Tribunal des activités économiques de Marseille, Chambre 14, 10 septembre 2026, n° 2025F00934

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE MARSEILLE Jugement du 10 septembre 2026

N° RG : 2025F00934

Madame [G] [F] épouse [S] Né le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 1] [Adresse 1]

Monsieur [E] [F] [Adresse 2]

(Maître KRUMHORN Sarah, Avocat au barreau de Marseille)

Madame [V] [P] Née le [Date naissance 2] 1957 à [Localité 1] [Adresse 3]

Madame [I] [P] Née le [Date naissance 3] 1960 à [Localité 1] [Adresse 3]

(Maître GONTARD Florian, Avocat au barreau de Marseille)

C/

M. [H] [L] [Adresse 4]

Madame [X] [F] veuve [L] Née le [Date naissance 4] 1936 [Adresse 5]

(Maître GALLO Stéphane, Avocat au barreau de Marseille)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Décision réputée contradictoire et en premier ressort

Débats, clôture des débats et mise en délibéré lors de l'audience publique du 30 avril 2026 où siégeaient M. BRUNELLO, Président, M. GASSEND, M. AMAROU, Juges, assistés de Mme Ferial SABAA Greffier Audiencier.

Prononcée à l'audience publique du 10 septembre 2026 où siégeaient M. BRUNELLO, Président, Mme BELLONNE-ROUX, M. AMAROU, Juges, assistés de Mme Ferial SABAA Greffier Audiencier.

FAITS :

Par acte du 01/09/1982, [Y] [D] veuve [F] donne à [H] [L] en location-gérance un fonds de commerce de garage sous l'enseigne « GARAGE DU GRAND DOMAINE », sis au [Adresse 4], pour une durée d'un an avec prise d'effet au 01/07/1982. Le contrat se renouvelle par tacite reconduction.

La location gérance est consentie moyennant un loyer annuel fixe de 13.200 Francs hors charge et hors taxes, ventilé comme suit : 4 800 Francs de redevance à la location du fonds et 8.400 Francs de loyer à la jouissance des lieux.

A la date de l'assignation, la propriété du fonds de commerce est répartie de la façon suivante :
 * 3/9 en pleine propriété au bénéfice de [X] [F] veuve [L],
 * 1,5/9 en pleine propriété au bénéfice de [G] [F] épouse [S],
 * 1,5/9 en pleine propriété au bénéfice de [E] [F],
 * 2/9 en pleine propriété au bénéfice de [V] [P],

1/9 en pleine propriété au bénéfice de [I] [P].

Le 21/01/2022, les demanderesses signifient une proposition d'avenant au contrat de locationgérance à [H] [L], proposant une révision du montant de la redevance stipulée dans le contrat de gérance initial à la somme de 80 000 €.

Le 30/05/2022, le conseil des demanderesses notifie à [X] [F] et à [H] [L] un mémoire en fixation de la redevance du contrat de location gérance à la somme mensuelle de 6 667,00 €.

C'est en l'état que l'affaire se présente devant la juridiction de céans.

PROCEDURE:

Par citation délivrée le 27 et 31 octobre 2025, Madame [G] [F] épouse [S], Monsieur [E] [F], Madame [V] [P] et Madame [I] [P] ont cité devant le tribunal judiciaire de Marseille, M. [H] [L] et Madame [X] [F] veuve [L] pour l'entendre :

Vu les articles L.144-11 et suivants du Code de commerce, Vu les articles 1231-6 et 1343-2 du Code civil, Vu la jurisprudence, Vu les pièces versées aux débats, A TITRE PRINCIPAL :

FIXER les redevances du contrat de location-gérance du I er septembre 1982 portant sur «LE GARAGE DU GRAND DOMAINE » à 6 667 € mensuels avec effet rétroactif à compter du 21 janvier 2022 ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

ORDONNER une expertise judiciaire en fixation des redevances du contrat de location-gérance du 1er septembre 1982 portant sur « LE GARAGE DU GRAND DOMAINE », dont la charge sera supportée pour moitié entre les bailleurs et le locataire-gérant ;

DESIGNER tel expert qu'il plaira avec mission habituelle en la matière ;

Le Tribunal judiciaire de Marseille se dessaisit du litige porté devant lui au profit du Tribunal des activités économiques de Marseille par jugement en date du 2 juillet 2024.

