Cour d'appel de Besançon, 1ère Chambre, 22 novembre 2022, n° 20/01273

ARRÊT N°

 

 JFL/FA



 



COUR D'APPEL DE BESANÇON

- 172 501 116 00013 -



 ARRÊT DU 22 NOVEMBRE 2022 



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE







Contradictoire

Audience publique du 20 septembre 2022

N° de rôle : N° RG 20/01273 - N° Portalis DBVG-V-B7E-EJE2



S/appel d'une décision du TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BESANCON en date du 31 août 2020 [RG N° 19/01645]

Code affaire : 50A Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente





[T] [H] C/ [P] [J], [F] [N], S.A.S. CENTURY 21 





PARTIES EN CAUSE :





Monsieur [T] [H]

né le 27 Décembre 1960 à [Localité 6], de nationalité française, sans profession, demeurant [Adresse 3]



Représenté par Me Catherine ROUSSELOT, avocat au barreau de BESANCON

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/004145 du 01/10/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BESANCON)





APPELANT 





ET :



Monsieur [P] [J]

né le 15 Mai 1970 à [Localité 6], de nationalité française,

demeurant [Adresse 2]



Représenté par Me Sophie-Caroline DUHOUX-CARDOT de la SCP DUHOUX-CARDOT, avocat au barreau de BESANCON





Madame [F] [N]

née le 22 Novembre 1972 à [Localité 4], de nationalité française, 

demeurant [Adresse 2]



Représentée par Me Sophie-Caroline DUHOUX-CARDOT de la SCP DUHOUX-CARDOT, avocat au barreau de BESANCON



S.A.S. CENTURY 21

Sise [Adresse 1]



Représentée par Me Christian PILATI de la SELARL MAURIN-PILATI ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON





INTIMÉS 







COMPOSITION DE LA COUR :



Lors des débats : 



PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.



ASSESSEURS : Messieurs Jean-François LEVEQUE et Cédric SAUNIER, Conseillers.



GREFFIER : Madame Fabienne ARNOUX, Greffier.





Lors du délibéré :



PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre



ASSESSEURS : Messieurs Jean-François LEVEQUE, magistrat rédacteur et Cédric SAUNIER, conseiller .





L'affaire, plaidée à l'audience du 20 septembre 2022 a été mise en délibéré au 22 novembre 2022. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.





**************







Exposé du litige



Suivant promesse de vente des 28 et 29 avril 2011 puis acte authentique du 8 juillet 2011, M. [T] [H] (l'acquéreur) a acquis auprès de M. [P] [J] et de Mme [F] [N] (les vendeurs), assistés de la SAS Avenir Immobilier exerçant sous l'enseigne Century 21 (l'agent immobilier), une parcelle de terre au prix de 7 000 euros.



Le 14 janvier 2016, le maire de la commune des [Localité 5], à qui il demandait à pouvoir édifier un abri à bois sur la parcelle acquise quatre ans et demi plus tôt, lui a répondu que les règles d'urbanisme s'y opposaient.



Le 11 mars 2019, le juge d'instance de Pontarlier a invité M. [H] a à vendre sa parcelle pour parvenir à l'apurement de son surendettement. Un conseiller immobilier l'a alors informé que la parcelle était classée en zone naturelle au plan local d'urbanisme et qu'il ne pourrait en tirer qu'un prix net vendeur d'environ 300 euros.



M. [H] a alors assigné les vendeurs et l'agent immobilier le 18 juillet 2019 aux fins d'annulation de la vente, restitution du prix et indemnisation. Le tribunal judiciaire de Besançon, par jugement du 31 août 2020, a :

- rejeté la fin de non-recevoir tiré du défaut de publication de la demande en nullité de la vente immobilière ; 

- déclaré les demandes irrecevables ; 

- débouté le demandeur de sa demande pour frais irrépétibles et l'a condamné de ce chef à payer à la société Century 21 la somme de 2 000 euros, ainsi qu'à payer les dépens.



Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que si la formalité de publicité foncière avait finalement été accomplie, la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil était acquise pour l'action en nullité du contrat, dès lors que l'acquéreur avait pu connaître l'impossibilité de construire un abri en bois, invoquée comme cause d'erreur ou de dol, dès la signature du compromis qui désignait la parcelle avec précision et lui permettait ainsi de s'enquérir de sa valeur sur le marché et des règles d'urbanisme applicables ; et qu'était de même prescrite l'action exercée contre l'agent immobilier, le délai ayant commencé à courir à compter de la vente, faute pour le demandeur de démonter qu'il n'aurait eu connaissance des faits lui permettant d'agir qu'à une date postérieure.



M. [H] a interjeté appel de cette décision contre les acquéreurs et contre l'agent immobilier par déclaration parvenue au greffe le 16 septembre 2020. 



L'appel porte sur l'irrecevabilité de ses demandes, sur les frais irrépétibles et sur les dépens.



