Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-7, 30 juin 2022, n° 21/05255

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 30 JUIN 2022



N° 2022/ 301













Rôle N° RG 21/05255 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHIFS







[D] [G]

[Z] [G]





C/



[T] [U]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Flora QUEMENER







Me Lionel FERLAUD

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juridiction de proximité de FREJUS en date du 25 Janvier 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/00722.





APPELANTS





Monsieur [D] [G]

né le 21 Février 1965 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Flora QUEMENER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Lauriane BUONOMANO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





Madame [Z] [G]

née le 06 Mars 1965 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Flora QUEMENER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Lauriane BUONOMANO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIME



Monsieur [T] [U], demeurant [Adresse 7]



représenté par Me Lionel FERLAUD, avocat au barreau de DRAGUIGNAN













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère







Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Juin 2022 puis les avocats ont été informés que le prononcé de la décision était prorogé au 30 juin 2022.

 







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2022.



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

































































EXPOSÉ DU LITIGE 



Par acte sous-seing-privé en date du 14 mai 2014, Monsieur [U] a donné à bail aux époux [G] un appartement avec jardin situé à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 940€ outre une provision sur charges de 50 €.

Un second bail portant sur le même bien entre les même parties était signé le 25 mars 2015.

Un dépôt de garantie correspondant à un mois de loyer soit la somme de 940 € était versée à la prise du possession des lieux.



Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 février 2020, les époux [G] donnaient congé à Monsieur [U] et quittaient les lieux.



Suivant exploit d'huissier en date du 20 octobre 2020, Monsieur [U] assignait les époux [G] devant le tribunal d'instance de Fréjus afin de les voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, condamner in solidum et solidaire au paiement de :



* la somme de 6.191, 12 € au titre de la dette locative se décomposant comme suit :

- 1.010 € au titre du loyer indexé du mois de février 2020.

- 3.030 € au titre des loyers des mois de mars, avril et mai 2020 correspondant au préavis dont sont redevables les locataires.

- 1.091,12 € au titre des charges locatives.

- 2.000 € au titre des frais de nettoyage et de remise en état.

- déduction du montant du dépôt de garantie de 940 €.

* la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

* des dépens comprenant le coût du procès-verbal de reprise dressée par Maître [F], huissier de justice le 4 mars 2020 pour un coût de 245,97 €.





À l'audience du 24 novembre 2020, Monsieur [U] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance.

Les époux [G] n'étaient ni présents, ni représentés.





Par jugement réputé contradictoire en date du 25 janvier 2021, le tribunal d'insrtance de Fréjus a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :



* condamné solidairement les époux [G] à payer à Monsieur [U] la somme de 4.040 euros au titre de la dette locative et du préavis non exécuté.

* condamné in solidum les époux [G] à payer à Monsieur [U] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

* débouté Monsieur [U] pour le surplus de ses prétentions. 

* condamné in solidum les époux [G] aux entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de reprise dressée par Maître [F], huissier de justice le 4 mars 2020.











Par déclaration en date du 10 avril 2021 , les époux [G] interjettaient appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :



* condamne solidairement les époux [G] à payer à Monsieur [U] la somme de 4.040 euros au titre de la dette locative et du préavis non exécuté.

* condamne in solidum les époux [G] à payer à Monsieur [U] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

* condamne in solidum les époux [G] aux entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de reprise dressée par Maître [F], huissier de justice le 4 mars 2020.





Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 28 septembre 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [U] demande à la cour de :



* confirmer le jugement du tribunal de proximité de Fréjus en date du 25 janvier 2021 en ce qu'il a :

- condamné solidairement les époux [G] à payer à Monsieur [U] la somme de 4.040 euros au titre de la dette locative et du préavis non exécuté.

- condamné in solidum les époux [G] à payer à Monsieur [U] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

- condamné in solidum les époux [G] aux entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de reprise dressée par Maître [F], huissier de justice le 4 mars 2020.

*le réformer pour le surplus.

Statuant à nouveau.

* condamner solidairement et in solidum les époux [G] à lui payer la somme de 1.091,12€ au titre des charges

* condamner solidairement et in solidum les époux [G] à lui payer la somme de 4.668 € au titre des frais de nettoyage et remise en état.

* déduire le dépôt de garantie de 940 €.

* condamner solidairement et in solidum les époux [G] à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d'appel.

* débouter les époux [G] de toutes autres demandes plus amples ou contraires.





