Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 1, 11 septembre 2026, n° 24/02287

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2026

(n° 2026/ 195 , 11 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/02287 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CI3BC



Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Décembre 2023-Tribunal de Grande Instance de Paris- RG n° 22/00406





APPELANTE

 

S.A.R.L. CARROSSERIE DE [Localité 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de Paris sous le n° 498 261 148 

[Adresse 1]



Représentée par Me Francis MARTIN de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0466







INTIMÉES 



Madame [N], [D] [T] épouse [C], née le 2 Juin 1940 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Madame [J], [R], [P] [T], le 29 avril 1945 à [Localité 4] (MAROC)

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentées tous les deux par Me François GAILLARD, avocat au barreau de PARIS, toque: E0898





INTERVENANTE FORCÉE



Société [K] Notaires associés, société d'exercicze libéral à responsabilité limitée 

Immatriculée au RCS d' Evry sous le n° 521 924 134, société titulaire d'un office notarial [Adresse 4]

[Localité 6]



Représentée par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090

Assistée deMe Gérard SALLABERRY, avocat au barreau de PARIS, toque : E0379















COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 09 Avril 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère 

M. Claude CRETON, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles 



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffière, lors des débats : Madame Mélissandre PHILÉAS



ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.



 *

 * *



FAITS ET PROCÉDURE



Mme [N] [T] épouse [C] et Mme [J] [T] veuve [A] étaient propriétaires indivises par suite d'un partage authentique du 28 août 2018, à concurrence d'1/3 et de 2/3 d'un ensemble immobilier sis [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 7], cadastrée section EE n° [Cadastre 1], composé d'un bâtiment principal de deux étages, d'un hangar et d'une cour attenante.



Par acte sous seing privé du 26 avril 1984, leur auteur avait consenti un bail commercial portant sur le bâtiment à usage de hangar à la société ITALIE CARROSSERIE, aux droits de laquelle vient la SARL CARROSSERIE DE [Localité 1] par suite d'une cession de fonds de commerce en date du 6 juin 2007, enregistrée le 15 juin 2007, et signifiée aux coindivisaires les 19 et 22 mars 2010.



Le 27 octobre 2020, la société ERISMA a formulé une offre d'acquisition de l'intégralité de la parcelle cadastrée EE n° [Cadastre 1] au prix de 1.850.000 euros net vendeur, acceptée par Mme [A] le 2 novembre 2020 et par Mme [C] le 6 novembre 2020.



Mmes [T] ont alors demandé à Me [E] [K], notaire à [Localité 6], de recevoir la vente, laquelle a fait notifier, par acte extrajudiciaire du 3 février 2021 à la société «CARROSSERIE DE [Localité 1] » une offre d'acquérir les locaux objet de son bail au prix de 400.000 euros.



Par acte authentique du 4 février 2021, Mmes [T] ont consenti à la société ERISMA une promesse unilatérale de vente sur la totalité de l'ensemble immobilier.





Par actes d'huissier des 23 et 24 février 2021, la SARL CARROSSERIE DE [Localité 1] a signifié son acceptation de l'offre d'acquisition. sous réserve de l'obtention d'un prêt.



Par lettres recommandées avec accusé de réception du 22 juin 2021, le notaire de la SARL CARROSSERIE DE [Localité 1] a indiqué à Mmes [T] que sa cliente était en mesure de procéder à la signature définitive de l'acquisition du bien, compte tenu du versement des fonds obtenus via un prêt.



Se prévalant de l'absence de réponse à cette demande de réitération de la vente et par acte d'huissier en date du 5 octobre 2021, la SARL CARROSSERIE DE [Localité 1] a fait assigner Mme [N] [T] épouse [C] et Mme [J] [T] veuve [A] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir ordonner la vente forcée du bien immobilier susvisé.



Par acte d'huissier en date du 7 mars 2022, Mmes [T] ont fait assigner la SELARL [K] en intervention forcée.



