° [Cadastre 1] pour 6 a 60 ca, l'immeuble d 'habitation sis à [Adresse 8], cadastré section AB n° [Cadastre 2] et le hangar édifié sur une parcelle dénommée «[Localité 6]» sur un terrain sis à [Localité 7] de 2 a 94 ca, 

- condamner Mme [Z] [S] née [C] à leur payer la somme de 61 432,72 euros au titre des réparations nécessaires pour la remise en état d'entretien des biens,

- condamner Mme [Z] [S] née [C] à leur payer la somme de 3 980 euros en remboursement des frais d'expertise [1],

- débouter Mme [Z] [S] née [C] de ses demandes,

- condamner Mme [Z] [S] née [C] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.



Par jugement rendu le 31 juillet 2025, le tribunal a :



'ordonné l'extinction absolue de l'usufruit de Mme [Z] [C] veuve [S] sur les biens suivants :



. l'immeuble à usage d'habitation destiné au logement des vendangeurs sis à [Adresse 7], cadastré section AB n° [Cadastre 1] pour 6 a 60 ca,

. l'immeuble d 'habitation sis à [Adresse 8], cadastré section AB n° [Cadastre 2],

. le hangar édifié sur une parcelle dénommée «[Localité 6]» sur un terrain sis à [Localité 7] de 2 a 94 ca, 



' condamné Mme [Z] [C] veuve [S] à payer à Mme [N] [S] et Mme [U] [S] épouse [W] la somme de 61 432,72 euros au titre des dommages et intérêts correspondant au coût des travaux à réaliser du fait des manquements de Mme [Z] [C] veuve [S] à son obligation d'entretien,

' condamné Mme [Z] [C] veuve [S] aux dépens, y compris les frais d'expertise,

' condamné Mme [Z] [C] veuve [S] à payer à Mme [N] [S] et Mme [U] [S] épouse [W] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,



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' rappelé que la décision revêt l'exécution provisoire de droit.



Par déclaration en date du 10 octobre 2025, Mme [C] veuve [S] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.



Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées électroniquement le 28 mai 2026, Mme [C] demande à la cour de :



- la juger recevable et bien fondée en son appel, 

- réformer et infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 31 juillet 2025 par le pôle civil du tribunal judiciaire de Reims, 



et statuant à nouveau, 

- juger que Mme [N] [S] et Mme [U] [S] épouse [W] ne rapportent pas la preuve que les conditions de l'article 618 du code civil sont réunies, c'est-à-dire que Mme [Z] [S] née [C] aurait laissé les biens litigieux se détériorer par un défaut d'entretien, sans avoir le souci approprié de ceux-ci, 

- juger qu'il a été dressé un état des immeubles au sens de l'article 600 du code civil dans l'acte de partage du 3 février 1988,

- juger qu'il est spécifié en page 16 de l'acte de partage que l'immeuble du [Adresse 9] est «destiné au logement des vendangeurs» ... autrement dit un habitat précaire et temporaire,

- juger qu'il est spécifié en page 37 de l'acte de partage que : 4°/ Les attributaires prendront les immeubles à elles attribués dans l'état où ils se trouveront au jour de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exercer aucun recours contre ses copartageantes, pour quelque cause que ce soit. Spécialement, elles feront leur affaire personnelle de l'état des constructions, de leurs vices, apparents ou cachés, des mitoyennetés, des différences qui pourraient exister entre les contenances indiquées et celles réelles, ces différences, quelles qu'elles soient, en plus ou en moins, devant faire le profit ou la perte de l'attributaire, sans recours contre les autres copartageantes,

- juger qu'en vertu des conventions intervenues entre les parties, Mme [N] [S] et Mme [U] [S] épouse [W] ne peuvent exercer aucun recours contre Mme [Z] [S] née [C],

- juger que Mme [Z] [S] née [C] n'a pas laissé dépérir les biens considérés par défaut d'entretien et de soin normalement attendus de l'usufruitier,

