Cour d'appel de Versailles, 4e chambre 2e section, 1 juin 2022, n° 20/04968

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72A



4e chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 01 JUIN 2022



N° RG 20/04968 - N° Portalis DBV3-V-B7E-UDD5



AFFAIRE :



S.C.I. ELGE





C/

SDC DE L'IMMEUBLE FORMANT LA COPROPRIETE 115 représenté par son syndic en exercice, la société TERRANAE





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Septembre 2020 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 19/02206



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Eric AZOULAY 



Me Martine DUPUIS



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE PREMIER JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.C.I. ELGE

[Adresse 5]

[Localité 3]



Représentant : Me Eric AZOULAY de la SCP FEDARC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 10



APPELANTE



****************





SDC DE L'IMMEUBLE FORMANT LA COPROPRIETE 115, représenté par son syndic en exercice, la société TERRANAE, dont le siège social est [Adresse 2], elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 et Me Philippe FIELOUX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS



INTIMÉ



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Avril 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente et Madame Valentine BUCK, Conseiller, chargée du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Valentine BUCK, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,





***

Par jugement réputé contradictoire du 15 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

- condamné la SCI Elge à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier copropriété [Adresse 1], les sommes suivantes : 

* 322.589,18 euros suivant décompte arrêté au 1er janvier 2020 ; 

* 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ; 

* 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes contraires ou plus amples ;

- condamné la SCI Elge aux dépens, dont distraction selon l'article 699 du code de procédure civile ;

- ordonné l'exécution provisoire. 



La SCI Elge a interjeté appel suivant déclaration du 14 octobre 2020 à l'encontre du syndicat des copropriétaires. Elle demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 5 janvier 2021, au visa des dispositions des articles 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

- réformer le jugement entrepris dans son intégralité, sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires des demandes relatives au recouvrement des frais prétendument nécessaires au recouvrement de sa créance alléguée ; 

- déclarer irrecevables comme prescrites les demandes du syndicat des copropriétaires portant sur les charges de copropriété antérieures au 4ème trimestre 2013, soit à hauteur de 199.558,63 euros ; 

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité du surplus de ses demandes, fins et conclusions, tant s'agissant des charges de copropriétés que des dommages et intérêts ainsi que des indemnités pour frais de justice obtenus en première instance ; 

- condamner le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Me Eric Azoulay, Avocat au Barreau du Val d'Oise, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier copropriété [Adresse 1] demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 29 mars 2021, au visa des dispositions des articles 10, 10-1, 14-1 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, du code civil, notamment les articles 1240 et suivants et 1343-2, du code de procédure civile, notamment les articles 695 et suivants et au regard des pièces, notamment les procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété et les appels de fonds, de :



- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI Elge à lui payer les sommes de : 

* 322.589,18 euros au titre d'arriérés de charges de copropriétés arrêtées à la date du 23 janvier 2020 ;

* 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

* 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Elge aux entiers dépens ;

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté en ses demandes contraires ou plus amples ; 

Statuant à nouveau, 

- déclarer que la résistance abusive de la SCI Elge à régler ses charges dues lui a causé un préjudice ;

- reconnaître que la SCI Elge a engagé sa responsabilité vis-à-vis du syndicat des copropriétaires ; 

En conséquence,

- condamner la SCI Elge, à lui payer les sommes de :

* 1.080,00 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

* 30.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause, 

- déclarer la SCI Elge mal fondée en son appel et la débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 

- condamner la SCI Elge :

* aux entiers dépens, dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Martine Dupuis, avocat inscrit au barreau de Versailles, conformément à l'article 699 du code de procédure civile et à payer le coût du commandement ; 

* à lui verser la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles qu'il a dû engager pour assurer la présente procédure.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 avril 2022. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.















SUR CE LA COUR 



Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription



La SCI Elge soutient que l'intégralité des sommes antérieures à l'appel de charges du 4ème trimestre 2013 est éteinte par l'effet de la prescription quinquennale. Elle ne répond pas au moyen soulevé par le syndicat des copropriétaires tiré d'une reconnaissance de sa dette.



Le syndicat des copropriétaires rétorque que lors de l'assemblée générale du 19 décembre 2018, le représentant légal de la SCI Elge a reconnu devoir, auprès du syndicat des copropriétaires, la somme de 297.618,39 euros.



***



Selon l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.



La loi du 23 novembre 2018 instaurant le délai de prescription quinquennale a réduit la durée de prescription antérieure de dix ans de l'action en recouvrement des charges de copropriété de sorte qu'en application de l'article 2222 du code civil, le nouveau délai quinquennal court à compter du jour de l'entrée en vigueur de cette loi nouvelle, soit à compter du 25 novembre 2018.



Par ailleurs, selon l'article 2240 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. Et l'article 2231 du code civil dispose que l'interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l'ancien.



En l'espèce, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI Elge le 19 décembre 2018 en recouvrement de charges de copropriété arrêtées au 27 novembre 2018 à hauteur de 297.618,39 euros. 



Or, dans le procès-verbal de l'assemblée générale du 19 décembre 2018, la SCI Elge, représentée par M. [K], premier scrutateur, ayant paraphé chaque page du procès-verbal, l'ayant signé et ne l'ayant pas contesté, a reconnu de manière non équivoque, qu'il 'procèdera à la régularisation de ses dettes' de 297.618,39 euros, figurant dans l'assignation à laquelle le procès-verbal fait référence, 'dues à la copropriété dès que' son local commercial 'sera vendu'.



Par cette reconnaissance, la SCI Elge a renoncé à se prévaloir de la prescription. Sa fin de non recevoir sera donc rejetée. 





Sur la demande en paiement des charges de copropriété



Le syndicat des copropriétaires soutient que tous les comptes ont été définitivement approuvés, celui de 2019 étant suffisamment détaillé, que la SCI Elge n'a jamais contesté les procès-verbaux d'assemblée générale, qu'elle n'établit pas en quoi il y aurait une mauvaise application des tantièmes pour déterminer son état individuel.



La SCI Elge fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne produit pas les appels de fonds des années 2013 à 2018, que les calculs sont incompréhensibles, que l'appel de provision n°2 du 23 avril 2019 ne comprend aucun détail, que ces lots accessibles depuis l'extérieur, ne profitent pas des climatiseurs ou du nettoyage intérieur, que la copropriété est dégradée.



***



Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote part de charges correspondante.



A cet égard, il est constant qu'il revient au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions. Il lui appartient donc de prouver le caractère exigible, certain et liquide de sa créance.



En outre, selon l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967, le copropriétaire qui conteste la régularité de son compte individuel est en droit de demander la rectification d'erreurs commises par le syndic dans l'établissement de celui-ci.



Il revient donc au copropriétaire qui se plaint d'erreurs comptables de préciser concrètement la nature et l'étendue de celles-ci commises par le syndic dans l'établissement de son compte individuel de charges, de procéder à l'analyse de ses comptes et de justifier l'existence des erreurs alléguées. En effet, de vagues critiques non justifiées ne sauraient prospérer. 



En l'espèce, la SCI Elge sera condamnée à payer la somme reconnue de 297.618,39 euros au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété arrêtées au 27 novembre 2018.



Pour les sommes réclamées à compter de l'assignation soit le 19 décembre 2018 et jusqu'au 23 janvier 2020 correspondant à la régularisation des charges 2017 et aux provisions sur charges courantes de l'année 2019 et au 1er janvier 2020 à hauteur de 24.970,79 euros, le syndicat des copropriétaires justifie :

- de l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du 19 décembre 2018 de la régularisation des charges 2017 et du budget prévisionnel de l'année 2019 ;

- des appels de fond pour l'année 2019 ;

- du compte de copropriété concernant la SCI Elge relatif à la régularisation des charges 2017.



Les provisions pour charges courantes du 1er trimestre 2020 à hauteur de 4.899,49 euros ne sont pas justifiées en l'état des pièces versées aux débats.



Certes, l'appel de provision n°2 du 23 avril 2019 ne comprend aucun détail mais le montant réclamé est le même que celui des trois autres trimestres de l'année 2019.



Par ailleurs, la SCI Elge se contente de répliquer, pour les charges de l'année 2019, qu'elle ne profite pas des climatiseurs, du nettoyage intérieur et que les charges ne sont aucunement en adéquation avec les services attendus, la copropriété étant en outre fortement dégradée. Toutefois, ces contestations ne sont pas étayées autrement que par un procès-verbal de constat d'huissier du 20 octobre 2020 sur l'état général du centre commercial et ne suffisent pas, dès lors que les budgets ont été approuvés et qu'aucune autre action n'a été engagée par la SCI Elge, à remettre en cause les sommes dues à ce titre à la copropriété.



En conclusion, après déduction des provisions pour charges courantes du 1er janvier 2020 à hauteur de 4.899,49 euros, la SCI Elge sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 20.071,30 euros.



Au total, la SCI Elge sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] la somme de 317.689,69 euros suivant décompte arrêté au 1er janvier 2020.

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires 



Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.080 euros au titre des frais et soutient avoir adressé une sommation de payer le 29 juin 2017 et avoir eu des échanges permanents avec la SCI.



La SCI Elge rétorque n'avoir reçu aucune mise en demeure préalable comme l'exige l'article 1236-1 du code civil.



***



Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.



Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.



Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.



En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure ou frais de relance postérieurs pour les appels de fond de l'année 2019. Il ne peut pas au titre de l'article 10-1 précité réclamer la somme de 1.080 euros de 'frais de procédure du syndic' qui seront plutôt examinés au titre des frais irrépétibles prévus à l'article 700 du code de procédure civile.







Sur la demande de dommages et intérêts



Le syndicat des copropriétaires considère que l'indemnité de 5.000 euros accordée par le tribunal est insuffisante au regard de la résistance abusive et de la mauvaise foi de la SCI Elge lui ayant causé des tracasseries et des complications grevant ainsi son budget ainsi que l'entretien des parties communes.



La SCI Elge rétorque qu'aucune faute en lien avec un préjudice n'est démontré.



***



L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est ainsi fautif. 



Or, la SCI Elge reconnait n'avoir quasiment pas réglé ses charges de copropriété pendant plus d'une quinzaine d'années. Cette attitude a nécessairement fragilisé la situation financière et le bon fonctionnement de la copropriété, comme cela a été souligné lors de l'assemblée générale du 19 décembre 2013 et comme cela résulte du procès-verbal de constat d'huissier que la SCI Elge produit. 



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Elge à payer une indemnité qui sera portée à 10.000 euros compte-tenu de son attitude désinvolte et injustifiée.



Sur les autres demandes



Le sens de l'arrêt commande de confirmer le jugement sur les dépens et les frais de procédure exposés en première instance.



La SCI Elge sera condamnée aux dépens exposés en cause d'appel et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Rejette la fin de non recevoir soulevée par la SCI Elge ;



Confirme le jugement sauf en ce qu'il a condamné la SCI Elge à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] la somme de 322.589,18 euros suivant décompte arrêté au 1er janvier 2020 et 5.000 euros de dommages et intérêts ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne la SCI Elge à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] :

- la somme de 317.689,69 euros suivant décompte arrêté au 1er janvier 2020 ;

- la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts ;



Condamne la SCI Elge à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SCI Elge aux dépens et rejette toute autre demande.





Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,