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Décision de justice

Cour d'appel de Bourges, 1ère Chambre, 11 septembre 2026, n° 25/00006

AutreBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

EXPOSÉ :



La SCI LURIC est propriétaire depuis 1999 d'un immeuble cadastré section A [Cadastre 1] sur la commune de Saint-Saulge (Nièvre).



L'arrêté de péril pris le 30 novembre 2020 par le maire de la commune relatif à cet immeuble a été annulé par le tribunal administratif de Dijon selon décision du 17 mars 2022.



Le 19 mars 2023, la communauté de communes [Localité 4] a pris un arrêté de mise en sécurité ordonnant la réalisation de travaux de remise en état de l'immeuble dans un délai de 6 mois à compter de sa notification et ce sous astreinte de 1000 € par jour de retard.





Par délibération du 9 juin 2023, le conseil municipal de [Localité 2] a engagé une procédure de déclaration d'utilité publique du projet de revitalisation du centre bourg de la commune.



Un arrêté préfectoral du 4 octobre 2023 a ordonné l'ouverture conjointe d'une enquête publique et d'une enquête parcellaire.



Le 21 décembre 2023, un arrêté préfectoral a déclaré cessibles immédiatement pour cause d'utilité publique, au profit de la commune de [Localité 2], les parcelles désignées sur le plan cadastral et l'état parcellaire, et nécessaires pour parvenir à l'exécution de l'acte déclaratif d'utilité publique du projet de revitalisation du centre bourg.



Le 6 mars 2024, la SCI LURIC a saisi le tribunal administratif de Dijon aux fins d'annulation de cet arrêté.



Le 5 août 2024, la communauté de communes a pris un second arrêté de mise en sécurité, prescrivant en urgence une liste de travaux de consolidation à réaliser sur l'immeuble considéré.



Le 6 septembre 2024, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Nevers a déclaré expropriée au profit de la commune de Saint-Saulge, immédiatement et pour cause d'utilité publique, la parcelle cadastrée A [Cadastre 1] appartenant à la SCI LURIC.



Le 10 février 2025, la SCI a formé un pourvoi en cassation à l'encontre de cette ordonnance.



La commune de Saint-Saulge a saisi le tribunal judiciaire de Nevers le 8 avril 2025 aux fins de fixation des indemnités suite à l'expropriation.



Le juge de l'expropriation a réalisé un transport sur les lieux le 16 juin 2025 et a tenu son audience au tribunal judiciaire de Nevers.



Par jugement rendu le 26 août 2025, le tribunal judiciaire de Nevers a :



- fixé l'indemnité principale à 30 265,40 € ;



- fixé l'indemnité de remploi à 4 024,54 € ;



- débouté la SCI LURIC sur sa demande d'indemnité d'éviction ;



- condamné la commune de [Localité 2] aux dépens de première instance et au paiement d'une somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



La SCI LURIC a interjeté appel de cette décision le 8 octobre 2025, et demande à la cour, dans ses dernières écritures à la lecture desquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, de :



- Réformer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité principale à la somme de 30.265,40 € et l'indemnité de remploi à la somme de "4.24,54 €" [en réalité 4024,54 €] ; 



- Réformer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI LURIC du surplus des demandes et statuant à nouveau : 



- Fixer la somme de 150.000 € l'indemnité principale, subsidiairement à la somme de 87 500 € ; 



- Fixer à 16 000 € l'indemnité de remploi ; 



- Fixer à 10 000 € l'indemnité d'éviction. 



- Condamner la commune de [Localité 2] au paiement d'une somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance ;



La commune de Saint-Saulge, intimée, demande pour sa part à la cour, dans ses dernières écritures en date du 7 avril 2026, à la lecture desquelles il est pareillement expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, de confirmer le jugement de fixation de l'indemnité d'expropriation du 26 août 2025, et de condamner la SCI LURIC à lui verser une indemnité de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Le commissaire du gouvernement, appelant incident, demande à la cour, dans son mémoire en date du 4 mai 2026, à la lecture duquel il est pareillement expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens, et au visa des articles L321-1 et suivants du code de l'expropriation, de :



- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Nevers du 26/08/2025 en ce qu'il a fixé l'indemnité principale à la somme de 30 265,40€ et l'indemnité de remploi à la somme de 4 024,54 € ;

- fixer l'indemnité principale à la somme de 25 085€ et l'indemnité de remploi à la somme de 3 509 €.



L'affaire a été évoquée à l'audience devant la cour du 7 juillet 2026, la décision étant mise en délibéré au 11 septembre 2026.

Motifs

SUR QUOI :



Il convient de rappeler, en premier lieu, divers éléments sur la consistance du bien exproprié, puis de définir la date de référence en application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, avant de déterminer les indemnités devant être versées à la SCI LURIC ensuite de la procédure d'expropriation.



I) Sur la consistance du bien exproprié :



Selon l'article L. 322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, « le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.

Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 (') ».



En application de ce dernier texte, « l'expropriation, en tout ou partie, d'immeubles ou de droits réels immobiliers ne peut être prononcée qu'à la condition qu'elle réponde à une utilité publique préalablement et formellement constatée à la suite d'une enquête et qu'il ait été procédé, contradictoirement, à la détermination des parcelles à exproprier ainsi qu'à la recherche des propriétaires, des titulaires de droits réels et des autres personnes intéressées.

Elle donne lieu à une juste et préalable indemnité ».



Il y a donc lieu, conformément au premier des textes précités, de déterminer la consistance ' tant matérielle que juridique ' de l'immeuble exproprié à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété, soit l'ordonnance d'expropriation du 6 septembre 2024.



A) la consistance matérielle :



Il résulte des pièces du dossier que l'immeuble faisant l'objet de la procédure d'expropriation est édifié sur la parcelle cadastrée section A [Cadastre 1] à l'angle des [Adresse 5], [Localité 5] et du [Adresse 6], sur la commune de [Localité 6], cette parcelle représentant une superficie cadastrale de 142 m2 (pièce n° 9 du dossier de la commune intimée). 