L'affaire a été remise au rôle le 3 juin 2025.

Le Greffier du tribunal de commerce de Marseille a convoqué les parties à l'audience du 26 août 2025 par lettre recommandée envoyée avec avis de réception

Par conclusions écrites et oralement développées à la barre, Madame [V] [P] et Madame [I] [P] demandent au tribunal de :

Vu les articles L.144-11 et suivants du Code de commerce,

Vu les articles 815-3, 1231-6 et 1343-2 du Code civil,

Vu les articles 144, 696 et 700 du Code de procédure civile, Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,
A TITRE PRINCIPAL :

RECEVOIR les requérants en leur action et la dire bien fondée ;

FIXER les redevances du contrat de location-gérance du 1er septembre 1982 portant sur « LE GARAGE DU GRAND DOMAINE » à 6 667 € mensuels avec effet rétroactif à compter du 21 janvier 2022 ;
A TITRE SUBSIDIAIRE :

ORDONNER une expertise judiciaire en fixation des redevances du contrat de location-gérance du 1er septembre 1982 portant sur « LE GARAGE DU GRAND DOMAINE », dont la charge sera supportée pour moitié entre les bailleurs et le locataire-gérant ;

DESIGNER tel expert qu'il plaira avec mission habituelle en la matière ;
 * FIXER un loyer provisionnel à la somme de 3 000 € mensuels, hors taxes et charges ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER Monsieur [H] [L] à payer la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance ;

Par conclusions écrites et oralement développées à la barre, M. [H] [L] et Madame [X] [F] veuve [L] demandent au tribunal de Vu les articles 31 et 32 et 700 du Code de procédure civile, Vu l'article 815-3 du Code civil, Vu les articles L. 141-11 et suivants et L. 145-34 du Code de commerce, Vu la jurisprudence, A TITRE LIMINAIRE :

JUGER que la fixation de la redevance due au titre du contrat de location-gérance requiert le consentement de l'ensemble des coindivisaires ;

JUGER IRRECEVABLES Mesdames [G] [F], [V] [P] et [I] [P] et Monsieur [E] [F] (6/9ème des parts) à agir en fixation de la redevance due au titre de la location-gérance ;

En conséquence :
 * DEBOUTER Mesdames [G] [F], [V] [P] et [I] [P] et Monsieur [E] [F] de leur demande de fixation de la redevance de la location-gérance à hauteur de 6 667 € mensuels ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

JUGER que le contrat de location-gérance ne mentionne aucune clause d'échelle mobile susceptible d'être actionnée ;

JUGER qu'en l'absence de clause d'échelle mobile la redevance de la location-gérance ne saurait être fixée par le Juge des Loyers ;

En conséquence :
 * DEBOUTER Mesdames [G] [F], [V] [P] et [I] [P] et Monsieur [E] [F] de leur demande de fixation de la redevance de la location-gérance à hauteur de 6 667 € mensuels ;

A TITRE PLUS SUBSIDIAIRE :

JUGER que les requérants ne justifient pas du montant de la redevance dont il est sollicité la fixation ;

JUGER que la modification des facteurs de commercialité alléguée par les requérants n'est pas démontrée ;

En conséquence :
 * DEBOUTER Mesdames [G] [F], [V] [P] et [I] [P] et Monsieur [E] [F] de leur demande de fixation de la redevance de la location-gérance à hauteur de 6 667 € mensuels ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :
 * CONDAMNER Mesdames [G] [F], [V] [P] et [I] [P] et Monsieur [E] [F] à payer la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance.

Madame [G] [F] épouse [S] et Monsieur [E] [F] qui ont comparu à la première audience ne se sont pas présenté à l'audience indiqué pour plaidoiries.

Conformément aux dispositions des articles 450 et 726 du code de procédure civile, après avoir indiqué la date de la décision, laquelle est mentionnée sur le répertoire général des affaires, le tribunal a mis l'affaire en délibéré.

SUR QUOI :

Attendu que, par acte du 01/09/1982, [Y] [D] veuve [F] avait donné en location gérance à [H] [L] un fonds de commerce de garage sous l'enseigne « GARAGE DU GRAND DOMAINE », sis au [Adresse 4]

[Adresse 4], pour une durée de un an avec prise d'effet au 01/07/1982, que le loyer annuel avait été fixé à la somme de 13.200 Francs hors charge et hors taxes (4.800 Francs de redevance à la location du fonds et 8.400 Francs de loyer à la jouissance des lieux), qu'il ressort des pièces du dossier que ledit contrat s'est renouvelé par tacite reconduction,

Attendu qu'il ressort des pièces du dossier, qu'à ce jour, la propriété du fonds de commerce indivis est répartie de la façon suivante :
 * 3/9 en pleine propriété au bénéfice de [X] [F] veuve [L],
 * 1,5/9 en pleine propriété au bénéfice de [G] [F] épouse [S],

1,5/9 en pleine propriété au bénéfice de [E] [F],

2/9 en pleine propriété au bénéfice de [V] [P],

1/9 en pleine propriété au bénéfice de [I] [P].

que ce n'est pas contesté,

Attendu que, le 21/01/2022, une proposition d'avenant est signifiée par le conseil des demanderesses à [H] [L], pour la révision du montant de la redevance stipulée dans le contrat de gérance initial à la somme de 80.000 €,

Attendu qu'il ressort des pièces du dossier que, le 30/05/2022, demanderesses ont notifié à [X] [F] veuve [L] et à [H] [L] un mémoire en fixation de la redevance du contrat de location gérance à la somme mensuelle de 6.667,00 €, que ceci n'est pas contesté,

Sur la recevabilité de l'action des demanderesses

Attendu que [H] [L] demande de juger que la fixation de la redevance due au titre du contrat de location-gérance requiert le consentement de l'ensemble des coindivisaires et de juger irrecevables Mesdames [G] [F], [V] [P] et [I] [P] et Monsieur [E] [F] (6/9ème des parts) à agir en fixation de la redevance due au titre de la location-gérance,

Attendu qu'en soutien à sa demande, [H] [L] rappelle la répartition des parts des propriétaires indivis du fonds de commerce, que l'article L.144-11 du Code de commerce sur lequel se fondent les demanderesses pour solliciter la fixation par le juge de la redevance due au titre du contrat de location-gérance, lequel renvoie à la procédure applicable en matière de révision du prix des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial ou industriel, que selon le 3ème alinéa dudit article, une telle action constitue un acte de disposition requérant le consentement de l'ensemble des indivisaires et ne saurait être qualifiée d'acte relatif à l'exploitation normale du bien indivis ainsi qu'en a jugé la cour de cassation (Civ. 3eme, 30 juin 1999, n°97-21.447 P. et Civ. 1ère, 23 janvier 2008, n°05-20.438 06-13.314, Publié au bulletin), que, compte tenu de la gravité de l'acte, l'action en fixation par le Juge du montant de la redevance due au titre du contrat de location-gérance requiert nécessairement le consentement de l'ensemble des coindivisaires, mais que les demanderesses ne disposent que de 6/9ème des parts du fonds de commerce indivis et ne justifient pas avoir recu l'accord de [X] [F], propriétaire des autres 3/9 des parts, qu'ainsi, les demanderesses n'ont pas qualité à agir et, aux termes de l'article 32 du Code de procédure civile, elles sont irrecevables à agir dans le cadre de la présente action,

Attendu qu'en réponse, les demanderesses rappellent l'article 815-3 du Code civil qui dispose que les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent effectuer les actes d'administration relatifs au bien indivis, qu'une demande de révision est bien un acte

d'administration (CA Paris, 19/03/1971), que l'objet de la présente procédure est de procéder à la révision du montant des redevances commerciales d'une location-gérance de fonds de commerce qui ne l'a pas été depuis plus de 40 ans, qu'il s'agit donc d'une action répondant à la notion de gestion normale d'un patrimoine ayant pour but de conserver la valeur du bien indivis et de le faire fructifier, et non d'en entraîner la transmission, qu'en conséquence, les demanderesses sont recevables en leur action,

Vu les dispositions de l'article 815-3 du Code civil :

« Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ;

2° Donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration ;

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ;

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d'en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°. »

Attendu qu'un acte de disposition est un acte qui modifie la substance, la valeur ou la pérennité d'un bien ou d'un fonds et engage significativement le patrimoine ou l'activité commerciale, que la révision du loyer d'une location-gérance d'un bien indivis n'est pas un acte de disposition mais est bien acte d'administration, car elle relève de la gestion courante du bien et ne modifie pas sa substance,

Attendu qu'en conséquence de ce qui précède et au visa de l'article L.815-3 du Code civil mentionné supra, la révision du loyer d'une location-gérance d'un bien indivis peut être décidée par les indivisaires représentant au moins deux tiers des droits, sauf si le contrat ou les statuts de l'indivision prévoient une règle différente,

Attendu que le règlement de l'indivision n'est pas versé aux débats et qu'il n'est pas démontré par [H] [L] que ce serait le cas en l'espèce,

Attendu que l'action des demanderesses requiert au moins deux tiers des droits indivis ; que dès lors, il y a lieu de constater que les demanderesses, représentant deux tiers des droits de l'indivision, ont qualité à agir ;

Attendu qu'il y a lieu de déclarer Madame [V] [P] et Madame [I] [P] recevables en leur demande au titre de la fixation de la redevance due au titre de la location gérance ;

Sur la fixation du quantum de la redevance du contrat de location-gérance

Attendu que les demanderesses sollicitent la révision des redevances du contrat de locationgérance signé le 1er septembre 1982 portant sur « LE GARAGE DU GRAND DOMAINE » à la somme de 6 667 € mensuels avec effet rétroactif à compter du 21 janvier 2022,

Attendu qu'en soutien à leur demande, elles rappellent qu'aucune clause d'indexation n'est prévue au contrat et que les précédents propriétaires ne se sont jamais rapprochés du locataire

gérant pour mettre à jour le loyer, que le loyer se trouve donc totalement décorrélé du marché et que cette situation expose les parties au contrat de location gérance à des risques fiscaux découlant de l'absence de redevance réelle et sérieuse.

Attendu que [H] [L] rappelle les articles L.144-11 et L.144-12 du Code de commerce, qu'il affirme que le contrat de location-gérance initial conclu entre [Y] [D] et [H] [L] ne stipule pas de clause d'échelle mobile, que, par conséquent, l'article L.144-11 du Code de commerce ne trouve pas application, les conditions de son application n'étant pas réunies,

Vu les dispositions de l'article L.144-11 du Code de commerce :

« Si le contrat de location-gérance est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision du loyer peut, nonobstant toute convention contraire, être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, ce loyer se trouve augmenté ou diminué de plus du quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. »

Vu les dispositions de l'article L.144-12 du Code de commerce :

« La partie qui veut demander la révision doit en faire la notification à l'autre partie par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. A défaut d'accord amiable, l'instance est introduite et jugée conformément aux dispositions prévues en matière de révision du prix des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial ou industriel. ».

Attendu qu'il ressort de la lecture du contrat de location-gérance initial conclu le 01/09/1982 ne contient pas d'échelle mobile autorisant l'indexation automatique du loyer dudit contrat, qu'il convient par ailleurs de constater que le montant du loyer annuel initial de 13 200 Francs, soit 2 012,33 € par an et 167,69 € par mois, est très éloigné des conditions actuelles du marché, que, outre le déséquilibre économique, cette situation génère un risque fiscal important pour l'indivision et pour le locataire, qu'il est possible de réviser le loyer à chaque renouvellement dudit contrat, soit tous les ans à sa date anniversaire,

Attendu qu'il y a lieu de constater qu'il convient de réviser les redevances du contrat de location-gérance à compter du 1er juillet 2022, première date anniversaire postérieure à la date de signification du mémoire en fixation à [H] [L] et [X] [F],

Attendu que les demanderesses soutiennent avoir signifié à [H] [L] et à [X] [F] un mémoire en fixation de la redevance du contrat de location gérance à la somme mensuelle de 6 667,00 €, mais que ce mémoire n'est pas versé aux débats,

Attendu qu'en l'état des documents respectifs des parties, le tribunal estime ne pas avoir les éléments de fait nécessaires pour lui permettre de statuer en toute connaissance de cause sur la fixation des redevances du contrat de location-gérance ; qu'en conséquence, il échet d'ordonner une mesure d'expertise dans les termes ci-après ;

Attendu que les demanderesses sollicitent de fixer un loyer provisionnel,

Vu les dispositions de l'article L.145-57 alinéa 1er du Code de commerce :

« Pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer. »

Il y a lieu de fixer le loyer provisionnel de la location-gérance à la somme de 1500 € mensuels, hors taxes et hors charges, et ce à compter du 1er juillet 2023,

PAR CES MOTIFS :

LE TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE MARSEILLE, Après en avoir délibéré conformément à la loi, Advenant l'audience de ce jour

Déclare Madame [V] [P] et Madame [I] [P] recevables en leur demande au titre de la fixation de la redevance due au titre de la location gérance ;

Constate qu'il convient de réviser les redevances du contrat de location-gérance à compter du 1er juillet 2022, première date anniversaire postérieure à la date de signification du mémoire en fixation à [H] [L] et [X] [F],

Avant dire droit au fond, tous moyens des parties demeurant réservés,

Désigne Monsieur [R] [A] demeurant [Adresse 6] en qualité d'expert avec pour mission :

Chiffrer un montant de redevances du contrat de location-gérance du 1er septembre 1982 portant sur « LE GARAGE DU GRAND DOMAINE » sis au [Adresse 4],

 Évaluer le fonds de commerce et sa rentabilité potentielle,

d'entendre les parties en leurs explications et de répondre à leurs dires et à leurs observations,

de se faire communiquer tous documents utiles à ses investigations,

d'entendre tous sachants,

de s'adjoindre, si besoin, un sapiteur de son choix,

Dit que de tout, l'expert, dans les 6 mois à compter de la date du versement de la consignation, devra dresser un rapport qui sera déposé au Greffe, en un seul exemplaire ;

Dit que le suivi de l'expertise sera confié au Juge chargé du contrôle des expertises,

au cabinet duquel, les parties et l'expert sont convoqués

, le 6 avril 2027, à 9 Heures, au 3ème niveau du tribunal des activités économiques de Marseille au bureau du juge chargé du contrôle des expertises, conformément aux dispositions de l'article 153 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Dit que la présente convocation serait caduque pour le cas où l'expert aurait déposé son rapport avant la date fixée pour le faire ;

Dit que faute par l'expert d'avoir informé le juge chargé du contrôle, de l'acceptation de sa désignation dans les quinze jours de la notification qui lui en est faite par le greffe, il sera

pourvu d'office à son remplacement par simple ordonnance présidentielle ou du juge chargé du contrôle ;

Dit que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d'une manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

Dit qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au juge chargé du contrôle, la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire ;

Dit qu'en cas de difficultés dans l'accomplissement de sa mission, l'expert devra en faire rapport au Juge chargé du contrôle, notamment pour le respect des délais et en vue d'une prorogation ;

Dit que Madame [V] [P] et Madame [I] [P] devront consigner au greffe du tribunal des activités économiques de Marseille, la somme de 5000 € (cinq mille euros) destinés à garantir le paiement des frais et honoraires de l'expert, dans le délai d'un mois à compter de l'invitation à ce faire qui lui sera adressée par le greffe ;

Dit et juge que faute par Madame [V] [P] et Madame [I] [P] d'effectuer cette consignation dans ledit délai, l'article 271 du code de procédure civile sortira son plein et entier effet avec toutes ses conséquences et notamment la caducité de la désignation de l'expert ;

Dit que le greffe informera l'expert de la consignation intervenue ;

Fixe le loyer provisionnel de la location-gérance à la somme de 1500 € (mille cinq cents euros) mensuels, hors taxes et hors charges, et ce à compter du 1er juillet 2023,

Réserve les dépens ;

Ainsi jugé et prononcé en audience publique du TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE MARSEILLE, le 10 septembre 2026

LE GREFFIER AUDIENCIER

LE PRESIDENT

La minute de la décision est signée électroniquement par le juge et le greffier.