Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1-2, 4 juin 2024, n° 23/04655

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



Chambre civile 1-2



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 04 JUIN 2024



N° RG 23/04655 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V7FW



AFFAIRE :



[W] [D]





C/

S.A. IMMOBILIERE 3F





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Mai 2023 par le Tribunal de proximité d'ASNIERES SUR SEINE



N° RG : 1121001538



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 04/06/24

à : 



Me Caroline LACOMBLEZ



Me Jeanine HALIMI





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [W] [D]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentant : Maître Caroline LACOMBLEZ, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 6



APPELANT

****************





S.A. IMMOBILIERE 3F

N° SIRET : 552 141 533 RCS PARIS

Ayant son siège 

[Adresse 1]

[Localité 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397



INTIMEE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Mars 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







EXPOSE DU LITIGE



Par acte de commissaire de justice du 4 novembre 2021, la société Immobilière 3F a fait citer M. [W] [D] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Asnières sur Seine aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 



- résilier la bail conclu avec feu Mme [D], en raison de son décès survenu le 5 octobre 2020, 



- ordonner l'expulsion de M. [D], occupant sans droit ni titre, et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier et dispense du délai de deux mois prescrit par l'article l. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, 



- condamner M. [D] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et des charges exigibles si le bail s'était poursuivi, à compter du mois de septembre 2021 et jusqu'à la reprise effective des lieux, 



- condamner M. [D] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



- condamner M. [D] aux dépens. 



Par jugement contradictoire du 30 mai 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité d'Asnières sur Seine a : 



- constaté la résiliation du bail conclu entre la société Immobilière 3F et Mme [D], portant sur les locaux situés à [Localité 4], [Adresse 2] et ce, à compter du 5 octobre 2020, 



- condamné M. [D] à payer à la société Immobilière 3F une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 1er mars 2022 jusqu'au départ effectif des lieux, 



- accordé à M. [D] dix-huit mois de délais à compter de la signification du présent jugement pour quitter le logement situe [Adresse 2] à [Localité 4], 



- dit qu'a défaut par M. [D] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article l.412-1 du code des procédures civiles, la société Immobilière 3F pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur, 



- débouté les parties de leurs autres demandes, 

- condamné M. [D] aux dépens, 



- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et déboute en conséquence les parties de leur demande à ce titre, 



- rappelé que le bénéfice de l'exécution provisoire est de droit. 



Par déclaration déposée au greffe le 5 juillet 2023, M. [D] a relevé appel de ce jugement. 



Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 3 octobre 2023, M. [D], appelant, demande à la cour : 



- d'infirmer le jugement entrepris, 

 

en conséquence,



- juger que les demandes de la société Immobilière 3F sont irrecevables en l'absence de tentative de conciliation préalable, 



- rejeter toutes les demandes de la société Immobilière 3F, 



- juger qu'il peut bénéficier du droit au bail de sa s'ur, portant sur l'appartement situé [Adresse 2] à [Localité 4] dont la société Immobilière 3F est le bailleur social, 



- juger que la société Immobilière 3F doit lui délivrer un nouveau bail et des quittances de loyer à son nom depuis octobre 2020 et ce, dans un délai d'un mois à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 50 euros par jour de retard, 



- à titre subsidiaire, juger que la société Immobilière 3F devra lui attribuer un jugement plus petit, 



- à titre infiniment subsidiaire juger qu'un délai de 36 mois lui sera octroyé pour quitter les lieux, 



- condamner la société Immobilière 3F à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



-condamner la société Immobilière 3F aux entiers dépens de la procédure. 



Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 12 octobre 2023, la société Immobilière 3F, intimée, demande à la cour de : 



- débouter M. [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions, 



- confirmer le jugement rendu le 30 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine en ce qu'il a constaté la résiliation du bail qu'elle a conclu avec Mme [D], et portant sur les locaux situés à Asnières sur Seine (92600) [Adresse 2] et ce à compter du 5 octobre 2020, 



- confirmer le jugement rendu le 30 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine en ce qu'il a condamné M. [D] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter du 1er mars 2023 jusqu'au départ effectif des lieux, 



- confirmer le jugement rendu le 30 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine en ce qu'il a accordé à M. [D] dix-huit mois de délais à compter de la signification du présent jugement pour quitter le logement situé [Adresse 2] à Asnières-sur-Seine, 



- confirmer le jugement rendu le 30 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine en ce qu'il a dit qu'à défaut par M. [D] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article l.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, elle pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur, 



- condamner M. [D] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



- vu l'article 696 du code de procédure civile, condamner M. [D] aux entiers dépens de la procédure d'appel et de celle de première instance, dont distraction au profit de la SELARL Jeanine Halimi, avocate aux Offres de droit. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 25 janvier 2024. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. 



MOTIFS DE LA DECISION. 



Sur l'exception d'irrecevabilité de la demande de la société Immobilière 3F soulevée par M. [D]. 



Les conclusions doivent contenir, en dehors de l'objet de la demande et de la cause juridique qui lui est donnée, un exposé des moyens sur lesquels les prétentions sont fondées. 