Dans l'avis du service des Domaines en date du 25 avril 2023 (pièce numéro 13 de la SCI appelante), les deux bâtiments mitoyens élevés sur la parcelle A [Cadastre 1] sont décrits ainsi : « en façade, sur la [Adresse 7], bâtiment composé d'un rez-de-chaussée anciennement à usage commercial, premier étage à usage d'habitation, rénové partiellement, et 2e étage à usage d'habitation non rénové, état général extérieur passable (murs en pierre avec enduit dépiqueté mais non rejointoyés), toiture recouverte de tuiles en état apparent correct. Partie commerciale en rez-de-chaussée ayant fait l'objet d'une rénovation assez récente (huisseries PVC à double vitrage et présence d'une activité). À l'arrière, bâtiment mitoyen en pierre en très mauvais état (toiture inexistante), avec murs présentant des fissures importantes et des trous, pignon consolidé mais état intérieur très dégradé (absence de plancher supérieur), bâtiment ouvert aux intempéries ».



Ce service retient une surface du bâti de 145 m², soit 40 m² s'agissant de l'ancien commerce en rez-de-chaussée, et 105 m² s'agissant de la partie habitation située au-dessus.



Lors de son transport sur les lieux en date du 16 juin 2025, le juge de l'expropriation a notamment relevé que « la partie ancienne du bâtiment qui sert d'entrepôt de matériaux (') est en chantier et « n'est pas habitable en l'état », le toit de ce bâtiment étant un toit terrasse recouvert de tôle goudronnée (') ; dans la partie ancienne, il reste une partie du plancher et une partie sans plancher, l'étage est actuellement accessible par une passerelle sur échafaudage, dans la partie plus récente, le premier étage est constitué d'un studio d'une vingtaine de mètres carrés occupé par Monsieur [C] et d'une pièce actuellement non habitable de 20 m² environ (') il existe un 3ème étage sur cette partie récente dont le plancher n'est pas sécurisé, cette partie donne accès à des combles auxquels nous ne pouvons pas accéder (') ».



Il doit par ailleurs être noté que le rapport d'expertise établi par [H] [P], désigné par l'ordonnance de référé du président du tribunal administratif de Dijon le 10 septembre 2024, précise quant à lui que : « l'immeuble en cause est un immeuble d'habitation et de commerce séparé en 2 parties. La première partie, bordant la rue du commerce et datant du XVIIIe siècle est de type R+2 avec un ancien local commercial en rez-de-chaussée ; la seconde partie de l'immeuble en cause, à l'arrière de la première, datant du XIVe siècle, est de type R+1 (') » (pièce numéro 4 du dossier de la SCI appelante).



La SCI reproche au premier juge de s'être mépris sur la surface de l'immeuble devant être retenue, sollicitant, en page 8 de ses dernières écritures, que soit « retenue une surface utile de 300 m² a minima ».



Toutefois, il résulte du mémoire du commissaire du gouvernement du 4 mai 2026 que les surfaces cadastrales déclarées pour l'immeuble considéré sont, d'une part, 105 m² s'agissant du local d'habitation et, d'autre part, 40 m² s'agissant du local commercial, soit un total de 145 m², ce qui, au demeurant, apparaît cohérent avec le descriptif de l'immeuble donné par la SCI en première page de ses écritures, dans laquelle celle-ci évoque un immeuble composé « au rez-de-chaussée d'un local à usage commercial d'environ 36 m² », de 2 appartements au premier étage « de respectivement 22 m² et 35 m² en construction », et d'un 3e appartement « en duplex d'une surface d'environ 60 m² » soit un total de 153 m².



La consistance matérielle du bien devant être appréciée au jour de l'ordonnance d'expropriation, ainsi que rappelé supra, il est inopérant que l'appelante soutienne que « selon le projet de la SCI, une fois les travaux terminés, c'est une surface utile comprise entre 250 et 300 mètres carrés qui aurait été exploitée » (page numéro 8 de ses dernières écritures).



En conséquence, l'indemnité d'expropriation devant être versée à la SCI LURIC devra nécessairement être calculée sur la base d'une surface de l'immeuble de 145 m².



B) la consistance juridique :



La SCI LURIC soutient que « le local commercial du rez-de-chaussée était loué jusqu'à l'arrêté de péril ordinaire de 2020, date à laquelle le preneur a été contraint de libérer les lieux faute d'accès », estimant que « le loyer peut être estimé à la somme de 600 € s'agissant du local commercial », que son gérant occupe, pour les besoins de son activité professionnelle, à titre gratuit depuis novembre 2023.



La SCI appelante ajoute que son gérant occupe également à titre gratuit l'appartement 



du premier étage, lequel constitue sa résidence principale, dont le loyer peut être estimé à la somme de 380 €.



Elle en conclut que la commune de [Localité 2] ne peut utilement alléguer que le bien serait libre de toute occupation.



Toutefois, la cour ne peut que constater que la SCI LURIC ne produit aucun élément permettant d'établir qu'une partie des biens expropriés aurait fait l'objet d'un bail commercial au profit de la SARL ISOLEXT, qui aurait été en cours à la date de l'ordonnance d'expropriation du 6 septembre 2024, notamment aucun bail, aucune précision sur la nature de l'activité exercée, aucun justificatif de la perception de loyers commerciaux dont le montant exact n'est d'ailleurs pas précisé, et aucun élément sur la fin de ce bail et les conditions dans lesquelles la SARL locataire aurait été contrainte de quitter les lieux en raison de la mise en place de barricades de sécurité qui en auraient empêché l'accès suite à l'arrêté de péril pris par la commune 30 novembre 2020.



Il doit être ajouté que dans son rapport précité, l'expert [H] [P], désigné par l'ordonnance de référé du président du tribunal administratif de Dijon, mentionne que sa visite sur les lieux du 17 septembre 2024 ' soit 11 jours seulement après l'ordonnance d'expropriation ' lui a permis de constater l'existence d'un « ancien » local commercial situé au rez-de-chaussée du bâtiment datant du XVIIIe siècle, sans mentionner aucun élément qui permettrait de considérer qu'une telle activité était encore d'actualité 11 jours plus tôt.



Par ailleurs, la facture d'électricité établie par la société ENGIE au nom de [Z] [C], gérant de la SCI LURIC, le 23 avril 2025 (pièce numéro 5 du dossier de l'appelante) retient une consommation d'électricité de 31 kWh du 23 avril au 22 juin 2024, puis de 49 kWh du 23 juin au 22 août 2024, et de 67 kWh du 23 août au 22 octobre 2024 ' dernière période au cours de laquelle est intervenue l'ordonnance d'expropriation.