- juger que Mme [Z] [S] née [C] n'a pas commis d'abus de jouissance au sens de l'article 618 du code civil, devant conduire à ordonner l'extinction absolue de l'usufruit de cette dernière sur les maisons d'habitation sis [Adresse 10] ainsi que sur le hangar édifié sur la parcelle «Les Greffières»,

- juger que Mme [Z] [S] née [C] n'a commis aucune dégradation volontaire des immeubles,

- juger qu'il ne peut être reproché à Mme [Z] [S] née [C] un défaut d'entretien des éléments extérieurs des immeubles lesquels ne sont pas récents,

- juger qu'il n'est pas justifié d'un défaut d'entretien ayant conduit au dépérissement des immeubles, 

- juger qu'il n'est pas démontré un défaut d'entretien ayant une influence sur le gros 'uvre, que la solidité des biens immobiliers n'est pas en péril,

- juger qu'il n'est pas démontré d'intention malveillante ou de mauvaise volonté flagrante de Mme [Z] [S] née [C],

- juger qu'il n'est prouvé aucun fait grave imputable à Mme [C] veuve [S] susceptible de justifier la déchéance de l'usufruit,





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- juger que la nécessité éventuelle d'une remise en état éventuelle des peintures et tapisseries intérieures ne peut justifier la déchéance de l'usufruit,

- juger qu'un éventuel défaut d'entretien superficiel de l'immeuble, tel que l'entretien du jardin ou des tuiles ne peut justifier la déchéance de l'usufruit, 

- débouter Mme [N] [S] et Mme [U] [S] épouse [W] de toutes les demandes, fins et conclusions, 

- condamner solidairement et in solidum Mme [N] [S] et Mme [U] [S] épouse [W] à payer à Mme [C] veuve [S] une somme de 10 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,

- condamner solidairement et in solidum Mme [N] [S] et Mme [U] [S] épouse [W] aux entiers dépens de première instance et d'appel avec faculté de recouvrement direct par Me Antoine Ginestra.



Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 28 mai 2026, Mesdames [N] [S] et [U] [S] épouse [W] demandent à la cour de :



- déclarer Mme [Z] [C] veuve [S] recevable mais mal fondée en son appel, 

- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, 

- débouter Mme [Z] [C] veuve [S] de l'ensemble de ses demandes, 

- condamner Mme [Z] [C] veuve [S] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

- condamner Mme [Z] [C] veuve [S] aux dépens d'appel.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 mai 2026.





MOTIFS DE LA DÉCISION

 

- Sur l'extinction de l'usufruit :



L'article 578 du code civil définit l'usufruit comme «le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance».



L'article 600 du même code dispose que l'usufruitier prend les choses dans l'état où elles sont, mais il ne peut entrer en jouissance qu'après avoir fait dresser, en présence du propriétaire, ou lui dûment appelé, un inventaire des meubles et un état des immeubles sujets à l'usufruit.



L'article 618 du code civil dispose que l'usufruit peut aussi cesser par l'abus que l'usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d'entretien.

Les créanciers de l'usufruitier peuvent intervenir dans les contestations pour la conservation de leurs droits ; ils peuvent offrir la réparation des dégradations commises et des garanties pour l'avenir.



Les juges peuvent, suivant la gravité des circonstances, ou prononcer l'extinction absolue de l'usufruit. ou n'ordonner la rentrée du propriétaire dans la jouissance de l'objet qui en est grevé, que sous la charge de payer annuellement à l'usufruitier, ou à ses ayants cause, une somme

déterminée, jusqu'à l'instant où l'usufruit aurait dû cesser.





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La déchéance de l'usufruit peut ainsi être prononcée en cas de dégradations par l'usufruitier sur le fonds d'une part ou, d'autre part quand celui-ci le laisse dépérir en raison d'un manque d'entretien de son chef.



