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Décision de justice

Cour d'appel d'Angers, Chambre A - Civile, 31 mai 2022, n° 19/00652

AutreDemande tendant à l'exécution des autres obligations du preneur et/ou tendant à faire prononcer la résiliation et l'expulsion pour un motif autre que le non paiement des loyers
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Chronologie de l'affaire

Exposé du litige

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FAITS ET PROCÉDURE



Par acte notarié du 29 mars 1989, M. et Mme [U], aux droits desquels vient désormais leur fille Mme [T] [U] épouse [J], ont donné à bail rural à long terme à M. [K] [X] et Mme [L] [V] épouse [X], pour une durée de 18 ans à compter du 1er novembre 1989, renouvelée pour une période de 9 ans à compter du 1er novembre 2007, un ensemble de biens constituant la ferme dite de '[Adresse 8]', situés sur la commune de Saint-Pierre-sur-Orthe (Mayenne), comprenant 'bâtiments d'habitation et d'exploitation. Cour et jardin. Terres labourables, prés et bois taillis', le tout pour une surface de 50 ha 69 a 32 ca.



Par requête du 12 janvier 2018, Mme [J] a fait attraire devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Laval M. et Mme [X] afin de solliciter la résiliation du bail et leur expulsion, sur le fondement des dispositions de l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, en invoquant un défaut d'entretien normal imputable aux preneurs.



Par requête reçue au greffe le 14 mars 2018, M. et Mme [X] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Laval, sur le fondement de l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, d'une demande d'autorisation de cession du bail rural au profit de leur fils, M. [C] [X].



Ces deux procédures ont fait l'objet d'une jonction prononcée le 14 janvier 2019 et, par jugement du 11 mars 2019, le tribunal a :



- débouté Mme [T] [U] épouse [J] de sa demande de résiliation du bail rural dont sont bénéficiaires M. [K] [X] et Mme [L] [V] épouse [X] sur un ensemble de biens constituant la ferme dite de '[Adresse 8]', situés sur la commune de Saint-Pierre-sur-Orthe (53), comprenant bâtiments et parcelles de terre, pour 50 ha 69 a 32 ca ;



- autorisé M. [K] [X] à céder le bail rural dont il est bénéficiaire sur l'ensemble de biens constituant la ferme dite de '[Adresse 8]', pour une surface totale de 50 ha 69 a 32 ca, à son fils M. [C] [X], au 31 décembre 2018 ;



- condamné Mme [T] [U] épouse [J] à payer à M. et Mme [X] une somme de 1 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- rejeté les plus amples prétentions des parties ;



- condamné Mme [T] [U] épouse [J] aux dépens ;



- ordonné l'exécution provisoire du jugement.



Pour refuser la demande de résiliation du bail, le tribunal, après avoir observé que la propriétaire ne reproche aucun défaut d'entretien des terres louées à M. et Mme [X], a estimé en substance que Mme [J] ne rapportait pas la preuve d'un grave défaut d'entretien ni d'un état d'abandon des immeubles d'exploitation compromettant l'exploitation du fonds.



Pour faire droit à la demande d'autorisation de cession du bail, le tribunal, après avoir retenu qu'aucun défaut grave d'entretien des bâtiments ne pouvait priver les preneurs du droit de céder leur bail, a considéré que M. et Mme [X] avaient régulièrement mis les terres à disposition du GAEC de la Richardière, que ce GAEC disposait d'une autorisation d'exploiter portant sur la totalité des surfaces ainsi mises à disposition et que M. [C] [X], associé gérant du GAEC de la Richardière, dispose de l'expérience professionnelle et des moyens nécessaires à l'exploitation.



Mme [J] a interjeté appel par déclaration transmise par voie électronique au greffe de la cour d'appel le 5 avril 2019 à l'encontre de ce jugement qui lui avait été notifié le 12 mars précédent, son appel portant sur toutes les dispositions lui faisant grief et qu'elle énonce dans la déclaration.



M. et Mme [X] ont constitué avocat le 13 juin 2019.



PRÉTENTIONS DES PARTIES 



Par conclusions récapitulatives (n° 2) du 22 mars 2021, reprises oralement à l'audience du 21 février 2022 et auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, Mme [J] sollicite l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions et demande à la cour de :



- dire et juger que les consorts [X] ont commis des manquements à leurs obligations résultant du bail rural ; 



- dire et juger que les consorts [X] sont des preneurs de mauvaise foi ; 



- dire et juger que M. [C] [X] ne présente pas toutes les garanties nécessaires pour assurer une bonne exploitation des fonds ; 



En conséquence : 



- débouter les consorts [X] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; 



- ordonner la résiliation du bail dont sont bénéficiaires les consorts [X] sur un ensemble de biens constituant la ferme de '[Adresse 8]', situés sur la commune de Saint-Pierre-sur-Orthe (53), d'une contenance totale de 50 ha 69 a 32 ca ; 



- ordonner l'expulsion des consorts [X] et de tout autre occupant de leur chef dans le mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir ; 



- assortir l'expulsion d'une astreinte de 100 euros par jour de retard ; 



- fixer l'indemnité annuelle d'occupation sur la base de l'actuel loyer jusqu'à la libération effective des lieux ; 



- condamner les consorts [X] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



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Par conclusions (n° 3) du 24 juin 2021, reprises oralement à l'audience du 21 février 2022 et auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, M. et Mme [X] sollicitent la confirmation du jugement sauf en ce qu'il a autorisé seul M. [X] à céder le bail rural à son fils.



Ils demandent en conséquence à la cour de : 



- débouter Mme [J] de sa demande de résiliation du bail rural dont ils sont bénéficiaires sur un ensemble de biens situés sur la commune de Saint-Pierre-sur-Orthe (53), bâtiments et parcelles de terre d'une superficie de 50 ha 69 a 32 ca ;



- dire et juger que ledit bail rural s'est renouvelé le 1er novembre 2016 pour une nouvelle période de 9 ans se terminant le 31 octobre 2025 ;





- les autoriser à céder le bail rural à long terme de 18 ans conclu le 1er novembre 1989 et renouvelé en 2007 et 2016, portant sur une superficie de 50 ha 69 a 32 ca, à leur fils, M. [C] [X], au 31 décembre 2018 ;



- condamner Mme [J] à leur payer une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamner Mme [J] aux entiers dépens de la procédure.

Motifs

SUR CE, LA COUR



I - Sur la demande en résiliation du bail



A - Sur la violation des articles L. 411-35 et L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime



A l'appui de ces moyens soulevés pour la première fois en appel, Mme [J] indique d'abord que les preneurs ont omis de l'informer avant l'engagement de la présente procédure du fait que M. [X] n'exerçait plus en tant qu'exploitant agricole depuis le 1er novembre 2018, date à laquelle il a pris sa retraite ainsi que cela ressort du procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire du GAEC de la Richardière du 6 février 2019, ce qui contrevient à l'article L. 411-37, III, du code rural et de la pêche maritime. Elle considère que le maintien de Mme [X] au sein du GAEC ne régularise pas ce manquement qui suffit en outre à priver les preneurs de la faculté de céder leur bail à leur descendant. 



Mme [J] fait valoir ensuite que les preneurs n'ont pas respecté les dispositions de l'article L. 411-35 du même code selon lesquelles ils disposaient d'un délai de trois mois à compter de la cessation d'exploitation de M. [X] pour lui demander que le bail se poursuive au seul nom de l'épouse. Elle ajoute que les copreneurs doivent individuellement remplir les obligations légales d'adhésion au groupement et de participation aux travaux, à peine de déchéance de la faculté de céder le bail aux membres de leur famille. Elle considère que les preneurs font preuve de mauvaise foi en soutenant lui avoir fait parvenir une lettre recommandée datée du 6 février 2019 afin de l'informer de l'arrêt d'activité de M. [X] alors qu'aucune preuve d'envoi et de réception de cette lettre n'est produite aux débats.