Le caractère extrêmement modique d'une telle consommation d'électricité exclut qu'il puisse en être déduit une occupation des lieux par le gérant de la SCI au jour de l'ordonnance d'expropriation portant transfert de propriété.



En outre, la taxe sur les ordures ménagères produite en pièce numéro 6 du dossier de l'appelante apparaît également inopérante, dès lors qu'elle se réfère à l'année 2023, soit antérieurement à la date à laquelle la consistance du bien exproprié doit être appréciée en application du texte précité.



C'est en conséquence en vain que la SCI reproche à la commune de Saint-Saulge de retenir que le bien était libre de toute occupation à la date du 6 septembre 2024.



Il doit par ailleurs être rappelé qu'à cette dernière date le bien propriété de la SCI, situé en zone UA du règlement d'urbanisme, faisait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité pris le 5 août précédent par la communauté de communes Amognes C'ur du nivernais ayant pour objet d'imposer des travaux d'étaiement sur la structure de l'immeuble (pièce numéro 11 du dossier de la commune de Saint-Saulge).



II) Sur la date de référence :



Aux termes de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 7] [Localité 8], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble ».



Toutefois, par dérogation à ce texte, l'article L. 213-4 a) du code de l'urbanisme dispose que « la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est :

-pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé : (...)

-pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien (...) ».



Dès lors qu'il résulte du mémoire du commissaire du gouvernement que la commune de [Localité 2] dispose d'un droit de préemption urbain couvrant la partie de la zone UA du Plan Local d'Urbanisme dans laquelle est située la parcelle A [Cadastre 1], la date de référence doit être retenue au 13 mars 2014, date à laquelle le PLU de la commune a été approuvé, et non le 6 novembre 2022 comme retenu par le premier juge, ce qui, au demeurant, n'emporte aucune conséquence pratique dès lors qu'il ne résulte nullement du dossier que l'usage effectif de l'immeuble au sens de l'article L. 322-2 précité aurait été modifié entre ces deux dates.



III) Sur le montant des indemnités :



A) l'indemnité principale :



Il a été précédemment rappelé que selon l'article L.1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, « l'expropriation, en tout ou partie, d'immeubles ou de droits réels immobiliers ne peut être prononcée qu'à la condition qu'elle réponde à une utilité publique préalablement et formellement constatée à la suite d'une enquête et qu'il ait été procédé, contradictoirement, à la détermination des parcelles à exproprier ainsi qu'à la recherche des propriétaires, des titulaires de droits réels et des autres personnes intéressées.

Elle donne lieu à une juste et préalable indemnité ».

Il résulte de l'article L. 321-1 de ce code que « les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation », les biens devant être estimés à la date de la décision de première instance aux termes du premier alinéa de l'article L. 322-2 précité.



L'article L. 321-3 du même code dispose que « le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées (...) ».



1) la méthode de calcul de l'indemnité principale :



Il est généralement fait usage de la méthode dite par comparaison, c'est-à-dire la détermination de l'indemnité principale au moyen d'éléments de référence concernant des ventes récentes de biens immobiliers présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié.



La SCI fait toutefois grief au juge de l'expropriation d'avoir utilisé une telle méthode, sollicitant que soit retenue « la méthode d'évaluation par le revenu potentiel ».



Elle soutient, en effet, que si elle n'avait pas été empêchée de faire réaliser les travaux depuis l'année 2020, la location de l'immeuble « aurait pu être complète », et « qu'à ce jour sont utilisables le local commercial et l'appartement habité par Monsieur [C] pour un loyer potentiel de 980 € (600 € et 380 € s'agissant de l'habitation) ».



Elle en déduit que « sur 15 ans, durée normalement prévisible de l'amortissement d'un investissement, la méthode par capitalisation conduit à retenir une valeur de 176 400 € », qu'elle suggère toutefois de « pondérer à la valeur de 150 000 € pour être davantage en phase avec les prix du marché immobilier local ».



Toutefois, il doit être observé, d'une part, qu'en l'absence notamment de preuve de l'existence du bail commercial jusqu'au 30 novembre 2020 invoqué par l'appelante, et de production d'éléments qui permettraient de déterminer la valeur d'un tel loyer commercial, il ne saurait être considéré que la somme ainsi sollicitée correspondrait, au sens de l'article L. 321-1 précité du code de l'expropriation, à une indemnité couvrant un préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation et, d'autre part, qu'il n'existe aucun lien de causalité entre l'expropriation et la perte de revenus locatifs puisque l'ordonnance d'expropriation est intervenue le 6 septembre 2024, soit bien après la fin alléguée du bail commercial au mois de novembre 2020.



C'est en conséquence à juste titre que le premier juge a écarté une telle méthode de détermination de l'indemnité d'expropriation, et a fait application de la méthode traditionnelle par comparaison avec des ventes similaires intervenues sur la même commune.

 

2) la fixation du montant de l'indemnité principale :



Selon l'article 4 alinéa premier du code de procédure civile, applicable à la procédure d'expropriation par renvoi de l'article R. 211-6 du code de l'expropriation, « l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ».



Toutefois, en application du premier alinéa de l'article R. 311-22 du code de l'expropriation, « le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant ».



La méthode d'évaluation par le revenu potentiel ayant été à bon droit écartée par le premier juge, c'est à juste titre que celui-ci a débouté la SCI de sa demande tendant à la fixation d'une indemnité d'expropriation à son profit d'un montant de 150 000 € et, à titre subsidiaire, de 87 500 €.



Dans son avis précité en date du 25 avril 2023 établi en vue de l'audience devant le juge de l'expropriation, le service des domaines de la direction départementale des finances publiques de [Localité 9]-et-[Localité 10] mentionne une liste de 5 cessions entre novembre 2020 et décembre 2022 de maisons anciennes ' construites entre 1800 et 1900 ', en mauvais état, d'une superficie de 100 à 200 m² et dans un périmètre restreint, faisant ressortir un prix au mètre carré entre 181 et 500 €.



Tout en relevant que le prix moyen et le prix médian sont très proches ' 359 € et 375 € le mètre carré ' ce service préconise toutefois l'application d'une valeur de 180 € par mètre carré ' correspondant à la valeur basse de l'étude, proposant ainsi l'octroi d'une indemnité fixée à 26 200 € pour une superficie de 145 m².



Dans le tableau figurant en page 11 de son mémoire en date du 4 mai 2026 adressé à la cour, le commissaire du gouvernement a établi une liste de 4 mutations d'immeubles mixtes, avec local commercial au rez-de-chaussée et habitation à l'étage, intervenues dans les 4 ans précédant le jugement de première instance (entre juin 2021 et avril 2025) dans le même zonage cadastral, dont 3 ont d'ailleurs concerné des immeubles situés dans la même rue que le bien de l'appelante ([Adresse 8]).



Il en résulte que la valeur du prix au mètre carré pour lesdites ventes varie de 45 € (immeuble du [Adresse 9]) à 307 € (immeuble du [Adresse 10]), soit une moyenne de 164 € par mètre carré, le commissaire du gouvernement, qui insiste sur la relative stabilité du marché immobilier dans la commune, précisant, toutefois, que la vente de l'immeuble du [Adresse 11] réalisée le 10 octobre 2024 pour un prix au mètre carré de 173 € concerne un bien de « consistance très similaire au bien à évaluer », s'agissant d'un immeuble comprenant, au rez-de-chaussée, un local anciennement à usage commercial de 73 m² et, à l'étage, d'un appartement de trois pièces d'une superficie de 83 m².



Le commissaire du gouvernement propose ainsi que l'indemnité principale d'expropriation soit fixée à la somme de 25 085 €, soit : 145 m² x 173 €/m².

 

Eu égard au prix des 9 cessions précitées constituant des termes de comparaison, et des descriptifs des immeubles vendus à ces occasions figurant dans la dernière colonne des deux tableaux précités, il convient de retenir une valeur de l'immeuble de la SCI faisant l'objet de la procédure d'expropriation, à la date de la décision de première instance, sur une base de 210 € par mètre carré.



Ainsi, en prenant en considération une surface totale de 145 m² (soit 105 m² pour la partie habitation et 40 m² pour le local commercial), l'indemnité principale d'expropriation due à la SCI devra-t-elle être fixée à : 145 m² x 210 € = 30 450 €, le jugement devant donc être réformé sur ce point.



B) l'indemnité de remploi :



Selon l'article R. 322-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, « l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement. Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique ».



Cette indemnité, qui vise ainsi à couvrir forfaitairement les frais que le propriétaire aura à supporter à l'occasion du remploi de la somme allouée, devra être fixée à la somme suivante :



' 20 % entre 0 et 5000 €, soit 20 % x 5000 € = 1000 € 

' 15 % entre 5001 et 15 000 €, soit 15 % x 10 000 € = 1500 €

' 10 % sur le surplus, soit 10 % x 15 450 € = 1545 €



Soit un total de : 1000 + 1500 + 1545 = 4045 €.



La décision de première instance, qui avait fixé le montant de l'indemnité de remploi à 4024,54 €, devra donc également être réformée sur ce point.

 

C) l'indemnité d'éviction :



La SCI LURIC indique solliciter une indemnité d'éviction « fixée forfaitairement à la somme de 10 000 € pour le départ de Monsieur [C] ».



Toutefois, en application de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, seul donne lieu à réparation le préjudice reposant sur un droit juridiquement protégé au jour de l'expropriation, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, comme indiqué supra - paragraphe I)B) - de la situation du gérant de la SCI appelante en l'absence de preuve d'une occupation des lieux au jour de l'ordonnance d'expropriation.



En conséquence, la décision de première instance devra être confirmée en ce qu'elle a débouté la SCI de sa demande tendant à l'octroi d'une indemnité d'éviction.



IV) Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :



Il résulte de ce qui précède qu'en dépit de l'utilisation d'un mode de calcul différent, la cour octroie à la SCI LURIC une indemnité principale ainsi qu'une indemnité de remploi très voisines de celles allouées par le juge de l'expropriation, dont la décision est par ailleurs confirmée s'agissant du rejet de la demande d'indemnité d'éviction et en ce qu'elle a fait une juste application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Il convient donc de laisser les entiers dépens d'appel à la charge de la SCI LURIC, laquelle succombe en la majorité de ses prétentions et doit donc être considérée comme partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile.



L'équité commandera par ailleurs d'allouer à la commune de [Localité 2] une indemnité d'un montant de 2000 € au titre des frais irrépétibles que celle-ci a dû exposer devant la cour en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :



La cour



' Réforme le jugement entrepris en ce qu'il a fixé l'indemnité principale due à la SCI LURIC au montant de 30 265,40 € et l'indemnité de remploi à la somme de 4024,54 €



Et, statuant à nouveau sur ces deux seuls chefs réformés



' Fixe l'indemnité principale d'expropriation due à la SCI LURIC à la somme de 30 450€



' Fixe l'indemnité de remploi due à la SCI LURIC à la somme de 4045 €



' Confirme, sur le surplus, le jugement entrepris



Y ajoutant



' Condamne la SCI LURIC à verser à la commune de Saint-Saulge la somme de 2000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile



' Dit que les entiers dépens d'appel seront à la charge de la SCI LURIC.



En l'arrêt a été signé par R. PERINETTI, Conseiller faisant fonction de président et par V.SERGEANT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,

V. SERGEANT R. PERINETTI
Texte intégral
VS/RP



























































 







COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXECUTOIRE

à

- Me GUENOT

- Me THEVENARD 



COPIE CERTIFIÉE CONFORME AUX PARTIES

ET AU COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT



EXP. TJ

EXP. PARQUET GÉNÉRAL



LE : 11 SEPTEMBRE 2026:



COUR D'APPEL DE BOURGES

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS



ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2026



N° RG 25/00006 - N° Portalis DBVD-V-B7J-DYQW



Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de NEVERS en date du 26 Août 2025



PARTIES EN CAUSE :

I - S.C.I. LURIC agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée et plaidant par Me Anne-cécile GUENOT de la SCP GUENOT AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de NEVERS



APPELANTE suivant déclaration d'appel en date du 08 octobre 2026

INCIDEMMENT INTIMEE



II - COMMUNE [Localité 2] agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représentée par Me Anne-claire THEVENARD de la SELARL ARENES AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de BOURGES

Plaidant par Me Antoine GUIHEUX, substitué par Me BONNIN de la SELARL VOLTA AG, avocat au barreau de PARIS



INTIMÉ



III - M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

DGFIP-Pôle Gestion Publique- Pôle Evaluation Domaniale

[Adresse 4]

[Localité 3]



Dispensé de comparaître au visa de l'article 936 du code de procédure civile



INTIMÉ

INCIDEMMENT APPELANT 





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Juillet 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. PERINETTI, Conseiller faisant fonction de président chargé du rapport.