La déchéance n'est prononcée que pour des faits graves et de manière générale, en particulier en cas de mauvaise volonté flagrante de l'usufruitier. Preuve doit en outre être rapportée que l'usufruitier a abusé de la jouissance de son usufruit, au sens de l'article 618 du code civil, c'est-à-dire en le laissant dépérir, faute d'entretien ou en le dégradant.



L'usufruitier a en effet l'obligation d'assurer la conservation du bien : il doit non seulement s'abstenir de toute dégradation, mais encore faire tous actes matériels et juridiques qu'un homme soigneux a coutume de faire pour la conservation des biens.



Pour solliciter l'infirmation de la décision, outre les moyens déjà précisés dans le dispositif de ses conclusions, Mme [C] expose que :



- en utilisant l'outil informatique convertisseur francs-euros sur la période 1901-2024 de l'INSEE, les trois biens immobiliers sujets du présent contentieux, ont été évalués en 1988 à une valeur qui équivaudrait en 2024 à : 



. immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 9] à [Localité 8], cadastré section AB n° [Cadastre 1] pour 6a 60ca, évaluation 2024 -> 58 053,21 euros, 

. immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 11] à [Localité 8], cadastré section AB n°[Cadastre 2] pour 2a 50ca, évaluation 2024 -> 43 539 , 90 euros, 

. un hangar édifié sur une parcelle dénommée «[Localité 6]», cadastré section AB n° [Cadastre 3] pour 2a 94ca, évaluation 2024 -> 34 831, 92 euros, 

soit un total valorisé et actualisé en 2024 pour deux maisons et un hangar de 136 425,03 euros (58 053,21 + 43 539,90 + 34 831,82), somme qu'elle considère comme étant faible alors qu'en en comparaison de l'actif net de la succession qui s'élevait à 2 709 537,14 francs de 1988 soit l'équivalent de 786 486,55 euros de 2024,



- les photographies versées aux débats montrent des immeubles très anciens, vétustes, dans lesquels par endroits il n'y a même pas de fenêtres, certains ouvrants ayant été condamnés par des parpaings, 

- les photographies réalisées le 8 mai 2026 devant et dans les lieux loués mettent en présence de locaux demeurés « dans leur jus » aux goûts et standards des années 80 mais qui ne sont pas en ruine,

- aucun des bâtiments ne menace ruine,

- elle conteste avoir reçu une lettre recommandée du notaire des filles de son défunt époux daté du 21 juillet 2017,

- l'objectif pour Mme [N] [S] et Mme [U] [S] épouse [W] n'est pas la conservation et la préservation des biens mais révèle uniquement une problématique financière de lucre et d'appât du gain,

- les réunions qui ont eu lieu en 2019 ne peuvent être qualifiées d'expertise dans la mesure où ce sont Mme [N] [S] et Mme [U] [S] épouse [W] qui ont choisi sans concertation l'intervenant et qui l'ont rémunéré alors que l'intéressé n'était pas un expert, qu'il n'avait aucune qualification, qu'il avait été placé dans une situation de conflit d'intérêts pour fixer l'évaluation des travaux qu'il a proposé de réaliser lui-même pour un montant se situant entre 250 000 euros à 273 570,46 euros,





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- le rapport de la société [1] décrit des immeubles anciens, avec des menuiseries et des aménagements d'époque sans remettre en cause ni la structure ni la solidité des bâtiments,

- à défaut d'inventaire des immeubles au jour de la prise de jouissance, aucune présomption de bon état ne doit jouer étant précisé qu'en 1988, les bâtiments étaient en l'état de biens anciens.



Pour solliciter la confirmation du jugement qui a prononcé la cessation de l'usufruit sur les biens immobiliers indivis issus de la succession de M. [B] [S], les filles de ce dernier, nues-propriétaires exposent que :



- Mme [C] est entrée en jouissance des biens à compter de la signature de l'acte de partage le 3 février 1988 sans qu'aucun inventaire des lieux n'ait été effectué, 

- que cette obligation de faire un inventaire lui incombait si bien qu'elle ne saurait se prévaloir d'un mauvais état des immeubles alors que par analogie avec l'article 1731 du code civil il convient de considérer qu'ils étaient présumés en bon état,

- qu'à compter de 2016, elles se sont inquiétées de l'état des biens, les abords extérieurs n'étant pas entretenus et aucun signe d'habitation n'ayant été aperçu depuis de nombreuses années,

- une expertise amiable contradictoire menée par la société [1], cabinet d'expertise et de conseil en bâtiment, a donné lieu à un rapport établi le 7 août 2019,

- une note de synthèse élaborée par la société [2] le 26 mai 2021 à la demande de Mme [C] leur a été transmise faisant état de travaux à envisager pour un montant de 20 000 euros,

- en 1988, les biens étaient habitables puisque jusque là, ils étaient laissés chaque année à l'usage des vendangeurs,

- Mme [C], dans le cadre des échanges entre les conseils des parties en amont de la procédure a reconnu ne pas avoir usage des immeubles et n'a pas contesté ne pas les avoir entretenus,

- Mme [C] vit depuis plusieurs années dans le sud de la France et s'est désintéressée de ces biens,

- le rapport d'expertise de la société [1] et les photographies versées aux débats prouvent le mauvais entretien des biens et leur dépérissement consécutif,

- Mme [C] revendique avoir procédé à des travaux dans la cave en 1996 et de réparation de toiture sans pour autant en rapporter la preuve, de même qu'elle affirme sans en justifier que le bien sis [Adresse 12] a fait l'objet d'un bail pour les époux [V] jusqu'à leur décès et que leur fils occupe le bien comme résidence secondaire et qu'ils sont laissés en location saisonnière aux vendangeurs,

- la note de synthèse commandée par Mme [C] auprès de la société [2] est complaisante et ne saurait avoir un caractère probant faute d'élément corroborant,

- Mme [C] discrédite à tort le rapport d'expertise établi par la société [1] au regard de l'âge et des compétences du gérant de la société et parce qu'elle a été placée en liquidation judiciaire plus de cinq ans après l'expertise.



Sur ce, 



La cour constate qu'aucun état des lieux des immeubles objets de l'usufruit n'a été dressé suite à l'entrée en jouissance de Mme [C].





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Or, ces formalités légales sont destinées à arrêter, dès le début, les éléments de restitution qui seront dus à la fin de l'usufruit. Il s'agit d'une obligation légale à la charge de l'usufruitier.



Cependant, le défaut d'inventaire n'entraîne pas contre l'usufruitier la déchéance de son droit et la seule sanction immédiate est préventive et elle consiste dans le droit qu'a le nu-propriétaire, en vertu de l'article 600 du code civil, de s'opposer à l'entrée en jouissance de l'usufruitier, jusqu'à ce qu'il ait rempli les formalités prescrites. 

Si l'usufruitier est entré en jouissance sans avoir fait dresser l'inventaire ou confectionner l'état, le nu-propriétaire conserve le droit de l'exiger.



À défaut d'inventaire, le nu-propriétaire sera admis à la fin de l'usufruit à faire la preuve de la consistance du mobilier et de l'état des lieux par tous les moyens, y compris la preuve par commune renommée, celle-ci reposant sur ce que les témoins déclarent avoir entendu dire.

En outre, par analogie avec l'article 1731 du code civil, l'omission d'inventaire a pour conséquence de faire jouer contre l'usufruitier la présomption qu'il a reçu les immeubles en bon état.



En l'espèce, puisque Mme [C] n'a pas fait procéder à l'inventaire des immeubles avant l'entrée en jouissance des immeubles le 3 février 1988, les demanderesses en première instance et les intimées dans la procédure d'appel peuvent faire la preuve de l'état des biens immobiliers par tous moyens, et notamment en produisant le rapport d'expertise établi le 7 août 2019 par M. [Q], gérant de la société [1] dont les compétences et la probité sont contestées sans preuve par Mme [C].