Elles ont invoqué en premier lieu la nullité de l'offre de vente faite au locataire commercial pour erreur de droit.



Par jugement en date du 5 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a statué comme suit :

Prononce la nullité pour erreur de l'offre de vente du 3 février 2021 adressée par Mme [N] [T] et Mme [J] [T] à la SARL CARROSSERIE DE LA BUTE AUX CAILLES portant sur le bien situé [Adresse 5] et [Adresse 6], cadastrée Section EE n°[Cadastre 1] ;



Rejette la demande de la SARL CARROSSERIE DE [Localité 1] d'ordonner la réalisation forcée de la vente portant sur :

- Un bâtiment à usage de hangar. composé d`un rez-de-chaussée et d'une plateforme formant étage avec escalier couvert d`un toit en plastique ondulé.

- La cour attenante clôturée par un mur en maçonnerie côte [Adresse 7] et côté [Adresse 8], avec porte métallique double battant à l'angle des deux rues.

- Le cabinet d`aisance à côté de l'escalier.

- Les installations d`eau et d'électricité en dépendant.

- Le tout situé à [Localité 7], [Adresse 5] et [Adresse 6], cadastre Section EE n°[Cadastre 1].



Rejette la demande de la SARL CARROSSERIE DE [Localité 1] de condamner solidairement Mme [N] [T] et Mme [J] [T] à régulariser la vente devant notaire ;

Rejette la demande de la SARL CARROSSERIE DE [Localité 1] de juger qu'elle règlera comptant le prix de vente de 400.000 euros :

Rejette la demande de la SARL CARROSSERIE DE [Localité 1] de dire qu'à défaut de régularisation de l'acte de vente dans les deux mois du prononce du jugement à intervenir, ce dernier vaudra acte de vente de l'immeuble et pourra être publié au Service de la Publicité Foncière à son initiative ;

Rejette la demande de la SARL CARROSSERIE DE [Localité 1] de juger que les risques de l`immeuble lui seront transférés à compter soit de la régularisation de la vente notariée, soit de la publication du jugement au service de la publicité foncière;

Rejette la demande de la SARL CARROSSERIE DE [Localité 1] de condamner solidairement Mme [N] [T] et Mme [J] [T] à lui rembourser l'ensemble des loyers et provisions sur charges reçus en paiement par la société demanderesse à compter du 24 juin 2021 jusqu'à la signature de la vente notariée ou la publication du jugement ;





Condamne la SERL [K] à payer à Mme [N] [T] et Mme [J] [T] prises ensemble la somme de 180 euros de dommages et intérêts au titre des frais de rédaction de l'offre de vente et la somme de 227,20 euros au titre des frais de signification de l'offre de vente ;



Rejette la demande de Mme [N] [T] et Mme [J] [T] de condamner la SERL [K] au paiement de dommages et intérêts au titre de l'état descriptif de division ;

Rejette la demande de Mme [N] [T] et Mme [J] [T] de condamner la SERL [K] au paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;



Condamne la SARL CARROSSERIE DE [Localité 1] aux dépens ;

Ordonne la distraction des dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la SARL CARROSSERIE DE [Localité 1] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SERL [K] à payer à Mme [N] [T] et Mme [J] [T] prises ensemble la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette toute autre demande ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.



Pour se déterminer ainsi, le tribunal a retenu que le droit de préemption du locataire commercial n'avait pas vocation à s'appliquer au regard des caractéristiques mêmes de la vente envisagée, dès lors que l'article L 145-46-1 du code de commerce dispose in fine que le droit de préférence du locataire commercial n'est pas applicable en cas de cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux et que la vente envisagée aux termes de l'offre d'achat de la société ERISMA portait sur l'intégralité des locaux. Il en a déduit que l'offre adressée par les consorts [T] à la SARL CARROSSERIE DE [Localité 1] le 3 février 2021 l'avait été en considération de la croyance erronée d'un droit de préemption du locataire.



La société CARROSSERIE DE [Localité 1] a interjeté appel par déclaration d'appel du 22 janvier 2024 en intimant uniquement Mmes [T].

Ces dernières ont assigné en appel provoqué la SERL [K] par acte de commissaire de justice du 7 juin 2024, contenant dénonciation de la déclaration d'appel et des conclusions d'appelant.



Mme [J] [T] veuve [A] est décédée le 20 février 2024 en l'état d'un testament du 8 juin 2015, instituant légataires universels ses nièces, qui ont renoncé à la succession, et sa s'ur Mme [N] [T] épouse [C].



Aux termes de ses dernières conclusions du 2 mars 2026 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la société CARROSSERIE DE [Localité 1] demande de :

INFIRMER le jugement dont appel en ses dispositions critiquées dans la déclaration d'appel ;

DEBOUTER les autres parties de l'ensemble de leurs demandes 

ORDONNER la réalisation forcée de la vente. 

CONDAMNER Mme [N] [T] à régulariser la vente devant le Notaire, sur la convocation que Me [G] [I], Notaire à [Localité 8], sis [Adresse 9] à [Localité 8], leur adressera au moins deux semaines avant la signature de l'acte. 

DIRE ET JUGER que la société CAROSSERIE DE [Localité 1] réglera comptant le prix de vente de 400.000 Euros, conformément à l'offre et à l'acceptation intervenue entre les parties. 



DIRE qu'à défaut de régularisation de l'acte de vente dans les deux mois du prononcé de l'arrêt à intervenir, ce dernier vaudra acte de vente de l'immeuble et pourra être publié au Service de la Publicité Foncière à l'initiative de la société CAROSSERIE DE [Localité 1] et portera sur : 

' Un bâtiment à usage de hangar, composé d'un rez-de-chaussée et d'une plateforme formant étage avec escalier couvert d'un toit en plastique ondulé. 

' La cour attenante, clôturée par un mur en maçonnerie côté [Adresse 7] et côté [Adresse 8], avec porte métallique double battant à l'angle des deux rues. 

' Le cabinet d'aisance à côté de l'escalier. 

' Les installations d'eau et d'électricité en dépendant. 

' Le tout situé à [Localité 7], [Adresse 5] et [Adresse 6], cadastré Section EE n°[Cadastre 1]. 

DIRE ET JUGER que le prix de vente de 400.000 Euros sera réglé au jour de la publication de l'arrêt. 

DIRE ET JUGER que les risques de l'immeuble seront transférés à la société CAROSSERIE DE [Localité 1] à compter soit de la régularisation de la vente notariée, soit de la publication de l'arrêt au Service de la Publicité Foncière. 

CONDAMNER Mme [N] [T] à rembourser à la société CAROSSERIE DE [Localité 1] l'ensemble des loyers et provisions sur charges reçus en paiement par la société demanderesse à compter du 24 juin 2021 jusqu'à la signature de la vente notariée ou la publication de l'arrêt ainsi que le dépôt de garantie. 

CONDAMNER Mme [N] [T] à payer à la société CAROSSERIE DE [Localité 1] la somme de 10.000 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

CONDAMNER Mme [N] [T] aux entiers dépens de 1 ère instance et d'appel, lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Francis MARTIN, Avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.



Au soutien de l'infirmation du jugement, elle fait valoir essentiellement qu'il n'y a pas eu erreur de droit dans la mesure où l'acquisition projetée par la société ERISMA comprenait également d'autres parcelles voisines, et que dans ce cadre, il était convenu que l'ensemble des ventes ne pourrait se faire que si tous les locataires commerciaux n'exerçaient pas leur droit de préférence. Il était donc expressément convenu que les propriétaires notifient à leur locataire une offre de vente pour la valeur des biens qu'il occupe, et que ce n'est que dans l'hypothèse d'une absence d'acceptation par le locataire que la société ERISMA serait allée plus avant, ce qui figure d'ailleurs dans la promesse de vente.



