Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - Chambre 3, 7 décembre 2022, n° 22/06706

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 3



ARRET DU 07 DECEMBRE 2022



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/06706 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFSOB



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 16 Mars 2022 -Président du TJ de PARIS - RG n° 21/58700





APPELANTE

 

S.C.I. CHEPHREN IMMO prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Me Benjamin ROCHE de l'AARPI VADIS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498







INTIMÉE 



SOCIÉTÉ SCCV PARIS TOLBIAC prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

N° SIRET : 820 992 110

représentée par Me Philippe RENAUD de la SCP D'AVOCATS RENAUD ROUSTAN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0139 substituée par Me Mariame DIOMANDE-PERRIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0139









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Patricia LEFEVRE, Conseillère, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre

Jean-Christophe CHAZALETTE, Président

Patricia LEFEVRE, conseillère





Greffier, lors des débats : M. Olivier POIX



 

ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre, et par Olivier POIX, Greffier, présent lors de la mise à disposition.



******



Par acte authentique du 07 février 2019, la société civile de construction vente Paris Tolbiac a vendu à la société civile immobilière Chephren immo, en l'état futur d'achèvement, le lot n°130 d'un ensemble immobilier situé [Adresse 5]). Le prix était payable pour partie à la signature de l'acte puis au fur et à mesure de l'avancement des travaux, le solde de 5% étant dû à la livraison.



Convoqué pour le 28 juin 2021 à une visite de pré-livraison, la SCI Chephren immo s'est présentée accompagnée d'un huissier qui a dressé procès-verbal de ses observations.



La visite de livraison a eu lieu le 28 juillet 2021 également en présence d'un huissier de justice. La SCI Chephren immo a émis des réserves portant principalement sur les finitions des peintures et des joints et la fixation incorrecte de divers éléments dont un bac à douche et un garde corps et a informé sa cocontractante de sa volonté de consigner le solde du prix.



Par courrier en date du 7 septembre 2021, la SCCV Paris Tolbiac a informé la SCI Chephren immo qu'elle ne pouvait pas livrer le bien acquis et lui remettre les clefs en l'absence de paiement du solde du prix dans la mesure où les réserves exprimées lors de la visite du 28 juillet 2021 ne constituaient pas des défauts de conformité qui seuls autorisent la consignation du solde du prix.



Après avoir mis en demeure la SCCV Paris Tolbiac, le 4 octobre 2021, de transmettre le procès-verbal de livraison afin qu'elle puisse procéder à la consignation du solde du prix de vente, de réparer son préjudice et de verser au syndic le premier appel de charges, la SCI Chephren immo a, par acte extra-judiciaire du 26 novembre 2021, fait assigner la SCCV Paris Tolbiac devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir ordonner la remise du procès-verbal de livraison et en paiement provisionnel de dommages et intérêts.



Par ordonnance contradictoire du 16 mars 2022, le juge des référés a rejeté les demandes présentées par la SCI Chephren immo et l'a condamnée à verser à la société Paris Tolbiac la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens, dont le recouvrement direct par le conseil de la défenderesse était autorisé.



Le 31 mars 2022, la SCI Chephren immo a interjeté appel et aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 24 octobre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, elle demande à la cour, au visa des articles R 261-14 du code de la construction et de l'habitation et de l'article 1240 du code civil, d'infirmer l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau de condamner la société Paris Tolbiac à lui verser la somme provisionnelle de 11 134,53 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis, outre une somme de provisionnelle 10 000 euros pour résistance abusive, celle de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel.

 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 23 juin 2022, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, la SCCV Paris Tolbiac soutient, au visa de l'article R.261-14 du code de la construction et de l'habitation, la confirmation de l'ordonnance dont appel et en conséquence, le rejet des demandes de la SCI Chephren immo et la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





SUR CE, LA COUR 



La SCI Chephren immo se prévaut des dispositions de l'article R 261-14 du code de la construction et de l'habitation. Elle explique que la Caisse des dépôts et consignations subordonne la possibilité pour l'acquéreur d'un bien en l'état futur d'achèvement de consigner le solde du prix, à la remise d'un procès-verbal de livraison énonçant ses réserves. Elle ajoute qu'il importe peu que les malfaçons ou non-conformités aient un caractère substantiel et que même l'absence de finition de faible gravité lui ouvrait le droit de procéder à une consignation. Elle précise que lors de la livraison qui a eu lieu le 12 avril 2022, avec paiement des 5 % du prix restant dus, elle a constaté que les réserves n'étaient pas levées et elle a ensuite dénoncé, le 11 mai, de nouvelles réserves. Elle en déduit que l'ordonnance déférée doit être infirmée et que la cour doit constater que la SCCV Paris Tolbiac a fait obstacle à son droit de consigner le solde du prix et qu'en conséquence, sa responsabilité est engagée. 