Les attestations de voisins des immeubles litigieux qui ont constaté que Mme [C] ne vivait pas habituellement dans les immeubles litigieux dont les volets étaient clos et qui ne faisaient l'objet d'aucun entretien ni d'aucune réparation sont elles-aussi recevables.



Aux termes de l'article 601 du code civil, l'usufruitier jouit du bien «en bon père de famille» lui imposant une gestion normalement diligente, raisonnable. À ce titre, l'usufruitier a l'obligation d'assurer la conservation du bien : il doit non seulement s'abstenir de toute dégradation, mais encore faire tous actes matériels et juridiques qu'un homme soigneux a coutume de faire pour la conservation des biens. Ainsi comprise, l'obligation a un triple contenu : accomplir les actes conservatoires requis, conserver la substance de la chose, ne pas en changer la destination.



Si en l'espèce, il n'est pas reproché à Mme [C] d'avoir changé la destination des biens immobilier ou de ne pas avoir accompli des actes conservatoires, Mme [N] [S] et Mme [U] [S] épouse [W] lui reprochent d'avoir laissé les immeubles se détériorer et donc de n'en avoir pas conservé la substance.



Or, il résulte du rapport d'expertise établi par M. [Q] de la société [1] que :



- S'agissant de l'immeuble d'habitation situé au [Adresse 9], il s'agit d'une construction très ancienne, probablement de la fin du XIX siècle dont l'état général est très moyen.

S'agissant des parties habitables, l'expert a constaté que l'installation électrique n'est plus aux normes, qu'il n'y a aucune installation de chauffage, qu'il n'y a aucune isolation par doublage des murs périphériques, que la menuiserie extérieure est à simple vitrage, que le foyer de cheminée est sans 



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tubage, que le sol est brut dans la salle à manger et dans la salle d'eau qualifiée de très rudimentaire, qu'il y a une absence totale d'isolation sur la totalité de la surface du grenier, que la section des bois de la charpente est insuffisante compte-tenu de la portée, que la sous-face des tuiles est blanchies, que les tuiles sont poreuses par effet expansif du gel, qu'il y a une large lissure sur le pignon maçonné, que les WC se situent à l'extérieur et ne semblent pas raccordés au tout à l'égout mais à une simple fosse d'aisance et enfin que l'escalier en descente de cave est dans un état vétuste.



- S'agissant de l'immeuble d'habitation situé au [Adresse 11], les mêmes constatations ont été faites que dans l'immeuble situé au [Adresse 9] s'agissant notamment des menuiseries extérieures ou encore de l'installation électrique non conforme, ajoutant que dans le séjour les lames de parquet présentent un début de pourriture molle et que celui du grenier était en cours de pourriture.



- s'agissant du hangar, M. [Q] a constaté que le mur de soutènement était affecté d'une fissure de 45° traversante, laissant envisager une forte poussée des terres sur un ouvrage insuffisamment structuré.



Si cette habitation ne correspond pas aux exigences techniques des constructions actuelles et aux critères standards de confort exigibles à ce jour, il ressort cependant tant de cette expertise que de la note de synthèse produite établie par M. [L] le 26 mai 2021 à la demande de Mme [C] ainsi que des photographies qu'elle a versées aux débats que certains éléments de l'immeuble (sols, enduits intérieurs, cheminée) remontent à la date de sa construction en 1843 et qu'il se trouvent dans l'état dans lequel ils étaient lorsque Mme [C] en est entrée en jouissance.



En effet, la cour constate que Mmes [S] ne rapportent pas la preuve que les éléments de clos et de couvert aient été différents ni que les installations d'électricité aient été plus sécures ou encore que les sanitaires et salles d'eau aient été plus confortables au jour de l'entrée en jouissance par Mme [C].



De plus, il ressort de l'expertise de M. [L] que les locaux annexes, qualifiés de dépendances par M. [Q], sont demeurés dans leur état originel depuis leur construction.



Par ailleurs, si l'expert constate la présence de remontées capillaires et d'humidité en bas des murs variant de 20 % à 100 % ou encore que la poutre maîtresse en bois de la dépendance sur rue est porteuse de capricornes et des parquets en cours de pourriture, non seulement il n'établi aucun lien entre un éventuel défaut d'entretien de la part de l'usufruitière et ces désordres mais encore la cour ne peut exclure que ceux-ci résultent de la construction même de l'immeuble sans aucune barrière anti-remontée dans les fondations, isolation au niveau du toit, du grenier, des murs extérieurs et dépourvue d'un système de chauffage moderne.



De plus, l'expert n'a constaté aucune dégradation volontaire qui aurait été commise par Mme [C] sur l'immeuble.



En outre, alors que M. [Q] n'a pas constaté le dépérissement de l'immeuble, M. [L], expert-conseil a quant à lui constaté que les toitures et zinguerie pluviales étaient soit en bon état général, soit dans un état général suffisant selon leur exposition, tout comme les enduis extérieurs qui sont en 





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état satisfaisant, à l'exception du mur pignon exposé sud est qui est décrépi et endommagé et donc susceptible d'infiltrations et de la façade arrière ouest du bâtiment dont l'expert précise qu'il a, soit complètement disparu, soit n'a jamais existé.

S'agissant de la charpente, il a constaté qu'elle était en bon état et saine, tout comme la voûte de la cave qui a été refaite.

S'agissant des menuiseries, il a constaté que la fenêtre de la cuisine avait été remplacée par une menuiserie PVC isolante et que les autres menuiseries, globalement anciennes à simple vitrage étaient peu isolantes et peu étanches à l'air mais globalement en meilleur état sur le bâtiment ouest.

Il a par ailleurs constaté que l'installation électrique était protégée dans les deux logements par un disjoncteur différentiel, des fusibles à cartouches et par un disjoncteur magnéto-thermique concluant que l'installation était certes ancienne mais non vétuste, les prises de courant de la cuisine étant notamment reliées à la terre.

S'agissant des salles de bain qualifiées de sommaires, M. [L] n'a décelé aucune fuite ou anomalie de raccordement.

Il a précisé que si certains murs présentaient des traces d'humidité, les bâtiments étaient parfaitement sains.



Dans ces conditions, la cour constate qu'aucune dégradation ni aucun défaut d'entretien ayant entraîné le dépérissement des immeubles ou susceptibles de l'entraîner ne peuvent être reprochés à l'usufruitière qui a conservé les biens dans l'état dans lesquels elle les a reçus si bien que le défaut d'entretien superficiel de l'immeuble s'agissant du démoussage du toit de la dépendance, de l'entretien des extérieurs ou encore de la réfection des peintures et papiers peints ne saurait suffire à entraîner la déchéance de l'usufruit alors même que, les désordres résultent manifestement de problèmes de structures dont les réparation sont à la charge des nues-propriétaires puisqu'il ressort de l'acte de partage établi le 3 février 1988 dans la troisième partie «conditions générales du partage» en son article 4 que Mme [C] a pris les biens dont elle a été attributaire dans l'état où ils se trouvaient et que les parties n'ont pas entendu déroger conventionnellement à la répartition des charges entre nues-propriétaires et usufruitière si bien que cette dernière devait prendre à sa charge tous les travaux d'entretien autres que ceux relatifs aux grosses réparations.



Le jugement qui a ordonné l'extinction absolue de l'usufruit de Mme [Z] [C] veuve [S] sur les immeubles à usage d'habitation sis à [Adresse 7], cadastré section AB n° [Cadastre 1] pour 6 a 60 ca et sis à [Adresse 13], cadastré section AB n°[Cadastre 2] et sur le hangar édifié sur une parcelle dénommée «[Adresse 14] [Localité 9]» pour un terrain sis à [Localité 7] de 2a 94 ca, sera donc infirmé.