Elle ajoute que la prétendue erreur de droit ne porte pas sur les qualités essentielles de la prestation de la chose visée à l'offre faite à la concluante, puisque l'offre de vente portait exclusivement sur les locaux qu'elle louait et qu'elle avait bien un droit de préemption sur ces locaux qui lui ont été offerts à la vente avant de consentir à la vente globale de l'immeuble, le prix de vente correspondant uniquement à la valeur des locaux objet du bail ce qui démontre la volonté de vendre de manière séparée de l'ensemble. Enfin, elle fait valoir que la prétendue erreur de droit n'est pas inexcusable, l'ensemble des actes ayant été préparés et rédigées par des professionnels du droit et l'offre portant sur les locaux donnés à bail pour un prix correspondant à ces derniers et non à l'ensemble immobilier. Elle ajoute que la jurisprudence dont se prévaut Mme [T] pour soutenir que le caractère inexcusable de l'erreur de droit à l'origine de la notification du droit de préemption est sans incidence sur la validité de l'offre (Civ., 3ème, 20 octobre 2010, n° 09-66.113), est sans application en l'espèce, ayant été rendue au motif que l'offre était dépourvue de cause, et avant la réforme du code civil résultant de l'ordonnance de du 1er février 2016 ayant supprimé la notion de cause. 



Aux termes de ses dernières conclusions du 15 janvier 2026 auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, Mme [T] épouse [C] demande de :

Infirmer le jugement en ce qu'il a : 

Rejeté la demande de condamner la SERL [K] au paiement de dommages et intérêts au titre de l'état descriptif de division ; 

Rejeté la demande de condamner la SERL [K] au paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ; 

Et, statuant à nouveau, 

CONDAMNER la SERL [K] à payer à Madame [N] [T] la somme de 2.940 euros TTC au titre des frais inutilement exposés dans le cadre de l'établissement de l'état descriptif de division ; 

CONDAMNER la SERL [K] à payer à Madame [N] [T] la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice moral ; 

DEBOUTER les autres parties de l'ensemble de leurs demandes ; 

Subsidiairement, 

CONDAMNER la SERL [K] à garantir Madame [N] [T] de l'intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle; 

CONDAMNER la SERL [K] à payer à Madame [N] [T] la somme de 200.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation de sa perte de chance ; 

En tout état de cause, 

CONDAMNER solidairement la société CARROSSERIE DE [Localité 1] et la SERL [K] à payer à Madame [N] [T] la somme de 6.000 euros par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 



CONDAMNER la société CARROSSERIE DE [Localité 1] aux entiers dépens, en ce compris les frais d'assignation forcée.

Elle fait valoir au soutien de la confirmation du jugement que la vente unique initialement envisagée par les consorts [T] portait sur la totalité de l'ensemble immobilier cadastré section EE n° [Cadastre 1], au prix de 1.850.000 euros, de sorte que l'article L145-46-1 du code de commerce ne trouvait pas à s'appliquer et les consorts [T] n'avaient aucune obligation de notifier à la société CARROSSERIE DE [Localité 1] une offre de vente ; que l'offre de vente n'ayant été notifiée à la société locataire que dans la croyance erronée de l'existence d'un droit de préférence, l'erreur de droit porte bien sur un élément essentiel de l'engagement. Elle ajoute que la Cour de cassation considère de longue date que l'erreur d'une partie sur ses droits et obligations constitue un vice de son consentement au motif d'une erreur sur la substance, et que le caractère inexcusable de l'erreur de droit à l'origine de la notification du droit de préemption est sans incidence sur la validité de l'offre (Civ., 3ème, 20 octobre 2010, n° 09-66.113).

 

Au soutien de l'infirmation du jugement qui l'a déboutée de sa demande de condamnation de la SERL [K] à lui rembourser les frais d'établissement de l'état descriptif de division et de celle au titre d'un préjudice moral, elle fait valoir en premier lieu que cet état descriptif de division n' a été établi qu'en conséquence directe de l'erreur du notaire, qui a indiqué à tort l'existence d'un droit de préemption, qui a fait notifier en conséquence une offre de vente, et qui a encore conseillé d'établir un état descriptif de division afin d'éviter que le locataire ne devienne propriétaire de la totalité de la hauteur du bâtiment, et en second lieu qu'elle a dû subir un climat anxiogène généré par la situation conflictuelle née de cette offre de vente qui n'avait pas lieu d'être, et de la crainte de voir leur patrimoine perdre de la valeur, et ce tout au long de nombreuses années de procédure.



Aux termes de ses dernières conclusions du 18 juillet 2024 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la SERL [K] demande de :

CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Paris du 5 décembre 2023, en ce qu'il a prononcé la nullité de l'offre d'achat du 4 février 2021 ;

JUGER que la chose était interminée lorsque la notification a été effectuée à la Société «CARROSSERIE DE [Localité 1] ».

DEBOUTER la Société « CARROSSERIE DE [Localité 1] » de sa demande en exécution forcée de la vente ;

Vu les dispositions de l'Article 1240 du Code Civil,

JUGER Mme [N] [T] mal fondée en son appel provoqué formé à l'encontre du jugement du Tribunal Judiciaire de Paris du 5 décembre 2023 ;

REFORMER le jugement entrepris en ce qu'il est entré, même de manière très limitée, en voie de condamnations à l'encontre de l'office notarial ;

STATUANT A NOUVEAU :

JUGER Mme [N] [T] tant irrecevable que mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la SERL [K]

L'en DEBOUTER.

CONDAMNER Mme [N] [T] aux entiers dépens, dont distraction sera faite au profit de Me Kuhn, avocat aux offres de droits, conformément aux dispositions de l'Article 699 du CPC.



Elle soutient en premier lieu que la preuve d'une faute n'est pas rapportée, aux motifs qu'il n'y avait pas accord sur la chose et le prix en l'état de l'indétermination de la chose lorsque l'offre a été faite. Elle précise cependant que c'est effectivement par une interprétation erronée de l'article L145-46-1 du code de commerce, donc par erreur, que le local a été proposé à la vente au preneur. Elle fait valoir en second lieu que pour l'hypothèse qui a été retenue par le tribunal d'une vente non parfaite, Mme [T] ne saurait prétendre à un autre préjudice que celui résultant des frais de signification, et que la motivation du preneur à acquérir le local commercial est la démonstration de ce que, quelle que soit l'interprétation faite de l'article L.145-46-1 du code de commerce, il en serait résulté un contentieux avec la société preneuse de telle sorte que la faute qui lui est imputée ne saurait, en tout état de cause, avoir un lien avec le prétendu préjudice moral et les frais de procédures exposés. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 mars 2026.



MOTIFS DE LA DÉCISION



- Sur l'appel principal de la société CARROSSERIE DE [Localité 1]



Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



Aux termes de l'article 1113 du même code, le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur. 



L'article 1130 du code civil dispose que :

«  L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement déférentes.



Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné»

L'article 1131 du même code énonce que « les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.»



En, selon l'article 1132 du code civil «l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. ''



L'article L 145-46-1 du code de commerce dispose que :

«Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer.

En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mais pour la réalisation de la vente. Si dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.



Si à l'expiration de ce délai, la vente n 'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.



Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier ou locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profil du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n 'a pas été acceptée dans ce délai est caduque. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispos, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à I'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre est de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

Le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.(souligné par la cour ) ''



Il en résulte qu'en cas de cession globale d'un immeuble comprenant un ou plusieurs locaux à usage commercial, le droit de préférence instauré par cet article au profit du locataire commercial n'a pas vocation à s'appliquer.



En l'espèce, il résulte des pièces produites aux débats que l'ensemble immobilier dont étaient propriétaires indivises Mme [N] [T] épouse [C] et Mme [J] [T] veuve [A] cadastré section EE n°[Cadastre 1] est composé de : 

- un bâtiment principal composé ( plutôt « ainsi désigné »)


d'un rez-de-chaussée à usage d'atelier floral donné à bail à la société ATELIER FLORAL DE LA BUTTE, 

d'un premier étage à usage d'habitation donné à bail à M. et Mme [F] [V],

 d'un deuxième étage à usage d'habitation donné à bail à M. [Y] [V], 


- une cour et son hangar à usage d'atelier et d'entrepôt de stockage donnés à bail commercial à la société CARROSSERIE DE [Localité 1].

Il est constant que la société ERISMA a fait une offre d'achat à Mmes [T] le 27 octobre 2020 portant sur l'intégralité de l'ensemble immobilier susvisé moyennant le prix en numéraire de 1.850.000 euros, ou par dation en paiement à concurrence de 1.825.750 euros net vendeur, cette offre ayant été acceptée par les consorts [T] les 2 et 6 novembre 2020.



Il est tout aussi constant que par acte d'huissier du 3 février 2021, Mmes [T] ont notifié à la société CARROSSERIE DE [Localité 1] une offre de vente portant sur les locaux objet du bail commercial du 28 avril 1984, au visa de l'article L.145-46-1 du code de commerce, moyennant le prix de 400.000 euros outre les frais d'acte, puis ont, par acte authentique du 4 février 2021, consenti à la société ERISMA une promesse unilatérale de vente portant sur la totalité de l'ensemble immobilier dont elles étaient propriétaires.



Dès lors que tant l'offre d'achat acceptée que la promesse unilatérale portaient bien sur l'intégralité de l'ensemble immobilier et non sur les seuls locaux à usage commercial donnés à bail à la société CARROSSERIE DE [Localité 1], cette dernière ne disposait d'aucun droit de préférence par application de l'article L.145-46-1 dernier alinéa du code de commerce, de sorte que les consorts [T] n'avaient, de fait, aucune obligation de lui notifier l'offre de vente, cette notification n'ayant été adressée qu'en considération de la croyance, erronée, d'un droit de préférence du locataire commercial, lequel n'avait pas vocation à s'appIiquer au regard de la vente de la totalité de l'immeuble envisagée.



Le fait que l'offre d'achat de la société ERISMA ait précédé de trois mois l'offre de vente adressée par les consorts [T] à la société CARROSSERIE DE [Localité 1], et le fait que cette dernière mentionne sans équivoque qu'elle est formée au titre du droit de préférence du preneur au visa de l'article L 145-46-1 démontre bien que c'est bien cette croyance erronée de l'existence du droit de préférence du preneur commercial qui a déterminé les venderesses à adresser ladite offre.



C'est donc bien en raison d'une erreur sur l'existence même du droit de préférence du locataire, qui était en réalité exclu par la loi, que les consorts [T] ont notifié l'offre de vente du 3 février 2021, celles-ci n'ayant eu aucune réelle volonté de s'engager au profit de la société CARROSSERIE DE [Localité 1], sauf à y être contraintes par la loi, laquelle fait, en l'espèce défaut.



Par ailleurs, si l'erreur ne peut en principe fonder l'annulation qu'à la condition d'être jugée excusable, l'erreur, même inexcusable, ne peut être créatrice de droit. 



L'erreur affectant l'offre de vente, faite dans la croyance erronée de l'existence d'un droit de préférence, ne saurait avoir pour effet de faire naître un droit, de sorte qu'il importe peu que l'erreur soit inexcusable.



A titre surabondant, il sera relevé que cette erreur de droit des bailleresses est excusable, notamment au regard du fait que même l'assistance d'un professionnel du droit ne leur a pas permis d'éviter cette erreur.



Par conséquent, le jugement qui a prononcé la nullité pour erreur de l'offre de vente du 3 février 2021, et rejeté l'ensemble des demandes de la SARL CARROSSERIE DE [Localité 1], sera confirmé.



- Sur l'appel provoqué de Mme [T] et l'appel incident de la SERL [K]



Par application des dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



Il est constant qu'engage sa responsabilité civile, sur ce fondement , le notaire qui commet un manquement dans I'exercice de sa mission légale d'authentification des actes juridiques, tant à raison de son obligation d'assurer la validité et l'efficacité des actes reçus, qu'au titre de son devoir d'information et de conseil dont il n'est pas dispensé par les compétences personnelles de son client ou l'intervention d'un autre professionnel et dont la preuve de l'exécution lui incombe.





En l'espèce, il n'est pas contesté que c'est Me [K], notaire assistant les consorts [T], qui, par une lecture erronée de l'article L.145-46-1 du code de commerce, leur a indiqué qu'elles avaient l'obligation légale de notifier à la société CARROSSERIE DE [Localité 1] une offre de vente, ce qui constitue un manquement du notaire à son devoir de conseil. 



Il est constant qu'en suite de cette erreur de droit, la société CARROSSERIE DE [Localité 1] a accepté l'offre de vente et assigné les consorts [T] en réalisation forcée de la vente.



Il n'est nullement démontré que comme le soutient la SERL [K], un contentieux serait survenu avec la société preneuse, même en l'absence de notification d'une offre de vente.



En tout état de cause, le notaire étant tenu de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente, la rédaction d'une offre de vente inutile et sa signi cation sont fautives, de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu l'existence d'un préjudice résultant des frais afférents à la rédaction et à la signification de ladite offre directement en lien avec cette faute, et condamné la SERL [K] à payer les sommes de 180 et 227,20 euros.



S'agissant de la réalisation d'un état descriptif de division, il résulte du courrier adressé par Me [K] le 29 juin 2021 que c'est sur le conseil insistant de cette dernière que les consorts [T] ont fait réaliser un état descriptif de division en volumes afin que « le locataire ne devienne pas propriétaire de la totalité de la hauteur du bâtiment », de sorte que le préjudice résultant du paiement d'un état descriptif de division dont l'utilité n'est par ailleurs pas démontrée est bien en lien avec la faute du notaire.



Par conséquent, le jugement sera infirmé en ce qu'il a rejeté cette demande, et la SERL [K] sera condamnée à payer à Mme [T] la somme de 2.940 euros TTC au titre des frais inutilement exposés pour l'établissement de l'état descriptif de division.



Enfin, il ne peut être sérieusement contesté qu'en raison du manquement du notaire à son obligation de conseil, Mme [T] a dû faire face à une procédure génératrice d'une inquiétude légitime générée par la crainte de voir l'ensemble immobilier démantelé et dévalorisé, ce qui constitue un préjudice moral certain qui doit être indemnisé par l'allocation de la somme de 5.000 euros, par infirmation du jugement qui a rejeté cette demande.



- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



La SERL [K], partie perdante, et dont la faute est à l'origine de la présente procedure, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à Mme [T] la somme supplémentaire de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, et sera pour les mêmes motifs, déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour,



INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 5 décembre 2023, en ce qu'il rejette la demande de Mme [N] [T] et Mme [J] [T] de condamner la SERL [K] au paiement de dommages et intérêts au titre de l'état descriptif de division et au titre du préjudice moral ;



Statuant de nouveau,



CONDAMNE la SERL [K] à payer à Mme [N] [T] épouse [C] :

- la somme de 2.940 euros au titre des frais d'établissement de l'état descriptif de division ;

- la somme de 5.000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;

LE CONFIRME pour le surplus;



Y ajoutant,



CONDAMNE la SERL [K] aux dépens d'appel ;



CONDAMNE la SERL [K] à payer à Mme [N] [T] épouse [C]  la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; 



DEBOUTE la SARL CARROSSERIE DE [Localité 1] et la SERL [K] de leurs demandes respectives sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,