Au cas d'espèce, l'exception d'irrecevabilité tirée de l'absence de tentative de conciliation préalable que M. [D] se borne à soulever pour la première fois en cause d'appel dans le dispositif de ses conclusions, sans l'étayer par aucun moyen dans son argumentation, ne saurait être accueillie. 





Sur l'appel de M. [D]. 



- sur le transfert du droit au bail. 



Au soutien de son appel, M. [D] reproche au premier juge d'avoir fait droit à la demande de la société Immobilière 3F qui concluait qu'il ne pouvait bénéficier du transfert du bail initialement consenti à feue Mme [D] , sa soeur. Il invoque une décision rendue le 25 mars 2015 par la cour de cassation, aux termes de laquelle la haute cour a retenu que le bail pouvait être transféré à une fratrie, après avoir considéré que la notion de ménage doit s'entendre largement comme une cellule économique et familiale et que celui-ci peut être composé de frère et soeur, que cette jurisprudence doit s'appliquer au cas d'espèce. 



La société Immobilière 3F réplique qu'au regard des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 qui sont d'ordre public, M. [D], en qualité de frère de la défunte, n'est pas fondé à obtenir le transfert du bail à son profit. 



Sur ce, 



Aux termes de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, 'lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un PACS, aux ascendants, au concubin notoire, ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès'. 



S'agissant plus particulièrement des logements sociaux, le transfert du bail est en outre soumis à des conditions supplémentaires édictées à l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir que le bénéficiaire doit remplir les conditions d'attribution, et que le logement soit adapté à la taille de son ménage, cette notion faisant référence, selon la Cour de cassation, à la cellule économique et familiale. 

Ces deux conditions sont toutefois écartées lorsque le bénéficiaire du transfert est, soit le conjoint, soit le partenaire lié au locataire par un PACS, ou le concubin notoire du défunt, soit un ascendant du défunt, une personne de plus de 65 ans ou présentant un handicap, une durée de cohabitation effective d'au moins un an avec le défunt étant requise dans ces trois derniers cas. 



Il suit de là que les descendants du défunt sont tenus de justifier qu'ils respectent bien les conditions supplémentaires édictées à l'article 40, et notamment celle tenant à la taille du ménage. A défaut, le contrat de location est résilié de plein droit, du seul fait du décès du titulaire du bail. En outre, les dispositions de l'article L 621-1 du code de la construction et de l'habitation précisent que les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi du 1er septembre 1948 (....), non compris les cuisines, supérieur de plus d'un an, au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. 



En l'espèce, ainsi que l'a très exactement retenu le premier juge, force est de constater que M. [D] [W], frère de feu Mme [D], ne remplit nullement les conditions posées aux dispositions susvisées, qu'en effet, notamment, il ne rentre pas dans la catégorie des bénéficiaires potentiels du droit au transfert du bail qui sont expressément et limitativement énumérés à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989. A cet égard, la cour observe que M. [D] fait une mauvaise interprétation de la jurisprudence de la cour de cassation qu'il cite : en effet, si celle-ci a pu décider qu'une fratrie pouvait bénéficier du transfert du bail, c'est parce qu'ils avaient la qualité de descendants directs des titulaires du bail décédés et par voie de conséquence rentraient dans la catégorie des bénéficiaires du droit au transfert du bail visée à l'article 14 précité. 



Il s'ensuit que le jugement rendu le 30 mai 2023 par le tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine doit être confirmé en toutes ses dispositions, étant ajouté que dans ces conditions, M. [D] n'est pas davantage fondé à solliciter de la société bailleresse, un logement plus petit. 





- sur la demande de délais formée par M. [D] pour libérer les lieux. 



M. [D] sollicite subsidiairement un délai de 36 mois pour libérer les lieux auquel la société Immobilière 3F s'oppose dans la mesure où l'occupant se maintient dans les lieux depuis le 5 octobre 2020, date du décès de sa soeur. 



Sur ce, 



Aux termes de l'article L 412 -3 du code des procédures civiles d'exécution 'le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants des lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation(...)'. 



Aux termes de l'article 412-4 du code des procédures civiles d'exécution dans sa version en vigueur du 27 mars 2014 au 29 juillet 2023 applicable au cas d'espèce, 'la durée des délais prévus à l'article L 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, de la santé, la qualité de sinistrés par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement (....)'. 



Il est constant que M. [D] a bénéficié de fait des plus larges délais pour libérer les lieux depuis le 5 août 2020, date de survenance du décès de sa soeur. 



Par suite, il ne peut qu'être débouté de sa demande de ce chef. 



Sur les mesures accessoires. 



M. [D] doit être condamné aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. 



Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Immobilière 3 F au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant M. [D] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS. 



La cour, 



Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, 



Confirme le jugement rendu le 30 mai 2023 par le tribunal de proximité d'Asnières-sur-Seine doit être confirmé en toutes ses dispositions, 



Déboute M. [D] [W] de l'ensemble de ses demandes, 



Y ajoutant, 



Condamne M. [D] [W] à verser à la société immobilière 3F la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne M. [D] [W] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par la SELARL Jeanine Halimi, avocate aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Mme Céline KOC, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le greffier, Le président,