- Sur la demande de réparation formée par les nues-propriétaires :



Les articles 605 et 606 du code civil posent un principe de répartition des charges incombant respectivement au nu-propriétaire et à l'usufruitier pour le financement des travaux à réaliser sur le bien. La mise en 'uvre de ce principe suppose que soient définies d'un côté les «charges d'entretien» du bien, et, d'un autre côté, les «grosses réparations».



L'une des obligations concrètes résultant de l'obligation générale de l'usufruitier de jouir en bon père de famille est celle d'entretenir la chose en bon état. 



Pour autant, cette obligation d'entretien n'oblige pas l'usufruitier à assumer des travaux d'amélioration du bien.



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Pour condamner Mme [C] à payer à Mmes [S] la somme de 61 432,72 euros à titre de dommages-intérêts correspondant au coût des travaux à réaliser, le premier juge a motivé que le défaut d'entretien des trois immeubles était établi et qu'il ressortait des devis versés aux débats par les nues-propriétaires qu'elles avaient exclu de leur décompte les travaux de grosses réparations leur incombant.



Sur ce, 



Dans la mesure où la cour considère qu'il n'est pas prouvé que les désordres constatés sur les immeubles dont Mme [C] jouit résultent d'un défaut d'entretien de l'immeuble et qu'il n'a pas fait droit à la demande de cessation de l'usufruit détenu par Mme [Z] [C], les nues-propriétaires ne sont pas fondées à solliciter des dommages-intérêts correspondant au coût de réparation des désordres constatés par l'expert.



Le jugement déféré sera donc infirmé et les intimées déboutées de leur demande d'indemnisation.



- Sur les dépens :



L'appel de Mme [C] ayant prospéré, elle ne sera pas tenue à supporter la charge des dépens d'appel et le jugement qui l'a condamnée à payer les dépens de première instance en ce compris les frais de l'expertise de la société [1] sera infirmé.



En revanche, Mme [N] [S] et Mme [U] [S] épouse [W], en qualité de parties succombant à l'instance, seront condamnées à payer les dépens de première instance et d'appel.



- Sur les frais irrépétibles :



Alors qu'à hauteur d'appel il a été fait droit aux demandes de Mme [C], l'équité commande de ne pas laisser à sa charge l'intégralité des frais qu'elle a engagés dans la présente procédure et d'infirmer le jugement qui l'a condamnée à payer aux intimées la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Dés lors, Mme [N] [S] et Mme [U] [S] épouse [W] seront déboutées de leurs demandes de frais irrépétibles et elles seront condamnées à payer à Mme [Z] [C] veuve [S] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, cette dernière ayant exposé des frais d'expertise ou les frais d'avocat en première instance et en appel.



PAR CES MOTIFS

 

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, 



Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 31 juillet 2025 par le tribunal judiciaire de Reims.



Statuant à nouveau,



Déboute Mme [N] [S] et Mme [U] [S] épouse [W] de leurs demandes :





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' de cessation de l'usufruit de Mme [Z] [C] veuve [S] sur les immeubles à usage d'habitation sis à [Adresse 7], cadastré section AB n° [Cadastre 1] pour 6a 60 ca et sis à [Adresse 8], cadastré section AB n° [Cadastre 2] et sur le hangar édifié sur une parcelle dénommée «[Adresse 14] [Localité 9]» pour un terrain sis à [Localité 7] de 2a 94 ca,

' de condamnation de Mme [Z] [C] veuve [S] à leur payer des dommages-intérêts,

' de condamnation aux frais irrépétibles.



Condamne Mme [N] [S] et Mme [U] [S] épouse [W] à payer in solidum les dépens de première instance.



Y ajoutant,



Condamne Mme [N] [S] et Mme [U] [S] épouse [W] à payer les dépens de la procédure d'appel avec faculté de recouvrement direct par Me Antoine Ginestra.



Condamne Mme [N] [S] et Mme [U] [S] épouse [W] à payer à Mme [Z] [C] veuve [S] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT