Cour d'appel de Versailles, 14e chambre, 15 décembre 2022, n° 22/03245

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 71C



14e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 15 DECEMBRE 2022



N° RG 22/03245 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VGED



AFFAIRE :



[I] [C]





C/

S.C. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LE BEC DE CANARD









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Mars 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° RG : 21/01038



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 15.12.2022

à : 



Me Pascale REGRETTIER-GERMAIN, avocat au barreau de VERSAILLES



Me Bertrand LISSARRAGUE, avocat au barreau de VERSAILLES



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE QUINZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [I] [C]

né le 18 Novembre 1952 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentant : Me Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98 - N° du dossier 2100295

Assisté de Me Véronique PREVOT-LEYGONIE, avocat plaidant au barreau de Paris 





APPELANT

****************





SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LE BEC DE CANARD 

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège



N° SIRET : 444 .075.360

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentant : Me Bertrand LISSARRAGUE de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 2269096

Assistée de Me Julie RAIGNAULT, avocat plaidant au barreau de Paris 





INTIMEE

****************





Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Novembre 2022, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :



Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI















EXPOSÉ DU LITIGE



Le domaine du golf de [Localité 2] a été constitué en 1959. Il comprend en son centre la partie affectée au jeu du golf et sur son pourtour ainsi que dans un ilôt au centre, les portions du terrain sur lesquelles ont été construites des maisons et villas avec vue et accès direct sur le golf.



Le cadre juridique que les promoteurs du domaine ont décidé de mettre en place en 1959, a consisté à diviser le terrain en plusieurs lots et à créer des sociétés civiles immobilières 

d'attribution pour les acquérir, dont la société civile immobilière Le Bec de canard. 



Après acquisition par chacune de leur lot, les sociétés civiles créées ont redivisé celui-ci à l'aide d'un géomètre-expert pour délimiter les emplacements des futures villas. Les parts de société, lesquelles conféraient à leurs détenteurs un droit réel de superficie sur le terrain de la SCI leur permettant d'édifier et de devenir propriétaire d'une maison, ont ensuite été mises en vente. 



Ont été établis un cahier des charges et un règlement particulier suivant le même modèle pour chaque SCI, pour régir les relations des propriétaires des maisons sur le lot de chaque société.



Pour l'ensemble des occupants du golf, un acte notarié des 8, 16 et 17 octobre 1959 a établi un cahier des charges unique définissant les prescriptions à respecter pour les constructions à édifier. Ce cahier des charges contenait les statuts d'une Association syndicale libre, l'ASLG, chargée de la gestion des espaces et équipements du domaine à usage commun réunissant l'ensemble des propriétaires.



Par acte authentique en date du 24 octobre 1997, M. [I] [C] a acquis auprès de Mme [K] 3 200 parts de la SCI Le Bec de Canard numérotées 4 401 à 7 600 auxquelles sont affectés : 

- la jouissance exclusive et privative du terrain formant le 7ème lot du règlement particulier régissant le terrain de la SCI Le Bec de Canard,

- le droit réel de superficie attaché aux parts cédées, lui conférant le droit d'édifier sur ce lot une maison d'habitation, ses dépendances et ses abords,

- le neuvième des parties communes appartenant à la SCI le Bec de Canard, au sein du domaine du golf de Saint-Nom-la-Bretèche.



La SCI Le Bec de Canard avait été constituée en 1961 pour une durée de 30 ans. Elle a été prorogée en 1989 jusqu'au 30 juin 2019. Lors d'une assemblée générale en date du 24 juin 2019, les associés ont décidé de proroger la société pour six mois jusqu'au 31 décembre 2019. 



Par délibération du 29 novembre 2019, les associés de la SCI Le Bec de Canard ont décidé de proroger la société pour 99 ans supplémentaires, tout en ajoutant dans les statuts un article 26 bis prévoyant la possibilité pour chaque associé de se retirer de la société et de se voir attribuer en pleine propriété la partie indivise du sol sur lequel sa maison est bâtie. 