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 



M. Richard PERINETTI Conseiller faisant fonction de président

M. Alain TESSIER-FLOHIC Président de chambre

Mme Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme SERGEANT



 *************** 



L'affaire a été débattue le 07 Juillet 2026 en audience publique.



***************



ARRÊT : CONTRADICTOIRE



prononcé en audience publique par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 

EXPOSÉ :



La SCI LURIC est propriétaire depuis 1999 d'un immeuble cadastré section A [Cadastre 1] sur la commune de Saint-Saulge (Nièvre).



L'arrêté de péril pris le 30 novembre 2020 par le maire de la commune relatif à cet immeuble a été annulé par le tribunal administratif de Dijon selon décision du 17 mars 2022.



Le 19 mars 2023, la communauté de communes [Localité 4] a pris un arrêté de mise en sécurité ordonnant la réalisation de travaux de remise en état de l'immeuble dans un délai de 6 mois à compter de sa notification et ce sous astreinte de 1000 € par jour de retard.





Par délibération du 9 juin 2023, le conseil municipal de [Localité 2] a engagé une procédure de déclaration d'utilité publique du projet de revitalisation du centre bourg de la commune.



Un arrêté préfectoral du 4 octobre 2023 a ordonné l'ouverture conjointe d'une enquête publique et d'une enquête parcellaire.



Le 21 décembre 2023, un arrêté préfectoral a déclaré cessibles immédiatement pour cause d'utilité publique, au profit de la commune de [Localité 2], les parcelles désignées sur le plan cadastral et l'état parcellaire, et nécessaires pour parvenir à l'exécution de l'acte déclaratif d'utilité publique du projet de revitalisation du centre bourg.



Le 6 mars 2024, la SCI LURIC a saisi le tribunal administratif de Dijon aux fins d'annulation de cet arrêté.



Le 5 août 2024, la communauté de communes a pris un second arrêté de mise en sécurité, prescrivant en urgence une liste de travaux de consolidation à réaliser sur l'immeuble considéré.



Le 6 septembre 2024, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Nevers a déclaré expropriée au profit de la commune de Saint-Saulge, immédiatement et pour cause d'utilité publique, la parcelle cadastrée A [Cadastre 1] appartenant à la SCI LURIC.



Le 10 février 2025, la SCI a formé un pourvoi en cassation à l'encontre de cette ordonnance.



La commune de Saint-Saulge a saisi le tribunal judiciaire de Nevers le 8 avril 2025 aux fins de fixation des indemnités suite à l'expropriation.



Le juge de l'expropriation a réalisé un transport sur les lieux le 16 juin 2025 et a tenu son audience au tribunal judiciaire de Nevers.



Par jugement rendu le 26 août 2025, le tribunal judiciaire de Nevers a :



- fixé l'indemnité principale à 30 265,40 € ;



- fixé l'indemnité de remploi à 4 024,54 € ;



- débouté la SCI LURIC sur sa demande d'indemnité d'éviction ;



- condamné la commune de [Localité 2] aux dépens de première instance et au paiement d'une somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



La SCI LURIC a interjeté appel de cette décision le 8 octobre 2025, et demande à la cour, dans ses dernières écritures à la lecture desquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, de :



- Réformer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité principale à la somme de 30.265,40 € et l'indemnité de remploi à la somme de "4.24,54 €" [en réalité 4024,54 €] ; 



- Réformer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI LURIC du surplus des demandes et statuant à nouveau : 



- Fixer la somme de 150.000 € l'indemnité principale, subsidiairement à la somme de 87 500 € ; 



- Fixer à 16 000 € l'indemnité de remploi ; 



- Fixer à 10 000 € l'indemnité d'éviction. 



- Condamner la commune de [Localité 2] au paiement d'une somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance ;



La commune de Saint-Saulge, intimée, demande pour sa part à la cour, dans ses dernières écritures en date du 7 avril 2026, à la lecture desquelles il est pareillement expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, de confirmer le jugement de fixation de l'indemnité d'expropriation du 26 août 2025, et de condamner la SCI LURIC à lui verser une indemnité de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Le commissaire du gouvernement, appelant incident, demande à la cour, dans son mémoire en date du 4 mai 2026, à la lecture duquel il est pareillement expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens, et au visa des articles L321-1 et suivants du code de l'expropriation, de :



- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Nevers du 26/08/2025 en ce qu'il a fixé l'indemnité principale à la somme de 30 265,40€ et l'indemnité de remploi à la somme de 4 024,54 € ;

- fixer l'indemnité principale à la somme de 25 085€ et l'indemnité de remploi à la somme de 3 509 €.



L'affaire a été évoquée à l'audience devant la cour du 7 juillet 2026, la décision étant mise en délibéré au 11 septembre 2026.



SUR QUOI :



Il convient de rappeler, en premier lieu, divers éléments sur la consistance du bien exproprié, puis de définir la date de référence en application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, avant de déterminer les indemnités devant être versées à la SCI LURIC ensuite de la procédure d'expropriation.



I) Sur la consistance du bien exproprié :



Selon l'article L. 322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, « le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.

Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 (') ».



En application de ce dernier texte, « l'expropriation, en tout ou partie, d'immeubles ou de droits réels immobiliers ne peut être prononcée qu'à la condition qu'elle réponde à une utilité publique préalablement et formellement constatée à la suite d'une enquête et qu'il ait été procédé, contradictoirement, à la détermination des parcelles à exproprier ainsi qu'à la recherche des propriétaires, des titulaires de droits réels et des autres personnes intéressées.

Elle donne lieu à une juste et préalable indemnité ».



