Cour d'appel de Versailles, 1re chambre 2e section, 31 janvier 2023, n° 21/06616

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



1re chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 31 JANVIER 2023



N° RG 21/06616 - N° Portalis DBV3-V-B7F-U2EI



AFFAIRE :



S.A. LES RESIDENCES





C/



Mme [W] [X]-[H]









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Septembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection de VERSAILLES



N° RG : 1120000501



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 31/01/23

à : 



Me Sabrina DOURLEN



Me Olivier ROUAULT 







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE TRENTE ET UN JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A. LES RESIDENCES

Ayant son siège 

[Adresse 3]

[Localité 5]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453

Représentant : Maître Elisabeth MENARD de la SCP MENARD - WEILLER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0128 - 



APPELANTE

****************



Madame [W] [X]-[H]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentant : Maître Olivier ROUAULT de la SELARL CONCORDE AVOCATS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 135 - N° du dossier 000352



INTIMEE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 23 Novembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







EXPOSE DU LITIGE



Suivant contrat de location du 25 février 2009, la société Les Résidences venant aux droits de l'Opievoy, a donné à bail, par avenant d'un précédent bail du 1er décembre 1992, suite au décès de M. [V] [X], à Mme [O] [X], un appartement de 5 pièces situé [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant un loyer actualisé de 340,61 euros et 43,75 euros de charges. 



Mme [O] [X] est décédée le 14 septembre 2019. Mme [W] [X], sa fille, a adressé à la société bailleresse une demande de transfert de bail à son profit. La commission d'attribution de logement lui a notifié son refus par courrier du 18 octobre 2019. 



Par acte de commissaire de justice délivré le 19 mai 2020, la société Les Résidences a assigné Mme [W] [X] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles aux fins d'obtenir son expulsion des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 6]. 



Par jugement contradictoire du 3 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles a : 

- débouté la société les Residences de ses demandes de résiliation du bail et d'expulsion de Mme [X], 

- enjoint à la société Les Résidences de proposer un logement à Mme [X] en adéquation avec sa composition familiale,

- suspendu les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à ce qu'il lui soit proposé un logement en adéquation avec sa structure familiale,

- dit que, pendant ce temps, et en cas de défaillance de paiement d'un seul des loyers et des charges courantes, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet et Mme [X] pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef suivant les dispositions des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, qu'elle sera condamnée à payer à la société Les Résidences une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers courants et charges, outre les frais à compter de la date de la proposition de logement jusqu'à son départ effectif des lieux,

- condamné la société Les Résidences au paiement de la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Les Résidences au paiement des dépens de l'instance,

- rappelé que l'exécution provisoire était de droit.



Par déclaration reçue au greffe le 2 novembre 2021, la société Les Résidences a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 28 octobre 2022, elle demande à la cour : 

- de débouter Mme [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, dont celles formées dans le cadre de l'appel incident formé,

- d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

- de constater que le bail en date du 19 novembre 1991 portant sur le logement sis [Adresse 2] à [Localité 7] est résilié du fait du décès de Mme [X] survenu le 14 septembre 2019 et depuis cette date, 

- de constater que Mme [X] occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 2] à [Localité 6],

en conséquence,

- d'ordonner l'expulsion sans délai de Mme [X] du logement sis [Adresse 2] à [Localité 6], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec dispense du délai de deux mois de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec l'assistance de la force publique si besoin est, des lieux loués,

- d'autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l'expulsion dans tel garde-meuble ou local du choix de la société requérante aux frais, risques et péril du cité,

- de condamner Mme [X] à lui payer mensuellement, à titre d'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer du logement litigieux et des charges majorées de 30%, subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer, jusqu'à complète reprise des lieux,

- de condamner Mme [X] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner Mme [X] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût de l'assignation et plus généralement de tout acte rendu nécessaire à l'occasion de la présente procédure. 



Aux termes de ses conclusions signifiées le 12 octobre 2022, Mme [X]-[H] demande à la cour de : 

- confirmer le jugement entrepris sur le débouté de la demande d'expulsion de la société Les Résidences,

- la déclarer recevable en son appel incident,

l'y accueillant,

- de condamner la société Les Résidences à lui proposer son relogement dans un logement adapté à la composition de sa famille et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, 15 jours après la signification de l'arrêt à intervenir, 

- condamner la société Les Résidences à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la société Les Résidences en tous les dépens dont distraction au profit de Me Rouault, membre de la SELARL Concorde Avocats et ce, sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 3 novembre 2022. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. 



MOTIFS DE LA DÉCISION.



Sur l'appel de la société Les Résidences. 



Au soutien de son appel, la société Les Résidences reproche au premier juge de l'avoir déboutée de ses demandes et notamment de celle tendant à l'expulsion de Mme [X]. Elle fait essentiellement valoir, qu'à défaut pour le locataire au transfert de bail de remplir les conditions prévues aux articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, le bail est automatiquement résilié, qu'en ce cas précis, le juge ne dispose d'aucun pouvoir d'appréciation pour examiner si le manquement reproché est suffisamment grave pour justifier ou non la résiliation du bail, qu'en l'espèce, c'est à tort que le tribunal a retenu qu'il appartenait au bailleur de proposer un relogement, alors que l'article 40 précité n'impose pars une telle obligation mais prévoit une simple faculté. 



Sur ce, 



Aux termes de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, 'lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un PACS, aux ascendants, au concubin notoire, ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès'. 



S'agissant plus particulièrement des logements sociaux, le transfert du bail est en outre soumis à des conditions supplémentaires édictées à l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir que le bénéficiaire doit remplir les conditions d'attribution, et que le logement soit adapté à la taille de son ménage, cette notion faisant référence, selon la Cour de cassation, à la cellule économique et familiale. 

Ces deux conditions sont toutefois écartées lorsque le bénéficiaire du transfert est, soit le conjoint, soit le partenaire lié au locataire par un PACS, ou le concubin notoire du défunt, soit un ascendant du défunt, une personne de plus de 65 ans ou présentant un handicap, une durée de cohabitation effective d'au moins un an avec le défunt étant requise dans ces trois derniers cas. 



Il suit de là que les descendants du défunt sont tenus de justifier qu'ils respectent bien les conditions supplémentaires édictées à l'article 40, et notamment celle tenant à la taille du ménage. A défaut, le contrat de location est résilié de plein droit, du seul fait du décès du titulaire du bail. En outre, les dispositions de l'article L 621-1 du code de la construction et de l'habitation précisent que les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi du 1er septembre 1948 (....), non compris les cuisines, supérieur de plus d'un an, au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. 



En l'espèce, Mme [X] a sollicité le transfert du bail à son nom après le décès de sa mère, locataire en titre. La commission d'attribution des logements a refusé le transfert du bail, le logement n'étant pas adapté à la taille du ménage comme étant sous-occupé, puisque le logement de cinq pièces est occupé par trois personnes seulement. 



C'est donc à juste titre que le jugement a retenu que Mme [X] occupait avec ses deux enfants un appartement de cinq pièces et ce, en contravention aux dispositions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989. 



Cependant, le premier juge a fait une inexacte appréciation du droit en retenant qu'il appartenait au bailleur de proposer un relogement, cette prétendue 'carence' étant de nature à atténuer la faute de l'occupante de se maintenir sans droit ni titre dans les lieux, le jugement ayant subordonné les effets de la résiliation à l'accomplissement de cette proposition. 



En effet, l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire'. Cette nouvelle rédaction de l'article 40 n'a pas pour finalité d'obliger l'organisme bailleur à faire à l'occupant une proposition de relogement, mais de lui en laisser seulement la faculté, si bien évidemment il est en mesure de le faire, compte tenu de l'état de son parc immobilier, l'occupant étant dans ce cas prioritaire. 



C'est donc vainement que Mme [X] fait valoir que la société Les Résidences a failli à son obligation de relogement, dans le mesure aucun texte ne met à la charge du bailleur une telle obligation. 



En conséquence, le jugement rendu le 3 septembre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles doit être infirmé en toutes ses dispositions et par voie de conséquence, Mme [X] doit être déboutée de l'ensemble de ses demandes. 



Statuant à nouveau, la cour constate que le bail en date du 19 novembre 1991 portant sur le logement sis [Adresse 2] à [Localité 7] est résilié du fait du décès de Mme [X] survenu le 14 septembre 2019, et déclare que, depuis cette date, Mme [X] occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 2] à [Localité 6]. 



Il y a lieu en conséquence d'ordonner, à défaut de départ volontaire de l'occupante, l'expulsion de Mme [X] du logement sis [Adresse 2] à [Localité 6], ainsi que celle de tout occupant de son chef, deux mois après la signification du commandement d'avoir à les quitter, avec l'assistance de la force publique, si besoin est. 



Il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant du loyer dû si le transfert du bail avait été ordonné, et de condamner Mme [X] à son paiement à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion. 



Sur les mesures accessoires. 



Mme [X] doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, infirmées. 



Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Les Residences au titre des frais de procédure par elle exposés, tant en première instance qu'en cause d'appel, en condamnant Mme [X] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS. 



La cour, 



Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, 



Infirme le jugement rendu le 3 septembre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles en toutes ses dispositions, 



Statuant à nouveau, 



Constate que le bail en date du 19 novembre 1991 portant sur le logement sis [Adresse 2] à [Localité 7] est résilié du fait du décès de Mme [X] survenu le 14 septembre 2019, 



Déclare que, depuis cette date, Mme [X] est occupante sans droit ni titre sur le logement sis [Adresse 2] à [Localité 6], 



Ordonne, à défaut de départ volontaire de l'occupante, l'expulsion de Mme [X] du logement sis [Adresse 2] à [Localité 6], ainsi que celle de tout occupant de son chef, deux mois après la signification du commandement d'avoir à les quitter, avec l'assistance de la force publique, si besoin est, 



Fixe le montant de l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant du loyer dû si le transfert du bail avait été ordonné, et condamne Mme [X] à son paiement à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion. 



Condamne Mme [X] à verser à la société Les Residences la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne Mme [X] aux dépens de première instance comprenant notamment le coût de l'assignation et aux dépens d'appel. 





- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,