*



M. et Mme [X] répliquent en soutenant qu'il ne résulte pas de l'article L. 411-37, III, du code rural et de la pêche maritime qu'en présence de copreneurs, la qualité d'associé doit être remplie par chacun d'eux et qu'il résulte en revanche de l'article L. 411-31 que le bailleur ne peut demander la résiliation du bail pour contravention aux dispositions de l'article L. 411-37 que si elle est de nature à lui porter préjudice, ce que Mme [J] ne démontre pas. Ils ajoutent que par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 février 2019, soit un mois après le départ en retraite de son mari, Mme [X] a sollicité la poursuite du bail à son seul nom en indiquant que M. [X] avait cessé d'exploiter pour prendre sa retraite. Ils soutiennent que cette lettre a été présentée à Mme [J] le 19 mars 2019 mais qu'elle ne l'a toutefois retirée que le 2 avril 2019. Ils estiment que Mme [J] a été informée conformément à l'article L. 411-35 de la cessation d'activité de M. [X] et de la poursuite du bail au seul nom de Mme [X], qu'en application de l'article R. 411-9-12-3, la bailleresse disposait d'un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée pour saisir le tribunal paritaire des baux ruraux aux fins de contestation et qu'à défaut de l'avoir fait, le bail s'est poursuivi au seul nom de Mme [X].



Motivation



Les alinéas 3 et 4 de l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime sont ainsi rédigés :



'Lorsqu'un des copreneurs du bail cesse de participer à l'exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire ne peut s'y opposer qu'en saisissant dans un délai fixé par décret le tribunal paritaire, qui statue alors sur la demande. Le présent alinéa est applicable aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf si la cessation d'activité du copreneur est due à un cas de force majeure.

A peine de nullité, la lettre recommandée doit, d'une part, reproduire intégralement les dispositions du troisième alinéa du présent article et, d'autre part, mentionner expressément les motifs allégués pour cette demande ainsi que la date de cessation de l'activité du copreneur'.



Selon l'attestation délivrée par la directrice générale de la mutualité sociale agricole Mayenne-Orne-Sarthe le 4 mars 2019, M. [X] a été radié comme chef d'exploitation à effet du 31 décembre 2018 (pièce n° 31). Mme [X] devait donc informer la bailleresse le 31 mars 2019 au plus tard de sa volonté de poursuivre le bail à son seul nom.



Les preneurs communiquent un courrier signé de Mme [X], daté du 6 février 2019, qui reproduit l'alinéa 3 du texte précité, et par lequel elle informe Mme [J] de ce que son mari a cessé d'exploiter le 31 décembre 2018 en raison de son départ à la retraite, en demandant la poursuite du bail à son seul nom (pièce n° 25).



Contrairement à ce que soutient la bailleresse, les preneurs communiquent aussi un avis de réception en recommandé faisant ressortir que la lettre a été présentée à Mme [J] le 19 mars 2019, même si elle ne lui a été remise que le 2 avril 2019 (pièce n° 29). La signature attribuée à la destinataire sur cet avis de réception n'est pas contestée et est de surcroît similaire à celle portée sur l'avis de réception de la lettre recommandée de notification du jugement attaqué. La date d'expédition de la lettre recommandée n'est pas lisible mais est nécessairement antérieure au 19 mars 2019.



Dans la mesure où l'article L. 411-35, qui n'est pas un texte de procédure mais un texte de fond de nature législative, impose seulement au copreneur qui continue à exploiter de présenter sa demande dans le délai de trois mois, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, sans exiger qu'elle soit reçue dans ce délai par le bailleur, il y a lieu d'en conclure que Mme [X] a bien respecté ce texte en expédiant sa lettre de demande d'autorisation avant l'expiration du délai de trois mois ayant suivi la cessation d'activité de son mari. Il ne peut donc lui être reproché, sur ce fondement, une cession prohibée du bail. 



S'agissant du moyen tiré de la violation du paragraphe III de l'article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime selon lequel 'En cas de mise à disposition de biens dans les conditions prévues aux I ou II, le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l'exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation. Les droits du bailleur ne sont pas modifiés. Les coassociés du preneur, ainsi que la société si elle est dotée de la personnalité morale, sont tenus indéfiniment et solidairement avec le preneur de l'exécution des clauses du bail', il est constant que ce texte ne s'applique pas à la mise à disposition par les preneurs des biens faisant l'objet d'un bail rural à un groupement agricole d'exploitation en commun, cette situation étant régie spécifiquement par l'article L. 323-14 du même code qui ne comporte aucune sanction.



En tout état de cause, dès lors que le GAEC de la Richardière a été constitué en 2001 avec pour associés M. et Mme [X] ainsi que leur fils [C] (page 3 du procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire communiqué en pièce n° 6 par Mme [J]), la poursuite du bail au profit de Mme [X] ne remet pas en cause le fait qu'elle continue de se consacrer, en tant qu'associée du GAEC, à l'exploitation des biens loués et Mme [J] ne rapporte la preuve d'aucun préjudice de ce chef.



La demande en résiliation du bail doit donc être rejetée en ce qu'elle est fondée sur la violation des textes précités.



B - Sur les actes de nature à compromettre la bonne exploitation des fonds



Mme [J] sollicite la résiliation du bail en application du 2° de l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime en faisant valoir qu'il résulte d'un procès-verbal de constat d'huissier du 28 avril 2017, ainsi que d'un autre constat du 10 septembre 2018, la preuve selon laquelle les preneurs n'ont pas normalement entretenu les lieux, plus particulièrement en ce qui concerne les bâtiments d'exploitation. Elle soutient qu'en vertu du principe d'indivisibilité du bail rural, le défaut d'entretien d'une partie des biens loués justifie la résiliation du bail dans son intégralité. Elle reproche aux premiers juges de s'être contentés de constater que les preneurs avaient procédé, postérieurement à leur convocation devant le tribunal paritaire des baux ruraux, à quelques coupes de végétation pour considérer qu'ils avaient rempli leur obligation d'entretien des lieux. Elle considère que les parcelles n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] sont à l'état d'abandon, de même que la remise, le hangar à foin et l'écurie dont une partie de la toiture a été arrachée à la suite d'une tempête, sans qu'elle en ait été informée. 



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Pour s'opposer à cette demande, M. et Mme [X] font valoir qu'il appartient au juge du fond d'apprécier si les agissements du preneur, invoqués par le propriétaire, sont ou non de nature à nuire à la bonne exploitation du fonds. Ils soutiennent que Mme [J] ne rapporte pas la preuve de l'état d'abandon qu'elle invoque, alors qu'elle avait elle-même donné son accord devant témoin pour ne pas réaliser certaines coupes de végétation. Ils indiquent qu'à la suite d'un incendie survenu en 2008 qui avait pris naissance au niveau du compteur électrique, une résiliation partielle et amiable du bail est intervenue entre les parties qui a porté sur les bâtiments d'habitation, la remise ainsi que l'ancienne écurie, incluant selon eux la parcelle cadastrée n° [Cadastre 4]. S'agissant des bâtiments, ils affirment n'être restés locataires que de l'étable des génisses et d'un hangar qu'ils continuent d'entretenir, malgré l'absence d'électricité et d'eau. Ils contestent par conséquent l'existence d'agissements de leur part qui seraient de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.



Motivation

 

L'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime envisage parmi les motifs autorisant le bailleur à demander la résiliation du bail celui consistant en des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation. Il appartient au bailleur de justifier des agissements du preneur.



Les parties s'accordent pour dire qu'il y a eu une résiliation amiable et partielle du bail consécutive à un incendie survenu au cours de l'année 2008 ayant affecté le bâtiment d'habitation. Il n'est toutefois produit aucun avenant au bail permettant de déterminer la consistance exacte des biens qui restent inclus dans le bail ainsi que celle des biens qui en sont désormais exclus. Si les parties affirment de façon concordante que la maison d'habitation n'est plus concernée par le bail, elles s'opposent en revanche sur le point de savoir si tous les bâtiments d'exploitation, notamment ceux situés sur la parcelle A [Cadastre 4], sont encore loués.