A l'appui de ses prétentions, Monsieur [U] indique que ces derniers ont quitté les lieux en laissant les clés de l'appartement dans sa boite à lettre , sans respecter le moindre préavis, ajoutant qu'il ne saurait lui être fait grief de ne pas avoir mentionné dans le bail que celui-ci portait sur un logement situé en zone tendue alors qu'aucun texte n'impose au bailleur de porter cette information au bail.

Par ailleurs il précise que les époux [G] n'ont pas procédé au règlement des charges correspondant à leur consommation d'eau et d'électricité alors même que jusqu'au mois de janvier 2020, ils logeaient sur un terrain attenant des cheveaux, ce qui avait généré des consommations notamment d'eau importantes.

Monsieur [U] souligne que les époux [G] ne peuvent prétendre qu'ils n'étaient pas informés du faible risque d'inonabilité du terrain alors que la simple lecture de la désignation des lieux loués au bail qu'ils ont signé précise'un petit jardin inondable' ajoutant que contrairement à ce qu'ils ont affirmé l'appartement situé au premier étage n'avait jamais été inondé.





Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 24 mars 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, les époux [G] demandent à la cour de :



* à titre liminaire, en tant que de besoin, les présentes écritures et pièces étant déposées le jour de la clôture prévue.

*ordonner la révocation de la clôture.

En toute hypothèse.

* réformer le jugement du tribunal de Fréjus en ce qui les a condamnés à payer à Monsieur [U] la somme de 4.040 € au titre du loyer du mois de février 2020 et du préavis de 3 mois outre un article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau.

* juger qu'ils ne sont redevables à Monsieur [U] que d'un mois de loyer au titre de leur préavis réduit en zone tendue soit 1.010 €.

À titre subsidiaire sur le préavis, pour le cas où la cour estimerait qu'il est de 3 mois en l'espèce, 

* juger qu'en l'absence de mention de la zone tendue au bail, ils ont perdu une chance de pouvoir invoquer le bénéfice d'un préavis réduit.

* condamner en conséquence Monsieur [U] au paiement d'une somme de 2.020 € au titre de cette perte de chance.

* confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Monsieur [U] de sa demande de remboursement au titre des charges.

* confirmer le jugement ce qu'il a débouté Monsieur [U] de sa demande de remboursement au titre des frais de remise en état.

En tant que de besoin, face aux nouveaux frais de remise en état allégués en appel,

* débouter Monsieur [U] de ses demandes.

Y ajoutant

* condamner Monsieur [U] à leur restituer la somme de 940 €correspondant au dépôt de garantie majoration faite de l'indemnité de 10 % prévue à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 en principal pour chaque période mensuelle écoulée, soit la somme de 1.632 € au mois de juillet 2021 à parfaire au jour où la décision sera rendue.

*fixer rétroactivement le montant du loyer à 60 % du montant indiqué au bail.

*condamner par conséquent Monsieur [U] au remboursement de la somme totale de 25.400 € sur la totalité de la location courant de juin 2014 à février 2020.

À titre subsidiaire sur la réduction du loyer,

*condamner Monsieur [U] au paiement d'une somme de 3.384 € correspondant à la réduction du loyer sur la période courant de juin 2014 à mars 2015, date de l'établissement du second bail.

En toute hypothèse.

*condamner Monsieur [U] au paiement de la somme de 1.010 € correspondant au mois de décembre 2019 durant lequel le logement était inaccessible.

*condamner Monsieur [U] à leur payer la somme de 5.000 € n au titre de dommages-intérêts compte tenu de la gravité de leur préjudice moral.



*condamner Monsieur [U] au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance comme d'appel.

* ordonner compensation des condamnations à venir.





Au soutien de leurs demandes, les époux [G] expliquent qu'à la suite des intempéries qui ont frappé le Var les 24 et 25 novembres 2019, ils ont pris la décision de quitter leur logement et avisaient leur propriétaire qu'ils partiraient au 1er février .

Ils ajoutaient que le 18 février 2020, il s'étaient déplacés au domicile de ce dernier pour lui remettre les 2 jeux de clés en main propre.

Cependant ils prenaient le soin de lui adresser un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 26 février 2020 afin de rappeler les circonstances de leur départ.

S'agissant du préavis, ils indiquent que la commune de [Localité 6] est située en zone tendue, la loi ALUR adoptée le 24 mars 2014 instaurant dans cette hypothèse un délai de préavis réduit ramené à 1 mois. 

Cependant ils soulignent qu'à aucun moment le bail ne mentionne la situation du bien en zone tendue ajoutant que les conditions générales annexées audit bail ne font pas état de cette possibilité, le modèle utilisé étant manifestement obsolète.

Ils font ainsi valoir que la carence du bailleur qui est tenu de renseigner le bail au regard des dispositions légales applicables à la situation de son bien est parfaitement établie et constitutive d'une violation des dispositions de l'article 1134 du Code civil de sorte que la condamnation des locataires au paiement d'un préavis de trois mois ne peut qu'encourir la réformation de ce chef.

S'agissant des charges sollicitées par Monsieur [U] à hauteur de 1.091,12 €, ils relèvent que ce dernier n'avait pas rapporté la preuve de ce que le montant des charges serait supérieur au montant de la provision prévue au bail à hauteur de 50 € mensuels, ni en première instance ni en appel.

Quant aux frais de nettoyage à hauteur de 4.668 € sollicités par l'intimé, ils soulignent qu'ils visent une partie du domaine qui ne concerne pas les lieux donnés à bail.

Sur leurs demandes reconventionnelles, les époux [G] rappellent que les lieux ayant été rendus en bon état, leur bailleur n'avait aucun motif légitime pour conserver le dépôt de garantie de sorte qu'il conviendra d'appliquer la majoration prévue à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs ils indiquent que le fait de ne pas mentionner dans le contrat de bail que leur bien se trouvait en zone réduite leur a causé un préjudice consistant en la perte de chance de bénéficier d'un préavis réduit.

Enfin ils font valoir que Monsieur [U] n'avait pas rempli son obligation d'information quant aux risques d'inondation alors que le Plan de Prévention des Risques Naturels d'Inondation sur la commune de [Localité 6] a été approuvé par arrêté préfectoral du 26 mars 2014 soit antérieurement à la signature du contrat du bail initial de sorte qu'ils sont bien fondés à solliciter une réduction de leur loyer tout comme ils sont légitimes à solliciter des dommages-intérêts au titre de leur préjudice moral.

Ils rappellent en effet avoir été particulièrement choqués par les inondations de novembre 2019, ayant réellement eu peur pour leur vie et celle de leurs animaux.





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Au terme de ses conclusions signifiées par RPVA le 5 avril 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [U] maintient ses demandes telles que formulées dans ses conlusions notifiées le 28 septembre 2021 et demande à la cour de rejeter les écritures des demandeurs signifiées le jour de l'ordonnance de clôture. 



 Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 16 avril 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, les époux [G] demandent à la cour de :

- à titre principal.

* révoquer l'ordonnance de clôture intervenue le 24 mars 2022 et admettre aux débats les écritures notifiées par les époux [G] le 24 mars 2022.

- À titre subsidiaire si la cour l'estime utile.

* révoquer l'ordonnance de clôture intervenue le 24 mars 2022 et renvoyer ce dossier à une prochaine audience pour permettre à Monsieur [U] de répliquer aux écritures des époux [G] du 24 mars 2022.





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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 24 mars 2022.



L'affaire a été évoquée à l'audience du 7 avril 2022, mise en délibéré au 9 juin 2022 et prorogée au 30 juin 2022.

 



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1°) Sur le rabat de l'ordonnance de cloture



Attendu que l'article 803 du code de procédure civile dispose que' l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocats postérieurement à la clôture ne constitue pas en soi une cause de révocation.

Si une demande d'intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L'ordonnance de clôture peut être révoquée d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit après l'ouverture des débats par décision du tribunal.'



Attendu qu'en l'état, il n'y a pas lieu à débat, l'ordonnace de clôture étant datée du 24 mars 2022, les parties avaient la possibilité de signifier leurs écritures et pièces le 24 mars 2022 jusqu'à minuit, de sorte que les conclusions des époux [G] et leurs pièces notifiées le jour de l'ordonnance de clôture sont recevables.











2°) Sur le préavis 



Attendu qu'il résulte de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que 'lorsque le congé émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d'un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;

2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;

3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués'



Attendu qu'il résulte de cet article que le congé doit être être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement mais en aucun cas oralement et encore moins par une simple remise des clés.

Qu'il résulte des pièces produites aux débats que les époux [G] ont donné congé à leur bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 février 2020.

Que conformément à l'article ci dessus, le délai du préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

Qu'en l'état, faute de disposer de l'accusé de réception, la cour ne peut déterminer la date à laquelle le bailleur a accusé réception du recommandé.

Que toutefois il résulte des écritures que le préavis de 3 mois visé aux conclusions de l'intimé concerne les mois de mars, avril et mai 2020 de sorte qu'il convient de considérer que le délai du préavis a commencé à courrir à compter du 28 février 2020.











Attendu que les appelants soutiennent que le délai de préavis doit être ramené à 1 mois puisque le bien qu'ils ont loué se trouve sur la commune de [Localité 6], commune située en zone tendue.

Qu'ils font remarquer que leur bailleur a fait preuve d'une particulière mauvaise foi et a manqué à son obligation d'information car à aucun moment dans le bail, il est mentionné la situation du bien en zone tendue.

Que les conditions générales annexées audit bail, s'agissant des délais du préavis, ne font pas état de cette possibilité, le modèle utilisé étant manifestement obsolète de sorte qu'ils n'ont pas eu connaissance de cette option, ni du formalisme à respecter.



Attendu qu'il n'est pas contesté que la loi ALUR confère un préavis d'un mois aux locataires des logements situés dans les agglomérations des zones tendues pour quitter leur logement.

Que toutefois la resiliation de bail en zone tendue doit respecter certaines règles, le locataire devant notamment rédiger et adresser une lettre de départ sur laquelle figure la durée de son préavis, le motif de son départ et fournir en annexe une copie du décret n°2013-392 du 10 mai 2013 qui établit la liste des villes en zone tendue.

Qu'il résulte du courrier adressé à Monsieur [U] que les époux [G] n'ont pas respecté les conditions prévues par la loi ALUR.

Que si effectivement cette disposition particulière concernant le délai pour les biens en zone tendue n'apparaît pas dans les conditions générales annexées audit bail, le modèle joint étant manifestement obsolète, il n'en demeure pas moins qu'aucun texte n'impose au bailleur de mentionner dans le bail que le logement est situé dans une zone tendue.

Que dés lors c'est à juste titre que le premier juge a fait application du préavis classique de 3mois.

Qu'il convient par conséquent de dire et juger que les époux [G] sont redevables de la somme de 3.030 € au titre des loyers des mois de mars, avril et mai 2020 correspondant au préavis de 3 mois. 



Attendu que Monsieur [U] demande à la cour de confirmer le jugement querellé en ce que les époux [G] ont été condamnés à lui payer la somme de 1.010 € au titre du loyer indexé du mois de février 2020.

Qu'il verse à l'appui de cette demande un procès-verbal de constat de reprise des lieux de Maître [F], huissier de justice en date du 4 mars 2020, constat dans lequel il était indiqué que les clés du logement avaient été déposées dans sa boîte aux lettres de Monsieur [U] à [Localité 2] le 28 février 2020.

Qu'il résulte également du courrier recommandé en date du 26 février 2020 adressé à Monsieur [U] que les époux [G] auraient occupé les lieux jusqu'au 18 février 2020, date à laquelle ils affirment lui avoir rendu les clés en main propre.

Qu'il convient au vu de ces éléments de condamner les appelant à payer la somme de 1.010 € au titre du loyer indexé du mois de février 2020.





3°) Sur les charges réclamées par Monsieur [U] 



Attendu qu'il résulte du contrat de bail signé le 25 mars 2015 entre les époux [G] et Monsieur [U] qu'une provision sur charges de 50 € était prévue. 

Que ce dernier demande à la cour de condamner les appelants à lui payer la somme de 1.091,12€ au titre des charges locatives.

Qu'il verse à l'appui de sa demande des factures VEOLIA des 22 décembre 2017, 13 juillet 2018, 3 janvier 2020 19 juin 2019, 27 décembre 2018, 4 juillet 2017, 20 juin 2016, 20 décembre 2016 ainsi que des factures EDF en date des 11 juin 2019, 11 août 2019, 6 février 2020 et 3 décembre 2019.



Attendu qu'il convient de relever qu'aucune de ces factures n'est adressée aux époux [G], les factures VEOLIA étant adressées à [E] [U], [Adresse 7] et les factures EDF à [T] [U] [Adresse 7]. [Localité 2].

Que surtout s'agissant des factures VEOLIA, l'adresse desservie est [E] [U] [Adresse 4] alors que le lieu de consommation s'agissant des factures EDF est fixé à L'abreuvoir, [Adresse 8], les époux [G] n'habitant à aucune de ces deux adresses.

Que Monsieur [U] indique, s'agissant de la facture d'électricité, qu'il ne s'agit pas de la consommation du logement que les époux [G] réglait entre les mains d'EDF mais de la consommation électrique propre à la location du terrain loué pour leurs chevaux.

Que la cour constatera cependant que ce dernier ne produit aucun bail en ce sens, le seul contrat liant les parties porte sur le logement et le petit jardin tels que mentionnés au contrat de bail du 25 mars 2015.

Qu'il ne démontre pas plus que lesdites charges n'auraient pas été couvertes par ce qui a été versé provisionnellement par les époux [G] au titre des charges.

Qu'il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement querellé sur ce point en ce qu'il a débouté Monsieur [U] de sa demande.







4°) Sur les frais de nettoyage réclamés par Monsieur [U] 



Attendu que Monsieur [U] demande à la cour de condamner solidairement et in solidum les époux [G] à lui payer la somme de 4.668 € au titre des frais de nettoyage et remise en état.

Qu'il produit le constat de reprise établi par Maitre [F], huissier de justice le 4 mars 2020 qui indique au paragraphe intitulé -Extérieur:.

' Sur la parcelle qui lui était réservée, nous trouvons un plancher hors d'usage qui sera à évacuer.

Du sable a été disposé pour mettre une piscine.

La remise a été libérée, elle est propre.

Une partie du domaine était aussi utilisée par les chevaux du locataire.

Nous constatons que des piquets bois ont été scellés dans du béton, ils ont été coupés à ras du béton mais n'ont pas été déterrés.

Une carrière a été réalisée et l'espace n'a pas été remis en état.

Les poteaux utilisés pour faire le tour de la carrière sont ceux de la lisse qui délimitait le champ , la lisse n'a pas été remise en état.

Les tuyaux pour arroser la carrière , le tas de fumier ont été abandonnés sur le terrain.'

Qu'il verse à l'appui de sa demande un devis de la SAS GAUTHIER TERRASSEMENT en date du 4 mai 2021 d'un montant de 4.668 € correspondant aux prestations suivantes :

' Préparation du terrain :

- enlèvement du fumier de cheval.

- enlèvement des poteaux bois avec pied en béton 50 environ.

- enlèvement du ballast et sable du parc d'entraînement.'



Attendu qu'il convient de rappeler que Monsieur [U] à donner à bail aux époux [G] un appartement F4 , un box et un petit jardin

Qu'il est manifeste que le devis produit concerne une partie du domaine non visée au bail.

Que faute pour Monsieur [U] de produire un bail concernant cette partie du domaine avec un état des lieux d'entrée qui permettrait de déterminer sa consistance ainsi que les aménagements déjà existants ou non ou de démontrer l'occupation illégale de cet emplacement, il y a lieu de dire que cette demande de remise en état ne concerne pas les lieux donnés à bail.

Qu'il y a lieu par conséquent de débouter Monsieur [U] de cette demande





5°) Sur les demandes reconventionnelles des époux [G]





a) sur l'indemnisation de la perte de la chance de bénéficier d'un préavis réduit.



Attendu que l'article 1134 du Code civil dispose que ' les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.'

Attendu que si aucun texte n'oblige un bailleur à mentionner au contrat conclu avec ses locataires que le bien se trouve en zone tendue, il n'en demeure pas moins que ce dernier doit être de bonne foi et remettre à ses locataires les dispositions légales applicables au moment de la signature du contrat de bail.

Qu'en joignant au contrat de bail, un exemplaire des conditions générales des droits et obligations du bailleur et du locataire non actualisé qui ne prend pas en considération les dispositions de la loi ALUR, il est acquis que Monsieur [U] n'a pas permis aux époux [G] de prétendre au bénéfice du préavis réduit d'un mois.

Qu'il convient dés lors de condamner ce dernier à payer aux appelants la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts, ces dernier ayant perdu la chance de pouvoir bénéficier de ces dispositions favorables aux locataires. 

Qu'il n'y a pas à lieu à ordonner la compensation avec les sommes dues à Monsieur [U]. 





b) Sur la restitution du dépôt de garantie.



Attendu qu'il résulte de l'article 22 alinéa 3 et 4 de la loi du 6 juillet 1989 que 'le dépot de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.



Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.'



Attendu qu'il n'est pas contesté que lors de l'entrée dans les lieux les époux [G] ont versé un dépôt de garantie de 940 €, somme qui n'a pas été restituée par Monsieur [U]

Que cependant les appelants étant redevables d'une dette locative supérieure au montant de la caution, il convient de rejeter leur demande tendant à voir condamner Monsieur [U] à leur restituer la somme de 940 €correspondant au dépôt de garantie majoration faite de l'indemnité de 10 % prévue à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 en principal pour chaque période mensuelle écoulée soit la somme de 1.632 € au mois de juillet 2021 à parfaire au jour où la décision sera rendue





c) Sur la réduction des loyers.



Attendu que les époux [G] font valoir que leur bailleur n'a pas rempli son obligation d'information eu égard aux risques d'inondation du bien donné à bail.

Qu'ils indiquent que l'article 125-5 du code de l'environnement dispose que 'les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire, sont informés par leur vendeur ou le bailleur de l'existence de ces risques.'

Qu'ils soutiennent que le plan de prévention des risques naturels d'inondation sur la commune de [Localité 6] a été approuvé par arrêté préfectoral du 26 mars 2014, soit antérieurement à la signature du contrat de bail qui ne contient aucune référence à l'exception de la mention zone rouge qui ne suffirait à dédouaner le bailleur de son obligation.



Attendu qu'il résulte du contrat de bail que Monsieur [U] a indiqué en page 1 du contrat de bail dans le paragraphe intitulé - Désignation des locaux- ' F4 ....et un petit jardin inondable parfois' et en page 4 que le logement était situé en zone rouge.

Que dès lors les appelants ne peuvent valablement soutenir que ce dernier n'aurait pas rempli son obligation d'information, le terme inondable ne pouvait que les alerter sur les risques qu'un tel emplacement pouvait faire courrir au bien. 

Qu'il y a lieu par conséquent de les débouter de leur demande tendant à voir obtenir un réduction du loyer.



Attendu que les époux [G] demandent également à la cour de condamner Monsieur [U] à leur rembourser le loyer du mois de décembre 2019, leur bien étant inhabitable à la suite des crues de novembre 2019.

Qu'il résulte en effet d'une attestation du maire de la commune de [Localité 6] en date du 11 mai 2021 que ces derniers ont subi des dégâts durant les inondations du 23 et 24 novembre 2019 avec 2,10 m dans la propriété et une habitation totalement inondée. 

Que cependant ces derniers ne produisent pas d'attestation indiquant qu'ils n'ont pas habité le logement en décembre 2019. 



Qu'ils indiquent dans leurs écritures avoir été hébégés temprorairement aux Arcs, sans en justifier, parlant d'un retour dans l'appartement fin décembre, sans plus de précision.

Qu'ils seront par conséquent déboutés de cette demande. 





d) sur le préjudice moral.



Attendu que les époux [G] indiquent avoir été profondément choqués par l'épisode des intempéries ayant réellement craint pour leur vie et celle de leurs animaux.

Qu'ils estiment que Monsieur [U] en ne les avisant pas des risques qu'encourrait le logement situé dans cette zone doit être condamné à leur payer la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral.



Attendu qu'aucune faute n'ayant été établie à l'encontre de Monsieur [U] dans la rédaction du contrat de bail établi entre les parties et notamment sur la situation du bien loué, il y a lieu de rejeter cette demande.





6°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'

Qu'en l'espèce, les époux [G] est la principale partie succombant.

Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner les époux [G] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.

Qu'il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner les époux [G] à payer à Monsieur [U] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS



Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,



DIT les conclusions des époux [G] et leurs pièces recevables.



CONFIRME le jugement du tribunal de proximité de Fréjus en date du 25 janvier 2021 en toutes ses dispositions,



STATUANT A NOUVEAU,



CONDAMNE Monsieur [U] à payer aux époux [G] la somme de 1.500 euros à titre de dommahges et intérêts,



DIT que la somme de 940 euros correspondant au dépôt de garantie devra être déduite des sommes dues par les époux [G] à Monsieur [U] au titre de la dette locative,



DÉBOUTE les époux [G] du surplus de leurs demandes,



CONDAMNE in solidum les époux [G] à payer à Monsieur [U] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure en cause d'appel,



CONDAMNE les époux [G] aux entiers dépens de première instance et d'appel.





LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,