Par conclusions transmises le 29 juillet 2001, l'appelant demande à la cour de : 

- infirmer les dispositions critiquées ;

- dire recevable son action en nullité ;

- déclarer la vente nulle ;

- condamner in solidum les vendeurs et l'agent immobilier à lui payer 7 000 euros au titre du remboursement du prix de vente ;

- les condamner in solidum à lui payer 2 000 euros toutes causes de préjudice confondues ;

- les condamner in solidum à lui payer 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les dépens.



L'appelant soutient que la possibilité de stocker du bois sans un abri édifié sur la parcelle était déterminante de son consentement à acquérir ; qu'il n'avait eu connaissance de l'impossibilité de le faire que lorsqu'il avait tenté de revendre la parcelle, apprenant alors que sa valeur était très inférieure à son prix d'achat ; qu'il n'était pas lui-même professionnel de l'immobilier et qu'il ne lui incombait pas de mener des investigations au-delà de celles des professionnels qu'étaient l'agent immobilier et le notaire ; que la dissimulation par les vendeurs et par leur mandataire de l'impossibilité d'édifier un abri sur le terrain, essentielle pour lui, constitue un dol ; que l'agent immobilier est concerné par l'action pour dol dès lors que l'article 1138 du code civil étend le dol au mandataire du cocontractant ; qu'il était alors en situation de faiblesse et de vulnérabilité sans laquelle il n'aurait pas contracté, étant bénéficiaire d'une rente d'invalidité ; et que le bien lui a été vendu à un prix sans commune mesure avec sa valeur réelle.



M. [J] et Mme [N], par conclusions transmises le 4 octobre 2021 visant les articles 1110, 1111 et 1116 anciens du code civil, les articles 1143, 1582, 1583, 1674 à 1676, 1984, 1991, 1992 et 2224 du code civil, et les articles 122 à 124, 695 et 700 du code de procédure civile, demandent à la cour de :

- confirmer le jugement ; 

subsidiairement, 

- condamner 'la société Century 21" à leur payer 3 000 euros de dommages et intérêts ; 

- la condamner à les garantir de toute condamnation prononcée contre eux ; 

- les condamner à leur payer 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les dépens.



Ces intimés soutiennent que la prescription quinquennale est acquise dès lors que l'acquéreur disposait dès le début des informations prétendument cachées ; que le contrat est soumis aux règles antérieures à la réforme du droit des contrats entrée en vigueur le 1er octobre 2016 de sorte que la violence économique n'était alors pas une cause légale d'annulation des contrats ; que l'acquéreur ne démontre pas avoir acquis la parcelle dans le but d'y édifier un abri à bois ; que l'acte de vente indique explicitement, dans la section 'impôts sur la mutation' que 'le bien vendu n'est pas un terrain à bâtir, n'étant pas situé dans un secteur désigné comme constructible par un document d'urbanisme' ; que la lésion prévue aux articles 1674 et 1675 du code civil n'est pas établie, en l'absence d'estimation fiable de la valeur actuelle du bien ; qu'au demeurant l'action en rescision est prescrite, le délai de deux ans suivant la vente étant accompli ; que les préjudices invoqués ne sont pas démontrés ; et qu'en cas d'annulation de la vente, la responsabilité du mandataire serait engagée.



La société Avenir Immobilier, par conclusions transmises le 17 février 2021, demande à la cour de :

- confirmer le jugement ;

- déclarer M. [H] irrecevable pour défaut de droit d'agir ;

subsidiairement, 

- le débouter de ses demandes ; 

- le condamner à lui payer 2 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

- et le condamner à lui payer encore 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'à payer les dépens.



Cette intimée soutient que l'action en nullité est prescrite, l'acquéreur ayant disposé dès l'acquisition de la possibilité de connaître les règles d'urbanisme applicables, et ce d'autant qu'à ce titre il avait déchargé le notaire, lequel l'avait invité à contacter lui-même les services de l'équipement et la mairie ; que M. [H] est irrecevable à agir contre l'agent immobilier qui n'est pas partie à la vente et ne peut être tenu d'en restituer le prix ; et qu'aucun vice du consentement, erreur, dol ou violence n'est caractérisé.



Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



L'instruction a été clôturée le 30 août 2022. L'affaire a été appelée à l'audience du 20 septembre 2022 et mise en délibéré au 22 novembre 2022.





Motifs de la décision



Adoptant les motifs par lesquels le premier juge a exactement retenu que l'action en nullité était prescrite comme exercée plus de cinq ans après la vente, et y ajoutant que la qualité de non-professionnel de l'immobilier ne privait pas l'acquéreur de la possibilité de s'assurer lui-même auprès de l'administration compétente qu'il pourrait réaliser la construction prétendument déterminante de son consentement, de sorte qu'il pouvait contester la vente dès sa signature, la cour confirmera l'irrecevabilité de la demande en nullité et des demandes subséquentes en restitution du prix et en dommages et intérêts pour dol, qui se heurtent à la même prescription.





Par ces motifs



La cour, statuant publiquement et contradictoirement ;



Confirme le jugement rendu entre les parties le 31 août 2020 par le tribunal judiciaire de Besançon ; 



Déboute les parties de leurs demandes pour frais irrépétibles ; 



Condamne M. [T] [H] aux dépens d'appel.





Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Fabienne Arnoux, greffier.





La greffière Le président de chambre