N'ayant pas obtenu l'attribution en pleine propriété de son terrain qu'il sollicitait, par acte d'huissier de justice délivré le 6 juillet 2021, M. [C] a fait assigner selon la procédure accélérée au fond la société Le Bec de canard, aux fins d'obtenir principalement de désigner un mandataire de justice avec pour mission de :

- convoquer une assemblée générale extraordinaire des associés de la société Le Bec de canard à l'effet pour celle-ci, conformément à l'article 26 bis des statuts, de constater la réduction du capital social et l'attribution à M. [C] du terrain lui revenant en pleine propriété tels que délimité sur les plans approuvés à l'unanimité par l'assemblée générale des associés du 18 juillet 2020, 

- signer lesdits plans au nom de la société Le Bec de canard aux lieux et place des cogérants défaillants.



Par jugement réputé contradictoire rendu le 22 mars 2022, le président du tribunal judiciaire de Versailles a : 

- débouté M. [C] de sa demande de désignation d'un mandataire ad'hoc, 

- rejeté la demande des parties présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. [C] aux dépens.



Par déclaration reçue au greffe le 10 mai 2022, M. [C] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.



Dans ses dernières conclusions déposées le 3 octobre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [C] demande à la cour de : 

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Versailles du 22 mars 2022 en toutes ses dispositions ; 

- désigner tel mandataire de justice ad'hoc avec mission de convoquer une assemblée générale extraordinaire des associés de la société Le Bec de Canard, au plus tard dans un délai de deux mois à compter de l'arrêt à intervenir, avec pour ordre du jour de celle-ci, conformément à l'article 26 bis des statuts, de constater la réduction du capital social et l'attribution à son profit du terrain lui revenant en pleine propriété tels que délimité sur les plans approuvés à l'unanimité par l'AGE des associés du 18 juillet 2020 ; 

- dire qu'en cas d'empêchement il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête;

- fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération du mandataire de justice ainsi désigné, et le délai dans lequel elle devra lui être versée ;

- juger que la société Le Bec de Canard supportera en totalité la charge du montant définitif de la rémunération du mandataire désigné, et la condamner à ce paiement ;

- condamner la société Le Bec de Canard à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Dans ses dernières conclusions déposées le 13 octobre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Le Bec de canard demande à la cour, au visa des articles L. 212-1 et suivants et L. 212-9 du code de la construction et de l'habitation et 1832 et suivants du code civil, de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 22 mars 2022 du tribunal judiciaire de Versailles ;

et, en conséquence, 

- débouter M. [C] de l'intégralité de ses demandes ; 

- condamner M. [C] à lui payer la somme de 12 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de premier instance et d'appel. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 octobre 2022.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande de désignation d'un mandataire ad'hoc



M. [C] indique que, après que les statuts de la SCI ont été modifiés, il a entendu faire usage de son droit de retrait dans les conditions de l'article 26 bis précité, mais qu'il a alors reçu un courrier du président de l'ASLG, M. [E] [O], le 4 juin 2020, lui imposant des conditions supplémentaires non justifiées en se fondant sur l'article XXXVII.6 du cahier des charges de l'ASLG ( obtention de l'agrément et d'une « certification de conformité» des actes par Me [J], notaire du domaine, ainsi que accord préalable écrit du président de l'ASLG).



Il soutient qu'en application de l'article 39 du décret du 4 janvier 1978, l'associé non gérant d'une société civile peut obtenir que ses associés soient convoqués en assemblée pour se prononcer sur une question déterminée, et a le droit d'obtenir en justice leur convocation via un mandataire ad hoc 'si le gérant (de la société) s'oppose à la demande ou garde le silence' pendant plus d'un mois.



Il affirme qu'il n'appartient pas au juge ainsi saisi de se prononcer sur les mérites d'une résolution votée par les associés, alors qu'en l'espèce aucun des associés n'a contesté en justice la validité de la résolution du 29 novembre 2019 ayant modifié les statuts de la SCI, que l'un des co-gérants actuels de la société, avait voté en faveur de cette modification, que l'autre co-gérant de la SCI à l'époque, M. [V], avait également voté en faveur de cette modification, que M. [M], co-gérant ayant succédé à M. [V], n'est pas associé de la société et ne peut en aucun cas contester la validité des dispositions statutaires antérieures à sa désignation, que tous les associés de la SCI (dont les deux co-gérants [Z] et [V]) avaient à l'unanimité ratifié la modification statutaire en votant le 18 juillet 2020 ce qui en constituait l'application, à savoir l'approbation des plans du géomètre préparatoires au transfert en propriété du terrain de M. [C] devant accompagner son retrait de la société et qu'en toute hypothèse, en matière de société civile, la nullité des actes et des délibérations des organes de la société ne peut résulter en application de l'article 1844-10 du code civil, que de la violation d'une disposition impérative du code civil ou d'une cause de nullité des contrats en général, ce qui n'était pas ici en cause. 



Il soutient que l'intérêt social est nécessairement présent lorsque la demande de convocation des associés se borne à requérir l'application d'une disposition figurant dans les statuts de la société. 





L'appelant fait valoir qu'il n'était pas nécessaire de modifier l'objet statutaire de la société pour permettre l'attribution en propriété de lots aux associés, dès lors que l'article 26 bis des statuts se suffit à lui-même et que la SCI est donc devenue une société d'attribution en jouissance mais aussi en propriété. 

 

Arguant de l'existence d'un vote à l'unanimité des associés lors de l'assemblée générale du 18 juillet 2020 en faveur de l'individualisation de la parcelle devant lui revenir en propriété à la suite de son retrait de la société, l'appelant affirme qu'ils ont donc écarté le maintien de l'indivision forcée pour cette parcelle. 



M. [C] conteste avoir formé une demande nouvelle en appel, faisant valoir qu'il s'agit de la même que celle présentée au premier juge.



La société civile immobilière Le Bec de canard expose en réponse que l'ordre du jour sollicité par M. [C] pour l'assemblée générale est contraire à l'objet social de la société, à son règlement particulier et à la réglementation en vigueur.



Elle indique ainsi être une société civile immobilière d'attribution de jouissance organisant un régime d'indivision forcée dont les associés ne peuvent sortir que par décision unanime et fait valoir que ses statuts n'ont jamais été modifiés.



Elle soutient que le retrait d'un associé et l'attribution en pleine propriété à un associé d'une parcelle du terrain appartenant à la société civile immobilière sont impossibles en l'état et que les délibérations des 29 novembre 2019 et 18 juillet 2020 ont été adoptées par les associés en infraction avec les dispositions légales applicables et avec l'objet social de la société.



Affirmant que le retrait individuel d'un associé d'une société d'attribution est interdit par la loi 

lorsque celle-ci est une société d'attribution de jouissance seulement et qu'il s'agit d'une règle impérative, d'ordre public, la société Le Bec de canard expose que toute clause contraire des statuts doit être réputée non écrite, et que toute décision collective conduisant à violer cette disposition impérative de la loi encourt la nullité. 



Elle soutient que la désignation d'un mandataire de justice aux fins de convocation d'une assemblée générale sur un ordre du jour défini à la requête d'un associé n'est possible que si celle-ci est conforme à l'intérêt social et non au seul intérêt individuel de l'associé demandeur.



Faisant valoir qu'en autorisant un associé à se retirer de la société de manière individuelle, l'article 26 bis ajouté aux statuts à l'issue de l'assemblée générale extraordinaire du 29 novembre 2019 viole les dispositions impératives et d'ordre public de l'article L. 212-9 alinéa 9 du code de la construction et de l'habitation qui interdit un tel retrait dans les SCI d'attribution de jouissance, l'intimée en déduit que cet article doit, en conséquence, être réputé non écrit. 



Sur le contexte de ce vote, la société civile immobilière Le Bec de canard indique que M. [C] a fait pression sur les associés en faisant voter ensemble deux résolutions distinctes (sur la prolongation de la durée de la société et le droit de retrait), ce qui explique le résultat du vote.



L'appelante indique que les résolutions prises lors de l'assemblée générale du 18 juillet 2020 en application de l'article 26 bis litigieux, encourent la nullité pour les mêmes motifs.



Elle fait ensuite valoir que l'ordre du jour de l'assemblée que M. [C] veut faire convoquer ne correspond pas à celui qu'il avait demandé par courrier mais reconnaît que celui-ci a circonscrit sa demande en appel sur la signature des plans. Elle conclut à l'inverse au rejet de la demande nouvelle en appel de réduction du capital, sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile.



Sur ce, 



L'article 39 du décret du 3 juillet 1978 dispose qu' 'un associé non gérant peut à tout moment, par lettre recommandée, demander au gérant de provoquer une délibération des associés sur une question déterminée.

Si le gérant fait droit à la demande, il procède, conformément aux statuts, à la convocation de l'assemblée des associés ou à leur consultation par écrit. Sauf si la question posée porte sur le retard du gérant à remplir l'une de ses obligations, la demande est considérée comme satisfaite lorsque le gérant accepte que la question soit inscrite à l'ordre du jour de la prochaine assemblée ou consultation par écrit.





Si le gérant s'oppose à la demande ou garde le silence, l'associé demandeur peut, à l'expiration du délai d'un mois à dater de sa demande, solliciter du président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la désignation d'un mandataire chargé de provoquer la délibération des associés'.



Le juge doit, dans ce cadre, vérifier que la demande de désignation de l'administrateur tend bien à des fins légitimes conformes à l'intérêt social et que la convocation ne correspond pas au seul intérêt particulier du demandeur. (Com.13 janvier 2021, 18-24.853).



Il n'est pas contesté qu'en l'espèce, M. [C] a sollicité du gérant de la société civile immobilière Le Bec de canard par lettre recommandée du 27 avril 2021, la convocation d'une assemblée générale avec pour ordre du jour de constater la réduction du capital social et l'attribution à l'appelant de la parcelle concernée, et que le gérant s'y est opposé.



La demande de M. [C] était fondée sur l'article 26 bis nouveau des statuts, adopté par les associés de la société Le Bec de canard le 29 novembre 2019, intitulé « Droit de retrait » ainsi rédigé : 

« Est autorisé le retrait de tout associé qui en fait la demande expresse au Gérant sous les conditions suivantes: 

Chaque associé « retrayant » se verra attribuer en échange de l'annulation de la pleine et entière propriété de ses 3200 parts la pleine et entière propriété de la parcelle lui revenant, qui aura préalablement été bornée par le géomètre expert. 

Chaque associé « retrayant » reste soumis au cahier des charges de l'ASLG établi pour la première fois les 8,16 et 17 octobre 1959, modifié en dernier lieu le 17 novembre 2011 selon acte de Me [P] [J] notaire de la SCP Watrelot-[J]-Legouez. 

Chaque associé « retrayant » supporte la charge des éventuels impôts sur la plus-value et droits d'enregistrement concernant sa parcelle consécutifs à l'exercice de son droit de retrait, qu'ils soient imputés au retrayant ou à la SCI. 

Les retraits seront réalisés sans qu'aucune soulte ne puisse être exigée, ni par les associés retrayants, ni par les associés restants. 

Dans les 15 jours suivant la réception d'une demande de retrait, la Gérance doit réunir l'assemblée générale extraordinaire des associés, laquelle constatera la réduction du capital social et l'attribution des lots correspondant à chaque associé retrayant. Les associés ayant préalablement autorisé le droit de retrait dans les conditions qui précèdent, ils ne pourront s'opposer à la réduction de capital et à l'attribution des parcelles résultant de ce droit de retrait 

dès lors que l'ensemble des conditions ci-dessus sont respectées. 

Ce droit de retrait ne pourra être amendé qu'à l'unanimité des associés'. 



Il apparaît en conséquence que, quel que soit par ailleurs son bien-fondé, la demande de M. [C] de convocation d'une assemblée générale, s'agissant de son retrait personnel de la société, ne correspondait qu'à son propre intérêt particulier et non à des fins légitimes conformes à l'intérêt social.



C'est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de désignation d'un mandataire ad'hoc et le jugement déféré sera confirmé.



Sur les demandes accessoires 



L'ordonnance sera également confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.



Partie perdante, M. [I] [C] ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. Il devra en outre supporter les dépens d'appel.



Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la SCI Le Bec de canard la charge des frais irrépétibles. L'appelant sera en conséquence condamné à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme l'ordonnance entreprise ;



Y ajoutant ;



Condamne M. [I] [C] à verser à la SCI Le Bec de canard la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Dit que M. [I] [C] supportera les dépens d'appel. 



Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



Le greffier, Le président,