Il y a donc lieu, conformément au premier des textes précités, de déterminer la consistance ' tant matérielle que juridique ' de l'immeuble exproprié à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété, soit l'ordonnance d'expropriation du 6 septembre 2024.



A) la consistance matérielle :



Il résulte des pièces du dossier que l'immeuble faisant l'objet de la procédure d'expropriation est édifié sur la parcelle cadastrée section A [Cadastre 1] à l'angle des [Adresse 5], [Localité 5] et du [Adresse 6], sur la commune de [Localité 6], cette parcelle représentant une superficie cadastrale de 142 m2 (pièce n° 9 du dossier de la commune intimée). 



Dans l'avis du service des Domaines en date du 25 avril 2023 (pièce numéro 13 de la SCI appelante), les deux bâtiments mitoyens élevés sur la parcelle A [Cadastre 1] sont décrits ainsi : « en façade, sur la [Adresse 7], bâtiment composé d'un rez-de-chaussée anciennement à usage commercial, premier étage à usage d'habitation, rénové partiellement, et 2e étage à usage d'habitation non rénové, état général extérieur passable (murs en pierre avec enduit dépiqueté mais non rejointoyés), toiture recouverte de tuiles en état apparent correct. Partie commerciale en rez-de-chaussée ayant fait l'objet d'une rénovation assez récente (huisseries PVC à double vitrage et présence d'une activité). À l'arrière, bâtiment mitoyen en pierre en très mauvais état (toiture inexistante), avec murs présentant des fissures importantes et des trous, pignon consolidé mais état intérieur très dégradé (absence de plancher supérieur), bâtiment ouvert aux intempéries ».



Ce service retient une surface du bâti de 145 m², soit 40 m² s'agissant de l'ancien commerce en rez-de-chaussée, et 105 m² s'agissant de la partie habitation située au-dessus.



Lors de son transport sur les lieux en date du 16 juin 2025, le juge de l'expropriation a notamment relevé que « la partie ancienne du bâtiment qui sert d'entrepôt de matériaux (') est en chantier et « n'est pas habitable en l'état », le toit de ce bâtiment étant un toit terrasse recouvert de tôle goudronnée (') ; dans la partie ancienne, il reste une partie du plancher et une partie sans plancher, l'étage est actuellement accessible par une passerelle sur échafaudage, dans la partie plus récente, le premier étage est constitué d'un studio d'une vingtaine de mètres carrés occupé par Monsieur [C] et d'une pièce actuellement non habitable de 20 m² environ (') il existe un 3ème étage sur cette partie récente dont le plancher n'est pas sécurisé, cette partie donne accès à des combles auxquels nous ne pouvons pas accéder (') ».



Il doit par ailleurs être noté que le rapport d'expertise établi par [H] [P], désigné par l'ordonnance de référé du président du tribunal administratif de Dijon le 10 septembre 2024, précise quant à lui que : « l'immeuble en cause est un immeuble d'habitation et de commerce séparé en 2 parties. La première partie, bordant la rue du commerce et datant du XVIIIe siècle est de type R+2 avec un ancien local commercial en rez-de-chaussée ; la seconde partie de l'immeuble en cause, à l'arrière de la première, datant du XIVe siècle, est de type R+1 (') » (pièce numéro 4 du dossier de la SCI appelante).



La SCI reproche au premier juge de s'être mépris sur la surface de l'immeuble devant être retenue, sollicitant, en page 8 de ses dernières écritures, que soit « retenue une surface utile de 300 m² a minima ».



Toutefois, il résulte du mémoire du commissaire du gouvernement du 4 mai 2026 que les surfaces cadastrales déclarées pour l'immeuble considéré sont, d'une part, 105 m² s'agissant du local d'habitation et, d'autre part, 40 m² s'agissant du local commercial, soit un total de 145 m², ce qui, au demeurant, apparaît cohérent avec le descriptif de l'immeuble donné par la SCI en première page de ses écritures, dans laquelle celle-ci évoque un immeuble composé « au rez-de-chaussée d'un local à usage commercial d'environ 36 m² », de 2 appartements au premier étage « de respectivement 22 m² et 35 m² en construction », et d'un 3e appartement « en duplex d'une surface d'environ 60 m² » soit un total de 153 m².



La consistance matérielle du bien devant être appréciée au jour de l'ordonnance d'expropriation, ainsi que rappelé supra, il est inopérant que l'appelante soutienne que « selon le projet de la SCI, une fois les travaux terminés, c'est une surface utile comprise entre 250 et 300 mètres carrés qui aurait été exploitée » (page numéro 8 de ses dernières écritures).



En conséquence, l'indemnité d'expropriation devant être versée à la SCI LURIC devra nécessairement être calculée sur la base d'une surface de l'immeuble de 145 m².



B) la consistance juridique :



La SCI LURIC soutient que « le local commercial du rez-de-chaussée était loué jusqu'à l'arrêté de péril ordinaire de 2020, date à laquelle le preneur a été contraint de libérer les lieux faute d'accès », estimant que « le loyer peut être estimé à la somme de 600 € s'agissant du local commercial », que son gérant occupe, pour les besoins de son activité professionnelle, à titre gratuit depuis novembre 2023.



La SCI appelante ajoute que son gérant occupe également à titre gratuit l'appartement 



du premier étage, lequel constitue sa résidence principale, dont le loyer peut être estimé à la somme de 380 €.



Elle en conclut que la commune de [Localité 2] ne peut utilement alléguer que le bien serait libre de toute occupation.



Toutefois, la cour ne peut que constater que la SCI LURIC ne produit aucun élément permettant d'établir qu'une partie des biens expropriés aurait fait l'objet d'un bail commercial au profit de la SARL ISOLEXT, qui aurait été en cours à la date de l'ordonnance d'expropriation du 6 septembre 2024, notamment aucun bail, aucune précision sur la nature de l'activité exercée, aucun justificatif de la perception de loyers commerciaux dont le montant exact n'est d'ailleurs pas précisé, et aucun élément sur la fin de ce bail et les conditions dans lesquelles la SARL locataire aurait été contrainte de quitter les lieux en raison de la mise en place de barricades de sécurité qui en auraient empêché l'accès suite à l'arrêté de péril pris par la commune 30 novembre 2020.



Il doit être ajouté que dans son rapport précité, l'expert [H] [P], désigné par l'ordonnance de référé du président du tribunal administratif de Dijon, mentionne que sa visite sur les lieux du 17 septembre 2024 ' soit 11 jours seulement après l'ordonnance d'expropriation ' lui a permis de constater l'existence d'un « ancien » local commercial situé au rez-de-chaussée du bâtiment datant du XVIIIe siècle, sans mentionner aucun élément qui permettrait de considérer qu'une telle activité était encore d'actualité 11 jours plus tôt.



Par ailleurs, la facture d'électricité établie par la société ENGIE au nom de [Z] [C], gérant de la SCI LURIC, le 23 avril 2025 (pièce numéro 5 du dossier de l'appelante) retient une consommation d'électricité de 31 kWh du 23 avril au 22 juin 2024, puis de 49 kWh du 23 juin au 22 août 2024, et de 67 kWh du 23 août au 22 octobre 2024 ' dernière période au cours de laquelle est intervenue l'ordonnance d'expropriation.



Le caractère extrêmement modique d'une telle consommation d'électricité exclut qu'il puisse en être déduit une occupation des lieux par le gérant de la SCI au jour de l'ordonnance d'expropriation portant transfert de propriété.



En outre, la taxe sur les ordures ménagères produite en pièce numéro 6 du dossier de l'appelante apparaît également inopérante, dès lors qu'elle se réfère à l'année 2023, soit antérieurement à la date à laquelle la consistance du bien exproprié doit être appréciée en application du texte précité.



C'est en conséquence en vain que la SCI reproche à la commune de Saint-Saulge de retenir que le bien était libre de toute occupation à la date du 6 septembre 2024.



Il doit par ailleurs être rappelé qu'à cette dernière date le bien propriété de la SCI, situé en zone UA du règlement d'urbanisme, faisait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité pris le 5 août précédent par la communauté de communes Amognes C'ur du nivernais ayant pour objet d'imposer des travaux d'étaiement sur la structure de l'immeuble (pièce numéro 11 du dossier de la commune de Saint-Saulge).



II) Sur la date de référence :



Aux termes de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 7] [Localité 8], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble ».



Toutefois, par dérogation à ce texte, l'article L. 213-4 a) du code de l'urbanisme dispose que « la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est :

-pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé : (...)

-pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien (...) ».



Dès lors qu'il résulte du mémoire du commissaire du gouvernement que la commune de [Localité 2] dispose d'un droit de préemption urbain couvrant la partie de la zone UA du Plan Local d'Urbanisme dans laquelle est située la parcelle A [Cadastre 1], la date de référence doit être retenue au 13 mars 2014, date à laquelle le PLU de la commune a été approuvé, et non le 6 novembre 2022 comme retenu par le premier juge, ce qui, au demeurant, n'emporte aucune conséquence pratique dès lors qu'il ne résulte nullement du dossier que l'usage effectif de l'immeuble au sens de l'article L. 322-2 précité aurait été modifié entre ces deux dates.



III) Sur le montant des indemnités :



A) l'indemnité principale :



Il a été précédemment rappelé que selon l'article L.1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, « l'expropriation, en tout ou partie, d'immeubles ou de droits réels immobiliers ne peut être prononcée qu'à la condition qu'elle réponde à une utilité publique préalablement et formellement constatée à la suite d'une enquête et qu'il ait été procédé, contradictoirement, à la détermination des parcelles à exproprier ainsi qu'à la recherche des propriétaires, des titulaires de droits réels et des autres personnes intéressées.

Elle donne lieu à une juste et préalable indemnité ».

Il résulte de l'article L. 321-1 de ce code que « les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation », les biens devant être estimés à la date de la décision de première instance aux termes du premier alinéa de l'article L. 322-2 précité.



L'article L. 321-3 du même code dispose que « le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées (...) ».



1) la méthode de calcul de l'indemnité principale :



Il est généralement fait usage de la méthode dite par comparaison, c'est-à-dire la détermination de l'indemnité principale au moyen d'éléments de référence concernant des ventes récentes de biens immobiliers présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié.



La SCI fait toutefois grief au juge de l'expropriation d'avoir utilisé une telle méthode, sollicitant que soit retenue « la méthode d'évaluation par le revenu potentiel ».



Elle soutient, en effet, que si elle n'avait pas été empêchée de faire réaliser les travaux depuis l'année 2020, la location de l'immeuble « aurait pu être complète », et « qu'à ce jour sont utilisables le local commercial et l'appartement habité par Monsieur [C] pour un loyer potentiel de 980 € (600 € et 380 € s'agissant de l'habitation) ».



Elle en déduit que « sur 15 ans, durée normalement prévisible de l'amortissement d'un investissement, la méthode par capitalisation conduit à retenir une valeur de 176 400 € », qu'elle suggère toutefois de « pondérer à la valeur de 150 000 € pour être davantage en phase avec les prix du marché immobilier local ».



Toutefois, il doit être observé, d'une part, qu'en l'absence notamment de preuve de l'existence du bail commercial jusqu'au 30 novembre 2020 invoqué par l'appelante, et de production d'éléments qui permettraient de déterminer la valeur d'un tel loyer commercial, il ne saurait être considéré que la somme ainsi sollicitée correspondrait, au sens de l'article L. 321-1 précité du code de l'expropriation, à une indemnité couvrant un préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation et, d'autre part, qu'il n'existe aucun lien de causalité entre l'expropriation et la perte de revenus locatifs puisque l'ordonnance d'expropriation est intervenue le 6 septembre 2024, soit bien après la fin alléguée du bail commercial au mois de novembre 2020.



C'est en conséquence à juste titre que le premier juge a écarté une telle méthode de détermination de l'indemnité d'expropriation, et a fait application de la méthode traditionnelle par comparaison avec des ventes similaires intervenues sur la même commune.

 

2) la fixation du montant de l'indemnité principale :



Selon l'article 4 alinéa premier du code de procédure civile, applicable à la procédure d'expropriation par renvoi de l'article R. 211-6 du code de l'expropriation, « l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ».



Toutefois, en application du premier alinéa de l'article R. 311-22 du code de l'expropriation, « le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant ».



La méthode d'évaluation par le revenu potentiel ayant été à bon droit écartée par le premier juge, c'est à juste titre que celui-ci a débouté la SCI de sa demande tendant à la fixation d'une indemnité d'expropriation à son profit d'un montant de 150 000 € et, à titre subsidiaire, de 87 500 €.



Dans son avis précité en date du 25 avril 2023 établi en vue de l'audience devant le juge de l'expropriation, le service des domaines de la direction départementale des finances publiques de [Localité 9]-et-[Localité 10] mentionne une liste de 5 cessions entre novembre 2020 et décembre 2022 de maisons anciennes ' construites entre 1800 et 1900 ', en mauvais état, d'une superficie de 100 à 200 m² et dans un périmètre restreint, faisant ressortir un prix au mètre carré entre 181 et 500 €.



Tout en relevant que le prix moyen et le prix médian sont très proches ' 359 € et 375 € le mètre carré ' ce service préconise toutefois l'application d'une valeur de 180 € par mètre carré ' correspondant à la valeur basse de l'étude, proposant ainsi l'octroi d'une indemnité fixée à 26 200 € pour une superficie de 145 m².



Dans le tableau figurant en page 11 de son mémoire en date du 4 mai 2026 adressé à la cour, le commissaire du gouvernement a établi une liste de 4 mutations d'immeubles mixtes, avec local commercial au rez-de-chaussée et habitation à l'étage, intervenues dans les 4 ans précédant le jugement de première instance (entre juin 2021 et avril 2025) dans le même zonage cadastral, dont 3 ont d'ailleurs concerné des immeubles situés dans la même rue que le bien de l'appelante ([Adresse 8]).



Il en résulte que la valeur du prix au mètre carré pour lesdites ventes varie de 45 € (immeuble du [Adresse 9]) à 307 € (immeuble du [Adresse 10]), soit une moyenne de 164 € par mètre carré, le commissaire du gouvernement, qui insiste sur la relative stabilité du marché immobilier dans la commune, précisant, toutefois, que la vente de l'immeuble du [Adresse 11] réalisée le 10 octobre 2024 pour un prix au mètre carré de 173 € concerne un bien de « consistance très similaire au bien à évaluer », s'agissant d'un immeuble comprenant, au rez-de-chaussée, un local anciennement à usage commercial de 73 m² et, à l'étage, d'un appartement de trois pièces d'une superficie de 83 m².



Le commissaire du gouvernement propose ainsi que l'indemnité principale d'expropriation soit fixée à la somme de 25 085 €, soit : 145 m² x 173 €/m².

 

Eu égard au prix des 9 cessions précitées constituant des termes de comparaison, et des descriptifs des immeubles vendus à ces occasions figurant dans la dernière colonne des deux tableaux précités, il convient de retenir une valeur de l'immeuble de la SCI faisant l'objet de la procédure d'expropriation, à la date de la décision de première instance, sur une base de 210 € par mètre carré.



Ainsi, en prenant en considération une surface totale de 145 m² (soit 105 m² pour la partie habitation et 40 m² pour le local commercial), l'indemnité principale d'expropriation due à la SCI devra-t-elle être fixée à : 145 m² x 210 € = 30 450 €, le jugement devant donc être réformé sur ce point.



B) l'indemnité de remploi :



Selon l'article R. 322-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, « l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement. Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique ».



Cette indemnité, qui vise ainsi à couvrir forfaitairement les frais que le propriétaire aura à supporter à l'occasion du remploi de la somme allouée, devra être fixée à la somme suivante :



' 20 % entre 0 et 5000 €, soit 20 % x 5000 € = 1000 € 

' 15 % entre 5001 et 15 000 €, soit 15 % x 10 000 € = 1500 €

' 10 % sur le surplus, soit 10 % x 15 450 € = 1545 €



Soit un total de : 1000 + 1500 + 1545 = 4045 €.



La décision de première instance, qui avait fixé le montant de l'indemnité de remploi à 4024,54 €, devra donc également être réformée sur ce point.

 

C) l'indemnité d'éviction :



La SCI LURIC indique solliciter une indemnité d'éviction « fixée forfaitairement à la somme de 10 000 € pour le départ de Monsieur [C] ».



Toutefois, en application de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, seul donne lieu à réparation le préjudice reposant sur un droit juridiquement protégé au jour de l'expropriation, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, comme indiqué supra - paragraphe I)B) - de la situation du gérant de la SCI appelante en l'absence de preuve d'une occupation des lieux au jour de l'ordonnance d'expropriation.



En conséquence, la décision de première instance devra être confirmée en ce qu'elle a débouté la SCI de sa demande tendant à l'octroi d'une indemnité d'éviction.



IV) Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :



Il résulte de ce qui précède qu'en dépit de l'utilisation d'un mode de calcul différent, la cour octroie à la SCI LURIC une indemnité principale ainsi qu'une indemnité de remploi très voisines de celles allouées par le juge de l'expropriation, dont la décision est par ailleurs confirmée s'agissant du rejet de la demande d'indemnité d'éviction et en ce qu'elle a fait une juste application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Il convient donc de laisser les entiers dépens d'appel à la charge de la SCI LURIC, laquelle succombe en la majorité de ses prétentions et doit donc être considérée comme partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile.



L'équité commandera par ailleurs d'allouer à la commune de [Localité 2] une indemnité d'un montant de 2000 € au titre des frais irrépétibles que celle-ci a dû exposer devant la cour en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS :



La cour



' Réforme le jugement entrepris en ce qu'il a fixé l'indemnité principale due à la SCI LURIC au montant de 30 265,40 € et l'indemnité de remploi à la somme de 4024,54 €



Et, statuant à nouveau sur ces deux seuls chefs réformés



' Fixe l'indemnité principale d'expropriation due à la SCI LURIC à la somme de 30 450€



' Fixe l'indemnité de remploi due à la SCI LURIC à la somme de 4045 €



' Confirme, sur le surplus, le jugement entrepris



Y ajoutant



' Condamne la SCI LURIC à verser à la commune de Saint-Saulge la somme de 2000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile



' Dit que les entiers dépens d'appel seront à la charge de la SCI LURIC.



En l'arrêt a été signé par R. PERINETTI, Conseiller faisant fonction de président et par V.SERGEANT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,

V. SERGEANT R. PERINETTI

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Mise à jour de la source le 2026-09-20T16:56:08.304Z.