M. et Mme [X] ne rapportent toutefois pas la preuve selon laquelle ils ne seraient désormais locataires, au titre des bâtiments d'exploitation, que de l'étable des génisses et d'un hangar et que Mme [J] aurait repris la jouissance de tous les autres. De surcroît, dans le courrier de demande de cession de bail rural au profit de leur fils, qu'ils ont adressé à Mme [J] le 20 octobre 2017, M. et Mme [X] ont indiqué que le bail concerne la ferme de Pambouc 'd'une contenance de 50 ha 69 a 32 ca, comprenant des terres, des bâtiments d'exploitation et une maison d'habitation située sur la commune de Saint-Pierre-sur-Orthe, lieudit Pambouc' et que 'suite à un incendie, la maison d'habitation est devenue impropre à sa destination et n'est plus occupée'. Ce courrier n'exclut donc du bail que la maison d'habitation et indique que la cession devrait porter sur une liste de 76 parcelles qui correspondent à celles comprises dans le bail, y compris la parcelle A [Cadastre 4]. M. et Mme [X] ne peuvent soutenir dans leurs écritures une position contraire à celle exprimée dans leur demande d'autorisation de cession du bail. Les parties sont donc toujours liées par les clauses du bail en ce qui concerne la totalité des bâtiments d'exploitation.



Les constatations faites par Me Steyaert, huissier de justice, dans son procès-verbal de constat du 28 avril 2017, étayées par les photographies qui y sont annexées, mettent en évidence l'état d'abandon de l'ancienne maison d'habitation dont la porte d'entrée et le dormant ont été volés et qui a subi diverses dégradations. Le mauvais état de la maison d'habitation est confirmé par un autre procès-verbal de constat du 10 septembre 2018 faisant apparaître qu'un chevron est tombé de la toiture. Ces éléments sont toutefois sans intérêt pour le litige dès lors que Mme [J] admet que la maison d'habitation ne fait plus partie du bail. 



S'agissant des autres bâtiments, l'huissier a noté, outre la présence d'un petit bâtiment en pierre couvert en tôles fibrociment sur la parcelle n° [Cadastre 4], celle d'un garage dont l'un des deux battants de porte est démonté, d'une petite soue qui ne semble plus avoir aucune utilisation au regard de la végétation qui l'entoure, et d'un bâtiment en pierre couvert en ardoises fibrociment qui ne semble plus avoir aucune affectation. Il a aussi relevé autour d'anciennes étables et d'un hangar dont les portes sont fermées la présence, au pied de ces bâtiments, d'une végétation non entretenue qui 'laisse une impression visuelle d'abandon'. La même observation est formulée à propos d'une loge en pierre et couverte en ardoises contenant un ancien semoir. 



S'agissant de la présence de mauvaises herbes et de ronces autour des bâtiments désaffectés et grimpant parfois le long des murs, il ressort du second procès-verbal de constat que les abords des bâtiments avaient alors été globalement désherbés et nettoyés. M. et Mme [X] affirment qu'ils ont procédé à la coupe de la végétation en novembre 2017, ce qui n'est pas contesté par Mme [J]. Le procès-verbal de constat du 10 septembre 2018 ne permet pas de constater la présence d'une végétation particulièrement importante ou envahissante, à l'exception toutefois d'un important lierre sur la partie droite du pan Nord de la couverture du bâtiment situé à l'Est de l'ancienne maison d'habitation. Dès lors que les manquements des preneurs de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail rural doivent s'apprécier au jour de la demande en justice et qu'il n'est pas démontré que la présence de mauvaises herbes et de ronces persistait de façon significative à la date du 12 janvier 2018, hormis le lierre recouvrant la toiture qui est manifestement ancien et qui n'a pu apparaître et se développer totalement après cette date, ce manquement n'est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.



S'agissant du battant de la porte en bois du garage qui est démonté, les photographies annexées aux procès-verbaux de constat permettent de constater son état de dégradation avancée, de même que pour plusieurs autres portes en bois des bâtiments d'exploitation dont la peinture s'écaille. En l'absence de production d'un état des lieux d'entrée, on ignore quel était alors l'état de ces portes, même si leur aspect laisse à penser qu'elles sont très antérieures à la conclusion du bail, voire contemporaines de la construction des bâtiments. Il n'est donc pas possible de faire la part exacte entre ce qui relève d'un défaut d'entretien imputable aux preneurs, sans toutefois que l'on puisse l'exclure, et ce qui relève de la vétusté, étant rappelé qu'il résulte des articles 1720 du code civil et L. 415-4 du code rural et de la pêche maritime que les réparations occasionnées par la vétusté n'incombent pas au preneur à bail rural. 



Le procès-verbal de constat du 10 septembre 2018 met également en évidence le fait que deux tôles de couverture du pan Nord du bâtiment édifié au Nord de la parcelle n° [Cadastre 4] ont été arrachées, probablement à la suite d'un coup de vent. Mme [J] reproche aux preneurs de ne pas l'avoir avertie de cette situation, tout en admettant implicitement qu'il s'agit d'une grosse réparation incombant au bailleur puisqu'elle a souhaité faire intervenir un artisan pour cette réparation (pièce n° 27 : lettre officielle du conseil de Mme [J] du 31 octobre 2018). Mais dans la mesure où la date exacte d'apparition de ce désordre est inconnue, il n'est pas démontré qu'il existait à la date de la demande en justice le 12 janvier 2018. Cet élément ne peut donc être retenu pour justifier la résiliation du bail, quand bien même les preneurs n'ont pas fait diligence pour informer rapidement la bailleresse de l'apparition de ce désordre. 



Les photographies versées aux débats par M. et Mme [X], qui concernent les bâtiments d'exploitation qu'ils utilisent encore à ce jour, ne permettent pas de caractériser l'existence de dégradations, si ce n'est la présence d'une porte en bois très ancienne et endommagée dans sa partie basse, à propos de laquelle la même observation que celle déjà faite précédemment à propos d'autres portes peut être formulée. S'agissant des autres bâtiments d'exploitation, le fait qu'ils soient dépourvus d'affectation ne suffit pas en soi à caractériser un grave défaut d'entretien, étant en outre observé que l'huissier de justice n'est pas entré dans ces bâtiments. 



Au regard de ces éléments, et en l'absence de tout reproche portant sur un défaut d'entretien des terres louées, il n'est pas démontré l'existence de manquements imputables aux preneurs qui soient suffisamment graves pour être qualifiés d'agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.



Le jugement ayant débouté Mme [J] de sa demande en résiliation du bail rural doit être confirmé de ce chef.



Conformément à la demande des intimées, il y a lieu de constater que le bail rural venu à échéance le 31 octobre 2016 s'est renouvelé pour une période de 9 ans à compter du 1er novembre 2016.



II - Sur la demande d'autorisation de la cession du bail



Pour s'opposer à la cession du bail au profit de M. [C] [X], Mme [J] soutient en premier lieu que M. et Mme [X] ne se sont pas comportés en preneurs de bonne foi alors que la cession du bail à un descendant ne peut bénéficier qu'aux preneurs ayant satisfait à toutes les obligations nées du bail. Elle considère que cela n'est pas le cas dès lors que M. [X] n'exploite plus les parcelles depuis le 1er novembre 2018, au mépris des dispositions de l'article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime qui obligent le preneur à une exploitation effective et personnelle. Elle ajoute que le défaut d'information des preneurs sur cet arrêt d'activité constitue un manquement grave s'opposant à la cession du bail, de même que la poursuite du bail au seul nom de Mme [X] dont elle conteste avoir eu connaissance. Elle considère que la mauvaise foi des preneurs résulte également du défaut d'entretien des bâtiments d'exploitation.



En second lieu, Mme [J] fait valoir que M. et Mme [X] ne justifient pas d'une autorisation administrative d'exploiter en bonne et due forme portant sur la totalité des terres faisant l'objet du bail rural. Elle souligne que l'autorisation du 23 novembre 2000 sur laquelle les preneurs fondent leurs prétentions concerne une surface de 25,56 hectares que le GAEC de la Richardière est autorisé à exploiter à Pambouc, alors que le bail portant sur la ferme de Pambouc concerne une surface de 50 ha 69 a 32 ca.



Mme [J] soutient également que le cessionnaire ne présente pas de garanties suffisantes en ce qu'il n'est pas justifié qu'il se trouve être en conformité avec la réglementation sur le contrôle des structures, les pièces versées aux débats permettant seulement de constater que M. [C] [X] est autorisé à exploiter deux parcelles de 17,75 hectares et 7,74 hectares appartenant respectivement aux consorts [I] et au syndicat d'adduction d'eau potable. 

 

Elle ajoute que la situation est injuste pour elle dans la mesure où elle est titulaire du brevet professionnel de responsable d'exploitation agricole et exerce en cette qualité, en étant affiliée à la mutualité sociale agricole Mayenne-Orne-Sarthe. 



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M. et Mme [X] exposent qu'ils ont sollicité l'autorisation de céder leur bail à leur fils le 20 octobre 2017, alors qu'ils étaient encore tous deux exploitants au sein du GAEC de la Richardière. Ils affirment exploiter les terres dans les meilleures conditions depuis plus de 30 ans en ayant toujours payé leur fermage à bonne date. Ils soutiennent avoir informé Mme [J] de la poursuite du bail au seul nom de Mme [X] par lettre recommandée du 6 février 2019 et invoquent leur bonne foi en contestant tout acte de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.



Sur la qualité du cessionnaire, M. et Mme [X] font valoir que leur fils exerce la profession d'agriculteur depuis son installation à titre individuel en 1998, qu'il est preneur de baux portant sur des parcelles de 25 ha 56 a mises à disposition du GAEC de la Richardière et qu'il est titulaire d'une autorisation d'exploiter. Ils ajoutent que M. [C] [X], associé gérant du GAEC de la Richardière devenu le GAEC de la Belle Etoile, dispose bien des moyens matériels nécessaires à la poursuite de l'exploitation agricole de ses parents. Ils observent qu'à l'occasion d'une précédente instance portant sur la délivrance d'un congé pour reprise par Mme [J], la cour d'appel d'Angers a rejeté, par arrêt n° 16/01237 du 12 septembre 2017, la demande de résiliation du bail pour cession prohibée à leur fils et que la Cour de cassation a rejeté par un arrêt du 29 novembre 2018 le pourvoi de Mme [J] dirigé contre cet arrêt.



Motivation

 

Selon l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. À défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.



Il résulte de ce texte que la faculté de céder le bail dans le cercle familial est réservée au preneur de bonne foi qui s'est scrupuleusement et constamment acquitté de toutes les obligations légales ou conventionnelles résultant de son bail et que la cession ne doit pas nuire aux intérêts légitimes du bailleur.



Il ressort de ce qui a été examiné précédemment à propos de la demande en résiliation du bail que les preneurs n'utilisent plus depuis plusieurs années la majorité des bâtiments d'exploitation qui composent la ferme de Pambouc. Si le dépérissement des bâtiments n'est pas encore suffisamment caractérisé pour justifier la résiliation du bail, il a cependant été favorisé par leur absence d'utilisation, d'autant que les preneurs n'allèguent pas avoir réalisé des travaux d'entretien ou des réparations locatives. Il apparaît également que la vétusté des portes de plusieurs bâtiments, certes imputable à la bailleresse, n'a pu qu'être favorisée et aggravée par le manque d'entretien courant de la part des preneurs et notamment par l'absence de toute peinture récente destinée à protéger le bois.



L'absence d'usage effectif de la majorité des bâtiments favorise aussi le développement de la végétation et si les preneurs ont effectué des travaux de nettoyage entre le procès-verbal de constat du 28 avril 2017 et la demande en justice, ces travaux ont toutefois été insuffisants pour remédier intégralement à cette difficulté, en particulier si l'on se réfère à la présence d'un important lierre sur la partie droite du pan Nord de la couverture du bâtiment situé à l'Est de l'ancienne maison d'habitation. Or le bail prévoit en sa page 13 que les preneurs 'nettoieront tout particulièrement les alentours des bâtiments en coupant les orties, épines, lierres et autres, et aménageront et cureront les fossés afin de permettre l'écoulement de l'eau et éviter que celle-ci ne s'infiltre à l'intérieur des murs à peine d'en être personnellement responsables'. Le fait de laisser courir du lierre jusque sur le toit d'un bâtiment peut à terme constituer un péril pour celui-ci.



Il apparaît donc que les preneurs ne se sont pas scrupuleusement et constamment acquittés de toutes les obligations résultant du bail et que leur demande tendant à être autorisés à céder ce bail à leur fils doit être rejetée.



Le jugement doit par conséquent être infirmé de ce chef.



III - Sur les frais irrépétibles et les dépens



Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné Mme [J] aux dépens et à une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Chacune des parties succombant partiellement, elles doivent supporter la charge des dépens qu'elles ont exposés aussi bien en première instance qu'en appel.



M. et Mme [X] sont déboutés de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile présentées tant en première instance qu'en appel tandis que Mme [J] est déboutée de sa demande présentée sur le même fondement.

Dispositif

PAR CES MOTIFS



La COUR,



Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement et par mise à disposition au greffe,

 

CONFIRME le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Laval du 11 mars 2019 en ce qu'il a débouté Mme [T] [U] épouse [J] de sa demande de résiliation du bail rural portant sur un ensemble de biens constituant la ferme dite de '[Adresse 8]', situés sur la commune de Saint-Pierre-sur-Orthe (53), comprenant bâtiments et parcelles de terre, pour 50 ha 69 a 32 ca ;



INFIRME le jugement en ce qu'il a :



- autorisé M. [K] [X] à céder le bail rural dont il est bénéficiaire sur l'ensemble de biens constituant la ferme dite de '[Adresse 8]', pour une surface totale de 50 ha 69 a 32 ca, à son fils M. [C] [X], au 31 décembre 2018 ;



- condamné Mme [T] [U] épouse [J] à payer à M. et Mme [X] une somme de 1 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamné Mme [T] [U] épouse [J] aux dépens ;



Statuant à nouveau, du chef des dispositions infirmées et y ajoutant :



CONSTATE que le bail rural venu à échéance le 31 octobre 2016 s'est renouvelé pour une période de 9 ans à compter du 1er novembre 2016 ;



DÉBOUTE M. [K] [X] et Mme [L] [V] épouse [X] de leur demande d'autorisation de céder le bail rural à leur fils, M. [C] [X] ;



DÉBOUTE Mme [T] [U] épouse [J] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



DÉBOUTE M. [K] [X] et Mme [L] [V] épouse [X] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile présentées en première instance et en appel ;

 

LAISSE à chacune des parties la charge de ses dépens exposés tant en première instance qu'en appel.

 



LA GREFFIERE LA PRESIDENTE











C. LEVEUF C. MULLER
Texte intégral
COUR D'APPEL

D'ANGERS

CHAMBRE A - CIVILE







YB/IM

ARRET N°: 



AFFAIRE N° RG 19/00652 - N° Portalis DBVP-V-B7D-EPL7



Jugement du 19 Avril 2019

Tribunal paritaire des baux ruraux de LAVAL

n° d'inscription au RG de première instance 51-18-02







ARRET DU 31 MAI 2022





APPELANTE :



Madame [T] [U] épouse [J]

née le 02 Avril 1953 à [Localité 2] (72)

[Adresse 7]

[Localité 2]



Comparante, assistée de Me Philippe LANGLOIS de la SCP ACR AVOCATS, avocat postulant au barreau d'ANGERS, et Me ERGUN substituant Me Jean-Yves LETERME, avocat plaidant au barreau de TOURS







INTIMES :



Monsieur [K] [X]

né le 22 Octobre 1958 à [Localité 5] ([Localité 5])

La Richardière

[Localité 1]



Madame [L] [V] épouse [X]

née le 25 Avril 1959 à STE GEMMES [Localité 6] ([Localité 1])

La Richardière

[Localité 1]



Non comparants, représentés par Me SMESSAERT substituant Me Romain BOULIOU de la SCP DESBOIS-BOULIOU ET ASSOCIES, avocat au barreau de LAVAL - N° du dossier 180031











COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 21 Février 2022 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur BRISQUET, Conseiller, qui a été préalablement entendu en son rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame MULLER, Conseiller faisant fonction de Président

Monsieur BRISQUET, Conseiller 

Madame ELYAHYIOUI, Vice-présidente placée



Greffière lors des débats : Madame LEVEUF 



ARRET : contradictoire



Prononcé publiquement le 31 mai 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;



Signé par Catherine MULLER, Conseiller faisant fonction de Président, et par Christine LEVEUF, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



~~~~

FAITS ET PROCÉDURE



Par acte notarié du 29 mars 1989, M. et Mme [U], aux droits desquels vient désormais leur fille Mme [T] [U] épouse [J], ont donné à bail rural à long terme à M. [K] [X] et Mme [L] [V] épouse [X], pour une durée de 18 ans à compter du 1er novembre 1989, renouvelée pour une période de 9 ans à compter du 1er novembre 2007, un ensemble de biens constituant la ferme dite de '[Adresse 8]', situés sur la commune de Saint-Pierre-sur-Orthe (Mayenne), comprenant 'bâtiments d'habitation et d'exploitation. Cour et jardin. Terres labourables, prés et bois taillis', le tout pour une surface de 50 ha 69 a 32 ca.



Par requête du 12 janvier 2018, Mme [J] a fait attraire devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Laval M. et Mme [X] afin de solliciter la résiliation du bail et leur expulsion, sur le fondement des dispositions de l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, en invoquant un défaut d'entretien normal imputable aux preneurs.



Par requête reçue au greffe le 14 mars 2018, M. et Mme [X] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Laval, sur le fondement de l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, d'une demande d'autorisation de cession du bail rural au profit de leur fils, M. [C] [X].



Ces deux procédures ont fait l'objet d'une jonction prononcée le 14 janvier 2019 et, par jugement du 11 mars 2019, le tribunal a :



- débouté Mme [T] [U] épouse [J] de sa demande de résiliation du bail rural dont sont bénéficiaires M. [K] [X] et Mme [L] [V] épouse [X] sur un ensemble de biens constituant la ferme dite de '[Adresse 8]', situés sur la commune de Saint-Pierre-sur-Orthe (53), comprenant bâtiments et parcelles de terre, pour 50 ha 69 a 32 ca ;



- autorisé M. [K] [X] à céder le bail rural dont il est bénéficiaire sur l'ensemble de biens constituant la ferme dite de '[Adresse 8]', pour une surface totale de 50 ha 69 a 32 ca, à son fils M. [C] [X], au 31 décembre 2018 ;



- condamné Mme [T] [U] épouse [J] à payer à M. et Mme [X] une somme de 1 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- rejeté les plus amples prétentions des parties ;



- condamné Mme [T] [U] épouse [J] aux dépens ;



- ordonné l'exécution provisoire du jugement.



Pour refuser la demande de résiliation du bail, le tribunal, après avoir observé que la propriétaire ne reproche aucun défaut d'entretien des terres louées à M. et Mme [X], a estimé en substance que Mme [J] ne rapportait pas la preuve d'un grave défaut d'entretien ni d'un état d'abandon des immeubles d'exploitation compromettant l'exploitation du fonds.



Pour faire droit à la demande d'autorisation de cession du bail, le tribunal, après avoir retenu qu'aucun défaut grave d'entretien des bâtiments ne pouvait priver les preneurs du droit de céder leur bail, a considéré que M. et Mme [X] avaient régulièrement mis les terres à disposition du GAEC de la Richardière, que ce GAEC disposait d'une autorisation d'exploiter portant sur la totalité des surfaces ainsi mises à disposition et que M. [C] [X], associé gérant du GAEC de la Richardière, dispose de l'expérience professionnelle et des moyens nécessaires à l'exploitation.



Mme [J] a interjeté appel par déclaration transmise par voie électronique au greffe de la cour d'appel le 5 avril 2019 à l'encontre de ce jugement qui lui avait été notifié le 12 mars précédent, son appel portant sur toutes les dispositions lui faisant grief et qu'elle énonce dans la déclaration.



M. et Mme [X] ont constitué avocat le 13 juin 2019.



PRÉTENTIONS DES PARTIES 



Par conclusions récapitulatives (n° 2) du 22 mars 2021, reprises oralement à l'audience du 21 février 2022 et auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, Mme [J] sollicite l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions et demande à la cour de :



- dire et juger que les consorts [X] ont commis des manquements à leurs obligations résultant du bail rural ; 



- dire et juger que les consorts [X] sont des preneurs de mauvaise foi ; 



- dire et juger que M. [C] [X] ne présente pas toutes les garanties nécessaires pour assurer une bonne exploitation des fonds ; 



En conséquence : 



- débouter les consorts [X] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; 



- ordonner la résiliation du bail dont sont bénéficiaires les consorts [X] sur un ensemble de biens constituant la ferme de '[Adresse 8]', situés sur la commune de Saint-Pierre-sur-Orthe (53), d'une contenance totale de 50 ha 69 a 32 ca ; 



- ordonner l'expulsion des consorts [X] et de tout autre occupant de leur chef dans le mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir ; 



- assortir l'expulsion d'une astreinte de 100 euros par jour de retard ; 



- fixer l'indemnité annuelle d'occupation sur la base de l'actuel loyer jusqu'à la libération effective des lieux ; 



- condamner les consorts [X] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



*



Par conclusions (n° 3) du 24 juin 2021, reprises oralement à l'audience du 21 février 2022 et auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, M. et Mme [X] sollicitent la confirmation du jugement sauf en ce qu'il a autorisé seul M. [X] à céder le bail rural à son fils.



Ils demandent en conséquence à la cour de : 



- débouter Mme [J] de sa demande de résiliation du bail rural dont ils sont bénéficiaires sur un ensemble de biens situés sur la commune de Saint-Pierre-sur-Orthe (53), bâtiments et parcelles de terre d'une superficie de 50 ha 69 a 32 ca ;



- dire et juger que ledit bail rural s'est renouvelé le 1er novembre 2016 pour une nouvelle période de 9 ans se terminant le 31 octobre 2025 ;





- les autoriser à céder le bail rural à long terme de 18 ans conclu le 1er novembre 1989 et renouvelé en 2007 et 2016, portant sur une superficie de 50 ha 69 a 32 ca, à leur fils, M. [C] [X], au 31 décembre 2018 ;



- condamner Mme [J] à leur payer une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamner Mme [J] aux entiers dépens de la procédure.



SUR CE, LA COUR



I - Sur la demande en résiliation du bail



A - Sur la violation des articles L. 411-35 et L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime



A l'appui de ces moyens soulevés pour la première fois en appel, Mme [J] indique d'abord que les preneurs ont omis de l'informer avant l'engagement de la présente procédure du fait que M. [X] n'exerçait plus en tant qu'exploitant agricole depuis le 1er novembre 2018, date à laquelle il a pris sa retraite ainsi que cela ressort du procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire du GAEC de la Richardière du 6 février 2019, ce qui contrevient à l'article L. 411-37, III, du code rural et de la pêche maritime. Elle considère que le maintien de Mme [X] au sein du GAEC ne régularise pas ce manquement qui suffit en outre à priver les preneurs de la faculté de céder leur bail à leur descendant. 



Mme [J] fait valoir ensuite que les preneurs n'ont pas respecté les dispositions de l'article L. 411-35 du même code selon lesquelles ils disposaient d'un délai de trois mois à compter de la cessation d'exploitation de M. [X] pour lui demander que le bail se poursuive au seul nom de l'épouse. Elle ajoute que les copreneurs doivent individuellement remplir les obligations légales d'adhésion au groupement et de participation aux travaux, à peine de déchéance de la faculté de céder le bail aux membres de leur famille. Elle considère que les preneurs font preuve de mauvaise foi en soutenant lui avoir fait parvenir une lettre recommandée datée du 6 février 2019 afin de l'informer de l'arrêt d'activité de M. [X] alors qu'aucune preuve d'envoi et de réception de cette lettre n'est produite aux débats.



*



M. et Mme [X] répliquent en soutenant qu'il ne résulte pas de l'article L. 411-37, III, du code rural et de la pêche maritime qu'en présence de copreneurs, la qualité d'associé doit être remplie par chacun d'eux et qu'il résulte en revanche de l'article L. 411-31 que le bailleur ne peut demander la résiliation du bail pour contravention aux dispositions de l'article L. 411-37 que si elle est de nature à lui porter préjudice, ce que Mme [J] ne démontre pas. Ils ajoutent que par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 février 2019, soit un mois après le départ en retraite de son mari, Mme [X] a sollicité la poursuite du bail à son seul nom en indiquant que M. [X] avait cessé d'exploiter pour prendre sa retraite. Ils soutiennent que cette lettre a été présentée à Mme [J] le 19 mars 2019 mais qu'elle ne l'a toutefois retirée que le 2 avril 2019. Ils estiment que Mme [J] a été informée conformément à l'article L. 411-35 de la cessation d'activité de M. [X] et de la poursuite du bail au seul nom de Mme [X], qu'en application de l'article R. 411-9-12-3, la bailleresse disposait d'un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée pour saisir le tribunal paritaire des baux ruraux aux fins de contestation et qu'à défaut de l'avoir fait, le bail s'est poursuivi au seul nom de Mme [X].



Motivation



Les alinéas 3 et 4 de l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime sont ainsi rédigés :



'Lorsqu'un des copreneurs du bail cesse de participer à l'exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire ne peut s'y opposer qu'en saisissant dans un délai fixé par décret le tribunal paritaire, qui statue alors sur la demande. Le présent alinéa est applicable aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf si la cessation d'activité du copreneur est due à un cas de force majeure.

A peine de nullité, la lettre recommandée doit, d'une part, reproduire intégralement les dispositions du troisième alinéa du présent article et, d'autre part, mentionner expressément les motifs allégués pour cette demande ainsi que la date de cessation de l'activité du copreneur'.



Selon l'attestation délivrée par la directrice générale de la mutualité sociale agricole Mayenne-Orne-Sarthe le 4 mars 2019, M. [X] a été radié comme chef d'exploitation à effet du 31 décembre 2018 (pièce n° 31). Mme [X] devait donc informer la bailleresse le 31 mars 2019 au plus tard de sa volonté de poursuivre le bail à son seul nom.



Les preneurs communiquent un courrier signé de Mme [X], daté du 6 février 2019, qui reproduit l'alinéa 3 du texte précité, et par lequel elle informe Mme [J] de ce que son mari a cessé d'exploiter le 31 décembre 2018 en raison de son départ à la retraite, en demandant la poursuite du bail à son seul nom (pièce n° 25).



Contrairement à ce que soutient la bailleresse, les preneurs communiquent aussi un avis de réception en recommandé faisant ressortir que la lettre a été présentée à Mme [J] le 19 mars 2019, même si elle ne lui a été remise que le 2 avril 2019 (pièce n° 29). La signature attribuée à la destinataire sur cet avis de réception n'est pas contestée et est de surcroît similaire à celle portée sur l'avis de réception de la lettre recommandée de notification du jugement attaqué. La date d'expédition de la lettre recommandée n'est pas lisible mais est nécessairement antérieure au 19 mars 2019.



Dans la mesure où l'article L. 411-35, qui n'est pas un texte de procédure mais un texte de fond de nature législative, impose seulement au copreneur qui continue à exploiter de présenter sa demande dans le délai de trois mois, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, sans exiger qu'elle soit reçue dans ce délai par le bailleur, il y a lieu d'en conclure que Mme [X] a bien respecté ce texte en expédiant sa lettre de demande d'autorisation avant l'expiration du délai de trois mois ayant suivi la cessation d'activité de son mari. Il ne peut donc lui être reproché, sur ce fondement, une cession prohibée du bail. 



S'agissant du moyen tiré de la violation du paragraphe III de l'article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime selon lequel 'En cas de mise à disposition de biens dans les conditions prévues aux I ou II, le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l'exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation. Les droits du bailleur ne sont pas modifiés. Les coassociés du preneur, ainsi que la société si elle est dotée de la personnalité morale, sont tenus indéfiniment et solidairement avec le preneur de l'exécution des clauses du bail', il est constant que ce texte ne s'applique pas à la mise à disposition par les preneurs des biens faisant l'objet d'un bail rural à un groupement agricole d'exploitation en commun, cette situation étant régie spécifiquement par l'article L. 323-14 du même code qui ne comporte aucune sanction.



En tout état de cause, dès lors que le GAEC de la Richardière a été constitué en 2001 avec pour associés M. et Mme [X] ainsi que leur fils [C] (page 3 du procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire communiqué en pièce n° 6 par Mme [J]), la poursuite du bail au profit de Mme [X] ne remet pas en cause le fait qu'elle continue de se consacrer, en tant qu'associée du GAEC, à l'exploitation des biens loués et Mme [J] ne rapporte la preuve d'aucun préjudice de ce chef.



La demande en résiliation du bail doit donc être rejetée en ce qu'elle est fondée sur la violation des textes précités.



B - Sur les actes de nature à compromettre la bonne exploitation des fonds



Mme [J] sollicite la résiliation du bail en application du 2° de l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime en faisant valoir qu'il résulte d'un procès-verbal de constat d'huissier du 28 avril 2017, ainsi que d'un autre constat du 10 septembre 2018, la preuve selon laquelle les preneurs n'ont pas normalement entretenu les lieux, plus particulièrement en ce qui concerne les bâtiments d'exploitation. Elle soutient qu'en vertu du principe d'indivisibilité du bail rural, le défaut d'entretien d'une partie des biens loués justifie la résiliation du bail dans son intégralité. Elle reproche aux premiers juges de s'être contentés de constater que les preneurs avaient procédé, postérieurement à leur convocation devant le tribunal paritaire des baux ruraux, à quelques coupes de végétation pour considérer qu'ils avaient rempli leur obligation d'entretien des lieux. Elle considère que les parcelles n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] sont à l'état d'abandon, de même que la remise, le hangar à foin et l'écurie dont une partie de la toiture a été arrachée à la suite d'une tempête, sans qu'elle en ait été informée. 



*



Pour s'opposer à cette demande, M. et Mme [X] font valoir qu'il appartient au juge du fond d'apprécier si les agissements du preneur, invoqués par le propriétaire, sont ou non de nature à nuire à la bonne exploitation du fonds. Ils soutiennent que Mme [J] ne rapporte pas la preuve de l'état d'abandon qu'elle invoque, alors qu'elle avait elle-même donné son accord devant témoin pour ne pas réaliser certaines coupes de végétation. Ils indiquent qu'à la suite d'un incendie survenu en 2008 qui avait pris naissance au niveau du compteur électrique, une résiliation partielle et amiable du bail est intervenue entre les parties qui a porté sur les bâtiments d'habitation, la remise ainsi que l'ancienne écurie, incluant selon eux la parcelle cadastrée n° [Cadastre 4]. S'agissant des bâtiments, ils affirment n'être restés locataires que de l'étable des génisses et d'un hangar qu'ils continuent d'entretenir, malgré l'absence d'électricité et d'eau. Ils contestent par conséquent l'existence d'agissements de leur part qui seraient de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.



Motivation

 

L'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime envisage parmi les motifs autorisant le bailleur à demander la résiliation du bail celui consistant en des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation. Il appartient au bailleur de justifier des agissements du preneur.



Les parties s'accordent pour dire qu'il y a eu une résiliation amiable et partielle du bail consécutive à un incendie survenu au cours de l'année 2008 ayant affecté le bâtiment d'habitation. Il n'est toutefois produit aucun avenant au bail permettant de déterminer la consistance exacte des biens qui restent inclus dans le bail ainsi que celle des biens qui en sont désormais exclus. Si les parties affirment de façon concordante que la maison d'habitation n'est plus concernée par le bail, elles s'opposent en revanche sur le point de savoir si tous les bâtiments d'exploitation, notamment ceux situés sur la parcelle A [Cadastre 4], sont encore loués.



M. et Mme [X] ne rapportent toutefois pas la preuve selon laquelle ils ne seraient désormais locataires, au titre des bâtiments d'exploitation, que de l'étable des génisses et d'un hangar et que Mme [J] aurait repris la jouissance de tous les autres. De surcroît, dans le courrier de demande de cession de bail rural au profit de leur fils, qu'ils ont adressé à Mme [J] le 20 octobre 2017, M. et Mme [X] ont indiqué que le bail concerne la ferme de Pambouc 'd'une contenance de 50 ha 69 a 32 ca, comprenant des terres, des bâtiments d'exploitation et une maison d'habitation située sur la commune de Saint-Pierre-sur-Orthe, lieudit Pambouc' et que 'suite à un incendie, la maison d'habitation est devenue impropre à sa destination et n'est plus occupée'. Ce courrier n'exclut donc du bail que la maison d'habitation et indique que la cession devrait porter sur une liste de 76 parcelles qui correspondent à celles comprises dans le bail, y compris la parcelle A [Cadastre 4]. M. et Mme [X] ne peuvent soutenir dans leurs écritures une position contraire à celle exprimée dans leur demande d'autorisation de cession du bail. Les parties sont donc toujours liées par les clauses du bail en ce qui concerne la totalité des bâtiments d'exploitation.



Les constatations faites par Me Steyaert, huissier de justice, dans son procès-verbal de constat du 28 avril 2017, étayées par les photographies qui y sont annexées, mettent en évidence l'état d'abandon de l'ancienne maison d'habitation dont la porte d'entrée et le dormant ont été volés et qui a subi diverses dégradations. Le mauvais état de la maison d'habitation est confirmé par un autre procès-verbal de constat du 10 septembre 2018 faisant apparaître qu'un chevron est tombé de la toiture. Ces éléments sont toutefois sans intérêt pour le litige dès lors que Mme [J] admet que la maison d'habitation ne fait plus partie du bail. 



S'agissant des autres bâtiments, l'huissier a noté, outre la présence d'un petit bâtiment en pierre couvert en tôles fibrociment sur la parcelle n° [Cadastre 4], celle d'un garage dont l'un des deux battants de porte est démonté, d'une petite soue qui ne semble plus avoir aucune utilisation au regard de la végétation qui l'entoure, et d'un bâtiment en pierre couvert en ardoises fibrociment qui ne semble plus avoir aucune affectation. Il a aussi relevé autour d'anciennes étables et d'un hangar dont les portes sont fermées la présence, au pied de ces bâtiments, d'une végétation non entretenue qui 'laisse une impression visuelle d'abandon'. La même observation est formulée à propos d'une loge en pierre et couverte en ardoises contenant un ancien semoir. 



S'agissant de la présence de mauvaises herbes et de ronces autour des bâtiments désaffectés et grimpant parfois le long des murs, il ressort du second procès-verbal de constat que les abords des bâtiments avaient alors été globalement désherbés et nettoyés. M. et Mme [X] affirment qu'ils ont procédé à la coupe de la végétation en novembre 2017, ce qui n'est pas contesté par Mme [J]. Le procès-verbal de constat du 10 septembre 2018 ne permet pas de constater la présence d'une végétation particulièrement importante ou envahissante, à l'exception toutefois d'un important lierre sur la partie droite du pan Nord de la couverture du bâtiment situé à l'Est de l'ancienne maison d'habitation. Dès lors que les manquements des preneurs de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail rural doivent s'apprécier au jour de la demande en justice et qu'il n'est pas démontré que la présence de mauvaises herbes et de ronces persistait de façon significative à la date du 12 janvier 2018, hormis le lierre recouvrant la toiture qui est manifestement ancien et qui n'a pu apparaître et se développer totalement après cette date, ce manquement n'est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.



S'agissant du battant de la porte en bois du garage qui est démonté, les photographies annexées aux procès-verbaux de constat permettent de constater son état de dégradation avancée, de même que pour plusieurs autres portes en bois des bâtiments d'exploitation dont la peinture s'écaille. En l'absence de production d'un état des lieux d'entrée, on ignore quel était alors l'état de ces portes, même si leur aspect laisse à penser qu'elles sont très antérieures à la conclusion du bail, voire contemporaines de la construction des bâtiments. Il n'est donc pas possible de faire la part exacte entre ce qui relève d'un défaut d'entretien imputable aux preneurs, sans toutefois que l'on puisse l'exclure, et ce qui relève de la vétusté, étant rappelé qu'il résulte des articles 1720 du code civil et L. 415-4 du code rural et de la pêche maritime que les réparations occasionnées par la vétusté n'incombent pas au preneur à bail rural. 



Le procès-verbal de constat du 10 septembre 2018 met également en évidence le fait que deux tôles de couverture du pan Nord du bâtiment édifié au Nord de la parcelle n° [Cadastre 4] ont été arrachées, probablement à la suite d'un coup de vent. Mme [J] reproche aux preneurs de ne pas l'avoir avertie de cette situation, tout en admettant implicitement qu'il s'agit d'une grosse réparation incombant au bailleur puisqu'elle a souhaité faire intervenir un artisan pour cette réparation (pièce n° 27 : lettre officielle du conseil de Mme [J] du 31 octobre 2018). Mais dans la mesure où la date exacte d'apparition de ce désordre est inconnue, il n'est pas démontré qu'il existait à la date de la demande en justice le 12 janvier 2018. Cet élément ne peut donc être retenu pour justifier la résiliation du bail, quand bien même les preneurs n'ont pas fait diligence pour informer rapidement la bailleresse de l'apparition de ce désordre. 



Les photographies versées aux débats par M. et Mme [X], qui concernent les bâtiments d'exploitation qu'ils utilisent encore à ce jour, ne permettent pas de caractériser l'existence de dégradations, si ce n'est la présence d'une porte en bois très ancienne et endommagée dans sa partie basse, à propos de laquelle la même observation que celle déjà faite précédemment à propos d'autres portes peut être formulée. S'agissant des autres bâtiments d'exploitation, le fait qu'ils soient dépourvus d'affectation ne suffit pas en soi à caractériser un grave défaut d'entretien, étant en outre observé que l'huissier de justice n'est pas entré dans ces bâtiments. 



Au regard de ces éléments, et en l'absence de tout reproche portant sur un défaut d'entretien des terres louées, il n'est pas démontré l'existence de manquements imputables aux preneurs qui soient suffisamment graves pour être qualifiés d'agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.



Le jugement ayant débouté Mme [J] de sa demande en résiliation du bail rural doit être confirmé de ce chef.



Conformément à la demande des intimées, il y a lieu de constater que le bail rural venu à échéance le 31 octobre 2016 s'est renouvelé pour une période de 9 ans à compter du 1er novembre 2016.



II - Sur la demande d'autorisation de la cession du bail



Pour s'opposer à la cession du bail au profit de M. [C] [X], Mme [J] soutient en premier lieu que M. et Mme [X] ne se sont pas comportés en preneurs de bonne foi alors que la cession du bail à un descendant ne peut bénéficier qu'aux preneurs ayant satisfait à toutes les obligations nées du bail. Elle considère que cela n'est pas le cas dès lors que M. [X] n'exploite plus les parcelles depuis le 1er novembre 2018, au mépris des dispositions de l'article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime qui obligent le preneur à une exploitation effective et personnelle. Elle ajoute que le défaut d'information des preneurs sur cet arrêt d'activité constitue un manquement grave s'opposant à la cession du bail, de même que la poursuite du bail au seul nom de Mme [X] dont elle conteste avoir eu connaissance. Elle considère que la mauvaise foi des preneurs résulte également du défaut d'entretien des bâtiments d'exploitation.



En second lieu, Mme [J] fait valoir que M. et Mme [X] ne justifient pas d'une autorisation administrative d'exploiter en bonne et due forme portant sur la totalité des terres faisant l'objet du bail rural. Elle souligne que l'autorisation du 23 novembre 2000 sur laquelle les preneurs fondent leurs prétentions concerne une surface de 25,56 hectares que le GAEC de la Richardière est autorisé à exploiter à Pambouc, alors que le bail portant sur la ferme de Pambouc concerne une surface de 50 ha 69 a 32 ca.



Mme [J] soutient également que le cessionnaire ne présente pas de garanties suffisantes en ce qu'il n'est pas justifié qu'il se trouve être en conformité avec la réglementation sur le contrôle des structures, les pièces versées aux débats permettant seulement de constater que M. [C] [X] est autorisé à exploiter deux parcelles de 17,75 hectares et 7,74 hectares appartenant respectivement aux consorts [I] et au syndicat d'adduction d'eau potable. 

 

Elle ajoute que la situation est injuste pour elle dans la mesure où elle est titulaire du brevet professionnel de responsable d'exploitation agricole et exerce en cette qualité, en étant affiliée à la mutualité sociale agricole Mayenne-Orne-Sarthe. 



*



M. et Mme [X] exposent qu'ils ont sollicité l'autorisation de céder leur bail à leur fils le 20 octobre 2017, alors qu'ils étaient encore tous deux exploitants au sein du GAEC de la Richardière. Ils affirment exploiter les terres dans les meilleures conditions depuis plus de 30 ans en ayant toujours payé leur fermage à bonne date. Ils soutiennent avoir informé Mme [J] de la poursuite du bail au seul nom de Mme [X] par lettre recommandée du 6 février 2019 et invoquent leur bonne foi en contestant tout acte de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.



Sur la qualité du cessionnaire, M. et Mme [X] font valoir que leur fils exerce la profession d'agriculteur depuis son installation à titre individuel en 1998, qu'il est preneur de baux portant sur des parcelles de 25 ha 56 a mises à disposition du GAEC de la Richardière et qu'il est titulaire d'une autorisation d'exploiter. Ils ajoutent que M. [C] [X], associé gérant du GAEC de la Richardière devenu le GAEC de la Belle Etoile, dispose bien des moyens matériels nécessaires à la poursuite de l'exploitation agricole de ses parents. Ils observent qu'à l'occasion d'une précédente instance portant sur la délivrance d'un congé pour reprise par Mme [J], la cour d'appel d'Angers a rejeté, par arrêt n° 16/01237 du 12 septembre 2017, la demande de résiliation du bail pour cession prohibée à leur fils et que la Cour de cassation a rejeté par un arrêt du 29 novembre 2018 le pourvoi de Mme [J] dirigé contre cet arrêt.



Motivation

 

Selon l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. À défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.



Il résulte de ce texte que la faculté de céder le bail dans le cercle familial est réservée au preneur de bonne foi qui s'est scrupuleusement et constamment acquitté de toutes les obligations légales ou conventionnelles résultant de son bail et que la cession ne doit pas nuire aux intérêts légitimes du bailleur.



Il ressort de ce qui a été examiné précédemment à propos de la demande en résiliation du bail que les preneurs n'utilisent plus depuis plusieurs années la majorité des bâtiments d'exploitation qui composent la ferme de Pambouc. Si le dépérissement des bâtiments n'est pas encore suffisamment caractérisé pour justifier la résiliation du bail, il a cependant été favorisé par leur absence d'utilisation, d'autant que les preneurs n'allèguent pas avoir réalisé des travaux d'entretien ou des réparations locatives. Il apparaît également que la vétusté des portes de plusieurs bâtiments, certes imputable à la bailleresse, n'a pu qu'être favorisée et aggravée par le manque d'entretien courant de la part des preneurs et notamment par l'absence de toute peinture récente destinée à protéger le bois.



L'absence d'usage effectif de la majorité des bâtiments favorise aussi le développement de la végétation et si les preneurs ont effectué des travaux de nettoyage entre le procès-verbal de constat du 28 avril 2017 et la demande en justice, ces travaux ont toutefois été insuffisants pour remédier intégralement à cette difficulté, en particulier si l'on se réfère à la présence d'un important lierre sur la partie droite du pan Nord de la couverture du bâtiment situé à l'Est de l'ancienne maison d'habitation. Or le bail prévoit en sa page 13 que les preneurs 'nettoieront tout particulièrement les alentours des bâtiments en coupant les orties, épines, lierres et autres, et aménageront et cureront les fossés afin de permettre l'écoulement de l'eau et éviter que celle-ci ne s'infiltre à l'intérieur des murs à peine d'en être personnellement responsables'. Le fait de laisser courir du lierre jusque sur le toit d'un bâtiment peut à terme constituer un péril pour celui-ci.



Il apparaît donc que les preneurs ne se sont pas scrupuleusement et constamment acquittés de toutes les obligations résultant du bail et que leur demande tendant à être autorisés à céder ce bail à leur fils doit être rejetée.



Le jugement doit par conséquent être infirmé de ce chef.



III - Sur les frais irrépétibles et les dépens



Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné Mme [J] aux dépens et à une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Chacune des parties succombant partiellement, elles doivent supporter la charge des dépens qu'elles ont exposés aussi bien en première instance qu'en appel.



M. et Mme [X] sont déboutés de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile présentées tant en première instance qu'en appel tandis que Mme [J] est déboutée de sa demande présentée sur le même fondement.

 



PAR CES MOTIFS



La COUR,



Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement et par mise à disposition au greffe,

 

CONFIRME le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Laval du 11 mars 2019 en ce qu'il a débouté Mme [T] [U] épouse [J] de sa demande de résiliation du bail rural portant sur un ensemble de biens constituant la ferme dite de '[Adresse 8]', situés sur la commune de Saint-Pierre-sur-Orthe (53), comprenant bâtiments et parcelles de terre, pour 50 ha 69 a 32 ca ;



INFIRME le jugement en ce qu'il a :



- autorisé M. [K] [X] à céder le bail rural dont il est bénéficiaire sur l'ensemble de biens constituant la ferme dite de '[Adresse 8]', pour une surface totale de 50 ha 69 a 32 ca, à son fils M. [C] [X], au 31 décembre 2018 ;



- condamné Mme [T] [U] épouse [J] à payer à M. et Mme [X] une somme de 1 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamné Mme [T] [U] épouse [J] aux dépens ;



Statuant à nouveau, du chef des dispositions infirmées et y ajoutant :



CONSTATE que le bail rural venu à échéance le 31 octobre 2016 s'est renouvelé pour une période de 9 ans à compter du 1er novembre 2016 ;



DÉBOUTE M. [K] [X] et Mme [L] [V] épouse [X] de leur demande d'autorisation de céder le bail rural à leur fils, M. [C] [X] ;



DÉBOUTE Mme [T] [U] épouse [J] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



DÉBOUTE M. [K] [X] et Mme [L] [V] épouse [X] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile présentées en première instance et en appel ;

 

LAISSE à chacune des parties la charge de ses dépens exposés tant en première instance qu'en appel.

 



LA GREFFIERE LA PRESIDENTE











C. LEVEUF C. MULLER

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code rural et de la peche maritime L415-4, code rural et de la peche maritime L411-31, code civil 1720, code rural et de la peche maritime L411-37, code rural et de la peche maritime L411-35, code rural et de la peche maritime L323-14). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2022-06-05T15:40:59.438Z.