Elle explique qu'elle ne maintient pas sa demande de remise sous astreinte du procès-verbal de livraison, celle-ci étant intervenue le 12 avril 2022 mais réclame une indemnisation provisionnelle au titre de sa perte de loyers, pour la période du 22 juillet 2021 au 12 avril 2022 auquel elle ajoute le coût des constats d'huissier réalisés à sa demande. Elle prétend également au paiement provisionnel de dommages et intérêts en réparation des dommages subis du fait de la résistance abusive de l'intimée.



La SCCV Paris Tolbiac objecte qu'elle a refusé d'établir un procès-verbal de livraison et de remettre les clés, en l'absence de paiement du prix ou de sa consignation, ce que la SCI Chephren immo n'avait pas fait à la date du rendez-vous de livraison. Elle retient également que les remarques de la SCI Chephren immo à l'occasion de la pré-visite se rapportent à des finitions, dont aucune ne permet de caractériser une non-conformité et que dès lors, la consignation envisagée par l'acheteuse ne valait pas paiement. Elle conteste toute résistance abusive.



Compte tenu de l'évolution du litige et eu égard au dispositif des conclusions de la SCI Chephren immo qui fixe les limites du litige dont elle est saisie, la cour n'a pas à se prononcer sur la remise sous astreinte du procès-verbal de livraison, aucune demande en ce sens n'étant formulée à hauteur d'appel. Il convient simplement de relever que le refus de remettre ce document constitue le manquement fautif dont excipe la SCI Chephren immo pour solliciter une indemnisation provisionnelle.



Aux termes du deuxième alinéa de l'article 835 du même code, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.



L'achèvement de l'immeuble d'ailleurs attesté par le maître d'oeuvre d'exécution du programme immobilier conduit par la SCCV Paris Tolbiac n'est pas contesté. 



La SCI Chephren immo prétend qu'elle avait le droit indiscutable à obtenir la remise du procès-verbal de livraison et à consigner le prix, en présence de non-conformités, malfaçons ou défaut de finition.



L'article R 261-14 du code de la construction et de l'habitation relatif aux ventes d'immeuble à construire énonce que le solde (du prix) est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. 



Il s'ensuit que la consignation qui vaut paiement du prix suppose une contestation de la conformité de l'immeuble aux spécifications du contrat (surface, dimensions, éléments d'équipement, qualité des matériaux, etc).



Or pour soutenir que la SCCV Paris Tolbiac a commis une faute en lien de causalité avec le préjudice dont elle allègue (soit le retard dans la mise du bien sur le marché locatif), la SCI Chephren immo prétend que le comportement de la SCCV Paris Tolbiac a mis en échec son droit évident de procéder à une consignation valant paiement du prix et pour ce faire, elle entretient une confusion entre les vices et défauts de finition qui relèvent de l'obligation de garantie et la non-conformité des prestations avec les prévisions du contrat, qui seule l'aurait autorisé à procéder à une consignation du solde du prix valant paiement.



Nonobstant le fait qu'elle évoque également des défauts constatés lors de la livraison du 12 avril 2022 (soit à la date où elle estime que son préjudice a cessé) et des réserves non levées après cette date, la SCI Chephren immo se dispense de toute démonstration qu'avec l'évidence requise en référé, l'une ou l'autre des réserves énoncées au procès-verbal du 28 juillet 2020 constituerait un défaut de conformité, la cour devant relever qu'elle avait alors fait constater des défauts des peintures et joints, des poses d'équipements grossières ou branlantes. Dès lors, sa demande de provision ne peut pas prospérer.



Il en est de même de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive de la SCCV Paris Tolbiac qui l'aurait contrainte d'agir en justice, dès lors que sa demande principale est rejetée. 



Les condamnations prononcées en première instance au titre des dépens et frais irrépétibles seront confirmées. La SCI Chephren immo sera condamnée aux dépens d'appel et à payer une indemnité complémentaire au titre des frais exposés par la SCCV Paris Tolbiac  pour assurer sa défense devant la cour.





PAR CES MOTIFS 



Confirme l'ordonnance rendue le 16 mars 2022 ;



Y ajoutant 



Condamne la SCI Chephren immo à payer à la SCI Chephren immo la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT